Рішення № 129440062, 19.05.2025, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

19.05.2025Справа № 910/11881/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Ковтуна С.А., секретар судового засідання Мамонтова О.О., розглянувши матеріали справи

за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків»

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД»

третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Посольський»

про витребування майна з чужого незаконного володіння,

Представники:

від позивача Бахуринська В.С.

від відповідача Свірська О.О.

від третьої особи не прибули

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» звернулося до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» про витребування з чужого незаконного володіння товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» приміщення котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м., котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м., диспетчерської загальною площею 67,3 кв.м. та всього технічного обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А.

За твердженням позивача, спірні приміщення є допоміжними приміщеннями будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, а тому, відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, право власності на які неправомірно зареєстровані за відповідачем.

Суд своєю ухвалою від 08.10.2019 відкрив провадження у справі № 910/11881/19, постановив розглядати справу у порядку загального позовного провадження.

Відповідач відхилив позовні вимоги повністю. Заперечуючи проти позову відповідач посилався на те, що:

- право власності на приміщення набуто ним шляхом укладення з товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» договорів купівлі-продажу майнових прав, після 100% оплати яких та передачі майна проведено державу реєстрацію цього права;

- котельня та допоміжне обладнання котельні придбано за договором купівлі-продажу;

- спірні нежитлові приміщення не є допоміжними приміщеннями та є самостійними об`єктами нерухомого майна.

На підтвердження своїх доводів щодо того, що приміщення загальною площею 67,3 кв.м не є допоміжним приміщенням, відповідач подав висновок експерта № 816/10-2019 від 06.11.2029 за результатами проведення будівельно-технічної, відповідно до якого група приміщень № 502 загальною площею 67,3 кв.м. (секція № 2) не є допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку № 3-А по вул. Степана Руданського у місті Києві (т. 2 а.с. 196-212).

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Посольський» подало клопотання про залучення його третьою особою на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору. Клопотання обґрунтовано, тим що теплопостачання будинку 7-д по вул. Жамбила Жабаєва у м. Києві, з метою утримання якого створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Посольський», здійснюється від котельного обладнання, що є спірним, і яке є єдиним джерелом тепла, а тому рішення суду про власника майна вплине на права об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Посольський» щодо суб`єкта, який постачатиме тепло для потреб такого об`єднання.

Суд своєю ухвалою від 11.11.2019 залучив до участі у справі як третю особу на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Посольський»

Позивач заявив клопотання про витребування

у товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» таких документів:

- правовстановлюючі документи, що посвідчують право власності товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на газову котельню WESSEX-220M (загальна потужність котельні 3,594 Гкал/год (4,108 МВт), загальне навантаження котельні 3,5 Гкал/год (4,067 МВат) за адресою м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, та все технічне обладнання у ній;

- технічний паспорт на нежитлове приміщення № 1, котельня, загальною площею 77,9 кв.м., у м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А (реєстраційний номер 1638722680000);

- технічний паспорт на нежитлове приміщення № 2, котельня, загальною площею 56,9 кв.м., у м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А (реєстраційний номер 1638589480000).

у комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації»

копії технічного паспорту будинку за адресою м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, а саме: 21-го поверху 1-ої секції (із зазначенням приміщень, де розміщено приміщення котельні, із вказівкою їх цільового призначення: технічне чи ні), 1-го поверху секції № 2 (де розміщено приміщення № 502).

Клопотання про витребування технічних паспортів обґрунтовано необхідністю з`ясування цільового призначення приміщень, які є спірними. Витребування правовстановлюючих документів на газову котельню WESSEX-220M (загальна потужність котельні 3,594 Гкал/год (4,108 МВт), загальне навантаження котельні 3,5 Гкал/год (4,067 МВат) за адресою м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, та все технічне обладнання у ній мотивовано необхідністю з`ясування правового статусу цього майна, яке також є об`єктом витребування.

Враховуючи доводи позивача, суд задовольнив клопотання в частині витребування документів у товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД».

Суд відхилив клопотання про витребування доказів від комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», оскільки в цій частині клопотання не відповідає приписам п. 4 ч. 2 ст. 81 ГПК України - позивач не зазначив заходів, яких він вжив для отримання цих доказів.

Суд своєю ухвалою від 11.11.2019 витребував у товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» копії таких документів:

- правовстановлюючі документи, що посвідчують право власності товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на газову котельню WESSEX-220M (загальна потужність котельні 3,594 Гкал/год (4,108 МВт), загальне навантаження котельні 3,5 Гкал/год (4,067 МВат) за адресою м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, та все технічне обладнання у ній;

- технічний паспорт на нежитлове приміщення № 1, котельня, загальною площею 77,9 кв.м., у м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А (реєстраційний номер 1638722680000);

- технічний паспорт на нежитлове приміщення № 2, котельня, загальною площею 56,9 кв.м., у м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А (реєстраційний номер 1638589480000).

Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» надав технічний паспорт на нежитлове приміщення № 1, котельня, загальною площею 77,9 кв.м., у м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А (реєстраційний номер 1638722680000) та технічний паспорт на нежитлове приміщення № 2, котельня, загальною площею 56,9 кв.м., у м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А (реєстраційний номер 1638589480000), а також паспорт на котел модульний WESSEX-660M ТМ 2101.000 ПС.

25 листопада 2019 року позивач подав заяву про зміну підстав позову (т. 3 а.с. 38-79).

Спірні приміщення є допоміжними та разом із обладнанням - спільним сумісним майном багатоквартирного будинку. З огляду на те, що ці приміщення за своїм призначенням є диспетчерською та котельнями, в яких розташоване обладнання, що забезпечує теплопостачання в багатоквартирний будинок, вони є допоміжними та належать на праві спільної сумісної власності всім співвласникам багатоквартирного будинку, як і обладнання, що змонтоване та розміщене в них. Таке приміщення не може бути самостійним об`єктом права приватної власності, а в силу статті 382 Цивільного кодексу України набуте на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення.

Позивач подав клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи (т. 3 а.с. 129-133), метою якої є визначення правового режиму та статусу нежитлових приміщень котельні № 1, котельні № 2, № 502 (використовується як диспетчерська) у багатоквартирному будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, та встановлення того, чи відносяться спірні приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку та яке їх функціональне призначення.

Суд задовольнив вказане клопотання частково, оскільки щодо диспетчерської загальною площею 67,3 кв.м проведено відповідне експертне дослідження, і обґрунтованих сумнівів щодо його правильності учасниками справи не наведено, підстави для призначення стосовно цього об`єкту додаткової чи повторної експертизи відсутні.

Враховуючи, що жодною стороною не надано висновку експерта щодо приміщень котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м., та котельні № 2, загальною площею 56,9 кв.м., суд задовольнив клопотання в цій частині та постановив 23.01.2020 ухвалу (т. 3 а.с. 189-191) про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи, проведення якої доручив Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Київський науково-дослідний інститут судових експертиз повернув матеріали справи з висновком експерта № 6826/20-43 від 19.08.2022 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у господарській справі № 910/11881/19 (т. 5 а.с. 1-20)

Суд своєю ухвалою від 01.09.2022 поновив провадження у справі.

Позивач подав клопотання про призначення у справі повторної судової будівельно-технічної експертизи, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Заявник клопотання зазначив, що 15.02.2021 звернувся до Київської незалежної судово-експертної установи з проханням провести будівельно-технічну експертизу для вирішення питання: до нежитлових чи допоміжних приміщень відноситься приміщення №№ 1, 2, 3, 4 з групи приміщень (офісу) № 502, розташованих на 1 поверсі 2 секції багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. С. Руданського, 3-А?

Відповідно до висновку експерта за результатами судової будівельно-технічної експертизи № 3101 від 30.01.2021 (т. 4 а.с. 35-43) приміщення № 1 площею 27,3 кв.м. групи приміщень № 502 загальною площею 67,3 кв.м. будинку по вул. Степана Руданського, 3-А в м. Києві фактично є допоміжним для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців.

Оскільки у справі є два висновки експертів, наданих на замовлення позивача (висновок експерта за результатами судової будівельно-технічної експертизи № 3101 від 30.01.2021) та відповідача (№ 816/10-2019 від 06.11.2029 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи), які суперечать один одному щодо належності приміщення № 502 загальною площею 67,3 кв.м, суд своєю ухвалою від 12.12.2022 призначив у справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручив Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

На вирішення експерта поставив питання:

- чи відноситься спірне приміщення № 502 (реєстраційний номер 1620354780000), загальною 67,3 кв.м, розташоване у секції № 2 багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А, до допоміжних приміщень, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку?

- яке функціональне призначення спірного приміщення № 502 (реєстраційний номер 1620354780000), загальною 67,3 кв.м, розташоване у секції № 2 багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

- чи є технічна можливість, відповідно до вимог нормативно-правових актів у галузі будівництва, виділити частку в спірному приміщенні № 502 (реєстраційний номер 1620354780000), загальною 67,3 кв.м, розташоване у секції № 2 багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

Північний апеляційний господарський суд (постанова від 13.04.2023) залишив без задоволення апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД», залишив без змін ухвалу Господарського суду міста Києва від 12.12.2022 у справі № 910/11881/19.

14 вересня 2023 року матеріали справи були скеровані до Київського науково-дослідного інституту судових експертиз.

10.10.2023 на адресу Господарського суду міста Києва надійшло клопотання експерта про надання додаткових матеріалів.

Суд поновив провадження у справі та витребував у об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» та товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД»:

- затверджену проектну документацію стадії «П», «Р» (із змінами, в разі їх наявності) на будівництво та/або реконструкцію, капітальний ремонт секції № 2 житлового будинку по вул. Руданського Степана, 3-А, в м. Києві, а саме: загальну пояснювальну записку, архітектурні та архітектурно-будівельні рішення, інженерні мережі (опалення, вентиляція, водопостачання, каналізація, електропостачання, газопостачання);

- технічний паспорт на приміщення № 502 в секції № 2 житлового будинку по вул. Руданського Степана, 3-А, в м. Києві, за станом на даний час;

- вказати частку в приміщенні № 502 в секції № 2 житлового будинку по вул. Руданського Степана, 3-А, в м. Києві, технічну можливість виділу якої необхідно досліджувати.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» надало суду проектну документацію на архітектурно-будівельні рішення товариства з обмеженою відповідальністю «Проектний дім «Стадія проект 05/12-АР. Коригування проекту будівництва житлово-офісного комплексу з паркінгом у кварталі, обмеженому вул. Кузьминського та вул. Степана Руданського у Шевченківському районі м. Києва. Архітектурно-будівельні рішення. Книга 4. Основні креслення. Частина ІІІ (Секція № 2). 2012» (на 16 арк. в 1 екз.), що стосується приміщенням № 502 в секції № 2 житлового будинку по вул. Руданського Степана, 3-А, в м. Києві.

09.10.2024 на адресу Господарського суду міста Києва надійшло клопотання судового експерта від 04.10.2024 про забезпечення умов роботи судового експерта за місцем знаходження об`єкта дослідження.

Суд своєю ухвалою від 10.10.2024 зобов`язав об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків», товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» забезпечити 18.10.2024 з 09 години 30 хвилин присутність сторін під час проведення обстеження об`єкта дослідження - приміщення № 502 в секції № 2 житлового будинку по вул. Степана Руданського, 3-А, в м. Києві; прибуття експерта та безперешкодного доступну до об`єкта, а також належні умови для його роботи.

25 жовтня 2024 року матеріали справи № 910/11881/19 повернулись до суду з повідомленням від 23.10.2024 № 23652/23-42 про неможливість надання висновку судової-будівельної-технічної експертизи, оскільки 18.10.2024 доступ до приміщень № 2 та № 3 групи приміщень № 502 в секції № 2 житлового будинку по вул. Руданського Степана, 3-А в м. Києві не забезпечено, представники товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на обстеження не з`явились.

Відповідач заявив про застосування строку позовної давності (т. 2 а.с. 106).

Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

Житловий будинок по вул. Степана Руданського, 3-А в м. Києві (далі - Будинок) складається з шести секцій різної поверховості.

Замовником будівництва по об`єкту «Коригування проєкту будівництва житлово-офісного комплексу з паркінгом по добудові житлово-офісного комплексу з паркінгом по добудові житлово-офісної частини будинку у кварталі, обмеженому вул. Кузьминською та С. Руданського у Шевченківському районі м. Києва (1 черга)» було товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой». Згідно з актом від 11.11.2008 державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - «Коригування проєкту будівництва житлово-офісного комплексу з паркінгом по добудові житлово-офісного комплексу з паркінгом по добудові житлово-офісної частини будинку у кварталі, обмеженому вул. Кузьминською та С. Руданського у Шевченківському районі м. Києва (1 черга)» введено в експлуатацію житловий будинок з такими показниками (за архітектурно-технічним паспортом/за довідкою БТІ) - загальна площа квартир - 19346,90 м.кв.; кількість поверхів 21+2 тех.; 19+1 тех.; 13+1 тех.; загальний будівельний об`єм 87532 м.кв.

Шевченківська районна у м. Києві державна адміністрація своїм розпорядженням № 2031 від 31.12.2008 «Про затвердження акта державної приймальної комісії з прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта «Житлово-офісній комплекс з паркінгом по добудові житлово-офісної частини будинку у кварталі, обмеженому вул. Кузьминською та С. Руданського у Шевченківському районі м. Києва» розпорядилась:

1. Затвердити акт державної приймальної комісії з прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - «Житлово-офісний комплекс з паркінгом по добудові житлово-офісної частини будинку у кварталі, обмеженому вул. Кузьминською та С. Руданського у Шевченківському районі м. Києва.

2. Замовнику спільно з генпідрядником передати, а організації, на яку покладається експлуатація, прийняти об`єкт.

Робочим проектом будівництва газової котельні теплопродуктивністю 4,18 МВт житлово-офісного комплексу з паркінгом у кварталі, обмеженому вулицями Кузьминською та С. Руданського у Шевченківському районі м. Києва, що розроблений товариством з обмеженою відповідальністю ТОВ «Укенергопром-2», передбачено будівництво дахової опалювальної газової котельні для опалення, вентиляції та гарячого водопостачання вказаного житлово-офісного комплексу на відмітці +71,200 (т. 4 а.77).

Розміщення дахової котельні на позначці +71,82 м тепловою потожністю 4,18 МВт для теплопостачання житлового будинку з підземним паркінгом по вул. Руданського, 3 у Шевченківському районі м. Києва погоджено Міністерством регіонального розвитку та будівництва (т. 2 а. 222-223), Державним комітетом України з промислової безпеки, охорони праці та гірничого нагляду (т. 2 а. 225).

Монтаж тепломеханічного обладнання дахової котельні на об`єкті «Житлово-офісний комплекс з паркінгом в кварталі, обмеженому вулицями Кузьминською та С. Руданського в Шевченківському районі м. Києва» виконало товариство з обмеженою відповідальністю «Енергетичні інвестори», яке 31.07.2008 передало його товариству з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» (т. 1 а. 281-282). Обладнання складається з 19-ти котлів, 2-х насосів, 2-х насосних установок, установки хімічної підготовки води, баків мембранних (3 одиниці), теплообмінників (2 одиниці), витратоміра ультразвукового, клапана двоходового.

Обладнання дахової котельні розташовано на першому та другому технічному поверсі у нежитловому приміщенні № 1 загальною площею 77,9 кв.м. (2-ий технічний поверх), та у нежитловому приміщення № 2 площею 56,9 кв.м. (1-ий технічний поверх). У приміщеннях на другому технічному поверсі розташовані модульні газові котли опалення, приміщення насосної, в якому розташовані насоси системи опалення, що забезпечують циклювання теплоносія, вхідного тамбуру та площадки під газорегуляторний пункт. На першому технічному поверсі розміщено допоміжне обладнання котельні.

Відповідно до акту від 05.04.2010 про прийняття закінченого будівництвом об`єкта системи газопостачання «Газопостачання котельні житлово-офісного комплексну з паркінгом по вул. Степана Руданського та Кузьминської в м. Києві. ШРП з регуляторами RB1812» прийнято в експлуатацію газопровід газопостачання котельні житлово-офісного комплексу з паркінгом по вул. Степана Руданського та Кузьминської в м. Києві.

На першому поверсі другої секції Будинку розташована група нежитлових приміщень № 502 загальною площею 67,3 кв.м., що складаються з чотирьох приміщень: основного приміщення № 1 площею 27,3 кв.м., основного приміщення № 2 площею 21,2 кв.м., основного приміщення № 3 площею 13,8 кв.м., санвузла № 4 площею 5 кв.м.

20 жовтня 2010 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» (замовник) та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» (виконавець) уклали договір № 24/20-7-2/2010.10 на утримання житлового будинку, підземного паркінгу і прибудинкової території, предметом якого є передача замовником виконавцю функцій з утримання житлово-офісного комплексу з паркінгом у кварталі, обмеженому вулицями Кузьминською та Степана Руданського у Шевченківському районі м. Києва, та прибудинкової території (надалі - об`єкт), забезпечення надання житлово-комунальних послуг та проведення розрахунків з власниками житлових, офісних приміщень та машино-місць у підземному паркінгу.

Мета договору - забезпечення кваліфікованого, якісного, гарантованого обслуговування та ремонту об`єкта, його технічного обладнання, надання відповідних послуг, дотримання санітарного стану прибудинкової території для створення мешканцям будинку належних умов проживання.

21.02.2014 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» (продавець) та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» (покупець) уклали договір № МП/НП/502 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого (п. 2.1) продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості. Об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за цим договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: вул. Степана Руданського, 3-А у Шевченківському районі м. Києва з такими характеристиками: нежитлове приміщення № 502, загальною площею 67,3 кв. м, поверх 1, секція 2, дана площа згідно з технічним паспортом.

26.02.2014 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» підписали акт прийому-передачі нежитлового приміщення № 502 в житловому будинку за адресою вул Степана Руданського, 3А, що у Шевченківському районі міста Києва до договору № МП/НП/502 від 21.02.2014 купівлі-продажу майнових прав, згідно з яким продавець передав покупцю, а покупець приймає за даним актом нежитлове приміщення № 502, що знаходиться за адресою вул. Степана Руданського, 3А.

Право власності товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення 502 загальною площею 67,3 кв.м, поверх 1, секція №2, за адресою: місто Київ, вул Степана Руданського, 3А, приміщення 502 зареєстровано 08.08.2018 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 42505836 від 13.08.2018 приватного нотаріуса Скульської Тетяни Анатоліївни, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1620354780000.

03.01.2017 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» уклали договір МП/НП/03.01-17/1 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого відповідач придбав майнові права на об`єкт нерухомості (нежитлове приміщення (котельня) № 1, загальною площею 77,9 кв.м. розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва.

03.01.2017 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» підписали акт прийому-передачі нежитлового приміщення № 1 (котельня), відповідно до якого товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» передало, а товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» прийняло у власність нежитлове приміщення № 1.

Право власності товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення (котельня) № 1, загальною площею 77,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у м. Києві зареєстровано 04.09.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А. (з відкриттям розділу), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1638722680000.

03.01.2017 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» уклали договір № МП/НП/03.01-17/2 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» придбав майнові трава на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення (котельня) № 2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва.

03.01.2017 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» підписали акт прийому-передачі нежитлового приміщення № 2 (котельня), відповідно до якого товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» передало, а товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» прийняло у власність нежитлове приміщення № 2.

Право власності товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення (котельня) № 2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у м. Києві зареєстровано 04.09.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А. (з відкриттям розділу), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1638589480000.

03.01.2017 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» уклали договір купівлі-продажу котельні № 1/17 та підписали відповідний акт приймання-передачі, відповідно до яких товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД набуло у власність котельню у складі 19 котлів марки «Wessex- 220М» та допоміжного котельного обладнання відповідно до специфікації, сплативши 1614854,22 грн. Котельня розташована на 1 та 2 технічних поверхах секції 1 в будинку за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А.

03.01.2017 товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» уклали договір купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 та підписали відповідний акт приймання-передачі, відповідно до яких товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» набуло у власність обладнання індивідуального теплового пункту. Обладнання змонтоване в приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А

Відповідно до листа комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» № 062/14-15749 (И-2019) від 22.11.2019 за даними реєстрових книг комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна, а саме: допоміжні приміщення котельні № 1, котельні № 2 та приміщення № 502 за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А відсутня. Реєстрація на окремий об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, не проводилась.

15 липня 2019 року проведено державну реєстрацію об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» (далі - Об`єднання) у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Об`єднання створено з метою утримання та використання спільного майна Будинку.

17.09.2019 товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» передало Об`єднанню за актом приймання-передачі (т. 2 а. 176) котельню, що розташована у Будинку, а 23.09.2019 позивач та відповідач уклали договір № 2309/19 оренди котельного обладнання, «Wessex-220М» за яким позивач орендує у відповідача котельне обладнання «Wessex-220М», що розташоване у Будинку.

Відповідно до частини 1 статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

За змістом статей 1, 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Згідно зі статтею 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане: забезпечувати виконання вимог статуту об`єднання; припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені та регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Відповідно до статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним. Рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно зі статтями 1, 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»:

багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Співвласники мають право, зокрема:

вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;

безоплатно одержувати інформацію про суб`єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом.

Відповідно до сталих правових висновків Верховного Суду (справи №915/1096/18, №592/7507/17, № 552/7636/14-ц, № 915/1096/18, № 916/2069/17, №904/1040/18, № 906/1169/17, № 914/843/17 тощо) допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Відповідно до частин 1, 2 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (частина 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України).

Письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору (частина 1 статті 91 Господарського процесуального кодексу України).

За змістом частин 1, 2 статті 98 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань.

Частиною третьою статті 98 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Функціональне призначення приміщень котельні № 1 та № 2 було предметом судової експертизи, призначеної судом 23.01.2020 (ухвала Господарського суду міста Києва від 23.01.2020). На вирішення експертів були поставлені такі питання:

1. Чи відноситься спірне приміщення, № 1 котельня, загальною площею 77,9 кв.м., розташоване на 21 поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А, до допоміжних приміщень, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку?

2. Яке функціональне призначення спірного приміщення № 1 котельня, загальною площею 77,9 кв.м., розташованого на 21 поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

3. Чи відноситься спірне приміщення, № 2 котельня, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване на 21 поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А, до допоміжних приміщень, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку?

4. Яке функціональне призначення спірного приміщення № 2 котельня, загальною площею 56,9 кв.м., розташованого на 21 поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

5. Чи є технічна можливість, відповідно до вимог нормативно-правових актів у галузі будівництва, виділити частку в спірному приміщенні № 1 котельня, загальною площею 77,9 кв.м, розташованому на 21 поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

6. Чи є технічна можливість, відповідно до вимог нормативно-правових актів у галузі будівництва, виділити частку в спірному приміщенні № 2 котельня, загальною площею 56,9 кв.м, розташованому на 21 поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

Експерт за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи (висновок № 6826/20-43 від 19.08.2022) дійшов таких висновків:

1-4. Приміщення №1 (котельня), загальною площею 77,9 м2, розташоване на другому технічному поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, З-A у м. Києві відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, оскільки за проектом будівництва будинку та фактично призначене для забезпечення експлуатації будинку, а саме опалення та гарячого водопостачання.

Приміщення №2 (котельня), загальною площею 56,9 м2, розташоване на першому технічному поверсі в 1 секції багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, З-A у м. Києві відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, оскільки за проектом будівництва будинку та фактично призначене для забезпечення експлуатації будинку, а саме опалення та гарячого водопостачання.

В сукупності приміщення №1 (котельня), загальною площею 77,9 м2 та приміщення №2 (котельня), загальною площею 56,9 м2, розташовані відповідно на другому та першому технічних поверхах в 1 секції багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, З-A у м. Києві за своїм проектним та фактичним функціональним призначенням є даховою газовою котельнею, у яких розмішено сукупність обладнання та пристроїв, призначених для забезпечення опаленням та гарячим водопостачанням багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, З-A в м. Києві.

5, 6. Оскільки приміщення №1 (котельня), загальною площею 77,9 м2 та приміщення №2 (котельня), загальною площею 56,9 м2, розташовані в 1 секції багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, З-A у м. Києві за своїм проектним та фактичним функціональним призначенням є даховою газовою котельнею, де розмішено сукупність обладнання та пристроїв, призначених для забезпечення опаленням та гарячим водопостачанням багатоквартирного будинку, вони відносяться до допоміжних приміщень

Технічна можливість виділу частки допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку вимогами нормативних документів в галузі будівництва не передбачена.

Також предметом експертних досліджень було питання належності до допоміжних приміщення №№ 1,2, 3, 4 з групи приміщень (офісу) № 502, розташованих на 1 поверсі 2 секції багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. С. Руданського, 3-А. Такі експертні дослідженням виконані за замовленням кожної зі сторін.

Зокрема, 06.11.2019 судовим експертом Свістуновим Ігорем Сергійовичем, за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД», надано відповідь на питання (висновок № 816/10-2019): «чи відноситься нежитлове приміщення № 502 по вул. С. Руданського, 3-А в м. Києві до допоміжних приміщень житлового будинку?».

Експерт у висновку встановив, що у приміщенні № 1 (площею 27,3 кв.м.) знаходяться система сигналізування «Варта», система спостереження за роботою котлів, які влаштовані в даховій котельні, а саме: пульти контролю роботи газової котельні, система відеоспостереження. Опис інших приміщень групи приміщень № 502 експертом обмежився тільки констатацією відсутності у них приладів (пристроїв), які забезпечують функціонування інженерних систем будинку. Експерт дійшов висновку, що група приміщень № 502 загальною площею 67,3 кв.м. не є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку № 3-А по вул. С. Руданського у м. Києві.

Інших висновків дійшов судовий експерт Київської незалежної судово-експертної установи Сверида О.М., який надав відповідь на це ж запитання (належність до нежитлових чи допоміжних приміщення №№ 1,2, 3, 4 з групи приміщень (офісу) № 502, розташованих на 1 поверсі 2 секції багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. С. Руданського, 3-А) за зверненням Об`єднання. Судовий експерт надав такі висновки (висновок експерта № 3101 від 30.01.2021, т. 4 а. 35-43):

- приміщення № 1 площею 27,3 м.кв. приміщень № 502 загальною 67,3 м.кв. в будинку по вул. Степана Руданського, 3-А в м. Києві фактично є допоміжними приміщенням багатоквартирного будинку, призначеним для забезпечення експлуатації буднику та побутового обслуговування його мешканців;

- враховуючи, що доступу до приміщень №№ 2,3 площами відповідно 21,2 м.кв. та 13,8 м.кв. групи приміщень № 502 загальною площею 67,3 м.кв. в будинку по вул. Степана Руданського, 3-А в м. Києві на час проведення обстеження не забезпечено, проєктна документація на будівництво будинку, зокрема другої секції будинку, в наданих для проведення дослідження документах відсутня, надати висновки з поставленого питання не вдається можливим;

- відповідно до правовстановлюючих документів, приміщення № 4 (санвузол) площею 5,0 м.кв. є складовою групи нежитлових приміщень № 502 в будинку по вул. Степана Руданського, 3-А в м. Києві. Разом з тим, приміщення № 4 (санвузол) площею 5,0 м.кв. також необхідне для експлуатації приміщення диспетчерської № 1 площею 27,3 м.кв.

Експерт у висновку зазначив про виявлене у приміщенні № 1 (площею 27,3 кв.м.) групи приміщень № 502 обладнання:

- пульти пожетонної сигналізації «Омега» системи протипожежної сигналізації будинку, паркінгу та дахової котельні, що у випадку пожежі сигналізують диспетчеру про пожежу;

- пульт контролю та індикації роботи газової котельні «Сигнал-2»;

- пульти сигналізації газу в паркінгу «Варта», що сигналізують диспетчеру у разі перевищення нормативної загазованості паркінгу;

- система голосового сповіщення про пожежу «VELLEZ», призначена для передачі заздалегідь записаних повідомлень у випадках виникнення пожежі або будь-яких надзвичайних ситуацій;

- комп`ютер для диспетчеризації котельні;

- монітори та рекордери системи відеоспостереження за прибудинковою територією;

- комп`ютер управління ліфтами, що забезпечує можливість диспетчеру дистанційно здійснювати перезапуск ліфтів при зупинці, вивести їх з експлуатації у разі аварії;

- комп`ютер перезапуску карток системи доступу в паркінг.

Експерт зазначив, що приміщенні № 1 площею 27,3 кв.м. групи приміщень № 502 фактично є диспетчерською та використовується з метою диспетчеризації під час експлуатації та обслуговування Будинку.

Оскільки висновки у справі є абсолютно протилежними, суд 12.12.2022 призначив у справі судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручив Київському науково-дослідному інституту судових експертиз. На вирішення експерта суд поставив такі питання:

- чи відноситься спірне приміщення № 502 (реєстраційний номер 1620354780000), загальною 67,3 кв.м, розташоване у секції № 2 багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А, до допоміжних приміщень, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку?

- яке функціональне призначення спірного приміщення № 502 (реєстраційний номер 1620354780000), загальною 67,3 кв.м, розташоване у секції № 2 багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

- чи є технічна можливість, відповідно до вимог нормативно-правових актів у галузі будівництва, виділити частку в спірному приміщенні № 502 (реєстраційний номер 1620354780000), загальною 67,3 кв.м, розташоване у секції № 2 багатоквартирного будинку у м. Києві, вул. Руданського Степана, 3-А?

Експерт повернув матеріали справи з повідомленням про неможливість надання висновку судової-будівельної-технічної експертизи від 23.10.2024, оскільки 18.10.2024 доступ до приміщень № 2 та № 3 групи приміщень № 502 в секції № 2 житлового будинку по вул. Руданського Степана, 3-А в м. Києві не забезпечено, представники товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на обстеження не з`явились.

Відповідно до ч. 4 ст. 102 ГПК України, у разі ухилення учасника справи від подання суду на його вимогу необхідних для проведення експертизи матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, що перешкоджає її проведенню, суд залежно від того, яка особа ухиляється, а також яке ця експертиза має значення, може визнати встановленою обставину, для з`ясування якої експертиза була призначена, або відмовити у її визнанні.

У розрізі наведених обставин суд вважає встановленою обставину належності до допоміжних приміщень №№ 1,2, 3, 4 з групи приміщень (офісу) № 502 загальною 67,3 м.кв., розташованих на 1 поверсі 2 секції багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. С. Руданського, 3-А)

Суб`єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. Законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи (стаття 326 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України).

За змістом частин 1, 3 власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 321 Цивільного кодексу України).

Здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом, - володіння, користування, розпорядження майном.

У системі правових норм, що регулюють цивільно-правовий захист права власності, центральне місце належить нормам, які передбачають такий речово-правовий спосіб захисту права як витребування майна із чужого незаконного володіння - віндикація.

Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Зазначений засіб захисту права власності застосовується в тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти і користуватися належною йому річчю, тобто коли річ незаконно вибуває із його володіння.

Згідно з наведеною нормою власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна із чужого незаконного володіння із дотриманням вимог, передбачених Цивільним кодексом України.

Із правового аналізу статті 387 Цивільного кодексу України вбачається, що у цій нормі йдеться про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, який не володіє, до невласника, який незаконно володіє майном, про витребування цього майна.

Віндикаційний позов захищає право власності в цілому, оскільки він пред`являється у тих випадках, коли порушені права володіння, користування та розпорядження одночасно.

Сторонами у віндикаційному позові є власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний).

Під незаконним володінням розуміється фактичне володіння річчю, якщо воно не має правової підстави (володіння вкраденою річчю) або правова підстава якого відпала (минув термін дії договору найму), або правова підстава якого недійсна (володіння, установлене в результаті недійсного правочину).

Згідно із статтею 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним, а стаття 388 цього Кодексу встановлює правила реалізації власником його права на витребування майна від добросовісного набувача.

Правила частини 1 статті 388 Цивільного кодексу України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

У частині 3 цієї статті наведено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках.

Закон розрізняє два види незаконного володіння чужою річчю, що породжує різні цивільно-правові наслідки. Умови задоволення віндикаційного позову залежать від характеру незаконного володіння, в якому перебуває річ.

Володілець визнається добросовісним, якщо здобуваючи річ, він не знав і не повинен був знати про те, що відчужувач речі не має права на її відчуження. У випадку, якщо володілець речі знав чи повинен був знати, що здобуває річ в особи, яка не мала права на її відчуження, він вважається недобросовісним. Для визнання набувача недобросовісним потрібне встановлення наміру чи грубої необережності, що встановлюється, виходячи із презумпції добросовісності набувача.

Згідно із статтею 388 Цивільного кодексу України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Аналіз норми статті 388 Цивільного кодексу України дає підстави вважати, що власник з дотриманням вимог цієї статті може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюгу договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Частиною 1 статті 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.

Отже, враховуючи, що відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми та розгляді даної справи повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб особа набула право власності на спірний об`єкт.

Право спільної сумісної власності на майно багатоквартирного будинку виникає з моменту створення (будівництва) такого будинку. Отже, виходячи з наведеного вище змісту статті 382 Цивільного кодексу України, а також положень статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», приміщення котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м., котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м., диспетчерської загальною площею 67,3 кв.м. та все технічне обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, є спільною сумісною власністю всіх співвласників Будинку. За статтею 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.

Спірні приміщення є спільної сумісної власністю всіх співвласників Будинку і не можуть бути окремим об`єктом права власності. А тому правові наслідки державної реєстрації права власності на майно за відповідачем, яка не відображає фактичного правового стану майна, пов`язані виключно з такою реєстрацією.

Право на цей позов у позивача виникло після його створення, і на час подачі позову строк звернення позивач не пропустив.

З огляду на викладене, позов є обґрунтованим та підлягає задоволенню.

Судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 248 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

Задовольнити позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» до товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД».

Витребувати із чужого незаконного володіння товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» (код 13700667) на користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» (код 43114516) приміщення котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м. (реєстраційний номер 1638722680000), котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м. (реєстраційний номер 1638589480000), диспетчерської загальною площею 67,3 кв.м. (реєстраційний номер 1620354780000) та всього технічного обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» (вул. Руданського Степана, 3-А, м. Київ, 04112, код 13700667) на користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» (вул. Руданського Степана, 3-А, м. Київ, 04112, код 43114516) 41455,88 грн судового збору, 27457,92 грн за проведення судової експертизи.

Відповідно до ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга може бути подана до Північного апеляційного господарського суду.

Повний текст рішення складений 11.08.2025.

Суддя С.А. Ковтун