Рішення № 10594703, 22.07.2010, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 6/10322.07.10 За позовом                    Товариства з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»

До відповідача           Відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київреконструкція»

Тертя особа           на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія «Соло-Капітал»

Про                               визнання права власності на частку у спільній частковій власності, зобов’язання усунути перешкоди у користуванні приміщенням, зобов’язання виконувати договір та додаток до нього

                                                                                           Суддя Ковтун С.А.

Представники учасників процесу:

від позивача Смиковський Д.П. (за дов.)

від відповідача Загура А.В. (за дов.)

від третьої особи          не з'явився

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До господарського суду міста Києва звернулося з позовом товариство з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»до відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київреконструкція»про:

- визнання за позивачем права власності на частку в розмірі 77,22 % у спільній частковій власності на нежитлове приміщення загальною площею 100 кв. м., яке належить сторонам та розташоване за адресою: м. Київ, вул. Пестеля, 11;

- зобов’язання відповідача усунути перешкоди у здійсненні позивачем права користування спірним приміщенням шляхом припинення неправомірних дій по обмеженню позивача в користуванні питною водою та електроенергією;

- зобов’язання відповідача до моменту встановлення співвласниками порядку користування спільною власністю виконувати зобов’язання за договором оренди від 17.05.1997 р. в частині оренди позивачем 22,78 % від загальної площі приміщення;

- зобов’язання відповідача виконувати зобов’язання за додатком від 05.01.1998 р. до договору оренди від 17.05.1997 р. в частині забезпечення згаданого вище приміщення питною водою, каналізацією, електричною енергією та опаленням.

Ухвалою суду від 04.03.2008 р. було порушено провадження у справі № 6/103.

Під час розгляду справи позивач уточнив позовні вимоги та просить виправити в прохальній частині позовної заяви цифри 77,22% на 95,32%, а 22,78% на 4,68%.

Позовні вимоги мотивовані наступними обставинами.

17.05.1997 р. між позивачем (орендарем) та дочірнім підприємством по реконструкції та будівництву № 14 відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київреконструкція»було укладено договір оренди приміщення ангару за адресою: м. Київ, вул. Пестеля, 11.

З 05.04.2004 р. права орендодавця вказаного приміщення перейшли до відповідача. Згідно з договором орендоване приміщення (металевий ангар) було передане в користування позивачу на 20 років, воно мало незадовільний стан та підлягало реконструкції, що передбачено в п. 1 договору та акті приймання-передачі приміщення від 17.05.1997 р.. Вказаним актом визначено, що всі поліпшення належать орендарю на праві власності.

Користуючись своїм правом на здійснення поліпшення предмету оренди, передбаченим договором та ст. 778 Цивільного кодексу України, в тому числі шляхом проведення його реконструкції, позивач, на підставі розпоряджень Радянської районної адміністрації міста Києва № 688 від 17.07.1997 р. та № 455 від 14.05.1998 р., здійснив таку реконструкцію ангару шляхом укладення та виконання низки договорів на здійснення ремонтно-будівельних робіт у період з 17.05.1997 р. по вересень 2007 року.

Протягом вказаного терміну орендар здійснив всі необхідні роботи по реконструкції нежитлового приміщення, основними з яких є: влаштування фундаменту, цегляних стін, внутрішніх перегородок, водогону, каналізації, сантехнічного обладнання, зовнішньому та внутрішньому опорядженню, влаштуванню дерев’яних дверних блоків, заміні сантехнічного обладнання, електричних приборів, влаштування вентиляції, покрівлі, заміні електромережі та освітлення.

На даний час нежитлове приміщення загальною площею 100 кв. м. використовується як заклад громадського харчування –кафе «Барлога», воно забезпечене водопостачанням, електропостачанням, каналізацією, системами вентиляції та кондиціювання повітря.

Отже, виконані роботи призвели до зміни цільового призначення та техніко-економічних показників приміщення, тобто створення нової речі, про що свідчить вартість об’єкту у порівнянні з вартістю ангару без поліпшень, а також висновок спеціаліста. За таких умов позивач вважає, що він, відповідно до п. 4 ст. 778 Цивільного кодексу України, став співвласником реконструйованого приміщення, частка якого визначається вартістю витрат на поліпшення речі, яка на підставі бухгалтерської довідки дорівнює 95,32% від вартості приміщення.

У той же час, відповідачем в односторонньому порядку повідомленням від 05.11.2007 р. договір оренди від 17.05.1997 р. було розірвано з посиланням на п. 5.2. договору, а також було припинено подачу води та електроенергії до кафе, що позбавило позивача використовувати приміщення за призначенням.

Позивач листом від 11.12.2007 р. відмовив відповідачу в розірванні договору та направив йому листа від 27.12.2007 р. з пропозицією укласти договір про визнання права власності орендаря на частку в майні та порядку користування спільною власністю. Відповіді на вказану пропозицію позивача відповідач не надав.

З посиланням на ст.ст. 328, 391 та 396 Цивільного кодексу України позивач як власник майна також вважає, що він має право захисту порушеного іншою стороною права користування приміщення, та враховуючи те, що всі комунікації на реконструйоване приміщення були проведені через сусіднє приміщення відповідача, просить суд зобов’язати іншу сторону виконувати додаток до договору оренди від 05.01.1998 р. в частині забезпечення питною водою, каналізацією, електричною енергією та опаленням спірного приміщення.

Відповідач позовні вимоги відхилив, мотивуючи свої заперечення наступним:

- орендодавець мав право в порядку, передбаченому п. 5.3. договору оренди, розірвати угоду;

- роботи по проведенню позивачем реконструкції носили формальний характер, вартість договорів по проведенню ремонтно-будівельних робіт завищена, а тому вони не можуть відображати реальної вартості понесених позивачем витрат;

- основні роботи по реконструкції та капітального ремонту відбулися протягом 1997-2001 роках, отже, саме тоді й була створена нова річ, а тому позивач пропустив передбачений ст. 257 Цивільного кодексу України строк позовної давності, втративши право вимагати визнання свого права в спільній частковій власності;

- відповідач не порушував умови договору оренди щодо забезпечення приміщення водою та електроенергією, оскільки позивач несанкціоновано підключився до мережі;

- позивач не скористався своїм правом на відшкодування понесених витрат.

Відповідачем було заявлено клопотання про застосування позовної давності відповідно до п. 3 ст. 267 Цивільного кодексу України.

Ухвалою від 10.04.2008 р. у справі призначено експертизу та провадження по справі, відповідно до пункту 1 частини 2 статті 79 Господарського процесуального кодексу України, було зупинено.

Матеріали справи повернуто на адресу суду з висновком експерта, у зв’язку з чим провадження у справі ухвалою суду від 06.03.2009 р. було поновлено.

Представник позивача звернувся з клопотанням про призначення додаткової судової експертизи, яке мотивоване неповнотою висновку на питання № 6: «яку частку від вартості приміщення в процентному виразі складає вартість витрат на поліпшення приміщення, що були здійснені позивачем?».

Зокрема, даючи відповідь на вказане запитання, експерт зробив висновок про те, що «вартість ремонтно-будівельних робіт, проведених в наслідок реконструкції приміщення, в 7,4 рази перевищує балансову вартість приміщення».

Такий висновок, на думку позивача, не містить відповіді на питання про розмір частки витрат позивача на поліпшення, яке повинно було бути виражене саме у відсотках.

Оскільки судовим експертом не було дано повного висновку на питання про розмір частки витрат позивача на поліпшення, яке повинно було бути виражене саме у відсотках, судом призначено додаткову судову експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Провадження по справі, відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 79 ГПК України, зупинено.

Матеріали справи було повернуто до господарського суду міста Києва з висновком експерта.

Ухвалою суду від 24.12.2009 р. провадження у справі поновлено, розгляд справи призначено на 18.02.2010 р..

У зв’язку з надходженням апеляційної скарги відділу державної виконавчої служби Шевченківського районного управління юстиції у місті Києві на ухвалу господарського суду міста Києва від 08.04.2009 р., якою задоволено скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»на бездіяльність органу виконання рішень, справу № 6/103 було скеровано до Київського апеляційного господарського суду.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.03.2010 р. ухвалу господарського суду міста Києва від 08.04.2009 р. залишено без змін.

Ухвалою суду від 25.03.2010 р. розгляд справи призначено на 19.04.2010 р..

Ухвалою Вищого господарського суду України від 21.05.2010 р. відмовлено відділу державної виконавчої служби Шевченківського районного управління юстиції у місті Києві у прийняття касаційної скарги на ухвалу Київського апеляційного господарського суду від 02.03.2010 р.

Ухвалою суду від 21.06.2010 р. розгляд справи призначено на 12.07.2010 р.

До прийняття рішення позивач змінив предмету позов та просить:

-          визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»право власності на частку в розмірі 48/100 будівлі павільйону-складу (літ. «З») загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: 01001, м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11.;

-          визнати договір оренди приміщень, укладений товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»та відкритим акціонерним товариством «акціонерна компанія «Київреконструкція»17 травня 1997 р., таким, що припинив свою дію в частині оренди 88,1 м. кв. від загальної орендованої площі 100 м. кв.;

-          визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця», як співвласником будівлі літ. «З» по вул. Пестеля Павла, 11 у м. Києві, право володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поверховому плані реєстраційної справи БТІ цієї будівлі і мають площу: 58,9 м. кв. (2-1 основне), 7,5 м. кв. (2-2 основне), 7,1 м. кв. (2-3 основне), 1,2 м. кв. (2-4 тамбур), 1,3 м. кв. (2-5 вбиральня), 7,9 м. кв. (2-6 кухня), 2,5 м. кв. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 м. кв., і має окремий вихід на вул. Пестеля Павла, 11;

-          зобов’язати відкрите акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київреконструкція»виконувати зобов’язання за додатком від 05.01.1998 р. до договору оренди приміщень від 17 травня 1997 р. в частині надання послуг з приймання каналізаційних стоків, забезпечення питною водою, електричною енергією і опалення частини будівлі літ. «З», яка знаходиться у володінні і користуванні товариства з обмеженою відповідальністю «Біла ведмедиця»за адресою: 01001, м. Київ, вул. Пестеля Павла,11 для розміщення закладу громадського харчування;

Суд прийняв заяву позивача в повному обсязі.

Розглянувши надані учасниками судового процесу документи і матеріали, всебічно та повно з’ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги і заперечення, об’єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

17 травня 2007 р. між дочірнім підприємством по реконструкції та будівництву № 14 відкритого акціонерного товариства «акціонерна компанія «Київпреконструкція»(далі –ДПРБ № 14 ВАТ «АК «Київреконструкція»та товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»був укладений договір оренди приміщень (далі –Договір), відповідно до якого позивачу строком на 20 років було передане в користування нежитлове приміщення ангару (металевого павільйону) площею 100 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. Пестеля, 11. Пунктами 1 та 2 Договору встановлено, що орендоване приміщення знаходиться у незадовільному стані і підлягає реконструкції, та надається орендарю для розміщення магазину та кафе.

Цього ж дня, 17 травня 1997 р., приміщення було передано позивачу за актом приймання-передачі. В даному акті також зазначено, що з моменту його підписання позивача набуває пріоритетне право викупу орендованих площ, має право на реконструкцію вказаного приміщення, всі покращення даного об’єкта належать на правах власності виключно позивачу, у випадку розірвання договору оренди орендодавець зобов’язується повністю відшкодувати орендарю всі витрати, які поніс останній на покращення приміщення за вирахування зносу.

Отже, акт приймання-передачі не тільки фіксує виконання обов’язків сторонами за Договором, а й встановлює зобов’язання сторін, які пов’язані з правовідносинами щодо користування майном, що виникли на підставі Договору, і оцінюється в цій частині як невід’ємна складова Договору.

Також в акті підтверджено незадовільний стан об’єкту оренди, необхідність його реконструкції, відсутність всіх комунікацій, внутрішнього облаштування.

З огляду на викладене, суд погоджується з доводами позивача, що орендодавець надав згоду позивачу на здійснення поліпшень приміщення шляхом його реконструкції, які є такими, що не можуть бути відокремлені від приміщення без шкоди для майна.

Станом на 1997 рік порядок збирання вихідних даних для проектування, організації та проведення передпроектних і проектних робіт, їх узгодження, експертизи та затвердження, оформлення і здійснення будівництва та введення об'єктів в експлуатацію регламентувалось нормативами забудови м. Києва (далі –Нормативи), які були затверджені рішенням виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів від 03.07.1995 № 207 «Про затвердження нормативів забудови м. Києва».

Відповідно до нормативів реконструкція існуючих житлових та громадських будинків та інженерних споруд –це комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів щодо зміни призначення будинків і споруд або їх основних техніко-економічних показників (кількість і площа квартир, загальна площа, потужність, геометричні розміри, місткість, пропускна здатність, кількість послуг та ін.) з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, якості обслуговування, збільшення обсягу послуг; а реконструкція існуючих підприємств –це перебудова існуючих цехів та об'єктів основного (як правило, без їх розширення), підсобного та обслуговуючого призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості продукції, зміною його номенклатури, а також збільшенням виробничих потужностей - в основному без збільшення чисельності робітників при одночасному поліпшенні умов їхньої праці та охорони навколишнього середовища.

Розпорядженням Радянської районної державної адміністрації м. Києва № 688 від 17 липня 1997 року було надано дозвіл ТОВ «Ведмедиця»на реконструкцію павільйону по вулиці Пестеля, 11 з розташуванням в ньому продовольчого магазину та кафе.

Відповідно до договору на капітальний від 15.07.1997 р., укладеного між позивачем та ДПРБ № 14 ВАТ «АК «Київреконструкція», останній був підрядчиком щодо виконання робіт з реконструкції приміщення.

За результатами реконструкції павільйон по вул. Пестеля, 11 в м. Києві було прийнято в експлуатацію, про що свідчить акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, який зареєстрований управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації 14 вересня 1998 року за № 286. Згідно з цим актом здійснені будівельні роботи з оздоблення фасаду, благоустрій прилеглої території, в тому числі ремонт асфальтового покриття та замощення тротуарної плитки. Генеральним підрядником, відповідно до акту, було ДПРБ № 14 ВАТ «АК «Київреконструкція», тобто орендодавець за договором.

За таких обставин, за згодою орендодавця були здійснені як самі поліпшення, так і визначено їх склад так вартість.

Отже, за згодою орендодавця відбулась перебудова та відповідна зміна техніко-економічних показників павільйону по вул. Пестеля, 11 в м. Києві, зокрема, функціонального призначення, будівельних габаритів, вартості та зовнішнього вигляду орендованого приміщення.

Крім того, за період з 1998 року по вересень 2007 року орендар здійснив інші роботи по поліпшенню нежитлового приміщення, в тому числі ремонтні, які були необхідні для закінчення перебудови металевого павільйону (ангару) в заклад громадського харчування (кафе) і які не потребували дозволів на проведення будівельних робіт.

Згідно з висновком № 4955/4956 судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р. вказані роботи пов’язані з реконструкцією будівлі площею 100 кв.м. по вул. Пестеля, 11 в м. Києва, що є результатом заходів, спрямованих на покращення технічного стану та якісних характеристик будівлі.

З 01.08.2006 р. на підставі додаткової угоди № 1 до Договору орендодавцем за Договором стало відкрите акціонерне товариство «Акціонерна компанія «Київреконструкція»(далі –ВАТ «АК «Київреконструкція»).

Здійснення всіх зазначених вище робіт та період їх проведення позивачем підтверджується наявними в матеріалах справи первинними документами, зокрема договорами на проведення ремонтно-будівельних робіт з кошторисами та актами виконаних робіт.

Зазначені фактичні обставини підтверджуються і висновком № 4955/4956 судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р., що була призначена судом у цій справі, проведеної Київським науково-дослідному інституту судових експертиз.

Згідно з висновком № 4955/4956 судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р. внаслідок реконструкції та здійснення інших поліпшень вказане приміщення має наступну характеристику конструктивних елементів: фундаменти – бетонні; цокольна частина облицьована декоративними плитками, стіни –з цегли, зовні пофарбовані декоративними сумішами, перекриття міжповерхове – з/бетонне; перегородки –з цегли; підлога –бетонна; покрівля –по дерев’яному решетуванню металочерепиця; віконні та дверні прорізи –заповненні дерев'яними та полівінілхлорідними блоками; ганок та сходи –бетонні, облицьовані тротуарними плитками; опалення - міське; інженерне обладнання –електропостачання, водопостачання, каналізація, вентиляція.

Площа забудови будівлі в плані склала 105,2 кв.м. Згідно з даними журналу підрахунку площі житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями №11 літера «З»по вул. Пестеля (технічний паспорт БТІ від 20.10.2003 р.), нежитлова будівля складається з приміщень площею: 58,9 м.кв. (2-1 основне), 7,5 м.кв. (2-2 основне), 7,1 м.кв. (2-3 основне), 1,2 м.кв. (2-4 тамбур), 1,3 м.кв. (2-5 вбиральня), 7,9 м.кв. (2-6 кухня), 2,5 м.кв. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 м.кв., і має окремий вихід на вул. Пестеля Павла.

Зменшення площі, яку використовував за договором оренди позивач, з 100 м.кв. до 86,4 м.кв. пояснюється проведеними внаслідок реконструкції конструктивними змінами приміщення, а саме: облаштуванням цегляних стін замість металевих, встановлення гіпсокартоних перегородок та комунікацій, що призвело до зменшення реальної (фактичної) площі орендованого приміщення у порівнянні із зазначеною в Договорі. Такі обставини також підтверджуються висновком судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р..

На момент подачі позову нежитлове приміщення загальною площею 100 кв. м. використовувалося позивачем для розміщення закладу громадського харчування –кафе «Берлога». Про те, що вказане приміщення придатне для розміщення закладу громадського харчування свідчать надані позивачем та наявні в матеріалах справи дозвільні документи, які є необхідними для діяльності такого закладу.

Як свідчать матеріали справи, зокрема висновок судового експерта, виконані ремонтно-будівельні роботи по реконструкції нежитлового приміщення загальною площею 100 кв.м в м. Києві по вул. Пестеля, 11 призвели до зміни зовнішніх розмірів зі 100 кв.м. до 105,2 кв.м., відповідного зменшення внутрішньої корисної площі до 86,4 кв.м., зміни цільового призначення приміщення, виникнення іншого за функціональністю об’єкту нерухомості, тобто створення нової речі. Виникнення іншого (нового) за функціональністю об’єкта нерухомого майна підтверджується судовою будівельно-технічною експертизою (п. 2 висновку № 4955/4956 судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р.).

Іншою обставиною, яка дає підстави стверджувати, що об’єкт оренди став новою річчю, є істотне збільшення ринкової вартості приміщення у порівнянні з вартістю металевого павільйону без проведеної реконструкції (п. 7 висновку № 4955/4956 судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р.). Внаслідок всіх здійснених позивачем поліпшень орендованого майна його ринкова вартість збільшилася до з 184395 грн. до 2084015 грн..

Суд вважає необґрунтованими посилання відповідача на те, що наведені позивачем договори носили формальний характер, вартість робіт є завищеною, а зазначені позивачем договори догори підряду не можуть відображати реальної вартості понесених позивачем витрат. Такі твердження відповідача спростовуються висновком судової будівельно-технічної експертизи, а також тим, що значну частину підрядних робіт було виконано самим орендодавцем, як генеральним підрядником, згідно з договором підряду на капітальний ремонт б/н від 15.07.1997 року та договору №1 4 від 16.06.1998 р. про спільну діяльність на ремонтно-будівельні та оздоблювальні роботи.

Також є безпідставними посилання відповідача на те, що при проведенні судової будівельно-технічної експертизи судовий експерт не здійснив внутрішнє обстеження, що, в свою чергу, не сприяло встановленню всіх обставин поліпшення приміщення. Фактичне обстеження об’єкту оренди проводилося спеціалістом з будівельно-технічних досліджень Київського науково-дослідного інституту судових експертиз (стор. 3 висновку № 15144/15145 спеціаліста від 21 грудня 2007 р.), його висновки підтверджуються наявними в матеріалах справи первинними документами і висновками судової будівельно-технічної експертизи про те, що не встановлено завищення вартості ремонтно-будівельних робіт з поліпшення приміщення (пункти 3 і 4 висновку № 4955/4956 судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р.). Відсутні підстави вважати, що судовим експертом не було дотримано правил проведення експертних досліджень під час експертизи, зокрема застосованих ним методик. Суд не приймає вказане вище зауваження відповідача також і на тій підставі, що спірне приміщення було відчужене останнім третій особі в порушення вимог ухвали господарського суду міста Києва від 04.03.2008 р. по цій справі, якою було накладено арешт на приміщення, і яка була доведена до відповідача у встановленому законом порядку. Новий власник приміщення, яким стала третя особа, обмежив доступ судового експерта в приміщення, про що свідчить акт від 10 вересня 2008 р., складений за участю судового експерта Карпенко О.В., а відповідач не забезпечив доступ експерта до внутрішніх приміщень для їх обстеження, про що йдеться у висновку № 4955/4956 судової будівельно-технічної експертизи.

          Відповідно до п. 4. ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з висновком № 5693/11775 судово-економічної експертизи від 16 грудня 2009 р., проведеної Київським науково-дослідному інституту судових експертиз на виконання ухвали суду, вартість витрат позивача на поліпшення орендованого нежитлового приміщення ангару (металевого павільйону) площею 100 м. кв. в процентному виразі від балансової вартості цього приміщення, з урахуванням вартості витрат на поліпшення цього приміщення, понесених позивачем, становить 88,1%, а вартість таких витрат позивача на поліпшення цього приміщення в процентному виразі від ринкової вартості ангару, з урахуванням його технічного стану, складає 91,15%.

З огляду на положення п. 1. ст. 66 Господарського кодексу України та ст.ст. 3, 11 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»суд вважає обґрунтованим визначення вартості витрат на поліпшення нежитлового приміщення ангару (металевого павільйону) площею 100 кв.м. саме в процентному виразі від балансової вартості орендованого приміщення, з урахуванням вартості витрат на поліпшення цього приміщення, тобто в розмірі 88,1%.

Судом встановлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на майновий комплекс серії МК № 010008312, виданого 26.04.2004 р. Головним управлінням комунальної власності м. Києва, та поверхового плану на будівлю літ. «З»по вул. Пестеля Павла, 11 реєстраційної справи Київського БТІ від 20.10.2003р., спірне приміщення площею 100 м.кв. є частиною будівлі літ. «З»загальною площею 183,4 м.кв. Вказане приміщення не виділене в натурі, а тому не може бути окремим об’єктом господарських правовідносин.

З урахуванням вимог п. 4. ст.778 ЦК, наявних в матеріалах справи доказів та висновків проведених судових експертиз, суд вважає доведеним факт виникнення у позивача права власності на частку 88,1% від площі орендованого приміщення 100 м.кв., яка відповідає 48,03% від всієї будівлі літер. «З»площею 183,4 м.кв., що після округлення та переведення у простий дріб становить 48/100.

Суд не приймає посилання відповідача на те, що основні роботи з реконструкції та капітального ремонту відбулися у 1997 -2001 роках, а отже саме тоді, за припущенням відповідача, створено нову річ, і з 2001 року необхідно відраховувати початок перебігу строку позовної давності. Спірний договір оренди не обмежує орендаря будь-яким терміном, протягом якого позивач має право чи повинен здійснювати поліпшення орендованого майна. Як свідчать первинні документи, зокрема договори підряду, акти про виконання ремонтних робіт, а також висновок судової будівельно-технічної експертизи (п. 1 висновку № 4955/4956 судової експертизи від 22 січня 2009 р.) останні поліпшення приміщення були здійснені позивачем в вересні 2007 р..

Відповідно до п.1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права. Як свідчать обставини справи, спір щодо користування спірним приміщення виник в грудні 2007 р., зокрема проект договору про визнання права власності та про порядок використання приміщення в майбутньому позивачем був направлений відповідачу листом 27 грудня 2007 року. Відсутність відповіді відповідача на вказану пропозицію позивача укласти договір позивач вважає невизнанням такого права іншою стороною. Таким чином, позивач подав позов в межах трирічного строку позовної давності, встановленого ст. 257 ЦК, а тому суд відхиляє заяву відповідача про застосування строку позовної давності..

Суд не погоджується також з поясненнями відповідача про те, що на правовідносини щодо поліпшення майна, що здійснені орендарем до 2004 р., не поширюється дія ЦК України. Як було встановлено судом, здійснення поліпшень орендованого майна позивачем не було обмежено в часі. Відповідно до ч. 2 п.4. прикінцевих і перехідних положень ЦК України щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання чинності цим Кодексом. Оскільки права і обов’язки сторін договору оренди продовжували існувати після набрання чинності ЦК України (01.012004 р.), тому і положення Кодексу застосовується до спірних правовідносин.

Є хибним та таким, що не відповідає закону, і пояснення відповідача про те, що п. 4 ст. 778 ЦК України передбачає набуття права власності на новостворену річ лише, якщо інше не встановлено законом або договором, а договором оренди встановлено інше –при розірванні договору орендодавець відшкодує орендарю вартість всіх невід’ємних поліпшень. Таке твердження відповідача спростовується тим, що положення пункту 4. ст. 778 ЦК має імперативний характер, тобто не передбачає можливості сторін встановити в договорі інші наслідки створення нової речі в результаті поліпшення орендованого майна орендарем. Орендарю законом надане право стати співвласником створеною ним нової речі, яке не можна ототожнювати з передбаченим п. 6.2 Договором правом на відшкодування орендодавцем вартості всіх невід’ємних поліпшень, здійснених орендарем у випадку дострокового розірвання угоди.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ст. 316 ЦК України).

Здійснення права власності полягає в володінні, користуванні, розпорядженні своїм майном на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦК України).

Отже, повнота панування власника над річчю означає можливість здійснення з цією річчю будь-яких дій.

Виходячи з вагомості права власності поряд з іншими цивільним правами законом встановлена його непорушність (ч. 1 ст. 321 ЦК України). Відповідно до цієї ж норми закону ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 2 ст. 321 ЦК України).

Таким чином, позитивний аспект права власності означає можливість реалізації прав на річ (майно) без участі всіх інших осіб, а негативний –усунення всіх інших осіб від речі і захист її від всіх цих осіб.

Одним із способів захисту права власності є визнання його в судовому порядку.

Зокрема, відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Вказаний спосіб захисту права власності пов'язаний з тим, що право власності має спиратись на певний титул, щоб бути доведеним перед іншими особами. Саме суд в разі виникнення спору здійснює це доведення.

Отже, рішення суду про визнання права власності, яке прийнято за результатами розгляду позову, поданого в порядку ст. 392 ЦК України, є правозахисним актом, і спрямоване на захист наявного у позивача права власності.

У зв’язку з цим, момент виникнення права не залежить від набрання рішенням законної сили, оскільки підставою для прийняття останнього є наявність у позивача до звернення до суду тих матеріально-правових фактів, з якими закон пов’язує виникнення права власності.

Тобто, підставою для звернення до суду з позов про визнання права власності згідно зі ст. 392 ЦК України є оспорення існуючого права, а не намір набути вказане право за рішенням суду.

Згідно ст. 606 ЦК України зобов’язання припиняється поєднанням боржника і кредитора в одній особі. У зв’язку з тим, що позивач (орендар) відповідно до вимог ст. 778 ЦК став співвласником (орендодавцем) орендованого приміщення в частині 88,1%, Договір в частині оренди 88,1 м.кв. від загальної орендованої площі 100 м.кв. є припиненим з моменту набуття права власності, набуття якого, як зазначено вище, не пов’язано з прийняттям рішення суду. В даному випадку, позивач став співвласником приміщення у 2007 році, внаслідок чого Договір в частині оренди 88,1 м. кв. є припиненим з 2007 року.

Отже, вимога про визнання Договору припиненим в частині оренди 88,1 м. кв. є вимогою про встановлення факту, що має юридичне значення, що суперечить ст. 16 ЦК України та ст. 20 ГК України, оскільки законодавство не передбачає даний спосіб захисту цивільних прав та інтересів. З огляду на це підстави для задоволення даної вимоги відсутні.

Як свідчить Договір, технічний паспорт БТІ від 20.10.2003 р. та висновок судової будівельно-технічної експертизи від 22 січня 2009 р., позивачу для розміщення закладу громадського харчування та реконструкції була надана та частина будівлі літ. «З», яка межує з вул. Пестеля Павла і має з вулиці ганок і сходи в приміщення кафе (приміщення 2). На поверховому плані будівлі літ. «З»за даними реєстраційної справи Київського БТІ від 20.10.2003р., що був складений після проведення позивачем реконструкції нерухомого майна, до складу цього нерухомого майна входять такі окремі приміщення площею: 58,9 м.кв. (2-1 основне), 7,5 м.кв. (2-2 основне), 7,1 м.кв. (2-3 основне), 1,2 м.кв. (2-4 тамбур), 1,3 м.кв. (2-5 вбиральня), 7,9 м.кв. (2-6 кухня), 2,5 м.кв. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 м.кв. Це приміщення має окремий вхід з вулиці Пестеля і відокремлене від іншої частини будівлі літер. «З»капітальною цегляною стіною. Ці обставини також підтверджуються зазначеним вище висновком судового експерта.

Згідно з п. 3. ст. 358 ЦК України кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. З огляду на те, що частка позивача у праві спільної часткової власності на орендоване приміщення дорівнює 88,1% (що відповідає 88,1 м.кв. від 100 м.кв.), а частина приміщення, яка безпосередньо використовувалось позивачем згідно з Договором для розміщення в ньому закладу громадського харчування (кафе) не перевищує цієї частки, позивач має право на надання йому у володіння і користування окремих приміщень, які позначені на поверховому плані реєстраційної справи БТІ і мають площу: 58,9 м.кв. (2-1 основне), 7,5 м.кв. (2-2 основне), 7,1 м.кв. (2-3 основне), 1,2 м.кв. (2-4 тамбур), 1,3 м.кв. (2-5 вбиральня), 7.9 м.кв. (2-6 кухня), 2,5 м.кв. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 м.кв.

Згідно з додатком №1 від 05 січня 1998 року до Договору на орендодавця було покладено обов’язок по безперебійному постачанню до приміщення орендаря питної води, електроенергії та приймання каналізаційних стоків, опаленням, оскільки вказані комунікації були збудовані та заведені орендарем за свій рахунок під час проведення будівельних робіт при реконструкції через приміщення, яке межує з орендованим і належить відповідачу.

Відповідно до п. 3.1 Договору оренди орендодавець приймає на себе обов’язок з забезпечення безперебійного користування приміщенням на умовах договору. На позивача Договором покладений обов’язок здійснювати оплату за водопостачання, користування каналізацією, електроенергією та системою опалювання згідно з показниками приладів вимірювання та діючих тарифів.

В силу ст. 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи мають право звертатись до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Однак, вимога позивача про зобов’язання відповідача виконувати додаток від 05 січня 1998 року до Договору спрямована не на захист порушених прав та охоронюваних законом інтересів, а спрямована на захист прав, які можливо будуть порушені у майбутньому, що суперечить ст. 1 ГПК України. Таким чином, позов в цій частині також не підлягає задоволенню.

Суд вважає необґрунтованими твердження відповідача про те, що він мав право в односторонньому порядку розірвати договір оренди приміщення в силу п. 5.3 Договору.

Однак, на час укладення Договору умова щодо право одностороннього розірвання угоди не відповідала діючому законодавству, а саме вимогам ст.ст. 4 та 162 ЦК УРСР, які не допускали односторонню відмову від договору або односторонню зміну його умов, за винятком випадків, передбачених законом. Тобто, цивільним законом, який діяв на момент укладення Договору, не передбачалася можливість розірвання договору на вимогу однієї сторони.

          За таких обставин положення п.п. 5.2 і 5.3 Договору в частині можливості розірвання його на вимогу однієї із сторін не можуть бути застосовані до спірних правовідносин, як такі, що не відповідали вимогам закону в момент його укладення.

Лист позивача №12/11 від 11.12.2007 року та інші матеріали справи свідчать про те, що позивач не надавав відповідачу свої згоду на дострокове розірвання договору оренди.

З огляду на це, позов підлягає частковому задоволенню шляхом визнання за товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»право власності на частку в розмірі 48/100 (сорок вісім сотих) будівлі павільйону-складу (літер. «З») загальною площею 183,40 кв.м., яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11, та визнання за товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця», як співвласником будівлі літер. «З»по вул. Пестеля Павла, 11 у м. Києві, право володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поверховому плані цієї будівлі і мають площу: 58,9 м.кв. (2-1 основне), 7,5 м.кв. (2-2 основне), 7,1 м.кв. (2-3 основне), 1,2 м.кв. (2-4 тамбур), 1,3 м.кв. (2-5 вбиральня), 7,9 м.кв. (2-6 кухня), 2,5 м.кв. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 м.кв., і має окремий вихід на вул. Пестеля Павла в м. Києві.

Державне мито з немайнових вимог (85 грн. ) та половина витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу (69 грн.) покладаються на позивача. Інші судові витрат покладаються на відповідача, у тому числі і витрати на проведення судових експертиз, оскільки дані експертизи проводились в рамках розгляду майнових вимог позивача, які задоволені.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»(код ЄДРПОУ 23701064) право власності на частку в розмірі 48/100 (сорок вісім сотих) будівлі павільйону-складу (літер. «З») загальною площею 183,40 кв.м., яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Пестеля Павла, 11.

3. Визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»(код ЄДРПОУ 23701064), як співвласником будівлі літер. «З»по вул. Пестеля Павла, 11 у м. Києві, право володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поверховому плані реєстраційної справи цієї будівлі і мають площу: 58,9 м.кв. (2-1 основне), 7,5 м.кв. (2-2 основне), 7,1 м.кв. (2-3 основне), 1,2 м.кв. (2-4 тамбур), 1,3 м.кв. (2-5 вбиральня), 7,9 м.кв. (2-6 кухня), 2,5 м.кв. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 м.кв., що має окремий вихід на вул. Пестеля Павла в м. Києва.

4. В іншій частині позову відмовити.

5. Стягнути з відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київреконструкція»(м. Київ, вул. Горького, 5, код ЄДРПОУ 03335623) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Біла Ведмедиця»(м. Київ, вул. Кіквідзе, 18-А, код ЄДРПОУ 23701064) витрати на оплату державного мита в розмірі 22676 грн., витрати по проведенню судової будівельно-технічної експертизи в розмірі 5076 грн. і судово-економічної експертизи в розмірі 2400 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 69 грн.

Суддя                                                                                                     С. А. Ковтун