Рішення № 113726813, 14.09.2023, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

______________________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"14" вересня 2023 р.м. Одеса Справа № 916/2037/23

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.

секретар судового засідання Христенко А.О.

розглянувши у порядку справу за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (вул. Артилерійська, 1, м. Одеса, 65039)

до відповідача: Фізичної особи-підприємця Голубова Івана Васильовича ( АДРЕСА_1 )

про розірвання договору та виселення,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Мікуленко В.В.;

від відповідача: Осипов Б.В.

УСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Голубова Івана Васильовича, в якій просить суд:

- розірвати договір оренди від 08.04.2019 № 4/77, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Голубовим Іваном Васильовичем;

- виселити Фізичну особу-підприємця Голубова Івана Васильовича з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу № 501, загальною площею 939,1 кв.м., що розташовані за адресою: вул. Давида Ойстраха, 1, м. Одеса на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Позиції учасників справи

В обґрунтування підстав позову позивач посилається на обставину істотного порушення відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди від 08.04.2019 №4/77, у зв`язку з невикористанням відповідачем орендованого майна більше трьох місяців.

14.06.2023 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву (а.с. 55-72, т.1), в якому останній заперечує щодо позовних вимог позивача, наголосивши, що: відповідач використовував та продовжує використовувати об`єкт оренди за профільним призначенням, але за самостійно визначеним графіком використання, що пов`язано зі збройною агресією РФ проти України; доказом того, що відповідач не припинив своєї зацікавленості у використанні орендованого майна є факт відсутності заборгованості з орендної плати; відповідач наполягає на тому, що договір продовжує діяти протягом строку дії воєнного стану та чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634; відповідач зазначає, що він не отримував від позивача повідомлення щодо необхідності надання доступу до орендованого приміщення та пропозицію про дострокове розірвання договору, які позивач направив на невірну адресу; відповідач вважає, що позивачем умисно створені передумови для звернення до суду, адже він не зв`язався з відповідачем за контактним номером телефону, відомості щодо якого розміщені на оголошенні при вході до приміщення.

У відповіді на відзив, яка надійшла до суду 21.06.2023 (а.с. 80-87, т.1), позивач наголосив, що: надсилання відповідачу пропозиції про розірвання договору є правом, а не обов`язком позивача; додатково позивач наголошує, що відповідачем не виконано умову договору, передбачену підп. «л» п. 4.2. договору, якою встановлено обов`язок відповідача укласти з балансоутримувачем приміщення договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території; позивач вважає, що відповідач не спростував наданих позивачем актів обстеження та не надав доказів встановлення іншого графіку роботи, при цьому відповідач не інформував позивача про такі зміни; позивач не володіє інформацією або даними, з яких причин листи направлялись відповідачу на невірну адресу, при цьому сам відповідач зазначав свою адресу як «вул. 3 Лінія, буд. 22» у направлених позивачу листах.

26.06.2023 до суду від відповідача надійшли письмові заперечення (а.с. 88-97, т.1), в яких останній наголосив, що: нормативними актами України не передбачений обов`язок орендаря погоджувати свій графік роботи з орендодавцем; відповідач наголошує, що він звертався до позивача із запитом про надання роз`яснень щодо умов підп. «л» п. 4.2. договору, проте відповіді не отримав; відповідач звертає увагу на тому, що адреса відповідача зазначена, зокрема, у договорі страхування орендованого приміщення, а отже позивач мав відомості щодо неї.

12.09.2023 позивачем були подані до суду письмові пояснення (а.с. 109-111, т.1), в яких останній відзначив, що Департамент не володіє інформацією або даними, з яких причин листи (пропозиція 01-13/546 та повідомлення № 01-13/1763) відправилися не на вірну адресу, при цьому, як наголошує позивач, він не може відповідати за помилки третіх осіб, зокрема працівників АТ «Укрпошта», адже позивачем вказувалась вірна адреса відповідача при здійсненні відправлення. Між цим позивач звертає увагу на те, що обставина направлення / не направлення пропозиції щодо розірвання договору у позасудовому порядку не впливає на право позивача звернутись до суду за захистом своїх порушених прав.

14.09.2023 до суду надійшли письмові пояснення відповідача (а.с. 112-118, т.1), в яких останній наголошує, що за поштовим індексом позивач міг перевірити відділення, на яке здійснювалось відправлення та виявити невідповідність адреси.

Під час розгляду справи по суті представник позивача заявлені до відповідача вимоги повністю підтримав, наполягав на їх задоволенні. Представник відповідача проти позову заперечував, просив суд відмовити у його задоволенні.

Процесуальні дії у справі

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.05.2023 позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/2037/23; ухвалено справу розглядати за правилами загального позовного провадження з викликом учасників справи; призначено у справі підготовче засідання на 15 червня 2023 року о 14:30.

15.06.2023 судом було проголошено протокольну ухвалу про відкладення підготовчого засідання у справі на 10 липня 2023 року о 12:50. 10.07.2023 суд постановив протокольну ухвалу про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів, закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 28 серпня 2023 року об 11:30.

28.08.2023 суд протокольно оголосив перерву у судовому засіданні до 14 вересня 2023 року о 14:00.

У судовому засіданні 14.09.2023 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Обставини справи

Відповідно до даних витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.06.2018 № 12676946 (а.с. 19, т.1) територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належать нежитлові приміщення 1-го поверху та підвалу № 501, загальною площею 957,9 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Давида Ойстраха, 1.

Згідно з Положенням про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021 № 137-VIII (а.с. 26-28, т.1), позивач є виконавчим органом Одеської міської ради, у своїй діяльності керується Конституцією та законами України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, іншими нормативно-правовими актами, рішеннями Одеської міської ради, її виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови та цим положенням. Департамент підзвітний та підконтрольний Одеській міській раді, підпорядкований міському голові та Виконавчому комітету Одеської міської ради. Департамент є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради.

08.04.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Голубовим Іваном Васильовичем (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 4/77 (а.с. 12-13, т.1; далі - договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху та підвалу № 501, загальною площею 939,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Давида Ойстраха, 1 (далі - об`єкт оренди).

Відповідно до п. 1.3. договору сторони погодили його термін дії з 08.04.2019 до 08.03.2022.

Згідно з п. 2.1., 2.2., 2.3., 2.4., 2.5. договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси від 30.01.2019, рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради. За орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 33694,72 грн (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності, в порядку передбаченому чинним законодавством.

Пунктом 3.2. договору передбачено, що орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, переданих в оренду.

Згідно з п. 3.3. договору орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі, несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі.

Відповідно до п. 3.5. договору орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватись орендованими приміщеннями на умовах цього договору.

За умовами п. 4.1. договору вказані у п. 1.1. приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно під розміщення будинку побуту.

Згідно з п. 4.2. договору протягом дії договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов`язаний, зокрема: окремо сплачувати за власні кошти фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами (підп. «в»); протягом місяця з дати укладення договору оренди застрахувати об`єкт оренди терміном на 1 (один) рік з наступними щорічними продовженнями дії договору страхування протягом всього терміну дії договору оренди на користь орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, щоб весь час об`єкт оренди було застраховано на повну вартість об`єкта оренди, визначену у п. 1.1. цього договору, та щороку надавати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов`язання (підп. «е»); своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання об`єкта оренди (підп. «з»); укласти з балансоутримувачем об`єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов`язку, протягом 30 днів з моменту укладення цього договору (підп. «л»); окремо сплачувати за власні кошти витрати за користування земельною ділянкою для чого у місячний термін з дати підписання договору оренди звернутися до компетентних органів, з метою врегулювання питання землекористування згідно з діючим законодавством (підп. «м»).

Відповідно до п. 4.6. договору орендар безперешкодно допускає представників орендодавця, у робочий час доби, для контролю за виконанням правил використання приміщень і обов`язків за договором.

За умовами п. 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки, у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Пунктом 7.3. договору передбачено, що при тривалому, більше трьох місяців, невикористанні орендарем наданих йому приміщень за цим договором, приміщення вважаються неосвоєними і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до п. 7.5. договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір.

Згідно з п. 7.6. договору він може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

За умовами п. 7.8. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Відповідно до п. 7.9. договору заяви, пропозиції, повідомлення, претензії, стосовно змін, розірвання, припинення або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Згідно з п. 7.11. договору його дія припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

За умовами п. 7.12. договору орендар зобов`язується надавати орендодавцю інформацію про використання об`єкта оренди на вимогу орендодавця.

У Розділі 8 договору вказані реквізити сторін, зокрема, місцезнаходження ФОП Голубова І.В.: АДРЕСА_2 .

Як вбачається з даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с. 38-39, т.1), місцезнаходженням відповідача в Реєстрі значиться адреса: вул. Суворовська 3 Лінія, буд. 22, м. Одеса, 65069.

Додатком до договору сторони погодили розрахунок орендної плати (а.с. 14, т.1), яка становить, станом на 01.03.2019, 40433,66 грн з ПДВ.

За актом приймання-передачі від 08.04.2019 на підставі договору позивач передав, а відповідач прийняв у строкове користування нежитлові приміщення першого поверху та підвалу № 501, за адресою: м. Одеса, вул. Давида Ойстраха, 1 (а.с. 15, т.1).

В матеріалах справи відсутні докази щодо здійснення позивачем контролю за виконанням відповідачем правил використання приміщень і обов`язків за договором з 08.04.2019 по 28.12.2022 або звернень (вимог) до відповідача згідно з п. 7.12. договору про надання інформації про використання об`єкту оренди.

29.12.2022 комісією у складі посадових осіб позивача та КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» був складений акт обстеження нежитлових приміщень, що орендуються відповідачем за договором (а.с. 22, т.1). Відповідно до даних акту комісією встановлено, що на момент обстеження орендований об`єкт зачинений, доступ всередину відсутній. Аналогічні акти були також складені 01.02.2023 та 01.03.2023, до яких також додано фотоматеріали (а.с. 23-25, т.1).

При цьому ці акти не містять відомостей щодо: - невикористання відповідачем об`єкту (встановлено обставину зачинення на момент обстеження); - часу невикористання відповідачем об`єкту; - часу проведення самого обстеження; - попереднього повідомлення відповідача про здійснення контролю за об`єктом.

Керуючись зазначеними актами, які були складені протягом періоду 29.12.2022 01.03.2023, тобто менше трьох місяців, позивач направив відповідачу пропозицію (а.с. 20, т. 1), в якій пропонував у місячний строк прибути до Департаменту, достроково розірвати договір оренди від 08.04.2019 № 4/77 та передати позивачу орендовані приміщення за актом приймання-передачі. При цьому дану пропозицію позивач направив відповідачу поштовим зв`язком за іншою адресою: вул. 3-а Лінія Марії Демченко, 22, м. Одеса, 65038, ніж вказана у договорі, і яка, відповідно до відмітки поштової установи від 04.05.2023 (а.с. 21, т.1), була повернена позивачу неврученою із відміткою «за закінченням терміну зберігання».

В матеріалах справи також наявне повідомлення від 21.04.2023, складене позивачем та яке адресоване відповідачу (а.с. 35, т.1), в якому позивач повідомив про необхідність забезпечення доступу працівникам Департаменту та КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» до орендованого приміщення 10.05.2023 об 11:00, а також просив надати Департаменту договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщення і прибудинкової території, посилаючись на ч. 6 ст. 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Водночас, в матеріалах справи відсутні докази направлення / вручення цього повідомлення відповідачу (в матеріалах справи відсутні фіскальні чеки, поштові накладні, повідомлення, поштові конверти, реєстри відправленої кореспонденції, витяги з внутрішніх книг реєстрації кореспонденції тощо). За поясненнями позивача повідомлення направлялось відповідачу простою поштовою кореспонденцією, натомість відповідач обставину направлення і отримання повідомлення заперечує, а отже за цих обставин суд вважає, що обставину направлення відповідачу цього повідомлення позивачем належними і допустимими доказами не підтверджено.

Далі, 10.05.2023 комісією у складі посадових осіб позивача та КУ «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» був складений акт обстеження нежитлових приміщень, що орендуються відповідачем за договором (а.с. 32-33, т.1), в якому останні зафіксували, зокрема, що: на момент обстеження (11:00) орендований об`єкт зачинений, доступу всередину немає; станом на дату обстеження орендар не має заборгованості з оплати орендних платежів; орендовано майно застраховано згідно зі страховим полісом до 17.05.2023; за візуальним оглядом конфігурація орендованих приміщень відповідає плану-схемі, відображеному в технічному паспорті; орендар був повідомлений належним чином, але доступу до приміщення не надав.

При цьому цей акт також не містить відомостей щодо: - невикористання відповідачем об`єкту (встановлено обставину зачинення на момент обстеження); - часу невикористання відповідачем об`єкту.

На підтвердження обставини здійснення відповідачем страхування орендованого приміщення позивачем до матеріалів справи долучено копію договору від 16.05.2023 № 101078068, укладеного між відповідачем та ПрАТ «Страхова компанія «Граве Україна» (а.с. 34, т.1), з якого вбачається, що орендоване за договором приміщення застраховано на строк з 18.05.2022 по 17.05.2023.

19.05.2023 відповідачем був поданий до Департаменту запит, який датований 09.05.2023 (а.с. 86, т.1), в якому відповідач наголосив, що використовує орендоване приміщення з метою надання населенню соціально побутових послуг та просив роз`яснити порядок виконання підп. «л» п. 4.2. договору. Доказів надання позивачем відповіді на цей запит матеріали справи не містять.

Під час розгляду справи відповідач заперечував обставину невикористання ним орендованого приміщення, наголошуючи, що ним було встановлено графік роботи з огляду обставини воєнного стану та постійні повітряні тривоги, при цьому, як стверджує відповідач, ним було розміщено на вхідних дверях приміщення оголошення щодо засобу зв`язку, яким позивач не скористався. На підтвердження своїх доводів відповідач долучив до матеріалів справи здійснену ним фотофіксацію (а.с. 66-67, т.1), проте не подав суду відповідних внутрішніх наказів по підприємству щодо графіку роботи, штатного розпису, доказів укладення угод для функціонування будинку побуту тощо.

Законодавство, застосоване судом до спірних відносин

Згідно ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ч. 1-2 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або єдиний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, чинній станом на день укладення спірного договору та по 01.02.2020) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

За умовами ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, введеній в дію з 01.02.2020 та чинній станом на час вирішення спору) (далі Закон) продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які, зокрема, укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст.284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Оцінка об`єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об`єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

За умовами ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Вказане цілком кореспондується з положеннями статті 193 ГК України.

Частиною 2 ст. 193 ГК України визначено, що кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу; порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених зазначеним Кодексом, іншими законами або договором.

За змістом ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

За змістом п. 1, 3 ч.1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки та припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Статтею 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до ч.2 ст. 24 Закону договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Згідно з ч.1 ст. 25 Закону у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Відповідно до п. 5 постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Норма щодо продовження договору, встановлена цим пунктом, не застосовується до договорів, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до дати набрання чинності цією постановою. Для продовження договору оренди на строк, передбачений цим пунктом, заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагаються.

Частиною 3 статті 13 ГПК України визначено, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Позиція суду

Предметом позову у цій справі є вимоги позивача до відповідача про розірвання укладеного між сторонами договору оренди нежитлового приміщення від 08.04.2019 № 4/77, згідно з яким позивачем передано, а відповідачем прийнято у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху та підвалу № 501, загальною площею 939,1 кв.м., за адресою: вул. Давида Ойстраха, 1, м. Одеса. Відповідно до умов договору його укладено на строк з 08.04.2019 до 08.03.2022, між цим, з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», обставина строку дії даного договору не є спірною між сторонами.

Так, як на підставу для розірвання договору у судовому порядку позивач посилається на те, що відповідачем істотно порушуються умови договору, у зв`язку з невикористанням орендованого приміщення більше трьох місяців.

Суд відзначає, що у розумінні вищевказаних норм законодавства істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Крім того, виходячи зі змісту статті 651 ЦК України, положеннями зазначеної норми передбачено також можливість розірвання договору за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом або договором.

Як пояснили суду сторони, між ними не існує спору щодо сплати відповідачем орендної плати та страхування майна, а спірною є обставина невикористання відповідачем об`єкту оренди більше ніж три місяці. В цей же час, судом встановлено, що в матеріалах справи відсутні належні і допустимі докази, за оцінкою яких суд може вірогідно встановити обставину невикористання відповідачем орендованого майна за договором та часу такого невикористання.

Так, судом встановлено, що у наданих позивачем актах відсутні відомості щодо: - невикористання відповідачем об`єкту (встановлено обставину зачинення на момент обстеження); - часу невикористання відповідачем об`єкту; - часу проведення самого обстеження (крім акту за 10.05.2023). Також, в матеріалах справи відсутні вимоги позивача до відповідача згідно з п.7.12. договору про надання інформації про використання об`єкту оренди, докази попереднього повідомлення відповідача про здійснення контролю за об`єктом, докази направлення відповідачу за належною адресою повідомлення і пропозиції (а.с. 20, 35, т. 1), докази нецільового використання відповідачем об`єкту або вчинення останнім дій, які призводять до погіршення стану приміщення тощо.

За встановлених обставин, суд вважає, що позивачем не доведено підстав для розірвання договору на підставі п. 7.3. договору, а також наявності у спірних відносинах критерію істотності порушення договору, у розумінні положень статті 651 ЦК України.

При цьому суд наголошує, що у позовній заяві позивачем не наведено, яким чином розірвання договору з відповідачем забезпечить захист прав позивача, зокрема, як обставина використання / невикористання орендованого приміщення співвідноситься із тим, що позивач отримає / не отримає те, на що розраховував під час укладення договору, враховуючи відсутність вимог по оплаті орендної плати чи інших платежів, збитків, нецільового використання тощо.

Додатково суд зазначає, що позивач у позові не визначав як підставу позову невиконання відповідачем зобов`язання, передбаченого підп. «л» п. 4.2. договору, а саме укладення з балансоутримувачем об`єкта оренди договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщення і прибудинкової території. Так, у відповіді на відзив позивач додатково повідомив суду про дану обставину, проте не зазначив, що ця обставина є доповненням підстав позову, не доводив її істотність для розірвання договору та не просив суд залучити до участі у справі відповідного балансоутримувача, а тому дана обставина на розсуд позивача може бути підставою для окремого позову.

З урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку, що у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця Голубова Івана Васильовича слід відмовити повністю.

Розподіл судових витрат

Згідно з ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що позов позивача не підлягає задоволенню, понесені останнім судові витрати слід покласти на позивача.

Керуючись ст. 129, 231, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити повністю.

2. Судові витрати, понесені позивачем, покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у строки, визначені ст. 256 ГПК України.

Повний текст рішення складено 25 вересня 2023 р.

Суддя Д.О. Бездоля