Рішення № 138400589, 07.07.2026, Солом'янський районний суд міста Києва

Справа №760/23736/25 2/760/7710/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 липня 2026 року місто Київ

Солом`янський районний суд міста Києва у складі головуючого судді Майстренка О.М., при секретарі судового засідання Ситніку Н.В., за участі представника позивача Стороженко К.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом Київської міської ради до ОСОБА_1 про знесення самочинно побудованого майна,

встановив:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача; процесуальні дії суду у справі.

У серпні 2025 року до Солом`янського районного суду міста Києва надійшла позовна заява Київської міської ради (далі - позивач) до ОСОБА_1 (далі - відповідач) про знесення самочинно побудованого майна.

У позовній заяві позивач просив усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.01.2021, індексний номер: 56112922, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2099212680000.

В обґрунтування позовних вимог вказали, що 09.06.2020 приватним нотаріусом Василенко О.А. зареєстровано право приватної власності ОСОБА_2 на житловий будинок загальною площею 194,4 кв. м. за адресом: АДРЕСА_1 .

12 січня 2021 року між ОСОБА_2 та відповідачем укладено договір купівлі-продажу вказаного житлового будинку.

Однак, Київська міська рада жодних рішень щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 у власність чи користування не приймала.

З посиланням на норми Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), позивач зазначив, що вказані факти свідчать про вчинення вказаними особами дій, які направлені на заволодіння земельною ділянкою у незаконний спосіб та поза межами встановленого законодавством України порядку набуття прав на землі комунальної власності. Київська міська рада вважає, що наявні правові підстави для усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта нерухомого майна та приведення земельної ділянки у придатний для використання стан.

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 29.08.2025 постановлено прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі, призначено дату підготовчого судового засідання, встановлено сторонам та іншим учасникам справ строк для подання заяв по суті.

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 29.08.2025 постановлено заяву позивача про забезпечення позову - задовольнити, накладено арешт на будинок за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2099212680000.

08 жовтня 2025 року представником відповідача подано до суду відзив на позовну заяву у якому останній просив у задоволенні позову відмовити.

Представник відповідача вказав, що факт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу вказує на дійсність, чинність та достатність документів, наданих продавцем будинку для вчинення правочину та його нотаріального посвідчення. Право власності на спірний будинок набуте відповідачем на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тобто відповідач є власником зазначеного майна у визначений законом спосіб. Договір купівлі-продажу житлового будинку № 4 від 12.01.2021, на підставі якого Відповідач набув право власності на спірний будинок та на підставі якого проведено державну реєстрацію речового права, є дійсним..

Стосовно присвоєння адреси АДРЕСА_1 , відповідач не може нести відповідальності за неналежну якість роботи структурних підрозділів органів влади, а тому відсутність відомостей про адресу не спростовує беззаперечний факт існування та присвоєння адреси, яка значиться в усіх державних реєстрах, зокрема, але не виключно в Державному земельному кадастрі, в реєстрі речових прав на нерухоме майно, в поштових реєстрах та на офіційній мапі міста Києва тощо.

В частині року будівництва будинку, то відповідно до довідки від 27.05.2020, виданої ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» останній збудовано до 05.09.1992, у зв`язку з чим на думку представника відповідача, будинок не може вважатися об`єктом самочинного будівництва. Долучені до позову фотографії, з яких неможливо встановити точного місця їх виконання, адже навколо відсутні будь-які ідентифікуючі ознаки земельної ділянки, не є належними та достатніми доказами того, що будинок збудовано у 2019 році.

Також представник відповідача вказує, що ОСОБА_1 є неналежним відповідачем за позовними вимогами, так як не є забудовником, а придбав вже побудований будинок на підставі нотаріально посвідченого договору.

Крім того, відповідач звертає увагу, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру цільове призначення земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:72:337:0006, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , є 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання - для експлуатації та обслуговування житлового будинку. Тож, цільове призначення земельної ділянки дозволяє здійснювати на ній будівництво та обслуговування житлового будинку.

Окремо представник відповідача звертає увагу, що будинок є єдиним житлом відповідача та його малолітньої доньки, отже його знесення означатиме для відповідача та його дитини втрату єдиного житла.

Разом із відзивом представником відповідача подано клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи.

09 жовтня 2025 року представником позивача подано до суду відповідь на відзив, в якій було підтримано правову позицію вказану у позові. Вказано, що позов поданий з метою захисту права власності територіальної громади, а не на виконання владних повноважень в сфері архітектурно-будівельного контролю. Крім того, зазначили, що відповідач не надав передбачених законодавством доказів, які б свідчили, що будинок був побудований до 05.08.1992.

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 09.12.2025 постановлено закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 08.01.2026.

08 січня 2026 року у судове засідання з`явися представник позивача, представник відповідача не з`явилась та подала клопотання про відкладення судового засідання.

Судове засідання за заявою представника відповідача було відкладено на 14.01.2026.

14 січня 2026 року представники сторін у судове засідання не з`явились, у зв`язку із чим розгляд справи по суті відкладено на 12.02.2026.

12 лютого 2026 року у судове засідання з`явились представники сторін.

Представником відповідача було підтримано клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи з метою встановлення дотримання будівельних норм при побудові будинку.

Представник позивача проти призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи заперечив, вказав, що ключовим питанням у справі є здійснення самочинного будівництва за відсутності права на землю, а не дотримання при будівництві будинку будівельних норм. За вказаного питання, які відповідач просить поставити на вирішення судової експертизи не впливають на вирішення спору по суті.

Ухвалою Солом`янського районного суду міста Києва від 12.02.2026 у задоволенні клопотання представника відповідача, адвоката Стефанович І.В., про призначення судової будівельно-технічної експертизи у цивільній справі за позовом Київської міської ради до ОСОБА_1 про знесення самочинно побудованого майна - відмовлено.

Розгляд справи відкладено на 24.02.2026.

24 лютого 2026 року у судове засідання з`явися представник позивача, представник відповідача - не з`явилась, причин відсутності суду не повідомила.

Представником позивача було подано додаткові пояснення в яких повідомлено, що станом на дату розгляду справи питання про передання відповідачу права власності чи користування земельною ділянкою Київською міською радою не вирішувалось.

У зв`язку із не явкою відповідача та його представника у судове засідання розгляд справи було відкладено на 10.03.2026.

10 березня 2026 року у судове засідання з`явились представники сторін.

Представник позивача позов підтримав з підстав зазначених у позові. Представник відповідача проти задоволення позову заперечила з підстав зазначених у відзиві.

У судовому засіданні було завершено дослідження письмових доказів та заслухано додаткові пояснення учасників справи за результатом дослідження письмових доказів.

У судовому засіданні було оголошено перерву до 26.03.2026 для підготовки учасників до судових дебатів.

26 березня 2026 року судове засідання знято з розгляду у зв`язку із проведенням у приміщенні суду ремонтних робіт, призначено розгляд справи по суті на 21.05.2026.

21 травня 2026 року сторони та їх представники у судове засідання не з`явились, про дату та час судового засідання були повідомлені належним чином шляхом надсилання повідомлень в підсистемі «Електронний суд», причин відсутності у судовому засіданні суду не повідомили.

У зв`язку із викладеним судове засідання було відкладено на 01.06.2026.

01 червня 2026 року представники сторін у судове засідання не з`явились, про дату та час судового засідання були повідомлені належним чином шляхом надсилання повідомлень в підсистемі «Електронний суд», причин відсутності у судовому засіданні суду не повідомили.

Судом встановлено, що відповідач не був належним чином повідомлений про дату та час судового засідання.

У зв`язку із викладеним та з метою належного повідомлення відповідача судове засідання було відкладено на 07.07.2026.

До суду 04.06.2026 від ОСОБА_3 надійшло про залучення його для участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

07 липня 2026 року у судове засідання з`явився представник позивача. Відповідач та його представник у судове засідання не з`явились, були повідомлені про дату та час судового засідання шляхом направлення судових повісток у системі «Електронний суд», а також шляхом направлення судової повістки на адресу відповідача поштовим відправленням із зворотнім повідомленням про вручення, яке отримано відповідачем 16.06.2026.

Отже, відповідач та його представник були належним чином повідомлені про дату та час судового засідання, про поважність причини неявки суду не повідомили.

У судовому засідання заявник ОСОБА_3 просив залишити без розгляду його клопотання про залучення його для участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Ухвалою суду від 07.07.2026, яка внесена до протоколу судового засідання, заяву ОСОБА_3 задоволено, про залучення його для участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - залишено без розгляду.

У судових дебатах представник позивача позов підтримано. Після стадії ухвалення судового рішення, судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення суду.

Обставини спірних правовідносин встановлені судом.

Судом, на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №212345378 від 12.06.2020, встановлено, що 09.06.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенко О.А. здійснено державну реєстрацію права приватної власності за ОСОБА_2 на житловий будинок загальною площею 194,4 кв. м., житловою площею 40,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Підставою для державної реєстрації права власності вказано довідку про технічні показники об`єкту нерухомого майна № б/н від 27.05.2020 видана ТОВ «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» та інформаційна довідка серія ПБ-2020 № 664 видана КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 04.06.2020.

Із змісту довідки ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» від 27.05.2020 встановлено, що 27.05.2020 було проведено технічну інвентаризацію житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , який має таки показники: загальна площа 194,4 кв.м., житлова площа 40,2 кв.м. Також у довідці вказано, що не належить до самочинного будівництва зведення житлового будинку літера «А» площею 194,4 кв.м., який побудований до 05.09.1992.

У довідки ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» від 27.05.2020 не зазначено, що слугувало підставою для висновку, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , побудований до 05.09.1992.

Відповідно до змісту інформаційної довідку ПБ-2020 № 664 від 04.06.2020, яка видана Комунальним підприємством Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» житловий будинок за адресом АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстрований.

12 січня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчений та зареєстрований приватним нотаріусом 12.01.2021 за № 4. Реєстрація права власності на спірний будинок на ім`я ОСОБА_1 підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 240134048 від 12.01.2021 та інформаційною довідкою від 22.07.2025 № 436324396.

Із Витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-7306629962021 від 24.12.2021 на земельну ділянку кадастровий номер 8000000000:72:337:0006 за адресою: АДРЕСА_1 встановлено, що у Державному земельному кадастрі відсутня інформація про зареєстроване право на земельну ділянку; орган, який зареєстрував земельну ділянку - відділ № 3 у Чернівецькому районі Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області.

Листом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва №073-2857 від 20.08.2025, який наданий на запит позивача, повідомлено, що станом на час надання відповіді до Департаменту не надходили документи, передбачені Законом, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 та Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 щодо отримання права на виконання підготовчих / будівельних робіт і прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:72:337:0006).

Відповідно, Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих / будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:72:337:0006).

Згідно листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 055-11325 від 20.08.2025 встановлено, що відповідно до відомостей електронної бази документообігу Департаменту, даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності «Містобудівний кадастр м. Києва» містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва за адресою АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:72:337:0006) не надавались.

Листом від 15.08.2025 № 062/14-7649 Комунальне підприємство Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» повідомило позивача, що по житловому фонду за адресою АДРЕСА_1 нерухоме майно на праві власності не реєструвалося.

Із листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 057-9855 від 29.07.2025 встановлено, що відповідно до даних Державного земельного кадастру земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:72:337:0006, площею 0,0534 га, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), сформованої та зареєстрованої 24.12.2021 в Державному земельному кадастрі на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробленого фізичною особою - ОСОБА_4 . Згідно з витягом з Державного земельного кадастру від 24.12.2021 № НВ-7306629962021 на кадастровому плані в межах земельної ділянки розташований об`єкт нерухомого майна. Згідно даних Міського земельного кадастру 03.07.2023 гр. ОСОБА_1 звертався до Київської міської ради щодо передачі у власність вищезазначеної земельної для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

За поданням Департаменту Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі

будь-якій фізичній чи юридичній особі у власність чи користування земельної ділянки з вищезазначеним кадастровим номером.

Відповідно до наявних в Міському земельному кадастрі матеріалів аерофотозйомки станом на 2014 рік, у межах території земельної ділянки спірний житловий будинок був відсутній, що суперечить інформації стосовно року будівництва/реконструкції житлового будинку, що зазначено у технічному паспорті на будинок садибного типу від 27.05.2020, а вже станом на 2019 з`явився об`єкт нерухомості який перебуває на стадії будівництва.

Із доданих до листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 057-9855 від 29.07.2025 матеріалів аерофотозйомки вбачається, що станом на 2014 рік на земельній ділянці АДРЕСА_1 нерухоме майно відсутнє. Водночас із матеріалів аерофотозйомки станом на 2019 рік вбачається ознаки будівництва житлового будинку на земельній ділянці АДРЕСА_1 .

Судом також встановлено, що відповідачем 21.05.2025 у спірному житловому будинку зареєстровано місце проживання малолітньої дитини ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Джерела права, які регулюють спірні правовідносини, мотиви та висновки суду.

У ч. 1 ст. 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно із ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном

(ч. 1 ст. 317 ЦК України).

Згідно ч. 4 ст. 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України (далі - ЗК України).

Відповідно до ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Згідно зі ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ч. 1 ст. 375 ЦК України).

Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Такі правовідносини врегульовані ст. 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2328/21 виклала таку правову позицію: «Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до ст. 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.

Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.

У ст. 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються ч.ч. 4 -6 ст. 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.

Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки».

У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.

Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Самочинне будівництво як майно має визначений правилами ст. 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

Отже, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

У цій справі на підставі вище проаналізованих доказів судом встановлено, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 побудований за відсутності у забудовника прав на користування земельною ділянкою.

Відповідачем не надано суду доказів, які б підтвердили, що будівництво спірного житлового будинку відбулось до 05.09.1992, як це зазначено у довідці ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» від 27.05.2020, на підставі якої здійснювалась реєстрація права власності на житловий будинок.

Суду також не надано доказів на якій підставі у довідці ПП «Бюро технічної інвентаризації та оцінки» від 27.05.2020 було вказано про будівництво спірного житлового будинку до 05.09.1992.

Більше того, долучені до справи матеріали аерофотозйомки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 підтверджують, що станом на 2014 рік спірний житловий будинок був відсутній на вказаній земельній ділянці і фіксація його будівництва відбувається у 2019 році.

За таких обставин суд погоджується із твердженнями позивача, що здійснення будівництва спірного житлового будинку за відсутності прав на користування земельною ділянкою є самочинним будівництвом.

При цьому на думку суду не має значення чи побудований спірний житловий будинок відповідно до встановлених державних будівельних норм та стандартів, адже за наведеної правової позиції Великої Палати Верховного Суду, будівництво на земельній ділянці, яка не належить забудовнику, є самочинним будівництвом, яке веде до порушенням прав власника відповідної земельної ділянки (у цій справі - територіальної громади міста Києва).

Подальша державна реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює характеру вчиненого порушення права власності територіальної громади на земельну ділянку та не позбавляє територіальну громаду в особі уповноваженого органу права захисту порушеного права внаслідок вчинення самочинного будівництва.

Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.

До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.

Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

У постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.

Як слідує із змісту ч. 3 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.

При цьому суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Так, ч.ч. 3- 5 ст. 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Отже, суд вважає, що у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки (територіальної громади міста Києва), на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до

ч. 4 ст. 376 ЦК України

Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

Щодо здійснення відповідачем реєстрації місця проживання дитини у самочинно збудованому будинку та твердження, що вказаний будинок є єдиним житлом відповідача та його дитини, то суд звертає увагу на таке.

Відповідно до ст. ст. 379, 380 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Отже, в силу наведених норм ЦК України самочинне будівництво не може вважатись житлом і не може використовуватись відповідачем для власного проживання та проживання членів родини.

Суд звертає увагу, що одними з основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України).

Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Тобто цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які мають право розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, що відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

У ч. 3 ст. 13 ЦК України визначено, що не допускаються дії особи, які вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Матеріали справи підтверджують, що на момент укладання договору купівлі-продажу спірного житлового будинку відповідачу було відомо про відсутність прав на земельну ділянку необхідних для здійснення будівництва спірного житлового будинку. Про вказане також свідчить намагання відповідача починаючи з грудня 2021 року отримати право на земельну ділянку після реєстрації права на самочинно збудований житловий будинок.

Отже, реєструючи місце проживання дитини у самочинному будівництві у травні 2025 року відповідач не міг не розуміти не добросовісний характер вказаних дій, метою яких є намагання перешкодити територіальній громаді міста здійснити захист порушеного права відповідно до приписів ст. 376 ЦК України.

З огляду на викладені обставини суд вважає, що самочинне будівництво не може використовуватись для проживання фізичних осіб і не є житлом у розумінні ст. ст. 379, 380 ЦК України, а дії відповідача направлені на легітимізацію самочинного будівництва, в тому числі шляхом реєстрації у ньому місця проживання фізичних осіб, не відповідають таким засадам цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність, які закріплені у

п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України.

Відповідно до ст. 263 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

За вказаних обставин суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню.

З огляду на задоволення позову та враховуючи приписи ст. 141 ЦПК України судові витрати понесенні позивачем у вигляді сплати судового збору за подання позову та заяви про забезпечення позову на загальну суму 4542 грн підлягають стягненню із відповідача.

Керуючись викладеним та ст. ст. 4, 5, 12, 13, 76 - 82, 259, 263 - 265, 268 ЦПК України суд,

ухвалив:

Позов Київської міської ради до ОСОБА_1 про знесення самочинно побудованого майна - задовольнити.

Усунути перешкоди власнику територіальній громаді міста Києва в особі Київської міськради у володінні та розпорядженні земельною ділянкою місце розташування якої: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 знести об`єкт самочинного будівництва, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.01.2021, індексний номер: 56112922, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2099212680000.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Київської міської ради понесені судові витрати по сплаті судового збору у сумі 4542 гривні.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 17.07.2026.

Відомості про учасників справи:

позивач: КИЇВСЬКА МІСЬКА РАДА, код ЄДРПОУ 22883141, адреса: 01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36;

відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 .

Суддя О. Майстренко