Рішення № 137925889, 22.06.2026, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

_____________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"22" червня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/218/26Господарський суд Одеської області у складі судді Петренко Н.Д.,

за участю секретаря судового засідання Ніконової Д.І.

розглянувши справу № 916/218/26 в порядку загального позовного провадження

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради /ЄДРПОУ 26302595, адреса 65039, Одеська область, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1/

до відповідача: Приватного підприємства фірми Реал /ЄДРПОУ 30484621, адреса 67585, Одеська область, Комінтернівський район, с Вапнярка, вул. Степова, буд. 105/;

про розірвання договору оренди та виселення

за участі представників учасників справи:

від позивача: Бондар А.Г. в порядку самопредставництва;

від відповідача: адвокат Голуб А.С. за ордером № 1712172 від 27.12.2026.

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою /вх.№230/26 від 26.01.2026/ до Приватного підприємства фірми Реал з вимогами про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси № 6/039 від 14.05.2007 та виселення з нежилих приміщень першого поверху загальною площею 192,2 кв. м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 9б.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення взятих на себе відповідачем зобов`язань за Договором №6/039 від 14.05.2007, а саме на не цільове використання орендованого майна.

Позивач вказує, що 24 листопада 2025 року комісією у складі уповноважених осіб Департаменту здійснено комісійне обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 9Б, в ході якого встановлено, що приміщення використовується під розміщення офісу, що є порушенням профілю використання орендованого приміщення, передбаченого додатковим договором №8 від 04 травня 2018р., відповідно до якого вказане у п.1.1. приміщення орендодавцем передаються виключно для використання під розміщення камери схову.

Вказане підтверджується актом обстеження від 24.11.2025 та матеріалами фотофіксації. Позивач звертає увагу суду, що на адресу Департаменту жодних заяв чи пропозицій від відповідача (орендаря) щодо узгодження та/або затвердження зміни цільового використання орендованого майна не надходило. Таким чином, на думку позивача, дії орендаря свідчать про порушення взятих на себе зобов`язань за Договором №6/039 від 14.05.2007.

Посилаючись на те, що ставки орендної плати для різних об`єктів відрізняються, позивач вказує, що порушення цільового використання об`єкту оренди безумовно порушує і вимоги чинного законодавства щодо правильного визначення орендної ставки та свідчить про недотримання орендарем умов договору оренди. Така невідповідність не лише спричиняє заниження належної до сплати орендної плати, а й суперечить принципам ефективного та раціонального використання комунального майна. Враховуючи вищевикладене, наявні обставини свідчать про істотне порушення орендарем умов договору, а саме використання майна не за цільовим призначенням, що є достатньою правовою підставою для звернення до суду з вимогою про дострокове розірвання договору оренди та повернення майна територіальній громаді м. Одеси.

Отже, встановлене у справі порушення орендарем профілю цільового використання орендованого майна свідчить про істотне порушення умов договору оренди та призводить до порушення балансу інтересів сторін. Орендодавець, укладаючи договір оренди, розраховував на використання об`єкта комунальної власності відповідно до визначеного договором цільового призначення, з урахуванням специфіки майна, умов його експлуатації та збереження, а також економічної доцільності такої передачі в користування. Натомість фактичне використання орендованого приміщення не за цільовим призначенням спотворює саму мету договору та позбавляє орендодавця того результату, на який він обґрунтовано розраховував при його укладенні. Нецільове використання об`єкта оренди об`єктивно створює ризики погіршення технічного стану майна комунальної власності, зниження його споживчих властивостей та ринкової привабливості, що, у свою чергу, негативно впливає на його цінність і потенційну вартість подальшої передачі в оренду у майбутньому. Таким чином, дії орендаря завдають шкоди публічним інтересам територіальної громади як власника майна.

Крім того, як зазначає позивач, за весь період виявлення та фіксації порушень орендар не вжив жодних заходів, спрямованих на усунення допущених порушень, не звертався до орендодавця із заявами чи пропозиціями щодо узгодження зміни цільового використання об`єкта оренди, а фактично продовжує користуватися майном всупереч умовам договору та вимогам законодавства. Така поведінка свідчить про відсутність реальної заінтересованості орендаря у належному виконанні договірних зобов`язань та збереженні договірних правовідносин. У сукупності наведені обставини переконливо підтверджують істотний характер допущених порушень, які унеможливлюють досягнення цілей договору оренди, порушують баланс інтересів сторін та є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди і повернення об`єкта оренди до комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

З огляду на розірвання договору оренди через систематичність його порушення Орендарем, відсутні правові підстави для продовження користування відповідачем нерухомим майном. Зазначаємо, що позовна вимога про виселення відповідача з нежитлового приміщення є похідною вимогою від вимоги про розірвання договору оренди.

Позов пред`явлено на підставі ст. ст. 11, 391, 525, 526, 610, 611, 612, 626, 629, 651, 653 ЦК України, Закону України Про оренду державного та комунального майна.

Ухвалою суду від 02.02.2026 прийнято до розгляду позовну заяву та відкрито провадження у справі № 916/218/26. Постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на "04" березня 2026 р. на 12:45.

04.03.2026 о 12:45 год. підготовче засідання не відбулось, у зв`язку з оголошенням системою цивільної оборони у м. Одеса та Одеській області повітряної тривоги.

Ухвалою суду від 04.03.2026 призначено підготовче засідання по справі №916/218/26 на "01" квітня 2026 р. на 10:00.

01.04.2026 відповідач в судове засідання не з`явився. Заслухавши думку представника позивача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, суд оголосив протокольну ухвалу про відкладення підготовчого судового засідання по справі 916/218/26 на 28.04.2026 на 10:30.

27.04.2026 до суду через систему Електронний суд надійшло клопотання від відповідача про відкладення судового засідання /вх.№14515/26 від 27.04.2026/.

28.04.2026 у підготовчому судовому засіданні, суд задовольнив клопотання про відкладення судового засідання /вх.№14515/26 від 27.04.2026/, у зв`язку з чим оголосив протокольну ухвалу про відкладення судового засідання та призначив розгляд справи на 27.05.2026 р. на 11:00.

27.05.2026 судом від відповідача отримано відзив на позовну заяву /вх.№18415/26 від 27.05.2026/, в якому відповідач просить поновити Приватному підприємству Фірма РЕАЛ строк на подання відзиву у даній справі № 916/218/26, відмовити у задоволенні позову Департамента комунальної власності Одеської міської ради до Приватного підприємства фірма «Реал» про розірвання договору та виселення та стягнути з Департамента комунальної власності Одеської міської ради судові витрати, понесені ПП фірма Реал під час розгляду справи в суді першої інстанції.

При цьому відповідач посилається на те, що Пунктом 3.5 договору оренди визначено, що Орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим приміщенням на умовах цього Договору.

ПП фірма «Реал» категорично не погоджується зі встановленими Департаментом комунальної власності Одеської міської ради обставинами порушення відповідачем умов договору оренди та вважає, що позивачем не надано належних та достатніх доказів наявності підстав для розірвання спірного договору, що підтверджується наступним.

Відповідач зауважує, що з позову вбачається, що єдиним доказом нібито порушення відповідачем умов договору оренди є акт обстеження нежитлових приміщень, складений 24.11.2025 року за участі виключно представників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Відповідач зазначає, що офісним або офісним приміщенням можна назвати приміщення, яке використовується фізичною чи юридичною особою для розміщення в останньому виконавчих органів і використання адреси такого приміщення як власної адреси місця реєстрації. Водночас, камера схову це приміщення, яке використовується його власником чи користувачем для зберігання в ньому власних чи чужих речей, матеріальних цінностей тощо. З огляду на це відповідач звертає увагу на надану фотофіксацію об`єкта оренди, яка вочевидь не містить підтвердження тому, що в нежитлових приміщеннях розміщено офіс відповідача. Так, на фото безпосередньо видно розміщення об`єкта оренди з фасаду, а також меблі та пакувальні коробки з речима, які належать як відповідачу, так і суб`єктам, які залишили ці речі на зберігання. При цьому, з самого початку наведені приміщення надавались відповідачу для продажу медикаментів і дійсно велика кількість меблів, які наявні в приміщеннях, залишилась там ще з тих часів, однак, їх розміщення в приміщеннях в придатному для використання стані (не в розібраному) не може свідчити про те, що вони використовується для обслуговування офісу.

Більш того, відповідач також звертає увагу на те, що адреса такого приміщення не співпадає з адресою реєстрації ПП фірми Реал, щоб могло теоретично вказувати на те, нежитлові приміщення використовуються відповідачем для розміщення офісу. Разом з тим, на підтвердження того, що ПП фірми Реал використовує нежитлові приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, буд. 9-б, за визначеним договором оренди цільовим призначенням розміщення камери схову, відповідач надає договори зберігання, укладенні останнім з різними суб`єктами для зберігання за вищевказаною адресою речей.

Окрім того, відповідач погоджується, що дійсно станом на сьогодні діяльність ПП фірми Реал щодо зберігання матеріальних цінностей не є настільки активною, оскільки ще на початку повномасштабного вторгнення росії на територію України значна частина приміщень була зайнята наданими на зберігання речима, що знаходяться в нежитлових приміщеннях і станом на зараз (оскільки особи виїжджали, залишали свої речі і на сьогодні ще не звертались за їх поверненням), а тому укладання нових договорів і прийняття нових речей на зберігання є фізично неможливим. Водночас, вказане вище підтверджує належне виконання відповідачем умов договору оренди та використання приміщень за визначеним цільовим призначенням, що буквально спростовує доводи позивача у справі і є підставою для відмови у задоволенні позовної заяви.

Окремо відповідач наголошує, що акт від 24.11.2025 року, складений працівниками Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (начальник орендного відділу, головний спеціаліст орендного відділу, заступник начальника орендного відділу комунальної установи) свідчить про певну односторонність його складання. Так, відповідно до п. 3.2 договору оренди Орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщення, переданого в оренду. Поряд з цим, згідно з п. 4.6 договору оренди Орендар безперешкодно допускає представників Орендодавця, МЕП, ЖЕО у робочий час доби для контролю за виконанням правил використання приміщення і обов`язків за договором. Жодним чином ПП фірми Реал не заперечує можливості позивача перевіряти стан приміщення, порядок його використання та інше, але п. 4.6 договору оренди презюмує, що орендар присутній при таких перевірках, оскільки має допустити представників орендодавця до приміщення. Втім, як вбачається зі змісту акта обстеження нежитлових приміщень від 24.11.2025 року, представників орендаря під час проведення перевірки не було, з огляду на що у відповідача була відсутня можливість надати свої зауваження щодо змісту акта чи письмові/усні пояснення стосовно використання орендованих приміщень. Таким чином, позивач виключно за участі власних представників склав акт від 24.11.2025 року, який є єдиним доказом у справі щодо нецільового використання відповідачем орендованих приміщень, без належного повідомлення відповідача про проведення перевірки, за його відсутності під час її проведення, без ознайомлення з результатами такої перевірки, що не може свідчити про вірогідність такого доказу і покладення його в основу судового рішення у даній справі.

Отже, на переконання відповідача, акт обстеження нежитлових приміщень від 24.11.2025 року суперечить нормам чинного процесуального законодавства щодо критеріїв належності, достовірності та вірогідності, що унеможливлює його оцінку та покладення в основу судового рішення.

З огляду на викладене вище ПП фірми Реал звертає увагу суду на те, що позивачем разом із позовною заявою не надано доказів нецільового використання об`єкта оренди, тоді як відповідачем навпаки разом із даним відзивом надано копії договорів зберігання, які спростовують доводи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради стосовно розміщення в нежитлових приміщеннях офісу, що є обґрунтованою та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.

На погляд відповідача взагалі є недоцільним посилання органу місцевого самоврядування на нібито недоотримання орендної плати без вирахування суми такого недоотримання, а лиш із зазначенням фантомної недосплати. При цьому, відсутність факту порушення відповідачем умов договору виключає можливість стверджувати, що орган місцевого самоврядування позбавляється того, на що розраховував при укладанні договору, оскільки позивачем не заперечується регулярна сплата відповідачем орендної плати у визначеному договором розмірі.

До того ж, ПП фірми Реал наголошує на тому, що протягом всієї дії договору воно є добросовісним користувачем нежитлових приміщень, який не має заборгованості зі сплати орендної плати, про що тактовно замовчує позивач. При цьому, в ніч з 27.03.2026 року на 28.03.2026 року район, в якому знаходять нежитлові приміщення, був цинічно обстріляний російськими загарбниками, внаслідок чого постраждали багатоквартирні будинки, в томі числі, і будинок, в якому розміщений об`єкт оренди. Внаслідок цього обстрілу в приміщеннях вибито вікна та пошкоджено фасадну частину, що ремонтується та відновлюється за рахунок якраз відповідача, що вочевидь спростовує доводи Департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо відсутності у відповідача заінтересованості у належному виконанні та збереженні договірних відносин. До того ж, відповідач зазначає, що позивач не провів обстеження об`єкта оренди після їх обстрілу та не визначив ступені його пошкодження, та взагалі не поцікавився його технічним станом.

В підготовчому судовому засіданні 27.05.2026 суд задовольнив усне клопотання представника позивача про відкладення підготовчого судового засідання. Судом оголошено протокольну ухвалу в порядку ст. ст. 2, 114 ГПК України про проведення підготовчого судового засідання протягом розумного строку та оголошено протокольну ухвалу про перерву в підготовчому судовому засіданні до 12.06.2026 р. о 10:00.

09.06.2026 судом від відповідача отримано клопотання про долучення доказів /вх.№19986/26 від 09.06.2026/.

В підготовчому судовому засіданні 12.06.2026 суд в порядку ст. 185 ГПК України оголосив протокольну ухвалу про закриття підготовчого судового засідання та призначення справи до розгляду по суті на 22.06.2026 на 10:00.

В судовому засіданні 22.06.2026 представник позивача позовні вимоги підтримав та просить задовольнити їх в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позовних вимог заперечував та просить відмовити в задоволенні позову.

Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, вислухавши представників учасників справи, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог, виходячи з наступного.

Як встановлено у судовому засіданні при безпосередньому дослідженні доказів, Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належать нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 192,2 кв. м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 9б, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 19.07.2006, витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 11551717 від 15.08.2006 та технічним паспортом від 10.05.2006.

Відповідно до Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 № 137 VIII, Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради, у своїй діяльності керується Конституцією та законами України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, іншими нормативно-правовими актами, рішеннями Одеської міської ради, її виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови та цим Положенням. Департамент підзвітний та підконтрольний Одеській міській раді, підпорядкований міському голові та Виконавчому комітету Одеської міської ради. Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради.

14 травня 2007 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю міськради (далі - Орендодавець) та Приватним підприємством фірмою Реал (далі - Орендар), укладено Договір оренди нежитлового приміщення № 6/039 (далі - Договір), відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 9-Б, першого поверху, загальною площею 192,2 кв. м.

Відповідно до п.1.2. договору строк дії договору оренди - до 14.11.2007р.

Пунктом 3.5 договору оренди визначено, що Орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим приміщенням на умовах цього Договору.

Пунктом 4.1. договору встановлено, що вказане у п.1.1. приміщення орендодавцем передається орендарю виключно для використання під торгівлю медикаментами.

Обов`язки орендаря передбачені пунктом 4.2. договору.

Так, зокрема підпунктом з встановлено, що орендар зобов`язаний своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення.

Згідно з п. 4.6 договору оренди Орендар безперешкодно допускає представників Орендодавця, МЕП, ЖЕО у робочий час доби для контролю за виконанням правил використання приміщення і обов`язків за договором.

Відповідно до п.5.6. договору за невиконання або неналежне виконання обов`язків за цим договором, орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.

Відповідно до п.7.9. договору дія договору оренди припиняється зокрема достроково за згодою сторін або за рішенням суду.

Додатковим погодженням №1 від 17 грудня 2007 р. до договору внесено зміни, зокрема строк дії договору продовжено до 17.06.2008р.

Додатковим погодженням №2 від 30 грудня 2008 р. до договору внесено зміни, зокрема строк дії договору продовжено до 30.06.2009р.

Додатковим погодженням №3 від 28 грудня 2009 р. до договору внесено зміни, зокрема строк дії договору продовжено до 28.06.2010р.

Додатковим погодженням №4 від 28 жовтня 2010 р. до договору внесено зміни, зокрема строк дії договору продовжено до 28.04.2011р.

Додатковим погодженням №5 від 16 травня 2011 р. до договору внесено зміни, зокрема назву орендодавця змінено на Департамент комунальної власності Одеської міської ради; змінено п.1.1. договору у частині профілю використання приміщення: з торгівля медикаментами на аптека; строк дії договору продовжено до 16.11.2011р.

Додатковим погодженням №6 від 26 грудня 2011 р. до договору внесено зміни, зокрема строк дії договору продовжено до 20.12.2014р.; в частині розрахунку орендної плати.

Додатковим договором №7 від 20 березня 2015 р. до договору внесено зміни, зокрема пункт 1.2. договору викладено в новій редакції: Строк дії договору продовжено до19.12.2017р.; також викладено в новій редакції умови договору щодо розрахунку орендної плати та прав і обов`язків орендаря.

Додатковим договором №8 від 04 травня 2018 р. до договору внесено зміни, зокрема пункт 1.2. договору доповнено наступним: Продовжити термін дії договору на 2 роки 11 місяців, а саме з 04.05.2018 року до 04.04.2021 року; також викладено в новій редакції п.4.1.: Вказне у п.1.1. приміщення орендодавцем передаються виключно для використання під розміщення камери схову ; внесено зміни в частині порядку розрахунків орендної плати.

Додатковим договором №10 від 21 січня 2020 р. до договору внесено зміни, зокрема пункт 1.2. доповнено наступним: продовжено термін дії цього договору до 21 грудня 2022 року.

Разом з тим, Указом Президента України від 24.02.2022 №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України з 24.02.2022 в Україні введено воєнний стан строком на 30 діб, строк якого в подальшому був неодноразово продовжений, та наразі є також продовженим.

Отже, закінчення строку договору оренди (21.12.2022) припало на час дії воєнного стану в Україні.

Водночас, у зв`язку із запровадженням воєнного стану в Україні Верховною Радою Законом від 01.04.2022 №2181-IX внесено зміни до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону №157-IX та доповнено пунктом 6-1, яким унормовано, що під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, зокрема щодо: продовження договору оренди, шляхом запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану.

На виконання вказаних законодавчих приписів Кабінетом Міністрів України прийнято Постанову від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», яка набрала законної сили 01.06.2022.

У пункті 5 Постанови № 634 від 27.05.2022 визначено, що договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються. Отже, договір вважається продовженим починаючи з 24.02.2022 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, в силу імперативних приписів пунктів 5 цієї Постанови, без заяви орендаря та окремого рішення орендодавця.

Відповідно до ч. ч. 2-3 ст. 26 «Про оренду державного та комунального майна» контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів.

24 листопада 2025 року комісією у складі уповноважених осіб Департаменту здійснено комісійне обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 9Б, складено Акт, в якому вказано, що приміщення використовується під розміщення офісу, що є порушенням профілю використання орендованого приміщення, передбаченого додатковим договором №8 від 04 травня 2018 р., відповідно до якого вказане у п.1.1. приміщення орендодавцем передаються виключно для використання під розміщення камери схову.

До акту додано матеріали фотофіксації, на яких безпосередньо видно розміщення об`єкта оренди з фасаду, а також меблі та пакувальні коробки.

На спростування доводів позивача про використання орендованого приміщення в якості офісу відповідачем надано докази використання приміщення для надання послуг зберігання речей в камері схову.

Так, 17.01.2022 року між ОСОБА_1 та ПП фірми Реал укладено договір № 01/01 про надання послуг зберігання в камері схову, відповідно до умов якого поклажодавець ( ОСОБА_1 ) передає, а зберігач (ПП фірми Реал) приймає на зберігання до камери схову речі поклажодавця.

Відповідно до п. 1.2 вказаного договору речами є: холодильник, полиці, шафа.

Крім того, 25.01.2022 року між ОСОБА_2 та ПП Фірма Реал" укладено договір № 02/01 про надання послуг зберігання в камері схову, відповідно до умов якого поклажодавець ( ОСОБА_2 ) передає, а зберігач (ПП фірма Реал) приймає на зберігання до камери схову речі поклажодавця.

Відповідно до п. 1.2 вказаного договору речами є: стіл, папки, полиці, ліхтарі.

Також 09.02.2022 року між ОСОБА_3 та ПП фірма Реал укладено договір № 01/02 про надання послуг зберігання в камері схову, відповідно до умов якого поклажодавець ( ОСОБА_3 ) передає, а зберігач (ПП фірма Реал) приймає на зберігання до камери схову речі поклажодавця.

Відповідно до п. 1.2 вказаного договору речами є: крісла, диван, стіл.

До того ж, 10.02.2022 року між ОСОБА_4 та ПП фірма Реал укладено договір № 02/02 про надання послуг зберігання в камері схову, відповідно до умов якого поклажодавець ( ОСОБА_4 ) передає, а зберігач (ПП фірма Реал) приймає на зберігання до камери схову речі поклажодавця. Відповідно до п. 1.2 вказаного договору речами є: комп`ютер, системний блок, колонки.

Крім того, 02.03.2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Тополь та ПП фірма Реал укладено договір № 01/03 про надання послуг зберігання в камері схову, відповідно до умов якого поклажодавець (ТОВ Тополь) передає, а зберігач (ПП фірма Реал) приймає на зберігання до камери схову речі поклажодавця.

Відповідно до п. 1.2 вказаного договору речами є: столи, кресла, папки.

Судом досліджено додані до відзиву матеріали фотофіксації, з яких вбачається наявність в приміщеннях речей, переданих на зберігання.

Судом встановлено, що предметом позову у даній справі є розірвання договору оренди нежитлового приміщення, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси № 6/039 від 14.05.2007, укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством фірмою Реал, та виселення Приватного підприємства фірму Реал з нежилих приміщень першого поверху загальною площею 192,2 кв. м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Фонтанська дорога, 9б.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України ).

Частинами 1, 3, 5 ст. 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтями 610, 612 ЦК України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Загальні підстави для зміни або розірвання договору визначено у статті 651 ЦК України, за змістом якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно з ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовим наслідком припинення договору оренди є обов`язок орендаря протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

В ході судового розгляду судом достеменно встановлено, що між сторонами наявні правовідносини, що склались на підставі Договору оренди нежитлового приміщення №6/039 від 14.05.2007. З урахуванням змін, внесених відповідними додатковими угодами на теперішній час приміщення орендодавцем передані орендарю виключно для використання під розміщення камери схову.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Верховний Суд наголосив на необхідності застосування категорій стандартів доказування та відзначив, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно він не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Верховний Суд зазначив, що стандарт доказування "вірогідність доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Зміст цієї статті свідчить, що нею на суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду і на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були. Застосував судову практику Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ), юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (пункт 1 статті 32 Конвенції). Так, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". … Суд повинен вирішити, чи є вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Суд зазначає, що стороною позивача не доведено істотного порушення орендарем умов договору, а саме використання майна не за цільовим призначенням - під розміщення камери схову.

Так, фактично єдиним доказом на підтвердження позовних вимог є складений позивачем акт, до якого додано матеріали фотофіксації. В той же час з вказаних фотоматеріалів неможливо встановити, що приміщення використовується всупереч цільовому призначенню, визначеному у договорі.

При цьому, суд враховує і докази, надані стороною відповідача, а саме договори, на підставі яких відповідачу було передано на зберігання речі від інших юридичних осіб. Також судом досліджено матеріали фотофіксації, які підтверджують зберігання значної кількості різних речей у орендованому приміщенні.

За таких обставин, з наявних матеріалів справи судом не вбачається зміна профілю використання орендованого приміщення.

На підставі викладеного суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору в судовому порядку та як наслідок відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині.

Оскільки позовна вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення є похідною від вимоги про розірвання договору, в задоволенні позову в частині виселення також слід відмовити.

Згідно з ст. 73, 76 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи, а вірогідні докази - це ті, які на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Матеріали справи не містять доказів, які були б відхилені судом.

За правилами ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Частиною 1 ст. 14 ГПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. ч. 2, 3, 4 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

При цьому доказами, згідно з частиною першою статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються, зокрема письмовими, речовими та електронними доказами, відповідно до частини другої наведеної норми. Докази, які надаються учасниками справи до суду, мають відповідати встановленим критеріям належності, допустимості, достовірності та достатності, що визначені статтями 76 - 79 ГПК України.

Враховуючи принципи змагальності сторін та диспозитивності господарського судочинства суд не збирає докази за власною ініціативою та ухвалює рішення на підставі наявних в матеріалах справи доказів.

За таких обставин, з урахуванням вищевикладеного, проаналізувавши та оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, так не як обґрунтовані та не доведені.

Доводи сторони відповідача знайшли підтвердження в ході судового розгляду справи та в повному обсязі підтверджені наявними в матеріалах справи доказами.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

У зв`язку із відмовою у задоволенні позову, судовий збір в порядку ст. 129 ГПК України позивачу не відшкодовується.

Керуючись ст. ст. 4, 5, 74-75, 129, 237-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Приватного підприємства фірми Реал про розірвання договору оренди та виселення - відмовити у повному обсязі.

2. Судові витрати у справі покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 02 липня 2026 р.

Суддя Н.Д. Петренко