Рішення № 136009286, 10.04.2026, Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області

Справа № 686/21012/25

Провадження № 2/686/959/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.04.2026 м. Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області в складі:

головуючого судді Стефанишина С.Л.,

при секретарі судового засідання Демяновій О.В.,

за участю: представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача Чакалова А.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Хмельницькому цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до Житлово-будівельного кооперативу «Барви-10», Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегатек» про визнання майнових прав на квартиру та гараж,

ВСТАНОВИВ:

1. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

24 липня 2025 року ОСОБА_2 звернулася в суд до Житлово- будівельного кооперативу «Барви 10» , ТОВ «Мегатек» про визнання майнових прав на квартиру та гараж посилаючись на те, що порушено її законні права на квартиру та гараж, будучи повністю виплаченими згідно договору про сплату пайових внесків.

Позивач вважає, що зобов`язання за договорами № 30/11 від 05.11.2020 р. та № 3Г/11 від 05.11.2020 р. та додатковими угодами до них виконала в повному обсязі, що підтверджується копіями квитанцій про сплату пайових внесків.

Однак, ЖБК «Барви-10» свої зобов`язання за договорами не виконав, будівництво не завершив, об`єкт будівництва не ввів в експлуатацію, квартиру, гараж та документи, необхідні для реєстрації права власності ОСОБА_2 , не передав.

Натомість керівництво ЖБК «Барви-10» почало вимагати укладення додаткових угод та вимагання сплати додаткових внесків не передбачених договором.

В чаті у месенджері «Вайбер» керівництво повідомило, що всі хто станом на 01.06.2025 р. не уклали додаткові угоди, їх Договори анульовані, а квартири будуть продані іншим особам, а кошти, які сплачені як пай будуть повернуті на рахунки таких осіб.

Тому просить суд визнати за нею майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та нежитлове приміщення (гараж) № 8-1, загальною площею 17,7 кв.м., поверх - цоколь, секція 10, що знаходиться в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_2 .

В судове засідання представник позивача з`явився, підтримав позовні вимоги, надав суду пояснення, що відповідають змісту позовних вимог.

Представник відповідача заперечив проти позовних вимог, просить суд відмовити у їх задоволені, посилаючись на аргументи викладені у відзиві.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 28.07.2025 року відкрито провадження, справу призначено у підготовче засідання у загальному проваджені.

04.09.2025 року представником позивача подано додаткові пояснення по справі.

17.09.2025 року до суду надійшов відзив на позов від відповідача, у якому заперечуються позовні вимоги посилаючись на те, що відповідач зобов`язався організувати будівництво багатоквартирного будинку за рахунок внесків інших членів ЖБК, здати його в експлуатацію, передати приміщення в об`єкті будівництва та всі документи, необхідні для реєстрації права власності, а учасник зобов`язався сплатити внески у розмірі та в порядку, встановленому договором та додатками до нього та має право отримати об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого у зазначеному договорі. Позивачем не сплачено внески у повному розмірі тому не виконано зобов`язання за договором та додатковими угодами, на момент звернення з позовом будівництво об`єктів, не завершене, в експлуатацію не передано.

19.09.2025 року до суду надійшов від позивача відповідь на відзив.

Ухвалою суду 29.09.2025 року закінчено підготовче засідання та справу призначено до судового розгляду на 04.11.2025 року.

10.04.2026 року ухвалено рішення по справі.

3. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин

Встановлено, що 05.11.2020 р. ОСОБА_3 уклав з житлово -будівельним кооперативом «Барви-10» договір №30/11 про сплату пайових внесків.

Згідно п. 1.1. договору № 30/11, ЖБК зобов`язується організувати будівництво багатоквартирного багатоповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ЖБК, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об`єкті будівництва,обумовлене цим договором та всі документи, необхідні для реєстрації права власності на нього, а учасник обов`язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним договором та додатками до нього, та має право отримати Об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника.

Згідно п. 1.5. договору № 30/11, сторони домовились, що об`єкт нерухомості, розташований за вище вказаною адресою передається з наступними характеристиками: номер 50, загальна площа квартири 44,12 кв.м., поверх 6, секція 10

Відповідно до п. 2.1. договору № 30/11, вартість будівництва одного квадратного метра загальної площі об`єкту нерухомості визначається ЖБК відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладення цього договору складає 9300 гривень за один квадратний метр і може змінюватись у випадках, передбачених цим Договором.

На виконання вищезазначеного договору № 30/11 та додатку № 1 до Договору порядок сплати внесків, ОСОБА_3 сплатив на розрахунковий рахунок ЖБК «Барви-10» пайовий внесок за визначену в договорі квартиру у сумі 410316 гривень, що підтверджується квитанціями від 10.11.2020 р. та від 30.11.2020 р.

Також, 05.11.2020 р. ОСОБА_3 уклав з Житлово-будівельним кооперативом «Барви-10» договір №3Г/11 про сплату пайових внесків за гараж на тих же умовах, що вище зазначений договір.

Згідно п. 1.5. договору № 3Г/11, сторони домовились, що об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 та передається з наступними характеристиками: Номер 3,загальна площа нежитлового приміщення 16,87 кв.м., поверх-цоколь,секція10.

Відповідно до п. 2.1. договору № 3Г/11, вартість будівництва одного квадратного метра загальної площі об`єкту нерухомості визначається ЖБК відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладення цього договору складає 9300 гривень за один квадратний метр і може змінюватись у випадках передбачених цим договором.

На виконання вищезазначеного договору № 3Г/11 та додатку № 1 до договору порядок сплати внесків, ОСОБА_4 сплатив на розрахунковий рахунок ЖБК «Барви-10» пайовий внесок за визначений в договорі гараж в сумі 156891 гривня, що підтверджується квитанцією від 10.11.2020 р.

Відповідно до п. 4.2.1. договорів № 30/11 та 3Г/11 ЖБК зобов`язаний організувати будівництво об`єкта будівництва та здачу його в експлуатацію ІІ квартал 2022 року при умові дотримання учасниками порядку та строків сплати внесків.

07.09.2022 р. між ОСОБА_3 та позивачем, ОСОБА_2 були укладені два договори переуступки права вимоги за якими: відчужував ( ОСОБА_3 ) переуступив, а набувач ( ОСОБА_2 ) прийняв право вимоги на отримання у власність квартири АДРЕСА_3 ; відчужував ( ОСОБА_4 ) переуступив, а набувач ( ОСОБА_2 ) прийняв право вимоги на отримання у власність нежитлове приміщення № 3, загальною площею 16,87 кв.м. в цоколі багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_4 .

25.11.2023р.між ЖБК «Барви-10» та ОСОБА_2 була укладена додаткова угода №1 до договору №30/11 про сплату внесків у ЖБК «Барви-10» від05.11.2020р.в якій сторони домовились про наступне.

За наслідками проведення технічної інвентаризації об`єкту нерухомості його площа становить 47,1 кв.м., що на 2,98 кв.м. більше в порівнянні із проектною площею, яка згідно п. 1.7. договору становить 44,12 кв.м., враховуючи вищезазначене сторони погодили: викласти п. 1 додатку № 1 від 05.11.2020 року до договору № 30/11 про сплату внесків у ЖБК «Барви-10» від 05.11.2020року у новій редакції:розмір внесків з врахуванням площі об`єкту нерухомості згідно проведеної технічної інвентаризації та вартості будівництва сума пайового внеску становить 478856 гривень.

Згідно п. 1.5. сторони домовились, що об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 та передається з наступними характеристиками: номер 50, загальна площа квартири 47,1 кв.м., поверх 6, секція 10.

Також, 25.11.2023р. між ЖБК «Барви-10» та ОСОБА_2 була укладена додаткова угода №1 до договору № 3Г/11 про сплату внесків в якій сторони домовились про наступне.

За наслідками проведення технічної інвентаризації об`єкту нерухомості його площа становить 17,7 кв.м., що на 0,83 кв.м. більше в порівнянні із проектною площею, яка згідно п. 1.7. договору становить 16,87 кв.м., враховуючи вищезазначене сторони погодили: викласти п. 1 Додатку № 1 від 05.11.2020 року до Договору № 3Г/11 про сплату внесків у ЖБК «Барви-10» від 05.11.2020року у новій редакції:«Розмір внесків з врахуванням площі об`єкту нерухомості згідно проведеної технічної інвентаризації та вартості будівництва сума пайового внеску становить 175981гривня.

1.5. Сторони домовились, що об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 та передається з наступними характеристиками: номер 8-1, загальна площа не житлового приміщення (гаража) 17,7 кв.м., поверх - цоколь, секція 10.

4. Мотивована оцінка аргументів сторін, порушення прав

Об`єкт нерухомості складова та невід`ємна частина об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження та реалізацію якої здійснює продавець.

Майнові права це всі права на об`єкт нерухомості, які належать ЖБК «Барви-10». Майнові права відчужуються покупцю, який у зв`язку з цим набуває у майбутньому право власності на об`єкт нерухомості.

Судом не береться до уваги твердження представника позивача щодо виконання зобов`язання позивачем за договорами №1 та №2 у повному обсязі так, як вони, не відповідають дійсності.

Так, на момент звернення з позовом будівництво об`єкту №1 та об`єкту №2 дійсно незавершене, в експлуатацію не передано, однак і позивач зі свого боку не виконав умов договорів у повному обсязі, оскільки не сплатив пайові внески з урахуванням змін, передбачених п.2.2. договорів. Отже, суд приходить до висновку, що обидві сторони не виконали зобов`язання в належний спосіб та в повному обсязі.

Також, не береться судом до уваги пояснення представника позивача про те, що сплатою раніше визначених пайових внесків позивач виконала свої зобов`язання у повному обсязі так, як вони є безпідставним та не відповідають умовам укладених договорів. Адже внески, які підлягали сплаті, визначаються не лише на момент укладення договорів, а й з урахуванням їх подальшої зміни відповідно до п. 2.2. договору №1 та №2.

Фактично, у випадку, якщо позивач не сплатив суму пайових внесків з урахуванням збільшення їх розміру, визначеного у встановленому договорами порядку, він не може вважатися таким, що належним чином виконав свої договірні зобов`язання. А відтак, у позивача відсутні правові підстави для визнання за ним майнового права на об`єкти нерухомості, оскільки однією з істотних передумов для цього є повна і належна сплата пайових внесків.

Наведені положення договорів однозначно свідчать на думку суду, що набуття учасником ЖБК права на одержання права власності на інвестований об`єкт можливе виключно після завершення будівництва, введення об`єкта в експлуатацію, отримання документів про присвоєння адреси, виконання учасником своїх фінансових зобов`язань, передачі об`єкту за актом приймання-передачі.

Зважаючи на викладене суд вважає, що умови договорів на даний час позивачем не виконані, що виключає можливість визнання за позивачем права на одержання права власності на спірні об`єкти, а подання позовної заяви з цього приводу фактично є спробою на думку суду, обійти встановлений порядок набуття права власності на нерухоме майно.

Тому суд приходить до висновку, що позов є необґрунтованим та в його задоволенні слід відмовити.

5. Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц).

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна.

Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідновимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Таким чином, лише після виконання умов договору сторонами, завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації, право позивача трансформуються у право власності на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації такого права за особою.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Стаття 177 ЦК України серед об`єктів цивільних прав називає майнові права. Вони ж визначаються речовими правами згідно з ч. 2 статті 190 ЦК України, але визначення майновим правам ЦК України не дає.

В статті 3 ЗУ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Верховний Суд України ще у постанові від 30 січня 2013 року у справі №6-168цс12 визначив, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Згідно зі ст. 656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав.

А нормою ст. 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Тобто, за договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

У забудовника до завершення будівництва, здачі об`єкта будівництва в експлуатацію і державної реєстрації право власності на об`єкт будівництва виникнути не може, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію і державної реєстрації. Але до моменту завершення будівництва забудовник володіє правами на об`єкт будівництва. Саме ці права і називаються майновими. Суть цього майнового права зводиться до того, що забудовник вправі набути право власності на об`єкт нерухомості після введення будинку в експлуатацію. Саме ці права забудовник і передає інвестору за договором купівлі-продажу майнових прав.

Інвестор, як особа за кошти якої й на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто, після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира, як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У пункті 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (зі змінами та доповненнями), встановлено, що уразі коли право власності на закінчений будівництвом об`єкт відповідно до договору або закону набувається іншими особами, відмінними від замовника будівництва, або відповідно до договору набувається у спільну власність замовником будівництва та іншими особами, державному реєстратору подається відповідний договір, що передбачає набуття права власності на закінчений будівництвом об`єкт іншою особою, відмінною від замовника будівництва, або набуття права спільної власності замовника будівництва та іншої особи, чи у випадках, передбачених законом, інший документ, що підтверджує факт набуття права власності іншою особою, відмінною від замовника будівництва.

Якщо договір, за яким набувається право власності на закінчений будівництвом об`єкт іншими особами, відмінними від замовника будівництва, укладено не з відповідним замовником будівництва, державному реєстратору подаються договори, на підставі яких встановлюється послідовність переходу майнових прав на такий об`єкт від замовника будівництва до інших осіб та в подальшому до набувача права власності на закінчений будівництвом об`єкт.

У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою завершеного будівництвом об`єкта, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

У разі участі особи у діяльності кооперативу документом, що підтверджує набуття у власність членом кооперативу завершеного будівництвом об`єкта, є видана таким кооперативом довідка про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі.

Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 331 ЦК України встановлено загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Ні зазначеними вище нормами, ні нормою ст. 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Отже, порядок оформлення права власності на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта в експлуатацію визначено відповідними нормами.

Відповідно до частини третьої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.ч.1,5,6 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно з ч.1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч.ч.1,2 ст. 77 ЦПК України).

Відповідно до ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно зі статтею 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Частиною першою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

6. Судові витрати

Судові витрати у справі не підлягають до стягнення з відповідача так, як в задоволенні позову відмовлено.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 2, 5, 7, 10, 12, 13, 17, 18, 81, 141, п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 258, ч. 1 ст. 259, ч. 6, 8 ст. 259, ст. ст. 263 267, ч. 6, 7 ст. 268, ч. 1, 2 ст. 273, ч. 1 ст. 352, ст. 354 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до Житлово-будівельного кооперативу «Барви-10», Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегатек» про визнання майнових прав на квартиру та гараж відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом 30 днів з часу складання повного судового рішення до Хмельницького апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення суду складено 20.04.2026 року.

Суддя Сергій Стефанишин