Рішення № 12985584, 16.12.2010, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 47/54716.12.10 За позовом Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 До Товариства з обмеженою відповідальністю «Веко»

про розірвання договору та визнання права власності

Суддя Станік С.Р.

Представники:

Від позивача ОСОБА_1. (особу встановлено);

Від відповідача Абдуллаєв Азер Мурад Огли директор.

В судовому засіданні 06.10.2010 судом на підставі статті 85 Господарського процесуального кодексу України було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до відповідача про розірвання договору оренди приміщення від 11.01.2010, укладеного між позивачем та відповідачем, та визнання за позивачем права власності на нежитлову будівлю загальною площею 596,4 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, а також відшкодування витрат по сплаті державного мита 85,00 грн. та послуг інформаційно технічного забезпечення судового процесу 236,00 грн.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.12.2010 було порушено провадження в справі № 47/547 та призначено її до розгляду на 16.12.2010.

В судовому засіданні 16.12.2010 представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав у повному обсязі. Просив суд позов задовольнити. В обгрунтування позовних вимог позивач у позові посилався на те, що 11.01.2010 між ним, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, було укладено договір оренди нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1, які належать позивачу на праві власності. Згідно умов укладеного договору оренди від 11.01.2010 відповідач, як орендар, здійснив без згоди позивача перепланування та реконструкцію орендованого ним нежилого приміщення, внаслідок чого збільшилась площа приміщень, загальна площа обєкту на даний час складає 596,4 кв.м. Відповідач всупереч умов договору більше ніж три місяці підряд не сплачував орендну плату та не здав приміщення в експлуатацію, чим порушив пункт 6.1.9 договору оренди від 11.01.2010, а тому позивач на підставі ст. ст. 526,782 Цивільного кодексу України та п. 9.1.3 зазначеного договору заявив про дострокове розірвання договору оренди від 11.01.2010 та просив визнати за ним право власності на нежитлову будівлю загальною площею 596,4 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, оскільки відповідач заперечує право власності позивача на реконструйоване приміщення.

Представник відповідача в судовому засіданні 16.12.2010 проти заявлених вимог заперечував, просив суд у їх задоволенні відмовити. В обґрунтування заперечень посилався на те, що внаслідок здійсненої реконструкції та перепланування орендованого приміщення по договору оренди від 11.01.2010 ним набуто право власності на частину перепланованого приміщення. Також представник відповідача не заперечував проти того, що відповідачем дійсно не сплачувалась орендна плата більше ніж три місяці.

Розглянувши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача. всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, обєктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд м. Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до реєстраційного посвідчення №003020 Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на обєкти нерухомого майна від 19.05.2008, фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1. на праві приватної власності належить торгівельний павільйон загальною площею 114,4 кв.м., що розташований по АДРЕСА_1.

18.12.2009 на підставі рішення Київської міської ради від 17.09.2009 року № 235/2304 між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Київською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться по АДРЕСА_1, загальною площею 300 (триста) кв. м., кадастровий номер 8000000000:62:036:0155 з цільовим призначенням для експлуатації і обслуговування торгівельного комплексу «САД. ГОРОД», строк оренди 10 років.

Даний договір було зареєстровано 29 грудня 2009 року Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради під № 62-6-00545.

Відповідно до Акту приймання передачі земельної ділянки від 29.12.2009, Київською міською радою, як орендодавцем, було передано, а позивачем - Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, як орендарем, прийнято в оренду у відповідності до договору оренди земельної ділянки від 18.12.2009 земельну ділянку по АДРЕСА_1, загальною площею 300 (триста) кв. м., кадастровий номер 8000000000:62:036:0155 з цільовим призначенням для експлуатації і обслуговування торгівельного комплексу «САД. ГОРОД».

Також, між Київською міською радою, як орендодавцем, та позивачем - Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, як орендарем, було складено та підписано акт визначення меж земельної ділянки в натурі від 30.10.2009.

11.01.2010 року між позивачем - ФОП ОСОБА_1., як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, було укладено договір оренди нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, що належать позивачу на праві приватної власності, відповідно до умов якого орендодавець зобовязався передати орендареві в строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а орендар зобовязався прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення договору повернути орендоване майно орендодавцю (п. 1.1. договору ).

Умовами договору оренди від 11.01.2010 сторони погодили, що розмір орендної плати становить 8000,00 грн. за один місць (п. 4.1), орендодавець має право достроково розірвати договір в разі невиконання орендарем своїх зобовязань (п. 5.2.2), орендар зобовязаний своєчасно здійснювати орендні платежі (п. 6.1.2), термін дії договору достроково припиняється за вимогою орендодавця у випадку невиконання орендарем взятих на себе зобовязань в разі здійснення реконструкції чи перепланування (п. 9.1.4) та у випадку несвоєчасного внесення орендної плати (більше ніж три місяці) (п. 9.1.3).

Згідно п. 6.2.3. договору оренди від 11.01.2010, орендар мав право здійснити капітальний ремонт, перепланування та реконструкцію нежилого приміщення, якщо виникне необхідність, для використання орендарем у підприємницькій діяльності, але тільки за письмовою згодою орендодавця, з отриманням дозвільних документів та проектно-кошторисної документації, здати приміщення в експлуатацію та отримати при необхідності новий правовстановлюючий документ, проведення реконструкції або перепланування орендованого нежилого приміщення повинно виконуватись відповідно до державних будівельних норм, проектної та дозвільної документації .

Згідно п. 4.4. договору оренди від 11.01.2010 вартість проведеного за рахунок орендаря ремонту, орендодавцем не відшкодовується.

Також, пунктом 7.4. договору оренди від 11.01.2010 визначено, що після закінчення строку дії договору оренди усі невіддільні від приміщення поліпшення, які виникли внаслідок перепланування або реконструкції орендованого нежилого приміщення зроблені орендарем, переходять у власність орендодавця безкоштовно.

Відповідно до Акту приймання передавання приміщень до договору оренди від 11.01.2010, позивач, як орендодавець, передав, а відповідач, як орендар, прийняв в оренду приміщення по АДРЕСА_1.

04.08.2010 відповідач листом повідомив позивача про те, що ним здійсненоперепланування та реконструкція приміщення за адресою: АДРЕСА_1 однак через економічну кризу та брак коштів він не зможе ефективно використовувати приміщення, просить в подальшому до кінця дії договору оренди від 11.01.2010 звільнити його від орендної плати за користування приміщенням, так як відповідач витратив більше коштів на ремонт з перепланування та реконструкції ніж сума оренди за приміщення та передати у власність дане приміщення, як новостворене майно, яке утворилося внаслідок проведення реконструкції.

В свою чергу, позивач листом 3 12 від 15.11.2010 повідомив відповідача про те, що відповідачем всупереч п. 6.1.9 договору оренди від 11.01.2010 не отримано дозвіл позивача на проведення реконструкції та перепланування орендованого приміщення. Також, згідно пункту 7.4 договору оренди від 11.012010 усі здійснені невідємні поліпшення, які виникли внаслідок перепланування або реконструкції орендованого приміщення та здійснені орендарем, переходять у власність орендодавця безоплатно, а внаслідок того, що станом на 15.11.2010 заборгованість відповідача по орендній платі становить 24000,00 грн., позивач повідомив відповідача про розірвання договору оренди від 11.01.2010 та просив звільнити орендоване приміщення.

Також, позивачем до матеріалів справи додано належним чином засвідчену копію листа Головного управління земельних ресурсів від 18.11.2010 № 03-86/33000, в якому Головне управління земельних ресурсів не заперечувало проти проектування та реконструкції торговельного комплексу «САД.ГОРОД», розташованого на АДРЕСА_1 без внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 29.12.2009 № 62-6-00545 та в межах, визначеним договором.

Відповідно до висновку державної санітарно-епідеміологічної експертизи від 25.10.2010 № 04.01/9602, затвердженого в.о. Головного державного санітарного лікаря Деснянського району м.Києва, нежитлові приміщення під реконструкцію по АДРЕСА_1 за наданим заявником зразком відповідають вимогам діючого санітарного законодавства і за умови дотримання вимог цього висновку може бути використаний в заявленій сфері застосування, зокрема зазначені приміщення придатні для розробки проектної документації з розділами (АПР, технологічні рішення, інженерне обладнання) та не призведуть до порушення вимог санітарного законодавства, згідно вимог ДСП МОЗ № 173-96 «Планування і забудова населених пунктів».

Згідно висновку експертного будівельно-технічного дослідження № 0262 від 29.11.2010, складеного судовим експертом ТОВ «Український центр судових експертиз», реконструйовані нежитлові приміщення торгівельного комплексу по АДРЕСА_1 в м.Києві загальною площею 596,4 кв.м. відповідають вимогам нормативної документації в галузі будівництва, зокрема ДБН В.2.2-9-99 «ГРОМАДСЬКІ БУДИНКИ ТА СПОРУДИ. Основні положення», ДБН В.2.2-23-2009 «Будинки і споруди. Підприємства торгівлі», ДБН В.1.1-7-2002 «Захист від пожежі. Пожежна безпека об'єктів будівництва", СНиП 2.11.01-85* «Складские здания», СОУ ЖКГ 75.11 - 35077234.0015:2009 «Правила визначення фізичного зносу жилих будинків», КДП 2031-12 Україна 226-93 «Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків».

Ст. 175 ч.1 Господарського кодексу України встановлює, що майнові зобовязання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Ст. 193 Господарського кодексу України встановлює, що субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

Стаття 759 Циільного кодексу України встановлює, що за договором оренди наймодавець передає або зобов”язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно статті 776 Цивільного кодексу України, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Згідно статті 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно статті 782 Цивільного кодексу України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно з п. 6.2.1, 6.2.3 договору оренди від 11.01.2010, проведення поліпшень орендованого приміщення проводиться орендарем за згодою орендодавця, та повинно виконуватись орендарем з отриманням дозвільних документів та проектно-кошторисної документації, а також орендар має здати приміщення в експлуатацію, а згідно п. п. 9.1.3 , 9.1.4 - термін дії договору достроково припиняється за вимогою орендодавця у випадку невиконання орендарем взятих на себе зобовязань в разі здійснення реконструкції чи перепланування та у випадку несвоєчасного внесення орендної плати (більше ніж три місяці).

Як встановлено судом, відповідач без згоди орендодавця здійснив реконструкцію та перепланування орендованого приміщення за договором оренди від 11.01.2010, але не здав реконструйоване та переплановане приміщення в експлуатацію, чим порушив п. п. 6.2.1, 6.2.3 договору оренди від 11.01.2010, а також всупереч п. 6.1.2 договору оренди від 11.01.2010 більше ніж три місяці не сплачував орендні платежі, що представником відповідача не заперечувалось та підтверджується листом відповідача 04.08.2010 № 120, що згідно п. 9.1.3 та п. 9.1.4 договору оренди від 11.01.2010 та ст. ст. 526, 611, 782 Цивільного кодексу України є підставами для розірвання договору оренди від 11.01.2010, право позивача на розірвання якого передбачено умовами закону та договору оренди від 11.01.2010.

З огляду на викладене,вимога позивача про розірвання договору оренди від 11.01.2010, укладеного між позивачем та відповідачем, - є законною обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Стаття 41 Конституції України визначає, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Статтею 316 Цивільного кодексу України визначено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ст. 144 Господарського кодексу України майнові права суб'єктів господарювання виникають внаслідок створення та придбання майна з підстав, не заборонених законом.

Згідно вимог статті 317 Цивільного кодексу України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Стаття 331 Цивільного кодексу України встановлює, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України).

Частина 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно частини 2 статті 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

З огляду на вищевикладене, судом встановлено, що внаслідок здійснення відповідачем, як орендарем по договору оренди від 11.01.2010 реконструкції та перепланування належних позивачу приміщень торгівельного комплексу по АДРЕСА_1 в м.Києві, які розташовані на орендованій позивачем земельній ділянці згідно договору оренди земельної ділянки від 18.12.2009, загальна площа реконструйованого та перепланованого обєкту склала 596.4 кв.м. і зазначений обєкт відповідає вимогам нормативної документації в галузі будівництва, що підтверджується висновком експертного будівельно-технічного дослідження № 0262 від 29.11.2010, складеного судовим експертом ТОВ «Український центр судових експертиз».

Зазначені роботи з перепланування та реконструкції орендованого приміщення по АДРЕСА_1 в м.Києві були здійснені відповідачем без письмового погодження позивача, і їх результати згідно п. 6.2.1 договору оренди від 11.01.2010 не є власністю відповідача, оскільки невідємні поліпшення обєкту є саме власністю позивача, але проведення зазначених робіт на земельній ділянці погоджено листом Головного управління земельних ресурсів від 18.11.2010 № 03-86/33000, в якому Головне управління земельних ресурсів не заперечувало проти проектування та реконструкції торговельного комплексу «САД.ГОРОД», розташованого на АДРЕСА_1 без внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 29.12.2009 № 62-6-00545 та в межах, визначеним договором.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позивач згідно ст. 144 Господарського кодексу України, ст. 331 Цивільного кодексу України набув право власності на нежитлову будівлю загальною площею 596,4 кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_1.

Частина 4 статті 778 Цивільного кодексу України встановлює, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Судом встановлено, що згідно умов п. 6.2.1 договору оренди від 11.01.2010 та ст. ст. 776, 778 ч. 4 не передбачено набуття відповідачем, як орендарем, права власності на здійснені поліпшення/перепланування орендованого приміщення, а тому підстави для набуття відповідачем у власність частини приміщення, як новоствореного майна, по АДРЕСА_1 - відсутні, оскільки власником зазначеного перепланованого та реконструйованого приміщення загальною площею 596,4 кв.м. є саме позивач.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку, що позовна вимога позивача про визнання за ним права власності на нежитлову будівлю загальною площею 596,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 - є обґрунтованою, законною, доведеною належними та допустимими доказами, а тому підлягає задоволенню.

Державне мито і судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 33, 49, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити .

2.Розірвати договір оренди нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 у місті Києві, укладений між Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Веко».

3.Визнати за Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 (код НОМЕР_1; місцезнаходження: АДРЕСА_2) право власності на нежитлову будівлю загальною площею 596,4 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1.

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Веко»(код ЄДРПОУ 32246495; місцезнаходження: 02218 м.Київ, вул. Генерала Ватутіна, 3Д) на користь Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 (код НОМЕР_1; місцезнаходження: АДРЕСА_2) судові витрати по сплаті державного мита 85 (вісімдесят пять) грн. 00 коп. та витрат по сплаті інформаційно-технічних послуг 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп.

5.Видати наказ відповідно до ст. 116 Господарського процесуального кодексу України.

6.Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя С.Р.Станік

Дата складання повного тексту рішення 21.12.2010