Рішення № 135977294, 14.04.2026, Богунський районний суд м. Житомира

Справа №295/14317/24

Категорія 7

2/295/1651/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.04.2026 року м. Житомир

Богунський районний суд у складі головуючого судді Перекупка І.Г., за участю секретаря судового засідання Конончук Ю.О., позивача ОСОБА_1 , представників відповідача Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» Романишина Маріана Миколайовича, Рудика Віталія Руслановича, представника Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний-1» Федосюка Ігоря Олександровича розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в приміщені Богунського районного суду м. Житомира цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун», Обслуговуючого кооперативу «Житомир Молодіжний», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний-1» про визнання майнових прав на об`єкти інвестування, -

В С Т А Н О В И В:

До Богунського районного суду м. Житомир звернувся ОСОБА_1 з позовом до обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун» та обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», в якому просив визнати за собою майнові права на об`єкти інвестування: квартиру будівельний номер АДРЕСА_1 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061) та квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 загальною проєктною площею 47,55 кв. м. на 9 поверсі 2 секції в незавершеному будівництвом багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061).

В обґрунтування позовних вимог вказав, що ним, ОСОБА_1 шляхом внесення паю проінвестовано будівництво квартири будівельний номер АДРЕСА_4 загальною проєктною площею 84,22 кв. м. на 5 поверсі 2 секції в незавершеному будівництвом багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061) та квартири будівельний номер АДРЕСА_2 загальною проєктною площею 47,55 кв. м. на 9 поверсі 2 секції в незавершеному будівництвом багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061), проте в подальшому відповідачами його, ОСОБА_1 права на проінвестовані ним об`єкти не визнаються та порушуються договори про сплату пайових внесків. (Т.1 а. с. 1-4, 152-153).

В ході розгляду справи Позивачем також додано докази визнання його потерпілим у кримінальному провадженні № 12024065400000646, що розслідується з приводу заволодіння коштами та об`єктом незавершеного будівництва тощо. (Т. 5 а. с. 67-72)

Від обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун» надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник підтвердив обставини здійснення будівництва, укладання договорів та виконання позивачем обов`язків за укладеними договорами про сплату пайових внесків, вказував на протиправну поведінку обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний». В ході розгляду справи від обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун» надійшла заява про те, що кошти внесені позивачем готівкою, витрачено на поточні потреби будівництва відразу по їх надходженню.

Представники обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» щодо аргументів позовної заяви заперечували. Протягом часу слухання справи, у відзиві вказували на відсутності прав у Позивача, щодо яких він позивається, проте в ході судових дебатів звернули увагу, що Позивач має права, щодо яких він позивається, проте такі права не є абсолютними. Позивачем обрано неналежний спосіб захисту порушених цивільних прав Позивача, а такий кооператив не має бути відповідачем у даному спорі. (Т. 2 а. с. 157- Т. 6 а. с. 152-154, )

Представник обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний 1», Рудик В.Р., залучений до участі у справі в якості Третьої особи на стороні відповідача обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», щодо аргументів позовної заяви заперечував, підтримав позицію представників обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», наголошував на тому, що вбачає у даному спорі ознаки корпоративного спору, просив відмовити в задоволенні позовних вимог. (Т. 2 а. с. 15-27, 60-62,)

Представник Обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун» 27.10.2024 р. направив до суду заяву про розгляд справи без участі представника, не заперечував проти задоволення позовних вимог. (Т. 1 а. с. 139-141, Т. 4 а. с. 97-99, Т. 6 а. с. 100).

Свідок ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 на допиті якого наполягав представник обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», ОСОБА_3 , від дачі показів відмовився, відмову мотивував наявністю кримінального переслідування його за заявами учасників справи. (Т. 3 а. с. 13, Т. 5 а. с. 75-76, Т. 6 а. с. 29)

Дослідивши повно, всебічно та об`єктивно обставини справи, заслухавши учасників процесу, оцінивши безпосередньо в судовому засіданні всі зібрані у справі докази в їх сукупності, суд, керуючись своїм внутрішнім переконанням, дійшов висновку що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Судом встановлено.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Богунського районного суду м. Житомир від 24.09.2024 р. головуючим по справі призначено суддю Перекупка І.Г. (Т. 1 а. с. 50)

08.10.2024 р. ухвалою суду відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання на 11.00 год. 21.10.2024 р. (Т. 1 а. с. 196-197)

15.01.2025 р. від представника обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», Романишина М.М. надійшло клопотання про закриття провадження у справі № 295/14317/24, оскільки справа не підлягає розгляду а порядку цивільного судочинства. (Т. 2 а. с. 87-89, 157-160)

Ухвалою суду від 05.02.2025 р. відмовлено у клопотанні представника обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», Романишина М.М. про закриття провадження у справі № 295/14317/24. (Т. 3 а. с. 46-49).

Ухвалою Житомирського апеляційного суду від 04.03.2025 р. апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» на ухвалу Богунського районного суду м. Житомира від 05 лютого 2025 року повернуто особі, що її подала на підставі ч. 1 ст. 353 ЦПК України диспозиція якої містить вичерпний перелік ухвал, які можуть бути оскаржені в апеляційному порядку окремо від рішення суду.

Зазначене положення процесуального закону не створює передумов для двозначного тлумачення наведеної норми та не передбачає винятків оскарження інших ухвал, ніж ті, що зазначені у наведеному переліку.

Ухвалою суду від 08.10.2025 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.30 год. 28.10.2025 р. (Т. 5 а. с. 225-228).

З метою об`єктивного розгляду справи судом були задоволені клопотання сторін про витребування доказів а саме були винесені ухвали від 12.06.2025 р., 27.06.2025 р., 25.07.2025 р.

Згідно Договору від 03 листопада 2020 р. між обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс «Грін-Таун» та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», узгоджена участь у будівництві та передачу функцій замовника, згідно з умовами якого обслуговуючі кооперативи домовилися збудувати багатоповерховий житловий будинок на земельній ділянці кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061 площею 0,8525 га за адресою: АДРЕСА_5 (в подальшому адресу змінено на адресу: АДРЕСА_3 ).

Суд звертає увагу, що представники обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» в ході слухання справи стверджували про розірвання Договору про участь у будівництві та передачу функцій замовника від 03.11.2020 р., проте, в ході судових дебатів вказували на чинність такого договору та належність на підставі такого договору права власності в об`єкті незавершеного будівництва обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» в обсязі 10% й обслуговуючому кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун» в обсязі 90%.

Обставини початку здійснення будівництва багатоповерхового житлового будинку на земельній ділянці кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061 площею 0,8525 га за адресою: АДРЕСА_3 встановлено Верховним Судом в порядку господарського судочинства під час розгляду справи № 906/1218/24. (Т. 6 а. с. 57-79).

Так, в межах даної справи Верховним Судом встановлено наступні обставини: 03.11.2020 р. між ОК «ЖБК «Житомир Молодіжний» (сторона-1) та ОК «ЖК «Грін-Таун» (сторона-2) укладено договір про участь у будівництві та передачу функцій замовника, згідно з яким в порядку та на умовах, визначених договором, сторона-1 зобов`язується передати стороні-2 функції замовника будівництва об`єкта, визначені даним договором та чинним законодавством України, для здійснення будівництва об`єкта з правом знесення існуючої будівлі, яка розташована на земельній ділянці, надати доступ до земельної ділянки для облаштування будівельного майданчика, виконати інші обов`язки, визначені даним договором та чинним законодавством України, а сторона-2, відповідно, зобов`язується здійснити будівництво об`єкта з правом знесення існуючої будівлі, та передати стороні-1 визначену договором частку від об`єкта будівництва, виконати інші обов`язки, передбачені договором (пункт 1.2 договору від 03.11.2020 р.) (Т. 1 а. с. 119-123);

для здійснення будівництва 01.06.2023 р. між ОК «ЖБК «Житомир Молодіжний» (замовник), ОК «ЖК «Грін-Таун» (кооператив) та ТОВ «Роурен» (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду від 01.06.2023 р.;

відомості про вказаний договір, в тому числі щодо ТОВ «Роурен» як генерального підрядника, а також про виданий ДІАМ дозвіл на виконання будівельних робіт по об`єкту будівництва, були внесені до Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ внаслідок дій саме ОК «ЖБК «Житомир Молодіжний» як замовника будівництва, що, на думку суду, свідчить про початок виконання договору;

висновок експерта від 01.05.2024 р. № 2/06-2024 р., на який Відповідачі посилаються і у справі № 295/14317/24 для обґрунтування невідповідності внесених коштів фактично виконаним роботам, додатково підтверджує факт виконання сторонами умов договору генерального підряду від 01.06.2023 р. (Т. 4 а. с. 17-93).

Перелічені обставини, як і усі інші обставини, встановлені рішеннями судів у справі № 906/1218/24, у справі № 295/14317/24 доказуванню не підлягають в силу ч. 4 ст. 82 ЦПК України та в будь-який спосіб учасниками справи не спростовувалися.

Пунктом 3.4.2 Договору про участь у будівництві та передачу функцій замовника, укладеного 03.11.2020 р. між ОК «ЖБК «Житомир Молодіжний» та ОК «ЖК «Грін-Таун» сторонами такого договору визначено право ОК «ЖК «Грін-Таун» укладати з третіми особами договори, угоди, контракти для реалізації цього Договору, в тому числі із проєктними та підрядними організаціями на виконання проєктно-вишукувальних, будівельно-монтажних та пусконалагоджувальних робіт, включаючи залучення до участі у реалізації Договору третіх осіб. (Т. 1 а. с. 121)

Пунктом 3.4.3. Договору про участь у будівництві та передачу функцій замовника, укладеного 03.11.2020 р. між ОК «ЖБК «Житомир Молодіжний» та ОК «ЖК «Грін-Таун» сторонами такого договору визначено право ОК «ЖК «Грін-Таун» здійснюючи визначені цим Договором функції замовника будівництва, діяти від свого імені, чинити в межах цього Договору усі необхідні юридичні та практичні дії та акти, укладати на власний розсуд будь-які правочини необхідні для реалізації цього Договору, на власний розсуд залучати третіх осіб для реалізації цього Договору. (Т. 1 а. с. 121).

03 липня 2023 р. між Позивачем, що діяв самостійно та обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс «Грін-Таун», що діяв у відповідності до Договору про участь у будівництві та передачу функцій замовника, укладеним 03 листопада 2020 року між обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс «Грін-Таун» та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», укладено Договори про сплату пайових внесків № 2/85 та № 2/115. (Т. 1 а. с. 31-47).

За вказаними договорами кооператив зобов`язався забезпечити організацію будівництва багатоповерхового житлового будинку в АДРЕСА_3 , а Позивач - сплатити у повному обсязі пай, який підлягає поверненню позивачу у вигляді прав на житлове приміщення (квартиру) будівельний номер АДРЕСА_1 та житлове приміщення (квартиру) будівельний номер 115 загальною проєктною площею 47,55 кв. м. на 9 поверсі 2 секції багатоповерхового житлового будинку в АДРЕСА_3 .

План розміщення квартир на поверхах будинку визначено в Додатку № 2 до Договору про сплату пайових внесків № 2/85 та Договору про сплату пайових внесків № 2/115 відповідно.

За Договором про сплату пайових внесків № 2/85 станом на 25 серпня 2023 року Позивачем внесено 1 170 080 грн. (один мільйон сто сімдесят тисяч вісімдесят грн.), що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями касових ордерів на вказану суму та довідки про сплату пайового внеску, оригінали яких досліджено судом в судовому засіданні. Таким чином, Позивачем виконано зобов`язання за Договором про сплату пайових внесків № 2/85 від 03.07.2023 р. (Т. 1 а. с. 31-42).

За Договором про сплату пайових внесків № 2/115 станом на 25 серпня 2023 р. Позивачем внесено 665 700 грн. (шістсот шістдесят п`ять тисяч сімсот гривень), що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями касових ордерів на вказану суму та довідки про сплату пайового внеску, оригінали яких досліджено судом в судовому засіданні. (Т. 1 а. с. 43-47 )

Таким чином, позивачем виконано зобов`язання за Договором про сплату пайових внесків № 2/115 від 03.07.2023 р.

Станом на момент винесення рішення у справі Договори про сплату пайових внесків № 2/85 та № 2/115 не розірвано та не оскаржено.

Пунктом 3.4. Договорів про сплату пайових внесків визначено термін завершення будівництва будинку та здачі його в експлуатацію не пізніше ніж 4 квартал 2025 р., з огляду на що термін будівництва проінвестованих Позивачем об`єктів станом на момент завершення розгляду справи порушено.

У відповідності до пункту 3.1 Договорів про сплату пайових внесків Позивач має право здійснювати контроль за якістю виконаних робіт на етапах загально-будівельних робіт, монтажу мереж, внутрішніх робіт.

Згідно з даними порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва станом на 24.09.2024 р. наявним є дозвіл на виконання будівельних робіт на земельній ділянці кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061, реєстраційний номер дозвільного документу ІV013230706450, назва об`єкту «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 », замовником будівництва є обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний». Дані щодо введення будинку в експлуатацію відсутні.

Станом на час розгляду справи судом об`єкт незавершеного будівництва багатоквартирного житлового будинку зареєстровано в Реєстрі речових прав на нерухоме майно за обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», що учасниками справи не заперечується.

Наявними у матеріалах справи доказами, поданими Позивачем, в сукупності з відзивом обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун», доказами та поясненнями представників Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» та Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний 1», судом встановлено, що з боку обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» та Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний 1» вчиняються перешкоди в реалізації прав інвесторів будівництва багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 , в тому числі - й прав Позивача, передбачених Договорами про сплату пайових внесків.

Не визнаються та заперечуються майнові права Позивача на об`єкти інвестування: квартиру будівельний номер АДРЕСА_1 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061) та квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 загальною проєктною площею 47,55 кв. м. на 9 поверсі 2 секції в незавершеному будівництвом багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061).

Дана справа розглядається в рамках цивільного судочинства. Положеннями процесуального закону, який регулює правила розгляду таких справ, визначено, що розглядаючи цивільні справи суд керується принципом диспозитивності та змагальності, які визначають, що кожна сторона повинна самостійно подавати докази та доводити ті обставини на які посилається, в тому числі, шляхом подання доказів, заявлення клопотань і несе ризик настання наслідків пов`язаних із вчиненням або не вчиненням нею процесуальних дій. Доказування заявлених вимог не може перебирати на себе суд або інша сторона. (ст. ст. 12, 13 та 81 ЦПК України).

Відповідно до ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона, повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд розглядає справу не інакше як за зверненням особи поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст.13 ЦПК України).

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ст. 77 ЦПК України).

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 2 ст.78 ЦПК України).

Відповідно до ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

Частиною 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18 вересня 1991 р. № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність».

На підставі ст. 1 Закону інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект і такими цінностями, окрім інших можуть бути кошти й паї.

Інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій (ч. 1 ст. 2 Закону) і провадитися така діяльність може на основі інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності (ч. 2 ст. 2 Закону) - саме такими є правовідносини між Позивачем та Відповідачами в даному спорі.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів) (ч. 1 ст. 9 Закону). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Таким чином, правовідносини між Позивачем та Відповідачами, окрім нормативно-правових актів, врегульовано договорами, що укладені між ними.

Розділом IV Закону «Про інвестиційну діяльність» Державою Україна гарантовано існування системи норм, що сприяють інвестуванню, надаючи відповідні гарантії та захист суб`єктам інвестиційної діяльності.

Так, частиною 1 ст. 19 Закону визначено, що захистом інвестицій є комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об`єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій.

Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності, а також іноземних інвестицій. Захист інвестицій забезпечується законодавством України, а також міжнародними договорами України. Інвесторам, у тому числі іноземним, забезпечується рівноправний режим, що виключає застосування заходів дискримінаційного характеру, які могли б перешкодити управлінню інвестиціями, їх використанню та ліквідації, а також передбачаються умови і порядок вивозу вкладених цінностей і результатів інвестицій.

Частиною 2 ст. 19 Закону визначено що інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. Такі заходи можуть застосовуватися лише на основі законодавчих актів України з , відшкодуванням інвестору в повному обсязі збитків, заподіяних у зв`язку з припиненням інвестиційної діяльності. Порядок відшкодування збитків інвестору визначається в зазначених актах. Таким чином, незалежно від обставин зміни забудовника та підрядника - чи добросовісних, як про це вказують Відповідачі, чи зловмисних з метою заволодіння інвестиціями Позивача, як про це вказує Позивач - до інвестицій, здійснених Позивачем не можуть бути застосовані заходи, що спричиняють позбавлення Позивача інвестицій.

Проте, слід констатувати, що, в результаті дій обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» по укладенню Договорів про участь у будівництві та передачу функцій замовника для здійснення будівництва на земельній ділянці кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061 площею 0,8525 га за адресою: АДРЕСА_3 ) з обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс «Грін-Таун» та обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний 1» з подальшою реєстрацією в Реєстрі речових прав на нерухоме незавершеного будівництва багатоквартирного житлового будинку, створено ситуацію, за якої інвестиції Позивача у даній справі зазнають наслідків, тотожних до заходів, наслідки яких є забороненими на підставі частиною 2 ст. 19 Закону.

Також, суд зауважує, що, у відповідності до ч. 3 ст. 9 Закону інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції. Таким чином - без дотримання вказаної норми шляхом письмового визначення долі інвестицій Позивача в об`єкті будівництва неможливим є подальше інвестування та фінансування іншими особами, адже така ситуація правової невизначеності може мати наслідком інвестування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами, що заборонено ч. 3 ст. 9 Закону.

Касаційний цивільний суд Верховного Суду (Постанова КЦС ВС від 08 червня 2022 р. у справі № 396/269/18) зауважує, що дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

За загальним правилом, договір як універсальний регулятор приватних відносин, є підставою для встановлення (зміни чи припинення) приватних прав і обов`язків та інших наслідків саме для його сторін.

Тобто, по-перше, регулююча сила договору стосується його сторін.

По-друге, в певних випадках не сторона договору може наділятися правами та обов`язками (наприклад, стаття 636 ЦК України, частина перша статті 816 ЦК України).

По-третє, законодавець в окремих випадках, з урахуванням того, що інші особи (не сторони договору) не можуть ігнорувати існування договору між сторонами, а також фактичне та правове становище, яке є його результатом, передбачає спеціальні правила при «інтервенції» в «чужі» договірні відносини.

Таким чином, обслуговуючі кооперативи «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» та «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний 1», укладаючи Договір участь у будівництві та передачу функцій замовника для здійснення будівництва на земельній ділянці кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061 площею 0,8525 га за адресою: АДРЕСА_3 ) та достеменно знаючи про наявність існуючого будівництва проєктно-дозвільної документації, кількох збудованих поверхів однієї з секцій житлового будинку, пальових полів тощо, зобов`язані були виявити добросовісність та врахувати інвестиції, здійснені Позивачем, існування яких охороняється законом та забезпечити інвестору право володіння, користування і розпорядження об`єктами та результатами інвестицій (ч. 5 ст. 7 Закону).

Згідно із ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

За змістом ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна , до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Відповідно до ч. 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загальноприйнятий момент набуття права власності, визначений ст. 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У постанові № 6-98цс13 від 02 жовтня 2013 р. Верховний Суд України висловив правову позицію про те, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Доводи представників Відповідача та Третьої особи про те, що ОСОБА_1 не внесено частину коштів з огляду на наявність однакових порядкових номерів квитанцій до прибуткових касових ордерів з прибутковими касовими ордерами пайовиків Відповідача 1 - ОСОБА_4 та ОСОБА_5 судом до уваги не беруться з огляду на внесення Позивачем ОСОБА_1 внесків в рахунок інших об`єктів інвестування, ніж внески ОСОБА_4 та ОСОБА_5 .

Доводи представників обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» про те, що обслуговуючим кооперативом «Житловий комплекс «Грін-Таун» умисно організовано прийняття коштів від інвестора-позивача не на банківський рахунок, а у спосіб внесення готівки - з метою уникнення контролюючих заходів з боку фінансового моніторингу, з огляду на предмет спору не має іншого доказового значення, окрім як ще одного підтвердження внесення коштів готівкою, що визнається і Позивачем, і отримувачем таких коштів - ОК «ЖК «Грін-Таун».

Доводи представників обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» про те, що внесені Позивачем 2023 р. суми коштів є меншими, ніж проведена 2025 р. представниками оцінка майбутніх об`єктів нерухомості, права щодо яких заявлено Позивачем та виникнення в зв`язку з цим у Позивача неоподаткованого доходу судом до уваги не беруться поза як жодним чином не впливають на зміст спірних правовідносин та повністю відповідають визначенню інвестиції, в результаті якої створюється прибуток (доход), передбаченому ч. 1 ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Доводи представників обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» про те, що Договори про сплату пайових внесків №2/85 та №2/115 є недійсними та нікчемними в зв`язку із забороною абз. 2 п. З ч. 7 ст. 21 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» залучення від фізичних осіб, у тому числі в управління, коштів з метою інвестування та фінансування будівництва об`єкта нерухомого майна, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт спростовуються змістом п. 1.1 Договорів про сплату пайових внесків № 2/85 та № 2/115.

Також, суд зауважує й на тому, що, станом на час укладення Договору про участь у будівництві та передачу функцій замовника від 03.11.2020 р., на виконання якого укладено Договори про сплату пайових внесків № 2/85 та № 2/115, сторони, крім будівництва, домовилися також і про знесення існуючої будівлі (п. 2.1 Договору про участь у будівництві та передачу функцій замовника від 03.11.2020 р).

Аналізуючи питання обсягу дослідження інших доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пунктом 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 09 грудня 1994 року, серія А, № 303-А, п. 29).

Статтею ст. З Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 березня 2019 р. у справі № 761/20612/15-ц, провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 р. у справі № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18, Верховного Суду від 12 лютого 2020 р. у справі № 638/12414/17, провадження № 61-21546св19.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 р. у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 зазначено, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 93 - 95).

Оскільки судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 в повному обсязі проінвестував будівництво квартир на підставі Договорів про пайову участь у будівництві, відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», він має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результати інвестицій є власністю інвестора. Тобто, оскільки позивач виконав свої зобов`язання за договорами, сплатив кошти у визначеній у договорах сумі, то, в зв`язку цим і згідно з умовами договорів набув майнові права щодо об`єктів нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність відповідних квартир.

Судом встановлено, що будівництво об`єкту не завершене, будинок не введений в експлуатацію, об`єкт незавершеного будівництва зареєстровано за обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний», а тому до завершення будівництва об`єкта нерухомості та введення будинку в експлуатацію, позивачу як інвестору належать майнові права на ці об`єкти - квартиру будівельний номер АДРЕСА_4 загальною проєктною площею 84,22 кв. м. на 5 поверсі 2 секції в незавершеному будівництвом багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061) та квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 загальною проєктною площею 47,55 кв. м. на 9 поверсі 2 секції в незавершеному будівництвом багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061). Аналогічного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09 жовтня 2019 р. у справі №761/28769/13-ц.

Враховуючи те, що Відповідачі не виконують належним чином визначених законодавством та узятих на себе за договорами зобов`язань, а також, враховуючи, що будинок по АДРЕСА_3 не введено в експлуатацію, з урахуванням повної сплати коштів за умовами договорів, суд дійшов висновку, в тому, що права позивача є порушеними, оскільки відповідачі свої зобов`язання щодо забезпечення позивачу доступу до об`єкту будівництва не забезпечують, майнові права Позивача та інвестування заперечують та не визнають, посилаються як на розірвання договору, яким об`єднано зусилля кооперативів в будівництві по АДРЕСА_3 , так і на необхідність обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний» самому відповідати за зобов`язаннями перед Позивачем, без визнання за ним його прав не зважаючи на реєстрацію об`єкта незавершеного будівництва (спорудженого, серед інших і на кошти Позивача) за обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний».

Тобто, Відповідачі в односторонньому порядку не виконують зазначені зобов`язання, що свідчить про порушення майнових прав Позивача на проінвестовані ним об`єкти, які він очікує отримати на умовах укладених Договорів про пайову участь у будівництві.

Оцінивши наявні у справі докази у їх сукупності, суд дійшов висновку, що права позивача підлягають захисту шляхом визнання майнових прав на проінвестовані ним квартири, як об`єкти досліджених судом договорів.

Керуючись ст. ст. 190, 331, 636, 816 ЦК України, Законами України «Про інвестиційну діяльність», «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ст. ст. 12, 13, 81, 247, 259, 263,265,268,273, 280-283 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Житловий комплекс «Грін-Таун», Обслуговуючого кооперативу «Житомир Молодіжний», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Житомир Молодіжний-1» про визнання майнових прав на об`єкти інвестування, задовільнити.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , майнові права на об`єкти інвестування: квартиру будівельний номер АДРЕСА_1 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061);

Квартиру будівельний номер НОМЕР_2 загальною проєктною площею 47,55 кв. м. на 9 поверсі 2 секції в незавершеному будівництвом багатоповерховому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 (земельна ділянка кадастровий номер: 1810136300:03:031:0061).

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 23 квітня 2026 р.

Суддя Богунського районного

суду міста Житомир І.Г. Перекупка