Рішення № 12604171, 16.11.2010, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 320

РІШЕННЯ

Іменем України

16.11.2010Справа №2-11/4363-2010 За позовом – Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», (95000, м. Сімферополь, вул. Стівена,14),

до відповідача – Республіканського підприємства «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», (98600, м. Ялта, вул. Коммунаров, 12),

за участю третьої особи – Фонд майна АР Крим, м.Сімферополь,

про визнання додаткової угоди до договору оренди майна недійсною.

За зустрічним позовом - Республіканського підприємства «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», (98600, м. Ялта, вул. Коммунаров, 12),

до - Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», (95000, м. Сімферополь, вул. Стевена,14),

про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна.

Суддя С.С. Потопальський

П Р Е Д С Т А В Н И К И:

від позивача – Дюкар Р.С., представник, дов. від 01.10.2010р.;

від відповідача – Корінчук О.Г., представник по дов. № 1 від 14.05.2010 р.

Сутьспору:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», м. Сімферополь звернулось до господарського суду АР Крим із позовною заявою до відповідача – Республіканського підприємства «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», м. Ялта, про визнання недійсною додаткової угоди № 1 від 19.05.2010 р. до договору оренди майна, укладеного 05.12.2006 р.

Відповідачем був поданий зустрічний позов про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить АР Крим від 05.12.2006 р., укладеного між Республіканським підприємством «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», м. Ялта та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», м. Сімферополь, з дати підписання акту приймання-передачі, тобто з 18.05.2010 р.

Розгляд справи відкладався у порядку ст.77 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

05 грудня 2006 року між Республіканським підприємством "Курортно-оздоровчий комплекс "Росія" (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія профспілок МВС (Орендар) укладений Договір оренди нерухомого майна за №2219.

Відповідно до п.1.1 Договору Орендодавець передає не житлову будівлю котеджу апартаментів літ. Л, заг. пл.. 1182,8 кв.м, розташованого за адресою: АР Крим, м. Ялта, вул. Комунарів, 12, що знаходяться на балансі Республіканського підприємства "Курортно-оздоровчий комплекс "Росія", а орендар приймає його у строкове платне користування за актом-прийому передачі.

Згідно до п.10.1, договір укладено строком на 30 років, а саме з 01 січня 2007 року по 01 січня 2037 року.

05 грудня 2006 року за № 2219 договір оренди від 05 грудня 2006 року був посвідчений приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу.

19 травня 2010 року між Республіканським підприємством "Курортно-оздоровчий комплекс "Росія" (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія профспілок МВС” (Орендар) укладена попередня додаткова угода №1 про розірвання договору оренди від 05 грудня 2006 року.

Однак, вказана додаткова угода №1 не була нотаріально посвідчена, тому позивач просить визнати додаткову угоду №1 недійсною на підставі ст. 220 ЦК України.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір оренди №2219 від 05 грудня 2006 року укладено строком до 01 січня 2037р. (п.10.1 договору), тому договір підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до п.10.9 договору від 05.12.2006 року № 2219, усі зміни та доповнення, внесені до цього договору, вважаються дійсними лише у разі, якщо вони здійснені в письмовій формі та підписані обома сторонами та нотаріально посвідчені.

Згідно до п.1 ст. 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

Отже, згідно вищенаведених норм законодавства попередня додаткова угода №1 про розірвання договору оренди № 2219 від 05.12.2006 року в будь-якому випадку повинна укладатися в нотаріальній формі.

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

При цьому, пунктом 2 ст. 215 ЦК України встановлено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Таким чином, в контексті п. 2 ст. 215 ЦК України недійсність нікчемного правочину не може бути предметом позову в суді, оскільки такий правочин є недійсним в силу прямої вказівки в законодавстві. Встановлення факту нікчемності правочину може бути лише предметом доказування у справі, що відображається в мотивувальній частині рішення.

Оскільки, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків та не підлягає визнанню недійсним, то первісні позовні вимоги задоволенню не підлягають.

При цьому, суд враховує той факт, що Республіканське підприємство «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія» вже зверталося до суду з позовом про визнання спірної попередньої додаткової угоди № 1 дійсною з підстав, визначених ч. 2 ст. 220 ЦК України. Однак, рішенням господарського суду АРК від 26.08.2009р. по справі № 5002-8/3107-2010 в позові відмовлено, що також свідчить про те, що зазначена додаткова угода №1 не набула чинності, відповідно не може визнаватися недійсною.

Як зазначалося вище, Республіканським підприємством «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», м. Ялта, була подана зустрічна позовна заява до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», м. Сімферополь, про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить АР Крим від 05.12.2006 р.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем по зустрічному позову вимог договору, в частині своєчасної сплати орендної плати, а також порушення п.5.5 договору в частині страхування майна, переданого в оренду.

Відповідно до п.3.1 договору, Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку, розподілу та порядку використання плати за оренду майна, що належить АР Крим, затвердженої постановою Верховної Ради АР Крим від 19.11.1998 р. № 274-2/98, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди жовтень 2006 року – 23333,34 грн., у т.ч. 50 % - 11666,67 грн., (Додаток № 3). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Договорами про внесення змін від 15.04.2008 р. № 1548, від 02.07.2008 р. № 2462, від 21.05.2009 р. № 1376 до п. 3.1 договору вносились зміни щодо суми орендної плати, а саме:

-           додатковою угодою від 15.04.2008 р. – сторони визначили, що оренда плата визначається згідно Методики та за перший місяць перерахунку орендної плати – травень 2007 р. становить 36638,35 грн., у т.ч. 70 % - 25646,85 грн. Орендодавцю, 30 % - 10991,50 грн., до бюджету;

-           додатковою угодою від 02.07.2008 р. – за базовий місяць перерахунку орендної плати – січень 2008 р. – 28753,49 грн., з них 70 % - Республіканському підприємству «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія»; 30 % в бюджет АР Крим;

-          додатковою угодою від 21.05.2009 р. – за перший місяць перерахунку орендної плати – січень 2009 р. – 10550,54 грн., з них 70 % - Республіканському підприємству «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія»; 30 % в бюджет АР Крим.

Відповідно до абз.1 п.3.5 договору, орендна плата перераховується Орендарем щомісяця, не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Згідно до п. 5.2 договору Орендар зобов`язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Проте, як свідчать матеріали справи, заборгованість по орендній платі ТОВ «Будівельна компанія профспілок МВС», сплачувалась не своєчасно та не в повному обсязі, про що складалися також Акт ревізії складений Головним контрольно-ревізійним Управлінням України від 08.07.2010 р. № 320/14, розпорядження Рахункової палати ВР АР Крим від 28.05.2010 р. № 01-17/136.

Суд встановив, що станом на 01 січня 2009 року за орендарем – ТОВ «БК профспілок МВС» рахувалася заборгованість по орендній платні у розмірі 100 476,66грн;

-          на 01 лютого 2009 - 134 869.03 грн.;

-          на 01 березня 2009 року - 168 452,37 грн.;

-          на 01 квітня 2009 року - 202 321.37грн.;

-          на 01 травня 2009 року - 236 715,22 грн., в травні орендарем була зроблена часткова і неповна оплата у розмірі 78 806,14 грн.

Зазначені обставини підтверджуються матеріалами справи та не заперечуються сторонами, що свідчить про істотне та систематичне порушення орендарем умов договору, а саме несплату орендних платежів за три і більше місяці.

Окрім того, слід зазначити, що згідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» однією з істотних умов договору оренди є страхування орендарем узятого їм в оренду майна. Аналогічні положення містяться і в частині другій статті 771 Цивільного Кодексу України.

Згідно п. 5.5. Договору, Орендар зобов'язується: протягом місяця після укладення Договору застрахувати орендоване майно на весь термін його дії на суму не менше його ринковій вартості, визначену звітом про незалежну оцінку в свою користь, як сторони, несучої ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкту оренди, в порядку, визначеному чинним законодавством, і надати Орендодавцю завірену печаткою Орендаря копію договору страхування і копію платіжного доручення страхового внеску в п'ятиденний термін з моменту отримання договору страхування.

Проте, Орендарем (ТОВ «Будівельна компанія профспілок МВС»), не виконані вимоги пункту 5.5. Договору.

Також слід зазначити, що 22.04.2010 р. РП «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія» надіслало на адресу ТОВ «БК профспілок МВС» лист від 22.04.2010 р. № 193 про розірвання договору оренди від 05.12.2006 р. за згодою сторін, відповідно до п. 10.4 договору оренди.

Листом вих. № 25-1 від 30.04.2010 р. ТОВ «БК профспілок МВС» виразило згоду про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна.

Згідно Акту приймання – передачі від 18.05.2010 р., підписаним обома сторонами, орендоване майно було повернуто Орендодавцеві.

Наведене свідчить про те, що з 18.05.2010 р. договір не виконувався з вини обох сторін, оскільки майно повернуто з оренди за взаємною згодою, однак договір у встановленій законом нотаріальній формі сторони не розірвали.

Всі вищенаведені обставини в їх сукупності свідчать про наявність істотних порушень умов договору.

Згідно ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

На підставі викладеного, зустрічна позовна вимога щодо розірвання договору оренди підлягає задоволенню.

При цьому, суд звертає увагу на те, що позивач по зустрічному позову просить про дострокове розірвання договору оренди з дати підписання акту приймання-передачі, а саме з 18.05.2010 р.

Однак, згідно пункту 5 ст. 188 ЦК України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Таким чином, датою розірвання договору є дата набрання чинності судовим рішенням, або дата встановлена судом, з якої таке рішення набуде чинності. Наведене в будь-якому випадку виключає можливість розірвання договору до моменту прийняття рішення суду.

Отже, в частині встановлення дати розірвання договору - 18.05.2010р. суд відмовляє в позові з огляду на приписи пункту 5 ст. 188 ЦК України.

За таких обставин зустрічні позовні вимоги підлягають задоволенню частково, в частині дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить АР Крим від 05.12.2006 р., укладеного між Республіканським підприємством «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», м. Ялта та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», м. Сімферополь.

Витрати на державне мито та інформаційно-технічне забезпечення судового процесу підлягають стягненню з відповідача по зустрічному позову відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

За згодою представників сторін, згідно зі ст. 85 ГПК України, у засіданні суду були оголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Рішення оформлене у відповідності до ст. 84 ГПК України і підписане 22.11.2010 року.

Керуючись ст. 49, ст. 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. У первісному позові відмовити.

2. Зустрічні позовні вимоги задовольнити частково.

3. Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить АР Крим від 05.12.2006 р., укладений між Республіканським підприємством «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», м. Ялта та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», м. Сімферополь.

4. В інший частині зустрічних позовних вимог – відмовити.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія профспілок МВС», (95000, м. Сімферополь, вул. Стевена,14, ЗКПО 34459054) на користь Республіканського підприємства «Курортно-оздоровчий комплекс «Росія», (98600, м. Ялта, вул. Коммунаров, 12, ЗКПО 16331584) 85,00 грн. державного мита, 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Потопальський С.С.