Рішення № 138577354, 25.06.2026, Голосіївський районний суд міста Києва

Справа № 752/17698/25

Провадження № 2/752/1591/26

Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

25.06.2026 року Голосіївський районний суд міста Києва

у складі: головуючого по справі судді - Мазура Ю.Ю.,

секретаря - Бєляєвої К.Д.,

за участю сторін:

позивача - ОСОБА_1 ,

представника відповідача - Андрусенка А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про захист прав споживачів, визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В :

У липні 2025 року позивач ОСОБА_1 , в особі представника Широких Ю.В., звернулася до Голосіївського районного суду м. Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про захист прав споживачів, визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення грошових коштів.

В обґрунтування позову зазначила, що 11.08.2021 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», яке діє від свого імені та за рахунок і в інтересах пайового венчурного інвестиційного фонду «Інтегралбудінвест» недиверсифікованого виду закритого типу, укладений попередній договір купівлі-продажу, відповідно до п.1.1. якого сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами п. 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі - продажу квартири, відповідно до якого сторона - 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру №18 , характеристика якої вказана в п. 1.3. ст. 1 цього попереднього договору, в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона-2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному цим попереднім договором.

Відповідно до п. 1.4. попереднього договору від 11.08.2021 орієнтовна ціна основного договору за домовленістю сторін на дату укладення цього попереднього договору складає 1752659,52 грн. без ПДВ, що на момент укладання становить еквівалент 65484,00 доларів США згідно котируванням українського міжбанківського ринку для USD/UAH. Оплата ціни основного договору здійснюється стороною-2 в національній валюті - гривні.

Пунктом 4.1. попереднього договору від 11.08.2021 передбачено, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладання основного договору сторона-2 (позивач) сплачує стороні-1 (відповідачу) забезпечувальний платіж у розмірі 1752659,52 грн. без ПДВ, що еквівалентно 65484,00 доларів США згідно котируванням українського міжбанківського ринку для USD/UAH.

Курс гривні по відношенню до долара США встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору, складає 26,7647 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору.

Отже, згідно вимог даного договору, відповідач застосував у розрахунках з позивачем ринковий курс долару США по відношенню до гривні, а не офіційний курс долару США.

Відповідно до пункту 4.1.1. попереднього договору від 11.08.2021 позивач зобов`язався сплатити забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в графіку платежів, який є додатком № 2 до попереднього договору від 11.08.2021 та є його невід`ємною частиною.

Пунктом 4.3. попереднього договору від 11.08.2021 встановлено, що оплата забезпечувального платежу здійснюється шляхом перерахування грошових коштів в українській гривні на рахунок сторони-1 за графіком платежів. Забезпечувальний платіж підлягає оплаті частинами на підставі рахунків, які сторона-1 надає стороні-2 в день оплати частини забезпечувального платежу, відповідно графіку платежів та який формується з урахуванням умов п.4.2. цього попереднього договору.

На виконання умов попереднього договору, позивачем на розрахунковий рахунок відповідача внесені кошти у загальному розмірі 1024388,60 грн., що на той час складало суму, еквівалентну 2730,27 доларів США.

У зв`язку з введенням в Україні воєнного стану позивач притримала виконання умов попереднього договору в частині оплати забезпечувального платежу згідно з графіком платежів. 03.10.2024 позивач отримала цінний лист з описом вкладення, в якому знаходився лист-повідомлення від 30.09.2024 № 30/09/01, в якому відповідач з посиланням на п. 4.16 попереднього договору повідомив позивача про дострокове розірвання попереднього договору через 10 календарних днів з моменту відправлення відповідачем листа-повідомлення, і вказувала, що сплачений позивачем забезпечувальний платіж повертається за мінусом неустойки у розмірі 0,3% від суми прострочених платежів за цим договором, яка становить 876316,06 грн, також неустойки у розмірі 15% від орієнтовної ціни основного договору, яка становить 262898,93 грн. Відповідач також вказав, що оскільки сплачена сума забезпечувального платежу 1024388,60 грн, а загальна сума всіх неустойок більша за суму сплаченого забезпечувального платежу, то відповідач утримує всю суму сплаченого забезпечувального платежу.

Враховуючи викладене, позивач просить визначти частково недійсним пункт 4.16 Попереднього договору купівлі-продажу квартири, укладеного 11.08.2021 та посвідченого приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Ярощук В.Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 1394 в частині «Сторона-2 сплачує Стороні-1 неустойку у розмірі 0,3 від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у Графіку платежів, рахунку на відшкодування витрат на страхування Об`єкту, за кожен день прострочення»; та в частині умови щодо повернення Забезпечувального платежу «за вирахуванням суми неуйстойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього рункту Попереднього договору, а також додатково неустойки у розмірі 15% від Орієнтовної ціни Основного договору, визначеної п. 1.4. Попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні. У випадку, якщо на момент розірвання (припинення) цього Попереднього договору, сума Забезпечувального платежу, сплачена Стороною-2, менша за розмір всіх неустойок, передбачених умовами цього Попереднього договору та застосованих до Сторони-2, Сторона-11 утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього Попереднього договору Забезпечувального платежу»; стягнути з відповідача на користь позивача сплачену суму в розмірі 1572611,25 грн, в тому числі 1024388,60 грн салпченого забезпечувального платежу та 548222,65 грн міжкурсової різниці.

У вересні 2025 року представник відповідача подав до суду відзив на позовну заяву, в яккому зазначив, що сторони при укладанні Попереднього договору чітко розуміли та усвідомлювали, що умовами Попереднього договору імперативнно передбачено: відкладальну обставину щодо моменту виникнення обов`язків відповідача за Попереднім договором (п. 2.1.6.). Забезпечувальний платіж не являється ні авансом, ні завдатком, іншим видом забезпечення, повертьається фактично отримана сума, тобто в національній валюті України - гривні, без міжкурсової різниці. З підстав викладених у відзиві на позовну заяву просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

У червні 2026 представник позивача подав до суду додаткові пояснення, в яких зазначив, що відповідачем не надано доказів щодо надіслання рахунків для оплати частини Забезпечувального платежу позивачу згідно з графіком платежів, передбаченим Попереднім договором. Тобто, фактичною підставою для нарахування вказаних неустойок є факт розірвання Попереднього договору за ініціативою відповідача. Вважає, що недопустимим є встановлення неустойки (щьрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Зазначила, що позовні вимоги підтримує та просить їх задовольнити.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 08.09.2025 відкрито провадження по даній справі.

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 19.03.2026 у задоволенні заяви представника позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про залучення третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, яка подана в межах розгляду цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про захист прав споживачів, визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення грошових коштів - відмовлено. Закрито підготовче провадження та призначено справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про захист прав споживачів, визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення грошових коштів, до судового розгляду по суті.

Позивач в судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити в повному обсязі. Зазначила, що 11.08.2021 вона отримала разунок для оплати від відповідача під розписку, щодо наступних оплат телефонувала відповідачу і їй направляли рахунки. Після повномасштабного вторгнення позивач телефонувала до червня 2022 року відповідачу дл отримання рахунку на оплату, аде слухавку ніхто не брав. При цьому, на офіційному сайті забудовника було вказано, що будівництво зупиняється, пеня не нараховується. Разрахунок на дане майно мав бути здійснений після завершення будівництва. У зв`язку з цим позивач притримала оплату. 06.11.2023 вона отримала претензію від відповідача про те, що потрібно здійснити оплату, проте рахунок не надіслали. 04.10.2024 позивачу відповідачем надіслано лист, що попередній договір розривають на підставі п. 4.16 попереднього договору.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог у повному обсязі. Зазначив, що позивач перестала здійснювати оплату платежів. Відповідач неодноразово звертався до позивача для реструктуризації оплати, проте безуспішно. Щодо тверджень позивача, що вона зверталась до відповідача для отримання квитанцій, жодних доказів позивачем до суду не надано. Пеня і штрафи відповідачем почали нараховуватись з вересня 2022 року.

Дослідивши письмові докази по справі, заслухавши позивача та представника відповідача, суд встановив наступні фактичні обставини та зміст спірних правовідносин.

11.08.2021 між ТОВ «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами пункту 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона - 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру № 18 , характеристика якої вказано в п 1.3. ст. 1 попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона-2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором.

Відповідно до п. 1.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 основний договір укладається сторонами протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання усіх наступних обставин, але не пізніше ніж 14.10.2024: 1) отримання стороною - 1 від сторони-2 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього попереднього договору з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього попереднього договору; 2) отримання стороною-1 документів на об`єкт; 3) повне та належне виконання стороною-2 своїх зобов`язань, визначених в статті 3 цього попереднього договору; 4) отримання стороною-2 письмового запрошення/повідомлення від сторони-1 про готовність укласти основний договір із зазначенням місця (в межах м. Київ) та терміну його підписання.

Відповідно до п. 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 орієнтовна ціна основного договору за домовленістю сторін на дату укладення цього попереднього договору складає 1752659,52 грн. без ПДВ, що на момент укладення становить еквівалент 65484,00 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.

Сторони при укладанні цього попереднього договору погодилися при визначені грошового еквіваленту орієнтовної ціни основного договору, зазначеного в доларах США, застосувати курс гривні по відношенню до долара США, що встановлюється українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору та складає 26,7647 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору.

Відповідно до п. 1.5. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 даний попередній договір не надає стороні-2 прав власності на об`єкт, права користування об`єктом та права доступу до об`єкта до моменту укладення основного договору та реєстрації права власності на об`єкт, у встановленому чинним законодавством України порядку. Право доступу може бути надане стороні-2 лише після підписання акта допуску.

Відповідно до пп. 3.1.1., 3.1.6., п. 3.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09.11.2021 сторона-2 зобов`язується укласти основний договір у термін та на умовах, встановлених попереднім договором. Неявка сторони-2 у встановлений термін у визначене запрошенням/повідомленням місце та/або несплата платежу згідно з п. 4.1. договору ж підставою для застосування стороною-1 штрафних санкцій, передбачених п. 4.12., 4.13. цього попереднього договору, та надає стороні-1 право в односторонньому порядку відмовитися від укладення основного договору.

Відповідно до п. 4.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного договору сторона-2 сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у розмірі 1752659,52 грн. без ПДВ, що еквівалентно 65484,00 доларів США, згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.

Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору, складає 26,7647 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору.

Відповідно до п. 4.1.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 сторона-2 сплачує забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в графіку платежів. Графік платежів є додатком № 2 до цього попереднього договору та його невід`ємною частиною.

Відповідно до абз. 2, 3 п. 4.3. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 забезпечувальний платіж підлягає оплаті частинами на підставі рахунків. Сторона-1 надає стороні-2 рахунок в день оплати частини забезпечувального платежу, відповідно до графіку платежів. Рахунок дійсним протягом банківського дня, в якій він був наданий шляхом вручення під розписку або відправлення на електронну пошту. Рахунок формується з урахуванням умов п. 4.2. цього попереднього договору.

У будь-якому разі сторона-2 в день здійснення оплати кожної частини забезпечувального платежу зобов`язана самостійно звернутися до сторони-1 за отриманням відповідного рахунку.

Відповідно до п. 4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 сторони стверджують, що забезпечувальний платіж, який сторона-2 сплачує стороні-1 на підставі цього попереднього договору не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою та не є видом забезпечення виконання зобов`язання в розумінні ч. 1 ст. 546 ЦПК України. Забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання стороною - 2 зобов`язання щодо укладення основного договору, встановленим сторонами у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України.

Відповідно до п. 4.14. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною-2 забезпечувальний платіж, сплачений стороні-1 підлягає поверненню стороні-2 за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони-2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначення в змісті договору про розірвання.

Відповідно до п. 4.16. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 у разі порушення стороною-2 умов цього попереднього договору щодо сплати Забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів, (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюються п.4.10, нього попереднього договору), а також умов відшкодування витрат на страхування об`єкту, сторона-2 сплачує стороні-1 неустойки у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів, рахунку на відшкодування витрат на страхування об`єкту, за кожний день прострочення. У разі, якщо термін прострочення становить більш ніж 30 (тридцять) днів, сторона-1 має право достроково розірвати цей попередній договір на наступний день після спливу визначеного в цьому пункті попереднього договору терміну шляхом направлення письмового повідомлення пішим листом на адресу сторонн-2, яка вказана в цьому договорі. Належним доказом повідомлення сторони-2 про розірвання цього попереднього договору є поштова квитанція про відправлення такого повідомлення на адресу сторони-2, зазначену в попередньому договорі, та опис вкладення у цінний лист. Попередній договір вважається розірваним через 10 (десять) календарних днів з моменту відправлення стороною-1 стороні-2 повідомлення про розірвання цього Попереднього договору.

Таке дострокове розірвання попереднього договору, наслідками якого є припинення зобов`язань сторін за попереднім договором в повному обсязі, не потребує додаткового оформлення та погодження сторонами. У цьому випадку сплачений стороною-2 забезпечувальний платіж повертається стороні-2 протягом 60 (шістдесяти) календарних днів з дати припинення попереднього договору за вирахуванням суми неустойки, що нарахована за весь період прострочення, відповідно до цього пункту попереднього договору, а також додатково неустойки у розмірі 15 % від орієнтовної ціни основного договору визначеної п. 1.4. попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні.

У випадку, якщо на момент розірвання (припинення) цього попереднього договору, сума забезпечувального платежу сплачена стороною-2, менша за розмір всіх неустойок, передбачених умовами нього попереднього договору та застосованих до сторони-2, сторона-1 утримує для покриття всіх неустойок всю суму сплаченого до моменту розірвання (припинення) цього попереднього договору забезпечувального платежу

У разі відсутності банківських реквізитів сторони-2, термін повернення коштів стороні-2. встановлений даним пунктом цього договору, починає відраховуватися з дати надання стороною-2 в письмовій формі стороні- погодили, що строк банківських реквізитів.

Відповідно до п. 4.16 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 у разі порушення стороною-2 умов цього попереднього договору щодо сплати забезпечувального платежу частинами, відповідно до графіку платежів (крім першого платежу, порушення оплати якого регулюються п. 4.10 цього попереднього договору) сторона-2 сплачує стороні-1 неустойку у розмірі 0,3% від суми простроченого платежу, розмір якого був встановлений на відповідний день оплати, вказаний у графіку платежів, за кожний день прострочення.

Згідно з п. 4.17. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 відповідно до ст. 250 Цивільного кодексу України сторони погодили, що строк позовної давності, який застосовуватиметься до стягнення штрафних санкцій (неустойки) за цим попереднім договором, становить 3 (три) роки, а штрафні санкції (неустойка) будуть нараховувати за весь період прострочення.

Відповідно до п. 4.22. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 у разі неповідомлення відповідного рахунку стороною-2 для повернення нарахованих сум платежу на користь сторони-2 у випадках, передбачених цим попереднім договором, сторона-1 не несе відповідальності за несвоєчасне повернення коштів стороні - 2, термін повернення коштів стороні-2, встановлений умовами цього попереднього договору у кожному окремому випадку, починає відраховуватися з дати надання стороною-2 в письмовій формі стороні-1 банківських реквізитів.

Відповідно до п. 4.26. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 загальний розмір неустойки, штрафу, пені, які передбачені умовами даного попереднього договору, як відповідальність сторони-2 за невиконання своїх зобов`язань за цим попереднім договором в кожному окремому випадку, утримується із грошових коштів, внесених стороною-2 за цим попереднім договором або сплачується стороною-2 (а у випадках примусового виконання зобов`язань - стягуються. Сторони домовились, що у разі, якщо цим попереднім договором передбачено застосування штрафних санкцій (неустойки, пені, штрафу), то їх застосування є правом сторони, а не обов`язком. Положення цього пункту не застосовуються до випадків автоматичного припинення (розірвання) цього попереднього договору на підставі його умов. При цьому, якщо цим попереднім договором передбачено декілька видів штрафних санкцій, то сторона право на застосування яких їй надано, має право застосувати їх (в передбаченому цим попереднім договором порядку) як одночасно та кумулятивно, так і окремо одна від одної.

Відповідно до п. 5.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 жодна зі сторін цього договору не буде нести відповідальність за повне чи часткове невиконання будь-якого зі своїх обов`язків за цим договором, якщо невиконання буде наслідком форс-мажорних обставин, що виникли після укладення цього договору.

Відповідно до п. 5.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 сторона, для якої створилася неможливість виконання, зобов`язана негайно, однак не пізніше 5 днів з моменту, коли їх стало чи повинно було стати відомо про настання чи припинення форс-мажорних обставин, у письмовій формі повідомити іншу сторону про їх настання чи припинення. Факти, викладені у повідомленнях, повинні бути підтверджені торговою (торгово-промисловою) палатою чи іншими компетентними органами, організаціями, установами. Неповідомлення чи несвоєчасне повідомлення позбавляє сторони права посилатися на будь-яку вищевказану обставину, як на підставу, що звільняє від відповідальності за невиконання зобов`язання.

Відповідно до п. 6.15. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 цей договір є попереднім договором, закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір та не є договором про відчуження майнових прав і не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості, не підтверджує право власності сторони-2 на такий об`єкт.

Особи, що підписали цей попередній договір, стверджують один одному та повідомляють усім заінтересованим у тому особам, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали (і усвідомлюють) значення своїх дій і могли (можуть) керувати ними; розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором; при укладанні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані ними; договір укладається ними у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску; договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом тяжких для сторони-2 обставин; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним) та цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним).

Відповідно до додатку №2 до попереднього договору від 11.08.2021 (графік платежів) встановлені наступні терміни оплати забезпечувального платежу: 13.08.2021 - 50% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.11.2021 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.02.2022 - 4,16% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.05.2022 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.08.2022 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.11.2022 - 4,16% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.02.2023 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.05.2023 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.08.2023 - 4,16% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.11.2023 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.02.2024 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.05.2024 - 4,16% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку; 13.08.2024 - 4,17% процентів оплати - сума платежу згідно рахунку.

11.08.2021 позивач сплатила 50% забезпечувального платежу у розмірі 876329,80 грн, що підтверджується квитанцією № 011120016 від 11.08.2021.

02.11.2021 позивач сплатила 4,17% забезпечувального платежу у розмірі 71829,80 грн, що підтверджується квитанцією № 010210013 від 02.11.2021.

09.02.2022 позивач сплатила 4,16% забезпечувального платежу у розмірі 76229,00 грн, що підтверджується квитанцією № 190930020 від 09.02.2022.

У зв`язку з введенням в Україні воєнного стану, що є загальновідомим фактом, позивач притримала виконання умов попереднього договору в частині оплати забезпечувального платежу згідно з графіком платежів. 03.10.2024 позивач отримала цінний лист з описом вкладення, в якому знаходився лист-повідомлення від 30.09.2024 № 30/09/01, в якому відповідач з посиланням на п. 4.16 попереднього договору повідомив позивача про дострокове розірвання попереднього договору через 10 календарних днів з моменту відправлення відповідачем листа-повідомлення, і вказувала, що сплачений позивачем забезпечувальний платіж повертається за мінусом неустойки у розмірі 0,3% від суми прострочених платежів за цим договором, яка становить 876316,06 грн, також неустойки у розмірі 15% від орієнтовної ціни основного договору, яка становить 262898,93 грн. Відповідач також вказав, що оскільки сплачена сума забезпечувального платежу 1024388,60 грн, а загальна сума всіх неустойок більша за суму сплаченого забезпечувального платежу, то відповідач утримує всю суму сплаченого забезпечувального платежу.

Згідно з ч.1 ст. 15, ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до п. 1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке снувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відповідно до ч.1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.

Зі змісту статті 635 ЦК України не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів, зокрема і щодо відчуження нерухомого майна.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 656 ЦК України (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) визначала, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.

Отже, предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Статтю 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ч. 1 ст. 228 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до приписів частини 1 статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (ч. 2 ст. 235 ЦК України).

А тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним лише у тому разі, коли буде встановлено, що правочин, який сторони насправді вчинили, не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Тобто за удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють один правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини.

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.

Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: а) факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; б) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; в) настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.

Такі висновки застосування норм матеріального права викладено в постановах Верховного Суду України: від 14 листопада 2012 року у справі №6-133 цс 12, від 07 вересня 2016 року у справі №6-1026 цс 16, які у подальшому підтримані у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №742/1913/15-ц, від 21 серпня 2019 року у справі №303/292/17, від 30 березня 2020 року у справі №524/3188/17.

Також зазначене узгоджується з пунктом 25 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди. У разі порушення боржником негативного зобов`язання кредитор незалежно від сплати неустойки та (або) відшкодування збитків і моральної шкоди має право вимагати припинення дії, від вчинення якої боржник зобов`язався утриматися, якщо це не суперечить змісту зобов`язання. Така вимога може бути пред`явлена кредитором і в разі виникнення реальної загрози порушення такого зобов`язання.

Зі змісту ст. 617 ЦК України вбачається, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Згідно ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.

Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов`язання, є нікчемним.

Відповідно до статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Судом встановлено, що 11.08.2021 між ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого сторони зобов`язалися в строки, встановлені умовами п. 1.2. цього попереднього договору, укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого сторона - 1 (в основному договорі - продавець) зобов`язується передати у власність (продати) квартиру № 18 , характеристика якої вказано в п 1.3. ст. 1 попереднього договору в житловому будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з урахуванням в майбутньому присвоєної поштової адреси об`єкту, а сторона-2 (в основному договорі - покупець) зобов`язується прийняти цей об`єкт та належним чином оплатити його вартість в обсязі, визначеному попереднім договором. Відповідно до п. 1.5. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 даний попередній договір не надає стороні-2 прав власності на об`єкт, права користування об`єктом та права доступу до об`єкта до моменту укладення основного договору та реєстрації права власності на об`єкт, у встановленому чинним законодавством України порядку. Право доступу може бути надане стороні-2 лише після підписання акта допуску.

Відповідно до п. 6.15. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 цей договір є попереднім договором, закріплює лише зобов`язання сторін укласти основний договір та не є договором про відчуження майнових прав і не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості, не підтверджує право власності сторони-2 на такий об`єкт.

Особи, що підписали цей попередній договір, стверджують один одному та повідомляють усім заінтересованим у тому особам, що у момент укладання цього договору вони усвідомлювали (і усвідомлюють) значення своїх дій і могли (можуть) керувати ними; розуміють природу цього правочину, свої права та обов`язки за договором; при укладанні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які б мали істотне значення та були свідомо приховані ними; договір укладається ними у відповідності зі справжньою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску; договір укладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом тяжких для сторони - 2 обставин; правочин вчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним) та цей правочин не приховує інший правочин (не є удаваним).

Позивач звернувся до суду, зокрема, з вимогою про визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021.

Суд враховує, що саме позивач має довести наявність підстав, встановлених законом, для визнання правочину недійсним. Однак позивачем, окрім посилання на удаваність правочину, не зазначено доводів щодо наявності підстав для визнання оспорюваного попереднього договору недійсним.

Відповідно до ст. 3 ЦПК України передбачено, що основними засадами (принципами) цивільного судочинства є, зокрема змагальність сторін, диспозитивність.

Суд звертає увагу, що зі змісту попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021, вбачається, що в ньому сторони лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Позивачем не було надано доказів, які б спростовували презумпцію правомірності укладеного між сторонами правочину в цілому та в оскаржуваних частинах попереднього договору.

Таким чином, на підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , посвідченого 11.08.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ярощук В.Ю., зареєстрованого в реєстрі за № 1394 не підлягають задоволенню.

Також судом встановлено, що відповідно до п. 4.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного договору сторона-2 сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у розмірі 1752659,52 грн. без ПДВ, що еквівалентно 65484,00 доларів США, згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.

Сторона-2 сплачує забезпечувальний платіж частинами, розмір яких зазначається в графіку платежів. Графік платежів є додатком № 2 до цього попереднього договору та його невід`ємною частиною.

Сторонами не заперечується та підтверджується письмовими доказами та обставина, що ОСОБА_1 на виконання умов попереднього договору від 11.08.2021 сплатила грошові кошти у розмірі 1024388,60 грн., що становить лише 58,33% від загального розміру забезпечувального платежу.

Позивач звернувся до суду з вимогою про стягнення з відповідача на користь позивача суму забезпечувального платежу в розмірі 1024388,60 грн., що становить еквівалент 38197,99 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.

Обґрунтовуючи дану вимогу, позивач зазначив, що ОСОБА_1 вправі заявити вимоги до відповідача про повернення внесених ним сум забезпечувального платежу у гривні в еквіваленті до долару США на момент їх стягнення (1572611,25, в тому числі 1024388,60 грн сплаченого забезпечувального платежу та 548222,65 грн між курсової різниці), оскільки з умов попереднього договору вбачається, що позивачем у розрахунках з відповідачем всі платежі сплачувались у гривні в еквіваленті до долару США на момент їх внесення.

Однак, суд вважає зазначені доводи неспроможними, з огляду на наступне.

Забезпечувальний платіж це інший вид забезпечення у відповідності до ч. 2. ст. 546 ЦК України.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Згідно зі ст. 524 ЦК України зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні.

Разом з тим, ч. 2 ст. 524 та ч. 2 ст. 533 ЦК України передбачають, що сторони можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті. У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.

Отже, положення чинного законодавства, хоч і передбачають обов`язковість застосування валюти України при здійсненні розрахунків, але не містять заборони визначення грошового еквіваленту зобов`язань в іноземній валюті.

Відтак коригування платежів, в основі якого лежить зміна курсової різниці (зміна курсу гривні стосовно долара США), прямо не заборонена та не суперечить чинному законодавству України.

Відповідно до п. 4.7. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 сторони стверджують, що забезпечувальний платіж, який сторона-2 сплачує стороні - 1 на підставі цього попереднього договору не є авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою та не є видом забезпечення виконання зобов`язання в розумінні ч. 1 ст. 546 ЦПК України. Забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання стороною - 2 зобов`язання щодо укладення основного договору, встановленим сторонами у відповідності до ч. 2 ст. 546 ЦК України.

Попереднім договором передбачено, що для забезпечення виконання свого зобов`язання щодо укладення основного боргу сторона-2 сплачує стороні-1 забезпечувальний платіж у розмірі 1752659,52 грн. без ПДВ, що еквівалентно 65484,00 доларів США, згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UAH.

Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору, складає 26,7647 гривні за один долар США. Застосовується в розмірi курсу, що був опублікований на сайті www.IBF.UA (загальний доступ) в розділі «Ринки» підрозділі «Валютні ринки» підрозділі «Міжбанк онлайн» середнє арифметичне значення за графіком за день торгів («продаж») на дату, що передує даті підписання цього попереднього договору (п. 4.1.1).

Згідно ст. 533 ЦК України грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.

Відповідно до п. 4.14. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 11.08.2021 у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною-2 забезпечувальний платіж, сплачений стороні-1 підлягає поверненню стороні-2 за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні, підлягає поверненню протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони-2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначення в змісті договору про розірвання.

Таким чином, суд приходить до висновку, що оскільки умовами попереднього договору від 11.08.2021 передбачено повернення забезпечувального платежу в національній валюті України - гривні без прив`язки цього платежу на день його повернення до еквіваленту долару США, а позивач не надав доказів, що курсова різниця виникла внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, така вимога позивача про стягнення в еквіваленті долара США є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню.

Суд звертає увагу, що доводи представник позивача, щодо того, що відповідачем порушені умови попереднього договору, оскільки останнім не надано відповідного рахунку на оплату частини забезпечувального платежу є беззмістовними, оскільки відповідно до абз. 3 п. 4.3. зазначеного попереднього договору від 11.08.2021 позивач зобов`язаний був самостійно звернутися до відповідача за отриманням відповідного рахунку.

Доказів належного звернення за отриманням відповідного рахунку стороною позивача не надано. Доводи останнього щодо того, що офіси відповідача не працювали, на телефонні дзвінки співробітники відповідача не відповідали не підтверджується жодними належними та допустимими доказами.

03.10.2024 позивач отримала цінний лист з описом вкладення, в якому знаходився лист-повідомлення від 30.09.2024 № 30/09/01, в якому відповідач з посиланням на п. 4.16 попереднього договору повідомив позивача про дострокове розірвання попереднього договору через 10 календарних днів з моменту відправлення відповідачем листа-повідомлення, і вказувала, що сплачений позивачем забезпечувальний платіж повертається за мінусом неустойки у розмірі 0,3% від суми прострочених платежів за цим договором, яка становить 876316,06 грн, також неустойки у розмірі 15% від орієнтовної ціни основного договору, яка становить 262898,93 грн. Відповідач також вказав, що оскільки сплачена сума забезпечувального платежу 1024388,60 грн, а загальна сума всіх неустойок більша за суму сплаченого забезпечувального платежу, то відповідач утримує всю суму сплаченого забезпечувального платежу.

Разом з тим, суд звертає увагу, що відповідно до п. 4.14. попереднього договору від 11.08.2021 чітко встановлено, що у разі припинення за згодою сторін зобов`язання щодо укладення основного договору, якщо це було ініційовано стороною-2 забезпечувальний платіж, сплачений стороні-1 підлягає поверненню стороні-2 за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України-гривні, підлягає поверненню протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів сторони-2, якщо інші умови дострокового розірвання договору не будуть визначення в змісті договору про розірвання.

У разі відсутності банківських реквізитів сторони-2 термін повернення коштів стороні-2 встановлений цим пунктом цього договору, починає відраховуватися з дати надання стороною-2 в письмовій формі стороні-1 банківських реквізитів.

Обов`язкову умову для повернення сплаченої суми забезпечувального платежу також зазначено в п. 4.22. попереднього договору, відповідно до якого у разі неповідомлення відповідного рахунку позивачем для повернення перерахованих сум платежу на користь позивача, відповідач не несе відповідальність за несвоєчасне повернення коштів позивачу, термін повернення коштів позивачу починає відраховуватися з дати надання позивачем в письмовій формі відповідачу банківських реквізитів.

Таким чином, судом встановлено, що протягом 30 календарних днів з моменту отримання банківських реквізитів позивача, відповідачем повинно було бути повернути позивачу забезпечувальний платіж відповідно до умов попереднього договору.

Таким чином, позивач має право на повернення сплаченого ним забезпечувального платежу на користь відповідача за умовами попереднього договору від 11.08.2021, однак за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, в розмірі визначеному п. 1.4 цього попереднього договору на день його підписання в національній валюті України - гривні.

Позивач у позовній заяві та поданих документах по суті справи, зазначав, що не погоджується з сумою, яка підлягає йому виплаті з вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, оскільки з боку відповідача останній рахунок в день оплати наступної частини забезпечувального платежу, відповідно до графіку платежів, а саме 13.05.2022 у розмірі 4,17 % від суми, зазначеної у п. 1.4 договору, не надавався та не надсилався позивачу. Будь-яких доказів щодо надсилання позивачу пропозицій з питання укладення основного договору купівлі-продажу та інших даних, які б підтверджували наміри відповідача щодо належного виконання умов попереднього договору у майбутньому також не має.

Однак, як вже було зазначено судом, позивачем не сплачено на рахунок відповідача 100% забезпечувального платежу, встановленого п. 4.1. цього попереднього договору, з урахуванням уточнення розміру в порядку, передбаченому умовами цього попереднього договору.

Таким чином, саме через бездіяльність позивача щодо несплати третьої частини забезпечувального платежу на користь відповідача між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири.

Суд зауважує, що у зв`язку з визнанням Торгово-промисловою палатою України військової агресії Російської Федерації проти України форс-мажорною обставиною (обставини непереборної сили), сторони за договором можуть припинити виконання зобов`язань, через неможливість їх виконання, без застосування відповідальності за порушення договірних зобов`язань.

Відповідно до ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за це, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Листом торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 вбачається, що ТПП України на підставі ст.ст. 14, 14-1 ЗУ «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.1997 №671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

Тобто, ТПП України листом від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 визнає форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення стану 24.02.2022 року, та підтверджує, що зазначені обставини з 24.02.2022року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними, як для суб`єктів господарювання так і для населення.

Цей лист не є законодавчо визначеною формою засвідчення форс-мажорних обставин. Таким документом є насамперед сертифікат ТПП України, при видачі якого в тому числі здійснюється аналіз щодо причинно-наслідкового зв`язку між неможливістю виконувати зобов`язання та такими обставинами (ЗУ «Про торгово-промислової палати в Україні», Регламент засвідчення Торгово-промисловою палатою України та регіональними торгово-промисловими палатами форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Зважаючи на це, звернення до ТПП України для отримання відповідного сертифікату є необхідним задля засвідчення форс-мажорних обставин.

Згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 14 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» ТПП засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, за зверненнями суб`єктів господарської діяльності та фізичних осіб.

Сам факт введення воєнного стану не є підставою для відстрочки чи невиконання зобов`язання. Обставини, які виникли у зв`язку з війною мають безпосередньо впливати на можливість особи виконати свій обов`язок.

Верховний Суд у справі № 910/9258/20 наголосив, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного випадку виконання зобов`язання.

Таким чином, форс-мажорні обставини щодо звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання за попереднім договором позивачем не підтверджені жодним належним доказом.

На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що з відповідача на користь позивача підлягає стягненню забезпечувальний платіж, за вирахуванням штрафу в розмірі 10% від орієнтовної ціни основного договору, у розмірі 849122,65 грн.

Суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню.

Відповідно до пункту 30 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року, рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя.

Згідно з пунктом 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення.

Європейський Суд з прав людини повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29).

Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, -

У Х В А Л И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» про захист прав споживачів, визнання частково недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири та стягнення грошових коштів - задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент» на користь ОСОБА_1 забезпечувальний платіж за попереднім договором купівлі-продажу від 11.08.2021 у розмірі 849122 (вісімсот сорок дев`ять тисяч сто двадцять дві) грн. 65 коп.

У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.

Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Київського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Текст рішення виготовлений 16.07.2026.

Суддя: Ю.Ю. Мазур