Рішення № 13671130, 28.01.2011, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 11/45728.01.11 За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Равіс"

до 1) Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1

2) Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради

третя особаТовариство з обмеженою відповідальністю "Лізинг-Сервіс"

пропереведення прав покупця за договором купівлі-продажу приміщення

Суддя Смирнова Ю.М.

Представники:

від позивача Нетак В.В. директор, Клюца С.О. представник

від відповідача-1 ОСОБА_2., ОСОБА_3 представники

від відповідача-2Шекера О.П. голова комісії з припинення, Колтигін А.П. представник

від третьої особиЗавірюха М.І. представник Рішення прийняте 28.01.2011, оскільки 25.01.2011 в судовому засіданні оголошувалась перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Равіс" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 та Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської у місті Києві ради про переведення прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу приміщення.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 03.12.2007 Товариство з обмеженою відповідальністю "Равіс" уклало з Комунальним підприємством Дніпровського району м. Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" договір № 128 оренди нерухомого майна, за умовами якого отримало в строкове платне користування нежиле приміщення загальною площею 652,40 кв.м, що знаходиться на першому поверсі будівлі за адресою: м. Київ, Русанівська набережна, буд. 8. Зазначений договір був укладений на виконання розпорядження Дніпровської районної у місті Києві ради № 645-р від 12.12.2007 та встановлює строк оренди до 01.12.2010. Однак, всупереч положень ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України орендоване позивачем приміщення було відчужене на користь Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 що підтверджується договором купівлі-продажу майнового комплексу № 853 від 31.05.2002.

Відповідач-1 проти позову заперечує та зазначає, що позивач не навів та не надав доказів на підтвердження порушення відповідачами його прав та інтересів. Також відповідача-1 зазначає, що ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України передбачено звернення до суду з позовом про переведення прав покупця за договором купівлі-продажу в разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласника, однак позивачем не надано доказів його права спільної часткової власності в приміщенні за адресою: м. Київ, Русанівська набережна, 8.

Відповідач-2 проти позову заперечує та зазначає, що не порушив прав позивача, оскільки при приватизації спірного приміщення діяв на підставі Положення про управління оренди та приватизації комунального майна Дніпровського району м. Києва та керувався чинним рішенням Дніпровської районної у місті Києві ради№ 464 від 27.05.2010 про приватизацію зазначеного приміщення шляхом продажу на аукціоні. Аукціон був проведений у повній відповідності до норм чинного законодавства та правил проведення біржових торгів. Обява про проведення аукціону була оприлюднена у газеті "Київська правда" № 86 (22576) від 03.08.2010, однак позивач не скористався своїм правом взяти участь в аукціоні.

Третя особа письмових пояснень по справі не надала, своїм процесуальним правом не скористалась.

Дослідивши наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, суд

В С Т А Н О В И В:

01.11.2007 між Комунальним підприємством Дніпровського району м. Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Равіс" (орендар) укладено Договір № 41 оренди нерухомого майна нежилого підвального приміщення площею 502,50 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, Русанівська набережна, буд. 8.

Також, 03.12.2007 між Комунальним підприємством Дніпровського району м. Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Равіс" (орендар) укладено Договір № 128 оренди нерухомого майна (далі - Договір).

За умовами вказаного Договору орендодавець на підставі рішення № 129 від 25.06.2007 та розпорядження № 645-р від 12.12.2007 Дніпровської районної у м. Києві ради передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежиле приміщення на першому поверсі загальною площею 652,40 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, Русанівська набережна, буд. 8 (далі приміщення, обєкт оренди, спірне приміщення) під розміщення сервісного центру по ремонту телерадіоапаратури та засобів мобільного звязку.

Згідно з п. 7.1 Договору цей Договір укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 03.12.2007 до 01.12.2010 включно.

03.12.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв обєкт оренди за Актом приймання-передачі в оренду нерухомого майна.

На підтвердження належного виконання обовязків орендаря за Договором № 128 позивач надав Акт по нарахуванню плати за оренду приміщення, підписаний директором та головним бухгалтером Комунального підприємства Дніпровського району м. Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський" та директором Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс", з якого вбачається, що станом на жовтень 2010 року у позивача відсутня заборгованість по орендній платі за спірне приміщення.

Розпорядженням Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації № 1148 від 26.12.2008 затверджено ТОВ "Равіс", орендарю нежитлового приміщення по Русанівській набережній № 8, проект "Перепланування нежитлових вбудованих приміщень будинку по Русанівській набережній, 8 у Дніпровському районі м. Києва під розміщення майстерні по ремонту телерадіоапаратури", розроблений ПП "Ковнір". Відповідно до проектної документації загальна площа приміщень після перепланування буде становити 654,4 кв.м. Дозволено орендарю - ТОВ "Равіс", виконати перепланування нежитлового приміщення в будинку № 8 по Русанівській набережній загальною площею 654,4 кв.м під розміщення майстерні по ремонту телерадіоапаратури.

Розпорядженням Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації № 605 від 26.10.2009 утворено державну комісію з прийняття в експлуатацію закінченого переплануванням (переобладнанням) обєкта нежилого приміщення № 200 в будинку № 8 по Русанівській набережній в м. Києві.

Розпорядженням Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації № 277 від 17.06.2010 затверджено Акт державної комісії про прийняття в експлуатацію закінчених переплануванням (переобладнанням) обєктів нежилого приміщення № 200 в будинку № 8 по Русанівській набережній у Дніпровському районі м. Києва та перелік приміщень цього обєкту.

Позивач звернувся до Дніпровської районної у місті Києві радиз листом № 107 від 23.04.2009, в якому просив надати дозвіл на приватизацію шляхом викупу приміщення орендованого за Договором оренди № 128 від 03.12.2007.

Листом № 3-10296 від 14.06.2009Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві радиповідомило позивачу про відмову у приватизації спірного приміщення, виходячи з пріоритетів приватизації.

Однак, рішенням Дніпровської районної у місті Києві ради від 27.05.2010 № 464 "Про внесення змін до деяких рішень Дніпровської районної у місті Києві ради" спірне приміщення - нежиле приміщення загальною площею 652,40 кв.м, розташоване на 1 поверсі будівлі по Русанівській набережній, 8 включено до переліку обєктів, що підлягають приватизації, із зазначенням способу приватизації - аукціон.

06.09.2010 відбувся аукціон з продажу нежилих приміщень з № 1 по № 21 (групи приміщень № 200), яке знаходиться за адресою: м. Київ, Русанівська набережна, 8 літ. А, загальною площею 654,40 кв.м., з початковою вартістю майна 2098170,00 грн. без урахування ПДВ, учасниками якого були Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою відповідальністю "Лізинг-Сервіс".

Згідно Протоколу № 06/09-1 про хід біржових торгів на аукціоні з продажу майна від 06.09.2010 переможцем торгів стала Фізична особа - підприємець ОСОБА_1, яка запропонувала за обєкт продажу 2307987,00 грн. без урахування ПДВ.

За результатами аукціону, проведеного 06.09.2010, між Дніпровською районною у місті Києві радою в особі Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради (продавець)та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу приміщення шляхом продажу на аукціоні, який 09.09.2010 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4

Відповідно до умов Договору купівлі-продажу продавець зобовязався передати у власність покупця, шляхом продажу на аукціоні, нежилі приміщення з № 1 по № 21, вітрина (групи приміщень № 200) загальною площею 654,40 кв.м, які розташовані за адресою: м.Київ, Русанівська набережна, 8 (літера А), а покупець зобовязався прийняти обєкт приватизації, сплатити ціну у розмірі 2769584,40 грн. з урахуванням ПДВ та зареєструвати право власності обєкта приватизації.

Згідно платіжних доручень № 15 та № 16 від 14.09.2010 Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 перерахувала на рахунок Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради кошти у розмірі 2307987,00 грн., в якості оплати за купівлю нежитлового приміщення згідно договору від 09.09.2010, та 461597,40 грн. оплати ПДВ за купівлю нежитлового приміщення.

15.09.2010 продавець передав, а покупець прийняв обєкт приватизації за Актом приймання-передачі нежилих приміщень.

Суд враховує, що на момент проведення аукціону та укладення вказаного договору купівлі-продажу спірне приміщення перебувало в оренді у Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс" відповідно до Договору № 128 оренди нерухомого майна від 03.12.2007 чинного до 01.12.2010 включно.

Правовий режим власності, порядок і умови набуття та припинення права власності, а також права володіння, користування та розпорядження майном визначаються законами.

Одним із способів зміни форми власності є приватизація, в процесі якої відбувається відчуження на користь фізичних або юридичних осіб майна, що є державною чи комунальною власністю, та майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Порядок відчуження такого майна визначається законами, зокрема Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Згідно п. 4. ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Процес приватизації регулюється не лише загальними нормами Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Цивільного кодексу України, але й спеціальними нормами чинного законодавства про приватизацію, зокрема Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Законом України "Про приватизацію державного майна".

В ч. 4 ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" зазначено, що відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Частиною 5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено виключний перелік випадків відмови у приватизації, зокрема:

особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом;

є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті (перелік об'єктів, які перебувають відповідно у загальнодержавній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом; викупу).

Статтею 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" та статтею 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено категорію обєктів, що не підлягає приватизації.

Такої підстави для відмови у приватизації, як пріоритети приватизації, у вказаних нормативних актах не визначено.

Частиною 2 статті 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, а у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст. 53 Закону України “Про Державну програму приватизації” у разі, якщо державний орган приватизації звертається до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно, а орендар не погоджується на викуп такого майна, державний орган приватизації може запропонувати зазначене майно для продажу на конкурентних засадах.

В даному випадку Товариству з обмеженою відповідальністю "Равіс" не пропонувалось приватизувати орендоване майно шляхом викупу, а тому безпідставним є включення орендованого позивачем приміщення до переліку об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації способом продажу на аукціоні.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що позивач має переважне право на придбання індивідуально визначеного майна, однак таке право було порушене шляхом прийняття рішення Дніпровською районною у місті Києві радою рішення від 27.05.2010 №464 про включення спірного приміщення до переліку обєктів, що підлягають приватизації способом продажу на аукціоні.

При цьому, суд враховує наступне. Рішенням Конституційного Суду № 31-рп/2009 від 10.12.2009 у справі № 1-46/2009 щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України було офіційно розтлумачено положення закону про переважне право наймача на придбання майна.

Так, у зазначеному рішенні Конституційний Суд України вказує, що у статті 777 Кодексу визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Обмеження законодавцем права власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях. Це відповідає і позиції Європейського суду з прав людини, викладеній в рішенні у справі “Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява № 8793/79” від 21 лютого 1986 року. За його змістом національний законодавець з метою підтримання соціальної справедливості у суспільстві як складової публічного інтересу може допустити захист інтересів орендарів майна, встановивши обмеження права його власників щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Конституційний Суд України виходить з того, що держава при управлінні належним їй майном повноважна допускати цивільно-правові обтяження такого майна з метою залучення коштів до суспільних фондів (наприклад, передавати майно в заставу для отримання кредитів, в оренду для одержання орендних платежів тощо) або утримуватися від цього. Проте, встановлюючи відповідні обтяження, вона має враховувати, що у майбутньому право відчуження відповідного майна може бути обмежене цими обтяженнями.

Конституційний Суд України вважає, що положення частини другої статті 777 Цивільного кодексу України щодо переважного права наймача на придбання майна у разі його продажу не порушує майнових прав власників.

Статтею 28 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

З огляду на викладене, орган приватизації повинен були запропонувати Товариству з обмеженою відповідальністю "Равіс" скористатись переважним правом наймача на придбання спірного майна за визначеними продавцем умовами і тільки у випадку відмови позивача від купівлі на запропонованих умовах спірного приміщення, воно могло бути відчужено іншим особам.

Відтак Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради, відчуживши спірне приміщення та не запропонувавши позивачу придбати спірне майно на визначених продавцем умовах, порушило переважне право Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс" як наймача на придбання орендованого ним майна.

Згідно зі ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Посилання відповідача-2 на рішення Дніпровської районної у місті Києві ради від 27.05.2010 № 464, як на підставу для продажу спірного приміщення на аукціоні судом не приймається, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України господарський суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України.

Відповідно до ч. 2 ст. 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині.

Частина 6 цієї статті передбачає, що у разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п'ятою цієї статті, суд може зобов'язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.

Способи та порядок захисту особами цивільних прав передбачено нормами цивільного законодавства.

Зокрема, способи захисту порушених прав передбачено статтею 16 Цивільного кодексу України. При цьому відповідно до ч. 1 ст. 12 Цивільного кодексу України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Позивач є орендарем спірного майна і обрав способом захисту визнання свого переважного права на придбання орендованого ним військового нерухомого майна та зміну правовідношення шляхом переведення на себе прав покупця спірного майна, яке продано Фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1.

У законодавстві не вказано на конкретний спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Разом з тим відповідно до ч. 1 ст. 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

У даному випадку за принципом аналогії закону застосуванню підлягає ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України, яка регулює подібні правовідносини, а саме - передбачає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні.

Згідно з ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Отже, у разі продажу майна, що перебуває в оренді, з порушенням переважного права наймача на його купівлю, він може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця

Крім того, такий спосіб захисту як зміна правовідношення передбачений п. 6 ч. 2 ст.16 Цивільного кодексу України.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог та відповідність їх чинному законодавству, у звязку з чим, позовні вимоги про переведення на позивача прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу приміщення підлягають задоволенню.

У звязку із задоволенням позову судові витрати покладаються на відповідачів відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Равіс" (02222, м. Київ, пр-т В. Маяковського, 26, ідентифікаційний код 21561949) права та обовязки покупця за Договором купівлі-продажу приміщення шляхом продажу на аукціоні, укладеного 09.09.2010 між Дніпровською районною у місті Києві радою (02094, м. Київ, бульвар Праці, 1/1, ідентифікаційний код 26077572) в особі Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради (юридична адреса: 02094, м. Київ, бульвар Праці, 1/1; фактична адреса: м. Київ, вул. Будівельників, 34/1, ідентифікаційний код 35362506)та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_1), посвідченого 09.09.2010 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрованого в реєстрі за № 1619.

3. Стягнути з Управління оренди та приватизації комунального майна виконавчого органу Дніпровської районної у місті Києві ради (юридична адреса: 02094, м. Київ, бульвар Праці, 1/1; фактична адреса: м. Київ, вул. Будівельників, 34/1, ідентифікаційний код 35362506) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс" (02222, м. Київ, пр-т В. Маяковського, 26, ідентифікаційний код 21561949) державне мито у розмірі 42 (сорок дві) грн. 50 коп. та 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Равіс" (02222, м. Київ, пр-т В. Маяковського, 26, ідентифікаційний код 21561949) державне мито у розмірі 42 (сорок дві) грн. 50 коп. та 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржене в порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя Ю.М. Смирнова

Дата підписання рішення: 03.02.2011