Рішення № 138468458, 09.07.2026, Вознесенівський районний суд міста Запоріжжя (до 25.04.2025 - Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя)

1Справа № 335/4237/26 2/335/2630/2026

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 липня 2026 року м. Запоріжжя

Вознесенівський районний суд міста Запоріжжя у складі головуючого судді Крамаренко І.А., за участі секретаря Барановської В.О., представника позивачів адвоката Штабовенка Д.В., представника відповідача адвоката Барчунінова К.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ», про стягнення попередньої оплати вартості квартири, -

ВСТАНОВИВ:

21.04.2026 позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , в особі представника адвоката Штабовенка Д.В., через систему «Електронний суд» звернулися до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ», про стягнення попередньої оплати вартості квартири, зазначивши наступне.

Між продавцем та покупцем укладено попередній договір купівлі-продажу від 31.04.2021 квартири з будівельним номером АДРЕСА_1 . Забезпечувальний платіж у розмірі 1 935 500,09 грн. (з урахування зростання курсу долару) сплачений покупцями своєчасно та в повному обсязі. Згідно із п. 1.1.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 31.04.2021, орієнтовний термін Планового завершення будівельних робіт - 4 квартал 2022 року. Таким чином, шляхом укладання вищезазначеного договору між сторонами була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу квартири, покупцями у рахунок попередньої оплати вартості зазначеного нерухомого майна передано грошові суми в розмірі 1 935 500,09 грн. як авансовий платіж в рахунок сплати вартості об`єкту нерухомого майна, однак основний договір купівлі-продажу не був укладений. Відповідно до п. 6.8. договору купівлі-продажу від 31.04.2021 квартири, у разі якщо Майбутній Продавець без поважних причин не уклав Основного договору в строк, передбачений цим Договором, то даний Договір може бути припинений за ініціативою Майбутнього Покупця шляхом направлення ним Майбутньому Продавцю в порядку, передбаченому п. 8.3. Повідомлення про розірвання. У такому випадку, даний Договір припиняє свою дію через 5 (п`ять) календарних днів з дати направлення Майбутнім Покупцем Повідомлення про розірвання. В цьому випадку Майбутній Продавець зобов`язаний повернути Майбутньому Покупцю оплачений ним згідно з Розділом 3 даного Договору Забезпечувальний платіж (Попередню оплату вартості Квартири) протягом 90 (дев`яноста) банківських днів з моменту розірвання цього Договору та сплатити Майбутньому Покупцю штраф у розмірі 5 (п`яти) % від суми Забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості Квартири), визначеного Розділом 3 даного Договору (призначення платежу «Повернення сплаченого Майбутнім Покупцем Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) за Попереднім договором та оплата штрафу»). Сторони дійшли згоди, що підтвердженням повернення Майбутньому Покупцю оплаченого ним згідно з Розділом 3 даного Договору Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири), на умовах та в порядку, передбаченому даним пунктом, є виписка з рахунку Майбутнього Продавця. Надання будь-якого роду підтверджень від Майбутнього Покупця в такому випадку непотрібно. Витрати, пов`язані з поверненням грошових коштів на рахунок Майбутнього Покупця несе Майбутній Продавець.

02 грудня 2025 року позивачем було направлено на адресу АТ «ЗНВКІФ «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» лист №6903500237238 із відмовою від договору та вимогою повернення коштів, який не було отримано відповідачем та повернуто відправнику. Також, 02 грудня 2025 року позивачем було направлено на адресу ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «ПОРТОФІН» лист № 6903500237220 із відмовою від договору та вимогою повернення коштів який 15.12.2025 було отримано, однак жодної відповіді на нього не надійшло.

З урахуванням викладеного, просили суд:

- стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» (ЄДРПОУ 43470419) 967 750,05 грн. на користь ОСОБА_1 ;

- стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» (ЄДРПОУ 43470419) 967 750,05 грн. на користь ОСОБА_2 ;

- стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» (ЄДРПОУ 43470419) на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 судові витрати на правничу допомогу та судовий збір.

Відповідно до відзиву на позову заяву, поданого представником Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» Мазотовим П.С., зазначено наступне. Відповідач частково не погоджується із заявленими позовними вимогами з наступних підстав. Так, 31 квітня 2021 року між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКИФІВ» (далі Майбутній Продавець, Відповідач), від імені, в інтересах, та за рахунок якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «ПОРТОФІН», та громадянином України ОСОБА_1 й громадянкою ОСОБА_2 (далі Майбутні Покупці, Позивачі) був укладений попередній договір купівлі-продажу, посвідчений Якіб`юк Ю.А, приватним нотаріусом Запорізького нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 1856 (далі Договір). Відповідно до п. 2.1. Договору за даним Попереднім договором Сторони зобов`язуються в строки, встановлені умовами цього Попереднього договору, укласти в майбутньому Договір купівлі-продаж, квартири (далі «Основний договір»), відповідно до якого Майбутній Продавець (в Основному договорі «Продавець») зобов`язуються передати у власність (продати) Квартиру, характеристика якої вказана в п. 1.1.1. статті 1 цього Попереднього договору (надалі «Квартира») в Об`єкті будівництва, а Майбутній Покупець (в Основному договорі «Покупець») зобов`язується, прийняти цю Квартиру по 1/2 (одній другій) частині та належним чином оплатити її вартість в обсязі, визначеному цим Попереднім договором. Згідно з п. 3.1. Договору Сторони погодили, що вартість (ціна продажу) Квартири за Основним договором дорівнює розміру Забезпечувального платежу, що має бути сплачений Майбутнім Покупцем згідно з Розділом 3 цього Договору. Вартість (ціна продажу) Квартири є договірною, встановленою за погодженням Сторін та є істотною умовою Основного договору. Пунктом 3.3. Договору встановлено, що розмір Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) на момент укладення цього Договору визначений Майбутній Продавцем та становить 1 811 526,00 грн., без ПДВ, та може бути змінений на умовах, передбачених п. 3.5, п. 4.4, 4.5, п.п. 5.4.7, п.п. 5.4.5, п. 6.3. цього Договору. Відповідно до п. 3.5. Договору Сторони погодили, що Забезпечувальний платіж (Попередня оплата вартості Квартири), може бути сплачений як одним платежем, так i частинами відповідно до Графіку сплати Забезпечувального платежу (Додаток № 3 до цього Попереднього договору). Так, згідно з Графіком сплати Забезпечувального платежу (Додаток № 3 до Договору) розмір Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) на момент укладення цього Договору визначений Майбутнім Продавцем та становить 1 811, 526,00 грн., без ПДВ, з якої 614 534,00 грн. сплачуються Майбутнім Покупцем у строк до 30.04.2021 включно, а решта суми 1 196 992,00 грн сплачується Майбутнім Покупцем у строк до 31.08.2022 в наступному порядку: перший платіж 30 квітня 2021 року 30 травня 2021 року у сумі 74 812,00 грн., і так щомісячно рівними сумами по 74 812,00 грн по 31.08.2022 включно. Відповідно до пункту 6.3. Договору « у разі порушення Майбутнім Покупцем строків оплати, передбачених даним Договором, Майбутній Продавець має право збільшити розмір Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості квартири) на суму еквівалентну розміру подвійної облікової ставки НБУ. Відповідне збільшення розміру Забезпечувального платежу здійснюється Майбутнім Продавцем за кожен день порушення Майбутнім Покупцем строків оплати, передбаченого даним Договором, з наступного дня за датою граничного строку. З аналізу графіку платежів та фактичних оплат вбачається систематичне порушення Позивачами строків внесення щомісячних платежів, передбачених Договором. Прострочення платежів становили від 1 до 144 днів, що підтверджується актом звіряння взаєморозрахунків та розрахунком штрафних санкцій відповідача. Виходячи з наданого графіка (додаток №3 Договору) та фактичних оплат, штрафні санкції відповідно до пункту 6.3 Договору складають 92 369,00 грн. Таким чином, сума Забезпечувального платежу, відповідно до пункту 6.3. Договору підлягає збільшенню на 92 369,00 грн.

Крім того, згідно з положеннями пункту 6.5. Договору «Майбутній Покупець може відмовитись від цього Договору в односторонньому порядку шляхом направлення ним Майбутньому Продавцю в порядку, передбаченому п. 8.3. Повідомлення про розірвання. У такому випадку даний Договір припиняє свою дію через 5 (п`ять) календарних днів з дати направлення Майбутнім Покупцем Повідомлення про розірвання. В цьому випадку, Майбутній Продавець зобов`язаний повернути Майбутньому Покупцю оплачений ним згідно з Розділом 3 даного Договору Забезпечувальний платіж (Попередню оплату вартості Квартири) протягом 90 (дев`яноста) банківських днів з моменту розірвання цього Договору (призначення платежу «Повернення сплаченого Майбутнім Покупцем Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) за Попереднім договором за вирахуванням штрафу») за вирахуванням штрафу в розмірі 20 (двадцяти) % від суми Забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості Квартири), визначеного Розділом 3 даного Договору та вартості відновлення первісного стану Квартири, у випадку, якщо за заявою Майбутнього Покупця проводилися будь-які перепланування у Квартирі».

Враховуючи, що розмір забезпечувального платежу становить 1 811 526,00 грн, сума штрафу відповідно до п. 6.5 Договору складає 362 305,20 грн. Загальна сума сплачених Позивачами коштів становить 1 935 500,09 грн. Отже, навіть у випадку припинення Договору сума, яка могла б підлягати поверненню Позивачам, повинна визначатись із врахуванням штрафу у розмірі 20 % та штрафних санкцій за прострочення платежів відповідно до п. 6.3 Договору. Таким чином, розрахунок суми, яка потенційно могла б підлягати поверненню, виглядає наступним чином: 1 935 500,09 грн 362 305,20 грн 92 369,00 грн = 1 480 825,89 грн.

Щодо належного способу повідомлення про розірвання договору, зазначено наступне. Відповідно до п. 8.3. Договору, всі повідомлення (пропозиції) за цим Договором, якщо інше не передбачене відповідним пунктом даного Договору, будуть вважатися здійсненими (направленими) належним чином, якщо вони викладені в письмовій формі та надіслані рекомендованим листом з повідомленням про вручення та/або вручені особисто Стороні-одержувачу. Датою отримання таких повідомлень (пропозицій) буде вважатися дата їх особистого отримання Стороною-одержувачем або дата поштового штемпеля відділення зв`язку на конверті за місцезнаходженням Сторони-відправника, у разі якщо Сторона-одержувач не бажає та / або не може отримати відповідне письмове повідомлення Сторони-відправника з будь-яких причин. Однак, Позивачами не надано належних доказів ані отримання Відповідачем повідомлення про розірвання Договору, ані доказів відмови Відповідача від його отримання. Отже, вимоги п. 8.3 Договору Позивачами не дотримані.

Також зазначено, що обґрунтовуючи позовні вимоги, позивачі вимагають розірвання Договору відповідно до пункту 6.8. Договору, який регламентує у разі якщо Майбутній Продавець без поважних причин не уклав Основного договору в строк, передбачений цим Договором, то даний Договір може бути припинений за ініціативою Майбутнього Покупця шляхом направлення ним Майбутньому Продавцю в порядку, передбаченому п. 8.3. Повідомлення про розірвання». Проте поза увагою позивачів залишився пункт 5.2.1 Розділу 5.2. Договору Майбутній Продавець зобов`язаний: Протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту отримання документу про готовність Об`єкту будівництву до експлуатації згідно з п.п. 1.1.3. цього Договору, повідомить про це Майбутнього Покупця. Тобто, Основний договір може бути укладений за умови виконання пункту 2.2 Попереднього договору, Основний договір підлягає укладенню сторонами протягом 60 робочих днів з моменту настання сукупності таких умов: повної сплати Майбутнім покупцем 100% забезпечувального платежу, визначеного пунктом 3.3 Попереднього договору; отримання Майбутнім продавцем правовстановлюючих документів на відповідні квартири; належного та повного виконання Майбутнім покупцем зобов`язань, передбачених статтею 4 Попереднього договору; а також отримання Майбутнім покупцем письмового повідомлення від Майбутнього продавця про готовність до укладення Основного договору із зазначенням місця (у межах м. Запоріжжя) та строку його підписання. Станом на момент звернення Позивачів до суду сукупність умов, передбачених п. 2.2 Договору, не настала, а тому відсутні правові підстави вважати, що Майбутній Продавець порушив строк укладення Основного договору або що у Позивачів виникло право на припинення Договору відповідно до п. 6.8 Договору.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки Позивачами не доведено належного дотримання порядку розірвання Договору, передбаченого п. 8.3 Договору, а також безпідставно застосовано положення п. 6.8 Договору за відсутності сукупності умов, визначених п. 2.2 Договору для укладення Основного договору. Отже, навіть у випадку наявності підстав для припинення Договору, повернення коштів повинно здійснюватись виключно з урахуванням умов Договору, погоджених сторонами при його укладенні, а саме - із вирахуванням штрафу, передбаченого п. 6.5 Договору, та штрафних санкцій, нарахованих відповідно до п. 6.3 Договору.

З огляду на викладене, просили суд відмовити у задоволенні позову як передчасного у зв`язку з недоведеністю належного припинення договору та настання строку виконання зобов`язання щодо повернення коштів. Визнати, що у разі припинення Договору повернення коштів має здійснюватись з урахуванням: штрафу у розмірі 20 % відповідно до п. 6.5 Договору; штрафних санкцій за прострочення платежів відповідно до п. 6.3 Договору. Судові витрати покласти на Позивачів.

Відповідно до відповіді на відзив, поданої представником позивачів, зазначено наступне. У своєму відзиві, відповідач стверджує, що сума до повернення має бути зменшена на 92 369,00 грн через прострочення щомісячних платежів, а також відповідач посилається на п. 6.5 Договору, який передбачає штраф у розмірі 362 305,20 грн. при односторонній відмові Покупця.

По-перше, в силу ЦПК України, сума заявлена до стягнення з відповідача у розмірі 1 935 500,09 грн. апріорі не може бути зменшена до 1 480 825,89 грн. за рахунок стягнення штрафів без пред`явлення зустрічного позову, правом на подання якого (у строк на подання відзиву), відповідач не скористався. По-друге, згідно з п. 1.1.4 Договору, планове завершення робіт - 4 квартал 2022 року. Станом на травень 2026 року об`єкт не готовий, а отже позивачі розривають Договір не на підставі «простої відмови» (п. 6.5), а у зв`язку з порушенням Майбутнім Продавцем строків будівництва та укладення Основного договору (п. 6.8), що виключає можливість для застосування до позивачів штрафних санкцій. По-третє, заслуговує на увагу суперечлива та відверто недобросовісна поведінка відповідача у цій справі. Так, той графік «прострочення» платежів допущених позивачем, на який посилається відповідач, співпадає із датами початку повномасштабного вторгнення. В той же час, від компанії менеджера продажу (R1 group посилання на сайт https://r1.com.ua/portfolio-posts/legenda/), на початку повномасштабного вторгнення були ряд листів про заморожування та зупинення регулярних платежів. Таким чином, обставини, які Відповідач наразі трактує як «порушення зобов`язань», були наслідком прямої вказівки самого Відповідача та його запевнень щодо призупинення платежів. Спроба Відповідача зараз використати цей період для обґрунтування своєї позиції є грубим порушенням принципу добросовісності та спробою перекласти відповідальність за власні управлінські рішення на Позивача.

Інші аргументи відзиву на позовну заяву стосуються нібито неможливості розірвання договору, невірно обраного способу повідомлення про розірвання, тощо. Разом з тим, такі аргументи є не тільки не переконливими, а й вже були предметом дослідження інших судових справ за участі відповідача.

З урахуванням викладеного, просили суд прийняти до уваги позицію позивачів та задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Ухвалою судді Вознесенівського районного суду міста Запоріжжя від 24.04.2026 відкрито провадження у справі за позовною заявою ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ», про стягнення попередньої оплати вартості квартири. Розпочато у справі підготовче провадження та призначено підготовче судове засідання.

13.05.2026 до суду, через систему «Електронний суд» (сформовано 12.05.2026), від представника відповідача Мазотова П.С. надійшов відзив на позовну заяву.

15.05.2026 до суду, через систему «Електронний суд», від представника позивачів адвоката Штабовенка Д.В. надійшла відповідь на відзив, з долученими додатками.

10.06.2026 до суду, через систему «Електронний суд» (сформовано 08.06.2026), від представника відповідача адвоката Барчунінова К.О. надійшов відзив на позовну заяву (уточнення).

Ухвалою суду від 15.06.2026 закрито підготовче провадження та призначено цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ», про стягнення попередньої оплати вартості квартири, до судового розгляду по суті.Надано представнику відповідача можливість долучити письмові докази.

07.07.2026 до суду, через систему «Електронний суд», від представника відповідача адвоката Барчунінова К.О. надійшло клопотання про долучення доказів, з доданими письмовими доказами, які долучені до матеріалів справи.

У судовому засіданні представник позивачів вимоги позовної заяви підтримав, за підстав викладених у позовній заяві та у відповіді на відзив відповідача, просив їх задовольнити повністю.

Представник відповідач у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог позивачів, просив врахувати позицію викладену у відзиві на позовну заяву.

Суд, розглянувши справу, дослідивши та оцінивши зібрані наявні у справі докази, заслухавши пояснення учасників, приходить до наступного.

Встановлено, що 30.04.2021 між АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» (далі відповідач, Майбутній Продавець), від імені, в інтересах, та за рахунок якого діяло ТОВАРИСТВО 3 ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОМПАНІЯ 3 УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «ПОРТОФІН», та громадянами України ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (далі позивач, ОСОБА_3 ) був укладений попередній договір купівлі-продажу, посвідчений Якіб`юк Ю.А, приватним нотаріусом Запорізького нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 1856 (далі Договір).

Згідно з п. 3.1. Договору Сторони погодили, що вартість (ціна продажу) Квартири за Основним договором дорівнює розміру Забезпечувального платежу, що має бути сплачений Майбутнім Покупцем згідно з Розділом 3 цього Договору. Вартість (ціна продажу) Квартири є договірною, встановленою за погодженням Сторін та є істотною умовою Основного договору.

Пунктом 3.3. Договору встановлено, що розмір Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) на момент укладення цього Договору визначений Майбутній Продавцем та становить 1 811 526,00 грн, без ПДВ, та може бути змінений на умовах, передбачених п. 3.5, п. 4.4, 4.5, п.п. 5.4.7, п.п. 5.4.8, п. 6.3. цього Договору.

Відповідно до п. 3.5. Договору Сторони погодили, що Забезпечувальний платіж (Попередня оплата вартості Квартири), може бути сплачений як одним платежем, так i частинами відповідно до Графіку сплати Забезпечувального платежу (Додаток № 3 до цього Попереднього договору). Так, згідно з Графіком сплати Забезпечувального платежу (Додаток № 3 до Договору) розмір Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) на момент укладення цього Договору визначений Майбутнім Продавцем та становить 1 811 526,00 грн, без ПДВ, з якої 614 534,00 грн сплачуються Майбутнім Покупцем у строк до 30.04.2021 включно, а решта суми 1 196 992,00 грн сплачується Майбутнім Покупцем у строк до 31.08. 2022 в наступному порядку: перший платіж 30.04.2021 у сумі 614 534,00 грн; чергові платежі з 30.04.2021 по 31.08.2022, за кожний період окремо, у сумі 74 812,00 грн.

Забезпечувальний платіж у розмірі 1 935 500,09 грн. (з урахування зростання курсу долару) сплачений покупцями в повному обсязі, що підтверджується належними доказами та не заперечується стороною відповідача.

Згідно із п. 1.1.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 31.04.2021, орієнтовний термін Планового завершення будівельних робіт - 4 квартал 2022 року.

Таким чином, шляхом укладання вищезазначеного договору між сторонами була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу квартири, покупцями у рахунок попередньої оплати вартості зазначеного нерухомого майна передано грошові кошти в розмірі 1 935 500,09 грн. як авансовий платіж в рахунок сплати вартості об`єкту нерухомого майна, однак основний договір купівлі-продажу не був укладений.

Відповідно до п. 6.8. договору купівлі-продажу від 31.04.2021 квартири, у разі якщо Майбутній Продавець без поважних причин не уклав Основного договору в строк, передбачений цим Договором, то даний Договір може бути припинений за ініціативою Майбутнього Покупця шляхом направлення ним Майбутньому Продавцю в порядку, передбаченому п. 8.3. Повідомлення про розірвання. У такому випадку, даний Договір припиняє свою дію через 5 (п`ять) календарних днів з дати направлення Майбутнім Покупцем Повідомлення про розірвання. В цьому випадку Майбутній Продавець зобов`язаний повернути Майбутньому Покупцю оплачений ним згідно з Розділом 3 даного Договору Забезпечувальний платіж (Попередню оплату вартості Квартири) протягом 90 (дев`яноста) банківських днів з моменту розірвання цього Договору та сплатити Майбутньому Покупцю штраф у розмірі 5 (п`яти) % від суми Забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості Квартири), визначеного Розділом 3 даного Договору (призначення платежу «Повернення сплаченого Майбутнім Покупцем Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) за Попереднім договором та оплата штрафу»). Сторони дійшли згоди, що підтвердженням повернення Майбутньому Покупцю оплаченого ним згідно з Розділом 3 даного Договору Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири), на умовах та в порядку, передбаченому даним пунктом, є виписка з рахунку Майбутнього Продавця. Надання будь-якого роду підтверджень від Майбутнього Покупця в такому випадку непотрібно. Витрати, пов`язані з поверненням грошових коштів на рахунок Майбутнього Покупця несе Майбутній Продавець.

02 грудня 2025 року позивачами було направлено на адресу АТ «ЗНВКІФ «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» лист №6903500237238 із відмовою від договору та вимогою повернення коштів, який не було отримано відповідачем та повернуто відправнику.

Також, 02 грудня 2025 року позивачем було направлено на адресу ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «ПОРТОФІН» лист № 6903500237220 із відмовою від договору та вимогою повернення коштів який 15.12.2025 було отримано, однак жодної відповіді на нього не надійшло.

Відповідно до п. 5.2.7. Договору Майбутній Продавець зобов`язаний будь-яке повернення коштів Майбутньому Покупцю здійснювати виключно в безготівковій формі шляхом переказу на банківський рахунок Майбутнього Покупця, вказаний у Розділі 10 даного Договору, або повідомлений Майбутньому Продавцю на умовах, передбачених п.п. 5.4.11 даного Договору.

Пунктом 5.3. Договору визначено, що Майбутній Покупець має право, зокрема: вимагати від Майбутнього Продавця належного виконання зобов`язань за цим Договором.

Згідно з п. 5.4. Договору Майбутній Покупець зобов`язаний, зокрема: належним чином виконувати грошові зобов`язання за цим Договором; до моменту підписання Основного договору внести Забезпечувальний платіж (Попередню оплату вартості Квартири) на умовах, в обсягах та у строки, що передбачені цим Договором.

Згідно з п. 6.1. Договору за невиконання або неналежне виконання своїх зобов`язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України та цим Договором.

Як вбачається із вищевказаного листа від 02.12.2025 позивачами було повідомлено відповідача про банківські реквізити для здійснення повернення грошових коштів перерахованих по Договору.

Проте, станом на час звернення до суду з позовною заявою та на час ухвалення судом рішення, відповідачем не повернуті грошові кошти, сплачені позивачами за Договором, Забезпечувального платежу (Попередня оплата вартості Квартири) у розмірі 1 935 500,09 грн.

Отже, відповідач не виконав свої зобов`язання, передбачені умовами Договору.

Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Отже, суд виходить із презумпції правомірності вищезазначеного правочину (ст. 204 ЦК України) - Договору, підписаного сторонами без зауважень у встановленому законом порядку сторонами, оскільки його недійсність прямо не встановлена законом та він не визнаний судом недійсним, принципу обов`язковості договору (ст. 629 ЦК України), за змістом якої вищезазначений договір є обов`язковим для виконання його сторонами.

Крім того, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню.

При цьому, відсутність вини в не укладанні договору купівлі-продажу правового значення не мають та не можуть бути підставою для звільнення продавця від обов`язку повернути сплачений за попереднім договором аванс, оскільки чинним законодавством не передбачено залишення авансу або його частини у сторони попереднього договору у випадку не укладення основного договору. Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом України у постановах від 13 лютого 2013 року в справі № 6-176цс12, від 25 вересня 2012 року в справі № 6-82цс13 та підтриманий Верховним Судом, зокрема, у постановах від 27 травня 2020 року в справі №757/76875/17-ц, від 30 жовтня 2019 року в справі №523/15764/16-ц, від 30 січня 2019 року в справі №461/5297/16-ц, від 1 жовтня 2020 року у справі №361/8331/18, від 13 січня 2021 року у справі №686/6823/14.

Згідно з ч. 1 ст. 509 Цивільного Кодексу України (далі ЦК України), зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 ЦК України, зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України.

Частиною 2 ст. 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч. 1ст. 530 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

За ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до вимог ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ст. 628 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена,- у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Згідно з ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Отже, завдаток є способом забезпечення виконання зобов`язання та одночасно є способом платежу. Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

На відміну від завдатку, аванс це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.

Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.

Викладене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12, а також висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 (провадження № 61-22682св19, від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14-ц (провадження № 61-6475св20) та від 08 квітня 2021 року у справі № 640/19696/17 (провадження № 61-2624св20).

Відповідно до вимог статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (статі 76, 77 ЦПК України).

Згідно вимог статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Положення вищезазначених процесуальних норм передбачають, що під час розгляду справ у порядку цивільного судочинства обов`язок доказування покладається як на позивача, так і на відповідача.

Враховуючи викладене, суд встановив, що між сторонами була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу квартири, позивачі у рахунок попередньої оплати вартості зазначеного нерухомого майна передали відповідачу грошову суму в розмірі 1 935 500,09 грн., тобто виконали умови Договору, однак основний договір купівлі-продажу не був укладений, в порушення умов цього Договору, тому суд дійшов висновку про наявність правових підстав для стягнення з відповідача на користь позивачів внесених грошових коштів.

Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом України у постановах від 13 лютого 2013 року в справі № 6-176цс12, від 25 вересня 2012 року в справі № 6-82цс13 та підтриманий Верховним Судом, зокрема, у постановах від 27 травня 2020 року в справі № 757/76875/17-ц, від 30 жовтня 2019 року в справі № 523/15764/16-ц, від 30 січня 2019 року в справі № 461/5297/16-ц, від 1 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18, від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14.

При цьому, як зазначено вище, відсутність вини в не укладанні договору купівлі-продажу правового значення не мають та не можуть бути підставою для звільнення відповідача від обов`язку повернути сплачений за попереднім договором аванс, оскільки чинним законодавством не передбачено залишення авансу або його частини у сторони попереднього договору у випадку не укладення основного договору.

В силу положень частини третьої статті 635 ЦК України припиняються зобов`язання сторін укласти основний договір, що унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно. Проте припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, зокрема, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії.

Такий правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду від 22 квітня 2021 року в справі № 551/980/19 та від 15 липня 2020 року в справі № 205/5667/16-ц.

Враховуючи наведене, оскільки сторонами не дотримано умов Договору, а саме не укладено договору купівлі-продажу на виконання якого передано кошти, а тому, порушене право позивачів на повернення коштів підлягає захисту шляхом стягнення з відповідача на користь позивачів переданих/отриманих грошових коштів в тому розмірі та сумі, в яких вони передавалися, а саме в розмірі 1 935 500,00 грн. (по 967 750,05 грн. на користь кожного позивача).

Щодо доводів представника відповідача про наявність підстав для зменшення суми сплаченого позивачами забезпечувального платежу на суму у розмірі 92 369,00 грн., відповідно до п.6.3 Договору, суд виходить з наступного.

Відповідно до пункту 6.3. Договору, у разі порушення Майбутнім Покупцем строків оплати, передбачених даним Договором, Майбутній Продавець має право збільшити розмір Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості квартири) на суму еквівалентну розміру подвійної облікової ставки НБУ. Відповідне збільшення розміру Забезпечувального платежу здійснюється Майбутнім Продавцем за кожен день порушення Майбутнім Покупцем строків оплати, передбаченого даним Договором, з наступного дня за датою граничного строку.

Як зазначено представником відповідача, з аналізу графіку платежів та фактичних сплат вбачається систематичне порушення Позивачами строків внесення щомісячних платежів, передбачених Договором. Прострочення платежів становили від 1 до 144 днів, що підтверджується актом звіряння взаєморозрахунків та розрахунком штрафних санкцій відповідача. Виходячи з наданого графіка (додаток №3 Договору) та фактичних сплат, штрафні санкції відповідно до пункту 6.3 Договору складають 92 369,00 грн.

Разом з тим, правовими підставами для стягнення з відповідача коштів, є порушенням відповідачем строків будівництва та укладення Основного договору (п. 6.8 Договору), що виключає можливість для застосування до позивачів штрафних санкцій.

Також, заслуговує на увагу заперечення представника позивачів щодо недобросовісної поведінки відповідача з цього приводу, з огляду на те, що обставини та порушення строків сплати чергових платежів позивачами співпадає із початком повномасштабного вторгнення рф та початком оголошення воєнного стану в України, у зв`язку із чим менеджером компанії продажу було створено відповідний чат із своїми клієнтами, у тому числі із залученням позивачів, в якому інформували, зокрема, про прийняття рішення про замороження регулярних платежів та призупинення прийняття платежів на відповідний строк, що підтверджується долученими до справи належними доказами, а саме скріншотами цієї переписки.

Таким чином, посилання представника відповідача на систематичне порушення строків внесення щомісячних платежів, з урахуванням вищевикладеного, суд вважає безпідставним. В даному випадку позивачі не можуть вважатися такими, що прострочили строк виконання внесення платежів, та не повинні нести за це відповідальність.

Щодо доводів представника відповідача про застосування положень п.6.5 Договору.

Відповідно до п.6.5 Договору, Майбутній Покупець може відмовитись від цього Договору в односторонньому порядку шляхом направлення ним Майбутньому Продавцю в порядку, передбаченому п. 8.3. Повідомлення про розірвання. У такому випадку даний Договір припиняє свою дію через 5 (п`ять) календарних днів з дати направлення Майбутнім Покупцем Повідомлення про розірвання. В цьому випадку, Майбутній Продавець зобов`язаний повернути Майбутньому Покупцю оплачений ним згідно з Розділом 3 даного Договору Забезпечувальний платіж (Попередню оплату вартості Квартири) протягом 90 (дев`яноста) банківських днів з моменту розірвання цього Договору (призначення платежу «Повернення сплаченого Майбутнім Покупцем Забезпечувального платежу (Попередньої оплати вартості Квартири) за Попереднім договором за вирахуванням штрафу») за вирахуванням штрафу в розмірі 20 (двадцяти) % від суми Забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості Квартири), визначеного Розділом 3 даного Договору та вартості відновлення первісного стану Квартири, у випадку, якщо за заявою Майбутнього Покупця проводилися будь-які перепланування у Квартирі.

Отже, виходячи із умов вищевказаного положення Договору, застосування цього пункту, на переконання суду, не може бути застосовано у даному випадку, оскільки підставами для стягнення грошових коштів з відповідачами є порушенням умов Договору відповідачем щодо укладення Основного договору. Таким чином, таки доводи представника відповідача суд відхиляє.

Щодо встановлення Запорізькою торгово-промисловою палатою форс-мажорних обставин ТОВ «МЕТАЛЛУРГСТРОЙ» (генеральний підрядник згідно Договору Генерального підряду №01/03-01 від 01.03.2021) та ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» (замовник згідно Договору Генерального підряду №01/03-01 від 01.03.2021), з яким АТ ««Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» 22.04.2021 укладено Інвестиційний договір №LEG02, сертифікат від 29.05.2024 (період дії з 28.03.2022 по 29.05.2024), сертифікат від 31.05.2024 (період дії з 28.03.2022 по 31.05.2024) відповідно, суд вважає їх такими, що не відноситься до правовідносин між сторонами у даному випадку, та не можуть свідчити про достатність підстав для відмови у задоволення вказаних позовних вимог.

Зміст інших доводів представника відповідача не спростовують висновків суду та не можуть бути підставами для відмови у задоволенні позову.

А відтак, позовні вимоги позивачів підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, з відповідача підлягає стягненню на користь позивачів судовий збір, в розмірі 7 742,00 грн. окремо кожному.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 18, 76, 77, 81, 141, 258, 259, 263-265, 354, 355 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ», про стягнення попередньої оплати вартості квартири задовольнити.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 967 750,05 (дев`ятсот шістдесят сім тисяч сімсот п`ятдесят гривень 05 коп.) грн.

Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» на користь ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 967 750,05 (дев`ятсот шістдесят сім тисяч сімсот п`ятдесят гривень 05 коп.) грн.

Стягнути Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 7 742,00 (сім тисяч сімсот сорок дві гривень 00 коп.) грн.

Стягнути Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» на користь ОСОБА_2 сплачений судовий збір у розмірі 7 742,00 (сім тисяч сімсот сорок дві гривень 00 коп.) грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Запорізького апеляційного суду шляхом подачі у 30-денний строк з дня складення повного судового рішення апеляційної скарги. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне судове рішення складено 20 липня 2026 року.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 );

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 );

Відповідач: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЗЕМЛЯ СКІФІВ» (код ЄДРПОУ 43470419, адреса: м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд.160).

Суддя І.А. Крамаренко