Рішення № 10046156, 27.05.2010, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

Іменем України

РІШЕННЯ

справа № 5020-3/035 За позовом          Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(вул. Луначарського, 5, м. Севастополь, 99011)

до                    Товариства з обмеженою відповідальністю „Клест два”

                    (вул. Велика Морська, буд. 41, кв. 26, м. Севастополь, 99011)

про спонукання внести зміни до договору оренди комунального майна,

Суддя Головко В.О.,

Представники сторін:

позивач (Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради) –Михайлова О.Є., головний спеціаліст відділу правового забезпечення, довіреність №55 від 11.01.2010;

відповідач (ТОВ „Клест два”) –Тюшляєв А.В., представник, довіреність б/н від 14.04.2010.

Суть спору:

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради (далі –позивач) звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Клест два” (далі –відповідач) про спонукання внести зміни до договору оренди комунального майна.

Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на статті 651, 762 Цивільного кодексу України, статтю 286 Господарського кодексу України, статтю 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, положення яких передбачають можливість внесення змін в договір оренди на вимогу однієї сторони у випадках, встановлених законом. При цьому позивач зазначає, що необхідність внесення змін до Договору щодо розміру орендної плати визначена Законом України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” та Постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, якою до орендованого відповідачем майна встановлено іншу оренду ставку, а тому, на його думку, розмір орендної плати має бути переглянутий/арк. с. 116-117/.

Ухвалою від 17.02.2010 позовна заява прийнята до розгляду та порушено провадження у справі №5020-3/035.

Розгляд справи неодноразово відкладався в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідач в порядку статті 59 Господарського процесуального кодексу України надав відзив на позов /арк. с. 70-72, 100-101/, згідно з яким позовні вимоги не визнав, посилаючись на недотримання позивачем вимог статті 188 Господарського кодексу України. Зокрема відповідач зазначає, що пропозиція про зміну Договору надсилалася позивачем на адресу, відмінну від юридичної адреси ТОВ „Клест два”, у зв’язку з чим, на думку відповідача, підстави для внесення змін в договір оренди в судовому порядку відсутні. У судовому засіданні 27.05.2010 відповідач надав письмові пояснення /арк. с. 124-126/, в яких виклав свої заперечення щодо пунктів 2, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 12 протоколу від 15.04.2010 погодження змін до договору оренди №347-01 від 30.11.2001.

У судовому засіданні 26.05.2010 в порядку частини третьої статті 77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 27.05.2010. Після перерви судове засідання продовжено.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд –

ВСТАНОВИВ:

30.11.2001 між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, правонаступником якого є Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради (пункт 3 Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 12.06.2007 №2070 /арк. с. 56-60/) (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Клест два” (Орендар) був укладений договір №347-01 оренди нерухомого майна (далі –Договір) /арк. с. 13-14/.

У п. 7.1 Договору встановлено, що договір діє з моменту його підписання до 17.09.2002.

Договір є новою редакцією договору оренди №508-99 від 17.09.1999 /арк. с. 9-10/.

Об’єкт оренди був переданий Орендарю на підставі акта приймання-передачі майна від 17.09.1999 /арк. с. 11/.

27.11.2002 сторонами підписано Протокол погодження змін до Договору оренди №347-01 від 30.11.2001 (далі –Протокол) /арк. с. 89-90/ сторони домовились про внесення певних змін до Договору, зокрема, до п. 1.1 Договору щодо вартості об’єкта оренди, а саме: відповідно до Протоколу погодження змін вартість об’єкта оренди згідно з Актом оцінки (експертним висновком) від 30.11.2002 становить 21476,00 грн.

Розмір орендної плати визначається відповідно до методики, що затверджена рішенням сесії міської Ради №344 від 13.11.2002 та складає 2374,68 грн. на рік (п. 3.1 Договору в редакції Протоколу).

Договір діє до 27.11.2005 (п. 7.1 Договору в редакції Протоколу).

Передача майна в оренду не тягне передачі Орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається міська Рада, а Орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.1 Договору).

Суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Статтями 13, 41 Конституції України визначено, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Відповідно до статей 142-143, 145 Конституції України, пунктів 3, 5 статті 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об’єктів, належить нерухоме майно, що є у власності територіальних громад, управління яким здійснюють відповідні територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах отриманих повноважень. Права органів місцевого самоврядування захищаються у судовому порядку.

За змістом частини першої статті 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, визначене відповідно до закону як об’єкти права комунальної власності, належить територіальним громадам сіл, селищ, міст та районів у містах.

Відповідно до пунктів 2, 9 Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 12.11.2002 №339 (в редакції рішення Севастопольської міської Ради від 12.06.2007 №2070), Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради є виконавчим органом Севастопольської міської Ради по управлінню майном комунальної власності територіальної громади міста Севастополя, одним із завдань якого є управління у визначених Радою межах майном комунальної власності /арк. с. 56-60/.

Статтею 1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 №2269-XII (з наступними змінами і доповненнями) унормовано, що даний Закон регулює організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі –підприємства), їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов’язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Відповідні положення містить і пункт 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України.

Враховуючи те, що об’єктом оренди є комунальне майно, застосуванню до спірних відносин сторін підлягають норми Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, а також норми спеціального законодавства в сфері оренди комунального майна, яким є Закон України „Про оренду державного та комунального майна”.

За приписами частини 1 статті 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з частиною 1 статті 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічне положення закріплено в частині першої статті 188 Господарського кодексу України.

При цьому, статтею 188 Господарського кодексу України унормовано, що сторона, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, надсилає пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з врахуванням часу поштового обігу заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Нормою статті 654 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Судом встановлено, що спірний договір оренди укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного та скріпленого печатками обох сторін.

За змістом вищезазначених правових норм пропозиція сторони про внесення змін у договір (оферта) повинна містити інформацію про момент направлення її іншій стороні за договором, тобто, при направленні однією стороною іншій для узгодження проекту додаткової угоди про внесення змін у договір цей проект повинен містити дату його підписання ініціюючою стороною.

З матеріалів справи вбачається, що вперше пропозицію про зміну Договору разом з Протоколом погодження змін Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради надіслав 15.01.2010 (поштовий опис /арк. с. 17/) на адресу ТОВ „Клест два”, яка була зазначена орендарем при підписанні договорів оренди №508-99 від 17.09.1999 /арк. с. 9-10/, №347-01 від 30.11.2001 /арк. с. 13-14/ та Протоколу /арк. с. 89-90/, а саме за адресою: вул. Фадєєва, 25, кв. 13, м. Севастополь.

З огляду на загально-правовий принцип господарювання –добросовісність користування правами, суд вважає, що у зв’язку з тим, що зміни до спірного договору щодо адреси відповідача сторонами не вносились, риск наслідків зміни адреси лежить на ТОВ „Клест два”.

Більш того, матеріалами справи підтверджено (поштовий опис /арк. с. 121/), що 20.04.2010 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради повторно направив протокол від 15.04.2010 (який за змістом є ідентичним протоколу від 30.12.2009) ТОВ „Клест два” на його юридичну адресу, про яку дізнався в ході розгляду справи, а саме –вул. Велика Морська, буд. 41, кв. 26, м. Севастополь, 99011, а також пропозицію про внесення змін до договору оренди від 16.04.2001 №1180 /арк. с. 118/.

Будь-якої відповіді на пропозицію Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради щодо внесення змін до Договору ТОВ „Клест два” у встановлені статтею 188 Господарського кодексу України строки не надав.

Неотримання позивачем відповіді на пропозицію про внесення змін до Договору оренди і стало причиною для його звернення до суду із даним позовом.

Аналізуючи рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 №15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів №1-2/2002), постанову Верховного Суду України від 17.06.2008 №8/32пд, інформаційний лист Вищого господарського суду України від 15.01.2010 №01-08/12, суд дійшов висновку, що недотримання стороною вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо обов’язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання або зміну договору, не позбавляє його права звернутися за захистом порушеного права шляхом вчинення до відповідача прямого позову з цього приводу.

Також суд зауважує, що під час розгляду справи відповідач виразив свої заперечення стосовно окремих пунктів протоколу погодження змін до договору оренди №347-01 від 30.11.2001 (додаткові пояснення /арк. с. 124-126/). З огляду на таке, доводи відповідача щодо відсутності спору між сторонами є безпідставними.

За приписами статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 Цивільного кодексу України).

Частинами першою та третьою статті 762 Цивільного кодексу України унормовано, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Частиною першою статті 286 Господарського кодексу України також встановлено, що орендна плата –це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Пунктом 3.2 Договору сторони погодили можливість переглянути розмір орендної плати на вимогу однієї із сторін у випадку зміни цін і тарифів, а також в інших випадках, передбачених чинними законодавчими актами України.

Частиною 2 статті 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України –для об’єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, –для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування –для об’єктів, що перебувають у комунальній власності.

Частиною 2 статті 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” також передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Закон України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” надає позивачеві право вимагати перегляду розміру орендної плати, оскільки відповідно до частини 3 статті 118 цього Закону договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України №301-р від 23.05.2007, органам місцевого самоврядування відповідно до статті 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” рекомендовано у 2007 році під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі, застосовувати орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786.

За приписами частини п’ятої статті 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об’єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об’єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

На підставі викладеного, рішенням Севастопольської міської Ради №1617 від 18.03.2007 „Про розрахунок орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Севастополя, і пропорції розподілу плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Севастополя” було, зокрема, вирішено, що розрахунок розміру орендної плати здійснюється згідно з Методикою розрахунку орендної плати, визначеною для розрахунку розміру орендної плати за використання державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 (зі змінами та доповненнями).

Тому суд вважає правомірним посилання позивача на постанову Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, якою в новій редакції затверджена як сама Методика, так і процентні ставки по оренді майна.

У пункті 3.1 Договору в редакції Протоколу розмір орендної плати встановлюється відповідно до Методики, що затверджена рішенням сесії міської Ради №344 від 13.11.2002.

За наведених обставин позивач вправі вимагати від орендаря приведення спірного договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення потрібних змін стосовно розміру орендної плати з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов’язкового для позивача і відповідача.

Зі змісту спірного договору оренди вбачається, що орендоване приміщення використовуватиметься орендарем під магазин, склад (п. 1.2 Договору).

Крім того, розрахунок розміру орендної плати до договору оренди /арк. с. 15/, який підписаний відповідачем, також передбачає, що спірне приміщення останній використовує окремо під магазин та окремо під склад, тому і розмір орендної плати нараховувався за двома ставками.

Отже, вказане цільове призначення орендованого майна (магазин, склад) підпадає під пункти 9, 13 Методики розрахунку та використання плати за оренду державного майна і відповідають відсотковим ставкам 18% і 12% відповідно. Саме такі ставки і запропоновано Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради в пропозиції щодо внесення змін до Договору.

Також позивач пропонує викласти пункт 2.2 Договору в наступній редакції: „Об’єкт оренди залишається на балансі РЕП-22 та оплачується Орендарем з 01.04.2007 в сумі 420,58 гривень на п/рахунок Орендодавця щомісячно. Амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховуються балансоутримувачем. Амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна є власністю Орендодавця”; пункт 3.2 Договору –„Орендна плата з квітня 2007 року складає 420,58 грн. за місяць оренди (із застосуванням індексів інфляції станом на квітень 2007 року) та перераховується Орендарем Орендодавцю на поточні рахунки:

-          97% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя, п/р 33213870700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637, код платежу 22080400;

-          3% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя, п/р 31516933700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637 код платежу 50110007.

Орендна плата з квітня 2010 року складає 695,95 грн. за місяць оренди та перераховується Орендарем Орендодавцю не пізніше 20-го числа поточного місяця, з яких:

-          97% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя, п/р 33213870700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637, код платежу 22080400;

-          3% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя, п/р 31516933700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637 код платежу 50110007”.

Відповідач заперечує проти встановлення орендної плати в розмірі 420,58 грн. саме з 01.04.2007 /арк. с. 124-125/. Водночас, заперечень щодо запропонованої позивачем дати визначення нового розміру орендної плати –в розмірі 695,95 грн. (з квітня 2010 року) відповідач не надав.

З цього приводу суд зазначає наступне.

Виходячи з принципу диспозитивності та свободи договору, визначення конкретної дати, з якої сторони встановили початок дії змін щодо свого договору є виключною прерогативою сторін цього договору, якщо інше не встановлено законодавством.

Матеріали справи підтверджують відсутність згоди відповідача щодо дати (01.04.2007), вказаної позивачем у пунктах 3, 6 Протоколу.

Частиною п’ятою статті 188 Господарського кодексу України унормовано, що якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З огляду на відсутність згоди сторін та відповідної імперативної норми законодавства суд вважає, що підстави для внесення змін до пунктів 2.2, 3.2 Договору в частині запропонованої позивачем дати визначення нового розміру орендної плати –420,58 грн. –з 01.04.2007 відсутні, тому новий розмір орендної плати –695,95 грн. (встановлений з 01.04.2010) буде діяти для сторін з дня набрання судовим рішенням у цій справі законної сили.

Перевіривши розмір річної та місячної орендної плати, наданий позивачем /арк. с. 120/, суд зазначає, що він повністю відповідає Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995№786 (з наступними змінами і доповненнями), яка застосовується до комунального майна в силу рішення Севастопольської міської Ради №1617 від 18.03.2007 „Про розрахунок орендної плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Севастополя, і пропорції розподілу плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади м. Севастополя”.

Поряд з даною вимогою позивач просить змінити преамбулу Договору, а також пункти 2.1, 2.6.

Зокрема, позивач пропонує викласти пункт 2.1 Договору в наступній редакції: „Передача об’єкта оренди в оренду не тягне за собою передачі Орендарю права власності на даний об’єкт (його частку). Орендар, здійснюючи невід’ємні поліпшення об’єкта оренди, не придбаває права на частку в праві власності Орендодавця на об’єкт оренди у будь-якому разі, у тому числі в разі, якщо в результаті поліпшення, здійсненого орендарем, створено нову річ. Власником об’єкту оренди залишається територіальна громада м. Севастополя в особі Севастопольської міської Ради, а Орендар користується ним впродовж строку договору оренди. Підписуючи цій договір, сторони підтверджують, що дані умови відповідають їх волі та не порушують і не обмежують їх прав та законних інтересів”;

пункт 2.6 Договору –„Всі поліпшення об’єкта оренди, відокремлені без його погіршення, є власністю Орендаря. Сторони домовились, що витрати Орендаря на проведення невід’ємних поліпшень об’єкта оренди, у тому числі поліпшень, здійснених за згодою Орендодавця, Орендарю не відшкодовуються. Підписуючи договір, Сторони підтверджують, що дана умова відповідає їх волі та не порушує, та не обмежує їх прав та законних інтересів. Якщо у період дії договору Орендар проводив на об’єкті оренди ремонтні роботи, перепланування, інші поліпшення чи встановив обладнання чи комунікації, які не можливо відокремити від об’єкта оренди, Орендар зобов’язаний при поверненні об’єкта оренди передати Орендодавцю протягом 7 календарних днів дозвіл, погодження, технічну та іншу документацію, яка необхідна для існування та експлуатації таких поліпшень та обладнання. Орендар, здійснюючи поліпшення об’єкта оренди, не придбаває частки у праві власності на об’єкт оренди у будь-якому разі, у тому числі, і в разі, коли в результаті здійснення поліпшень, зроблених за згодою Орендодавця, створено нову річ. Підписуючи договір, Сторони підтверджують, що дана умова відповідає їх волі та не порушує і не обмежує їх прав та законних інтересів”.

На думку відповідача, зміна пунктів 2.1, 2.6 Договору згідно з редакцією орендодавця погіршує становище орендаря порівняно з існуючим /арк. с. 124/.

З цього приводу суд зауважує на наступному.

Частиною третьою статті 778 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

За правилом частини другої статті 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Відповідно до частини четвертої статті 778 Цивільного кодексу України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Так само, за спеціальними приписами частини четвертої статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Отже, в силу спеціальної норми статті 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” сторони можуть домовитися, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець не зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна; а в силу спеціальної норми статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” –сторони можуть у договорі домовитись про те, що якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар не стає її власником.

Матеріали справи свідчать про відсутність згоди відповідача на викладення пунктів 2.1, 2.6 Договору в редакції, запропонованій позивачем, а відтак відсутня і згода сторін договору на визначення правил ніж ті, які встановлені у частині другій статті 27 та частині четвертій статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

З огляду на те, що в основу формування договірних зобов’язань відповідно до Господарського кодексу України покладений принцип вільного волевиявлення, відповідно до якого вирішення судом неврегульованих питань, що виникли при зміні договору, можливе лише за спільною згодою усіх сторін, якщо інше не встановлено законодавством, суд відмовляє позивачу в задоволенні вимоги про внесення змін до пунктів 2.1, 2.6 Договору в редакції Орендодавця.

Також позивач пропонує відповідачу доповнити Договір пунктом 4.13 в наступній редакції „Утримувати фасадну частину орендованого об’єкта відповідно до вимог, що затверджені паспортом фасаду будівлі (в разі, якщо будівля –пам’ятник архітектури). Укласти з відділом державної служби охорони культурної спадщини охоронний договір, в разі, якщо об’єкт оренди знаходиться у будівлі, що відноситься до об’єктів культурної спадщини”.

Суд погоджується з обґрунтованим запереченням відповідача щодо даної редакції, запропонованої позивачем, оскільки доказів того, що об’єкт оренди спірного договору відноситься до об’єктів культурної спадщини позивачем не надано, тому викладення пункту 4.13 Договору в редакції позивача є безпідставним.

Відповідно до пункту 11 Протоколу, позивач пропонує встановити строк дії договору до 06.02.2012.

З цього приводу відповідач у своїх додаткових поясненнях /арк. с. 124-125/ зазначив, що Договір оренди №347-01 був укладений 30.11.2001 терміном до 27.11.2005, тобто загальний строк договору складав 3 роки 362 дні, на теперішній час договір в порядку частини другої статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” є пролонгованим: першого разу –до 24.11.2009, другого –до 21.11.2013.

Відповідно до наведеної норми, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Орендодавець та орендар не заперечують проти того, що Договір був двічі пролонгований.

Отже, враховуючи, що Договір згідно з пунктом 7.1 Договору (в редакції Протоколу від 27.11.2002) укладений до 27.11.2005, тобто на 3 роки 362 дні, на підставі та в порядку статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” він був пролонгований першого разу до 24.11.2009; другого –до 21.11.2013.

З наведеного вбачається, що редакція пункту 7.1 Договору, запропонована позивачем, не відповідає статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов’язань; забезпечення виконання зобов’язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови (стаття 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”).

Позивач пропонує умови пунктів 2.1, 2.6 Договору вважати істотними умовами.

Однак, зважаючи на те, що дані умови не визначені законодавцем як істотні та відсутня згода відповідача на визнання їх такими, суд відмовляє в задоволені позовних вимог в цій частині.

Також, позивач просить доповнити договір пунктом 4.2 наступного змісту: „При укладенні договору оренди строком на три роки і більше, орендар зобов’язується здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію Договору в строки, що встановлені діючим законодавством, та здійснити оплату необхідних послуг”.

Відповідач заперечує проти доповнення Договору пунктом 4.2.

Суд вважає, що позовні вимоги в цій частині також не підлягають задоволенню, з огляду на наступне.

Відповідно до статті 1 Господарського кодексу України цей Кодекс визначає основні засади господарювання в Україні і регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання.

Отже, виходячи з того, що Цивільний кодекс України регулює особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), що засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні та майновій самостійності, а Господарський кодекс України регулює відносини що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності (господарські відносини), Господарський кодекс України є спеціальним у відношенні до Цивільного кодексу України.

Саме тому спеціальні норми Господарського кодексу України, які встановлюють особливості регулювання майнових відносин суб’єктів господарювання, підлягають переважному застосуванню перед нормами Цивільного кодексу України.

В контексті наведеного Цивільний кодекс України не можна розглядати як закон, що встановлює спеціальні вимоги до форми та порядку укладення господарського договору оренди державного або комунального майна.

У якості спеціального закону у даному випадку виступає Закон України „Про оренду державного та комунального майна”.

Статтею 284 Господарського кодексу України закріплено істотні умови господарського договору оренди.

Статтею 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” також передбачений перелік істотних умов договору оренди.

Ані Господарський кодекс України, ані Закон України „Про оренду державного та комунального майна” не передбачають необхідності вчинення вказаного правочину з дотриманням вимог щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

З огляду на відсутність згоди відповідача на доповнення Договору пунктом 4.2, суд відмовляє позивачу у задоволенні позову в цій частині.

Разом з тим, відповідач згоден на внесення змін у преамбулу Договору та пункти 3.3, 4.9 Договору в редакції, яка викладена орендодавцем у протоколі.

Суд встановив, що редакція преамбули Договору, запропонована позивачем, а також пунктів 3.3, 4.9 Договору не суперечить чинному законодавству, тому вимоги позивача в цій частині підлягають задоволенню.

Підсумовуючи викладене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а саме щодо пунктів 1, 3, 5, 6, 7, 9 Протоколу (преамбули, пунктів 2.2, 3.1, 3.2, 3.3 та 4.9 Договору відповідно), що становить 50% від заявлених позовних вимог.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати при частковому задоволенні позовних вимог розподіляються між сторонами пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, судові витрати покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог: на позивача –державне мито в розмірі 42,50 грн. (50%*85,00), витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 118,00 грн. (50%*236,00); на відповідача –державне мито в розмірі 42,50 грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 118,00 грн.

Керуючись статтями 49, 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, суд –

В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Викласти преамбулу договору №347-01 оренди нерухомого майна від 30.11.2001 в наступній редакції:

„Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, в особі голови Фролова Станіслава Анатолійовича, діючого на підставі Положення, в подальшому –Орендодавець, з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю „Клест два”, в особі директора, діючого на підставі Статуту, в подальшому –Орендар, з іншого боку, керуючись Законом України „Про оренду державного та комунального майна”, відповідно до наказів голови ФКМ №10083 від „07” листопада 2007 року та №184 від „02” березня 2009 року, внесли наступні зміни до договору оренди:”

3.          Викласти п. 2.2 договору №347-01 оренди нерухомого майна від 30.11.2001 в наступній редакції:

„Об’єкт оренди залишається на балансі РЕП-22 та оплачується Орендарем з 01 квітня 2010 року в сумі 695,95 гривень на п/рахунок Орендодавця щомісячно. Амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховуються балансоутримувачем. Амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна є власністю Орендодавця”.

4.          Викласти п. 3.1 договору №347-01 оренди нерухомого майна від 30.11.2001 в наступній редакції:

„Розмір орендної плати встановлюється відповідно до рішення Севастопольської міської Ради №1617 від 13.03.2007 та складає 3258,36 грн. на рік. Орендна плата встановлена, виходячи з орендної ставки 12%, 18% від вартості об’єкта оренди, що встановлена незалежною оцінкою майна, що передається в оренду, станом на 30.11.2002. Амортизаційні відрахування та вартість послуг Орендодавця не включаються до орендної плати”.

5.          Викласти п. 3.2 договору №347-01 оренди нерухомого майна від 30.11.2001 в наступній редакції:

„Орендна плата з 01 квітня 2010 року складає 695,95 грн. за місяць оренди та перераховується Орендарем Орендодавцю не пізніше 20-го числа поточного місяця, з яких:

-          97% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя: п/р 33213870700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637, код платежу 22080400;

-          3% на рахунок місцевого бюджету м. Севастополя: п/р 31516933700001 в ГУ ДКУ в м. Севастополі, МФО 824509, ОКПО 23895637, код платежу 50110007”.

6.          Викласти п. 3.3 договору №347-01 оренди нерухомого майна від 30.11.2001 в наступній редакції:

„Відповідно до рішення Севастопольської міської Ради №1617 від 13.03.2007, розмір орендної плати за кожен наступний місяць встановлюється шляхом корегування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, який відповідає попередньому”.

7.          Викласти п. 7.1 договору №347-01 оренди нерухомого майна від 30.11.2001 в наступній редакції:

„Відповідно до частини другої статті 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір автоматично продовжений до 21.11.2013”.

8.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Клест два” (вул. Велика Морська, буд. 41, кв. 26, м. Севастополь, 99011; ідентифікаційний код 23449352; відомості про поточні рахунки в матеріалах справи відсутні) на користь Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044; відомості про поточні рахунки в матеріалах справи відсутні) державне мито в сумі 42,50 грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

9.          В частині внесення змін у пункти 2.1, 2.6, 3.2, 4.9 Договору №347-01 оренди нерухомого майна від 30.11.2001 в редакції позивача та доповнення його пунктів 4.2, 4.13, 8.1 – в позові відмовити.

Суддя В.О. Головко

Рішення оформлено

і підписано в порядку

статті 84 ГПК України

01.06.2010.