Рішення № 137723982, 18.06.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2026 р. Справа № 906/1667/25

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Кравець С.Г.,

секретаря судового засідання: Виговської Д.Ю.,

за участю представників сторін:

від позивача: Сіра А.В. - адвокат, ордер серії АМ №1173689 від 10.12.2025,

від відповідача: Кирилюк В.Л. - адвокат, ордер серії АМ №1182031 від 27.012026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі за правилами загального

позовного провадження справу

за позовом: Фермерського господарства "Пчеландія"

до: Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області

про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки.

Процесуальні дії по справі.

Фермерське господарство "Пчеландія" (далі - позивач, ФГ "Пчеландія") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області (далі - відповідач, Сільська рада) про визнання укладеним з моменту набрання законної сили рішенням суду договору оренди землі (земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130) між Фермерським господарством "Пчеландія" та Оліївською сільською радою Житомирського району Житомирської області.

Ухвалою суду від 22.12.2025 вказану позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі №906/1667/25 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 28.01.2026.

Ухвалою суду від 28.01.2026 підготовче засідання відкладено на 16.02.2026.

Ухвалою суду від 16.02.2026 продовжено відповідачу строк для подання відзиву від 02.02.2026 на позов та прийнято його до розгляду, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 23.03.2026.

Ухвалою суду від 23.03.2026 відкладено розгляд справи по суті на 23.04.2026.

У зв`язку з оголошенням повітряної тривоги на території Житомирського району Житомирської області судове засідання по даній справі, яке було призначене на 23.04.2026 о 14:10, не відбулося. Ухвалою суду від 23.04.2026 судове засідання для розгляду справи по суті призначено на 13.05.2026.

У судовому засіданні при розгляді справи по суті оголошувалась перерва з 13.05.2026 до 18.06.2026.

18.06.2026 через загальний відділ канцелярії суду представником Оліївської сільської ради подано заяву від 18.06.2026 про долучення рішення суду.

Представник позивача у судових засіданнях при розгляді справи по суті підтримала позовні вимоги з підстав, викладених у позові та просила задовольнити їх.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечив, просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

У судовому засіданні 18.06.2026 судом оголошено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення.

Виклад позицій учасників судового процесу.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що ФГ "Пчеландія" належним чином виконувало зобов`язання за договором оренди землі від 14.07.2015 (земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130). Оскільки, 14.07.2025 закінчувався строк дії договору, на виконання вимог п.8 договору та ст.33 Закону України "Про оренду землі", позивач надіслав на адресу відповідача лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, до якого було додано проект договору оренди. З офіційного вебсайту Сільської ради вбачається, що 14.07.2025, 18.08.2025 та 27.10.2025 відбулися засідання сесії, проте, на жодному засіданні не вирішувалося питання продовження договорів оренди. Вказане свідчить про те, що протягом одного місяця з моменту отриманням листа, Оліївською сільською радою не було висловлено заперечень щодо продовження дії договорів оренди землі, не було запропоновано змінених умов та було проігноровано пропозицію позивача щодо укладення договорів оренди землі у тій же редакції на новий строк. Станом на момент звернення з даним позовом позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати за неї орендну плату. Отже, на момент подачі позову Оліївською сільською радою не було прийнято жодного рішення про продовження чи про відмову у продовженні договору оренди землі, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з позовом про визнання укладеним, з моменту набрання законної сили рішенням суду, договору оренди землі (земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130) між ФГ "Пчеландія" та Оліївською сільською радою (а.с.1-9).

У відзиві на позовну заяву Оліївська сільська рада заперечує проти задоволення позову. Доводить, що твердження позивача про те, що ним було дотримано всі вимоги законодавства та умови договору, не відповідають дійсності. Посилається на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 05.07.2023 у справі №904/8884/21, згідно якої поновлення договору оренди землі у судовому порядку, у передбачений ст.33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення сторонами додаткової угоди, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк. Однак, позивач звернувся з листом-повідомленням про поновлення договору оренди з проектом нового договору оренди, тоді як мав би додати проект додаткової угоди до договору оренди землі зі зміненою умовою про новий строк його дії. Крім того, за умовою п.8 договору оренди землі, орендар повинен був не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Оскільки строк дії договору закінчився 14.07.2025, останнім днем строку повідомлення про намір його поновити на новий строк було 13.06.2025. Однак, позивачем лише в цей день надіслало Сільській раді лист-повідомлення, який остання отримала 18.06.2025, тобто менше ніж за 30 днів до закінчення дії договору оренди землі. ФГ "Пчеландія" надало лише податкові декларації з плати за землю за 2022-2024 роки, однак такі декларації підтверджують лише нарахування орендної плати, а не її фактичну сплату. Повідомляє, що рішенням 17 сесії Оліївської сільської ради 8 скликання №1799 від 12.12.2025 було вирішено розглянути клопотання ФГ "Пчеландія" на черговій сесії сільської ради, у зв`язку з потребою додаткового вивчення. Зазначає, що орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах, у свою чергу у запропонованій позивачем редакції договору, такі умови було змінено, у тому числі істотні. Сільська рада не погодила ФГ "Пчеландія" зміну таких умов, тоді як зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у тому числі з підстав переважного права. Відтак, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося, у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо умов договору (а.с.51-60).

У відповіді на відзив позивач наголошує на тому, що ФГ "Пчеландія" звернулося до суду з вимогами укладення договору оренди землі на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Відповідно, до даних правовідносин застосовується стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення позивача до Оліївської сільської ради та до суду. Згідно з частинами 1-3 ст.33 Закону України "Про оренду землі" до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. Тому, орендар подав саме проект договору, а не проект додаткової угоди. ФГ "Пчеландія" діяло у повній відповідності до п.8 договору оренди землі від 14.07.2015, оскільки 14.07.2025 закінчувався строк його дії, позивач 13.06.2025, тобто за 30 днів до закінчення строку дії договору, надіслав на адресу Сільської ради лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк. Зазначає, що доводи відповідача про неподання позивачем доказів надіслання листа-повідомлення №8 від 13.06.2025, не заслуговують на увагу, оскільки на підтвердження цього ФГ "Пчеландія" було надано накладну №1002905108413, за якою проводилось відстеження поштового відправлення. Щодо подання відповідачем рішення 17 сесії Оліївської сільської ради 8 скликання №1799 від 12.12.2025 зазначає, що таке рішення не оприлюднено на офіційному вебсайті Сільської ради, отже такого рішення, як акту органу місцевого самоврядування, фактично не існує (а.с.65-72).

Оліївська сільська рада у запереченнях повторює доводи, які викладені Сільською радою у відзиві на позов, а саме: поновлення договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором за правилами, чинними на момент його укладання; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди, чого позивачем вчинено не було; суд не може перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції відповідного органу; переважне право позивача на укладення договору оренди землі припинилося, у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо умов договору. Враховуючи наведене, відповідач просить відмовити у задоволенні позову (а.с.128-133).

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

14.07.2015 між Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області (орендодавець) та Фермерським господарством "Пчеландія" (орендар) укладено договір оренди землі (а.с.12-13).

Відповідно до п.2 договору, в оренду передається невитребувана земельна ділянка власника земельної частки (паю) загальною площею 4,2046 га, в тому числі: рілля - 4,2046 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, кадастровий номер - 1825684400:14:000:0130.

Пунктом 8 договору визначено, що договір укладено на 10 (десять) років або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У відповідності до п.9 договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі у грошовій формі у розмірі 6 (шість) відсотків від вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) - рілля, що становить 1 943,03грн на рік.

Пунктами 10, 11 договору визначено, що обчислення розміру орендної плати на земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Орендна плата сплачується рівними частинами землекористувачем земельної ділянки за місцезнаходження земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового місяця.

Відповідно до п.18 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання- передачі.

За умовами п.35 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; у разі отримання власником даної невитребуваної земельної ділянки земельної частки (паю) державного акту на право власності на земельну ділянку; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п.36 договору).

За умовами п.39 договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі ліквідації юридичної особи-орендаря або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить до інших осіб, які використовують земельну ділянку разом з орендарем.

Пунктом 42 договору визначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір підписаний представниками сторін, а їх підписи скріплені печатками юридичних осіб. Договір оренди землі зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району, про що здійснено запис №51 від 27.07.2015.

27.07.2015 між Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області та Фермерським господарством "Пчеландія" підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди, згідно якого орендодавцем передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування на умовах договору оренди невитребувану земельну ділянку власника земельної частки (паю) ділянка - 18/3, загальною площею 4,2046 га, в тому числі: рілля - 4,2046 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, кадастровий номер - 1825684400:14:000:0130 (а.с.14).

31.07.2018 між Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області та Фермерським господарством "Пчеландія" укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 14.07.2015 (а.с.15).

Відповідно до п.1 додаткової угоди, пункти 5, 9 договору оренди землі від 14.07.2015 викладено у новій редакції:

"5. Вартість земельної частки (паю) - рілля з врахуванням коефіцієнту індексації 4,7964, коефіцієнту індексації ріллі 1,756 по реформованому ВАТ "Вишпільське" на території Вільської (Зороківської) сільської ради станом на 01.01.2018 становить 38 860,64грн. Середній розмір однієї земельної частки (паю) становить 3,53 га."

"9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі - у грошовій формі у розмірі 8 (вісім) відсотків від вартості земельної частки (паю) - рілля по реформованому ВАТ "Вишпільське" на території Вільської (Зороківської) сільської ради Черняхівського району Житомирської області в рік."

Згідно витягу з Державного реєстру речових права на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу 163090881), 10.04.2019 за Фермерським господарством "Пчеландія" зареєстровано право оренди земельної ділянки загальною площею 4,2046 га, з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, яка знаходиться за адресою: Житомирська область, Черняхівський район, с. Вишпіль (на звороті а.с.15).

У відповідності до витягу №НВ-9966004552025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 05.06.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130 складає 65 772,10грн (а.с.31).

Фермерське господарство "Пчеландія" звернулося до Оліївської сільської ради з листом-повідомленням №8 від 13.06.2025 про укладення договорів оренди землі на новий строк. Вказаним листом орендар повідомив, що використовує п`ять земельних ділянок на території сільської ради (колишня - Зороківська сільська рада), у тому числі, земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, площею 4,2046 га протягом 10 років та має намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди на новий строк відповідно до їх проектів договорів, доданих до даного листа (а.с.33).

Факт направлення позивачем 13.06.2025 на адресу відповідача листа-повідомлення №8 від 13.06.2025 з додатками підтверджується: описом вкладення у цінний лист та поштовою накладною №1002905108413 (на звороті а.с.33).

Згідно відстеження за трек-номером №1002905108413, лист-повідомлення №8 від 13.06.2025 з додатками отримані Оліївською сільською радою - 18.06.2025 (а.с.34).

Оліївська сільська рада листом №968/03-19/25 від 11.07.2025 повідомила Фермерському господарству "Пчеландія", що питання продовження дії договорів оренди на земельні ділянки (невитребувані земельні частки (паї)) буде розглянуто на черговій сесії Оліївської сільської ради (а.с.35).

Фермерське господарство "Пчеландія" подало скриншот з сайту Оліївської сільської ради (станом на 24.11.2025) на підтвердження відсутності результатів пошуку у вкладці "Офіційні документи" рішення сесії сільської ради за ключовим словом "Пчеландія" (а.с.36).

Рішенням Оліївської сільської ради №1799 від 12.12.2025 "Про передачу земельних ділянок невитребуваних земельних часток (паїв) в користування на умовах оренди", вирішено клопотання Фермерського господарства "Пчеландія" розглянути на черговій сесії сільської ради, у зв`язку з потребою додаткового вивчення (а.с.64).

У зв`язку з тим, що Оліївською сільською радою не було прийнято жодного рішення про продовження чи про відмову у продовженні договору оренди, позивач звернувся до суду з позовом до Оліївської сільської ради про визнання укладеним, з моменту набрання законної сили рішенням суду, договору оренди землі (земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130) між Фермерським господарством "Пчеландія" та Оліївською сільською радою.

Норми права та мотиви, якими керувався суд при ухваленні рішення.

Згідно зі статтею 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Статтею 2 Земельного кодексу України (у редакції, станом на 14.07.2015) передбачено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною 1 ст.93 Земельного кодексу України (у редакції, станом на 14.07.2015) визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до частини 1 ст.2 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, станом на 14.07.2015), відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Як встановлено судом, 14.07.2015 між Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області (орендодавець) та Фермерським господарством "Пчеландія" (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до п.2 якого, в оренду передається невитребувана земельна ділянка власника земельної частки (паю) загальною площею 4,2046 га, у тому числі: рілля - 4,2046 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, кадастровий номер - 1825684400:14:000:0130 (а.с.12-13).

Станом на дату укладення договору оренди землі, земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, загальною площею 4,2046 га, була сформована як об`єкт цивільних прав з правовим статусом "невитребувана".

Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками.

Статтею 13 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (у редакції, станом на 14.07.2015) передбачено, що нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

Таким чином, реалізація процедури паювання відповідної частини земель має своїм наслідком припинення права державної та комунальної власності на розпайовані землі, що зумовлює припинення й інших правомочностей щодо земельних ділянок державної та комунальної власності.

Нерозподілені (невитребувані) земельні частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17, постанова Верховного Суду від 17.12.2019 у справі № 917/258/19).

З аналізу статті 13 вищевказаного Закону можна зробити висновок, що законодавець (у редакції Закону, станом на 14.07.2015) визначив строк оренди невитребуваної земельної ділянки сільськогосподарського призначення інакше, ніж для інших земельних ділянок такого призначення, а саме до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що обов`язково мало бути зазначено у договорі оренди земельної ділянки, а не на строк 7, 10 або 50 років, як це було передбачено для земельних ділянок державної та комунальної форми власності.

Однак, у п.8 договору оренди землі від 14.07.2015 сторони погодили умову про строк його дії у наступній редакції: "Договір укладено на 10 (десять) років або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку".

Стаття 125 Земельного кодексу України (у редакції, станом на 14.07.2015) пов`язувала виникнення права оренди на земельну ділянку з моментом державної реєстрації цих прав.

Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (стаття126 Земельного України у редакції, станом на 14.07.2015).

Відповідно до статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, станом на 14.07.2015), обов`язковій державній реєстрації підлягає право користування (сервітут) та право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

У частині 2 ст.4 цього ж Закону було передбачено, що речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтями 4-1 (особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності) та 4-2 (особливості державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року).

Як встановлено судом, договір оренди землі був зареєстрований у Зороківській сільській раді Черняхівського району, про що здійснено запис №51 від 27.07.2015.

Тоді як реєстрація договорів оренди виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) проводилась виключно щодо оренди несформованої земельної ділянки, згідно Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою КМУ №119 від 24.01.2000.

Водночас, станом на 14.07.2015, земельна ділянка з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, загальною площею 4,2046 га, вже була сформована як об`єкт цивільних прав, тому право її оренди підлягало обов`язковій державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 45 постанови від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц дійшла висновку, що державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли" №1533-VIII від 20.09.2016 (чинний з 19.10.2016) було доповнено Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" статтею 30, якою врегульовано особливості державної реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, а також земельні ділянки, що залишилися у колективній власності.

Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових права на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, строком на 10 років, або до моменту отримання її власником правовстановлюючих документів на право власності на земельну ділянку за Фермерським господарством "Пчеландія" проведено лише 10.04.2019 на підставі договору оренди землі від 14.07.2015 та додаткової угоди від 31.07.2018 про внесення змін до договору оренди землі від 14.07.2015 (на звороті а.с.15).

Станом на дату проведення державної реєстрації права оренди, стаття 30 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачала, що право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, земельні ділянки, що залишилися у колективній власності, надані в оренду здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав.

З наведеного слідує, що законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, у даному випадку - Черняхівській районній державній адміністрації Житомирської області, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі за договором оренди, однак, з урахуванням спеціальних умов, відмінних від орендних відносин щодо земель державної чи комунальної власності.

Стаття 17 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, станом на 14.07.2015), передбачала, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Судом встановлено, що 27.07.2015 між Черняхівською районною державною адміністрацією Житомирської області та Фермерським господарством "Пчеландія" було підписано акт приймання-передачі, згідно якого орендодавцем передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування на умовах договору оренди невитребувану земельну ділянку власника земельної частки (паю) ділянка - 18/3, загальною площею 4,2046 га, в тому числі: рілля - 4,2046 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Зороківської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, кадастровий номер - 1825684400:14:000:0130 (а.с.14).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06.03.2024 у справі №902/1207/22 виснувала, що Закон України "Про оренду землі" № 161-XIV у вказаній вище редакції не визначає акт приймання-передачі як документ, яким здійснюється передання земельної ділянки, а передбачає, що таке передання відбувається шляхом державної реєстрації речового права оренди. Відтак, земельна ділянка вважається переданою орендарю з моменту державної реєстрації права оренди, і з цього ж моменту в нього виникає відповідне речове право.

Відповідно до ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)" в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" №3993-IX від 08.10.2024 (у редакції, чинній з 08.11.2024), нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

Також у частині 3 ст.13 цього Закону вказано, що з моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.

Частиною 4 ст. 13 цього Закону врегульовано, що у разі якщо до 1 січня 2028 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

У частинах 5 та 6 ст.13 цього Закону передбачено, що така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Договір оренди земельної ділянки, сформованої з невитребуваної земельної частки (паю), укладений відповідно до частини третьої цієї статті, у разі переходу такої земельної ділянки у комунальну власність припиняється через два роки з дня державної реєстрації права комунальної власності на неї (крім випадків, коли цим договором передбачено його припинення раніше).

Стаття 30 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" діє в незміненій редакції про те, що право оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтями 13, 14-1 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", здійснюється без державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки в Державному реєстрі прав.

Станом на дату закінчення 10-річного строку договору оренди землі від 14.07.2015, оскільки інша підстава (юридичний факт) не відбувся, статусом орендодавця невитребуваної земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)" наділяє органи місцевого самоврядування, у даному випадку - Оліївську сільську раду.

При цьому в Оліївської сільської ради відсутні правомочності щодо розпорядження земельними ділянками, сформованими за рахунок земельних часток (паїв), з метою використання їх для власних потреб, а наведе вище законодавство надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі (подібний висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі №925/457/23 виснувала, що за усталеним розумінням інституту правонаступництва усі юридично значущі дії (бездіяльність), вчинені стороною зобов`язання, є обов`язковими для її правонаступника.

З врахуванням викладеного, для Оліївської сільської ради обов`язковою є умова п.36 договору оренди землі від 14.07.2015, яка визначає підстави, з настанням яких його дія припиняється, серед яких: закінчення строку, на який його було укладено; у разі отримання власником даної невитребуваної земельної ділянки державного акту на право власності на земельну ділянку.

Умова п.36 договору оренди землі від 14.07.2015 корелюється з договірною умовою п.8 цього ж договору.

Відомості про державну реєстрацію права приватної власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, загальною площею 4,2046 га, в матеріалах справи відсутні, що узгоджується зі ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)" та ст.30 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ст.251 Цивільного кодексу України, строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк може бути визначений актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

До актів цивільного законодавства, які визначають строки, в контексті спірних правовідносин відноситься стаття 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)".

Тобто приписи ст.13 названого Закону імперативно та безальтернативно вказують на який саме строк орган місцевого самоврядування може передати в оренду невитребувану земельну ділянку - на строк, визначений у договорі оренди земельної ділянки, але не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

Тому, надаючи оцінку змісту пунктом 8 та 36 договору оренди землі від 14.07.2015 через призму наведених положень статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власника земельних часток (паїв)", суд висновує, що за наявності у договорі альтернативних підстав його припинення, закінчення 10-річного строку не зумовлює автоматичне закінчення іншого - не довше, до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

Отже, закінчення 14.07.2025 строку дії договору оренди землі від 14.07.2015 не є підставою для його припинення. Підставою припинення договору оренди землі від 14.07.2015, а отже і речового права оренди Фермерського господарства "Пчеландія" на спірну земельну ділянку, є державна реєстрація приватної або комунальної власності на неї після 01.01.2028.

Таким чином, закінчення строку дії договору оренди землі від 14.07.2015 -14.07.2025 не є правоприпиняючою обставиною орендних відносин між сторонами спору.

Щодо застосування до спірних відносин ст. 33 Закону України "Про оренду землі", то суд зазначає таке.

ФГ "Пчеландія" у позові посилаючись на п. 8 договору оренди землі від 14.07.2015 про переважне право на його поновлення на новий строк, звернулося до Оліївської сільської ради з листом-повідомленням про укладення договорів оренди землі на новий строк від 13.06.2025 за вих. № 8. До листа-повідомлення орендар додав проект нового договору оренди землів. Цим листом орендар повідомив, що використовує п`ять земельних ділянок на території сільської ради (колишня Зороківська сільська рада), в тому числі з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, площею 4,2046 га протягом 10 років, заборгованості з орендної плати немає та має намір скористатися переважним правом перед іншими особами на укладення договорів оренди на новий строк відповідно до їх проектів ( а.с. 33).

Лист-повідомлення про укладення договорів оренди землі на новий строк від 13.06.2025 за вих. № 8 Оліївська сільська рада отримала 18.06.2025 (а. с. 34).

ФГ "Пчеландія" вважає, що підлягає застосуванню у відносинах з Оліївською сільською радою ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній станом на 13.06.2025, тоді як сільська рада - в редакції , чинній станом на дату укладення Ддговору оренди землі від 14.07.2015.

Однак, з таким розумінням земельного законодавства щодо такого об`єкта оренди як невитребувана земельна ділянка, суд погодитись не може.

Суд приймає до уваги, що 16 січня 2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та Перехідних положень - з 16 липня 2020 року), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

За загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23 листопада 2023 року у справі №906/1314/21.

Аналіз змісту статті 33 Закону "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції переважне право на поновлення договору, а в чинній - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

При вирішенні цього спору судом враховується позиція Верховного Суду, наведена у постанові від 17 вересня 2025 року в справі № 906/1220/24 про те, що норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Так, у чинній редакції частини 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" йдеться виключно про укладення договору оренди землі на новий строк, а у ч.3 цієї статті Закону, що до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

Тобто, орендар подає орендодавцеві проект договору оренди землі, а не додаткову угоду в частині зміни такої істотної умови як строк дії договору, адже у ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Та оскільки право оренди невитребуваної земельної ділянки з кадастровим номером 1825684400:14:000:0130, площею 4,2046га належить ФГ "Пчеландія" до моменту державної реєстрації права власності на неї за приватним власником, чи за територіальною громадою в особі Оліївської сільської ради, у ФГ "Пчеландія" a priori до настання такого моменту не виникає "переважне" право на оренду цієї ж земельної ділянки перед іншими особами, а в Оліївської сільської ради - право надати цю земельну ділянку в оренду іншим потенційним орендарям після 14.07.2025.

Отже, вирішення спірних правовідносин у справі залежало від оцінки обставин припинення дії договору оренди землі від 14.05.2015, з урахуванням настання/ненастання обставин, які прямо відповідають вимогам статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", в редакції чинній на момент його укладення, котра також не надавала права укладення договору на конкретний строк, а лише обумовлювала строк дії договору настанням юридичного факту отримання власником правовстановлюючих документів на орендовану земельну ділянку.

Стаття 14 ГПК України визначає принцип диспозитивності господарського судочинства та встановлює, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Таким чином, при вирішенні позову застосуванню підлягають загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Особа, яка звертається до суду з позовом вказує у позові власне суб`єктивне уявлення про її порушене право та/або охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

У свою чергу, суд перевіряє доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.02.2022 у справі №910/6939/20 вказала, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.03.2026 у справі №922/264/24).

Судові витрати за результатом розгляду справи.

Згідно з частинами 1, 2 ст.123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

При зверненні до суду з даним позовом позивачем сплачено 2 422,40грн судового збору, що підтверджується квитанцією про сплату №6840-5344-6596-4217 від 17.12.2025 (т.1, а.с.11).

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову, судові витрати, згідно статті 129 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Апеляційна скарга на рішення може бути подана до Північно-західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 26.06.26

Суддя Кравець С.Г.

Направити:

1 - позивачу та представнику - електронні кабінети,

2 - відповідачу та представнику - електронні кабінети.