Рішення № 13376912, 28.10.2010, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

          28.10.10                                                                                           Справа№ 4/69

Господарський суд Львівської області в складі судді Гриців В.М. при секретарі Бохонок В.З. з участю представників: позивача Бойковича Т.В., відповідача Самагальської Ю.Я. розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула” до управління майном спільної власності Львівської обласної ради про визнання недійсним договору оренди № 7/08 від 25 січня 2008 року, в порядку застосування правових наслідків недійсності нікчемного правочину визнання чинними умов договору оренди № 279 від 28 жовтня 1996 року з наступними змінами і доповненнями

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула” звернулося з позовом до управління майном спільної власності Львівської обласної ради, з урахуванням уточнень просить суд визнати недійсним договір оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, укладений 25 січня 2008 року між управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради та товариством з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула”; в порядку застосування правових наслідків недійсності нікчемного правочину визнати чинними умови договору оренди № 279 від 28 жовтня 1996 року, викладеного у новій редакції договором від 30 жовтня 1998 року з наступними змінами і доповненнями від 01 квітня 2003 року та від 01 квітня 2005 року.

Позивач вважає, що договір оренди № 7/08 від 25.01.2008р. нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад є недійсним з підстав, передбачених ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України. А саме, оспорюваний договір оренди нотаріально не посвідчений та не зареєстрований, чим порушено вимоги ст. 179 ГК України, ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»та п. 39 Положення про оренду майна спільної власності територіальних громад області, затвердженого рішенням Львівської обласної ради від 20.09.2006р. № 76; Пункт 3.1. Договору, яким визначено істотну умову договору - розмір орендної плати, не відповідає вимогам Методики розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова) затверджена рішенням Львівської обласної ради № 537 від 10.01.2002р. «Про Методику розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова)»з наступними змінами, внесеними рішеннями Львівської обласної ради № 323 від 24.03.2005р. та № 373 від 23.06.2005р. та Типового договору, затвердженого рішенням Львівської обласної ради від 20.09.2006р. № 76 «Про оренду майна спільної власності територіальних громад області»; зміст оспорюваного договору, як правочину, в частині визначення істотних умов договору суперечить вимогам ст.ст. 10, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рішенням Львівської обласної ради № 537 від 10.01.2002р. та № 76 від 20.09.2006р.

За твердженням позивача необхідність переукладення договору оренди зумовлена листом відповідача № 943 від 07.09.2007р., в якому з посиланням на норми ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік»та рішення Львівської обласної ради № 207 від 14.03.2007р. містилося повідомлення про припинення договору та вимога про звільнення займаних приміщень. Тому 24.10.2007р. позивач звернувся із заявою про переукладення договору оренди на приміщення по вул. Чайковського, 17 в м. Львові, площею 66,0 кв. м для використання в якості офісу. Заява подавалася з метою переукладення договору оренди в майбутньому і не містить будь-яких посилань, що умови договору будуть застосовуватися до відносин між сторонами, які виникли до його укладення. Також 24.10.2007р. позивач заповнив та 25.10.2007р. подав відповідачу заяву на проведення оцінки майна, що знаходиться за адресою: вул. Чайковського, 17 в м. Львові, загальною площею 66,0 кв. м. Завдання на проведення оцінки майна, що міститься на звороті заяви, заповнене відповідачем 01.11.2007р. Завданням зазначено оцінку виконати станом на 31.12.2006р., про що позивач дізнався тільки при огляді у суді представленої відповідачем копії заяви. В судовому засіданні позивач також вперше ознайомився зі змістом наказу Управління майном спільної власності № 283-Н від 19.11.2007р. «Про переукладення договору оренди нежитлових приміщень», пунктом 1 якого відповідач в односторонньому порядку, без погодження з позивачем визначив строк дії договору з 01.07.2007р. терміном на 2 роки 11 місяців. Наказ Управління майном спільної власності № 283-Н від 19.11.2007р. «Про переукладення договору оренди нежитлових приміщень», наказ № 279-0 від 20.12.2007р. «Про затвердження звіту оцінки мана», звіт про експертну оцінку додатками до договору не долучалися, з цими документами позивач як на момент укладення договору, так і згодом не був ознайомлений і згоди на укладення договору з 01.01.2007р. не давав. Підписуючи підготовлений відповідачем договір оренди, позивач був впевнений, що договір набуває чинності з моменту його укладення, а саме з 25 січня 2008 року, а зміст та умови договору відповідають вимогам чинного законодавства. Проте, згодом, детально ознайомившись зі змістом договору позивач з'ясував, що договір не відповідає вимогам законодавства і листом № 17-6 від 12.03.2008р. звернувся до відповідача з проханням внести зміни до договору оренди в частині приведення його до вимог чинного законодавства. Листом № 17-6 від 12.03.2008р. зазначено, що у випадку залишення відповідачем звернення без розгляду, позивач вважатиме договір № 7/08 від 25.01.2008р. неукладеним і керуватиметься попереднім договором № 279 від 28.10.1998р. Звернення позивача залишено без розгляду, зміни до оспорюваного договору не були внесені. Вважаючи договір оренди № 7/08 від 25.01.2008р. неукладеним, позивач з січня 2008 року і всі наступні місяці сплачував орендну плату за оренду нежитлових приміщень відповідно до умов договору оренди № 279 від 28.10.1996р. із змінами і доповненнями від 01.04.2003р. та від 01.04.2004р., що стверджується долученими до клопотання від 15.06.2009р. копіями платіжних доручень про оплату орендної плати. Управління майном спільної власності Львівської обласної ради з січня 2008 року приймало від ТзОВ - фірми «Формула»оплату орендної плати відповідно до умов договору № 239 від 28.10.1996р., таку оплату не повертало, донарахування за період з 01.01.2007р. по 01.01.2008р. позивачу не виставляло і до квітня 2009 року будь-яких заперечень щодо оренди нерухомого майна на умовах договору оренди № 239 від 28.10.1996р. не висловлювало, що стверджує обставину про визнання відповідачем недійсності договору оренди № 7/08 від 25.01.2008р. Оспорюваний договір оренди не міг укладатися з терміном дії від 01.01.2007р. ще й тому, що згідно представленого відповідачем Свідоцтва про державну реєстрацію серії А01 № 200152 державна реєстрація Управління майном спільної власності Львівської обласної ради проведена 10.04.2007р. Відповідно до п. 4 ст. 87 Цивільного кодексу України юридична особа вважається створеною з дня її державної реєстрації. Пунктом 4 ст. 91 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільна правоздатність юридичної особи виникає з моменту її створення. Договір оренди між Управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради та ТзОВ - фірма «Формула»не міг укладатися з терміном дії з 01.01.2007р., оскільки станом на 01.01.2007р. Управління майном спільної власності не мало цивільної правоздатності. Оспорюваний договір, істотною умовою якого є термін дії від 01.01.2007р. до 30.11.2009р., суперечить вимогам ст. ст. 87, 91 Цивільного кодексу України.

Законодавство, на підставі якого подано позов, називає ст. ст. 15, 16, 87, 91, 203, 215, 216, 236, 640 Цивільного кодексу України, ст. ст. 179, 184, 207 Господарського кодексу України, ст. 10, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», рішення Львівської обласної ради від 20.09.2006р. № 76 «Про оренду майна спільної власності територіальних громад області», рішення Львівської обласної ради № 537 від 10.01.2002р. «Про Методику розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова)».

Відповідач позов заперечує, вважає такий незаконним і безпідставним з огляду на таке. Рішенням Львівської обласної ради від 23 червня 2006 року № 33 «Про питання забезпечення управління майном спільної власності територіальних громад області»затверджено Положення про управління майном спільної власності Львівської обласної ради, до повноважень якого, зокрема, віднесено функції органу, уповноваженого управляти майном спільної власності територіальних громад області, а також орендодавця нерухомого майна спільної власності, що перебуває на балансі підприємств, установ, організацій незалежно від форм власності. Пунктом 3.1. вказаного рішення встановлено, що управління майном спільної власності Львівської обласної ради є правонаступником орендодавців нерухомого майна, а пунктом 5.4. рішення управління майном спільної власності Львівської обласної ради зобов»язано переукласти усі чинні договори відповідно до чинного законодавства. Така вимога випливає з приписів ст.118 закону України «Про Державний бюджет на 2007 рік», рішення Львівської обласної ради від 14 березня 2007 року № 207 «Про застосування Методики розрахунку орендної плати за нерухоме майно спільної власності територіальних громад області», постанови Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2006 року № 1846. Позивач 24 жовтня 2007 року звернувся до відповідача із заявою переукласти договір оренди приміщень площею 66,0 м.кв., розташованих на вул.Чайковського,17 в м.Львові. Тому відповідач 19 листопада 2007 року видав наказ № 283-Н про переукладення з 01 січня 2007 року в новій редакції договору від 28 жовтня 1996 року № 279 на оренду названого майна терміном на 2 роки 11 місяців. За твердженням відповідача на виконання цього наказу позивач подав заяву щодо проведення оцінки майна, а 07 грудня 2007 року уклав разом із відповідачем договір на проведення оцінки майна. Саме відповідно до проведеної оцінки майна, враховуючи цільове використання орендованих приміщень, на підставі Методики розрахунку використання плати за оренду майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України із змінами від 27 грудня 2006 року № 1846, відповідач провів розрахунок орендної плати, підготував проект договору і передав його на підписання директору ТзОВ «Формула», який його підписав без зауважень. Договір оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, укладений 25 січня 2008 року, містить всі істотні умови, узгоджені сторонами, і такий почав діяти згідно з його умовами. Названий договір відповідає вимогам закону, що ставляться до такого виду договорів. Твердження позивача про необхідність нотаріального посвідчення договору не ґрунтуються на законі – станом на дату підписання цього договору закон вимагав нотаріального посвідчення договорів найму будівлі або її окремої частини у разі їх строку три роки і більше (стаття 793 Цивільного кодексу України). Ініціативи про нотаріальне посвідчення сторони договору оренди № 7/08 при його підписанні не висловлювали. Тому відповідач просить у позові відмовити. Відповідач надав суду копії: рішень Львівської обласної ради, наказів від 19 листопада 2007 року № 283-н, від 20 грудня 2007 року № 279-о, заяви позивача від 24 жовтня 2007 року, звіту та висновку про експертну оцінку.

В судовому засіданні 28 жовтня 2010 року представники сторін викладені позиції підтримали з підстав, зазначених у позовній заяві та в доданих до неї документах.

Розглянув матеріали справи, заслухав пояснення представників сторін, дослідив надані докази суд вважає, що позов слід задовольнити частково з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину визначені ст. 203 Цивільного кодексу України, яка, зокрема, передбачає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Підстави та наслідки недійсності правочинів передбачені, зокрема, ст. ст. 215, 216 Цивільного кодексу України. Так, встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є також правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

В силу статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

За приписами ст.ст. 4-3, 33, 34 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обгрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з матеріалами справи 25 січня 2008 року управління майном спільної власності Львівської обласної ради (орендодавець) і товариство з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула” (орендар) уклали договір оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області. За умовами п.1.1. договору орендодавець на підставі наказу управління від 19 листопада 2007 року № 283-н передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно –нежитлові приміщення загальною площею 66,0 кв.м., розміщене за адресою: м.Львів, вул..Чайковського,17 відповідно до акту приймання-передачі нежитлових приміщень. Вартість об»єкта оренди визначена станом на 31 грудня 2006 року і становить 158320,00 грн. без ПДВ згідно із звітом про незалежну (експертну) оцінку, затверджену наказом управління майном спільної власності обласної ради від 20 грудня 2007 року № 279-о. Як визначено п.2.1., договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами домовленості з усіх його істотних умов і підписання ними тексту договору. Початок перебігу терміну дії договору та настання обов»язку сплати орендарем орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання-передачі майна. Розділом 3 договору визначено орендну плату. А саме, розмір орендної плати за об»єкт оренди визначається відповідно до чинної на момент укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням обласної ради і складає 1979,00 грн. без ПДВ станом за січень 2007 року. Сума ПДВ становить395,80 грн.( п.3.1.). Розмір орендної плати коригується щомісячно на відповідний індекс інфляції. В інших випадках розмір орендної плати переглядається, змінюється у порядку, визначеному чинним законодавством, за згодою сторін або за рішенням суду (п.п.3.2.,3.4.). Строк чинності договору сторони визначили 2 роки і 11 місяців, що від 01 січня 2007 року до 30 листопада 2009 року включно (п.8.1.). Договір оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області підписаний 25 січня 2008 року повноважними представниками сторін, що сторони не заперечують.

До укладення 25 січня 2008 року договору оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, позивач користувався означеними приміщеннями на підставі договору оренди нерухомого майна Львівської обласної ради № 279 від 28 жовтня 1996 року, заміненого договором оренди нерухомого майна Львівської обласної ради № 279 від 30 грудня 1998 року з наступними змінами і доповненнями, внесеними укладеними сторонами договорами від 01 квітня 2003 року та від 01 квітня 2005 року.

Укладенню спірного договору оренди передували:

- лист управління майном спільної власності Львівської обласної ради від 22 листопада 2006 року за № 280 до ТзОВ «Формула», в якому відповідач з посиланням на попереднє його звернення до позивача листом від 03 жовтня 2006 року за № 511, повідомив про необхідність переукладення договору оренди № 279 від 28 жовтня 1996 року в новій редакції, у зв»язку із закінченням терміну його дії; ствердив про припинення з 31 жовтня 2006 року дії договору оренди № 279 від 28 жовтня 1996 року та запропонував позивачу звільнити займані ним приміщення і провести повний розрахунок;

- лист управління майном спільної власності Львівської обласної ради від 27 грудня 2006 року за № 404 до ТзОВ «Формула», в якому відповідач повідомив позивача, що Львівською обласною радою прийнято рішення від 23 червня 2006 року № 33 та від 20 вересня 2006 року № 76, якими встановлено, що єдиним орендодавцем нежитлових приміщень виступає управління майном спільної власності Львівської обласної ради, а тому у зв»язку із невиконанням ТзОВ «Формула»вказаних рішень обласної ради в частині подання документів для переукладення договору оренди приміщень № 279 за адресою: м.Львів, вул..Чайковського,17 відповідач просив позивача розірвати вказаний договір у встановленому порядку;

- заява товариства з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула” від 24 жовтня 2007 року № 10-5, якою товариство звернулось до відповідача з проханням переукласти договір оренди на приміщення по вул..Чайковського,17 площею 66,0 м.кв. для використання в якості офісу;

- заява товариства з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула” від 24 жовтня 2007 року якою товариство звернулось до відповідача з проханням забезпечити проведення оцінки приміщення, що знаходиться за адресою: м.Львів, вул..Чайковського, 17, загальною площею 66,0 м.кв. з метою оренди, а також виконане на зворотній стороні цієї заяви 01 листопада 2007 року завдання на проведення оцінки майна, яким управління майном спільної власності Львівської обласної ради доручило оцінювачу ТзОВ «Периметр»виконати оцінку станом на 31 грудня 2006 року з метою визначення ринкової вартості для укладення договору оренди;

- наказ начальника управління майном спільної власності Львівської обласної ради від 19 листопада 2007 року № 283-н «Про переукладення договору оренди нежитлових приміщень», яким наказано «Переукласти з 01 січня 2007 року в новій редакції договір від 28 жовтня 1996 року № 279 з товариством з обмеженою відповідальністю –фірмою «Формула» на оренду нерухомого майна за адресою: м.Львів, вул..Чайковського, 17 терміном на 2 роки 11 місяців, встановивши цільове використання об»єкта оренди –для розміщення офісних приміщень». Підставою прийняття наказу названо ст.118 закону України «Про державний бюджет України на 2007 рік», п.11 рішення Львівської обласної ради від 29 грудня 2006 року № 187, Положення про оренду майна спільної власності територіальних громад області, затверджене рішенням Львівської обласної ради від 20 вересня 2006 року № 76 та звернення товариства з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула” від 24 жовтня 2007 року № 10-5;

- Звіт про вартість майна: нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 66,0 м.кв., які орендуються ТзОВ фірма «Формула»і розташовані за адресою: вул..Чайковського, 17 м.Львів та висновок про вартість майна, виконані ТзОВ «Периметр». За цим висновком вартість означеного майна визначена 158320,00 грн. без ПДВ, датою оцінки названо 31 грудня 2006 року, а датою завершення складання звіту - 17 грудня 2007 року;

- наказ начальника управління майном спільної власності Львівської обласної ради від 20 грудня 2007 року № 279-о «Про затвердження звіту про оцінку майна», яким затверджено звіт про оцінку нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 66,0 м.кв. за адресою: м.Львів, вул..Чайковського, 17. Наказ прийнято «Керуючись Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» із змінами та доповненнями, Положенням про управління майном спільної власності Львівської обласної ради, затвердженого рішенням Львівської обласної ради від 23.06.2006р. № 33, відповідно до Положення про порядок оцінки майна спільної власності територіальних громад області, затвердженого наказом начальника управління від 14.09.2006р. № 2-о».

Згідно з ст. 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема, вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до вимог ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з врахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог ст. 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За приписами ст.ст. 759, 793 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до вимог ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до вимог ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Відповідно до вимог ст.764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до вимог ст. 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Відповідно до вимог ст.238 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Об'єктом оренди можуть бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до вимог ст.284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до вимог ст.286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Укладений сторонами 25 січня 2008 року договір оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, не відповідає актам цивільного законодавства, які встановлюють вимоги щодо істотних умов договору оренди, зокрема, щодо строку на який укладається договір оренди; оцінки об»єкта оренди, визначення розрахунку орендної плати. Такий висновок суду випливає з наступного.

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, або майна, що перебуває у комунальній власності, та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, а також майна, яке перебуває у комунальній власності, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).

В силу ст.5 Закону орендодавцями, зокрема, є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності.

Статтею 10 Закону визначено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди майна, що перебуває у комунальній власності, затверджують органи місцевого самоврядування. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди.

Статтею 11 Закону визначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

За приписами ст.12 Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до вимог ст.17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Згідно з ст.26 Закону одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди;ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

За приписами ст.27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Як про це зазначено вище, до укладення 25 січня 2008 року договору оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, позивач вже користувався нежитловими приміщеннями третього поверху загальною площею 66,0 м.кв. за адресою: м.Львів, вул..Чайковського, 17 на підставі чинного договору оренди нерухомого майна Львівської обласної ради № 279 від 28 жовтня 1996 року, заміненого договором оренди нерухомого майна Львівської обласної ради № 279 від 30 грудня 1998 року з наступними змінами і доповненнями, внесеними укладеними сторонами договорами від 01 квітня 2003 року та від 01 квітня 2005 року.

Суду не надано доказів припинення чи розірвання договору оренди № 279 та повернення орендованого майна до дати укладення 25 січня 2008 року договору оренди № 7/08 у порядку, встановленому законом і договором.

Отже, до укладення спірного договору оренди № 7/08 від 25 січня 2008 року позивач використовував нерухоме майно –нежитлові приміщення загальною площею 66,0 кв.м., розміщене за адресою: м.Львів, вул..Чайковського,17 на підставі договору оренди № 279 з усіма правовими наслідками, що з цього випливають. Крім того, у листі до відповідача від 24 жовтня 2007 року № 10-5 позивач не пропонував встановити термін договору оренди меншим, ніж п'ять років, як це передбачено статтею 17 закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відтак незаконними є умови договору оренди № 7/08 від 25 січня 2008 року щодо його терміну його дії з 01 січня 2007 року.

Також за приписами ст. 11 закону України "Про оренду державного та комунального майна" укладенню договору оренди передує оцінка об'єкта оренди, яка здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Правові засади здійснення оцінки майна, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів врегульовано Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", статтею 7 якого встановлено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Як передбачено ст. 12 закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Статтею 13 закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" встановлено, що рецензування звіту про оцінку майна, якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», акти ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Рішенням Львівської обласної ради від 23 червня 2006 року № 33 «Про питання забезпечення управління майном спільної власності територіальних громад області»управління адміністративними будинками Львівської обласної ради перейменовано в управління майном спільної власності Львівської обласної ради, якому додатково надано повноваження органу, уповноваженого управляти майном спільної власності територіальних громад області; затверджено Положення про управління майном спільної власності Львівської обласної ради.

Рішенням Львівської обласної ради від 20 вересня 2006 року № 76 «Про оренду майна спільної власності територіальних громад області»затверджено Положення про оренду майна спільної власності територіальних громад та Типовий договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області.

Положення про оренду майна спільної власності територіальних громад, серед іншого, передбачає й такі функції управління майном спільної власності Львівської обласної ради, як здійснювати укладення (переукладення), зміну, розірвання, припинення договорів оренди ( п.11). Як визначено пунктом 18 Положення про оренду майна спільної власності територіальних громад, підставою для укладення договору оренди є прийняті в межах наданих повноважень накази начальника управління майном спільної власності обласної ради (після погодження з постійною галузевою комісією обласної ради та постійною комісією з питань комунального майна та приватизації). При цьому термін погодження галузевими комісіями поданих для укладення договору оренди документів не повинен перевищувати 20 календарних днів з дати отримання документів. У разі, якщо у вказаний термін висновків комісій не отримано, це питання вважається погодженим ( пункти 16,20). Укладенню договору оренди передує незалежна експертна оцінка об»єкта оренди, яка передається в управління майном спільної власності обласної ради для її рецензування, затвердження та визначення розміру орендної плати (пункти 21,22,24). Рецензування звітів про оцінку майна здійснює управління майном спільної власності обласної ради або, при потребі, за письмовим зверненням управління у порядку, визначеному ст.13 закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», суб»єкти оціночної діяльності, які пройшли конкурсний відбір ( п.25). Розмір орендної плати за користування майном визначається згідно з Методикою, затвердженою Львівською обласною радою ( п.31). Типова форма договору оренди також затверджується Львівською обласною радою (п.38).

Національний стандарт № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року N 1440 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі - майно) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Загальні вимоги Національного стандарту № 1 до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна зокрема, є такими:

- звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства; мету проведення оцінки; перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; письмову заяву оцінювача; висновок про вартість майна (п.56);

- звіт про оцінку майна підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання (п.59);

- висновок про вартість майна повинен містити відомості про: замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна; назву об'єкта оцінки та його коротку характеристику; мету і дату оцінки; вид вартості, що визначався; використані методичні підходи; величину вартості, отриману в результаті оцінки. У разі потреби оцінювач має право відобразити у висновку свої припущення та застереження щодо використання результатів оцінки. Висновок підписується оцінювачем (оцінювачами), який безпосередньо проводив оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання (п.60).

В пунктах 62 –67 Національного стандарту № 1 викладені загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна, зокрема, рецензування звіту про оцінку майна здійснюється на вимогу органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (далі - рецензенти). За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. У разі рецензування звіту про оцінку майна оцінювачем, який працює в органі державної влади або органі місцевого самоврядування - суб'єктах оціночної діяльності, вимога щодо надання висновку про вартість майна задовольняється шляхом організаційного забезпечення проведення незалежної оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. У такому разі особи, що вимагають проведення незалежної оцінки майна в процесі рецензування, забезпечують укладення договору на проведення оцінки майна в порядку, визначеному законодавством.

У рецензії повинні зазначатися підстави проведення рецензування; повна назва звіту про оцінку майна, що був об'єктом рецензування, відомості про його виконавців, їх кваліфікацію та висновок про можливість проведення зазначеними особами оцінки майна відповідно до правових вимог провадження професійної оціночної діяльності; строк проведення рецензування і дата підписання рецензії; висновок про обґрунтованість вибору виду вартості та її відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; висновок про зібрані виконавцем звіту про оцінку майна вихідні дані та іншу інформацію (їх повнота, достатність для проведення оцінки майна та розкриття у звіті); висновок про відповідність і правильність застосування під час проведення оцінки методичних підходів, методів та оціночних процедур з урахуванням мети і бази оцінки, обґрунтованість використаних припущень; загальний висновок про достовірність оцінки майна. Рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна.

Оцінка майна: нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 66,0 м.кв., які орендуються ТзОВ фірма «Формула»і розташовані за адресою: вул..Чайковського, 17 м.Львів проведена ТзОВ «Периметр»відповідно до договору № 300-о на проведення оцінки майна, укладеного 07 грудня 2007 року між управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради (замовник), ТзОВ фірма «Формула»(платник) та ТзОВ «Периметр»(виконавець). За цим договором замовник доручив, а виконавець зобов»язався виконати (поновити) роботи з оцінки майна з метою визначення вартості об»єкта оренди: офісних приміщень за адресою м.Львів, вул..Чайковського, 17 площею 66,0 м.кв. Сторони домовились, що результатом оцінки майна є висновок про ринкову вартість майна станом на 31 грудня 2006 року, визначений у звіті про оцінку майна. За пунктом 3.3.2. замовник зобов»язався забезпечити рецензування звіту про оцінку майна та затвердити (погодити) результати оцінки майна або дати вмотивовану відмову у письмовому вигляді щодо неможливості рецензування або затвердження (погодження) звіту в десятиденний термін від дати отримання звіту про оцінку майна.

Звіт про вартість майна: нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 66,0 м.кв. за адресою: м.Львів, вул..Чайковського, 17 затверджений наказом начальника управління майном спільної власності Львівської обласної ради від 20 грудня 2007 року № 279-о «Про затвердження звіту про оцінку майна». Звіт рецензований 20 грудня 2007 року, рецензент оцінювач Банера Віталій Ярославович.

У Звіті про вартість майна: нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 66,0 м.кв. за адресою: м.Львів, вул.Чайковського, 17 зазначено, що метою оцінки є визначення ринкової вартості майна для розрахунку орендної плати; при визначенні оцінки майна оцінювач, зокрема, керувався законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531, Національним стандартом № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року N 1440, Національним стандартом № 2 " Оцінка нерухомого майна", затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2003 року N 1442. Оцінювач заявив, що виконана оцінка дійсна виключно на дату оцінки та для мети, вказаної у звіті. Як вказано у висновку про вартість майна, датою оцінки є 31 грудня 2006 року, а дата складання звіту - 17 грудня 2007 року.

Методика розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова) затверджена рішенням Львівської обласної ради від 10 січня 2002 року № 537 «Про Методику розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова)»з наступними змінами.

Пунктом 3 Методики визначено, що орендна плата за цією Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується в договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди. Експертна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати експертної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з експертної оцінки.

Згідно з пунктом 5 Методики в чинній на час укладення договору оренди редакції, розмір місячної орендної плати за оренду нежитлових приміщень на момент укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати визначається за формулою, якою річна орендна плата, визначена за цією Методикою, ділиться на 12, а добуток множиться на індекс інфляції за період з початку поточного року до моменту укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати і на індекс інфляції за перший місяць оренди.

Також рішенням Львівської обласної ради від 20 вересня 2006 року № 76 «Про оренду майна спільної власності територіальних громад області» установлено, що експертна оцінка майна спільної власності територіальних громад області здійснюється відповідно до положення про порядок оцінки майна, погодженого з постійною комісією з питань комунального майна та приватизації.

Наказом начальника управління майном спільної власності від 14 вересня 2006 року № 2-о затверджено Положення про порядок оцінки майна спільної власності територіальних громад області. Пунктом 24 названого Положення встановлено строки дії звіту про оцінку майна відповідно до мети оцінки, зокрема встановлено, що для визначення розміру орендної плати строк дії звіту про оцінку майна визначено один рік від дати затвердження оцінки.

Таким чином існує розбіжність у визначенні строку чинності експертної оцінки майна, - чи результати експертної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з експертної оцінки, як це встановлено п.3 Методики розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова), затвердженої рішенням Львівської обласної ради від 10 січня 2002 року № 537, чи строки дії звіту про оцінку майна для визначення розміру орендної плати чинні один рік від дати затвердження оцінки і більше, як це передбачено пунктом 24 Положення про порядок оцінки майна спільної власності територіальних громад області, затвердженого наказом начальника управління майном спільної власності від 14 вересня 2006 року № 2-о. З цього приводу суд зазначає наступне.

Конституцією України (ст.19) встановлено обов»язок органів державної влади, органів місцевого самоврядування та їх посадових осіб діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією та законами України.

Виходячи із статусу і наданої законом компетенції Львівської обласної ради та управління майном спільної власності, при визначенні строку експертної оцінки суд застосовує п.3 Методики розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова), затвердженої рішенням Львівської обласної ради від 10 січня 2002 року № 537

Як визначено пунктом 3.1. спірного договору, розмір орендної плати за об»єкт оренди визначається відповідно до чинної на момент укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням обласної ради і складає 1979,00 грн. без ПДВ за січень 2007 року. Сума ПДВ становить395,80 грн.

В розрахунку плати за січень 2007 року визначена орендна плата за січень 2007 року , яка становить 1979,00 грн. без ПДВ. Сума ПДВ –395,80 грн. Для розрахунку розміру річної та місячної орендної плати використано оцінку вартості орендованого майна станом на 31 грудня 2006 року, визначену оцінювачем у Звіті про вартість майна: нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 66,0 м.кв. за адресою: м.Львів, вул.Чайковського, 17.

Виходячи з викладеного суд констатує, що оцінка об'єкта оренди нежитлових приміщень третього поверху загальною площею 66,0 м.кв. за адресою: м.Львів, вул..Чайковського, 17 визначена у Звіті про вартість майна за рік до дати укладення спірного договору оренди і в силу п. 3 Методики розрахунку орендної плати за оренду нежитлових приміщень об'єктів обласної комунальної власності, розташованих на території Львівської області (крім м. Львова) затвердженої рішенням Львівської обласної ради від 10 січня 2002 року № 537 результати цієї експертної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, оскільки інший термін не передбачено у звіті з експертної оцінки.

Відтак такі істотні умови договору оренди № 7/08 від 25 січня 2008 року, як об'єкт оренди (вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата, що викладені в пунктах 1.1., 3.1., 3.2., не відповідають закону.

З урахуванням викладеного договір оренди № 7/08 від 25 січня 2008 року щодо визначення його істотних умов ( строку, об»єкта оренди, орендної плати) не відповідає вимогам закону, чинного на дату його укладення, у зв»язку з чим підлягає визнанню недійсним.

Положенням про управління майном спільної власності Львівської обласної ради, затвердженим рішенням № 33 від 23 червня 2006 року, управління майном спільної власності Львівської обласної ради є правонаступником відділу з питань майна комунальної власності облдержадміністрації в частині повноважень щодо управління майном, затверджено Положення про управління майном спільної власності Львівської обласної ради. Викладене спростовує твердження позивача про відсутність у відповідача цивільної правоздатності станом на 01 січня 2007 року.

Щодо позовної вимоги - в порядку застосування правових наслідків недійсності нікчемного правочину визнати чинними умови договору оренди № 279 від 28 жовтня 1996 року, викладеного у новій редакції договором від 30 жовтня 1998 року з наступними змінами і доповненнями від 01 квітня 2003 року та від 01 квітня 2005 року).

Твердження відповідача про нікчемність договору оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області від 25 січня 2008 року спростовано викладеними вище приписами закону та фактичними обставинами справи – чинний на дату укладення договору закон не вимагав нотаріального посвідчення договорів оренди, що укладаються на строк менший, ніж три роки.

Відтак законні підстави для застосування правових наслідків недійсності нікчемного правочину відсутні.

Керуючись ст.ст. 4, 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7, 32, 43, 44, 49, 82, 82-1, 83, 84, 85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково. Визнати недійсним договір оренди № 7/08 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, укладений 25 січня 2008 року між управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради та товариством з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула”.

Стягнути з управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради (м. Львів, вул. Винниченка, 18; ідентифікаційний код 2525072) на користь товариства з обмеженою відповідальністю –фірма „Формула” (м. Львів, вул. Чайковського, 17; ідентифікаційний код 13799743) судові витрати: 85,00 грн. державного мита, 157,75 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В решті позову відмовити.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

          Суддя                                                                                           Гриців В.М.