Рішення № 137634707, 09.06.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

09.06.2026Справа № 910/1591/26

Господарський суд міста Києва у складі судді Кирилюк Т.Ю., за участю секретаря судового засідання Шадури М.Ю., розглянув у порядку загального позовного провадження матеріали господарської справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Космополіт 2016»

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання укладеною додаткової угоди до договору

за участю представників:

від позивача: Громич І.В.

від відповідача: Литвиненко Ю.А.

від третьої особи: не з`явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Космополіт 2016» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок від 13.07.2010.

Позовні вимоги обґрунтовані ухиленням відповідача від укладання додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок від 13.07.2010.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.03.2026 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі; вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації); підготовче засідання призначено на 31.03.2026.

Відповідач 17.03.2026 сформував у системі «Електронний суд» відзив на позов, яким позовні вимоги заперечив повністю.

Позивач сформував у системі «Електронний суд» 17.03.2026 відповідь на письмові пояснення третьої особи, які у подальшому просив суд не брати до уваги та 23.03.2026 - відповідь на відзив.

Для реалізації сторонами своїх процесуальних прав підготовче засідання неодноразово відкладалось.

Позивачем 21.05.2026 сформовано у системі «Електронний суд» клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.

У засіданні 26.05.2026 судом ухвалено закрити підготовче провадження, судове засідання призначено на 09.06.2026.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагросервіс» (первісний орендар) та Київською міською радою 13.07.2010 укладено договір оренди земельних ділянок.

Відповідно до пункту 1 договору оренди відповідач передав (на підставі рішення Київської міської ради від 19.02.2009 № 98/1153, рішення Господарського суду міста Києва від 26.05.2010 у справі № 38/197, ухвали Господарського дуду міста Києва від 10.06.2010 у справі №38/192, ухвали Господарського суду міста від 23.06.2010 у справі №38/192), а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельні ділянки, визначені договором.

Пунктом 2 договору оренди визначено, що об`єктом оренди є земельні ділянки з наступними характеристиками:

- місце розташування: вул. Вадима Гетьмана, 6 (колишня вул. Індустріальна) у Солом`янському районі міста Києва;

- розмір земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:69:152:0013 - 17340 кв.м.;

- розмір земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:69:152:0041 - 136 кв.м. в межах червоних ліній;

- розмір земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:69:152:0042 51 кв.м., в межах червоних ліній;

- цільове призначення - для експлуатації та обслуговування будівель і споруд торговельно-розважального комплексу.

Відповідно до пункту 5 договір укладено на 15 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Умовами пункту 27 договору передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір, при умові належного виконання обов`язків, відповідно до умов договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Пунктом 36 договору сторонами узгоджено механізм поновлення договору, зокрема, після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово відповідача про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 43 договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим номером 590 та 20.10.2010 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів за №72-6-00617.

Відповідачем 20.10.2010 передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Продагросервіс» земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:69:152:0013; 8000000000:69:152:0041 та 8000000000:69:152:0042, що підтверджується актом приймання-передачі об`єкта оренди від 20.10.2010.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Косенко Любов`ю Анатоліївною 13.12.2016 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 32895751 та внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру пав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна про право власності позивача на об`єкт нерухомого майна - будівлі торговельно-розважального комплексу (літ.А,А'), який знаходиться у місті Києві на вулиці Гетьмана Вадима, будинок 6 (інформація з реєстрів наявна у матеріалах справи).

Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагросервіс» (первісний орендар) та відповідачем 26.05.2017 укладено договір про внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 13.07.2010 (далі - договір про внесення змін).

Пунктом 1 договору про внесення змін сторони узгодили внести зміни до договору оренди, зокрема, замінити сторону по договору Товариство з обмеженою відповідальністю «Продагросервіс» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Космополіт 2016» (позивач у справі).

Згідно з пунктом 12 договору про внесення змін, пункт 36 договору оренди викладено в такій редакції: після закінчення строку, на який було укладено договір, позивач, за умови належного виконання своїх обов`язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення договору. У цьому разі позивач повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово відповідача про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених договором.

Відповідно до пункту 14 договір про внесення змін є невід`ємною частиною договору оренди і набуває чинності з дня його нотаріального посвідчення в установленому порядку.

Договір про внесення змін посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. 26.05.2017 за реєстровим № 124.

З огляду на наведене у сукупності, договір оренди діяв до 20.10.2025.

Позивач 01.08.2025, керуючись положеннями пунктів 27 та 36 договору оренди, звернувся до відповідача з повідомленням про намір поновити дію договору оренди земельних ділянок, до якого долучив проект додаткової угоди до договору оренди в трьох примірниках (лист від 31.07.2025 № 25/07/2025). Вказаний лист було вручено відповідачу 05.08.2025, що підтверджується описом вкладення до цінного листа №0305700272759, накладною №0305700272759 та інформацією з сайту ПАТ «Укрпошта» у розділі «трекінг» поштового відправлення №0305700272759 (копії долучені до матеріалів справи).

Третьою особою у справі, за дорученням заступника голови Київської міської державної адміністрації, надано відповідь на лист позивача № 25/07/2025 про необхідність додатково надати інформацію щодо наявності будівель, споруд на земельних ділянках, копії документів, завірених належним чином, щодо їх правового статусу, матеріалів їх технічної інвентаризації та довідку (лист) органів Державної податкової служби про відсутність заборгованості з плати за землю. Також, третя особа повідомила позивача про внесення до Міського земельного кадастру інформації стосовно листа позивача від 31.07.2025 № 25/07/2025 про намір поновити договір оренди вказаної земельної ділянки (справа № 536205437) та про здійснення заходів для їх обстеження (лист від 19.08.2025 № 057-10793).

Позивач, на виконання вимог третьої особи, направив лист від 30.09.2025 № 30/09/2025 до якого долучив документи згідно наведеного у ньому переліку (докази направлення наявні у матеріалах справи: опис вкладення до цінного листа № 0305700292440 від 02.10.2025, накладна № 0305700292440 та фіскальний чек № 80).

Даний лист отримано третьою особою 07.10.2025, що підтверджується інформацією з сайту ПАТ «Укрпошта» у розділі «трекінг» поштового відправлення №0305700292440 (наявна у матеріалах справи).

Позивач повторно звернувся до третьої особи з листом, яким наголосив на здійсненому раніше повідомленні позивача про поновлення договору оренди земельних ділянок та наданні третій особі витребуваних нею документів, з огляду на що просив повідомити результати розгляду питання поновлення строку дії договору оренди (лист від 27.11.2025 № 27/11/2025). Даний лист отримано третьою особою 01.12.2025, що підтверджується описом вкладення до цінного листа № 0305700292050 від 27.11.2025, накладною № 0305700292050, фіскальним чеком № 37 та інформацією з сайту ПАТ «Укрпошта» у розділі «трекінг» поштового відправлення №0305700292050 (наявна у матеріалах справи).

Третьою особою у справі надано позивачу відповідь, якою повідомлено, що відповідно до пункту 9.5 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, здійснено обстеження земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:69:152:0041, 8000000000:69:152:0013 та 8000000000:69:152:0042 та що Департаментом опрацьовується питання підготовки відповідного проекту рішення Київської міської ради щодо договору оренди земельних ділянок від 20.10.2010 № 72-6-00617 зі змінами (лист від 02.01.2026 № 057-51).

Станом на час звернення позивача до суду із позовом, відповідачем чи третьої особою у справі відповіді на звернення позивача щодо продовження дії договору оренди земельних ділянок не надано, додаткову угоду до договору про продовження його дії не підписано, тому позивач вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди земельних ділянок порушено та просить суд визнати укладеною додаткову угоду про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 13.07.2010 у редакції проекту угоди, викладеної у прохальній частині позовної заяви.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з статтею 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідноіпення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Судом враховано, що з 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

При цьому, частиною шостої вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

При цьому, відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22.

Позивач звернуся із позовом, в якому просить визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 20.10.2010.

Таким чином, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі", тому застосуванню підлягають приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди.

Поряд з цим, знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі у цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42)).

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 Цивільного кодексу України).

З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Слід зазначити, що аналіз змісту статті 33 Закону України "Про оренду" вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції - переважне право орендаря на поновлення договору, а в чинній редакції - переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже, вказана стаття як у попередній, так і у чинній редакції регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не лише з попереднім орендарем, але і з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається.

Поряд з цим, відповідно до частини 1-5, 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється).

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» у контексті дій сторін договору виглядає наступним чином, зокрема: якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.

У постанові від 15.10.2024 у справі № 916/4208/23 Верховний Суд наголосив, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Позивач направив відповідачу лист від 31.07.2025 № 25/07/2025, яким повідомив про намір скористатися переважним правом для укладення спірного договору на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди про поновлення такого договору.

При цьому, судом враховано, що дане повідомлення направлено позивачем (01.08.2025) із порушенням строку, визначеного пунктом 36 договору оренди (не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору), у 13 календарних днів (20.10.2025 закінчення дії договору оренди).

Також, судом досліджено та підтверджено, що проект додаткової угоди, долученої до повідомлення про поновлення договору оренди на відміну від проекту, викладеного у прохальній частині позовної заяви, не містив положень, які відповідають нормам, викладеним у статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України.

Разом із тим, з листування учасників справи вбачається, що позивачем надано всі витребувані третьою особою документи для подальшого опрацювання нею питання підготовки проекту рішення Київської міської ради щодо договору оренди земельних ділянок від 20.10.2010 № 72-6-00617 зі змінами (лист від 02.01.2025 № 057-51).

Однак, у подальшому, ні відповідачем, ні третьою особою не надано позивачу жодної відповіді щодо повідомлення про намір продовження дії договору оренди земельних ділянок, як-то погодження підписання додаткової угоди у запропонованій редакції або ж відмова у поновленні договору оренди у визначений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" строк. Також, не було надано жодних претензій щодо порядку використання орендованої земельної ділянки.

Київською міською радою в установлений законом місячний строк також не заявлялось вимоги щодо повернення земельних ділянок, які є об`єктами оренди, що свідчить про відсутність заперечень орендодавця на поновлення спірного договору оренди земельних ділянок.

Будь-яких інших умов, застережень чи заборон щодо поновлення договору оренди земельних ділянок Київською міською радою надано не було.

Таким чином, за відсутності заперечень проти поновлення договору оренди земельних ділянок Київська міська рада фактично висловила свою згоду, що також підтверджується листами третьої особи на здійснення підготовки проекту рішення Київської міської ради про поновлення договору, проте додаткову угоду з позивачем не уклала.

При цьому, після закінчення строку дії договору оренди позивач не припиняє користуватися земельними ділянками, на яких розташовані належні йому на праві власності об`єкти нерухомого майна у місті Києві по вулиці Гетьмана Вадима, 6.

Також, матеріалами справи підтверджено відсутність заборгованості у позивача щодо орендної плати за договором оренди (лист Головного управління ДПС у м.Києві Державної податкової служби України від 10.02.2026 № 9297/6/26-15-13-01-06). Окрім того, позивачем долучено до матеріалів справи платіжні інструкції про сплату орендних платежів за період часу з березня 2018 року по січень 2026 року, а також податкові декларації, за період часу, починаючи з травня 2017 року.

Статтею 3 Цивільного кодексу України визначено, що принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» землі орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, не розглянув протягом місяця лист-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.

Суд зазначає, що у спірних правовідносинах Київською міською радою було допущено порушення принципів добросовісності, справедливості та розумності, оскільки бездіяльність відповідача фактично була направлена на неможливості дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є позивач.

З огляду на наведене, суд приходить до висновку, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а отже, позивача слід вважати таким, що набув право "правомірного очікування".

Натомість, враховуючи, що позивач (орендар) дотримався вимог, встановлених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", звернувшись до орендодавця з повідомленням про поновлення дії договору оренди та проектом додаткової угоди, тоді як відповідачем не було надане повідомлення про відмову (заперечення) проти поновлення дії договору у визначений законом строк без поважних на це причин, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.07.2010, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим номером 590 та 20.10.2010 зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів за №72-6-00617 за реєстровим № 2307, на той же самий строк та на тих же самих умовах в редакції, що запропонована позивачем.

Заперечення відповідача про порушення позивачем, встановленого пунктом 36 договору, строку звернення до відповідача із заявою про продовження дії договору судом відхиляються, з огляду на те, що позивачем здійснено звернення із незначним порушенням 3 місячного терміну - на 13 календарних днів, у той час, як положеннями частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено граничний строк для повідомлення про намір скористатися переважним правом - не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору.

Тобто, позивачем направлено відповідачу повідомлення за 46 календарних днів до граничного строку, визначеного Законом України "Про оренду землі".

Крім цього, суд погоджується з доводами позивача про наявність суперечливої поведінки відповідача, з огляду на наявне листування третьої особи, яка діяла за дорученням заступника голови Київської міської державної адміністрації, з позивачем щодо узгодження питання та здійснення дій, спрямованих на підготовлення проекту рішення відповідача про поновлення договору оренди.

Поряд з цим, відповідачем у відзиві наведені заперечення щодо недотримання орендарем встановленого строку для подання клопотання про поновлення договору оренди, а тому втрачено переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium міститься принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Добросовісність (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. (постанови Верховного Суду від 08.06.2022 у справі №910/9397/20, від 10.04.2019 у справі №390/34/17).

З огляду на що, твердження відповідача про втрату позивачем переважного права на укладення договору оренди на новий строк, у зв`язку з пропуском строку на повідомлення про реалізацію переважного права на укладення договору оренди на новий строк, є безпідставними та необґрунтованими, позаяк всі дії Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради вказують на визнання такого права за позивачем.

Крім того, у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22.

Щодо відсутності у проекті додаткової угоди про поновлення договору оренди, долученому до листа-повідомлення про поновлення, надіслане відповідачу, умов договору, які відповідають статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України, суд зазначає, що останні містяться у проекті додаткової угоди, викладеної у прохальній частині позовної заяви, яку позивач і просить визнати укладеною.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За приписами частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З урахуванням викладеного, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог позивача.

За приписами статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору підлягають стягненню з відповідача.

На підставі викладеного та керуючись статтями 74, 76-79, 86, 123, 129, 180, 232-233, 237-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати укладеною, з дня набрання рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/1591/26 законної сили, Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КОСМОПОЛІТ 2016» (03057, м. Київ, вул. Гетьмана Вадима, 6 літери А, А', ідентифікаційний код 41018978) додаткову угоду про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельних ділянок від 13.07.2010 укладеного Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «КОСМОПОЛІТ 2016», реєстровий №590, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 20.10.2010 №72-6-00617 у наступній редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельних ділянок від 13.07.2010 укладеного між Київською міською радою та ТОВ «КОСМОПОЛІТ 2016», реєстровий №590 на підставі рішення Київської міської ради від 19.02.2009 № 98/1153, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів від 20.10.2010 №72-6-00617.

Місто Київ, _____дві тисячі двадцять п`ятого року

КИЇВСЬКА МІСЬКА РАДА (ідентифікаційний код юридичної особи: 22883141, місцезнаходження: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36), далі по тексту Орендодавець, в особі Київського міського голови - Кличка Віталія Володимировича, що діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», з однієї сторони, та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОСМОПОЛІТ 2016» (ідентифікаційний код юридичної особи: 41018978, місцезнаходження: 03057, м. Київ, вул. Вадима Гетьмана, буд. 6, літ. А, А'), далі по тексту - Орендар, від імені та в інтересах якого діє Генеральний директор Тарасов Валерій Віталійович (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , паспорт громадянина України (ІД. картка) № НОМЕР_2 , запис №19690215-00878, орган, що видав: 8018, дата видачі: 06.12.2023, термін дії: 06.12.2033, місце проживання зареєстровано за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська, буд. 145, кв. 155) та Комерційний директор Соболівський Антон Михайлович (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_3 , паспорт громадянина серії НОМЕР_4 , виданий Коростишівським РВ УМВС України в Житомирській області 23.05.2003, місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_1 ), що діють на підставі Статуту, з другої сторони,

на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 126-1 Земельного кодексу України, уклали дану Додаткову угоду про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельних ділянок, укладеного 13.07.2010 між Київською міською радою та ТОВ «КОСМОПОЛІТ 2016» (ідентифікаційний код юридичної особи: 41018978) (первісний орендар ТОВ «ПРОДАГРОСЕРВІС»), посвідченого Кравченко Н.П. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, реєстровий №590, укладеного на підставі рішення Київської міської ради від 19.02.2009 № 98/1153, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 20.10.2010 №72-6-00617, надалі по тексту - Додаткова угода, про таке:

1. Поновити (продовжити строк його дії) на 15 (п`ятнадцять) років Договір оренди земельних ділянок від 13.07.2010, укладений між Київською міською радою та ТОВ «КОСМОПОЛІТ 2016» (ідентифікаційний код юридичної особи: 41018978) (первісний орендар ТОВ «ПРОДАГРОСЕРВІС»), що посвідчений Кравченко Н.П. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, реєстровий №590, на підставі рішення Київської міської ради від 19.02.2009 № 98/1153, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 00617, міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 20.10.2010 №72-6-00617 на тих самих умовах.

2. Підпункт 4 пункту 27 Договору оренди викласти в наступній редакції:

«- після закінчення строку, на який було укладено Договір, Орендар, який належно виконував обов`язки за умовами Договору, має переважне право перед іншими особами на укладення Договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк, зобов`язаний повідомити про це Орендодавця до закінчення строку дії Договору, не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії Договору. До листа-повідомлення про укладення Договору на новий строк Орендар додає проект договору. При укладенні Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою Сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право Орендаря на укладення Договору припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень Орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк Орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді;»

3. Пункт 36 Договору оренди викласти в наступній редакції:

« 36. Після закінчення строку дії Договору, цей Договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням Договору вважається поновлення Договору без вчинення сторонами Договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із Сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору, поданої відповідно до умов цього Договору. Вчинення інших дій Сторонами Договору для його поновлення не вимагається.

Сторона Договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення Договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого Договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення Договору та одночасно письмово інформує про це іншу сторону.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору до дати закінчення дії такого Договору після настання відповідної дати закінчення дії Договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».

4. Дана Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди земельних ділянок від 13.07.2010, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «КОСМОПОЛІТ 2016» (ідентифікаційний код юридичної особи: 41018978) (первісний орендар ТОВ «ПРОДАГРОСЕРВІС»), що посвідчений Кравченко Н.П. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, реєстровий №590, на підставі рішення Київської міської ради від 19.02.2009 № 98/1153, який зареєстрований Головним (Київської управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 20.10.2010 №72-6-00617, та набирає чинності з дня її підписання та нотаріального посвідчення в установленому законом порядку.

5. Витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням Додаткової угоди, сплачує Орендар.

6. Дана Додаткова угода складена в трьох примірниках. Один примірник для зберігання у Орендодавця, один - для Орендаря, один - для зберігання у справах нотаріуса.

7. Реквізити та підписи Сторін:

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Київська міська рада

ідентифікаційний код юридичної особи: 22883141

місцезнаходження: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36

Київський міський голова ______В.В. Кличко

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КОСМОПОЛІТ 2016» ідентифікаційний код юридичної особи: 41018978

місцезнаходження: 03057, м. Київ, вул. Вадима Гетьмана, буд. 6, літери А, А'

Генеральний директор _____В.В. Тарасов

Комерційний директор ___А.М. Соболівський»

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36; ідентифікаційний номер 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Космополіт 2016» (03057, місто Київ, вулиця Вадима Гетьмана, будинок 6, літери А, А'; ідентифікаційний номер 41018978) 3 328,00 грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повне рішення складено 19.06.2026.

Суддя Т.Ю. Кирилюк