Рішення № 12046779, 18.10.2010, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"18" жовтня 2010 р.Справа № 14/1385-10 За позовом Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький

міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

до закритого акціонерного товариства "Октант" м.Хмельницький

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення площею 53,7 кв.м. по вул.Соборній, 17; виселення з нежитлового приміщення та передачу його балансоутримувачу.

та зустрічним позовом закритого акціонерного товариства "Октант" м. Хмельницький

до Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький

до міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

про зобов’язання відповідачів зарахувати вартість проведеного ЗАТ „Октант” капітального ремонту нежитлового приміщення в будинку № 17 по вул. Соборній у м. Хмельницький у сумі 50068 грн. в рахунок орендної плати.

Суддя                     Гладюк Ю. В.

Представники сторін:

позивач 1: Рудківська Н.В. - за довіреністю від 11.01.2010р № 18

позивач 2: Лаврентюк Л.Є. - за довіреністю від 19.07.2010р.

відповідач : Пелюх О.П. - за довіреністю від 20.07.2010р. № 342

Оліпер С.Ю. - за довіреністю від 11.02.2010р.

з перервою в судовому засіданні

Суть спору: позивачі за первісним позовом просять суд розірвати договір оренди та виселити відповідача з нежитлового приміщення, площею 53,7кв.м. у м. Хмельницький по вул. Соборна, 17 та передати вказане приміщення балансоутримувачу - МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності. Обґрунтовуючи позов вони посилаються на неналежне виконання відповідачем умов договору щодо внесення орендної плати.

ЗАТ „Октант” звернулось з зустрічним позовом в якому просить суд зобов’язати відповідачів зарахувати вартість проведеного ЗАТ „Октант” капітального ремонту нежитлового приміщення в будинку № 17 по вул. Соборній у м. Хмельницькому у сумі 50068 грн. в рахунок орендної плати.

Представник позивача - Управління комунального майна Хмельницької міської ради в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні. Також ним подано письмовий відзив на зустрічний позов, в якому просить відмовити в задоволенні зустрічного позову в зв’язку з його безпідставністю.

Представник міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності в судовому засіданні первісний позов підтримав. У наданому суду відзиві на зустрічний позов проти позову заперечує обґрунтовуючи тим, що ремонтні роботи приміщення по вул..Соборній,17 були здійсненні ЗАТ „Октант” без згоди орендодавця та отримувача коштів та без погодження проектно-кошторисної документації. Крім того, діючий договір оренди укладений між сторонами 26.11.2007р. не передбачає умови та порядок зарахування вартості проведеного ремонту в рахунок орендної плати.

Представник позивача за зустрічним позовом – ЗАТ „Октант” в судовому засіданні проти первісного позову заперечував, вимоги за зустрічним позовом підтримав.

Розглядом матеріалів справи встановлено.

26 листопада 2007 року між сторонами укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності відповідно до п.1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 53,7кв.м., розміщене за адресою м.Хмельницький, вул.Соборна,17, що знаходиться на балансі ЖЕК-1 під офіс туристичного відділу підприємства строком з 26.11.2007р. по 26.10.2010р.

Пунктом 3 договору визначено розмір та порядок вплати орендної плати, зокрема, відповідно до п.3.3. орендна плата перераховується отримувачу коштів щомісяця не пізніше 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Додатковою угодою від 01.07.2008р. внесено зміни до договору оренди якими утримувачем коштів визначено міське комунальне підприємство по утриманню не житлових приміщень комунальної власності.

Як вбачається з матеріалів справи у відповідача наявна заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 13421,30грн. за період з 01.02.2010р. по 01.07.2010р., що підтверджується поданим розрахунком.

Оскільки своїх зобов’язань по сплаті орендної плати в обумовлений договором строк відповідач не виконав, позивач направив на його адресу вимогу про оплату на протязі трьох днів боргу за оренду приміщення комунальної власності в сумі 11587,55грн., яка залишена останнім без відповіді.

Сторони в пункті 9.4. договору передбачили можливість дострокового розірвання договору в разі несвоєчасної сплати орендної плати.

Позивачі звернулись до ЗАТ „Октант” з пропозицію про розірвання договору оренди від 26.11.2007р. Копія вказаної пропозиції з доказами її направлення міститься в матеріалах справи. Відповідач залишив пропозицію без відповіді, в зв’язку з чим позивачі звернулись з позовом до суду.

Не погоджуючись із позовними вимогами відповідач звернувся до суду із зустрічним позовом про зобов’язання зарахувати вартість проведеного ЗАТ „Октант” капітального ремонту нежитлового приміщення в будинку № 17 по вул. Соборній у м. Хмельницький у сумі 50068 грн. в рахунок орендної плати.

В обґрунтування позовних вимог позивач по зустрічному позову вказав, що ЗАТ”Октант” належним чином виконує умови договору оренди: використовує орендоване приміщення за його цільовим призначенням; своєчасно виконує взяті на себе зобов'язання по здійсненню поточного ремонту орендованого приміщення (розділ 5 договору). Разом з тим, зазначене приміщення ЗАТ «Октант»орендує впродовж 10 років. Жодних зауважень чи претензій з боку відповідачів щодо використання орендованого майна протягом строку оренди не надходило. Однак, орендоване приміщення в результаті довгострокової експлуатації потребувало капітального ремонту.

Позивач за зустрічним позовом неодноразово звертався до відповідачів за дозволом на проведення капітального ремонту приміщення по вул..Соборній,17. Копії листів наявні до матеріалах справи.

На підставі звернень ЗАТ ”Октант” відповідачами проведено обстеження орендованого приміщення по вул..Соборній,17 та складено акт яким встановлено, що приміщення знаходиться в доброму стані та не потребує капітального ремонту.

Незважаючи на відсутність дозволу орендодавця на проведення капітального ремонту позивачем (за зустрічним позовом) самостійно проведено огляд приміщення та складено дефективний акт від18.01.2007р. яким визначено об’єми виконання робіт.

ЗАТ „Октант” стверджує, що з метою забезпечення належного утримання та ефективної експлуатації об'єкта оренди ним здійснений капітальний ремонт об’єкту оренди за власні кошти.

Відповідно до зведеного кошторисного розрахунку, який не містить погодження орендодавця, вартість проведеного капітального ремонту становить 50068грн. яку ЗАТ „Октант” просить зарахувати в рахунок орендної плати.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та давши їм оцінку в сукупності, суд прийшов до висновку про обґрунтованість первісного позову та безпідставність зустрічного виходячи з наступного.

У відповідності із пунктами 1, 6 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно зі ст..284 Господарського кодексу України орендна плата є істотною умовою договору оренди.

Обов’язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату встановлений ч.3 ст.285 ГК України та ч.3 ст.18.Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та визначений п.5.4. договору оренди від 26.11.2007р.

Як підтверджується матеріалами справи у відповідача наявна заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 13421,30грн. Доказів щодо її погашення суду не надано.

Відповідно до ст..651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлений договором або законом.. Сторони в пункті 9.4. договору передбачили можливість дострокового розірвання договору в разі несвоєчасної оплати орендної плати.

Неотримання орендодавцем орендної плати у встановленому договором порядку та розмірі є істотним порушенням умов договору, оскільки внаслідок цього орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Згідно із ч.3.ст.26 закону України „Про оренду державного та комунального майна” на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 27 вказаного закону передбачено, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря від зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначений у договорі оренди.

Відповідно до п.5.9. договору оренди у разі припинення або розірвання договору у 10-ти денний термін орендар зобов’язується повернути балансоутримувачу майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати орендованого майна з вини орендаря.

Отже, вимога позивачів про розірвання договору оренди нежитлового приміщення площею 53,7 кв.м. по вул. Соборній, 17 та виселення відповідача з нежитлового приміщення та передачу його балансоутримувачу є правомірною, а тому підлягає задоволенню.

Вирішуючи зустрічний позов суд виходить з наступного.

Згідно з пунктом 3 статті 773 Цивільного кодексу України, наймач (орендар) має право змінювати стан речі, переданої у найм (оренду), лише за згодою наймодавця (орендодавця).

Статтею 776 ЦК України передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до пункту 6.3. Договору оренди приміщення по вул.Соборній,17 орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт за погодженням орендодавця та отримувача коштів.

Позивач по зустрічному позову стверджує, що у зв’язку із аварійним станом приміщення по вул..Соборній,17, не дивлячись на відсутність згоди з боку орендодавця та отримувача коштів провів капітальний ремонт орендованого приміщення і вартість капітального ремонту склала 50068,00грн.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно ч.2 ст.34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними доказами доказуваннями, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Як видно із доданих до позовної заяви ЗАТ „Октант” копій зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва приміщення по вул..Соборній,17 не містить погодження орендодавця та отримувача коштів. Крім того відповідно копії акту від 31.01.2007р. обстеження орендованого приміщення майна по вул.Соборній,17 проведеного представниками управління комунального майна, встановлено, що приміщення знаходиться в доброму стані та не потребує капітального ремонту.

ЗАТ „Октант” не надано суду доказів звернення до орендодавця та отримувача коштів щодо зарахування вартості капітального ремонту в рахунок орендної плати , а тому позивач звернувся із зустрічним позовом фактично за відсутності спору. Наданий до матеріалів справи лист №89 від 11.02.2008р. направлений міському голові Хмельницької міської ради не є належним доказом звернення до відповідачів, оскільки сторонами за договором оренди від 26.11.2007р. виступають управління комунального майна (орендар) та МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (балансоутримувач).

Разом із тим, судом відмічається, що діючий договір оренди нежитлового приміщення площею 53,7 кв.м. по вул. Соборній, 17 не містить положень щодо зарахування вартості проведеного капітального ремонту приміщення в рахунок орендної плати.

Посилання позивача за первісним позовом на існування договірних відносин із відповідачами на протязі 10 років не мають значення для вирішення спору, оскільки спір виник з приводу виконання умов договору оренди від 26.11.2007р., а не інших договорів.

Отже, позивачем не доведено належними і допустимими доказами наявність підстав для зарахування вартості капітального ремонту приміщення будинку по вул..Соболрній,17 в рахунок орендної плати, а тому в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.

Відповідно ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на ЗАТ „Октант”.

Керуючись ст.ст.1, 45, 12, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

                                                  В И Р І Ш И В :

Первісний позов задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення розташованого в м.Хмельницький по вул..Соборній, 17 площею 53,7кв.м. від 26.11.2007р., укладений між закритим акціонерним товариством "Октант” та Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та міським комунальним підприємством по утриманню не житлових приміщень комунальної власності.

Зобов’язати закрите акціонерне товариство "Октант” (м. Хмельницький, вул. Озерна,20, код ЄДРПОУ 30145299), звільнити приміщення розташоване в м. Хмельницький в будинку №17, по вул. Соборній, площею 53,7 кв.м та передати його міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (м.Хмельницький, вул. Кам”янецька,2 код 30579655).

Видати наказ.

Стягнути з закритого акціонерного товариства "Октант” (м. Хмельницький, вул. Озерна,20, код ЄДРПОУ 30145299) на користь міськоого комунальноого підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (м.Хмельницький, вул..Кам”янецька,2 код 30579655). - 85 грн. (вісімдесят п’ять гривень) державного мита, 236,00 грн. (двісті тридцять шість гривень 00 копійок) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу .

Видати наказ.

В задоволенні зустрічного позову відмовити.

                              Суддя                                                                      

Повний текст рішення виготовлений та підписаний 19.10.2010р.

Віддрук 4 прим 1- до справи 2,3.4 - сторонам