Постанова № 12674365, 03.12.2010, Севастопольський апеляційний господарський суд

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

29 листопада 2010 року Справа № 5020-11/104-5/123                     Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді                                                  ,

суддів                                                                      ,

                                                                                          ,

за участю представників сторін:

позивача: не з’явився (Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради);

відповідача: не з’явився (Товариство з обмеженою відповідальністю „Магазин №55”);

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю „Магазин №55” на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Євдокімов І.В.) від 12 жовтня 2010 року у справі №5020-11/104-5/123

за позовом           Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, Севастополь, вул. Луначарського, буд.5)

до товариства з обмеженою відповідальністю „Магазин №55” (99011, Севастополь, вул. Суворова, буд.29)

про спонукання до внесення змін до договору оренди,

                                                            ВСТАНОВИВ:

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю „Магазин №55” про спонукання до внесення змін до договору оренди №193-06 від 21 липня 2006 року.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідно до норм діючого законодавства до орендованого відповідачем майна встановлено нову орендну ставку, яка передбачає внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди №193-06 від 21 липня 2006 року, а тому розмір орендної плати має бути переглянутий.

В процесі розгляду справи найменування відповідача змінено з закритого акціонерного товариства „Магазин №55” на товариство з обмеженою відповідальністю „Магазин №55”.

Заявою №419-10р від 20 липня 2010 року позивач змінив предмет позову з вимогою зобов’язати відповідача внести зміни та доповнення до договору оренди комунального майна №193-06 від 21 липня 2006 року.

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 12 жовтня 2010 року у справі №5020-11/104-5/123 позов задоволено частково.

Зобов’язано відповідача внести зміни до договору оренди комунального майна №193-06 від 21 липня 2006 року шляхом укладення додаткової угоди до цього договору в редакції Фонду комунального майна Севастопольської міської ради:

1) викласти преамбулу договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції: „Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, в особі голови Фролова Станіслава Анатолійовича, діючого на підставі Положення, в подальшому - Орендодавець, з одного боку та товариства з обмеженою відповідальністю „Магазин № 55", в особі директора Пісарькової Е.М., діючого на підставі Статуту, в подальшому - орендар, з іншого боку, керуючись Законом України „Про оренду державного та комунального майна", відповідно до наказів голови ФКМ № 10083 від „07" листопада 2007 року та №935 від „24" липня 2009 року, №1777 від „28” грудня 2009року , № 311 від „11” березня 2010 року внесли наступні зміни до договору оренди:"

2) викласти пункт 1.1 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

«З метою ефективного використання комунального майна та досягнення найвищих результатів господарської діяльності орендодавець передає, а орендар приймає у оренду нерухоме майно - вбудовані нежитлові приміщення цокольного поверху житлової трьохповерхової будівлі, загальною площею 264,80 кв.м, що розташоване за адресою: місто Севастополь, вул. Суворова, 29, та знаходиться на балансі комунального підприємства РЕП-17 (далі об'єкт оренди), вартість якого складає, згідно з незалежною оцінкою вартості, станом на 30 липня 2006 року –646642,00 грн. Незалежна оцінка є невід'ємною частиною договору оренди.

3) викласти пункт 2.2 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

„Об'єкт оренди залишається на балансі комунального підприємства РЕП-17 із вказівкою, що це майно надано в оренду та оплачується орендарем в сумі 16386,08 грн. на розрахунковий рахунок Орендодавця щомісячно. Амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховуються балансоутримувачем. Амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна є власністю Орендодавця".

4) викласти пункт 3.1 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

„Розмір орендної плати встановлюється відповідно до рішення Севастопольської міської ради № 1617 від 13 березня 2007 року та складає 116395,56 грн. на рік. Орендна плата встановлена, виходячи з орендної ставки 18% від вартості об'єкта оренди, що встановлена незалежною оцінкою майна, що передається в оренду, станом на 30 червня 2006 року. Амортизаційні відрахування та вартість послуг Орендодавця не включаються до орендної плати".

5) викласти пункт 3.2 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

„Орендна плата з складає 16386,08 грн. за місяць оренди та перераховується орендарем орендодавцю не пізніше 20-го числа поточного місяця, з яких:

-          97% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя: р/р 33213870700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637, код платежу 22080400;

-          3% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя: р/р 31516933700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637, код платежу 50110007".

6) викласти пункт 3.3 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

„Відповідно до рішення Севастопольської міської ради № 1617 від 13 березня 2007 року, розмір орендної плати за кожен наступний місяць встановлюється шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, який відповідає попередньому".

7) викласти пункт 4.2 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

«При укладенні договору оренди строком на три роки і більше здійснити його нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію у строки встановлені діючим законодавством України та здійснити оплату послуг з підготовки документів, необхідних для нотаріального посвідчення».

8) викласти пункт 4.7 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

„Укласти договір за витратами з утримання будинку з балансоутримувачем будівлі (РЕП) протягом місяця після підписання цього протоколу, представити Фонду комунального майна копію договору”.

9) викласти пункт 4.9 договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

„Підтримувати прилеглу до об’єкта оренди територію, згідно із планом закріплення території в належному санітарному стані, згідно з вимогами Головного управління житлово-комунального господарства Севастопольської міської державної адміністрації.”

10) викласти пункт 7.1. договору № 193-06 оренди нерухомого майна від 21 липня 2006 року в наступній редакції:

„Договір оренди вважається продовженим до 01 липня 2012, на підставі рішення господарського суду міста Севастополя від 21 липня 2009 року по справі №5020-7/426-3/305”.

В іншій частині позову відмовлено.

Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення мотивовано тим, що відповідно до вимог чинного законодавства позивач вправі вимагати від орендаря внесення змін стосовно розміру орендної плати та інших змін.

Не погодившись з рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, прийняти нове, та відмовити в частині задоволення позову.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані порушенням господарським судом норм матеріального та процесуального права.

Так, за твердженням заявника апеляційної скарги, договір оренди був пролонгований на підставі рішенням господарського суду від 21 липня 2009 року, розмір орендної плати не змінювався, та повинен складати 6466,42 грн. (77597, 04 грн. на рік) із ставкою орендної плати 12%, тому застосування орендної ставки у розмірі 18% до орендованого їм об’єкту є помилковим. Орендний платіж є фіксованим, та може бути змінений лише за погодженням сторін. Посилання на Методику розрахунку орендної плати за використання державного майна не було обґрунтовано судом першої інстанції.

Розпорядженням заступника голови судової палати Севастопольського апеляційного господарського суду від 29 листопада 2010 року змінено склад судової колегії, суддю Антонову І.В., Остапову К.А. замінено на суддів Градову О.Г., Ткаченка М.І.

У судове засідання 29 листопада 2010 року представники сторін не з’явились, про час і місце судового засідання повідомлялися належним чином, про причини неявки судову колегію не повідомили.

Враховуючи, що відповідно до частини 2 статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі, судова колегія вважає можливим розглянути скаргу за відсутністю представників сторін.

Повторно розглянувши матеріали справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.

21 липня 2006 року між Фондом комунального майна Севастопольської міської ради (орендодавець) та закритим акціонерним товариством „Магазин № 55" (орендар) був укладений договір № 193-06 оренди комунального майна (далі - договір) - вбудованих нежитлових приміщень, площею 264,8 м.кв., що розташоване у цокольному поверсі трьохповерхової будівлі за адресою: місто Севастополь, вул. Суворова, 29, який був пролонгований на підставі рішення господарського суду міста Севастополя від 21 липня 2009 року у справі № 5020-7/426-3/305.

Відповідно до пункту 3.1 договору оренди від 21 липня 2009 року, річний розмір орендної плати складає 77597,04 грн. на рік.

Відповідно до пункту 3.2 договору оренди від 21 липня 2009 року, майно оплачується орендарем у сумі 6466,42 грн. на р/р орендодавця за перший місяць. Орендна плата вноситься на рахунок орендодавця щомісячно, не пізніше 20-го числа поточного місяця.

На виконання вимог діючого законодавства України, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради 12 квітня 2010 року (вх.№1087) надіслав на адресу відповідача пропозицію внести зміни до договору .

Неотримання позивачем відповіді на пропозицію про внесення змін до договору оренди стало причиною для звернення до суду з позовом про спонукання до внесення змін до договору.

Проаналізувавши обставини даної справи, перевіривши підстави прийняття оскаржуваного рішення судом першої інстанції, судова колегія дійшла висновку щодо необґрунтованості вимог апеляційної скарги з огляду на наступне.

У зв’язку із тим, що предметом спірних правовідносин, які виникли між сторонами є оренда комунального майна, застосуванню підлягають норми Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, а також норми спеціального законодавства в сфері оренди комунального майна, яким є Закон України „Про оренду державного та комунального майна”.

Частиною 1 статті 2 та частиною 1 статті 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10 квітня 1992 року N 2270-XII (із наступними змінами та доповненнями) встановлено, що орендоює засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності, в свою чергу орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачається, що сторона, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, надсилає пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з врахуванням часу поштового обігу заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається з матеріалів справи, Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, на виконання вимог діючого законодавства України надіслав на адресу відповідача пропозицію внести зміни у договір оренди разом з Протоколом погодження змін (а.с.14, т.1).

Відповіді на пропозицію Фонду комунального майна Севастопольської міської ради щодо внесення змін до договору відповідач не надав.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Частинами 1 та 3 статті 762 Цивільного кодексу України унормовано, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Частиною 1 статті 286 Господарського кодексу України також встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Пунктом 3.4 договору, сторони погодили можливість переглянути розмір орендної плати на вимогу однієї із сторін у випадку зміни цін і тарифів, а також в інших випадках, передбачених чинними законодавчими актами України.

Частиною 2 статті 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Частиною 2 статті 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" також передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Закон України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” від 19 грудня 2006 року №489-V (із наступними змінами та доповненнями) надає позивачеві право вимагати перегляду розміру орендної плати, оскільки відповідно до частини 3 статті 118 цього Закону договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України № 301-р від 23 травня 2007 року, визначено, що органам місцевого самоврядування відповідно до статті 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік" необхідно застосовувати орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року № 786.

За приписами частини 5 статті 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 травня 1997 року №280/97, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, зокрема можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду.

Рішенням Севастопольської міської ради № 1617 від 18 березня 2007 року „Про розрахунок орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Севастополя, і пропорції розподілу плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Севастополя" було, встановлено, що розрахунок розміру орендної плати здійснюється згідно з методикою розрахунку орендної плати, визначеною для розрахунку розміру орендної плати за використання державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04жовтня 1995 року (зі змінами та доповненнями).

Таким чином, судова колегія вважає правомірним посилання господарського суду міста Севастополя на постанову Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2006 року № 1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна", якою в новій редакції затверджена як сама Методика, так і процентні ставки по оренді майна.

Пунктом 3.1 договору в редакції Протоколу, передбачений розмір орендної плати відповідно до Методики, що затверджена рішенням сесії міської ради № 1617 від 13 березня 2007 року.

На підставі викладеного, судова колегія вважає вірним висновок господарського суду міста Севастополя про те, що позивач вправі вимагати від орендаря приведення спірного договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення потрібних змін стосовно розміру орендної плати з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.

Також, судом першої інстанції правомірно внесено зміни до пункту 1.1 та пункту 4.7 договору в частині зміни балансоутримувача майна, тому що комунальне підприємство «РЕП №3»шляхом ліквідації приєднано до комунального підприємства «РЕП № 17».

Вимога про внесення змін до пунктів 2.1, 2.6 та 8.3 договору, стосовно поліпшень об’єкта оренди, які здійсненні за згодою орендаря, була правомірно відхилена судом першої інстанції, з огляду на те, що в основу формування договірних зобов’язань відповідно до припису статті 778 Цивільного кодексу України, а також норм статей 23,27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” покладений принцип вільного волевиявлення, відповідно до якого вирішення судом неврегульованих питань, що виникли при зміні договору, можливе лише за спільною згодою всіх сторін, якщо інше не встановлено законодавством.

Пункт 2.2 договору прийнятийу наступній редакції: „Об’єкт оренди залишається на балансі комунального підприємства „РЕП-17” та оплачується орендарем з 07 жовтня 2010 року в сумі 16389,08 грн. на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно. Амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховуються балансоутримувачем. Амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна є власністю орендодавця”; пункт 3.2 договору –„орендна плата з 07 жовтня 2010 року складає 16389,08 грн. за місяць оренди (із застосуванням індексів інфляції станом на жовтень 2009 року) та перераховується орендарем орендодавцю на поточні рахунки.

Орендна плата на період з моменту підписання цього протоколу до 01 серпня 2010 року визначається відповідно до рішення Севастопольської міської ради № 7273 від 14 липня 2009 року та № 8526 від 15 грудня 2009 року та складає 12357,18 грн. за місяць.

Судова колегія погоджується, що підстави для внесення змін до пунктів 2.2, 3.2 договору в частині визначення нового розміру орендної плати буде діяти для сторін з дня набрання судового рішення у цій справі законної сили.

Також, доводи апеляційної скарги необґрунтовані, тому що встановлення розміру річної та місячної орендної плати у пунктах 3.1, 3.2 та 3.3 відповідають Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року №786 (з наступними змінами і доповненнями), яка застосовується до комунального майна в силу рішення Севастопольської міської Ради №1617 від 18 березня 2007 року „Про розрахунок орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Севастополя, і пропорції розподілу плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Севастополя”.

Вимога позивача про доповнення договору пунктом 4.2 підлягає задоволенню, з огляду на те, що відповідно до пункту 2 статті 793 та пункту 1 статті 794 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державної реєстрації.

Внесення змін до договору оренди в частині пункту 4.9 та пункту 7.1 в редакції позивача відповідач не заперечував.

Судова колегія погоджується із запереченням суду першої інстанції стосовно пункту 4.10 договору, оскільки доказів того, що об’єкт оренди спірного договору відноситься до об’єктів культурної спадщини позивачем не надано, крім того, відсутній і паспорт фасаду на вказану будівлю.

Отже, судова колегія вважає правомірним висновок суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог .

Враховуючи вищезазначене, судова колегія дійшла висновку про те, що рішення суду першої інстанції прийнято при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування не вбачається.

Керуючись статтями 101, пунктом 1 частини 1 статті 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

                                                            ПОСТАНОВИВ:          

          1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю „Магазин №55” залишити без задоволення.

          2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 12 жовтня 2010 року у справі №5020-11/104-5/123 залишити без змін.

Головуючий суддя                                                  

Судді