Рішення № 10627880, 06.05.2010, Господарський суд Тернопільської області

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"06" травня 2010 р.Справа № 18/3-24(2/141-2374) Господарський суд Тернопільської області

у складі

Розглянув справу:

за позовом: Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, вул. Коперника, 1, м. Тернопіль

до відповідача: Спільного українсько –польського підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт", вул. Збаразька, 16, м. Тернопіль

про внесення змін в договір оренди № 4017 від 05.02.1999 р., шляхом доповнення пункту 3.1. абзацом такого змісту: вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки –1 114 710,00 грн. Вп1 –213,1 м2 –946 016,33 грн., Сор1 –18%. Вп2 –38,0 м2 –168 693,67 грн., Сор2 –30%. Розрахунок: (946 016,33 * 18%) + (168 693,67 * 30%) / 12 * Іпр * Ім = 18 407,58 грн. * Іпр * Ім. Сума до оплати за перший місяць оренди: 18 407,58 грн. * Іпр * Ім.

За участю представників сторін:

позивача: Коковська І.А., начальник юридичного відділу, довіреність№ 60 від 10.12.2008 р.

відповідача: Бочан І.П. –адвокат, довіреність № 1 від 21.05.2009 р., Гумен В.Б., директор.

В судовому засіданні учасникам судового процесу роз’яснено їх процесуальні права та обов’язки, передбачені статтями 20, 22, 81-1 Господарського процесуального кодексу України. Технічна фіксація судового процесу не здійснюється.

Суть справи: Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради звернувся до господарського суду Тернопільської області з позовом до відповідача –спільного українсько –польського підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" про внесення змін в договір оренди № 4017 від 05.02.1999 р., шляхом доповнення пункту 3.1. абзацом такого змісту: вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки –1 114 710,00 грн. Вп1 –213,1 м2 –946 016,33 грн., Сор1 –18%. Вп2 –38,0 м2 –168 693,67 грн., Сор2 –30%. Розрахунок: (946 016,33 * 18%) + (168 693,67 * 30%) / 12 * Іпр * Ім = 18 407,58 грн. * Іпр * Ім. Сума до оплати за перший місяць оренди: 18 407,58 грн. * Іпр * Ім.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що між Департаментом економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради та спільним українсько –польським підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" не досягнуто згоди щодо внесення змін у договір оренди № 4017 від 05.02.1999 р., які стосуються орендної плати. При цьому, повноваження позивача на односторонню зміну договору встановлені законом та безпосередньо в договорі, зокрема п. 3.3. договору оренди № 4017 від 05.02.1999 р. встановлено, що розмір орендної плати змінюється на вимогу однієї з сторін у випадку зміни орендної ставки, зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України, про що орендодавець письмово повідомляє орендаря. Так, позивач вказує, що мало місце нормативне встановлення нових орендних ставок власником комунального майна, що є підставою для внесення в договір відповідних змін.

Із цих же підстав, які викладені у позовній заяві, а також у поданих суду письмових поясненнях, позовні вимоги підтримані присутнім в судовому засіданні представником позивача.

Представник відповідача в судовому засіданні проти позовних вимог заперечив, оскільки позивачем при розрахунку орендної плати згідно нових ставок не враховано, що відповідач витратив 1 029 000 грн. на реконструкцію і капітальний ремонт вказаного об’єкту оренди. Відносно висновку експерта про вартість орендованого приміщення зазначив, що останній є сфальсифікованим, а діяльність невстановлених працівників позивача містить ознаки дії, переслідуваної в кримінальному порядку, а саме є злочинами у сфері службової діяльності, що передбачені ст. ст. 364, 366, 367 Кримінального кодексу України.

26.04.2010 р. відповідачем подано заяву вих. №1 від 26.04.2010 р. у якій останній, керуючись ст. 90 Господарського процесуального кодексу України, просить суд надіслати повідомлення прокуратурі міста Тернополя про вчинення невстановленими працівниками позивача злочинів, передбачених ст. ст. 364, 366, 367 Кримінального кодексу України. Мотивована заява тим, що сфальсифікований висновок експерта Соловій М.М. позивачем використано як належний доказ для обґрунтування позовних вимог.

В судовому засіданні 27.04.2010 р. дана заява Спільного українсько –польського підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" була відхилена, в зв’язку з відсутністю умов, передбачених ч. 4 ст. 90 Господарського процесуального кодексу України для надіслання повідомлення саме тому органу, до компетенції якого віднесено вирішення питань про необхідність проведення певних дій або порушення кримінальної справи.

28.04.2010 р. за наслідками розгляду поданої відповідачем в судовому засіданні 27.04.2010 р. заяви про відвід судді, ухвалою голови господарського суду Тернопільської області відмовлено у відводі судді Охотницької Н.В. від розгляду справи № 18/3-24(2/141-2374).

В судовому засіданні 30.04.2010р. оголошено перерву до 06.05.2010р. до 15 год. 00 хв. відповідно до ст.77 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши норми чинного законодавства, заслухавши представників сторін, судом встановлено наступне.

Згідно ст. 1 Господарського процесуального кодексу України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів мають підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність і в установленому порядку набули статусу суб’єкта підприємницької діяльності.

У загальних положеннях Цивільного кодексу України про договір передбачений судовий порядок вирішення спорів з приводу вимог про зміну та розірвання договору у зв'язку із істотним порушенням договору (ч. 2 ст. 651), у зв'язку із істотною зміною обставин (ч. 2 ст. 652) та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ).

Пунктом 2 Положення про порядок надання в оренду нежитлових приміщень комунальної власності м. Тернополя, затвердженого розпорядженням міського голови № 53 від 26.01.1999 р. встановлено, що орендодавцями нежитлових приміщень виступають: управління економіки міської ради, бюджетні установи і організації на балансі яких перебуває комунальне майно та комунальні підприємства міської ради.

05.02.1999 р. між Управлінням економіки Тернопільської міської ради, як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю "Трансферт" ЛТД, як орендарем було укладено договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності № 4017 (далі –договір), згідно пункту 1.1. якого орендодавець здав, а орендар 01.02.1999 р. прийняв в орендне користування нежитлові приміщення комунальної власності, за адресою вул. Сагайдачного, 3-5-7, площею 238,4 м2, що знаходяться на балансі ЖЕК №4 для використання під магазин.

12.01.2000р. Тернопільська міська рада прийняла рішення «Про методику розрахунку орендної плати та порядок використання коштів за користування майном територіальної громади міста Тернополя».

Пунктами 3, 4 Методики визначено, що орендодавцем комунального майна є виконавчий комітет міської ради, а управління економіки є уповноваженим органом по укладанню договорів оренди.

Зазначена Методика була скасована 07.03.2007р. рішенням міської ради № 5/7/22 та одночасно міською радою було прийнято рішення №5/7/21, в якому розмежовано повноваження по управлінню комунальним майном та зазначено, що передача в оренду комунального майна здійснюється згідно рішення виконавчого комітету.

21.03.2007р. рішенням виконавчого комітету № 317 затверджено Положення про порядок надання в оренду комунального майна міста Тернополя. В п.6 Положення зазначено, що орендодавцем комунального майна є виконавчий комітет Тернопільської міської ради, органами, уповноваженими укладати договори оренди є управління, підприємства і організації комунальної власності міста.

Згідно п. 3.1. договору розрахунок орендної плати проводиться згідно "Методики розрахунку орендної плати за оренду комунального майна", затвердженої рішенням міської ради від 18.12.1998 р.

Пунктом 9.1. договору встановлено, що договір укладений на три роки і діє з 01.02.1999 р. по 31.01.2002 р.

04.01.2002 р., 27.03.2002 р., 24.10.2005 р., сторонами договору укладено та підписано додатки до договору оренди нежитлових приміщень № 4017 від 05.02.1999 р., якими сторони внесли зміни в п. 9 договору, і зокрема у додатку від 24.10.2005 р. встановлено, що договір оренди продовжений на термін до 23.10.2015 р.

30.03.2001 р. шляхом підписання сторонами додатку до договору оренди нежитлових приміщень, було змінено пункти 1, 3 договору в частині розміру орендної плати з 01.04.2001 р., порядку її нарахування, та визначено, що площа приміщення 251,1 м2.

25.07.2007 р. виконавчим комітетом Тернопільської міської ради було прийнято рішення №1019 "Про продовження терміну дії договорів оренди", за яким вирішено в умовах договорів оренди передбачити, що вони підлягають обов’язковому перегляду з 01.07.2007р. в частині орендної плати у відповідності до "Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна", затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995 р. № 786.

23.09.2008 р. позивач звернувся до відповідача з листом №1472-у від 23.09.2008 р., та надав додатки до договору оренди, які містили зміни у п. 3.1. договору оренди № 4017 від 05.02.1999 р. та засновувалися на прийнятому міською радою рішенні № 5/7/22 від 07.03.2007 р., а нарахування орендної плати проведено на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, із змінами і доповненнями.

Відповідач листом №1/х від 10.10.2008 р. надісланий йому проект змін до договору повернув без підпису.

Враховуючи відмову відповідача від підписання додаткової угоди, та вважаючи, що орендна плата за орендоване нежитлове приміщення комунальної власності повинна розраховуватись у відповідності до Методики , затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786, Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради звернувся до господарського суду з позовом до спільного українсько –польського підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт", в якому просить внести з 01.10.2008 р. зміни в договір оренди № 4017 від 05.02.1999 р. в частині розрахунку орендної плати відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786.

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 02.07.2009 р. у справі №17/36-810 за позовом Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради до спільного українсько –польського підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" про внесення з 01.10.2008 р. зміни в договір оренди № 4017 від 05.02.1999 р. в частині розрахунку орендної плати відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786, внесено зміни до п. 3.1. договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності №4017 від 05.02.1999 р., виклавши його в наступній редакції: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786.

Річна орендна плата визначається за формулою:

Опл = Вп х Сор, де:

Вп –вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.;

Сор –орендна ставка, визначена згідно з додатком № 2 до Методики".

29.07.2009 р. Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради звернувся до спільного українсько –польського підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" з листом № 962-у-у від 29.07.2009 р. із наданням для підписання двох примірників додатку до договору №4017 від 05.02.1999 р. щодо внесення змін в п. 3.1. договору оренди

Спільне українсько –польське підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" листом № 6 від 10.08.2009 р. надісланий йому додаток до договору повернув з протоколом розбіжностей.

Як вбачається з протоколу розбіжностей відповідач вартість орендованого майна визначає в сумі 85 710, що є різницею суми вказаної у висновку –1 114 810 грн. та суми витрат понесених орендарем на проведення капітального ремонту об’єкту оренди –1 029 000 грн.

Згідно листа від 25.08.2009 р. № 1052-у Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, адресованого спільному українсько –польському підприємству у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт", позивач не погодився із даними вказаними в протоколі розбіжностей. При цьому, зазначив, що орендодавцем не приймалося рішення про надання дозволу на здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого приміщення.

Позивачем як стороною, яка бажає змінити договір надіслано проект додатку до договору відповідачеві, яким розглянуто його, і без порушення двадцятиденного строку, повідомлено про свою незгоду із запропонованими змінами, складено протокол розбіжностей та надіслано позивачу два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним додатком до договору.

Розбіжності у даному протоколі стосувалися вартості орендованого майна, і безпосередньо суперечили рішенню господарського суду Тернопільської області від 02.07.2009 р. у справі №17/36-810 та методиці Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, оскільки річна орендна плата визначається за вищезазначеною формулою за якою вартість орендованого майна є визначеною шляхом проведення незалежної оцінки. Тобто, відсутня вказівка, що вартість орендованого майна визначається за мінусом витрат орендаря на проведення капітального ремонту об’єкту оренди, як це зазначено відповідачем у протоколі розбіжностей.

Твердження відповідача що внаслідок проведення капітального ремонту та реконструкції орендованого приміщення змінилася вартість об’єкту оренди в сторону збільшення, а тому місячну орендну плату слід визначати від фактичної вартості об’єкта оренди (до проведення його реконструкції), судом до уваги не приймається, оскільки Незалежна оцінка об'єкта оренди здійснюється згідно з пунктом 18 Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 та пунктом 8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786.

У пункті 19 зазначеної Методики вказано, що оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому, ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.

Матеріали справи також свідчать, що при виконанні незалежної оцінки об'єкта оренди оцінювачем було використано технічні прийоми та процедури, що відповідають вищевказаному Національному стандарту № 1.

Пунктом 5.2. договору передбачено право орендаря з дозволу орендодавця вносити зніми до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Частина 3 ст. 23 Закону № 2269-ХІІ надає орендареві право здійснювати за власні кошти реконструкцію, технічне переоснащення чи поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем.

Слід зазначити, що норми ст. 272 ЦК УРСР, якими на час укладення договору мали керуватись сторони при визначенні їх прав і обов’язків у зв’язку з поліпшенням майна, також визначали обов’язковим дозвіл наймодавця на поліпшення.

Отже, згода орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо ці дії не передбачені у самому договорі оренди.

Як стверджує позивач, орендодавцем не приймалося рішення про надання дозволу на здійснення відповідачем як орендарем капітального ремонту та реконструкції об’єкта оренди.

Втім, відповідач стверджує, що ним проведено реконструкцію і капітальний ремонт орендованого приміщення на суму 1 029 000 грн., на підставі дозволу Управління обліку та контролю за використанням комунального майна, викладеного у листі № 1303-у від 26.10.2004 р.

До матеріалів справи відповідачем долучено лист № 05 від 19.10.2004 р., адресований начальнику Управління обліку та контролю за використанням комунального майна, у якому Спільне українсько –польське підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" просить дати дозвіл на реконструкцію, ремонт зовнішнього фасаду і внутрішнього приміщення орендованого магазину по вул. Сагайдачного, 7.

У відповідь на даний лист Управління обліку та контролю за використанням комунального майна, у листі № 1303-у від 26.10.2004 р. зазначило, що не заперечує проти проведення ремонту, реконструкції орендованих приміщень за адресою вул. Сагайдачного, 7 за власні кошти без послідуючого відшкодування понесених затрат та при умові погодження у встановленому порядку даного питання з управлінням містобудування та архітектури міської ради і відповідними службами.

Оскільки, доказів такого погодження, а також доказів, які б безпосередньо підтверджували проведення орендарем реконструкції і капітального ремонту (характер робіт, об’єм, вартість, тощо) відповідачем не подано, заперечення відповідача в цій частині необґрунтовані, зважаючи на відсутність можливості дослідження обставин щодо дотримання процедури надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна визначеної Порядком надання орендарю згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 р. №1523, виконання орендарем усіх вимог Закону України "Про планування та забудову територій" та Закону України "Про основи містобудування" щодо розробки і затвердження відповідної проектної та містобудівної документації, отримання дозволу на проведення відповідних робіт, їх вартість.

Крім того, п. 4.4. договору визначено обов’язок орендаря утримувати приміщення і інвентар, а також фасадну частину будинку в добротному технічному стані, своєчасно проводити за власний рахунок поточний ремонт приміщень, обладнання, інвентаря, інженерних мереж.

Разом з тим, законодавством чітко визначено правові наслідки поліпшення орендарем орендованого ним майна, які не передбачають зменшення у методиці розрахунку орендної плати вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки на певну вартість зроблених поліпшень.

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності –суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Датою оцінки є дата, станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна (ст. 3, 12 Закону № 2658-III).

Згідно звіту процедури оцінки майна проведені станом на 31.05.2009 р. Відповідачем, з огляду на його заперечення проти позовних вимог, не вказано дати коли було проведено капітальний ремонт, реконструкцію, поліпшення орендованого приміщення.

У поданому відзиві відповідач стверджує, що експертне дослідження не проводилося оскільки експерт не навідувався до орендованого приміщення. Проте, дане твердження спростовується наявними в матеріалах справи звітом про оцінку майна, а також не узгоджується із п. п. 50, 51, 54, 56 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав".

Щодо обґрунтування позовних вимог в частині неподання відповідачем підтверджувальних документів про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, визначених п. 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, що затверджений наказом ФДМ України № 377 від 27.02.2004 р., суд зазначає, що спільне українсько –польське підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" вказує про проведення ним реконструкції і капітального ремонту, і не просить ідентифікувати їх як невід'ємні поліпшення. Наявний в матеріалах звіт з експертної оцінки та рецензія на нього стосуються визначення ринкової вартості спірного об'єкту для розрахунку орендної плати, і не стосуються приватизації.

В силу ч. 1 ст. 20 Цивільного кодексу України, право на захист особа здійснює на свій розсуд.

З огляду на викладені обставини та норми чинного законодавства, господарський суд прийшов до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Згідно вимог ст. ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України державне мито та судові витрати позивачу відшкодовуються за рахунок відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 1, 2, 4, 12, 22, 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

1.          Позов задоволити.

2.          Внести зміни в договір оренди № 4017 від 05.02.1999 р., шляхом доповнення пункту 3.1. абзацом такого змісту: вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки –1 114 710,00 грн. Вп1 –213,1 м2 –946 016,33 грн., Сор1 –18%. Вп2 –38,0 м2 –168 693,67 грн., Сор2 –30%. Розрахунок: (946 016,33 * 18%) + (168 693,67 * 30%) / 12 * Іпр * Ім = 18 407,58 грн. * Іпр * Ім. Сума до оплати за перший місяць оренди: 18 407,58 грн. * Іпр * Ім.

3.          Стягнути з спільного українсько-польського підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт" (вул. Збаразька, 16, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 20014791) на користь Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради (вул. Коперника, 1, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 36212339) 85 (вісімдесят п’ять) грн. витрат по сплаті державного мита та 236 (двісті тридцять шість) грн. витрат на інформаційно –технічне забезпечення судового процесу.

4.          Видати наказ.

Сторони вправі подати апеляційну скаргу, а прокурор внести апеляційне подання на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили протягом десяти днів з дня його прийняття –"06" травня 2010 р., через місцевий господарський суд.

Суддя