Рішення № 99989, 15.08.2006, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ  

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

15.08.06 р. Справа № 43/166

Господарський суд Донецької області у складі судді І.В. ЗубченкоПри секретарі Мошнік О.Г.

Розглянув у відкритому судовому засіданні справу:

за первісним позовом: Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк

до відповідача: суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк

про стягнення збитків у сумі 3559,79 грн. та зобов'язання звільнити приміщення

за зустрічним позовом: суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк

до відповідача 1: Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк

до відповідача 2: Приватного підприємця ОСОБА_2 м. Донецьк

про визнання договору оренди недійсним

В судовому засіданні брали участь:

Представники сторін:

Від позивача: ОСОБА_3 за дов. № НОМЕР_1

Від відповідача: СПД ОСОБА_1

Згідно із ст. 77 ГПК України в засіданні суду оголошувалась перерва з 06.06. по 20.06.2006р. та з 09.08.06р. по 15.08.06р.

СУТЬ СПРАВИ:

Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк, позивач, звернувся до господарського суду з позовом до відповідача, суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк, про стягнення збитків, заподіяних територіальній громаді м. Донецька, у вигляді упущеної вигоди в розмірі 3559,79 грн., та зобов'язання звільнити займане приміщення площею 364,9 кв.м. по АДРЕСА_1.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач займає приміщення без достатніх підстав та має сплатити орендну плату у якості збитків у вигляді упущеної вигоди за фактичне користування приміщенням територіальної громади.

Відповідач відзиву на позов не надав, 20.06.2006р. звернувся до господарського суду в порядку ст. 60 Господарського процесуального кодексу України з зустрічною позовною заявою, якою намагається визнати договір № б/н від 09.09.2005р. оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Донецька, розташованого по АДРЕСА_1, укладеного між управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 недійсним.

В обгрунтування зустрічних позовних вимог відповідач посилається на те, що оспорюваний договір укладений сторонами з порушенням чинного законодавства.

Позивач у відзиві №НОМЕР_2 проти зустрічних позовних вимог заперечував по викладеним у відзиві доводам.

Клопотання представника відповідача від 29.05.06р. про ознайомлення з матеріалами справи було задоволено судом шляхом надання такої можливості 31.05.2006р.

Перед початком розгляду справи по суті представників позивача та відповідача було ознайомлено з правами та обов'язками у відповідності із ст.22 ГПК України.

Крім цього, представникам сторін у судовому засіданні роз'яснено вимоги ст.81-1 ГПК України.

Судом, відповідно до вимог ст.81-1 ГПК України складено протокол, який долучено до матеріалів справи.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача, відповідача, приймаючи до уваги висновок експерта - суб'єкта оціночної діяльності, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Згідно із технічним паспортом, виданим КП „Бюро технічної інвентаризації м. Донецька” станом на 31.10.1997р., власником будівлі інв. НОМЕР_3 по АДРЕСА_1 площею 364,9 кв.м. є територіальна громада м. Донецька в особі Донецької міської ради.

За Положенням про управління комунальних ресурсів, затвердженим рішенням Донецької міської ради №НОМЕР_4, вказане управління є органом, на який органом місцевого самоврядування покладені функції орендодавця при передачі в оренду об'єктів права комунальної власності територіальної громади м. Донецька.

30 травня 2005р. управлінням комунальних ресурсів як стороною по договору оренди підписано угоду з товариством з обмеженою відповідальністю „Пульс” про розірвання договору оренди приміщення по АДРЕСА_1.

У зв'язку зі звільненням приміщення, за зверненням суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 з останнім 9 вересня 2005 року був укладений договір оренди по АДРЕСА_1 площею 364,9 кв.м. для розміщення спортзалу.

За актом приймання-передачі від 09.09.2006р. (додаток № 2 до договору) орендоване приміщення передане орендареві.

Як зазначено управлінням, до цього часу зазначене приміщення займає відповідач - суб'єкт підприємницької діяльності, фізична особа - підприємець ОСОБА_1, чого останньою не заперечується.

У зв'язку з тим, що знаходження у спірному приміщенні перешкоджає фактичному користуванню належного орендатора, позивач намагається зобов'язати відповідача звільнити приміщення та стягнути з нього 3559,79 грн. збитків, заподіяних територіальній громаді, у вигляді упущеної вигоди.

Згідно із ст.ст. 172, 173 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом, у випадку і в порядку, встановлених законом, від імені територіальних громад за спеціальним дорученням може виступати фізична або юридична особа.

Відповідно до п. 5 ст. 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” від 21 травня 1997 року за N 280/97-ВР встановлено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

До виключної компетенціі місцевих рад згідно п. 31 ст. 26 вказаного Закону належить прийняття рішень про передачу іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади, визначення меж цих повноважень та умов їх здійснення.

Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради є особою, якій органом місцевого самоврядування - Донецькою міською радою у межах його повноважень покладені функції орендодавця при передачі в оренду об'єктів права комунальної власності територіальної громади м. Донецька (п. 3.2 Положення).

Ст. 1 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” встановлено, що право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів (п. 8 ст. 60 зазначеного закону).

Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Способом захисту прав згідно із п. 3) п. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, частини четвертої п. 2 ст. 20 Господарського кодексу України є припинення дій, що порушують право.

За приписом ст. 11 Цивільного кодексу цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Передання майна однією особою іншою у строкове платне користування відбувається за договором найму, правове регулювання якого передбачено ст.ст. 759-786 Цивільного кодексу України, законом України „Про оренду державного та комунального майна”.

Договір найму будівлі за правилами ст. 793 Цивільного кодексу України укладається у письмовій формі, а строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Позивач надав суду докази того, що особою, яка набула право користування приміщенням по АДРЕСА_1, за договором оренди від 09.09.2005р. строком на 11 місяців, до 01.09.2006р., є приватний підприємець ОСОБА_2

Одночасно, відповідач, ОСОБА_1, не надала до матеріалів справи доказів щодо правомірності зайняття нею приміщення по АДРЕСА_1, зокрема, договору оренди, суборенди, купівлі-продажу тощо, у зв'язку з чим вимоги позивача про зобов'язання відповідача звільнити приміщення територіальної громади є обґрунтованими.

Крім того, як свідчить додаткова угода до договору оренди від 09.09.2006р., укладена між позивачем та приватним підприємцем ОСОБА_2, останній звільнений від сплати орендної плати з 09.10.2005р. до фактичного заняття приміщення.

У відповідності з п. 1 ст. 22 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Збитками у розумінні п. 2 ст. 22 Цивільного кодексу України, ч. 4 ст. 225 ГК є, зокрема, доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушено (упущена вигода).

Як встановлено судом, відповідачем внаслідок безпідставного заняття приміщення порушено цивільне право позивача, у зв'язку з чим територіальна громада м. Донецька недоодержала грошові кошти від оренди приміщення в розмірі 3559,79 грн.

Розрахунок позивача суми збитків є таким, що відповідає обставинам справи, тому приймається судом як доказ у справі.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи, суд заперечення відповідача, викладені в зустрічній позовній заяві, до уваги не приймає та вважає вимоги позивача такими, що підлягають задоволенню, враховуючи наступне:

Відповідач посилається на те, що позивач необґрунтовано уклав договір оренди з СПД ОСОБА_2, оскільки, на її думку, має право на укладення договору як суборендаря приміщення за договором з попереднім орендарем.

Відповідно до п. 1 ст. 9 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, мають направити заяву, проект договору відповідному орендодавцю. У випадку наявності декілька заяв на оренду майна орендодавець має визначити належного орендаря шляхом проведення конкурсу.

Як зазначено позивачем та підтверджено наданими доказами (випискою з журналу вхідної кореспонденції) з моменту розірвання договору оренди на спірне приміщення з ТОВ „Пульс” (30.05.2005р.) до управління комунальних ресурсів як орендодавця надійшла заява на оренду приміщення тільки від ПП ОСОБА_2 (вх. № 1421 від 04.08.05), договір оренди з яким був укладений 09.09.2005р., ОСОБА_1 звернулася до управління тільки 03.11.2005р. (вх. № 1972), тобто вже після укладення договору, що сприяло неможливості розглянути її заяву на оренду приміщення у встановленому порядку та призначити конкурс.

Слід звернути увагу на те, що відповідачем не додано до справи навіть договору суборенди, на який він посилається, що ставить під сумнів його заперечення.

За таких обставин, враховуючи факт порушення відповідачем вимог законодавства щодо оренди комунального майна, вимоги Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк про стягнення збитків, заподіяних територіальній громаді м. Донецька, у вигляді упущеної вигоди в розмірі 3559,79 грн. та зобов'язання звільнити займане приміщення площею 364,9 кв.м. по АДРЕСА_1 підлягають задоволенню.

Державне мито (в тому числі в частині майнового - 102 грн. та немайнового - 85 грн. спорів) та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача, ПП ОСОБА_1

Відносно заявленої ПП ОСОБА_1 зустрічної позовної заяви про визнання договору № б/н від 09.09.2005р. оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Донецька, розташованого по АДРЕСА_1, укладеного між управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2, суд виходить з наступного:

В зустрічній позовній заяві відповідач не визначає, за якими саме приписами він вважає договір недійсним, тому суд розглядає його вимоги в розумінні ст. 215 Цивільного кодексу України як загальновстановлюючою для визнання недійсності правочину.

Так, стаття 215 Цивільного кодексу України встановлює, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України, зокрема, якщо зміст правочину суперечить цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину не було вільним і не відповідало його внутрішній волі; правочин не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним тощо.

За наданими доказами, до компетенції управління комунальних ресурсів відноситься укладання договорів оренди майна, що включене в перелік об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації. Рішенням Донецької міської ради № НОМЕР_5 будівля по АДРЕСА_1 загальною площею 364,9 кв.м. включено в перелік об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації.

Приватний підприємець ОСОБА_2 є суб'єктом підприємницької діяльності без створення юридичної особи, заборон на оренду такою особою комунального майна чинним законодавством не передбачено.

Тобто особи, які вчинили правочин, мали необхідний обсяг цивільної дієздатності.

У суду немає також підстав ставити під сумнів й те, що волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі; те, що правочин спрямований на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним.

Що ж стосується додержання сторонами в момент вчинення правочину вимог відносно змісту правочину як такого, що суперечить законодавству, суд вважає доводи позивача за зустрічною позовною заявою безпідставними за наступними обставинами:

Частина четверта ст. 639 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Чинним законодавством, зокрема, ст. 215 Цивільного кодексу України, не встановлюється пряма недійсність правочину внаслідок відсутності його нотаріального посвідчення, а тільки тягне за собою його нікчемність.

Спірний договір оренди від 09.09.05р. укладений на строк до 01.09.2006р., тобто вимоги п. 2 ст. 793 ЦК України щодо обов'язковості нотаріального посвідчення на цей договір не розповсюджується.

Тому сторони в процесі вирішення спору сторони усунули у встановленому порядку порушення щодо належної форми договору, зокрема, додатковою угодою від 24.07.2006р. внесено зміни до договору від 09.09.2005р., внаслідок чого посилання в договорі на нотаріальне посвідчення договору відтепер відсутнє, тобто відсутні й підстави для розгляду цього питання судом взагалі.

Відповідач посилається також на те, що сторонами підписано акт приймання-передачі без фактичного приймання приміщення, що пов'язує з неспроможністю такого акту.

Однак, згідно зі ст. 765 Цивільного кодексу України, а також п. 4.1 договору від 09.09.05р., наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (на протязі 30 календарних днів з моменту підписання договору). Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту за ст. 795 Цивільного кодексу починається обчислення строку договору найму.

Не підписання акту приймання-передачі тягне за собою неукладеність договору.

Тому сторони по договору, з метою реального укладання договору оренду склали та підписали акт приймання-передачі від 09.09.05р., на виконання своїх зобов'язань по договору орендарем сплачено орендну плату за вересень-жовтень 2005р. Нарахування орендної плати зупинилося тільки 04.11.2005р. внаслідок підписання сторонами додаткової угоди через незаконне знаходження в спірному приміщенні ОСОБА_1

З огляду на зазначене сторони здійснили заходи щодо підписання акту-приймання у встановленому законом порядку і підстави вважати неспроможність цього акту, як то зазначає позивач у зустрічному позові, відсутні.

Крім того, останнім не обґрунтовано, яким чином неспроможність, за його твердженням, акту приймання-передачі тягне недійсність всього договору оренди.

Відносно відсутності укладеного договору оренди земельної ділянки:

За приписами п.п. 1, 2 ст. 796 Цивільного кодексу України одночасно з правом найму будівлі наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, у договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві.

В договорі від 09.09.2005р. сторони визначили (п. 1.2), що орендодавець одночасно з правом оренди нерухомого майна надає орендатору право користування земельною ділянкою без виділення на місцевості, на якому знаходиться об'єкт оренди в розмірі 386 кв.м., розмір місячної орендної плати (п. 3.1 договору) складає 633,09 грн. Реквізити на перерахування грошових коштів за оренду землі є загальновідомими, які можливо одержати в управліннях місцевого самоврядування - міської ради. Будь-яких розбіжностей між сторонами по договору оренди від 09.09.2005р. щодо реквізитів оплати оренди землі жодного разу не виникало, ОСОБА_2 вже здійснював відповідний платіж за оренду земельної ділянки .

Тому такими, що спростовуються матеріалами справи, є твердження позивача про недосягнення сторонами договору згоди щодо реквізитів перерахування плати за оренду земельної ділянки.

Згідно зі ст. 11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” оцінка об'єкту оренди передує укладенню договору оренди.

 Як визначено висновком експерта - суб'єкта оціночної діяльності ТОВ „Донецьке підприємство експертної оцінки” ОСОБА_4 від 12.07.2005р. вартість майна склала 161324 грн. Позивач у зустрічній позовній заяві посилається на рецензію на звіт суб'єкта оціночної діяльності по зазначеній оцінці.

Проте, слід зазначити, що висновок експерта про вартість майна є чинним до цього часу та згідно з розрахунком позивача не визиває сумнів в порівнянні з попереднім, проведеним фірмою „Інтроспект ЛТД” на час укладання договору оренди з МСП „Пульс”.

За приписом ст.ст 17, 32 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” відповідальність за достовірність інформації, за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна несуть оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності.

Судом відповідно до ст. 30 Господарського процесуального кодексу України залучено до участі у справі експерта ТОВ „Донецьке підприємство експертної оцінки” ОСОБА_4, яким з приводу проведення ним оцінки майна комунальної власності - будівлі по АДРЕСА_1 пояснено, що в ході оцінки ним були проведені усі необхідні оціночні процедури з додержанням національних стандартів оцінки та методики оцінки майна.

Так, ним був проведений аналіз найкращого та найбільш ефективного використання майна, в ході якого встановлено, що таким є користування, що існує на час проведення оцінки, - складське приміщення. Далі були проведені розрахунки трьома методами - методом витрат (витратний підхід), методом аналогів продаж та методом капіталізації доходів.

В якості результатів оцінки був прийнятий результат, одержаний методом капіталізації доходу - порівняні аналогічних об'єктів в районі „Горсад” як найбільш об'єктивний та такий, що не містить погрішностей та такий, що відповідає внутрішньому переконанню експерта.

Таким чином, безпідставними є також посилання позивача по зустрічному позову відносно застосування в методі аналогів продаж занижених коефіцієнтів та порівняння з нецентральними районами містами, оскільки визначальним в оцінці є інший метод - метод капіталізації доходу.

Відповідно до ст.4-3 Господарського процесуального кодексу України судочинство в господарських судах здійснюється на засадах змагальності.

За приписом ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається в обґрунтування своїх вимог або заперечень.

Як встановлено судом, відповідачем всупереч вимогам ст.ст. 4-3, 33 Господарського процесуального кодексу України не доведено його доводів щодо визнання договору недійсним.

За таких обставин, враховуючи викладене, зустрічні позовні вимоги ОСОБА_1 м. Донецьк про визнання договору № б/н від 09.09.2005р. оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Донецька, розташованого по АДРЕСА_1, укладеного між управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 недійсним підлягають залишенню без задоволення за недоведеністю.

Судові витрати за зустрічними позовними вимогами підлягають віднесенню на відповідача, ОСОБА_1

Беручи до уваги вищевикладене, керуючись ст.56 Конституції України, ст.ст. 11, 15, 16, 22 Цивільного кодексу України, ст.ст. 20, 224, 225 Господарського кодексу України, ст. ст. 4, 4-3, 30, 33, 34, 46, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради м. Донецьк до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк про стягнення збитків, заподіяних територіальній громаді м. Донецька, у вигляді упущеної вигоди в розмірі 3559,79 грн., та зобов'язання звільнити займане приміщення площею 364,9 кв.м. по АДРЕСА_1 задовольнити.

Зобов'язати суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ід.н. НОМЕР_6) повернути управлінню комунальних ресурсів Донецької міської ради (83050, м. Донецьк, вул. Артема, 98, код ЄДРПОУ 23977045) займане приміщення площею 364,9 кв.м. по АДРЕСА_1

Стягнути з суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ід.н. НОМЕР_6) на користь управління комунальних ресурсів Донецької міської ради (83050, м. Донецьк, вул. Артема, 98, код ЄДРПОУ 23977045) збитки в сумі 3559 грн. 79 коп.

Стягнути з суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ід.н. НОМЕР_6) в доход державного бюджету України державне мито в частині майнового спору в розмірі 102 грн. 00 коп., в частині немайнового спору в розмірі 85 грн. 00 коп.

Стягнути з суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ід.н. НОМЕР_6) на користь ДП „Судовий інформаційний центр” (м. Київ, вул. Липська, 18/5; код ЗКПО 30045370) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

В задоволенні зустрічних позовних вимог суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 м. Донецьк про визнання договору № б/н від 09.09.2005р. оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Донецька, розташованого по АДРЕСА_1, укладеного між управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 недійсним відмовити за недоведеністю.

Витрати по сплаті судових витрат за подачу зустрічного позову покладаються на суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1

У судовому засіданні 15.08.2006р. оголошено повний текст рішення.

Суддя Зубченко І.В.

3 прим.