Рішення № 137534527, 11.06.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/1627/25

Господарський суд Житомирської області у складі: судді Кравець С.Г.

секретаря судового засідання: Виговської Д.Ю.,

за участю представників сторін:

від позивача: Глухенький О.С. - керівник, витяг з ЄДРЮОФОПГФ,

Слівінський А.О. - адвокат, ордер серії АМ №1042474 від 10.02.2025,

від відповідача-1: Май М.Л. - виписка з ЄДРЮОФОПГФ,

від відповідача-2: Окунь О.М. - довіреність №02.2-16/9 від 01.01.2026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі за правилами загального

позовного провадження справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога"

до: 1) Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради

2) Бердичівської міської ради Житомирської області

про визнання укладеним попереднього договору купівлі-продажу.

Процесуальні дії по справі.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Допомога" (далі - позивач, ТОВ "Допомога") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради (далі - відповідач-1, Департамент) та Бердичівської міської ради Житомирської області (далі - відповідач-2, Міська рада), у якому просить:

- зобов`язати відповідачів прийняти всі виконані роботи та витрачені ТОВ "Допомога" кошти на ремонт об`єкта соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, в сумі 847 236,56грн;

- визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу об`єкта соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, між ТОВ "Допомога" та Бердичівською міською радою Житомирської області в особі Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради з моменту набрання чинності рішенням суду на умовах примірного проекту такого договору, затвердженого у додатку 2 до наказу ФДМ України від 27.09.2022 №1107, у редакції, запропонованій позивачем у листі №30 від 25.09.2025.

Ухвалою суду від 15.12.2025, суддею Прядко О.В., вказану позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі №906/1627/25 за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 07.01.2026.

Указом Президента України №944/2025 від 13.12.2025 суддю Прядко О.В. призначено суддею Західного апеляційного господарського суду. У зв`язку з наведеним та на виконання рішення зборів суддів господарського суду №6 від 19.12.2025, згідно розпорядження керівника апарату суду №31/2026 від 13.01.2026, здійснено повторний автоматизований розподіл даної справи.

Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.01.2026 справу №906/1627/25 передано для розгляду судді Кравець С.Г.

Ухвалою суду від 16.01.2026, суддею Кравець С.Г., справу №906/1627/25 прийнято до свого провадження. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 09.02.2026.

Ухвалою суду від 09.02.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/1627/25 до судового розгляду по суті на 17.03.2026.

У зв`язку з тим, що 17.03.2026 суддя Кравець С.Г., відповідно до наказу голови Господарського суду Житомирської області №31-к від 02.03.2026, приймала участь у семінарі, організованому Національною школою суддів України, розгляд справи не відбувся. Ухвалою суду від 03.03.2026 судове засідання для розгляду справи по суті призначено на 31.03.2026.

У судових засіданнях при розгляді справи по суті оголошувались перерви з 31.03.2026 до 24.04.2026, з 24.04.2026 до 27.05.2026 та з 27.05.2026 до 11.06.2026.

У судовому засіданні 11.06.2026 за результатом розгляду клопотань відповідачів - 1, 2 про закриття провадження у справі, судом постановлено ухвалу від 11.06.2026, якою закрито провадження у справі №906/1627/25 в частині позовних вимог про зобов`язання відповідачів прийняти виконані роботи та витрачені ТОВ "Допомога" кошти на ремонт об`єкту соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м, що знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, буд. 18/3 у сумі 847 236,56грн на підставі пункту 3 частини 1 статті 231 ГПК України.

Відтак, розгляд справи по суті здійснюється в межах позовної вимоги про визнання укладеним попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу, у редакції, запропонованій позивачем у листі №30 від 25.09.2025.

Представники позивача у судових засіданнях при розгляді справи по суті підтримали позовні вимоги з підстав, викладених у позові та просили їх задовольнити.

Представники відповідачів проти задоволення позову заперечили, просили відмовити у задоволенні позовних вимог.

У судовому засіданні 11.06.2026 судом оголошено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення.

Виклад позицій учасників судового процесу.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що він є орендарем комунального майна згідно договору оренди від 03.10.2017. Доводить, що ТОВ "Допомога" виконано всі умови, які надають орендарю право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу. Зазначає, що рішенням Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 затверджено перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації в 2021 році, а також вирішено вважати виконання орендарем умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна №4351 від 03.10.2017, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу. Додатком до рішення є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкт - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, орендар - ТОВ "Допомога". Зазначає, що рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 відповідачем не виконане, тому воно не вичерпало свою дію. Вважає, що виконання вказаного рішення має здійснюватися відповідно до ч.3 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", згідно з якою у разі, якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Посилається на те, що ТОВ "Допомога" у додатку до листа №07 від 28.02.2025 направлено до відповідачів примірний попередній договір купівлі-продажу орендованого майна. Однак відповідач ухиляється від укладення договору купівлі-продажу, у зв`язку з чим ТОВ "Допомога" звернулося до суду з даним позовом (т.1, а.с.1-7).

Департамент у відзиві на позовну заяву не визнає позовні вимоги повністю та вважає їх такими, що: заявлені до неналежного відповідача; не ґрунтуються на вимогах Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна"; ігнорують встановлені судом порушення договору оренди з боку позивача та суперечать публічному інтересу Бердичівської міської територіальної громади. Зазначає, що закон не наділяє Департамент повноваженнями щодо прийняття рішення про приватизацію об`єктів комунальної власності. Вказані повноваження належать виключно Бердичівській міській раді як власнику майна. Посилається на те, що рішенням Господарського суду Житомирської області у справі №906/1166/25 встановлено системні порушення ТОВ "Допомога" умов договору оренди. Доводить, що до позовної заяви позивачем додано іншу редакцію попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації, ніж ту, яка була направлена Департаменту. В порушення ст.635 ЦК України, позивачем до листа від 25.09.2025 №30 додано попередній договір, що не містить істотних умов, зокрема порядку розрахунку та ціни продажу об`єкту приватизації. Водночас, до позовної заяви додано попередній договір, що містить ринкову вартість об`єкта, хоча оцінка спірного майна не здійснювалась, а посилання на висновок про ринкову вартість об`єкта приватизації, затвердженого висновком судового експерта, суперечить п.50 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" і не може бути застосована. Враховуючи наведене, відповідач-1 просить відмовити у задоволенні позову у повному обсязі (т.1, а.с.220-224).

Міська рада у відзиві зазначає, що ТОВ "Допомога" отримало дозвіл на проведення капітального ремонту на суму 900 534,39грн, строк виконання якого встановлено до 31.12.2018. Однак, станом на 30.11.2019, позивач здійснив поліпшення лише на 228 518грн. Жодних рішень щодо збільшення вартості ремонтних робіт та/або продовження терміну їх виконання, виконавчим комітетом Бердичівської міської ради не приймалось. Зауважує, що Міською радою не приймалось рішення про приватизацію спірного об`єкту шляхом викупу, що свідчить про передчасність позовної вимоги про визнання укладеним попереднього договору купівлі-продажу. Доводить, що суд не може втручатися у дискреційні повноваження органу місцевого самоврядування щодо вирішення питань, які віднесені до виключних повноважень органів місцевого самоврядування (у даному випадку - Міської ради), оскільки до компетенції судів віднесено розгляд вимог виключно про спонукання розглянути подане зацікавленою особою клопотання, без визначення змісту самого рішення. Повідомляє, що 25.04.2023 на сесії Міської ради прийнято рішення №825 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2023 році", у який увійшов спірний об`єкт. Відтак, відповідач-2 вважає, що рішення Міської ради від 03.06.2021 №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" втратило свою чинність. Редакція договору не відповідає вимогам діючого законодавства та суперечить свободі договору, оскільки ціна, за якою продається майно, є істотною умовою договору, тому має бути відображена в попередньому договорі. Запропонована позивачем ціна продажу об`єкта не підтверджена у встановленому законодавством порядку, а поліпшення на суму 847 236,56грн не прийняті Міською радою. Враховуючи наведене, відповідач-2 просить відмовити у задоволенні позову у повному обсязі (т.1, а.с.203-209).

Позивач процесуальним правом на подачу відповідей на відзиви відповідачів - 1, 2 не скористався.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець/відповідач-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Допомога" (орендар/позивач) укладено договір оренди комунального майна (т.1, а.с.22-24).

Відповідно до п.1.1 якого, орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно: моноблочний насос Ir Saer 40-160 - 1 шт., насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт., розміщене за адресою: 13300, Житомирська область, м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, №18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017, становить 1 466 870,00грн без ПДВ; іншого окремого індивідуально визначеного майна, станом на 20.06.2017, становить 59 885,00грн без ПДВ.

Договір оренди від 03.10.2017, серед іншого, містить такі умови:

- майно передається в оренду за цільовим призначенням: розміщення лазні, площа 868,0 кв.м.; розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площа 240,0 кв.м.; розміщення перукарні, площа 20,0 кв.м.; інше окреме індивідуально визначене майно - за призначенням (п.1.2 договору);

- нерухоме майно - приміщення бані з котельнею належить територіальній громаді міста в особі Бердичівської міської ради (п.1.4 договору);

- орендар зобов`язується проводити капітальний ремонт лише за згодою орендодавця відповідно до вимог укладеного на проведення таких робіт договору (п.5.11 договору);

- орендар має право з дозволу орендодавця проводити капітальний ремонт орендованого об`єкта (п.6.3 договору);

- поліпшення, здійснені орендарем за власний рахунок без погодження з орендодавцем, які не можуть бути відокремлені без пошкодження об`єкта, переходять у власність орендодавця безоплатно (п.10.3 договору);

- договір укладено строком на 5 (п`ять) років, що діє з 03.10.2017 по 03.10.2022 (п.11.1 договору).

Цього ж дня, між сторонами підписано акти приймання-передачі від 03.10.2017 нежитлового приміщення та іншого окремого індивідуально визначеного майна (т.1, на звороті а.с.24-25).

Рішенням виконавчого комітету Бердичівської міської ради №377 від 10.11.2017 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" орендарю надано дозвіл на проведення за власний рахунок капітального ремонту та погоджено кошторисну документацію ТОВ "Допомога" орендованих нежитлових приміщень бані з котельнею на суму 900 534,39грн (без ПДВ), згідно з кошторисною документацією (кошторисна вартість виконання ремонту є приблизною, у зв`язку з можливим ростом цін на будівельні матеріали та роботи), встановлено закінчити ремонт до 31.12.2018 (т.1, а.с.31).

10.11.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ТОВ "Допомога" укладено додаткову угоду, за умовами п.1.1 якої, орендар зобов`язується здійснити капітальний ремонт об`єкта оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м., розташованих за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту об`єкта оренди та погодження кошторисної документації" та проектно-кошторисної документації, розробленої ФОП Селівановим В.В., за рахунок власних коштів у сумі 900 534,39грн (без ПДВ) в термін до 31.12.2018 (т.1, а.с.30).

01.12.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради та ТОВ "Допомога" укладено договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, за умовами п.1 якого, п.1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в новій редакції: "1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішень виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26 та від 28.11.2017 №402 в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017 становить 1 466 870,00грн (без ПДВ); іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017 становить 10 225,00грн (без ПДВ)" (т.1, а.с.27).

01.12.2017 між сторонами підписано акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна, згідно якого орендар передав орендодавцю: моноблочний насос Ir Saer 40-160 - 1 шт.; касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 49 660,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017 (т.1, а.с.28).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №1191 від 13.04.2020 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Бердичева, що підлягають приватизації в 2020 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого, у тому числі, увійшов об`єкт соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3; орендар ТОВ "Допомога" (т.1, а.с.49-50).

Рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році, згідно з додатком (т.1, а.с.51).

Пунктом 2 вказаного рішення Міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Додатком до рішення Міської ради №222 від 03.06.2021 є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкт соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3; орендар ТОВ "Допомога" (т.1, на звороті а.с.51-52).

TOB "Допомога" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Бердичівської міської ради та Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради, у якому просило визнати недійсним п.5.34 договору оренди від 03.10.2017 та зобов`язати Бердичівську міську раду прийняти рішення про надання дозволу ТОВ "Допомога" на приватизацію орендованого майна - нежитлових приміщень бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м., на загальну суму, станом на 18.05.2017, 1 466 870,00грн (без ПДВ), шляхом його викупу за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21, яке набрало законної сили 22.07.2022, позов до Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради задоволено частково, визнано недійсним п.5.34 договору оренди комунального майна від 03.10.2017, у іншій частині позову відмовлено.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022 у справі №906/1220/21 встановлено факт виконання орендарем ТОВ "Допомога" умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, що є достатнім та таким, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

ТОВ "Допомога" зверталося з листами №55 від 22.10.2021, №64 від 12.11.2021, №38 від 15.07.2021 до Бердичівської міської ради, у яких просило надати можливість Товариству приватизувати об`єкт оренди, що знаходиться за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, шляхом його викупу (т.1, а.с.61, 62, 63-64,).

Виконавчим комітетом Бердичівської міської ради прийнято рішення №244 від 14.09.2022 "Про продовження договору оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади без проведення аукціону", яким вирішено продовжити договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що продовжується вперше, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону.

ТОВ "Допомога" звернулося до Бердичівської міської ради з листом №72 від 13.12.2022, у якому просило затвердити (погодити) проведені за власний рахунок невід`ємні поліпшення нежитлових приміщень бані з котельнею, загальною площею 1128 кв.м., за період 2018-2022 років на загальну суму 2 625 732,00грн (3 150 882,00грн з ПДВ) (т.1, а.с.66-67).

Міська рада або уповноважений нею орган, не ухвалювали рішення про затвердження суми вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, проведених ТОВ "Допомога" за період 2018-2022 років.

Бердичівська міська рада у листі №02.2-13/303 від 20.02.2023 повідомила, що питання приватизації орендованого приміщення буде вирішуватись в межах та спосіб, у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", зокрема, шляхом розгляду на постійних комісіях та сесії Міської ради відповідних проектів рішень. Зазначено, що відповідно до п.5.12 договору, здійснення орендарем за рахунок власних коштів невід`ємних поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, за згодою орендодавця та вартість якого складає не менше 25% вартості майна, не є обов`язком орендодавця на надання орендарю права на викуп (т.1, а.с.75).

ТОВ "Допомога" звернулося до господарського суду з позовом у якому просило зобов`язати Бердичівську міську раду завершити підготовку до приватизації способом викупу об`єкта соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, на виконання п.3 рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році", шляхом прийняття на першій сесії після набрання рішенням суду законної сили, відповідних рішень.

Господарський суд Житомирської області рішенням від 08.01.2024 у справі №906/350/23 відмовив у задоволені позову, у зв`язку з обранням позивачем неналежного та неефективного способу захисту. Вказав, що якщо позивач вважає, що він має право на приватизацію шляхом викупу, але відповідний орган приватизації ухиляється від проведення визначеної законом процедури, то належним способом захисту прав позивача є звернення з позовом про спонукання до укладення договору купівлі-продажу/визнання договору укладеним. Позиція суду першої інстанції була у повному обсязі підтримана Касаційним господарським судом у постанові від 07.08.2024 у справі №906/350/23

Згідно висновку експерта №1922/11-2024 від 12.11.2024 за результатами проведення будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи, дійсна (ринкова) вартість нежитлового приміщення площею 1 128,0 кв.м. за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 станом на дату проведення експертизи, з урахуванням проведених ремонтно-будівельних робіт, становить 5 788 583,00грн (без урахування ПДВ) (т.1, а.с.130-159).

ТОВ "Допомога", враховуючи вищевказані висновки суду, направило разом із супровідним листом №07 від 28.02.2025, Управлінню економічного розвитку Бердичівської міської ради та Бердичівській міській раді проєкт попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу (т.1, а.с.160-163).

Товариством у проєкті договору, серед інших умов зазначено, що: продавцем є Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради; ринкова вартість об`єктів приватизації, станом на 01.02.2025, становить 5 788 583,00грн; вартість невід`ємних поліпшень становить 3 742 190,56грн; сума індексації невід`ємних поліпшень становить 1 625 663,00грн; покупець зобов`язаний сплатити за об`єкт приватизації 504 875,33грн.

Проєкт попереднього договору купівлі-продажу залишився непідписаним зі сторони відповідачів.

У зв`язку з чим, ТОВ "Допомога" звернулося до господарського суду з позовом до Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради (нині - Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради) та Бердичівської міської ради, у якому просило:

- зобов`язати відповідачів прийняти виконані роботи та витрачені ТОВ "Допомога" кошти на ремонт об`єкту оренди у 2018 році у сумі 847 236,56грн, а також у 2022 році на суму 2 894 954,00грн, а всього: 3 742 190,56грн із здійсненням їх індексації на суму 1 625 663грн;

- визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу об`єкту - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0кв.м., між ТОВ "Допомога" та Управлінням економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області з моменту набрання чинності рішенням суду на умовах примірного проєкту такого договору, затвердженого у додатку 2 до наказу ФДМ України від 27.09.2022 №1107, у редакції, запропонованій позивачем у листі №07 від 28.02.2025.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 24.07.2025 у справі №906/460/25, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного суду від 23.09.2025, у задоволенні позову відмовлено.

У даній справі ТОВ "Допомога" просить визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації шляхом викупу об`єкта соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, між ТОВ "Допомога" та Бердичівською міською радою Житомирської області в особі Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради, з моменту набрання чинності рішенням суду на умовах примірного проєкту такого договору, затвердженого у додатку 2 до наказу ФДМ України від 27.09.2022 №1107, у редакції, запропонованій позивачем у листі №30 від 25.09.2025.

Посилається на те, що ТОВ "Допомога" у додатку до листа №30 від 25.09.2025 направлено до відповідачів примірний попередній договір купівлі-продажу орендованого майна. Однак, останні ухиляються від укладення договору купівлі-продажу, у зв`язку з чим ТОВ "Допомога" звернулося до суду з даним позовом.

Норми права та мотиви, якими керувався суд при ухваленні рішення.

Згідно з частиною 1 ст.15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (стаття 16 ЦК України).

Предметом позову у даній справі є вимога ТОВ "Допомога" до Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради та Бердичівської міської ради Житомирської області про визнання укладеним попереднього договору купівлі-продажу об`єкта приватизації у редакції, запропонованій позивачем у листі №30 від 25.09.2025.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, 03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради (нині - Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради) (орендодавець) та ТОВ "Допомога" (орендар) укладено договір оренди комунального майна, відповідно до п.1.1 якого, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, №18/3 (т.1, а.с.22-24).

Позивач вважає, що ним виконано всі умови, передбачені частиною 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", які надають йому право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу.

Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна" регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Відповідно до частини 6 ст.2 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", приватизація (відчуження) майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.

У статті 5 вказаного Закону міститься класифікація об`єктів приватизації. Відповідно до частини 1 та 2 якої, з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації поділяються на об`єкти малої приватизації та об`єкти великої приватизації.

До об`єктів малої приватизації, серед іншого, належать: 1) єдині майнові комплекси державних і комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, у тому числі єдині майнові комплекси та їх структурні підрозділи, що передані в оренду, крім єдиних майнових комплексів державних і комунальних підприємств, що належать до об`єктів великої приватизації; 2) окреме майно. Окремим майном вважається рухоме та нерухоме майно державних або комунальних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення), майно, що залишилося після закінчення процедури ліквідації державних або комунальних підприємств, визнаних банкрутами; майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним або комунальним майном; майно державних або комунальних підприємств, що не були продані як єдині майнові комплекси; державне або комунальне майно, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств та перебуває на обліку господарських товариств, створених унаслідок приватизації або корпоратизації;

Суб`єктами приватизації, згідно статті 6 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", є: державні органи приватизації; місцеві ради, органи приватизації територіальних громад та покупці.

Стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачає порядок приватизації державного і комунального майна: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Частиною 4 ст.11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" врегульовано, що перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об`єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об`єкта комунальної власності.

Отже, до повноважень органу місцевого самоврядування входить затвердження переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації.

Судом встановлено, що рішенням Бердичівської міської ради Житомирської області №222 від 03.06.2021 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2021 році" затверджено перелік об`єктів комунальної власності Бердичівської міської ТГ, що підлягають приватизації в 2021 році, згідно з додатком (т.1, а.с.51).

Так, пунктом 2 вказаного рішення Міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 №4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.

Додатком до рішення Міської ради №222 від 03.06.2021 є Перелік об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Бердичева, що підлягають приватизації в 2021 році, до якого включено об`єкт соціально-культурного призначення - приміщення бані з котельнею, загальною площею 1128,0 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3; орендар ТОВ "Допомога" (т.1, на звороті а.с.51-52).

Відповідач-2 зазначає, що 25.04.2023 на сесії Бердичівської міської ради Житомирської області прийнято рішення №825 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що підлягають приватизації в 2023 році", до даного переліку увійшов спірний об`єкт. Відтак, вважає, що рішення Міської ради від 03.06.2021 №222 "Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності Бердичівської міської ТГ, що підлягають приватизації в 2021 році" втратило свою чинність.

Однак, суд оцінює такі доводи критично, з огляду на те, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Такий висновок викладений Касаційним господарським судом у постанові від 08.09.2021 у справі №908/1115/20.

Згідно висновків Господарського суду Житомирської області, викладених в рішеннях від 27.06.2022 у справі №906/1220/21 та від 08.01.2024 у справі №906/350/23, з моменту прийняття рішення №222 від 03.06.2021, розпочалася процедура приватизації орендованого позивачем майна. Відтак, у позивача існує наявне право на викуп орендованих приміщень в процесі приватизації, яке вже виникло на законних підставах та підлягає реалізації шляхом укладення договору купівлі-продажу об`єкта соціально-культурного призначення, зазначеного в розділі 1 додатку до рішення Бердичівської міської ради №222 від 03.06.2021.

Статтею 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" передбачені особливості приватизації об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Відповідно до частини 2 ст.18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

Орендар об`єкта приватизації, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення), має право на придбання такого майна (об`єкта) на аукціоні з приватизації об`єкта оренди з невід`ємними поліпшеннями за найвищою ціною, яка була запропонована під час проведення аукціону, якщо виконується кожна з таких умов:

- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості орендованого майна, визначеної відповідно до Методики оцінки, що затверджується Кабінетом Міністрів України;

- орендар отримав у порядку, встановленому законодавством, письмову згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна;

- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності в порядку, встановленому відповідно до Методики оцінки, що затверджується Кабінетом Міністрів України;

- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- договір оренди є чинним на день прийняття рішення про приватизацію відповідного об`єкта;

- орендар бере участь в аукціоні з приватизації відповідного об`єкта.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

На необхідності дотримання переддоговірної процедури акцентує частина 3 ст.18 цього ж Закону, відповідно до якої у разі якщо орган приватизації прийняв рішення про приватизацію об`єкта шляхом викупу, між органом приватизації та орендарем укладається попередній договір купівлі-продажу об`єкта приватизації. Договір купівлі-продажу такого об`єкта приватизації укладається не пізніше ніж протягом 30 робочих днів з дня укладення попереднього договору.

У позовній заяві позивач посилається на те, що ТОВ "Допомога" у додатку до листа №30 від 25.09.2025 направило до відповідачів проєкт попереднього договору купівлі-продажу орендованого майна, однак останні ухиляються від його укладення.

У матеріалах справи міститься лист ТОВ "Допомога" №30 від 25.09.2025, який адресований в.о. міського голови Бердичівської міської ради, додатком до якого вказано проєкт примірного попереднього договору купівлі-продажу (т.1, а.с.194).

Позивач у даній справі просить визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації комунального майна (нежитлові приміщення бані з котельнею та інше окреме індивідуально визначене майно) між Бердичівською міською радою в особі Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради (як продавцем) та ТОВ "Допомога" (як покупцем), який, серед іншого, міститься такі умови:

- покупець зобов`язується сплатити ціну продажу об`єкта малої приватизації - нежитлові приміщення бані з котельнею та інше окреме індивідуально визначене майно, який розташований за адресою: 13306, Житомирська обл., м Бердичів, вул. Максима Залізняка, б.18/3 (далі - об`єкт приватизації), здійснити заходи з виготовлення документів для здійснення нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об`єкта приватизації відповідно до вимог законодавства, укласти договір купівлі-продажу об`єкта приватизації з продавцем на визначених цим попереднім договором умовах та здійснити його нотаріальне посвідчення, а продавець зобов`язується укласти договір купівлі-продажу об`єкта приватизації з покупцем на умовах, встановлених цим попереднім договором (п.1.1);

- згідно з висновком про ринкову вартість об`єкта приватизації, затвердженого висновком експерта за результатами проведення будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи №1922/11-2024 від 12.11.2024, ринкова вартість об`єкта приватизації (з урахуванням невід`ємних поліпшень) становить 5 788 583,00грн без ПДВ, у тому числі, вартість невід`ємних поліпшень (частка орендаря) становить 847 236,56грн без ПДВ (п.2.1);

- покупець зобов`язаний в строк та порядку, встановлені цим попереднім договором, сплатити ціну продажу об`єкта приватизації (п.4.1) (т.1, а.с.195-197).

Відповідач-1 доводить, що позивачем до позовної заяви додано іншу редакцію попереднього договору купівлі-продажу, аніж ту, яка була направлена Департаменту.

Відповідно до частини 1 ст.626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленістю двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 ст.628 ЦК України).

Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини 2 ст.638 ЦК України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно з частиною 1 ст.640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

За приписами частини 1 ст.641 ЦК України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.

Положеннями частини 1 ст.642 ЦК України передбачено, що відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Департаментом до матеріалів справи додано лист ТОВ "Допомога" №30 від 25.09.2025, до якого додано проєкт попереднього договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації комунального майна (т.1, а.с.233-236), який має зовсім іншу редакцію, ніж проєкт договору, який позивач просить визнати укладеним у даній справі та який додано до позовної заяви.

Так, проєкт договору, який долучений відповідачем-1, міститься такі умови:

- згідно з висновком про ринкову вартість об`єкта приватизації, затвердженого (не заповнено), ринкова вартість об`єкта приватизації, з урахуванням виконаних невід`ємних поліпшень, становить (не заповнено) грн, у тому числі вартість невід`ємних поліпшень (частка орендаря) становить 847 236,5грн; вартість частки державної власності становить (не заповнено); вартість частки державної власності, що викуповується, становить (не заповнено); покупець зобов`язаний сплатити за об`єкт приватизації (не заповнено), в тому числі ПДВ (не заповнено) у повному обсязі протягом 20 робочих днів з дня укладення цього попереднього договору на рахунок продавця (п.3.1 договору).

При цьому, вказаний проєкт договору містить підпис керівника ТОВ "Допомога" та відтиск печатки позивача, а оригінал вказаного проєкту був оглянутий судом в судовому засіданні 27.05.2026.

Однак, у позовній заяві позивач фактично просить суд визнати укладеним попередній договір купівлі-продажу об`єкту приватизації у іншій редакції, яка не відповідає редакції договору, яка направлялася відповідачам.

Для визнання укладеним договору купівлі-продажу майна (об`єкта приватизації) необхідне попереднє звернення до відповідного органу приватизації або місцевого самоврядування із пропозицією. Без такого офіційного звернення, яким ініціюється процедура, вимога про визнання договору укладеним у судовому порядку є передчасно та безпідставною.

Таким чином, у суду відсутні підстави для визнання укладеним договору, у запропонованій ТОВ "Допомога" в додатку до листа №30 від 25.09.2025 новній редакції (т.1, а.с. 194-197), що не відповідає редакції договору, яка направлялася відповідачам - 1, 2 згідно з листом №30 від 25.09.025 (т.1, а.с. 233-236).

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства, а відповідно до частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Зазначені норми матеріального права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права.

Тобто підставою для звернення до суду є наявність порушеного права і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (Близька за змістом правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24.12.2020 у справі № 910/10734/18, у постанові Об`єднаної Палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.10.2020 у справі №910/12787/17).

Суд також зауважує, проєкт попереднього договору купівлі об`єкта приватизації (т.1, а.с.195-197) не відповідає вимогам діючого законодавства, оскільки не містить усіх істотних умов договору.

Відповідно до частини 1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Правовий аналіз вказаної статті дає можливість дійти висновку, що попередній договір повинен містити умови, які визначають предмет та інші істотні умови майбутнього основного договору, тобто сторони повинні погодити всі ключові моменти майбутнього договору ще під час укладення попереднього договору.

За приписами ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У відповідності до ст.655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином, істотною умовою договору купівлі-продажу є, ціна, за якою продається майно (товар), а відтак з урахуванням ст.635 ЦК України, така умова має бути обов`язково відображена у попередньому договорі.

Натомість, суд встановив, що позивач у проєкті попереднього договору, який направлявся відповідачам, не вказав ані вартість об`єкту приватизації, ані вартість невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем, ані ціну, яку покупець зобов`язаний сплатити продавцю за вказаний об`єкт (т.1, а.с.233-235).

А у редакції попереднього договору купівлі-продажу, яку позивач просить визнати укладеним у даній справі в судовому порядку, ТОВ "Допомога" не вказав ціну, яку покупець зобов`язаний сплатити за об`єкт приватизації (т.1, а.с.195-197).

З огляду на викладене, суд висновує про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог та визнання договору укладеним.

Судові витрати за результатом розгляду справи.

Згідно з частинами 1, 2 ст.123 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

При зверненні до суду з даним позовом позивачем сплачено 6 056,00грн судового збору, що підтверджується платіжною інструкцією №380 від 11.11.2025 (т.1, а.с.8).

У зв`язку з відмовою у задоволенні позову, судові витрати, згідно статті 129 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Апеляційна скарга на рішення може бути подана до Північно-західного апеляційного господарського суду.

Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 19.06.26

Суддя Кравець С.Г.

Направити:

1 - позивачу та представнику - електронний кабінет,

2 - відповідачу-1 - електронний кабінет,

3 - відповідачу-2 - електронний кабінет.