Рішення № 13304822, 27.12.2010, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"27" грудня 2010 р.Справа № 16/15/1086 За позовом Комунального підприємства „Славутське житлово-комунальне об'єднання”, м. Славута

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С”, с. Крупець Славутського району Хмельницької області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні первісного позивача –Виконавчого комітету Славутської міської ради, м. Славута.

про стягнення 48395,75 грн. заборгованості по орендній платі згідно договору оренди №28 від 02.06.2008 р.

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С”, с.Крупець Славутського району Хмельницької області

до Комунального підприємства „Славутське житлове-комунальне об'єднання”, м. Славута

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача –Приватного підприємства „Південь”, м. Славута

про стягнення заборгованості 47 418,86 грн., в тому числі 43436,40 грн. основного боргу, 2997,11 грн. інфляційних витрат та 985,35 грн. 3% річних за проведення ТОВ „Крупець-Будінвест-С” капітального ремонту орендованого приміщення за договором №28 від 02.06.2008р.

Суддя В. В. Магера

Представники сторін:

від позивача за первісним позовом: Коляда О.М.- за довіреністю №1 від 14.01.2009 р.;

від відповідача за первісним позовом: Редик В.М. –за довіреністю від 17.08.2009 р.;

від третьої особи за первісним позовом: Бухтійчук Ю.М. –представник за довіреністю;

від третьої особи за зустрічним позовом: не з`явився;

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення згідно ст.85 ГПК України.

Суть спору: Позивач звернувся з позовом, з врахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 16.02.2010 p., про стягнення з відповідача 48395,75 грн. заборгованості по орендній платі згідно договору оренди №28 від 02.06.2008 р.

У поданому суду зустрічному позові первісний відповідач (позивач за зустрічним позовом) із врахуванням уточнення зустрічних позовних вимог, які прийняті судом, просить стягнути з відповідача 47 418,86 грн., в тому числі 43436,40 грн. основного боргу, 2 997,11 грн. інфляційних витрат та 985,35 грн. 3% річних, як заборгованість за проведення ТОВ „Крупець-Будінвест-С” капітального ремонту орендованого приміщення за договором № 28 від 02.06.2008р.

Представник первісного позивача наполягав на задоволенні позовних вимог.

Представник первісного відповідача у поданому суду письмовому поясненні по суті поданої зустрічної позовної заяви повідомив наступне: згідно ч.1 ст.767 ЦК України „наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню”. Відповідно до п.1.2. Договору №28 призначенням Об'єкта оренди є використання нежитлової будівлі котельні „під цех для виготовлення медичних перев'язочних матеріалів”. На момент складання Акту приймання-передачі Об'єкта оренди (надалі Акт) приміщення котельні не відповідало нормам виробництва медичних матеріалів та більшу частину зазначеного приміщення займали не демонтовані на той час старі опалювальні котли. Отже Орендодавець, всупереч ч.1 ст.767 ЦК України передав в оренду непридатне для використання за призначенням приміщення.

Згідно ч.3 ст.776 ЦК України „якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту”.

На момент укладання договору №28 та акту, а саме 02.06.2008р. Орендодавець та Орендар обумовили наступне: після демонтажу старих опалювальних котлів, Орендар з дозволу Орендодавця здійснить капітальний ремонт орендованого приміщення для подальшого його використання за призначенням, оскільки на момент передачі приміщення його використання було неможливим.

Цю домовленість було зазначено при укладанні Договору №28 оренди приміщення котельні. Так, відповідно до п. 6.2. Договору № 28 „Орендар має право обладнати Об'єкт оренди за власні кошти, з дозволу Орендодавця вносити зміни до Об'єкта оренди, проводи його реконструкцію, технічне переобладнання, що зумовлює підвищенню його вартості”, а Орендодавець, в свою чергу, відповідно до п. 7.3. Договору № 28 „зобов'язується відшкодувати Орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень Об'єкта оренди за наявності дозволу Орендодавця на такі поліпшення”.

В силу ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Відповідно до ст.202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть „бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов'язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами.

Первісним відповідачем подано письмове пояснення директора ТОВ „Крупець-Будінвест-С”, в якому останній повідомив суду наступне: 02.06.2008 р. між КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання” (надалі-орендодавець), в особі начальника Яцюка В.В., з одного боку, та ТОВ „Крупець-Будінвест-С”, в особі директора Скубенич М.Д. (надалі - Орендар), з іншого боку було укладено Договір №28 оренди приміщення, що належить до комунальної власності.

02.06.2008 р. підписано Акт приймання-передачі об'єкта оренди (надалі -Акт), а саме нежитлової будівлі котельні загальною площею 569,5 кв.м., яка розташована за адресою: вул. Ізяславська,19а, м.Славута, Хмельницька обл. На час складання Акту орендоване приміщення не відповідало цільовому призначенню оренди, а саме використанню „під цех для виготовлення медичних перев'язочних матеріалів”. В приміщенні знаходилися старі неробочі опалювальні котли, які займали практично всю площу приміщення. На час складання Договору №28 та Акту Орендодавець, в особі начальника Яцюка В. В., зобов'язався звільнити приміщення від зазначених котлів. Проте цього не зробив і ТОВ „Крупець-Будінвест-С”, як Орендар, не могло використовувати об'єкт оренди відповідно до умов договору та цільового призначення. На мої неодноразові звернення до начальника КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання” Яцюка В. В. прибрати котли з приміщення котельні він відповідав тільки обіцянками це зробити.

Лише у вересні 2008 р. Орендодавець розпочав роботи по демонтажу котлів, які закінчилися в грудні 2008 р. Під час вказаних робіт Орендар клопотав щодо непроведення демонтажу електропроводки і водопровідних труби, щоб це не погіршило якість об'єкту оренди. Проте всупереч вимогам Орендаря електропроводку і водопровідні труби було демонтовано, а при демонтажі котлів пошкоджено скло на вікнах, а також пошкоджено дах. В результаті демонтажу котлів в приміщенні залишилося значна кількість будівельного сміття, яке Орендодавець не вивіз. Все це вимагало проведення капітального ремонту приміщення для підготовки його до використання за цільовим призначенням.

З цією метою Орендар звернувся до виконавчого комітету Славутської міської ради Хмельницької області щодо надання йому, як Орендарю, дозволу на проведення капітального ремонту будівлі котельні по вул. Ізяславській, 19-а, на що отримала рішення від 29.12.2008 р. №631 про надання такого дозволу. Також була узгоджена ціна капітального ремонту будівлі котельні - 337 024,8 грн.

Після отримання рішення про надання дозволу на проведення капітального ремонту Орендар та Замовник, 15.01.2009 р. уклали Договір підряду з ПП „Південь”, в особі директора Сорочинського В.Ф. (надалі -Підрядник) на проведення робіт по ремонту приміщення орендованої мною котельні.

Зі слів первісного відповідача, найперше, що зобов’язувався виконати Підрядник - це вивезти будівельне сміття з приміщення від демонтажу котлів, що склало в об'ємі близько 145 тон, після чого здійснили інші роботи зазначені в Акті приймання виконаних підрядних робіт на загальну суму 43 436,40 грн.

Після виконання першої частини ремонтних робіт і підписання між Замовником та Підрядником Акту приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2009 року, перший надав локальний кошторис на підпис до виконавчого комітету Славутської міської ради Хмельницької області, а також до КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання”. Проте, як стверджує первісний відповідач, вказаний акт приймання виконаних робіт йому підписувати відмовилися нічим не аргументуючи, після чого він звернувся до міського Голови м. Славути із листом про зарахування вартості виконаних ремонтних робіт котельні в рахунок орендної плати за це приміщення, що передбачено як нормами цивільного законодавства так і Договором №28. Однак, зі слів первісного відповідача на вказаний лист відповіді він не отримав і зарахування не здійснив. Тому, відповідач був змушений розірвати Договір №28 оренди приміщення котельні.

Представник позивача за первісним позовом у письмовому запереченні від 08.06.10 р. на заяву відповідача за первісним позовом про уточнення зустрічних позовних вимог, в якій повідомив суду наступне:

Відповідно до п.6.2. укладеного між сторонами договору оренди №28 від 2 червня 2008 року, орендар має право обладнати об'єкт оренди з дозволу орендодавця, проте зі слів первісного позивача, жодного дозволу він не надавав. Більше того, орендар ніколи не звертався за таким дозволом до Славутського ЖКО.

На виконання Закону України „Про планування і забудову територій” орендар звернувся до виконавчого комітету Славутської міської ради, як до органу владних повноважень, для отримання дозволу на проведення капітального ремонту орендованого приміщення, про що було винесено рішення №631 від 29.12.2008 р.

Проте, зі слів первісного позивача, процедуру отримання дозволу належним чином, не продовжив, а затвердження кошторису на проведення капітального ремонту орендованого приміщення від ВК Славутської міської ради не отримав. Посилання на заяву з резолюцією міського голови, яка адресована першому заступнику і містить текст: „Сабінський Е.М. Прошу розглянути” не обґрунтовує той факт, що орендарем таким чином отримано дозвіл на зарахування виконаних робіт в рахунок орендної плати.

Вказує, що капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій і обладнання будівель, в зв'язку із їх фізичною зношеністю та руйнуванням. За твердженням первісного позивача, орендарем не здійснено будь-яких робіт, які можна було б назвати капітальним ремонтом, виконано лише мурування стін окремими місцями у невеликих розмірах.

Вищевказане, на думку КП „Славутське ЖКО”, підтверджується також актом обстеження компетентних представників виконкому Славутської міської ради.

Крім того, орендар, стверджуючи, що ним проведено капітальний ремонт орендованого приміщення, посилається на основний документ - Акт приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2009 року, за яким підрядні роботи виконало приватне підприємство „Південь”, а прийняло - ТОВ „Крупець-Будінвест-С”, але для зарахування виконаних будь-яких поліпшень орендованого приміщення, роботи повинен був прийняти чи погодити орендодавець.

Заперечуючи твердження позивача про те, що 07.09.2009 р. під час складення акту повернення об'єкту оренди у зв'язку із розірванням договору № 28 від 02.06.2008 р., орендар вимагав скласти ще й акт про факт виконаних робіт, слід зазначити, що орендар лише вказав на вивезення сміття, та пояснив причину відсутності дверей, інших засобів і обладнання, які передавалися разом з приміщенням, тобто про проведені роботи не говорилося, оскільки вони фактично не здійснювалися.

Позивач за зустрічним позовом вказує на те, що орендодавець передав йому в оренду непридатне для використання за призначенням приміщення, проте, відповідно до п.3 ст. 767 наймач (орендар) зобов'язаний у присутності орендаря перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передавання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. Орендар брав в оренду приміщення котельні, про це був належним чином повідомлений, про що підписав акт приймання-передачі приміщення при укладенні договору.

В актах від 04.03.2008 р., 11.07.2008 р., 16.07.2008 р., 16.07.2008 р. зазначено повний перелік обладнання та основних засобів, які було демонтовано в орендованому приміщенні. По переліку відсутня електропроводка і водопровідні труби. Однак, орендар у своєму поясненні стверджує, що їх було демонтовано орендодавцем, дане твердження не відповідає дійсності, оскільки вказане обладнання було демонтовано в зв'язку із недотриманням орендарем обов'язку, відповідно до п.5.3. Договору щодо забезпечення збереження об'єкта оренди.

Таким чином, на думку первісного позивача, орендар безпідставно вимагає стягнути на його користь суми проведеного капітального ремонту в орендованому приміщенні.

3-я особа - виконавчий комітет Славутської міської ради в письмових поясненнях від 16.03.2010р. та її представник в судовому засіданні вказали, що доводи ТОВ “Крупець-Будінвест-С”, не відповідають дійсності та спростовуються наступним.

Договором оренди № 28 від 02.06.2008 р., не передбачено обов'язку орендодавця демонтувати будь-яке обладнання, розміщене в орендованій споруді, тому вважаємо не обґрунтованим твердження представника ТОВ “Крупець-Будінвест-С” про “невідповідність об'єкта оренди нормам виробництва медичних матеріалів” з вини орендодавця.

Згідно з п. 2.1. розділу 2 вищевказаного Договору, орендар набуває права користування об'єктом оренди у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання акту приймання-передачі об'єкту оренди, який є невід'ємною частиною договору.

Підписуючи акт приймання-передачі об'єкту оренди, ТОВ “Крупець-Будінвест-С”, на думку третьої особи, тим самим підтвердило відсутність будь-яких претензій до технічного стану будівлі та набуло право користування нею і тому саме з моменту підписання вищевказаного акту, нараховується орендна плата.

Крім того, в порядку, визначеному ч.4 ст.181 Господарського кодексу України, заперечень щодо окремих умов Договору оренди від ТОВ “Крупець-Будінвест-С” не надходило.

Відповідно до п. 6.2 розділу 6 Договору оренди № 28 від 02.06. 2008 р., Орендодавець має право проводити реконструкцію та інші роботи, що призведуть до підвищення вартості лише з дозволу Орендодавця.

Згідно з п.7.3. розділу 7 цього Договору, ч.3 ст.778 ЦК України, орендар має право на відшкодування вартості невід'ємних поліпшень приміщення лише за умови попереднього погодження його здійснення з Орендодавцем.

Орендодавцем приміщення по вул. Ізяславська,19а в м. Славута, відповідно до вищевказаного Договору, виступає КП “Славутське ЖКО”, а не виконавчий комітет Славутської міської ради.

Таким чином, зі слів третьої особи, перед початком робіт з реконструкції приміщення, ТОВ “Крупець-Будінвест-С” потрібно було отримати погодження КП “Славутське ЖКО”, чого не було виконано.

На думку третьої особи, саме ТОВ “Крупець-Будінвест-С” допущено порушення пунктів 5.2., 6.2, Договору оренди: створено заборгованість по орендній платі, розпочато реконструкцію орендованого приміщення без дозволу Орендодавця.

Як стверджує третя особа, приймаючи рішення № 631 від 08.10.2008 р., яким надано дозвіл ТОВ “Крупець-Будінвест-С” на проведення капітального ремонту орендованого приміщення, виконавчий комітет Славутської міської ради діяв не як орендодавець, а як орган владних повноважень відповідно до Закону України “Про планування і забудову територій”.

Щодо повноважень виконавчого комітету управляти майном, що належить до комунальної власності територіальної громади, визначених п.1 ч.1 ст.29 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, то дане право було реалізовано ним шляхом прийняття рішення від 14.02.2008 р. № 64 “Про передачу в оренду будівлі котельні на конкурентних засадах” та відповідно до ч.2 ст.761 ЦК України, уповноваження КП Славутське ЖКО на укладення вищевказаного договору.

Не відповідає дійсності, на думку третьої особи, також і твердження представника ТОВ “Крупець-Будінвест-С” про відсутність перешкод для зарахування грошових зобов'язань між сторонами по даній справі, оскільки КП “Славутське ЖКО” не має будь-яких зобов'язань перед відповідачем, оскільки ТОВ “Крупець-Будінвест-С” не виконало зазначені роботи.

Відповідно до довідки Управління капітального будівництва, спростовано твердження ТОВ “Крупець-Будінвест-С” про виконання ремонтних робіт в орендованому приміщенні у вказаному ним обсязі, а із переліку вказаних робіт фактично виконано лише заробляння пройомів в цегляних стінах об'ємом 0,9 м3, а не 8 м3.

Крім того, зі слів виконавчого комітету Славутської міської ради, відповідність ремонтних робіт з реконструкції капітальної будівлі державним будівельним стандартам, нормам та правилам, а також можливість подальшої безпечної експлуатації будівлі, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України № 923 від 08.10.2008 р. “Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів”, підтверджується шляхом прийняття будівлі в експлуатацію.

Однак, ТОВ “Крупець-Будінвест-С” фактично ніяких робіт не виконувало.

Звідси, третя особа вважає, що ТОВ “Крупець-Будінвест-С” не надав суду належних доказів на підтвердження своїх позовних вимог, а саме не подав акт про прийняття об'єкта в експлуатацію після проведеного капітального ремонту, документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунків за виконані роботи та придбані матеріали та відповідного дозволу КП “Славутське ЖКО” як Орендодавця про погодження проведених робіт в орендованому приміщенні.

Тому, посилаючись на викладені у письмовому поясненні доводи, виконавчий комітет Славутської міської ради просить суд відмовити первісному позивачу в задоволенні заявлених вимог.

3-я особа –ПП „Південь” в поясненнях від 26.04.2010 р. зазначила, що проводило роботи по капітальному ремонту колишньої котельні за договором підряду з ТОВ “Крупець-Будінвест-С” в 2008-2009р.

          Оскільки при вирішенні спору виникла необхідність з’ясування обставин, що мають значення для справи і потребують спеціальних знань, ухвалою від 13.07.2010р. по справі №16/15/1086 було призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (03680, м. Київ-680, вул. Смоленська,6.). Провадження у даній справі було зупинено згідно ст. 79 ГПК України до одержання висновків судової експертизи.

На адресу суду Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз за вих.№5779/10-15 було повернуто матеріали господарської справи №16/15/1086 без виконання у зв’язку із неоплатою відповідачем –ТОВ „Крупець-Будінвест-С” вартості експертизи.

Ухвалою від 01.12.2010р. провадження у справі було поновлено, призначено засідання із викликом представників сторін.

На вимогу суду ТОВ „Крупець-Будінвест-С” надало письмове пояснення від 16.12.2010р., згідно якого вказав, що попередню оплату експертного дослідження не було проведено через відсутність коштів на рахунку та важке матеріальне становище підприємства.

Розглядом матеріалів справи встановлено наступне:

Комунальне підприємство „Славутське житлово-комунальне об'єднання”, м. Славута як суб’єкт підприємницької діяльності юридична особа зареєстроване виконкомом Славутської міської ради 31.07.2006р., про що видано свідоцтво про державну реєстрацію №690226 серія А00, значиться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб тат фізичних осіб підприємців згідно довідки управління статистики в Славутському районі №300134 від 17.02.2009р.

Товариство з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С” с. Крупець Славутського району як юридична особа зареєстрована Славутською райдержадміністрацією 17.05.2007р., про що видано свідоцтво про державну реєстрацію №539618 серія А00, значиться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців згідно довідки головного управління статистики в Хмельницькій області №319 від 18.05.2007р.

14.02.2008р. виконавчим комітетом Славутської міської ради було прийнято рішення за №64 (із змінами, внесеними рішенням виконкому Славутської міської ради від 19.06.2008р. №246), згідно якого було вирішено надати в оренду на конкурентних засадах ТОВ „Крупець-Будінвест-С” в особі директора Скубенич М.Д. нежитлову будівлю котельні загальною площею 569,5 кв.м. по вул. Ізяславській,19а (балансоутримувач КП „Славутське ЖКО”) терміном на три роки. Зобов’язано Орендаря та балансоутримувача комунального майна заключити договір оренди та провести передачу рухомого майна згідно акта приймання-передачі. (п.п. 1,3 рішення).

02.06.2008р. між КП „Славутське житлово-комунальне об`єднання” (орендодавець) та ТОВ „Крупець-Будінвест-С” (орендар) було укладено договір №28 оренди приміщення, що належить до комунальної власності.

За умовами договору, орендодавець передає орендарю відповідно до рішення виконавчого комітету Славутської міської ради від 14.02.2008р. №64 „Про передачу в оренду будівлі котельні на конкурентних засадах” в оренду нежитлове приміщення комунальної власності міста в порядку та на умовах, передбачених даним договором. (п.1.1 договору).

Відповідно до п.1.2 договору передбачено, що передача об'єкта оренди проводиться шляхом підписання орендодавцем та орендарем акту приймання-передачі нежитлової будівлі котельні загальною площею 569,5кв.м по вул. Ізяславській,19а під цех для виготовлення медичних перев'язочних матеріалів з 02.06.2008р. по 01.03.2011р.

Згідно п.3.1 договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням сесії міської ради №15 від 25.06.2002р. та №20 від 24.12.2002р. та становить 2 483,33грн. без ПДВ. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку визначеному чинним законодавством і становить за перший місяць оренди в сумі 496,67 грн.

Пунктом 3.3 договору визначено, що орендна плата перераховується до 28 числа кожного місяця на банківські реквізити орендодавця. Орендар зобов'язався своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (п.5.3 договору).

Відповідно до п.п. 6.1,6.2 договору, орендар вправі використовувати об’єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору. Обладнати об’єкт оренди на власні кошти, з дозволу орендодавця вносити зміни до об’єкта оренди, проводити його реконструкцію, технічне обладнання, що зумовлює підвищення його вартості.

Вказаним договором передбачено, що орендодавець зобов’язується передати орендарю в оренду об’єкт оренди згідно із цим договором протягом 10 діб з моменту укладання договору. Не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватись об’єктом оренди на умовах цього договору. Відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім відокремлених поліпшень об’єкта оренди за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення (п.п. 7.1-7.3 договору).

Пунктами 10.1.,10.2 договору передбачено, що даний договір діє з 02.06.2008р. по 01.03.2011р. Умови цього договору зберігають силу протягом усього терміну дії договору, в тому числі у випадках, коли після його укладання законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов’язань орендаря щодо орендної плати –до виконання зобов’язань.

На виконання умов договору позивач передав, а відповідач прийняв об’єкт оренди, що підтверджується актом приймання-передачі від 02.06.2008р., який підписано представниками сторін, скріплено печатками.

Відповідач свої зобов’язання за договором в частині сплати орендної плати належним чином не виконав, внаслідок чого виникла заборгованість по орендній платі за період з червня 2008 р. по серпень 2009р. в розмірі 48395,75 грн. відповідно до виставлених позивачем рахунків на оплату №47 від 15.07.2008р. на суму 3003,84 грн., №52 від 13.08.2008р. на суму 2888,69 грн., №57 від 10.09.2008р. на суму 2985,83 грн., №62 від 15.10.2008р. на суму 2932,08 грн., №68 від 17.11.2008р. на суму 3156,58 грн., №82 від 10.12.2008р. на суму 3116,04 грн., №5 від 14.01.2009р. на суму 3181,48 грн., №19 від 12.02.2009р. на суму 3273,73 грн., №34 від 11.03.2009р. на суму 3322,83 грн., №48 від 10.04.2009р. на суму 3369,35 грн., №53 від 13.05.2009р. на суму 3399,67 грн., №60 від 10.06.2009р. на суму 3416,67 грн., №20 від 09.07.2009р. на суму 3454,26 грн., №461 від 15.08.2009р. на суму 3450,80 грн., №20 від 11.09.2009р. на суму 3443,90 грн.

23.12.2008р. ТОВ „Крупець-Будінвест-С” звернувся до міського голови м. Славути із листом за вих.№39 надати дозвіл на проведення ремонту будівлі котельні по вул. Ізяславській,19а, а також про зарахування вартості ремонтних робіт в рахунок орендної плати.

          29.12.2008р. рішенням виконкому Славутської міської ради №631 було вирішено надати дозвіл ТОВ „Крупець-Будінвест-С” на проведення капітального ремонту будівлі котельні по вул. Ізяславській,19а на суму 337024,80 грн. згідно кошторису.

          15.01.2009р. між ТОВ „Крупець-Будінвест-С” (замовник) та ПП „Південь” (підрядник) було укладено договір підряду б/н, відповідно до якого підрядник зобов’язувався в порядку та на умовах, визначених в цьому договорі, на свій ризик виконати за завданням замовника, із використанням своїх матеріалів та матеріалів замовника, а замовник зобов’язується прийняти та оплатити виконанні роботи по ремонту приміщення котельні по вул. Ізяславській,19а, м. Славута. (п.1.1 договору.).

          Між замовником та підрядником було підписано акт приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2009р. в сумі 43436,40 грн.

ТОВ „Крупець-Будінвест-С” 07.09.2009р. (вх.№595) звернувся до орендодавця із заявою про розірвання договору оренди з 01.05.2009 р.

Листом від 07.09.2009 р. орендодавець повідомив орендаря (ТОВ „Крупець-Будінвест-С”) про розірвання договору оренди від 02.06.2008 р. №28 з 07.09.2009 р. за взаємною згодою сторін.

          21.05.2009р. ТОВ „Крупець-Будінвест-С” звернувся до міського голови із листом, згідно якого просив зарахувати виконані роботи по ремонту котельні в рахунок орендної плати за дане приміщення.

          Оскільки заборгованість по орендній платі в сумі 48395,75 грн. ТОВ „Крупець-Будінвест-С” не була погашена, позивач –КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання” звернувся із позовом, згідно якого просив стягнути вказану суму боргу із відповідача.

Натомість, відповідач - ТОВ „Крупець-Будінвест-С” звернувся із зустрічним позовом, згідно якого просить суд стягнути з КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання” заборгованість за проведення ТОВ „Крупець-Будінвест-С” капітального ремонту орендованого приміщення за договором №28 від 02.06.2008р. в сумі 47 418,86 грн., в тому числі 43436,40 грн. основного боргу, 2997,11 грн. інфляційних витрат та 985,35 грн. 3% річних.

Аналізуючи наявні в матеріалах справи докази, оцінюючи подані сторонами письмові докази, доводи та заперечення, судом до уваги приймається наступне:

При прийнятті рішення суд керується нормами Господарського кодексу України, оскільки правовідносини, які виникли між сторонами на підставі договору оренди приміщення, що належить до комунальної власності №28 від 02.06.2008р., за своїм характером є господарськими, виходячи зі змісту ст.ст. 173, 174 ГК України, як такі, що виникли з господарського договору, і відповідно до ст. 1 Господарського кодексу України є предметом його регулювання.

У відповідності із п.1 та 6 ст. 283 Господарського процесуального кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 286 Господарського кодексу України передбачено, що орендна плата –це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Згідно пунктів 1 та 7 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Відповідно до ст.2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно статей 18 і 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному об’ємі незалежно від наслідків господарського діяльності.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач за первісним позовом - ТОВ „Крупець-Будінвест-С” на виконання вимог договору оренди №28 від 02.06.2008р. та за актом приймання-передачі від 02.06.2008р. прийняв в оренду нежитлову будівлю котельні загальною площею 569,50 кв.м. по вул. Ізяславській,19а.

Проте, на виконання п. 5.2 договору оренди, орендна плата в розмірі 48395,75 грн. за період з червня 2008 р. по серпень 2009р. відповідачем не сплачувалась, що підтверджується наявними в матеріалах справи рахунками на оплату №47 від 15.07.2008р., №52 від 13.08.2008р., №57 від 10.09.2008р., №62 від 15.10.2008р., №68 від 17.11.2008р., №82 від 10.12.2008р., №5 від 14.01.2009р., №19 від 12.02.2009р., №34 від 11.03.2009р., №48 від 10.04.2009р., №53 від 13.05.2009р., №60 від 10.06.2009р., №20 від 09.07.2009р., №461 від 15.08.2009р., №20 від 11.09.2009р., уточненим розрахунком заборгованості.

Натомість, доказів на спростування заявленої до стягнення заборгованості, відповідачем не подано, доводи позивача не спростовано.

У зв’язку з викладеним, суд вважає заявлені позивачем вимоги про стягнення 48395,75 грн. заборгованості по сплаті орендної плати обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо зустрічного позову про стягнення з КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання” заборгованість за проведення ТОВ „Крупець-Будінвест-С” капітального ремонту орендованого приміщення за договором №28 від 02.06.2008р. в сумі 47 418,86 грн., в тому числі 43436,40 грн. основного боргу, 2997,11 грн. інфляційних витрат та 985,35 грн. 3% річних, судом до уваги приймається наступне:

                    Відповідно до ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

                    Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

                    Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

                    За змістом п. 3,4 ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

                    При цьому поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі. В той час як капітальним ремонтом вважається комплекс робіт, при якому змінюються або відновлюються основні частини, деталі або механізми речі (а не окремі їх частини), у зв'язку з їх фактичною зношеністю та руйнуванням. Саме проведення суттєвих змін поліпшення відрізняється від ремонту, при проведенні якого відбувається не заміна майна, а відновлення його стану, корисних властивостей.

          Із поданих доказів вбачається, що на підтвердження вартості ремонту приміщення відповідачем подано укладений між ТОВ „Крупець-Будінвест-С” та ПП „Південь” 15.01.2009р. договір підряду, акт приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2009р. в сумі 43436,40 грн.

Натомість, доказів, які б підтверджували, що такі підрядні роботи погоджені з орендодавцем (КП „Славутське ЖКО”, м. Славута), або останній взяв на себе зобов’язання по оплаті вказаних робіт, суду не подано. Будь-яких актів про прийняття робіт та про оплату їх вартості, а також про прийняття робіт орендарем, суду також не подано.

                    Вимоги готовності об’єкта до експлуатації, а також проведених капітальних робіт передбачено „Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів”, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.2008р. №923 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 20.05.2009р. №534), згідно якого (п.3 Порядку) передбачає оформлення акту готовності об'єкта до експлуатації, підписаного генпроектувальною та генпідрядною організаціями, субпідрядними організаціями, що здійснювали будівництво, замовником, страховою компанією (у разі, коли об'єкт застрахований) за формою згідно з додатком 3.

Підпунктом 2.2 Наказу Фонду державного майна України від 27.02.2004р. №377 „Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації” передбачено, що підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;

- письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником;

- акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат враховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Судом в даному випадку враховується, що позивачем за зустрічним позовом - ТОВ „Крупець-Будінвест-С” в порядку ст. 33 ГПУ України не подано доказів на підтвердження того, на проведення яких саме робіт звертався орендар, на які види робіт була надана така згода, та які роботи фактично виконані.

Натомість, Управління капітального будівництва листом від 10.02.2010р. за вих.№4 повідомило суд, що перелік виконаних ТОВ „Крупець-Будінвест-С” ремонтних робіт в приміщенні котельні по вул. Ізяславській,19а в м. Славуті, вказаний в акті виконаних робіт за квітень 2009р., не відповідає фактично виконаним роботам, що встановлено за результатами огляду даного приміщення.

Із врахуванням вищевикладеного, суд не вбачає підстав у стягненні з КП „Славутське житлово-комунальне об'єднання” суми 43436,40 грн. як основного боргу, так і сум нарахованих інфляційних та 3% річних.

Відповідно до ст.ст. 33,34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Розглянувши подані сторонами документи і матеріали, з’ясувавши фактичні обставини, суд вважає за необхідне позовні вимоги за первісним позовом такими, що підлягають задоволенню. Натомість, зустрічні позовні вимоги не підтверджені матеріалами справи та належними доказами, суперечать чинному законодавству, тому в їх задоволенні слід відмовити.

У відповідності до ст.49 ГПК України витрати по оплаті державного мита та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу за первісним позовом підлягають покладенню на відповідача.

Керуючись ст. ст. 1, 2, 12, 44, 49, 82-85, 116 Господарського процесуального кодексу України, СУД –

В И Р І Ш И В :

          Позов Комунального підприємства „Славутське житлово-комунальне об'єднання”, м. Славута до Товариства з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С”, с. Крупець Славутського району Хмельницької області за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні первісного позивача –Виконавчого комітету Славутської міської ради, м. Славута про стягнення 48395,75 грн. заборгованості по орендній платі згідно договору оренди №28 від 02.06.2008р. задовольнити.

                    Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С”, вул. Островська,15, с. Крупець Славутського району Хмельницької області (код ЗКПО 35154219) на користь Комунального підприємства „Славутське житлово-комунальне об'єднання”, м. Славута, вул. Миру (Леніна), 14а (код ЗКПО 34432514) 48395,75 грн. (сорок вісім тисяч триста дев’яносто п’ять гривень 75 коп.) заборгованості по орендній платі, 483,96 грн. (чотириста вісімдесят три гривні 96 коп.) витрат по оплаті державного мита та 312,50 грн. (триста дванадцять гривень 50 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

В зустрічному позові Товариства з обмеженою відповідальністю „Крупець-Будінвест-С”, с.Крупець Славутського району Хмельницької області до Комунального підприємства „Славутське житлове-комунальне об'єднання”, м. Славута за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача – Приватного підприємства „Південь”, м. Славута про стягнення заборгованості 47 418,86 грн., в тому числі 43436,40 грн. основного боргу, 2997,11 грн. інфляційних витрат та 985,35 грн. 3% річних, за проведення ТОВ „Крупець-Будінвест-С” капітального ремонту орендованого приміщення за договором №28 від 02.06.2008р. відмовити.

          Суддя                                                                                                    В.В. Магера

Повний текст рішення складено та підписано 30.12.2010р.

Віддруковано 5 прим.

1-до матеріалів справи

2,3-сторонам, 4,5-третім особам