Рішення № 11348594, 25.06.2010, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"25" червня 2010 р.Справа № 20/35-10-1743 За позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: 1) ОСОБА_2

2) ОСОБА_3

3) ОСОБА_4

до відповідача: Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради

про розірвання договору на право пайової участі в користуванні земельною ділянкою

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_6, діюча за довіреністю № 4025 від 12.09.2008 року;

від третіх осіб на стороні позивача:

- ОСОБА_2: не зявились;

- ОСОБА_3: не зявились;

- ОСОБА_4: не зявились;

від відповідача: ОСОБА_7, діючий за дов. №35/исх-гс від 25.01.2010 року;

від третьої особи відповідача - Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради: не зявився.

Суть спору: Позивач - Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Одеської області із позовною заявою до відповідача Одеської міської ради про розірвання договору на дольову участь у землекористуванні від 17.09.2002р. на підставі ст.652 ЦК України у зв'язку з істотною зміною обставин.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що предметом договору від 17.09.2002р. було право на тимчасове користування 27/1000 земельної ділянки, площею 1269,45 кв.м, що складає 34,28 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2, для експлуатації та обслуговування приміщень офісу. Разом з тим, 23.12.2008р. ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гурською О.В. за реєстровим № 3722, продав нежиле приміщення офісу, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 85,5 кв.м гр. ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4.

Враховуючи, що на лист позивача від 16.04.2009р. про розірвання договору на дольову участь у землекористуванні, Управління земельних ресурсів Одеської міської ради надіслало відповідь (лист від 08.05.2009р. №01-27/К-3 7-520-04), з якої вбачається, що питання про розірвання договору буде розглянуто лише після надання новими власниками приміщення відповідної заяви про укладення нового договору, вважаючи, що Управління земельних ресурсів поставило розірвання договору з Позивачем в залежність від дій фактичних землекористувачів, що суперечить нормам діючого законодавства, позивач звернувся до суду із відповідним позовом.

Приймаючи до уваги, що як вбачається із позовних матеріалів, нежитлові приміщення, які знаходяться на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_2, щодо користування якою було укладено спірний договір, на підставі договору купівлі-продажу належать на праві власності ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в рівних частинах, у зв'язку з чим рішення з господарського спору може вплинути на права та обов'язки вказаних осіб, для встановлення повної та об'єктивної істини у справі, судом ухвалою від 14.04.2010р. за власною ініціативою до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача, залучено ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4.

У судовому засіданні 25.06.2010р. представник позивача вимоги позовної заяви підтримав у повному обсязі.

Відповідач у судовому засіданні 25.06.2010р. надав суду відзив, в якому проти позову заперечував, посилаючись на те, що спірний договір було підписано на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 29.02.2000р. № 702-ХХШ „Про затвердження нової редакції додатку № 1 до рішення Одеської міської ради від 09.12.1999р. № 439-ХХШ „Про удосконалення регулювання земельних відносин", яким була затверджена нова редакція додатку № 1 Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками та за дольову участь у землекористуванні в м. Одесі. Вказаний договір був укладений на строк до 17 вересня 2012 року, під час дії сторонами не оскаржувався та на даний час є дійсним.

Відповідач зазначив, що умовами укладеного договору (п 4.7) передбачено, що до посвідчення міською радою прав третіх осіб на пайову частку у землекористуванні (при переході права на будинок, спорудження або їх частини) плата за землю проводиться землекористувачем у повному обсязі.

Враховуючи, що згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами, з посиланням на ст. 526 ЦК України, відповідно до якої зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а також вважаючи, що згідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, що у даному випадку відсутнє, відповідач просить суд в позові відмовити.

Одеська міська рада також зазначила, що вимоги статті 32 Закону України "Про оренду землі" визначають, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

Представники третіх осіб ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 у судове засідання жодного разу не зявилися, про час та місце судового розгляду повідомлені належним чином.

Представник Одеського міського управління земельних ресурсів у судове засідання 25.06.2010р. не зявився, письмові пояснення щодо позову не надав, але у попередніх судових засіданнях проти позову заперечував, посилаючись на умови п.4.7 договору.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

Як вбачається із матеріалів справи, 17 вересня 2002р. між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Одеською міською радою було укладено договір № 685 на дольову участь у землекористуванні (а.с.9-11), за умовами якого Одеська міська рада на підставі ст. 12 Земельного кодексу України засвідчує, а землекористувач приймає право на тимчасове користування 27/1000 земельної ділянки площею 1269,45 кв. м., що складає 34,28 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2 відповідно до плану земельної ділянки. Договір укладено терміном на 10 років для експлуатації та обслуговування приміщень офісу.

Згідно з п.1.2 договору право на пайову участь у землекористуванні визначається відповідно до "Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за дольову участь у землекористуванні в м. Одесі", затвердженого рішенням Одеської міської ради № 702-ХХІІІ від 29.02.2000 р.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що плата за долю у землекористуванні у вигляді земельного податку вноситься землекористувачем щомісяця рівними частинами до 15 серпня та 15 листопада у розмірі 343,14 грн. на рік.

Відповідно до п. 4.7 договору у випадку відчуження частини будинків і споруд (або їх частин), розташованих на даній земельній ділянці, землекористувач зобов'язаний повідомити про це міську раду в тижневий термін, і переоформити документи на право пайової участі в користування земельною ділянки, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення відповідних документів.

До посвідчення Одеською міською радою прав третіх осіб на пайову частку у землекористуванні плата за землю провадиться землекористувачем у повному обсязі.

23.12.2008р. ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу (а.с.12), що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гурською О.В. за реєстр. № 3722 та зареєстрований в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно, продав нежиле приміщення офісу, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 85,5 кв.м, гр. ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4.

В подальшому, 16.04.2009р. позивач направив Одеському міському управлінню земельних ресурсів Одеської міської ради лист (а.с.14) з повідомленням про необхідність розірвання договору на дольову участь у землекористуванні у зв'язку із продажем приміщення офісу.

Враховуючи, що Управління земельних ресурсів Одеської міської ради на вказаний лист надіслало відповідь (лист від 08.05.2009р. № 01-27/К-3 7-520-04 (а.с.15), в якій зазначило, що питання про розірвання договору буде розглянуто лише після надання новими власниками приміщення відповідної заяви про укладення нового договору, позивач, з урахуванням вимог ст. 188 ГК України, звернувся до суду із відповідним позовом.

Проаналізувавши надані сторонами докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Згідно зі статтею 2 Закону України від 3 липня 1992 року "Про плату за землю" із змінами та доповненнями) використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, а суб'єктом (платником) - власник земельної ділянки, земельної частки (паю) і землекористувач, в тому числі орендар. Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Аналізуючи положення глави 15 Земельного кодексу України, що визначають два види користування земельною ділянкою (постійне та строкове), виходячи із легального поняття права оренди земельної ділянки, визначеного ст.93 ЗК України, ст.1 Закону України „Про оренду землі” та ст. 792 ЦК України, суд вважає за необхідне за правилами аналогії закону, застосувати до склавшихся між сторонами за договором від 17.09.2002р. відносин, законодавство, що регулює відносини, повязані із орендною землі.

У відповідності до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" таким законодавством є Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Закон України "Про оренду землі" інші закони України, інші нормативно-правові акти, прийняті відповідно до них, а також договір оренди землі.

Відповідно до ст. 188 ГК України, що також підлягає застосуванню, виходячи з характеру правовідносин, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

При цьому, як зазначено в резолютивній частині рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 у справі щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів), положення частини другої статті 124 Конституції України щодо поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, в аспекті конституційного звернення необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами.

За таких обставин недотримання позивачем вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору, у разі виникнення такої необхідності, не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом вчинення прямого позову до відповідача про розірвання оспорюваного договору.

Приймаючи до уваги встановлені судом у описовій частині рішення обставини, суд доходить висновку про правомірне звернення позивача до суду із відповідним позовом.

Відповідно до п. 8 Постанови Пленуму Верховного суду України від 16 квітня 2004 року № 7 Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ у чинній редакції, питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору.

Згідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Зокрема частинами 1, 2 ст. 652 ЦК України, на яку посилається позивач, передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони-виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у чинній редакції, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Згідно до частини другої вказаної статті, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Стаття 141 Земельного кодексу України у чинній редакції також передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Зазначене цілком кореспондується зі ст.7 Закону України „Про оренду землі”, згідно з якою до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до статті 31 вказаного Закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

При цьому, суд вважає, що у даному випадку немає автоматичного припинення договору, оскільки вищевказана (чинна) редакція закону набрала чинності з 1.01.2010р., а договір про відчуження приміщення був укладений 23.12.2008р., у зв'язку з чим правомірним є застосування ст.652 ЦК України.

Приймаючи до уваги, що підставою права користування земельною ділянкою згідно із договором від 17.09.2002р. була наявність права власності на приміщення офісу, після його відчуження позивач, фактично позбавлений своїх прав землекористувача, встановлених ст. 95 ЗК України, продовжує нести обов'язки землекористувача, визначені ст. 96 ЗК України, у зв'язку з чим суд доходить висновку, що відчуження нежилих приміщень офісу за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 85,5 кв.м, для експлуатації та обслуговування якого було укладено договір від 17.09.2002р., є істотною зміною обставин у розумінні ст.652 ЦК України, виходячи з наступного:

- в момент укладення договору на право пайової участі у користуванні земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування приміщень офісу, позивач не міг передбачити те, що в майбутньому, до моменту припинення терміну дії договору, у нього виникне необхідність продати вищевказане приміщення, про що свідчить сам факт укладення договору саме на 10 років;

- при всій турботливості та обачності позивач не може усунути юридичних наслідків, що виникають на підставі законодавства внаслідок відчуження нежитлових приміщень, а саме автоматичний перехід права користування земельною ділянкою (ст. 120, 141 ЗК України, ст.7, 31 Закону України „Про оренду землі”);

- з огляду на те, що автоматичний перехід права користування земельною ділянкою не тягне за собою припинення дії договору оренди земельної ділянки з урахуванням зміни законодавства вже після укладення договору купівлі-продажу, виконання позивачем договору щодо плати за землю за відсутності факту користування земельною ділянкою, порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що останній розраховував, а саме, здійснювати право користування земельною ділянкою, а не сплату орендної плати за некористування останньою;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни даних обставин повинен нести позивач.

Заперечення відповідача, викладені у відзиві на позов та підтримані у судовому засіданні, судом до уваги не приймаються, оскільки право на припинення Договору шляхом його розірвання передбачене ст. 32 Закону України "Про оренду землі" та ч. 2 ст. 652 ЦК України, саме у зв'язку з істотною зміною обставин та жодним чином не залежить від виконання відповідачем обовязків за договором та реалізації ним своїх повноважень, закріплених ст. 26, 43, 44 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

З урахуванням вищевикладеного, позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору від 17.09.2002р. підлягає задоволенню із віднесенням витрат по сплаті державного мита та ІТЗ судового процесу на відповідача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір на право пайової участі в користуванні земельною ділянкою від 17.09.2002 року № 685, укладений між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (65070, АДРЕСА_1, ід. код НОМЕР_1) та Одеською міською радою (65004, м. Одеса, Думська площа, 1, код ЄДРПОУ 04056919).

3. Стягнути з Одеської міської ради (65004, м. Одеса, Думська площа, 1, код ЄДРПОУ 04056919) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (65070, АДРЕСА_1, ід. код НОМЕР_1) 85 /вісімдесят п'ять/ грн. державного мита та 236 /двісті тридцять шість/ грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Суддя

рішення підписано 30.06.2010р.