Рішення № 138564868, 14.07.2026, Кролевецький районний суд Сумської області

Справа № 579/796/26

2/579/505/26

Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

14 липня 2026 року Кролевецький районний суд Сумської області

в складі головуючого судді Моргуна О.В.

за участі секретаря Сергієнко Ж.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Кролевець справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватного підприємства «По управлінню житлом «Житлкомсервіс», третя особа Комунальне підприємство «Кролевецька житлово-експлуатаційна контора» Кролевецької міської ради, про визнання недійсним та скасування рішень зборів співвласників багатоквартирного будинку, визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, -

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 , звернулася до суду з позовною заявою, в якій за зміненими позовними вимогами просить суд визнати недійсним та скасувати рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням АДРЕСА_1 , оформлених протоколом від 18 березня 2020 року, з моменту його складання 18 березня 2020 року; визнати недійсним договір №8 від 03 липня 2020 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 , укладений між уповноваженою особою ОСОБА_2 на приватним підприємством «По управлінню житлом «Житлкомсервіс» з моменту його укладення 03 липня 2020 року, визнати недійсною додаткову угоду № 1 від 3 серпня 2020 року до договору № 139 від 12 грудня 2018 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком про дострокове розірвання Договору № 139 від 12 грудня 2018 року з моменту її укладення 3 серпня 2020 року .

Свої позовні вимоги мотивує тим, що в порушення вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» при прийнятті рішень щодо управління багатоквартирним будинком ініціативною групою, члени якої є відповідачами по справі було порушено порядок проведення зборів, голосування та підрахунку голосів співвласників на зборах співвласників багатоквартирного будинку та під час складання протоколу :

не було письмово повідомлено співвласників про проведення зборів, тому співвласники багатоквартирного будинку були позбавлені можливості брати участь у зборах та не могли скористатись своїми правами при ухваленні рішень;

збори (якщо це можна назвати зборами) проводились для декількох будинків одночасно;

на зборах не було обрано голову зборів;

при складанні протоколу зборів свої підписи ставили не тільки власники квартир (не маючи доручень, оформлених відповідним чином);

протокол зборів не підписаний головою зборів;

в протоколі не зазначено час проведення зборів;

власниця квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_4 не брала участі у зборах, протокол не підписувала (заява додається);

ОСОБА_5 не є власником квартири АДРЕСА_3 , а тому не може бути ініціатором зборів;

невірно обраховані площі квартир (розмір часток) співвласники яких проголосували на зборах;

повідомлення про прийняті зборами співвласників рішення кожному співвласнику під власноручний підпис не надавалися, рекомендованим листом на адресу квартир не надсилалися.

Проведений на підставі даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна та КП «Бюро технічної інвентаризації» Кролевецької міської ради розрахунок результатів голосування співвласників багатоквартирної будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , зазначених протоколі (додається) показав наступне.

Загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень будинку за протоколом 4990,6 кв. м., уточнена, відповідно до даних реєстру та БТІ - 4990,16 кв. м. Точну кількість співвласників, які брали участь у зборах встановити неможливо. Кількість співвласників, які поставили свої підписи у протоколі - 36 осіб, яким належать квартири багатоквартирного будинку загальною площею 1152,39 кв. м., а для прийняття рішення, необхідно щоб за нього проголосували власники квартир, площа яких разом складає не менше 2495.2 кв. м. Тобто жодне із питань (рішень) порядку денного зборів багатоквартирного будинку (в т.ч. відкликання діючого управителя багатоквартирного будинку КП «Кролевецька ЖЕК» Кролевецької міської ради, визначення нового управителя багатоквартирного будинку приватне підприємство «По Управлінню Житлом «ЖИТЛКОМСЕРВІС», обрання уповноваженої особи ОСОБА_2 від імені співвласників багатоквартирного будинку укладати договори та ін.), оформлених Протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 від 18 березня 2020 року, не було прийнято.

За таких обставин, рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку, оформлених протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 від 18 березня 2020 року необхідно визнати недійсним та скасувати з моменту його складання із 18 березня 2020 року. Такий висновок узгоджується із правовою позицією щодо визнання недійсності протоколу зборів співвласників, викладених у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №916/474/18, де зазначено, що відсутність кворуму для прийняття рішення або неможливість встановити наявність кворуму є безумовною підставою для визнання недійсним рішення загальних зборів, оскільки є порушенням прямої вказівки закону.

Укладений, на підставі протоколу, Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 8 від 03 липня 2020 року між приватним підприємством ПП «По Управлінню Житлом «ЖИТЛКОМСЕРВІС» та уповноваженою особою ОСОБА_2 також слід визнати недійсним із моменту його укладення із 03.07. 2020 року. Оскільки, вищезазначеними зборами співвласників управителя КП «Кролевецька ЖЕК» Кролевецької міської ради не було відкликано, нового управителя приватне підприємство «По Управлінню Житлом «ЖИТЛКОМСЕРВІС» не було визначено, уповноважену особу ОСОБА_2 для розірвання та укладення договорів не було обрано.

Відповідач ОСОБА_3 надав відзив на позовну заяву, за змістом якого позов не визнав повністю (а.с.118-119)

Відповідач ОСОБА_2 надала відзив на позовну заяву, за змістом якого позов не визнає повністю (а.с.124-125)

Відповідач ПП «По Управлінню Житлом «ЖИТЛКОМСЕРВІС» у наданий судом строк надав відзив на позовну заяву, за змістом якої вважає, що факти ,викладені у позовній заяві, не відповідають дійсності. Так, позивач у позовній заяві стверджує, що дізналася про порушення свого права в грудні 2021 року. Зокрема у період з червня 2021 року по 2024 рік між позивачем і відповідачем крім письмових листувань були судові справи щодо стягнення заборгованості за житлову послугу. Так, 09.06.2021 року позивач звернулася із заявою до ПП, в якій просить не нараховувати внески за управління багатоквартирним будинком адресою АДРЕСА_4 , так як вона проживає за іншою адресою, просить обґрунтувати суму заборгованості, яка вказана у квитанції за травень 2021 року. Тобто відповідач знала, що управителем будинку АДРЕСА_1 є ПП «УЖ «Житлкомсервіс» і отримувала квитанції за житлову послугу. ОСОБА_6 була обізнана з Протоколом про перевибори Управителя і про укладення договору уже в травні 2021 року, коли отримала квитанцію про житлову послугу.30.08.2021 року направлена в суд заява про видачу судового наказу про стягнення заборгованості за житлову послугу з ОСОБА_1 . Позивач була належним чином поінформована про сторону, яка надає послуги (ПП`УЖ «Житлкомсервіс»), та підстави нарахування послуг, за період дії договору, тобто з 2020 року. Таким чином, позивач знала про існування оскаржуваних документів ще в травні-червні 2021 року. Просить застосувати строки позовної давності та відмовити в задоволенні позову з вказаних підстав та в зв`язку з необґрунтованістю позову (а.с. 71-72)

Згідно правил ч. 6 ст.19 ЦПК України зазначений спір є малозначним, а тому відповідно до вимог ст.274 ЦПК України справа розглядається за правилами спрощеного позовного провадження.

Відповідно до положення ч.2 ст.247 ЦПК України суд здійснив розгляд справи без фіксування судового процесу технічними засобами.

Суд, дослідивши матеріали справи, повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до ст.10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» в редакції що діяла на час проведення зборів співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

2. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:

1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;

8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;

9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

3. Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до цього Закону.

Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

4. Повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під`їзду багатоквартирного будинку.

5. Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах.

6. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників, а рішення з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників.

7. Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

8. Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.

Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

Згідно протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 16.03.2020 року, оформленому 18.03.2020 року у зборах, які відбувалися у вказаний день, брали участь 44 особа, яким належать квартири та нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 2546,6 кв.м з 4990,6 кв.м загальної площі всіх приміщень вказаного будинку. На порядку денному зборів були винесені питання: 1. Відкликання діючого управителя багатоквартирного будинку. 2. Визначення нового управителя багатоквартирного будинку. 3. Затвердження умов договору, з управителем багатоквартирного будинку 4. Обрання уповноваженої особи співвласників для укладання договору з управителем багатоквартирного будинку внесення змін і здійснення контролю за його виконанням , повідомлення діючого управителя про розірвання договору та для подальшого протоколу зборів співвласників (а.с.7-17).

При цьому у 4 питанні не вказано прізвище, ім`я та по батькові уповноваженої особи, за яку голосували співвласники.

В подальшому ОСОБА_2 та ПП «По управлінню житлом «Жилокомсервіс» було підписано договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_5 від 3.07.2020, при цьому ОСОБА_2 діяла на підставі протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку оформленому 18.03.2020 року (а.с.18-20).

Крім того ОСОБА_2 та ПП «По управлінню житлом « ІНФОРМАЦІЯ_1 » було підписано додаткову угоду № 1 від 3 серпня 2020 року до договору № 139 від 12 грудня 2018 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком про дострокове розірвання Договору № 139 від 12 грудня 2018 року (а.с.53)

За змістом протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 16.03.2020 року , оформлений 18.03.2020 року на зборах приймали участь 44 власники квартир та приміщень площею 2546,6 кв.м, що складає 56,70 відсотка від загальної площі квартир та нежитлових приміщень будинку АДРЕСА_6 .

Судом встановлено, що збори 16.03.2020 року були проведені з порушеннями встановленого порядку проведення зборів, а в силу того, що участь брали власники та співвласники менше ніж 50% площі квартир та нежитлових приміщень, збори були не повноважними.

Згідно протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 16.03.2020 року, оформленому 18.03.2020 року у зборах, які відбувалися у вказаний день, брали участь 44 особа, ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_2 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_22 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_25 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_28 , ОСОБА_29 , ОСОБА_30 , ОСОБА_31 , ОСОБА_32 , ОСОБА_33 , ОСОБА_34 , ОСОБА_5 , ОСОБА_35 , ОСОБА_36 , ОСОБА_37 , ОСОБА_38 , ОСОБА_39 , ОСОБА_40 , ОСОБА_4 ОСОБА_41 ОСОБА_42 , ОСОБА_43 , ОСОБА_44 , ОСОБА_45 , ОСОБА_46 , ОСОБА_47 . За змістом протоколу зазначені особи приймали участь у зборах як власники усієї площі без документу що надає право на голосування як представнику (колонка 2-3 протоколу зборів )(а.с.7-17).

Судом встановлено , що ОСОБА_4 власник квартири АДРЕСА_2 участі у зборах не приймала , протокол зборів не підписувала, що підтверджується її заявою (а.с. 39)

Судом встановлено , що ОСОБА_17 квартира АДРЕСА_7 , ОСОБА_45 квартира АДРЕСА_8 , ОСОБА_46 квартира АДРЕСА_9 , власниками чи співвласниками не є, що підтверджується довідкою КП «БТІ» Кролевецької міської ради (а.с.36) , ОСОБА_22 квартира АДРЕСА_10 , ОСОБА_31 квартира АДРЕСА_11 , ОСОБА_43 квартира АДРЕСА_12 , ОСОБА_44 квартира АДРЕСА_13 , власниками чи співвласниками не є що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.23-35)

Крім того те, що ОСОБА_46 квартира АДРЕСА_9 , не є власником житлової площі, підтверджується і додатком № 1 до договору від 8 складеним директором ПП «УЖ» Житлокомсервіс» та ОСОБА_48 (а.с.22)

Судом встановлено , що ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_2 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_49 , ОСОБА_3 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_32 , ОСОБА_33 , ОСОБА_34 , ОСОБА_5 ОСОБА_36 , ОСОБА_50 , ОСОБА_39 , ОСОБА_41 є співвласниками квартир з різними частками в будинку АДРЕСА_1 (а.с.23-38)

У протоколі обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства.

Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення опитування лише один раз з одного питання.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

За змістом інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та враховуючи, що ОСОБА_5 квартира АДРЕСА_3 є співвласником з часткою 2/3 , ОСОБА_4 участі у зборах не приймала , а ОСОБА_17 ОСОБА_45 ОСОБА_46 ОСОБА_22 ОСОБА_31 ОСОБА_51 . ОСОБА_44 власниками чи співвласниками житлової площі в будинку АДРЕСА_1 не є , в зборах приймало участь 36 осіб, з яких ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_2 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_49 , ОСОБА_3 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_32 , ОСОБА_33 , ОСОБА_34 , ОСОБА_5 ОСОБА_36 , ОСОБА_50 , ОСОБА_39 , ОСОБА_41 є співвласниками квартир з різними частками, 11 осіб є власниками всієї площі квартир та всі власники та співвласники з фактичною часткою площі 1195,09 кв. м. , що становить 26,61% площі.

Голосування від імені співвласників представниками не здійснювалося в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства.

У протоколі не зазначена така інформація про представників співвласників (з зазначенням документу, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

У протоколі оформленому 18.03.2020 року зазначена інформація про результати письмового опитування співвласників відсутня.

Таким чином позивач та ряд інших співвласників будинку не отримували повідомлення про проведення зборів співвласників, участі у зборах не приймали , з ними не проводилось письмове опитування, що позбавило їх можливості взяти участь у таких зборах та обговоренні питань порядку денного і відповідно прийнятті рішень та в свою чергу свідчить про порушення встановленого порядку скликання зборів.

Крім того, відповідачами не надано доказів того, що ряд наявних у Протоколі оформленому 18.03.2020 року підписів належать саме співвласникам багатоквартирного будинку, а вписані прізвища дійсно підтверджують волевиявлення співвласників.

Крім того, Протокол оформлений 18.03.2020 року, не містить відомостей про ініціатора зборів, про час проведення зборів співвласників, імен представників (у разі представництва особи).

У протоколі серед іншого обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення.

Приписами ст. ст. 182, 334 ЦК України унормовано, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. ст. 2, 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

На розсуд суду документ повинен складатися з дотриманням визна¬чених законом форм і мати передбачені законом реквізити .

В протоколі не зазначено документ та його реквізити, що підтверджує право власності на квартири.

Таким чином протокол не відповідає вимогам ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та формі, затвердженій центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

Відповідно до ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Враховуючи вищенаведене, оскільки судом встановлено, що збори співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 16.03.2020, оформлених протоколом від 18.03.2020 року проведено з порушенням вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», зокрема порядку повідомлення про їх проведення, відповідачами всупереч засадам змагальності цивільного процесу не спростовано доводів позивача про те, що підписи, які містяться у Протоколі не належать особам, прізвища яких вказані у ньому, а також не доведено участі у зборах достатньої кількості співвласників та їх представників , а рішення зборів співвласників оформлено Протоколом, який не відповідає вимогам, встановленим ч.6,7,8 ст.10 вказаного Закону, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині визнання недійсним рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , яке оформлене Протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 18.03.2020 року є обґрунтованими, а тому підлягають задоволенню.

Крім цього, як вбачається з копії Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 оформлених протоколом від 18.03.2020 року, зокрема обрано уповноваженою особою співвласників вказаного будинку ОСОБА_2 , на підставі чого останньою був укладений договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 від 3.07.2020 № 8 з ПП «По управлінню житлом «Житлкомсервіс».

Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч.5 ст.11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників.

Разом з тим, оскільки рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , яке оформлене Протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку по проспекту Миру від 18.03.2020 року, яким вирішено обрати уповноваженою особою співвласників вказаного будинку ОСОБА_2 управління будинком здійснювати через ПП «По управлінню житлом «Житлкомсервіс» визнане судом недійсним, що свідчить про відсутність у ОСОБА_2 повноважень на підписання з ПП «По управлінню житлом «Житлкомсервіс» Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 8 від 3.07.2020 року , відсутність у ОСОБА_2 повноважень на підписання з ПП «По управлінню житлом «Житлкомсервіс» додаткової угоди № 1 від 3 серпня 2020 року до договору № 139 від 12 грудня 2018 року, тому суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині визнання цього договору та угоди недійсними з моменту їх вчинення також підлягають задоволенню.

Згідно ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути серед інших і визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право;відновлення становища, яке існувало до порушення;відновлення становища, яке існувало до порушення, припинення правовідношення, суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом встановленим законом.

Враховуючи наведене ,виходячи з вимог ст. 5 ЦПК України суд вважає, що порушене право позивача підлягає захисту шляхом визнання недійсним та скасування рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , оформлених протоколом від 18.03.2020 року та шляхом визнання недійсним договору №8 від 03 липня 2020 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 , укладений між уповноваженою особою ОСОБА_2 на приватним підприємством «По управлінню житлом «Житлкомсервіс» з моменту його укладення 03 липня 2020 року та шляхом визнання недійсною додаткової угоди № 1 від 3 серпня 2020 року до договору № 139 від 12 грудня 2018 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком про дострокове розірвання Договору № 139 від 12 грудня 2018 року з моменту її укладення 3 серпня 2020 року .

В суду відсутні підстави для відмови у задоволенні позову.

Таким чином, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову, знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, а тому на підставі викладеного суд вважає, що позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню.

За змістом постанови ВП ВС від 2 липня 2025 року у справі № 903/602/24 коли позовна давність не спливла станом на 2 квітня 2020 року, то цей строк звернення до суду спочатку було продовжено (до 30 червня 2023 року на строк дії карантину, а надалі до 29 січня 2024 року на строк дії воєнного стану), а з 30 січня 2024 року перебіг строку звернення до суду зупинився на строк дії воєнного стану. Тому звернення до суду з позовними вимогами не обмежено останніми трьома роками, що передували подачі позову, є обґрунтованим, у разі якщо позовна давність за такими вимогами не спливла станом на 2 квітня 2020 року.

Формалізм у процесі є позитивним й необхідним явищем, оскільки забезпечує чітке дотримання судами процесу, проте надмірний формалізм заважає практичному та ефективному доступу до суду, не сприяє правовій визначеності, належному здійсненню правосуддя, у тому числі виконанні судового рішення та є порушенням» статті 6 Конвенції (рішення ЄСПЛ від 28.10.1998 у справі «Перед де Рада Каваніллес проти Іспанії», від 13.01.2000 у справі «Мірагаль Есколано та інші проти Іспанії», від 08.03.2017 у справі «ТОВ «Фріда» проти України»).

Правові норми та судова практика мають застосовуватися таким чином, яким вони є найбільш очевидними та передбачуваними для учасників цивільного обороту в Україні.

Як зазначено, зокрема, у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 30.08.2023 у справі № 752/2177/22 (провадження № 61-4447св23) доступ до суду як елемент права на справедливий судовий розгляд не є абсолютним і може підлягати певним обмеженням у випадку, коли такий доступ особи до суду обмежується законом і не суперечить п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, якщо воно не завдає шкоди самій суті права і переслідує легітимну мету за умови забезпечення розумної пропорційності між використаними засобами і метою, яка має бути досягнута. Складовою правової визначеності є передбачуваність застосування норм процесуального законодавства. Європейський суд з прав людини зауважує, що процесуальні норми призначені забезпечити належне відправлення правосуддя та дотримання принципу правової визначеності, а також про те, що сторони повинні мати право очікувати, що ці норми застосовуються. Принцип правової визначеності застосовується не лише щодо сторін, але й щодо національних судів (DIYA 97 v. UKRAINE, №19164/04, § 47, ЄСПЛ, від 21.10.2010).

Суди у цивільних справах не оцінюють професійність, якість чи своєчасність правової допомоги, яка перешкодила особі, якій вона надається, отримати ефективний доступ до суду (див. ухвалу Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15.02.2023 у справі № 554/4001/17, провадження № 61-20093ск21).

Матеріали справи не містять доказів та й доводів, які б свідчили про наявність перешкод для відповідачів щодо своєчасного звернення за професійною правничої допомогою.

Тобто час такого звернення залежав виключно від їх волевиявлення.

Частиною 4 статті 12 ЦПК України встановлено, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1, ч. 5 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Сторонам, зокрема відповідачам, надано можливість повно реалізувати процесуальні права, надані їм законом, в тому числі надати докази.

На відповідачів покладений обов`язок з врахуванням предмету і підстав позову довести в суді ті обставини, на які вони посилаються, як на підставу своїх заперечень. Тобто, відповідно до вимог ст.12, 13 ЦПК України відповідачі повинні були довести за допомогою належних та допустимих доказів, з урахуванням положень ст. ст. 78-80 ЦПК України, зазначені ними обставини.

Відповідачами не надано суду доказів, на які вони посилаються як на підставу своїх заперечень.

Суд не приймає до уваги позицію відповідачів та заперечення, якими вони обґрунтовують свою позицію.

Інші доводи сторін, не спростовують встановлених у справі фактичних обставин та зроблених на підставі них висновків.

Згідно усталеної практики Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30)). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною.

Як зазначено в п. 58 рішення Європейського суду з прав людини у справі Серявін та інші проти України суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішенні судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.

Пунктом 41 Висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів зазначено, що обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.

Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Позивач підтвердила, що не понесла судових витрат, а судовий збір був сплачений КП «Кролевецька ЖЕК».

Таким чином позивач не понесла судових витрат.

З огляду на викладене, на підставі ст.141 ЦПК України не підлягають стягненню з відповідача на користь позивача судові витрати по сплаті судового збору .

Відповідно до ст.ст. 3,15,16 ЦК України , керуючись ст. ст. 4, 5, 10, 12, 76, 81, 141, 247, 265, 268, 274, 279, 352, 354, 355 ЦПК України, -

у х в а л и в:

Позов ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_14 , РНОКПП НОМЕР_1 , до ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_15 , РНОКПП НОМЕР_2 , ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_16 , приватного підприємства «По управлінню житлом «Житлкомсервіс», місцезнаходження: 41300 Сумська область, м. Кролевець, вул. Європейська, 11, ЄДРПОУ 43458763, третя особа Комунальне підприємство «Кролевецька житлово-експлуатаційна контора» Кролевецької міської ради, місцезнаходження: 41300, Сумська область, м.Кролевець, вул.Поштова,9, ЄДРПОУ 23635557, про визнання недійсним та скасування рішень зборів співвласників багатоквартирного будинку, визнання недійсним договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, задовольнити.

Визнати недійсним та скасувати рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням АДРЕСА_1 , оформлених протоколом від 18 березня 2020 року, з моменту його складання 18 березня 2020 року.

Визнати недійсним договір №8 від 03 липня 2020 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком за адресою АДРЕСА_1 , укладений між уповноваженою особою ОСОБА_2 та приватним підприємством «По управлінню житлом «Житлкомсервіс» з моменту його укладення 03 липня 2020 року.

Визнати недійсною додаткову угоду № 1 від 3 серпня 2020 року до договору № 139 від 12 грудня 2018 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком про дострокове розірвання Договору № 139 від 12 грудня 2018 року укладену між уповноваженою особою ОСОБА_2 та приватним підприємством «По управлінню житлом «Житлкомсервіс» з моменту її укладення 3 серпня 2020 року .

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст.273 ЦПК України.

Повне рішення суду складено 24 липня 2026 року.

Суддя О. В. Моргун