Рішення № 10357443, 06.07.2010, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

06.07.10 р.                     Справа № 37/120пд                               

Господарський суд Донецької області у складі судді Попкова Д.О., при секретарі судового засідання Кварцяній О.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю „Сігма Рент”, м. Донецьк, ідентифікаційний код 36307210

до Відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „Донфармхолдінг”, м. Донецьк, ідентифікаційний код 23602109

про: визнання договору купівлі – продажу нерухомого майна від 23.02.2009р. дійсним

за участю уповноважених представників:

від Позивача – Веселовська А.В. (за довіреністю № б/н від 05.07.10р.);

від Відповідача - не з’явився.

Відповідно до вимог ст.ст.4-4, 81-1 ГПК України судовий розгляд здійснювався з фіксацією у протоколі судового засідання.

СУТЬ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю „Сігма Рент”, м. Донецьк (далі – Позивач) звернувся до Господарського суду Донецької області з позовною заявою до Товариство з обмеженою відповідальністю „Донфармхолдінг”, м. Донецьк (далі – Відповідач) про визнання договору купівлі – продажу нерухомого майна від 23.02.2009р. дійсним.

В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на укладання із Відповідачем договору купівлі-продажу в простій письмовій формі з узгодженням всіх істотних умов та домовленістю про подальше нотаріальне посвідчення з моменту оформлення необхідних документів на земельну ділянку, часткове викання означеного договору та ухилення Відповідача від нотаріального посвідчення після укладання договору оренди земельної ділянки.

На підтвердження вказаних обставин Позивач надає витяг з рішення Мелітопольської міської ради від 31.03.2009р., рішення від 31.03.2009р., витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, запрошення від 26.10.2009р., лист від 26.10.2009р., договір купівлі-продажу від 23.02.2009р., акт приймання-передачі нерухомого майна, акт №368 від 07.10.2009р., кадастровий план земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку, акт приймання – передачі об’єкта оренди за договором оренди, план-схема земельної ділянки, договір оренди земельної ділянки, договори купівлі-продажу частини житлового будинку, правоустановчі документи.

Нормативно свої вимоги Позивач обґрунтовує ст.ст. 16, 182, 220, 657 Цивільного кодексу України, ст. 2 Закону України „Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

Відповідач надав відзив на позовну заяву (а.с.44), яким визнав позовні вимоги в повному обсягу, вказуючи на нездійснення нотаріального посвідчення через перебування у скрутному фінансовому становищі і неможливості здійснення витрат, пов’язаних із отриманням витягу з Реєстру прав власності відносно об’єкту продажу за спірним договором у КП „Мелітопольське бюро технічної інвентаризації”

Відповідачем надані додаткові документи для залучення до матеріалів справи (а.с.а.с. 45-49).

У судовому засіданні представник Позивача підтримав заявлені вимоги, наполягаючи на їх розгляді по суті в цьому судовому засіданні з огляду на достатність зібраних документів та належне повідомлення Відповідача про час судового засідання і доведення останнім своєї позиції до відома суду у письмовому вигляді.

Суд вважає за можливе розглянути спір за наявними у справі документами, оскільки їх цілком достатньо для правильної кваліфікації спірних правовідносин, а не використання Відповідачем процесуального права на участь у судовому засіданні не перешкоджає вирішенню спору по суті.

Вислухавши у судових засіданнях представника Позивача, дослідивши матеріали справи та оцінивши надані суду докази в порядку ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВСТАНОВИВ:

23.02.2009р. між Відповідачем (Продавець) та Позивачем (Покупець) був укладений в простій письмовій формі договір купівлі-продажу (а.с.16), згідно п.п. 1.1, 4.2 якого Продавець зобов’язався передати нерухоме майно у власність Покупцю, а Покупець зобов’язався прийняти це майно і сплатити за нього обговорену грошову суму. Право власності на майно переходить до Покупця з моменту оформлення Продавцем всіх необхідних документів, передбачених чинним законодавством України, на земельну ділянку по вул. Гоголя, 128, м. Мелітополь та фактичної передачі майна Покупцю.

Предметом продажу за цим договором (далі – спірний договір) сторонами в п. 1.2. визначений житловий будинок загальною площею 72,7кв.м., що розташований на земельній ділянці Держфонду в місті Мелітополі Запорізької області по вул. Гоголя, №128, та складається із наступних приміщень: житловий будинок (літ. А-1), житловою площею 32,1кв.м., літня кухня (літ. Б-1), гараж (літ. В-1), сарай (літ. З-1, И-1); убиральні (літ. К, Л); огорожа – 1, огорода – 2.

Приналежність означеного майна Відповідачу підтверджується змістом нотаріально посвідчених та зареєстрованих у Державному реєстрі правочинів (а.с.а.с. 28, 30) договорів купівлі-продажу від 06.08.2007р. (а.с.а.с.27, 29) про набуття ј та ѕ частин цього майна у їх попередніх власників – фізичних осіб, права яких, в свою чергу, підтверджувалися витягами про реєстрацію права власності на нерухоме майно ДКП „Мелітопольське міжміське БТІ”

Розділом 2 спірного договору сторонами визначені умови щодо розрахунків за майно, згідно яких продаж вчинюється за загальною сумою 30000грн. разом із ПДВ, сплата якої здійснюється Покупцем на поточний рахунок Продавця протягом 3-ьох банківських днів з моменту набуття чинності цього договору відповідно до діючого законодавства України.

Розділом 3 договору серед обов’язків Продавця вказані також: передати покупцю відчужене майно по акту приймання-передачі майна з належними до нього комплектами ключів та технічними документами протягом 5 робочих днів з моменту оформлення Відповідачем всіх необхідних документів, передбачених чинним законодавством України на земельну ділянку; з’явитися до нотаріусу в день та час, вказаний у запрошенні Покупця, тоді як Покупець, серед іншого, повинен сплатити ціну, встановлену договору, прийняти майно по акту приймання-передачі у строки, визначені договором, а також – надати продавцю запрошення, у якому вказати адресу нотаріуса, день і час нотаріального посвідчення цього договору.

За змістом п. 4.2. спірного договору сторони дійшли згоди про те, що право власності на майно переходить до покупця з моменту оформлення продавцем всіх необхідних документів, передбаченим чинним законодавством України, на земельну ділянку по вул.. Гоголя, 128, м. Мелітополь та фактичної передачі майна Покупцю.

Положенням п. 4.6. сторонами встановлено, що договір набуває чинність з моменту його нотаріального посвідчення те державної реєстрації або з моменту настання відповідної умови, передбаченої чинним законодавством України.

Рішенням Мелітопольської міської ради Запорізької області №2/8 від 31.03.2009р. (а.с.а.с.8, 9) постановлено затвердити проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, надати із земель Мелітопольської міської ради Запорізької області в оренду строком на 50 років ТОВ „Донфармхолдинг” земельну ділянку площею 1584,00кв.м., у тому числі охоронні зони по вул. Гоголя, 128 для розміщення та експлуатації торгівельного комплексу, шляхом реконструкції житлового будинку, при умові одержання дозволу на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару), у разі знесення зелених насаджень сплатити їх вартість, та інше.

Згідно довідки №9726 (а.с.13) рішенням Мелітопольської міської ради від 29.05.2009р. №2/7 визначення нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1584кв.м., на якій розташовано приналежний Відповідача об’єкт продажу за спірним договором.

19.10.2009р. між Мелітопольською міською радою (Орендодавець) та Відповідачем (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (а.с.а.с.25, 26), згідно п.1, п.2, п.8 якого, Орендодавець надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку в м. Мелітополь, вул. Гоголя, 128, площею 1584кв.м. для розміщення та експлуатації торгівельного комплексу, шляхом реконструкції житлового будинку, строком на 50 років, про що був складений та підписаний відповідний акт прийому-передачі (а.с.23).

20.10.2009р., зважаючи на оформлення права оренди відносно земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт продажу, на виконання умов спірного договору, Відповідач передав відчужене майно Позивачу за актом прийому-передачі (а.с.17).

26.10.2009р. Позивач надав Відповідачу запрошення до приватного нотаріусу Донецького міського нотаріального округу Хмельницького О.О. 27.10.2009р. для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу від 23.02.2009р. (а.с.14).

У відповідь на зазначене вище запрошення Відповідач 28.10.2009р. (а.с.15) повідомив, що не зміг виконати своє зобов’язання та з’явитися до нотаріусу, оскільки не отримало витягу з реєстру прав власності з КП „Мелітопольське бюро технічної інвентаризації” через відсутність коштів.

За таких обставин Позивач наполягає на задоволені заявлених позовних вимог.

Відповідач позовні вимоги визнав в повному обсягу, про що виклав у відзиві на позовну заяву (а.с.44). Як вбачається із наданого до матеріалів справи Витягу з Єдиного реєстру заборони відчуження об’єктів нерухомого майна станом на 30.06.2010р. (а.с.а.с.45-49), об’єкт продажу за спірним договором не перебуває під забороною або обтяженням.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає вимоги Позивача такими, що підлягають задоволенню у повному обсягу, враховуючи наступне:

Відповідно до ч. 5 ст. 22 Господарського процесуального кодексу України відповідач має право визнати позов повністю або частково. При цьому, згідно ч. 6 цієї статті суд не приймає визнання позову, якщо ці дії суперечать законодавству або порушують чиїх-небудь права і охоронюваних законом інтересів.

За змістом ч. 5 ст. 78 Господарського процесуального кодексу України визнання позову відповідачем є підставою для прийняття рішення про задоволення позову за умови, якщо дії відповідача не суперечать законодавству і не порушують і охоронюваних інтересів інших осіб.

В контексті означених норм, суд зауважує на наступному:

По-перше, визнання позову опосередковано у належній письмовій формі, визначеній ч. 1 ст. 78 Господарського процесуального кодексу України;

По-друге, визнання позову здійсненою уповноваженою на вчинення такої процесуальної дії особою - керівником Відповідача;

По-третє, оскільки учасниками спірних правовідносин є лише Позивач та Відповідач, остільки визнання позовних вимог як таке не має безпосередніх негативних наслідків для прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб, відносно яких відсутні відомості про існуванні підстав мати власні вимоги відносно об’єкту продажу за спірним договором.

Відносно відсутності порушення законодавства позиція суду полягає в такому:

Відповідно до вимог ч.2 ст. 6, ч. 2 ст. 19, п. 1 ч.3 ст. 129 Конституції України суд управнений здійснювати повноваження із захисту прав виключно на підставі, в межах та у спосіб, що передбачені Конституцією і законами України.

Виходячи із змісту ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України, ст. 20 Господарського кодексу України та ст. 1 Господарського процесуального кодексу України, обов’язковою умовою для застосування судом певного способу захисту права є факт його порушення (невизнання або оспорювання) Відповідачем.

Виходячи із змісту ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, на якій ґрунтуються заявлені вимоги, застосування судом відповідного способу захисту суб’єктивних прав або інтересів за своєю сутністю полягає у подоланні дефекту нотаріальної форми (її недотримання) за певних умов:

-          узгодження сторонами всіх істотних умов договору;

-          часткове виконання означеного договору;

-          та ухилення однієї сторони від нотаріального посвідчення договору,

що у сукупності, за висновком суду, передбачає існування принципової можливості нотаріального посвідчення у разі відповідної обопільної згоди сторін.

Отже, суд за наявності зазначених умов може визнати дійсним лише той договір, що повинен бути посвідчений нотаріально, якщо його в принципі можливо було посвідчити нотаріально, оскільки в протилежному випадку ухилення від посвідчення як суб’єктивна позиція певної сторони не мало би жодного юридичного значення. Більш того, об’єктивна неможливість правомірного нотаріального посвідчення договору за змістом ст.ст. 43-45, 49, 54 Закону України „Про нотаріат” зумовлюється недотриманням вимог чинності, встановлених ст. 203 Цивільного кодексу України, а отже в принципі не може замінюватися судовим рішенням, прийнятим в порядку ст. 220 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 41 Конституції України, ст.ст. 317, 319 Цивільного кодексу України Відповідач як законний власник об’єкту відчуження в силу передбачених ст.ст. 204, 328 цього Кодексу презумпцій правомірності договорів купівлі-продажу від 06.08.2007р., укладених Відповідачем із попередніми власниками майна та правомірності набуття права власності на підставі означених договорів, з огляду на відсутність обтяжень такого майна, цілком був управнений на власний розсуд здійснити його відчуження, у тому числі – на користь Позивача шляхом укладання відповідного договору купівлі-продажу.

Таким чином, за висновком суду, не вбачається існування підстав для унеможливлення нотаріального посвідчення спірного договору у разі взаємної згоди сторін відповідно до встановленої домовленості, адже умова щодо настання часу для вчинення такого посвідчення – оформлення документів відносно земельної ділянки – відбулася (з огляду на укладений Відповідачем договір оренди земельної ділянки від 19.10.2009р.

З аналізу змісту наявного в матеріалах справи спірного договору купівлі-продажу від 23.02.2009р. вбачається узгодження його сторонами всіх істотних умов у розумінні ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України та ч.ч. 2, 3 ст. 180 Господарського кодексу України, адже були визначені: предмет договору, об’єкт продажу із зазначенням індивідуалізуючи ознак, ціна договору, порядок розрахунків та передачі майна і набуття права власності на нього, що цілком достатньо для виникнення правовідносин з купівлі-продажу.

Відтак, суд констатує наявність однієї із визначених вище складових предмету доказування по цій справі.

В свою чергу, враховуючи складений 20.10.2009р. між сторонами акт приймання-передачі об’єкту відчуження за спірним договором відповідно до умов п.п.3.1.1., 3.3.2. останнього, у суду є підстави констатувати наявність іншої складової предмету доказування – часткового виконання спірного договору.

При цьому суд зауважує, що у світлі узгодження сторонами всіх істотних умов спірного договору та їх дотримання фактичними діями з часткового виконання, є всі підстави стверджувати про виникнення між Позивачем та Відповідачем правовідносин, спрямованих на оформлення у відповідності до діючого законодавства відчуження шляхом купівлі-продажу визначеного нерухомого майна. Виходячи із загальних положень права, змістом правовідносин є певні кореспондуючі права та обов’язки його учасників. Отже, внаслідок здійснених сторонами дій, у Товариства з обмеженою відповідальністю „Сігма Рент” як у Покупця виникли обґрунтовані сподівання на отримання об’єкту нерухомості у власність та пов’язаний із такими сподіваннями законний майновий інтерес щодо набуття статусу власника майна по завершенню передбачених діючим законодавством процедур з оформлення переходу права власності.

У світлі прецедентної практики Європейського суду з прав людини (п. 38 Рішення Суду у справі „Полтораченко проти України” від 18.01.2005р.) застосування ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини 04.11.1950р., ратифікованої Законом України від 17.07.1997р., яка (практика) відповідно до ст. 17 Закону „Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” від 23.02.2006р., ст. 46 Конвенції є джерелом права для національних судів, зазначені сподівання та майновий інтерес Позивача, пов’язані із набуттям права власності на об’єкт нерухомості, мають кваліфікуватися як об’єкт захисту гарантією щодо забезпечення мирного володіння своїм майном.

Тотожність за придатністю до судового захисту майнових інтересів та прав вбачається і із ст. 15 Цивільного кодексу України та п. 3 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004р. № 18-рп/2004, статус якого як обов’язкового закріплений ч. 2 ст. 150 Конституції України та ст. 69 Закону України „Про Конституційний Суд України”.

Отже, ухилення Відповідача від прийнятих на себе зобов’язань дій з нотаріального посвідчення спірного договору, підтверджене змістом відповіді від 28.10.2009р. на запрошення до приватного нотаріуса, а відтак – і перешкоджання виникненню у Позивача належного в контексті приписів ст.657 Цивільного кодексу України та ч.1 ст. 19 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” правоустановчого документу для здійснення обов’язкової легалізації і набуття всіх повноважень власника згідно ст.ст. 3, 4 цього Закону, зумовлює виникнення у останнього права на судовий захисту у відповідний спосіб у розумінні ст. 55 Конституції України, ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України, ст. 20 Господарського кодексу України. Водночас, вказане свідчить про наявність третьої складової предмету доказування – ухилення іншої сторони договору від його нотаріального посвідчення.

Таким чином, суд дійшов висновку про можливість задоволення позовних вимог у повному обсягу, звертаючи увагу Товариства з обмеженою відповідальністю „Сігма Рент” на те, що вказане рішення за змістом ст. 220 Цивільного кодексу України лише усуває потребу у нотаріальному посвідченні спірного договору, замінюючи таке посвідчення, проте не звільняє від необхідності здійснення інших передбачених діючим законодавством реєстраційних дій, із вчиненням яких пов’язується набуття права власності на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України понесені Позивачем судові витрати підлягають компенсації з боку Відповідача, оскільки внаслідок дій останнього виник розглядуваний спір.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1, 4-2 - 4-6, 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „Сігма Рент”, м. Донецьк (ідентифікаційний код 36307210) до Товариства з обмеженою відповідальністю „Донфармхолдінг”, м. Донецьк (ідентифікаційний код 23602109) про визнання договору купівлі – продажу нерухомого майна від 23.02.2009р. дійсним задовольнити.

2. Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 23.02.2009р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю „Сігма Рент”, м. Донецьк (ідентифікаційний код 36307210) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Донфармхолдінг”, м. Донецьк (ідентифікаційний код 23602109) про продаж об’єкта нерухомого майна: житловий будинок загальною площею 72,7кв.м., що розташований за адресою: Україна, Запорізька область, місто Мелітополь, вулиця Гоголя, 128, що складається із наступних приміщень: житловий будинок (літ. А-1), житловою площею 32,1кв.м., літня кухня (літ. Б-1), гараж (літ. В-1), сарай (літ. З-1, И-1); убиральні (літ. К, Л); огорожа – 1, огорода – 2.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Донфармхолдінг”, м. Донецьк (ідентифікаційний код 23602109) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Сігма Рент”, м. Донецьк (ідентифікаційний код 36307210) витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. 00 коп., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 236 грн. 00 коп.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

4.Рішення набирає законної сили після закінчення 10-ти денного строку з дня його підписання, а у разі подання апеляційної скарги або внесення апеляційного подання протягом зазначеного строку – після розгляду справи апеляційною інстанцією, якщо рішення не буде скасовано.

За згодою присутнього представника Позивача у судовому засіданні 06.07.2010р. оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Повний текст судового рішення підписано 06.07.2010р.

5. Рішення може бути оскаржене через Господарський суд Донецької області в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня його підписання або в касаційному порядку протягом одного місяця з дня набрання рішенням законної сили.

Суддя