Рішення № 12332805, 26.10.2010, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

Іменем України

РІШЕННЯ

26 жовтня 2010 року справа № 5020-3/012-2/123

За позовом Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон”

(вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2, м. Севастополь, 99011)

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

(АДРЕСА_1, 99006)

про усунення перешкод в користуванні, розпорядженні майном та стягнення

неустойки у розмірі 8492,11 грн.

За зустрічним

позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон”

про визнання права власності,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(вул. Луначарського, 5, м. Севастополь, 99011),

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Бюро технічної

інвентаризації та державної реєстрації обєктів нерухомого майна”

(вул. Папаніна, 1-А, м. Севастополь, 99001),

Суддя Шевчук Н.Г.

Представники сторін:

позивача Пшенична С.В., довіреність № 1 від 12.01.2010 ;

відповідача не зявився;

третя особа не зявився (ФКМ СМР);

третя особа не зявився (КП БТІ та ДРОНМ СМР).

Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради „Аррікон” (далі позивач, КП СМР „Аррікон”) звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі відповідач, ФОП ОСОБА_1.) про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном.

У процесі розгляду справи Позивач неодноразово уточнював позовні вимоги; згідно з останньою заявою про уточнення позову від 24.09.2010 просить зобовязати ФОП ОСОБА_1 звільнити обєкт комунальної власності нежитлові приміщення загальною площею 66,7кв.м., розташовані за адресою: м.Севастополь, вул. Суворова, 20, та стягнути з неї неустойку за період з вересня 2009 року по 15.04.2010 у розмірі 1886,72грн. (т. 3 арк.с. 72).

Позовні вимоги з посиланням на частину другу статті 785 Цивільного кодексу України мотивовані тим, що відповідач після закінчення строку дії договору оренди не повернув приміщення орендодавцю.

Відповідач проти позову заперечує з тих підстав, що він не має можливості виконати договірні зобовязання і повернути вказаний у договорі обєкт оренди площею 141,10кв.м, оскільки фактично займана ним площа становить 66,7кв.м, інша частина приміщень передана в користування (оренду) Апеляційному суду міста Севастополя, проте повязані з цим зміни в договір оренди не були внесені (т. 1 арк. с. 34, т. 3 арк. с. 37).

ФОП ОСОБА_1 подала зустрічну позовну заяву до Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон” про визнання за нею права власності на 77/100 часток офісних приміщень площею 66,7кв.м по вул.Суворова, 20 та зобовязання Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації обєктів нерухомого майна” зареєструвати за ФОП ОСОБА_1 право власності на ці 77/100 часток (т. 2 арк. с. 3-6).

Ухвалою від 25.06.2010 зустрічна позовна заява прийнята для спільного розгляду зі справою №5020-3/012. Цією ж ухвалою до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, залучені: на стороні Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон” Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради; на стороні фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради „Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації обєктів нерухомого майна” (т. 2 арк.с. 1-2).

Зустрічний позов обґрунтований нормами частини четвертої статті 23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, частини четвертої статті 778 Цивільного кодексу України та створення орендарем в результаті реконструкції обєкта оренди нової речі.

У судовому засіданні, що відбулось 13.07.2010, відповідач уточнила зустрічні позовні вимоги та просить визнати за нею право власності на 77/100 часток офісних приміщень по вул. Суворова, 20 у м. Севастополі, що складаються з приміщень: I-1, площею 16,4 м2, II-1, площею 7,4 м2, II-2, площею 12,0 м2, II-3, площею 31,4 м2, туалет „Л”, площею 6,5 м2; загальною площею 73,7 м2, і зобовязати Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради „Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації обєктів нерухомого майна” здійснити реєстрацію права власності на цю частку нерухомого майна (т. 3 арк. с. 40-41). У порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України у судових засіданнях 02.03.2010, 13.05.2010, 23.06.2010, 13.07.2010 оголошувались перерви.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, суд -

ВСТАНОВИВ :

Територіальна громада в особі Севастопольської міської ради, від імені якої діє власник комунального майна на праві оперативного управління (повного господарського відання) Державне комунальне підприємство „Аррікон” Севастопольської міської Ради (Орендодавець), та приватний підприємець ОСОБА_1 (Орендар) 26.05.2005 уклали договір оренди нерухомого майна №897 нежитлової будівлі літ. „Б” в цілому загальною площею 141,10кв.м, розташованого за адресою: м.Севастополь, вул. Суворова, 20, що знаходиться на балансі ДКП „Аррікон”, для надання послуг ксерокопіювання та тиражування, розміщення навчальних курсів по вивченню іноземних мов (далі Договір оренди) (т. 1 арку. с. 8-12).

За умовами пунктів 2.1, 2.5, 2.6, 3.2, 3.3, 7.1 Договору передача майна в оренду не передає Орендарю права власності на це майно.

Повернення Орендарем орендованого майна здійснюється протягом одного тижня після закінчення Договору. Майно повинно бути повернуте у стані, в якому воно було отримане з урахуванням нормального зносу. Приймання-передача обєкта оренди після закінчення дії договору оренди здійснюється комісією, що складається з представників Орендодавця та Орендаря. Передача майна Орендарем і прийняття його Орендодавцем посвідчується актом приймання-передачі, що підписується представниками сторін. Майно вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі обєкта оренди.

Усі поліпшення обєкта оренди, віддільні без шкоди обєкту оренди, є власністю Орендодаря. Якщо невіддільні поліпшення обєкта оренди здійснені за згодою Орендодавця, Орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат чи на зарахування їхньої вартості в рахунок плати за користування обєктом оренди.

Орендна плата складає 377,11грн за перший місяць оренди та підлягає щомісячному коригуванню Орендарем при визначенні чергового платежу відповідно до індексу інфляції і перераховується на рахунок ДКП „Аррікон”.

Строк дії договору встановлений до 28.08.2009.

Згідно статуту Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон” Державне комунальне підприємство „Аррікон” відповідно до рішення Севастопольської міської Ради №2960 від 05.04.2005 перейменоване у Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради „Аррікон” (т. 1 арк. с. 16-19). Державна реєстрація змін до установчих документів проведена 29.06.2005. Таким чином, Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради „Аррікон” є правонаступником Державного комунального підприємства „Аррікон”.

За актом приймання-передачі від 26.04.2005, за цим договором ДКП „Аррікон” передало, а ФОП ОСОБА_1 прийняла в оренду нерухоме майно , розташоване за адресою: м.Севастополь, вул. Суворова, 20, а саме: частину домоволодіння, яка складається з окремо розташованої адміністративної заглибленої будівлі літ. „Б”, загальною площею 139,60кв.м, частини паркану літ. №4-31, 35 п.м, літ. №5-9, 8 п.м; ділянки асфальтованого мощення літ №1 площею 226кв.м (т.1 арк..с. 11).

У звязку з передачею КП „Аррікон” частини майна, що є обєктом оренди по договору №897 від 26.05.2005, в користування Апеляційному суду міста Севастополя по договору оренди нерухомого майна №547 від 16.07.2008 (т. 1 арк. с. 95-98), ФОП ОСОБА_1 користувалась приміщенням площею 66,7кв.м.

Суд встановив, що відповідачем була здійснена реконструкція обєкта оренди, яка погоджена з Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (накази №512 від 30.06.2005 та №4 від 05.01.2006) у сумі 138776грн. (т. 2 арк. с. 3-132, т. 3 арк.с. 5-30).

За змістом статті 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відділити від майна без спричинення йому шкоди, орендодавець зобовязаний компенсувати йому затрачені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної у встановленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначене договором оренди.

Стаття 778 Цивільного кодексу України передбачає, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, у статті 778 Цивільного кодексу України закріплюється право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому во но було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі. Саме проведенням суттєвих змін поліпшення відрізняються від ремонту, при проведенні якого відбувається не зміна майна, а відновлення його стану, корисних властивостей.

За загальним правилом право наймача на відшкодування поліпшень майна, переданого у найм, повязується із згодою наймодавця на проведення таких поліпшень. Згода наймодавця може бути виражена в самому договорі або в окремому документі. Згода орендодавця на реконст рукцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо такі дії не передбачені у самому договорі оренди.

Цивільний кодекс України надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Коментована стаття не встановлює спеціального правила щодо особи, якій належить право вибору щодо відшкодування вартості не обхідних витрат або на зарахування її в рахунок плати за користування майном.

За загальним правилом, встановленим статтею 539 Цивільного кодексу України, право вибору предмета альтернативного зобовязання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.

Частина 4 статті 778 Цивільного кодексу України, яка встановлює наслідки створення нової речі в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, застосовується лише у випадках, якщо сторони не встановили інших правил у договорі.

Згідно зі статтями 331, 332, 778 Цивільного кодексу України до основних ознак нової речі обєкту нерухомості, зокрема, відноситься наступне: річ створена з матеріалів особи, що претендує на новостворене майно. При цьому, чіткого законодавчого визначення поняття новоствореного майна чинна нормативно-правова база не містить.

Водночас, сама лише обставина збільшення вартості орендованого майна не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі. Проведення перепланування і реконструкції внутрішніх приміщень в ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі не створює нову річ, а лише поліпшує орендоване майно.

До того ж, сторонами у пункті 2.6 Договору було передбачено, що якщо невіддільні поліпшення обєкта оренди здійснені за згодою Орендодавця, то Орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат чи на зарахування їхньої вартості в рахунок плати за користування обєктом оренди

Поряд із викладеним суд звертає увагу на те, що Закон України “Про оренду державного та комунального майна” є спеціальним законом, в тому числі і по відношенню до Цивільного кодексу України, який регулює відносини по оренді державного та комунального майна. І цей Закон не допускає можливості визнання за орендарем, який здійснив невіддільні поліпшення орендованого майна, права власності на це майно чи його частину.

За таких обставин зустрічні позовні вимоги є безпідставними і задоволенню не підлягають.

Що стосується вимог первісного позову, то суд встановив наступне.

Статтею 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до статті 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та пункту 7.5 Договору оренди договір оренди припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено..

Договір оренди укладений строком до 28.08.2009, а тому він є припиненим з 28.08.2009.

Однак, відповідач у встановлений Договором оренди строк орендоване майно не повернув Орендодавцю.

Суд відхиляє доводи відповідача щодо неможливості вчинення ним таких дій по причині невнесення у Договір оренди змін в частині зменшення площі орендованих приміщень, оскільки докази існування обставин, які перешкоджали б ФОП ОСОБА_1 повернути Орендодавцю майно, яке фактично перебувало у її користуванні, а саме: нежитлові приміщення площею 66,7кв.м, розташовані по вул.Суворова, 20 у м.Севастополі, відсутні.

Відповідно до рахунку №1529 від 06.08.2009 орендна плата за останній місяць оренди становила 773,11грн. (т. 3 арк. с. 89).

Таким чином, вимоги позивача про повернення обєкта оренди та стягнення неустойки, розрахунок якої перевірений судом, є правомірними і підлягають задоволенню.

Державне мито та на витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України при задоволенні позову покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 49, 82, 84-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1. Первісний позов задовольнити повністю.

2. Зобовязати фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, 99006, ідентифікаційний код НОМЕР_1, відомості про рахунки в установах банку відсутні ) звільнити на користь Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон” ( вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2, м. Севастополь, 99011, код ЄДРПОУ 20711909, відомості про рахунки в установах банку відсутні) обєкт комунальної власності нежитлові приміщення загальною площею 66,7 кв.м., розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Суворова, 20.

3. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, 99006, ідентифікаційний код НОМЕР_1, відомості про рахунки в установах банку відсутні ) на користь Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон” ( вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2, м. Севастополь, 99011, код ЄДРПОУ 20711909, відомості про рахунки в установах банку відсутні) неустойку за період з вересня 2009 року по 15.04.2010 у розмірі 1886,72грн. (одна тисяча вісімсот вісімдесят шість грн. 72коп.), витрати по сплаті державного мита у розмірі 187 грн (сто вісімдесят сім грн.) та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118 грн (сто вісімнадцять грн.).

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

4. У зустрічному позові відмовити.

Суддя підпис Н.Г. Шевчук

Рішення оформлено відповідно

до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу України

і підписано 01.11.2010.