Рішення № 137961294, 25.06.2026, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" червня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/1113/26

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Погорелової О.В

при секретарі судового засідання Федоровій К.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави, в особі Харківської міської ради, м. Харків до Товариства з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт", м. Харків про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку за участю представників учасників справи:

прокурор - Пєскова Ю.В.

позивача - не з`явився

відповідача - не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

Шевченківська окружна прокуратура міста Харкова (надалі - прокурор), в інтересах держави, в особі Харківської міської ради (надалі - позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт" (надалі - відповідач) в якому просить суд:

- розірвати договір оренди землі від 17.01.2008, укладений між Харківською міською радою та Закритим акціонерним товариством "Місто" (наразі Товариство з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт") (адреса: 61145, Харківська обл., м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190-А, код ЄДРПОУ: 32759959), який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 25.02.2008 за №140867100010, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 29970724);

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт" (адреса: 61145, Харківська обл., м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190-А, код ЄДРПОУ: 32759959) повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,0644 га, кадастровий номер 6310136300:09:001:0054, яка розташована за адресою: вул. Клочківська, 192-А в м. Харкові з приведенням її у придатний для використання стан, включаючи знесення розташованої на ній одноповерхової споруди прямокутної форми, площею 79,24 кв.метрів.

В обґрунтування позовних вимог прокурор вказує на те, що ЗАТ "Місто" (наразі ТОВ "Місто-Спорт") за вісімнадцять років будівництво під бізнес-центр та будівництво готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 не розпочато та не отримано, передбачених законодавством, дозвільних документів на здійснення будівництва, що встановлені договором оренди землі, що свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку відповідача, а також про відсутність в останнього заінтересованості у збереженні договору, що є підставою для розірвання спірного договору оренди землі у судовому порядку. Крім того, орендарем порушено умови договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 щодо заборони самовільної забудови земельної ділянки.

Судові витрати прокурор просить суд покласти на відповідача.

Ухвалою суду від 07.04.2026 позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Процесуальний рух справи відображено у відповідних ухвалах суду.

У судовому засіданні 25.06.2026 прокурор підтримав позов у повному обсязі та просив суд його задовольнити.

Позивач правом на участь представника у судовому засіданні не скористався, причину неявки не повідомив. Про місце, дату та час проведення судових засідань позивач повідомлявся належним чином, відповідно до ст.ст. 120, 121 ГПК України.

Відповідач правом на участь представника у судовому засіданні не скористався, причину неявки не повідомив. Про місце, дату та час проведення судових засідань відповідач повідомлявся належним чином, відповідно до ст.ст. 120, 121 ГПК України.

Відповідно до ч. 9 ст. 165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами. Відповідно до ч. 2 ст. 178 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Матеріали справи свідчать про те, що судом було створено всім учасникам судового процесу належні умови для доведення останніми своїх правових позицій, надання ними доказів, які, на їх думку, є достатніми для обґрунтування своїх вимог та заперечень та надано достатньо часу для підготовки до судового засідання тощо. Окрім того, судом було вжито всіх заходів, в межах визначених чинним законодавством повноважень, щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження всіх обставин справи.

Оскільки відповідач своїм процесуальним правом участі у судовому засіданні не скористався, повноважного представника для участі у судовому засіданні не направив, відзиву на позовну заяву у встановлений судом строк без поважних причин не надав, заяв та клопотань від нього не надходило, суд вважає можливим розглянути справу у відсутності представників позивача та відповідача за наявними у ній матеріалами, що містять достатньо відомостей про права і взаємовідносини сторін.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора, суд встановив наступне.

Пунктом 41 додатку 1 до рішення 11 сесії Харківської міської ради 5 скликання Про надання згоди на розроблення проектів відведення земельних ділянок юридичним та фізичним особам для будівництва (реконструкції) та експлуатації об`єктів від 21.02.2007 №12/07 ЗАТ Місто надано згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки площею, орієнтовно, 2,4 га по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові для завершення будівництва під бізнес-центр та будівництво готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території та подальшої експлуатації.

Пунктом 30.1 рішення 13 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 25.04.2007 №73/07 внесено зміни до пункту 41 додатку 1 до рішення 11 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 21.02.2007 №12/07 Про надання згоди на розробку проекту відведення земельних ділянок юридичним та фізичним особам для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів, виклавши його в наступній редакції: 41. ЗАТ Місто - додаткова земельна ділянка площею, орієнтовно, 0,2283 га по вул. Клочківській, 192-А для завершення будівництва під бізнес-центр та будівництво готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території та подальшої експлуатації.

Згідно з п. 30.2 рішення Харківської міської ради від 25.04.2007 №73/07 ТОВ фірмі Місто припинено право користування земельною ділянкою загальною площею 0,1055 га по вул. Клочківській, 190 у м. Харкові за його добровільною відмовою.

Пунктом 30.3 рішення Харківської міської ради від 25.04.2007 №73/07 надано ЗАТ Місто в оренду додаткову земельну ділянку по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові загальною площею 0,2283 га для завершення будівництва під бізнес-центр, будівництво готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території до 01.12.2010 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

Відповідно до п. 30.4 рішення Харківської міської ради від 25.04.2007 №73/07 договір оренди земельної ділянки від 30.10.2001 №273/01 втрачає чинність з моменту державної реєстрації нового договору з ЗАТ Місто.

За змістом п. 31.1 рішення Харківської міської ради від 25.04.2007 №73/07 ЗАТ Місто припинено право користування частиною земельної ділянки площею 1,4170 га по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові за його добровільною відмовою (лист від 31.01.2007 № 38).

Пунктом 31.4 рішення Харківської міської ради від 25.04.2007 №73/07 зобов`язано ЗАТ Місто виконати технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що залишилася у користуванні по вул. Клочківській, 192-А та оформити новий договір оренди землі з наданням земельної ділянки на умовах, визначених договором оренди землі від 27.03.2006 № 140667100043.

Так, на підставі рішення 13 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 25.04.2007 №73/07 між Харківською міською радою та ЗАТ Місто укладено договір оренди землі від 25.02.2008 №140867100010 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові для завершення будівництва під бізнес-центр та будівництва готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території строком: на період будівництва до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2056 (номер запису про інше речове право 29970724, дата державної реєстрації 21.01.2019).

Вказаний договір посвідчено 17.01.2008 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Галіщевою О.А. за №25 та зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 25.02.2008 за №140867100010 (надалі договір оренди від 25.02.2008 за №140867100010).

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 01.04.2026 за №470853693, державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Хаткевич І.І., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №45176939 від 23.01.2019, внесено запис про державну реєстрацію права оренди договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054, площею 0,0644 га, укладеного між Харківською міською радою та ЗАТ Місто.

Згідно п. 1.1 1.2 статуту Приватного акціонерного товариства Місто, затвердженого рішенням річних Загальних зборів акціонерів ПрАТ Місто (протокол №15/02-19 від 15.02.2019) Приватне акціонерне товариство Місто (далі Товариство) засноване як Закрите акціонерне товариство Місто на підставі рішення установчих зборів засновників від 14.11.2003 (протокол установчих зборів № 1 від 14.11.2003). Рішенням загальних зборів Товариства від 26.06.2010 (протокол Загальних зборів № 10.2 від 26.06.2010) найменування Товариства було змінене на Приватне акціонерне товариство Місто, у зв`язку з приведенням діяльності Товариства у відповідність з Законом України Про акціонерні товариства.

У свою чергу, згідно п. 1.2 статуту Товариства з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт", затвердженого протоколом загальних зборів учасників ТОВ "Місто-Спорт" від 04.04.2023 №04/04-23, Товариство з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт" створено та дії відповідно до Цивільного кодексу, Закону України Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю та інших чинних законодавчих актів України в результаті перетворення (зміни організаційно-правової форми) з Приватного акціонерного товариства Місто (код ЄДРПОУ 32759959) та є його єдиним та повним правонаступником усіх без виключення майнових та немайнових прав та обов`язків.

Тобто, право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 наразі належить саме ТОВ "Місто-Спорт".

За умовами спірного договору оренди землі (п.8) договір укладено строком на період будівництва до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації); на період експлуатації до 01.03.2056.

У пунктах 3, 4, договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 зазначено, що на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, ділянка вільна від забудови, недоліки, які могли б перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, відсутні.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: на період будівництва 95 090,00 гривень; на період експлуатації 475 451,00 гривень.

Відповідно до п. 15 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 земельна ділянка передається в оренду для завершення будівництва під бізнес-центр та будівництва готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та експлуатації об`єкту.

Пунктом 7 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 передбачено, що у випадку не здачі об`єкту до експлуатації у встановлений в рішенні строк, а також не отримання дозволу на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню в установленому порядку.

Згідно з п. 17 спірного договору забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Пунктом 9 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік на період будівництва згідно з довідкою №1984/07 від 18.10.2007 становить: 5,475 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 5 206,18 гривень. Розмір орендної плати в місяць на період будівництва становить: 433,85 гривень. Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік на період експлуатації згідно з довідкою №1985/07 від 18.10.2007 становить: 1,898 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 9 024,06 гривень. Розмір орендної плати в місяць на період експлуатації становить: 752,00 гривень.

Згідно з п. 10 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.

Відповідно до пп. а) п. 28 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 орендодавець має право вимагати використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно договору оренди.

За змістом пп. б) п. 30 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження.

Пунктом 31 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 до обов`язків орендаря, зокрема, віднесено: б) сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановленими цим договором; в) виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; д) використовувати земельну ділянку зі цільовим призначенням згідно договору; є) дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України.

Згідно з пп. б) п. 38 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 39 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 до однієї з підстав для розірвання договору в односторонньому порядку віднесено використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

За не виконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (п. 41).

Як вказує прокурор, в ході застосування представницьких повноважень встановлено порушення орендарем п.п. 10, 15, 17, 28, 31 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010.

Зокрема, з листів Департаменту земельних відносин Харківської міської ради (від 15.09.2023 №6463/0/225-23, 15.08.2024 №5748/0/225-24, 29.11.2024 №8505/0/225-24) вбачається, що рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Відповідно до п. 2 зазначеного рішення нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.

Рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 №1554/19 затверджено Положення про оренду землі в м. Харкові.

Відповідно п. 3.20 зазначеного Положення розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, переглядається у разі зміни нормативної грошової оцінки земель м. Харкова.

Відповідно п. 3.24 зазначеного Положення за договорами оренди землі, які укладені до введення в дію цього Положення, зміна умов договору щодо нормативної грошової оцінки згідно з новим витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та орендної плати оформляється додатковою угодою до договору оренди землі згідно з цим Положенням.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 21.11.2018 цільове призначення земельної ділянки розташованої за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 192-А (кадастровий номер 6310136300:09:001:0054) - 03.15 - Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19.12.2016 за №1647/29777 затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який набрав чинності з дня його офіційного опублікування і застосовується з 01.01.2017. Згідно п. 5 розділу ІІ зазначеного Порядку коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 2307.2010 №548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 за №1011/18306.

У зв`язку з тим, що цільове призначення спірної земельної ділянки 03.15 - Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови не відповідає виду використання для будівництва під бізнес-центр та благоустроєм території (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для експлуатації об`єкту робота щодо підготовки додаткової угоди до договору оренди землі від 25.02.2008 № 140867100010 в частині зміни розміру орендної плати з урахуванням нормативної грошової оцінки земель міста Харкова не проводилась.

Також, міською радою зазначено, що ТОВ "Місто-Спорт" було повідомлено про необхідність вчинення дій щодо зміни цільового призначення земельної ділянки відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України, відповідно до якої зміна цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності, віднесених до категорій земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, а також земельних ділянок (крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об`єктах природно-заповідного фонду, та земельних ділянок лісогосподарського призначення), на яких розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, може здійснюватися землекористувачем.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 затверджено Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до зазначеної Методики нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається з урахуванням коефіцієнту, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру. Згідно з п. 3 Методики нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за такою формулою: Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні, де Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру. Відповідно до п. 11 Методики коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп), приймається відповідно до додатка 8. Згідно з додатком 8 Методики цільовому призначенню земельної ділянки 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови відповідає вищезазначений коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп) та складає 0,7. Водночас, цільовому призначенню 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку відповідає вищезазначений коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки (Кцп) та складає 2,5.

Листом Департаменту від 08.11.2019 №8407/0/225-19 повідомлено ТОВ Місто-Спорт про необхідність вчинення дій щодо зміни цільового призначення земельної ділянки відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України. Відповідь від ТОВ "Місто-Спорт" на лист від 08.11.2019 № 8407/0/225-19 у Департаменті відсутня.

Тож, за інформацією міської ради, підготовка додаткової угоди до договору оренди землі від 25.02.2008 №140867100010 в частині зміни розміру орендної плати з урахуванням нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2018 Департаментом не проводилась з огляду на невідповідність цільового призначення земельної 6310136300:09:001:0054 виду її використання.

Відповідно до п.3 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та інші об`єкти інфраструктури.

Водночас, під час проведення на підставі ст. 83 Земельного кодексу України Департаментом комплексу перевірочних заходів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові встановлено, що на земельний ділянці за вказаною адресою розташована споруда.

З матеріалів супутникового моніторингу земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 (вул. Клочківська, м. Харків), наданих Національним центром управління та випробувань космічних засобів Державного космічного агентства України (лист від 13.03.2026 №1494-6-04.6-2026) встановлено що станом на 25.09.2000, 06.02.2002, 24.09.2005, 12.08.2008, 14.08.2009, 08.03.2010, 27.03.2011 будь-які споруди на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові відсутні. При цьому, згідно вищевказаних даних супутникової зйомки, станом на 14.04.2012, на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові з`явилась споруда, яка відображена і на подальших знімках. Тобто, вказана споруда з`явилась на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові у період перебування зазначеної земельної ділянки в оренді у відповідача.

Протоколом огляду місцевості від 13.03.2026, проведеного у рамках кримінального провадження №42025222060000215 від 06.11.2025, встановлено що на відкритій ділянці місцевості, за координатами 50.019822, 36.213645 розташована одноповерхова споруда, яка має ознаки капітальності, загальною площею об`єкта 79,24 кв.м. На фасадній частині споруди наявний напис Шиномонтаж. З лівого боку до споруди примикає паркан, який є огорожею території СПА-фітнес центру Місто, розміщеного за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190.

Відповідно до інформації Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради містобудівні умови та обмеження для забудови земельної ділянки кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові ТОВ "Місто-Спорт" та іншим фізичним або юридичним особам Департаментом містобудування та архітектури Харківської міської ради не надавались.

Згідно з інформацією Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради та у Реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (e-construction.gov.ua), який містить відповідну інформацію щодо документів, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об`єктів до експлуатації з травня 2011 року, інформація про наявність документів дозвільного та декларативного характеру щодо об`єкту будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові - відсутня.

Також, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.04.2026 за №470853693 відомості про державну реєстрацію права власності ТОВ "Місто-Спорт", або будь-ким іншим, на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 площею 0,0644 га по вул. Клочківській, 192-А в м. Харкові не обліковуються.

Крім того, згідно витягу з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва жодні дозвільні документи на будівництво на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 не обліковуються.

Отже, як вказує прокурор, факт зведення вищевказаної споруди за відсутності належних дозвільних документів, без отримання вихідних даних на проєктування та без її прийняття в експлуатацію, свідчить про істотне порушення умов договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 та вимог містобудівного законодавства. За таких обставин наявні правові та фактичні підстави вважати, що вказана споруда є об`єктом самочинного будівництва.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 1 Закону України Про оренду землі оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом статті 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 24 Закону України Про оренду землі орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

Згідно зі статтею 25 Закону України Про оренду землі орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Положеннями статті 32 Закону України Про оренду землі передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору. Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі №363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення. Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

У даному випадку, укладаючи договір оренди спірної земельної ділянки, орендодавець (Харківська міська рада) розраховував, що ЗАТ Місто (наразі ТОВ "Місто-Спорт") буде використовувати земельну ділянку для завершення будівництва під бізнес-центр та будівництва готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території, яке до теперішнього часу відповідачем не розпочато.

Разом з тим, ЗАТ Місто (наразі ТОВ "Місто-Спорт") за вісімнадцять років будівництво бізнес-центру та готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 не розпочало та не отримало передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва, відповідно до умов договору оренди землі, що свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку відповідача, а також про відсутність у останнього заінтересованості у збереженні договору. Більш того, відповідачем порушено умови договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010 щодо заборони самовільної забудови земельної ділянки.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова КЦС ВС від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).

У відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин. Такі висновки сформовані Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та наявні у постановах КГС ВС від 21.01.2025 у справі № 910/2063/23, від 04.02.2025 у справі № 922/4200/23, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23, а також постановах КЦС ВС від 25.06.2025 у справі № 610/941/24, від 04.06.2025 у справі № 175/3049/23.

Верховний Суд у постанові від 17.04.2025 у справі № 910/127/21 зауважив, що власники та землекористувачі земельних ділянок зобов`язані забезпечувати використання останніх за цільовим призначенням (пункт "а" частини 1 статті 91, пункт "а" частини 1 статті 96 ЗК України). Аналогічний обов`язок визначений в абзаці 10 статті 35 Закону України "Про охорону земель".

Цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення (абзац 15 частини 1 статті 1 Закону України "Про землеустрій").

Метою встановлення категорій земель за цільовим призначенням є забезпечення особливого правового режиму для їх охорони і ефективного використання.

У постанові Верховного Суду від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 викладено висновок про те, що основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання.

Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено ЗК України.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 14.12.2022 у справі №477/2330/18, і власник, і користувач земельної ділянки зобов`язані використовувати її за цільовим призначенням, зокрема для того, щоби забезпечити збереження землі, її ресурсів, надр і їх законне та раціональне використання. Такий обов`язок не є ілюзорним. Його порушення може тягнути відповідні негативні наслідки.

Окрім того, відповідно до правового висновку Верховного Суду, наведеного у вже згаданій постанові від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення частини 5 статті 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Відповідно до правових позицій Верховного Суду (справи № 804/937/16, № 815/3571/15), нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається з урахуванням її цільового призначення та відповідних коефіцієнтів функціонального використання.

Оскільки саме нормативна грошова оцінка є базою для визначення розміру земельного податку та орендної плати (справа № 360/7501/21), її заниження внаслідок неправильного визначення цільового призначення або застосування невірного коефіцієнта призводить до зменшення податкових зобов`язань.

Як наслідок, суб`єкт господарювання зберігає у себе кошти, які підлягали сплаті до бюджету (справа № 910/5756/25), що свідчить про недоотримання доходів відповідного місцевого бюджету.

Крім того, у постанові від 17.04.2025 у справі № 910/127/21 Верховний суд зазначив наступне: враховуючи обставини передачі відповідачеві спірних земельних ділянок в постійне користування для обслуговування та експлуатації бази відпочинку і оздоровлення курсантів, що за встановлених обставин виключає визначення НАВС іншого виду цільового призначення в межах категорії земель, а також ураховуючи умови укладеного між НАВС і Товариством договору від 27.07.2017 на здійснення будівництва житлово-рекреаційного комплексу, Суд зазначає, що використання земельних ділянок відповідно до умов цього договору відбувається не за цільовим призначенням, а тому вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про наявність підстав для припинення НАВС права постійного користування спірними земельними ділянками.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

ЗАТ Місто (на момент укладання оспорюваного правочину) за умовами договору оренди землі від 17.01.2008 взяло на себе обов`язок щодо завершення будівництва під бізнес-центр та будівництва готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм території на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 за адресою: вул. Клочківська, 192-А у м. Харкові. При цьому, спірна земельна ділянка передана в оренду за відсутності недоліків, які могли б перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням (пункт 6 договору). Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.04.2026 за №470853693 встановлено, що відомості про державну реєстрацію права власності ТОВ Місто-Спорт на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 площею 0,0644 га по вул. Клочківській, 192-А в м. Харкові не обліковуються. Згідно витягу з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва жодні дозвільні документи на будівництво на на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 не обліковуються. Позивач Харківська міська рада, укладаючи договір оренди землі від 25.02.2008 за №140867100010, очікувала у визначений законодавством спосіб, задовольнити власний інтерес орендодавця, а саме - покращення та розвиток інфраструктури Шевченківського району м. Харкова, створення робочих місць та задоволення потреб територіальної громади м. Харкова.

Проте, Товариством не розпочато будівництво протягом вісімнадцяти років, не отримано передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва, встановлені договором оренди землі, що свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку ТОВ Місто-Спорт та є підставою для розірвання спірного договору оренди землі у судовому порядку.

Також, вивченням інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що за ТОВ Місто-Спорт не зареєстровано право власності на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці площею 0,0644 га, кадастровий номер 6310136300:09:001:0054, за адресою: вул. Клочківська, 192-А у м. Харкові.

Таким чином, ТОВ Місто-Спорт не тільки порушило взяті на себе зобов`язання згідно з умовами договору оренди землі від 17.01.2008 щодо здійснення забудови земельної ділянки в строк до 01.03.2008, але й взагалі не отримало дозвільні документи, які надають право на виконання будівельних робіт.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 24 Закону України Про оренду землі орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

У відповідності до статті 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Відповідно до частини 2 статті 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.

Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 ЗК України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Разом з цим, згідно з умовами договору, умовою передачі Харківською міською радою земельної ділянки в оренду (пункт 15 договору) було саме завершення будівництва під бізнес-центр та будівництва готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм. Тобто, орендодавець (Харківська міська рада), укладаючи договір та визначаючи його умовою отримання ЗАТ Місто (наразі ТОВ Місто-Спорт) дозвільних документів у сфері будівництва в строк до 01.03.2008, тим самим визначив таку умову невід`ємною складовою змісту умов договору.

Натомість, ЗАТ Місто (наразі ТОВ Місто-Спорт) не виконано умови договору оренди землі від 17.01.2008 щодо завершення будівництва під бізнес-центр та будівництва готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм в строк до 01.03.2008, з подальшим прийняттям їх до експлуатації, що є порушенням вимог пунктів 7, 8, 15, 31 договору оренди від 25.02.2008 за №140867100010, статті 416 ЦК України, статей 96, 102-1 Земельного кодексу України.

Викладене свідчить про наявність істотних порушень умов договору з боку відповідача, а також про відсутність заінтересованості у збереженні договору. Таким чином, наслідки невиконання орендарем умов спірного договору є настільки суттєвими для орендодавця, що збереження орендних відносин у даному випадку є неможливим.

Крім того, викладені обставини свідчать про те, що орендарем земельної ділянки допущено заниження податкових зобов`язань (орендної плати) у зв`язку з неправильним визначенням коефіцієнта, що враховує цільове призначення земельної ділянки.

Так, фактичне використання земельної ділянки для будівництва та експлуатації бізнес-центру відповідає цільовому призначенню 03.10 (для обслуговування офісних та адміністративних будівель, пов`язаних з отриманням прибутку), тоді як у Державному земельному кадастрі зазначено інше цільове призначення 03.15, для якого застосовується значно нижчий коефіцієнт.

Відповідно до затвердженої Кабінетом Міністрів України Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, коефіцієнт, що враховує цільове призначення (Кцп), є складовою формули визначення нормативної грошової оцінки та безпосередньо впливає на її розмір. При цьому: для коду 03.15 застосовується Кцп = 0,7, для коду 03.10 Кцп = 2,5.

Таким чином, використання заниженого коефіцієнта призводить до істотного зменшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Оскільки нормативна грошова оцінка є базою для визначення розміру орендної плати, її заниження автоматично спричиняє зменшення розміру обов`язкових платежів до бюджету.

Враховуючи, що орендар був належним чином повідомлений про необхідність приведення цільового призначення у відповідність до фактичного використання, однак таких дій не вчинив, останній фактично продовжував користуватись земельною ділянкою на умовах, що не відповідають її реальному функціональному використанню.

Орендодавцем виконано всі зобов`язання, які передбачені договором оренди землі від 25.02.2008 за №140867100010. Зокрема, передано земельну ділянку, жодних недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню не існує, земельна ділянка передана без будь-якої забудови для належного використання за цільовим призначенням та завершення будівництва під бізнес-центр та будівництво готельного комплексу з необхідною інфраструктурою та благоустроєм.

Викладене дає підстави суду дійти висновку, що існують необхідні та достатні підстави для розірвання укладеного договору оренди землі в судовому порядку на вимогу орендодавця, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України унаслідок невиконання відповідачем обов`язків, передбачених договором.

Статтею 785 ЦК України визначено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Таким чином, у разі розірвання договору оренди землі, у тому числі на підставі рішення суду, орендодавець зобов`язаний повернути спірну земельну ділянку власнику, тобто Харківській міській раді.

У зв`язку з використанням відповідачем земельної ділянки з грубим порушенням істотних умов договору оренди землі, порушуються інтереси власника земельної ділянки позивача щодо володіння нею, розпорядженням та використанням.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною 2 статті 3 Закону передбачено, що речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.

За змістом ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 3 Закону однією із засад державної реєстрації є внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

У відповідності до ч. 8 ст. 18 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Відповідно до п. 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом, іншими законами України та цим Порядком.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначені ст. 27 Закону та Порядку.

Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (ч. 3 ст. 10 Закону).

Відповідно до актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірний договір земельної ділянки чинний, право оренди на земельну ділянку площею 0,0644 га з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 не скасовано.

Не скасоване право оренди ТОВ Місто-Спорт на земельну ділянку загальною площею 0,0644 га, з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 190-А у м. Харкові підтверджує наявність похідного права на цю земельну ділянку у вигляді оренди, що позбавляє Харківську міську раду можливості вільно розпоряджатися нею на користь громади міста.

Відповідно до п. 21 спірного договору оренди землі від 17.01.2008 після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Повернення земельної ділянки означає, що особа, яка незаконно володіла або користувалася ділянкою, повинна її звільнити та повернути законному власнику, що у свою чергу, є підставою для зміни даних у Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься запис про право оренди ЗАТ Місто (наразі ТОВ Місто-Спорт) на спірну земельну ділянку загальною площею 0,0644 га, з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 190-А у м. Харкові, Харківська міська рада позбавлена можливості ініціювати здійснення реєстраційні дії щодо вказаної земельної ділянки.

Це в свою чергу нівелює ефективність рішення суду з точки зору спроможності фактичного поновлення порушених інтересів громади, які захищає прокурор, звертаючись до суду з позовом.

Враховуючи вищевикладене, наявні правові підстави для скасування права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 29970724).

Щодо вимоги про зобов`язання Товариство з обмеженою відповідальністю Місто-Спорт повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,0644 га, кадастровий номер 6310136300:09:001:0054, яка розташована за адресою: вул. Клочківська, 192-А в м. Харкові з приведенням її у придатний для використання стан, включаючи знесення споруди площею 79,24 кв.метрів.

Як вже зазначалось, під час проведення на підставі ст. 83 Земельного кодексу України Департаментом комплексу перевірочних заходів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054. по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові встановлено, що на земельний ділянці за вказаною адресою розташована споруда. Вказане також підтверджується супутниковими знімками, наданими Національним центром управління та випробувань космічних засобів Державного космічного агентства України листом від 13.03.2026 №1494-6-04.6-2026 та протоколом огляду місцевості від 13.03.2026 у кримінальному провадженні від 06.11.2025 №42025222060000215. Як вбачається і з інформації міської ради, і з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, жодні речові права на вказану споруду не зареєстровані.

Містобудівні умови та обмеження для забудови земельної ділянки кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові ТОВ Місто-Спорт та іншим фізичним або юридичним особам Департаментом містобудування та архітектури Харківської міської ради не надавались, документи дозвільного та декларативного характеру щодо об`єкту будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054 по вул. Клочківській, 192-А у м. Харкові відсутні.

Стаття 11 ЦК України вказує, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 18 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

За нормами ч.ч. 1, 2 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинку, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

На підставі вимог ч. 2 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України, п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень право власності на нерухоме майно підлягає обов`язковій державній реєстрації.

Згідно з вимогами ч. 2 ст. 331 ЦК України експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Нормативно регламентованим є право власника на забудову земельної ділянки, яке здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина 3 статті 375 ЦК України).

Відповідно до частин 1-4 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

З вказаної норми слідує, що самочинним будівництвом вважаються житловий будинок, будівля, споруда інше нерухоме майно, якщо вони, зокрема, збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети або без відповідного документа який дає право виконувати будівельні роботи. При цьому, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Натомість з матеріалів справи убачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 6310136300:09:001:0054, площею 0,0644 га, за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 190-А, розташована у межах міста Харкова та не перебуває у приватній та державній власності, у зв`язку з чим в силу закону (п. а ч. 2 ст. 83 ЗК України) є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Харківської міської ради. При цьому матеріали справи не містять доказів, які свідчать про законність будівництва споруди, загальною площею 79,24 кв.м. Право власності Харківської міської ради на вказану земельну ділянку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.01.2019 (номер відомостей про речове право: 29970270).

Таким чином, споруда, загальною площею 79,24 кв.м. по вул. Клочківській, 190-А у м. Харкові є об`єктом самочинного будівництва в розумінні статті 376 ЦК України, так як збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

Відповідно до частини 1 статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно частини 1, 2 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до частини 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина 1 статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини 2 статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 ЦК України).

Згідно частини 4 статті 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до частини 1 статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Стаття 391 ЦК України регламентує, що власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності.

Крім того, відповідно до статті 152 ЗК України, держава забезпечує рівні умови захисту прав власності на землю.

Частина 2 статті 152 ЗК України встановлює, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю.

Згідно з частиною 3 статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється у тому числі шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав або застосування інших, передбачених законом, способів.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований.

Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності (постанови від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі №200/606/18).

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. При цьому самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Окрім того, факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості, що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Таким чином, будівництво спірного об`єкту прямо порушує права та інтереси Харківської міської ради, що не лише обмежує права власності Харківської міської ради щодо користування та розпорядження земельною ділянкою, а й призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що свідчить про порушення прав територіальної громади, представником якої є міська рада.

Згідно статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, а п. б) частини 3 статті 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України Про оренду землі у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

З огляду на викладене, у даному випадку ефективним способом захисту порушеного права є зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю Місто-Спорт повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,0644 га, кадастровий номер 6310136300:09:001:0054, яка розташована за адресою: вул. Клочківська, 192-А в м. Харкові з приведенням її у придатний для використання стан, включаючи знесення споруди площею 79,24 кв.м., у зв`язку із чим вказана позовна вимога є обґрунтованою, правомірною та підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України). Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи викладене, враховуючи фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, суд дійшов висновку про задоволення позову як обґрунтованого, підтвердженого наданими доказами та не спростованого відповідачем.

Відповідно до положень ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 525, 526, 530, 610, 611, 612 ЦК України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 17.01.2008, укладений між Харківською міською радою та Закритим акціонерним товариством "Місто" (наразі Товариство з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт") (61145, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190-А, код ЄДРПОУ 32759959), який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 25.02.2008 за №140867100010, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 29970724).

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт" (61145, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190-А, код ЄДРПОУ 32759959) повернути Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) земельну ділянку загальною площею 0,0644 га, кадастровий номер 6310136300:09:001:0054, яка розташована за адресою: вул. Клочківська, 192-А в м. Харкові з приведенням її у придатний для використання стан, включаючи знесення розташованої на ній одноповерхової споруди прямокутної форми, площею 79,24 кв.м.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт" (61145, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190-А, код ЄДРПОУ 32759959) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4, код ЄДРПОУ 02910108) 5 324,80 грн судового збору.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Прокурор - Шевченківська окружна прокуратура міста Харкова (61072, м. Харків, вул. Вартових Неба, 55-А, код ЄДРПОУ 0291010821).

Позивач - Харківська міська рада (61003, м. Харків, м. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243).

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Місто-Спорт" (61145, м. Харків, вул. Клочківська, буд. 190-А, код ЄДРПОУ 32759959).

Повне рішення підписано 06 липня 2026 року.

СуддяО.В. Погорелова