Рішення № 10915027, 22.08.2010, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

16.08.10р.Справа № 7/90-10(25/101-10(П25/5057-09))

За позовом Приватного підприємства "Світлана-2000", м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

до

відповідача-1: Комунального підприємства "Дніпродзержинське житлове об'єднання", м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

відповідача-2: Фонду комунальної власності м. Дніпродзержинська Дніпродзержинської міської ради, м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області

про внесення змін до договору оренди нерухомого майна

Суддя Коваль Л.А.

Представники:

від позивача: представник за довіреністю б/н від 14.06.2010р. - Попкова Г.В.;

від відповідача-1: Сезоненко Д.С., довіреність № 1266/4 від 16.12.2009р.;

від відповідача-2: в.о.начальника відділу оренди - Соколова І.П., довіреність № 1658/1 від 27.07.2010р.

СУТЬ СПОРУ:

Приватне підприємство "Світлана-2000" (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області) звернулося до господарського суду з позовом до Комунального підприємства "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області) та Фонду комунальної власності м. Дніпродзержинська Дніпродзержинської міської ради (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області), з урахуванням заяви про зміну та уточнення позовних вимог, що надійшла до господарського суду 05.08.2010р., просить внести зміни до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, від 01.12.2008р., укладеного між позивачем та Комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання", з 20.11.2009р. шляхом викладення:

-          п. 1.6. (розділу 1 договору) у наступній редакції:

Вартість об’єкта, що орендується (балансова та експертна) 452 390, 00 грн.

-          розділу 4 договору у наступній редакції:

4.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Дніпродзержинської міської ради, і становить без ПДВ 2 422, 97 (дві тисячі чотириста двадцять дві гривні, 97 коп.)

(нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством).

У разі якщо неможливо зробити розрахунок орендної плати за перший місяць оренди (при відсутності інформації про індекс інфляції), цей пункт викладається в такій редакції:

"4.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Дніпродзержинської міської ради, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) ___(місяць, рік)

(нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством).

Орендна плата визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за __ (місяць, рік)".

4.2. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць.

4.3. Орендна плата за майно перераховується на:

р/р 26009033405001 в АКБ "Імексбанк"

МФО 307093; ОКПО 19304487, щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним.

4.4. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та інших випадках передбачених чинним законодавством.

4.5. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується на користь Орендодавця у визначеному п. 4.3. порядку, відповідно до чинного законодавства України, з нарахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

4.6. Наднормативна сума орендної плати, що надійшла Орендодавцю, підлягає поверненню Орендарю, в установленому законодавством порядку, або заліку в рахунок наступних платежів.

В іншій частині умови договору позивач просить залишити без змін.

Також, позивач просить визнати додаткову угоду про внесення змін до договору оренди в частині зміни п. 1.6. та п. 4.1. договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, б/н від 01.12.2008р. в редакції, запропонованій позивачем, укладеною з 20.11.2009 року.

Позовні вимоги мотивовані тим, що керуючись ст. 654 ЦК України, ст. 188 ГК України, позивач надіслав відповідачам пропозицію внести зміни до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, від 01.12.2008р. щодо розміру орендної плати, однак відповіді на пропозицію внести зміни до договору оренди від відповідачів не отримав. Звернення з пропозицією про внесення змін до договору оренди обумовлене проведенням на замовлення позивача незалежної оцінки вартості об’єкта оренди. Позивач зазначає, що в силу п. 4.4. договору оренди та ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін розмір орендної плати може бути змінено у випадку, якщо з незалежних від сторін обставин істотно змінився стан об’єкта оренди. Також, ст. 652 ЦК України передбачає можливість зміни умов договору у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Саме тому, що істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, та змінився стан об’єкта оренди позивач вбачає підстави для внесення змін до договору в частині розміру орендної плати, який, на думку позивача, необхідно визначити з урахуванням звіту про незалежну оцінку вартості майна (вбудованих нежитлових приміщень в житлову п’ятиповерхову будівлю, розташовану за адресою: пр. Конституції, 58, вбудоване приміщення № 37 (магазин продовольчих товарів з кіосками й кафе)) від 10.11.2009р.

Відповідач-1 проти позову заперечує. Відповідач-1 вважає, що спір між ним та позивачем вирішений у справі № 25/217-09, що перебувала в провадженні господарського суду Дніпропетровської області. Рішенням суду у наведеній справі внесені зміни до договору оренди в редакції, запропонованій відповідачем-1. Відповідач-1 просить припинити провадження у справі на підставі п. 2 ст. 80 ГПК України. Відповідач-1 заперечує і по суті заявлених позовних вимог. Відповідач-1 вважає, що відсутні жодні підстави для внесення змін до договору щодо розміру орендної плати на підставі проведеної в період дії договору незалежної оцінки вартості орендованого майна, оскільки це не передбачено ні умовами договору, ні законом. Відповідно до ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об’єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Відповідач-2 проти позову заперечує. Відповідач-2 не вбачає підстав для внесення змін до договору як в силу положень ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і договору оренди, а саме п. 4.4. Відповідач-2 зазначає, що ні закон, ні договір оренди не передбачають проведення експертної оцінки орендованого майна в період дії договору та внесення у зв’язку з цим змін до договору оренди.

Розгляд справи відкладався з 05.07.2010р. на 05.08.2010р.

В судовому засіданні 05.08.2010р. оголошено перерву на 16.08.2010р.

В судовому засіданні 16.08.2010р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

01.12.2008р. між Комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області), як орендодавцем, та Приватним підприємством "Світлана - 2000" (м. Дніпродзержинськ Дніпропетровської області), як орендарем, укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста (далі –Договір).

На підставі Договору орендар орендує вбудоване приміщення на першому поверсі житлового п’ятиповерхового будинку, розташованого за адресою: м. Дніпродзержинськ, проспект Конституції, 58, загальною площею 264, 8 кв.м (30, 0; 161, 3; 73, 5), з окремим виходом (далі –об’єкт оренди), яке є комунальною власністю міста Дніпродзержинська.

Термін оренди складає два роки одинадцять місяців з 01.12.2008р. по 01.11.2011р. (п. 9.1. Договору).

Відповідно до п. 1.6. Договору вартість об’єкта, що орендується (експертна) 706 029, 00 грн.

Вартість об’єкта оренди визначена на підставі звіту про незалежну оцінку вартості об’єкта оренди, виконаного ТОВ Експертно-консалтингова фірма "Рейтинг" (суб’єкт оціночної діяльності, сертифікат № 4525/05 від 30.12.2005р.), та за станом на 21.11.2008р. (наявний в матеріалах справи).

Згідно з п. 4.1. Договору орендна плата за перший місяць оренди 2 686,42 грн. (без ПДВ) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за листопад 2008 року –1,015.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2009р. у справі № 25/217-09 за позовом Комунального підприємства "Дніпродзержинське житлове об'єднання" до Приватного підприємства "Світлана-2000" про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, з 01.02.2009р. внесені зміни Договору в частині розміру орендної плати, а саме: абз. 3 п. 4.1. Договору викладено у наступній редакції: орендна плата за перший місяць оренди 4 038,10 грн. (без ПДВ) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень 2008 року.

Наведене рішення господарського суду набрало законної сили, що вбачається з постанови Вищого господарського суду України від 23.06.2010р. у справі № 25/217-09, якою рішення господарського суду Дніпропетровської області від 16.11.2009р. та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 08.02.2010р. у справі № 25/217–09 залишено без змін. Ці обставини не заперечуються сторонами.

10.11.2009р. ТОВ Експертно-консалтингова фірма "Рейтинг" (суб’єкт оціночної діяльності, сертифікат № 8722/09 від 13.07.2009р.) за замовленням позивача проведено незалежну оцінку вартості об’єкта оренди. Відповідно до звіту про незалежну оцінку вартості об’єкта оренди його вартість станом на 10.11.2009р. становить 452 390 грн.

11.11.2009р., вих. № 35, позивач звернувся з листом - пропозицією до відповідача-1 та відповідача-2 внести зміни до Договору шляхом укладення додаткової угоди від 10.11.2009р. до Договору, до листа-пропозиції додав проект додаткової угоди. Позивач запропонував вести зміни до Договору про вартість об’єкта оренди, встановивши її в розмірі 452 390, 00 грн., про розмір орендної плати, встановивши його в розмірі 2 422, 97 грн.

Пропозиція про внесення змін до Договору ґрунтується на обставинах отримання позивачем незалежної оцінки вартості об’єкта оренди.

Відповіді на лист-пропозицію про внесення змін до договору позивач не отримав, що і зумовило його звернення з позовом до суду та є причиною спору.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до п. 9.4. Договору зміни і доповнення Договору допускаються за взаємної згоди сторін.

Відповідно до п. 4.4. Договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Також, згідно ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Отже, як норми чинного законодавства, так і умови Договору не визначають в якості підстави для перегляду (зміни) розміру орендної плати зміну ринкової вартості об’єкта оренди в період дії договору оренди.

Ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. Така оцінка була проведена 21.11.2008р., а Договір з урахуванням вартості об’єкта оренди згідно наведеної оцінки укладений 01.12.2008р.

Як на підставу внесення змін до Договору позивач посилається також на ч. 1 ст. 652 ЦК України, відповідно до якої, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Між тим, зміна ринкової вартості об’єкта оренди не може бути істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні Договору. Відповідно до п. 4 ч. 2 ст. 652 ЦК України договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони, якщо із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона, а відповідно до ч. 4 ст. 652 ЦК України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Винятковість випадку для зміни умов Договору позивачем не доведена.

За наведеного, суд не вбачає підстав для зміни умов Договору в редакції, запропонованій позивачем, позовні вимоги до відповідача-1 є неправомірними та не підлягають задоволенню.

Слід зазначити, що відповідач-2 не є стороною Договору, а тому не може бути відповідачем у спорі про внесення змін до Договору.

Отже, позовні вимоги до відповідача-2 є неправомірними та не підлягають задоволенню з тих підстав, що відповідач-2 не є належним відповідачем за цими вимогами.

Суд відхиляє доводи позивача про те, що має місце зміна стану об’єкта оренди. Такі доводи не підтверджені жодними доказами. Окрім того, ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає можливість зміни розміру орендної плати не за будь-яких змін стану об’єкта оренди, а виключно істотних, та якщо зміна стану об’єкта сталася з незалежних від сторін обставин. Відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Пункт 1.4. Договору визначає стан об’єкта оренди як задовільний. Позивач розцінює зміну ринкової вартості об’єкта оренди зміною стану об’єкта. Однак зміна ринкової вартості об’єкта можлива не лише внаслідок зміни стану об’єкта. Які зміни сталися безпосередньо в стані об’єкта після 01.12.2008р. та з яких причин позивач не навів, жодних доказів в підтвердження змін саме стану об’єкта, які б істотно зменшили можливість користування орендованим майном, не надав.

Суд відхиляє доводи позивача з приводу того, що оцінка об’єкта оренди є чинною протягом шести місяців, а тому наявні підстави застосувати нову оцінку об’єкта оренди. Позивач невірно трактує положення Методики щодо строку дії незалежної оцінки.

Відповідно до п. 7 Методики розрахунку пропорцій розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем і порядку використання плати за оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська, затвердженої рішенням Дніпродзержинської міської ради від 29.09.2006р. № 51-04/V, укладенню договору оренди передує експертна оцінка вартості об’єкта оренди, яка повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати експертної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті експертної оцінки.

Як зазначалося вище, за станом на 21.11.2008р. була проведена незалежна оцінка вартості об’єкта оренди, з урахуванням якої між позивачем та відповідачем-1 01.12.2008р. (тобто, протягом шести місяців) укладений договір оренди.

Проведення незалежної оцінки вартості об’єкта оренди протягом дії договору оренди з метою внесення змін до договору оренди ні Методикою, ні умовами Договору не передбачено.

Суд відхиляє решту доводів позивача, оскільки вони спростовується встановленими вище обставинами справи, наведеними положеннями законодавства.

Суд відхиляє доводи відповідача-1 щодо наявності підстав для припинення провадження у справі за п. 2 ч. 1 ст. 80 ГПК України.

Відповідно до наведеної правової норми господарський суд припиняє провадження у справі, якщо є рішення господарського суду або іншого органу, який в межах своєї компетенції вирішив господарський спір між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав.

Спір, вирішений господарським судом у справі № 25/217-09, та спір у даній справі не є спорами між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати, понесені позивачем при зверненні з позовом, відносяться на позивача.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -

ВИРІШИВ:

В позові –відмовити в повному обсязі.

Судові витрати віднести на позивача.

СуддяЛ.А. Коваль Дата підписання рішення,

оформленого відповідно до вимог ст. 84 ГПК України, - 21.08.2010р.