Рішення № 137273160, 02.06.2026, Господарський суд Житомирської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

майдан Путятинський, 3/65, м. Житомир, 10002, тел. (0412) 48 16 20,

e-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, web: https://zt.arbitr.gov.ua,

код ЄДРПОУ 03499916

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2026 р. м. Житомир Справа № 906/1353/25

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Вельмакіної Т.М.

секретар судового засідання: Андрощук О.М.

за участю представників сторін:

від позивача (за первісним позовом): Заруцька І.В. - витяг з ЄДР;

від відповідача (за первісним позовом): Слівінський В.О. - ордер серія АМ №1186904 від 17.02.2026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за первісним позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

до ОСОБА_1

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкта незавершеного будівництва у державну власність

та за зустрічним позовом ОСОБА_1

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях

про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва,

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , у якому просить:

- розірвати договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації незавершеного будівництва торгового центру шляхом викупу покупцем, який єдиний подав заявку на участь в аукціоні, розташованого за адресою: Житомирська область, Житомирський район, с. Лазарівка, вул. Набережна, 7, від 17.03.2020 №511;

- повернути об`єкт незавершеного будівництва торгового центру, розташованого за адресою: Житомирська область, Житомирський район, с. Лазарівка, вул. Набережна, 7, у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна по Рівненській та Житомирській областях шляхом підписання акту приймання-передачі.

Ухвалою від 14.10.2025 суд відкрив провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання на 13.11.2025.

03.11.2025 на адресу суду, з довідкою поштового відділення щодо причин повернення: "адресат відсутній за вказаною адресою", повернулася неврученою ухвала від 14.10.2025, яку суд надсилав на адресу відповідача (за первісним позовом).

Протокольною ухвалою від 13.11.2025 суд відклав підготовче засідання на 12.12.2025.

01.12.2025 на адресу суду, з довідкою поштового відділення щодо причин повернення: "адресат відсутній за вказаною адресою", повернулася неврученою ухвала від 13.11.2025, яку суд надсилав на адресу відповідача (за первісним позовом).

Протокольною ухвалою від 12.12.2025 суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів та відклав підготовче засідання на 12.01.2026.

Протокольною ухвалою від 12.01.2026 суд продовжив строк підготовчого провадження на підставі ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та відклав підготовче засідання на 18.02.2026.

27.01.2026 на адресу суду, повернулася неврученою ухвала від 12.01.2026, яку суд надсилав на адресу відповідача (за первісним позовом).

18.02.2026 до суду від представника відповідача (за первісним позовом) надійшло клопотання від 17.02.2026, згідно якого останній повідомляє суд про те, що 17.02.2026 було укладено з ОСОБА_1 договір про надання правничої допомоги та просить відкласти судове засідання з метою підготовки відзиву на позовну заяву.

Ухвалою від 18.02.2026 суд відклав підготовче засідання на 09.03.2026.

27.02.2026 до суду від представника відповідача (за первісним позовом) надійшло клопотання про додавання учасника до електронної справи в підсистемі "Електронний суд".

09.03.2026 до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача (за первісним позовом) надійшли наступні документи:

- зустрічна позовна заява про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру за адресою: Житомирська область, Житомирський (Брусилівський) район, с. Лазарівка, вул. Набережна, 7, від 17.03.2020, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського (Брусилівського) нотаріального округу Отрищенко О.І., шляхом викладення п.5.3.1 (розділ 5 "Обов`язки покупця") у такій редакції: "5.3.1. Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва до 17.03.2029";

- клопотання про поновлення строку на подання зустрічного позову.

Протокольною ухвалою від 09.03.2026 суд, з урахуванням Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оголосив перерву в судовому засіданні до 26.03.2026, зважаючи на необхідність подання позивачем (за первісним позовом) письмової позиції на подані відповідачем (за первісним позовом) документи.

12.03.2026 до суду через систему "Електронний суд" від позивача (за первісним позовом) надійшов відзив на зустрічну позовну заяву.

26.03.2026 до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача (за первісним позовом) надійшло клопотання про відкладення підготовчого засідання з метою подачі додаткових доказів, а саме: рішення виконавчого комітету Брусилівської селищної ради щодо погодження строку добудови об`єкта незавершеного будівництва до 17.03.2029 та сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажорні обставини щодо неможливості виконання умов договору купівлі-продажу від 17.03.2020.

Ухвалою від 26.03.2026 суд поновив строк на подачу зустрічного позову, прийняв зустрічний позов для спільного розгляду з первісним позовом та відклав підготовче засідання на 27.04.2026.

27.04.2026 через систему "Електронний суд" від представника відповідача (за первісним позовом) надійшло клопотання про долучення доказів, згідно якого останній просить суд прийняти та приєднати до матеріалів справи рішення виконавчого комітету Брусилівської селищної ради №3799 від 01.04.2026.

Протокольною ухвалою від 27.04.2026 суд, з урахуванням Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оголосив перерву у підготовчому засіданні до 04.05.2026.

04.05.2026 до суду через систему "Електронний суд" від представника відповідача (за первісним позовом) надійшла заява від 03.05.2026 про уточнення позовних вимог, згідно якої останній просить суд вважати позовні вимоги викладеними у наступній редакції: "Внести зміни до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру за адресою Житомирська область, Житомирський (Брусилівський) район, с. Лазарівка , вул. Набережна, 7 від 17.03.2020, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського (Брусилівського) нотаріального округу Отрищенко О.І. шляхом викладення п.5.3.1. (розділ 5 "Обов`язки покупця") у такій редакції: "5.3.1 Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва до 17.03.2029" з можливою зміною його первісного призначення".

Ухвалою від 04.05.2026 суд прийняв до розгляду уточнену позовну заяву та ухвалив здійснювати подальший розгляд справи з урахуванням уточненої позовної заяви ОСОБА_1 від 04.05.2026, закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 02.06.2026.

Представник позивача (за первісним позовом)з аперечень стосовно задоволення зустрічного позову не висловила та надала для огляду у судовому засіданні техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру в с. Лазарівка Житомирського (брусилівського) району від 17.03.2020 у вигляді листа відповідача (за первісним позовом).

Представник відповідача (за первісним позовом) просив відмовити у задоволенні первісного позову та підтримав вимоги зустрічної позовної заяви у повному обсязі з підстав, у ній викладених.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, суд

ВСТАНОВИВ:

Первісний позов обґрунтований невиконанням відповідачем (за первісним позовом) п.5.3.1 договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації незавершеного будівництва торгового центру шляхом викупу покупцем, який єдиний подав заяву на участь в аукціоні від 17.03.2020, згідно з яким відповідач (за первісним позовом) мав завершити будівництво об`єкта протягом трьох років з моменту підписання акта приймання-передачі з можливою зміною його первісного призначення (дата підписання акта приймання-передачі - 26.03.2020), тобто в термін до 26.03.2023. Позивач (за первісним позовом) вказує, що порушення відповідачем (за первісним позовом) умов приватизаційного договору входять до переліку виключних умов, визначених ч.3 ст.26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а також те, що такі порушення є істотними в розумінні ст.651 ЦК України, тому наявні підстави для розірвання договору за рішенням суду та повернення об`єкта незавершеного будівництва торгового центру.

Відповідач (за первісним позовом) відзив на первісний позов не подав, однак у судовому засіданні представник відповідача (за первісним позовом) просив відмовити у задоволенні первісного позову, зважаючи на намір відповідача (за первісним позовом) завершити будівельні роботи на об`єкті.

Зустрічний позов обґрунтований тим, що відповідач (за первісним позовом) під час купівлі об`єкту незавершеного будівництва не міг врахувати ті обставини, які виникли після 24.02.2022 і тривають до сьогодні, тому у зв`язку з початком воєнної агресії проти України та введенням воєнного стану не зміг своєчасно завершити будівельні роботи та виконати умови п.5.3.1 договору. Вказує, що звертався із заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна по Рівненській та Житомирській областях щодо продовження терміну будівництва на 2 роки після завершення воєнного стану в Україні, однак Фонд державного майна України повідомив, що вносити запропоновані ним зміни до вказаного договору недоцільно через відсутність належних обґрунтувань внесення змін.

У відзиві на зустрічну позовну заяву (а.с.106-107) позивач (за первісним позовом) вказує, що покупцем не доведено причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та об`єктивною неможливістю виконання зобов`язань по договору купівлі-продажу, тому сертифікат Торгово-промислової палати України про форс-мажорні обставини щодо неможливості виконання умов договору купівлі-продажу від 17.03.2020 буде важливим аргументом для розгляду питання продовження термінів добудови. Також не надано рішення органу місцевого самоврядування щодо погодження термінів добудови до 17.03.2029. У разі подання до суду доказів на підтвердження того, що покупець має наміри добудувати об`єкт та ввести його в експлуатацію, Регіональне відділення фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях не заперечуватиме щодо внесення змін до договору купівлі-продажу на підставі судового рішення.

Оцінивши в сукупності надані до справи документи, проаналізувавши вимоги законодавства, що регулює спірні правовідносини, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість зустрічного позову, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 17.03.2020 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (продавець) та фізичною особою ОСОБА_1 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації незавершеного будівництва торгового центру шляхом викупу покупцем, який єдиний подав заяву на участь в аукціоні (а.с.24-26), відповідно до п.1.1 якого продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкт малої приватизації - незавершене будівництво торгового центру за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, с. Лазарівка, вул. Набережна, 7, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в договорі умови.

Загальна площа об`єкта приватизації - 756,7 кв.м: торговий центр - літ. "А" площею 714,0 кв.м, овочесховище - літ. "Б" площею 42,7 кв.м, огорожа - літ. "N".

Об`єкт приватизації є державною власністю, що підтверджується витягом №163654965 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності щодо об`єкта нерухомого майна (незавершене будівництво торгового центру), виданого державним реєстратором відділу економічного розвитку і торгівлі Брусилівської районної державної адміністрації Житомирської області Яковченко Людмилою Валеріївною, номер запису про право власності - 31191757, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1811449318209, дата реєстрації 09.04.2019.

Об`єкт приватизації включає в себе майно згідно з технічним паспортом та матеріалами інвентаризації, за результатами якої складений зведений акт інвентаризації майна станом на 01.08.2019, затверджений заступником начальника Регіонального відділення - начальником Управління забезпечення реалізації повноважень у Житомирській області 05.08.2019.

За умовами п.2.3, 2.4 договору, указаний у цьому договорі об`єкт приватизації з урахуванням ПДВ продано за 72000,00 грн, у тому числі ПДВ становить 12000,00 грн. Покупець зобов`язаний внести 72000,00 грн, у тому числі ПДВ 12000,00 грн, у повному обсязі за придбаний об`єкт приватизації протягом 30 календарних днів з дня підписання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Пунктами 3.1, 3.2 договору визначено, що передача об`єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю протягом п`яти робочих днів після сплати покупцем у повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації разом із неустойкою (у разі її нарахування). Передача об`єкта приватизації продавцем і прийняття його покупцем засвідчуються актом приймання-передачі, який підписується сторонами та скріплюється печатками (за наявності).

Згідно з п.3.3 договору, право власності на об`єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування) та державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п.5.1, 5.2, 5.3 договору, покупець зобов`язаний у встановлений договором строк сплатити ціну продажу об`єкта приватизації та податок на додану вартість разом з неустойкою (у разі її нарахування). В установлений договором строк прийняти об`єкт приватизації за актом приймання-передачі. Виконувати умови продажу об`єкта:

5.3.1 завершити будівництво об`єкта протягом трьох років з моменту підписання акта приймання-передачі з можливою зміною його первісного призначення;

5.3.2 відшкодувати регіональному відділенню послуги незалежного оцінювача, що залучався для здійснення незалежної оцінки об`єкта приватизації в розмірі 14900,00 грн в місячний термін з дати укладання договору купівлі-продажу.

За умовами п.5.4 договору, покупець зобов`язаний самостійно здійснити реєстрацію об`єкта приватизації згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відчуження об`єкта приватизації, обтяженого передбаченими у цій частині зобов`язаннями, можливо виключно за згодою продавця, який здійснює контроль за їх виконанням, в порядку, встановленому Фондом державного майна України. Обов`язки покупця, передбачені договором, зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань (п.5.5, 5.7 договору).

Пунктом 7.4 договору передбачено, що у разі повного або часткового невиконання покупцем зобов`язань за договором продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання-передачі у державну власність.

Сторони звільняються від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим договором у разі виникнення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які не існували під час укладання цього договору та виникли поза волею сторін, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами цього договору, та які прямо передбачені Законом України "Про торгово-промислові палати України" (п.9.1 договору).

Відповідно до п.9.2 договору, сторона, що не може виконувати зобов`язання за цим договором унаслідок дії обставин непереборної сили, повинна протягом 5 (п`яти) робочих днів з моменту, коли їй стало відомо про їх виникнення, повідомити про це іншу сторону у письмовій формі.

Сторона повідомляє іншу сторону про закінчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) протягом 2 днів з дня, коли їй стало відомо про їх закінчення.

За умови виконання умов, зазначених у цьому пункті, перебіг терміну (строку) виконання зобов`язань продовжується на строк дії форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

За умовами п.9.3 договору доказом виникнення та закінчення обставин непереборної сили та строку їх дії є відповідні документи, які видаються Торгово-промисловою палатою України або уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами.

Відповідно до п.11.2 договору, усі зміни та доповнення до договору оформлюються додатковими договорами, здійснюються у письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню. Зміни, що вносяться до договору, здійснюються у порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачити зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань.

У разі невиконання однією зі сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається у державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України (п.11.3 договору).

За умовами п.13.2, 13.3, 13.6 договір набирає чинності з моменту його укладання. Договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Договір діє до виконання у повному обсязі покупцем зобов`язань, зокрема передбачених пунктом 5 цього договору, що підтверджується продавцем у встановленому законодавством порядку, якщо договір не буде раніше виконаний або припинений згідно з законодавством України та умовами договору.

26.03.2020 сторони підписали акт приймання-передачі об`єкта малої приватизації незавершеного будівництва торгового центру за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, с. Лазарівка, вул. Набережна, 7 (а.с.26 (на звороті) - 27).

Матеріалами справи підтверджується те, що позивач (за первісним позовом) звертався до відповідача (за первісним позовом) з листом від 01.03.2024 №18-13-242 (а.с.27 (на звороті) - 28), у якому звертав увагу на те, що відповідно до умов договору покупець зобов`язаний, зокрема завершити будівництво об`єкта в термін до 26.03.2023.

Позивач (за первісним позовом) просив відповідача (за первісним позовом) в термін до 15.03.2024 надати до Управління забезпечення реалізації повноважень у Житомирській області звіт про виконання умов ДКП з підтвердними документами.

Також позивач (за первісним позовом) попередив відповідача (за первісним позовом) про те, що у разі ненадання підтвердних документів щодо виконання зобов`язань за вказаним договором, Регіональним відділенням буде розпочато претензійно-позовну роботу щодо розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру (с. Лазарівка, вул. Набережна, 7) та повернення об`єкта приватизації в державну власність.

Згідно з актом від 15.03.2024 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру в с. Лазарівка Брусилівського району від 17.03.2020 №511 (а.с.28 (на звороті - 30) відповідач (за первісним позовом) не виконав умову договору щодо завершення будівництва об`єкта протягом трьох років з моменту підписання акта приймання-передачі з можливою зміною його первісного призначення (в термін до 26.03.2023).

Матеріалами справи підтверджується те, що позивач (за первісним позовом) направляв відповідачу (за первісним позовом) для підписання і ознайомлення акт від 15.03.2024 №11 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 17.03.2020 №511 об`єкта малої приватизації - об`єкта незавершеного будівництва торгового центру в с. Лазарівка Житомирського (Брусилівського) району (а.с.30 (на звороті) - 31) та повідомляв, що відповідно до п.13 Порядку здійснення контролю за виконанням договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого наказом ФДМУ від 18.10.2018 №1327, у разі незгоди власника об`єкта приватизації з висновками, викладеними в Акті представниками органу приватизації, висновки можуть бути оскаржені у встановленому законодавством порядку.

У матеріалах справи відсутні заперечення відповідача (за первісним позовом) стосовно викладених у акті обставин та докази оскарження викладених у ньому висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.03.2023 відповідач (за первісним позовом) звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях із заявою щодо продовження терміну будівництва об`єкта на 2 роки після завершення воєнного стану в Україні та надав пакет документів згідно Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом ФДМУ від 18.10.2018 №1328.

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях було підготовлено проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру та направлено проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу з відповідними документами на погодження до Фонду державного майна України.

Листом від 18.04.2023 №10-23-4-9516 (а.с.31 (на звороті) - 32) Фонд державного майна України повідомив позивача (за первісним позовом), що, враховуючи відсутність у наданих органу приватизації документах належних обґрунтувань необхідності внесення змін договору, вносити запропоновані відповідачем (за первісним позовом) зміни до договору наразі недоцільно.

23.04.2024 позивач (за первісним позовом) направив відповідачу (за первісним позовом) претензію №18-04-494 про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкта незавершеного будівництва у державну власність у зв`язку з істотним порушенням договору, а саме: незавершенням будівництва об`єкта незавершеного будівництва в термін, визначений договором, до якої долучив проект договору про розірвання договору (а.с.33-34).

Згідно з трекінгом поштових відправлень Укрпошти (а.с.35), претензія була вручена відповідачу (за первісним позовом) 04.05.2024. Однак відповідь на претензію відповідач (за первісним позовом) не надав.

З матеріалів справи також вбачається, що позивач (за первісним позовом) звертався до Брусилівського районного суду з позовом до відповідача (за первісним позовом) про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкта незавершеного будівництва у державну власність, водночас ухвалою від 12.05.2025 Брусилівський районний суд закрив провадження у справі №275/1131/24 на підставі п.1 ч.1 ст.255 ЦПК України, оскільки справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства (а.с.35 (на звороті) - 36).

Відповідно до ст.655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу.

Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства.

Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зокрема зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань.

Згідно з ч.2 ст.26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", до договору купівлі-продажу включаються передбачені умовами аукціону, викупу зобов`язання сторін щодо: збереження основних видів діяльності підприємства; технічного переозброєння, модернізації виробництва (сума інвестицій) та енергомодернізації об`єкта... .

З моменту переходу права власності на об`єкт приватизації покупець, який придбав об`єкт приватизації, зобов`язаний виконувати всі умови договору купівлі-продажу об`єкта приватизації.

Частиною 3 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначено, що виключною умовою для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є, зокрема невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк (п.2).

Договір купівлі-продажу повинен містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо).

Згідно з ч.6 ст.26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", право власності на об`єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій.

Частинами 9,10,11 ст.26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна затверджено Наказом Фонду державного майна України 18.10.2018 №1328 (далі - Порядок).

Відповідно до Порядку, внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна здійснюється шляхом укладання між органом приватизації та власником об`єкта приватизації договору про внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна.

Право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник.

Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, не можуть передбачати:

- зменшення відповідальності власника за невиконання ним зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу;

- зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу (далі - зобов`язання).

Як встановлено судом вище, відповідно до умов договору купівлі-продажу відповідач (за первісним позовом) зобов`язався сплатити вартість придбаного об`єкта незавершеного будівництва, завершити будівництво об`єкта та виконувати інші умови угоди.

Актом №11 від 15.03.2024 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру в с. Лазарівка Брусилівського району від 17.03.2020 №511 встановлено та сторони не заперечують, що на виконання умов договору відповідачем (за первісним позовом) виконано зобов`язання щодо оплати вартості об`єкта приватизації, в установлений договором термін прийнято об`єкт приватизації, здійснено реєстрацію об`єкта приватизації згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відшкодовано регіональному відділенню послуги незалежного оцінювача, який залучався для здійснення незалежної оцінки об`єкта приватизації в розмірі 14900,00 грн в місячний термін з дати укладання договору купівлі-продажу.

При цьому відповідач (за первісним позовом) не виконав умову договору щодо завершення будівництва об`єкта протягом трьох років з моменту підписання акта приймання-передачі з можливою зміною його первісного призначення (в термін до 26.03.2023).

Як зазначив відповідач (за первісним позовом), на виконання умови щодо добудови об`єкта проводились роботи по демонтажу застарілих та зруйнованих конструкцій об`єкта незавершеного будівництва торгового центру. Здійснена часткова реконструкція будівельних конструкцій, укріплено несучі стіни, віконні та дверні пройми. Покупцем планувалось виконання об`єкта для власних потреб. Але у зв`язку з початком воєнної агресії проти України та введенням воєнного стану роботи на об`єкті були тимчасово призупинені.

Відповідач (за первісним позовом) посилається на те, що під час купівлі об`єкту незавершеного будівництва не розраховував на таку форс-мажорну обставину як введення в Україні воєнного стану внаслідок воєнної агресії РФ, а також вказує, що звернувся до Торгово-промислової палати України для отримання сертифікату підтвердження, що неможливість виконання зобов`язань за договором спричинено впливом форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), зокрема військовою агресією РФ проти України, що стало підставою для введення воєнного стану, ведення активних бойових дій.

При цьому суд враховує, що згідно з ч.3 ст.14 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" торгово-промислова палата України засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), а також торговельні та портові звичаї, прийняті в Україні, за зверненнями суб`єктів господарської діяльності та фізичних осіб.

Відповідно до ст.14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні", торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.

На час розгляду справи Торгово-промисловою палатою України не надано відповідачу сертифікат про форс-мажорні обставини щодо неможливості виконання умов договору купівлі-продажу від 17.03.2020.

Водночас суд враховує висновок Верховного Суду, наведений у постанові від 31.08.2022 у справі №910/15264/21, який полягає у тому, що обставини форс-мажору (обставини непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести, та істотна зміна обставин є різними правовими ситуаціями.

На відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) істотна зміна обставин:

- є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання;

- не впливає на строк виконання зобов`язань (не змінює його) і не звільняє сторону від відповідальності за невиконання, а дозволяє припинити таке виконання (розірвання договору) чи змінити умови такого виконання або умови договору в цілому (для досягнення балансу інтересів сторін, який був порушений через істотну зміну обставин);

- має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними.

Положення ст.652 ЦК України можуть бути застосовані у випадку відсутності існування форс-мажору, але тоді позивач має довести наявність всіх чотирьох умов, необхідних для внесення змін до договору за рішенням суду:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У ст. 652 ЦК України містяться приписи для ситуації, коли сторона об`єктивно може виконати зобов`язання, проте внаслідок зміни обставин таке виконання втрачає для неї сенс або кінцевий результат буде не тим, на який вона розраховувала на початку. У цьому разі виникає потреба зміни умов зобов`язання (договору) до змінених суттєвим чином обставин.

За наявності форс-мажорних обставин виникають підстави для застосування ст. 617 ЦК України та відповідних умов договору для звільнення сторони від відповідальності за часткове або повне невиконання договірних зобов`язань за наслідками надання відповідних доказів, а не для примусового внесення змін до договору відповідно до ст. 652 ЦК України, якщо лише самим договором не передбачено інше.

Тобто на відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.

Одночасно з цим суд враховує, що відповідач (за первісним позовом) у зустрічній позовній заяві обґрунтовує вимоги про внесення змін до договору купівлі-продажу істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, посилаючись на положення ст.652 ЦК України.

Згідно з ч.1,2 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.1,2,4 ст.652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (вказаний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/13557/21).

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (вказаний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17).

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 87-89 постанови від 13.07.2022 у справі №363/1834/17 зазначила, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані обставини, що виникають після укладення договору, істотно порушують баланс інтересів сторін і суттєво знижують для кожної з них очікуваний результат договору. Право змінити чи розірвати договір у разі істотної зміни обставин, які були визначальними на час його укладення, направлене на захист сторін договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних із подальшим його виконанням за існування обставин, що відповідають характеристикам, визначеним у статті 652 ЦК України. За загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, його можна змінити чи розірвати за згодою сторін. Можливість такої зміни або розірвання може бути обмежена, коли інше передбачає договір або випливає із суті зобов`язання (абзац перший частини першої статті 651 ЦК України). Припис абзацу другого частини першої статті 652 ЦК України встановлює критерій, за яким для зміни чи розірвання договору на підставі цієї статті обставини, якими, укладаючи його, керувалися сторони, мають змінитися настільки, що, якби останні могли це передбачити, то б узагалі не уклали договір чи уклали б його на інших умовах. За відсутності істотної зміни обставин, зокрема за незначної їх зміни або за виникнення труднощів у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити, на підставі статті 652 ЦК України договір не можна змінити ні за згодою сторін, ні за рішенням суду.

Аналіз статті 652 ЦК України свідчить про те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин. Відповідних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 20.06.2023 у справі № 910/7583/22, які узгоджуються з висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 10.09.2020 у справі № 910/13459/19, від 22.05.2019 у справі № 904/1782/18.

Запровадження воєнного стану в Україні є загальновідомою та об`єктивно непередбачуваною на момент укладення спірного договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру обставиною, що відповідає першій умові для внесення змін до договору при істотній зміні обставин. При цьому, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б такий договір або погодили б інші строки виконання зобов`язань.

Вказані обставини не пов`язані з вольовими діями відповідача (за первісним позовом), не могли бути відомі йому та передбачені ним під час укладення договору, а причини та наслідки вторгнення військ РФ на територію України та запровадження воєнного стану в Україні об`єктивно не можуть бути усунені відповідачем (за первісним позовом), що свідчить про наявність другої умови.

Стосовно третьої та четвертої умов, суд зазначає, що виконання договору у встановлений термін могло порушити співвідношення майнових інтересів сторін і позбавити заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Також із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин був покладений на сторону, яка звернулася з вимогою про зміну його умов.

Отже, у даному випадку, одночасно наявні усі чотири умови (підстави) для внесення змін до договору за рішенням суду, що передбачені частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України.

Також суд враховує те, що у техніко-економічному обґрунтуванні внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру в с. Лазарівка Житомирського (Брусилівського) району від 17.03.2020 відповідач (за первісним позовом) (а.с.84 (на звороті)) вказує, зокрема, що:

- проведені роботи по демонтажу застарілих та зруйнованих конструкцій об`єкта незавершеного будівництва торгового центру;

- укладено договір з проектною організацією на розробку проекту реконструкції об`єкта незавершеного будівництва;

- проведені підготовчі роботи для проведення будівельних робіт;

- закуплені будівельні матеріали;

- здійснена часткова реконструкція будівельних конструкцій, укріплено несучі стіни, віконні та дверні пройми.

Однак у зв`язку з початком воєнної агресії проти України та введенням воєнного стану на території України роботи на об`єкті були тимчасово призупинені, а також було призупинено оформлення земельної ділянки під об`єктом приватизації. На даний час будівельні роботи поновлено. Для завершення будівництва об`єкта недостатньо терміну та фінансових вкладень, у зв`язку з чим виникла необхідність внесення змін до договору купівлі-продажу від 17.03.2020 в частині продовження терміну добудови.

Також суд встановив, що рішенням виконкому Брусилівської селищної ради від 01.04.2026 №3799 (а.с.128), погоджено гр. ОСОБА_1 продовження терміну добудови та введення в експлуатацію об`єкта малої приватизації - незавершеного будівництва торгового центру, розташованого за адресою: вул. Набережна, 7, с. Лазарівка, Житомирський район, Житомирська область, який належить йому на праві приватної власності відповідно до договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації незавершеного будівництва торгового центру шляхом викупу, який єдиний подав заяву на участь в аукціоні від 17.03.2020 №511, протягом двох років після завершення (скасування) воєнного стану в Україні.

Суд вважає, що наведені вище обставини свідчать про реальний намір відповідача (за первісним позовом) завершити будівництво об`єкта та його добросовісну поведінку спрямовану на виконання умов договору. Вчинення підготовчих та демонтажних робіт, закупівля будівельних матеріалів, а також укладення договору з проектною організацією та погодження з Брусилівською селищною радою продовження терміну добудови та введення об`єкта в експлуатацію підтверджують послідовність дій покупця та його зацікавленість у завершенні будівництва. Призупинення ж робіт мало виключно вимушений характер через об`єктивні зовнішні фактори, що не залежали від волі сторін.

Згідно з ч.1,3 ст.653 ЦК України, у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами статей 76, 77 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З огляду на встановлені судом обставини справи, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру.

Враховуючи задоволення зустрічного позову про внесення змін до договору, суд відповідно закриває провадження у справі за первісним позовом про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру та повернення об`єкта незавершеного будівництва торгового центру у зв`язку з відсутністю предмета спору на підставі п.2 ч.1 ст.231 ГПК України.

Водночас судом взято до уваги, що відповідно до п.5 ч.1 ст.7 Закону України "Про судовий збір", у разі закриття (припинення) провадження у справі, сплачена сума судового збору повертається за ухвалою суду за клопотанням особи, яка його сплатила. Однак, враховуючи не подання позивачем за первісним позовом такого клопотання, питання про повернення судового збору, сплаченого при зверненні до суду з первісним позовом, при ухваленні рішення судом не розглядається.

При розгляді даної справи судом не встановлено неправомірності дій позивача (за первісним позовом) щодо ухилення від внесення змін до договору, тому, незважаючи на задоволення зустрічного позову, сплачений судовий збір у цій частині покладається на відповідача (за первісним позовом).

Керуючись статтями 2, 73-79, 86, 123, 129, 231, 233, 236-238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Задовольнити зустрічний позов.

2. Внести зміни до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва торгового центру за адресою: Житомирська область, Житомирський (Брусилівський) район, с. Лазарівка, вул. Набережна, 7, від 17.03.2020, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського (Брусилівського) нотаріального округу Отрищенко О.І. шляхом викладення п.5.3.1 (розділ 5 "Обов`язки покупця") у такій редакції: "5.3.1. Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва до 17.03.2029 з можливою зміною його первісного призначення."

3. Закрити провадження у справі за первісним позовом у зв`язку з відсутністю предмета спору на підставі п.2 ч.1 ст.231 ГПК України.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 09.06.26

Суддя Вельмакіна Т.М.

1 - до справи;

- позивачу - через систему "Електронний суд";

2 - відповідачу - рек. з пов.