Рішення № 9569998, 28.04.2010, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 51/3028.04.10 За позовом Інституту проблем національної безпеки України

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Ніса"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву.

про зобов’язання виселити та повернути нерухоме майно

Суддя Пригунова А.Б.

Представники:

від позивача: Сологуб А.В.

від відповідача: Байковська О.О.

від третьої особи: Мальцева Т.М.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з вимогами зобов’язати відповідача звільнити (виселити даного орендаря в примусовому порядку) та повернути третій особі і позивачу державне нерухоме майно загальною площею 135,40 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13 за актом приймання-передачі (повернення). Позовні вимоги обґрунтовані закінченням строку дії договору № 3141 від 19.05.06 р.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.02.2010 р. порушено провадження у даній справі, призначено її до розгляду у судовому засіданні на 17.03.2010 р. за участю представників сторін та третьої особи, яких зобов’язано надати суду певні документи.

У процесі провадження у справі від відповідача через канцелярію суду надійшов відзив на позов, в якому він проти його задоволення заперечує, посилаючись, зокрема на наявність у відповідача переважного права на укладення договору оренди на новий термін.

Під час розгляду справи представник третьої особи надав суду письмові пояснення, в яких підтримує позовні вимоги.

Розгляд справи переносився через нез’явлення у судове засідання повноважного представника відповідача, невиконання ним вимог суду та перебування судді Пригунової А.Б. на лікарняному.

У даному судовому засіданні представник позивача надав суду заяву про уточнення позовних вимог, в якій просить зобов’язати відповідача звільнити (виселити даного орендаря в примусовому порядку) та повернути позивачу державне нерухоме майно загальною площею 135,40 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13 за актом приймання-передачі (повернення). Суд прийняв вказану заяву до розгляду.

Представник відповідача в усному порядку проти позову заперечив.

Представник третьої особи підтримав уточнені позовні вимоги.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

19.05.06 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та відповідачем був укладений договір оренди № 3141 нерухомого майна, що належить до державної власності (надалі –договір), за умовами якого третя особа зобов’язалася передати, а відповідач –прийняти в строкове платне користування державне нерухоме майно площею 135,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13 (другий поверх будівлі складських приміщень позивача), що знаходиться на балансі позивача, з метою розміщення офісу відповідача.

Пунктом 10.1. договору передбачено, що цей договір укладено строком на 11 місяців, що діє з 19.05.06 р. до 19.04.07 р.

На виконання умов договору третя особа передала, а відповідач – прийняв вказане вище майно, що підтверджується актом приймання-передачі від 19.5.06 р. (копія –у матеріалах справи).

Пунктом 5.7. договору сторони погодили у разі припинення або розірвання договору повернути третій особі/позивачу орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу.

Частиною 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той же самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно зі статтею 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Законодавство передбачає можливість автоматичної пролонгації договору найму в разі відсутності заперечень як зі сторони наймодавця, так зі сторони наймача. Отже, для здійснення автоматичної пролонгації дії договору необхідна згода обох сторін. Бажання наймача продовжувати відносини найму у даному випадку висловлюється шляхом продовження користування майном після закінчення строку договору найму. Щодо наймодавця, підставою для продовження відносин найму є його мовчазна згода, яка висловлюється відсутністю заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору найму.

Оскільки відповідач продовжував користуватися нерухомим майном загальною площею 135,40 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13 після 19.04.07 р., а третя особа проти наведеного будь-яких заперечень не висловлювала, суд дійшов висновку, що, в силу вимог ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 284 ГК України, ст. 764 ЦК України, договір поновлювався на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме до 19.03.08р., до 19.02.09 р.

Листом від 13.03.09 р. № 30-04/2902 орендодавець повідомив відповідача, що договір оренди від 19.05.06 р. № 3141 продовженим бути не може; продовжити користуватись раніше орендованим майном можливо лише за умови визначення відповідача переможцем конкурсу на отримання права оренди та підписання відповідачем нового договору оренди на умовах, визначених цим конкурсом. При цьому, відповідачу було запропоновано надати третій особі певні документи (заяву про оренду, звіт про незалежну оцінку орендованого майна, проект договору та інші документи).

Листом від 17.03.09 р. № 42 відповідач повідомив позивача та третю особу, що у зв’язку з закінченням строку дії договору № 3141 від 19.05.06 р., що закінчується 19.02.09 р. відповідач погоджується з усіма умовами, які запропонувала третя особа (провести незалежну оцінку державного майна, укласти додаткову угоду про продовження договору оренди на наступний термін зі зміною вартості об’єкту оренди); у разі незабезпечення відповідачем умов для проведення переоцінки об’єкту оренди та не підписання додаткової угоди про продовження договору оренди на наступний термін зі зміною вартості об’єкту оренди, визначеною згідно з новим звітом, та як наслідок зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди, просив вважати договір № 3141 від 19.05.06 р. припиненим.

Листом від 24.09.09 р. № 30-04/13816 третя особа повідомила відповідача, що конкурс з використанням відкритості пропонування розміру орендної плати за принципом аукціону на право оренди спірного майна буде проведено 16.10.09 р. о 09.30 за адресою: м. Київ, бульвар Шевченка, 50-Г; заяви та документи на участь у конкурсі приймаються протягом 17 календарних днів з дати опублікування до 16.00 годин останнього дня за адресою: м. Київ, бульвар Шевченка, 50-Г (кімната 214); умови конкурсу надруковані в газеті «Відомості приватизації»№ 37 (579) від 23.09.09 р.

Листами від 21.10.09 р. № 30-04/15628, від 19.11.09 р. № 30-04/17820 третя особа повідомила відповідача що 19.02.09 р. закінчився строк дії договору оренди від 19.05.06 р. № 3141 та продовженим бути не може; у зв’язку з відсутністю заяв про участь у конкурсі було припинено діяльність конкурсної комісії. При цьому, запропонував відповідачу повернути об’єкт оренди на підставі акту приймання-передачі (повернення) та відповідачу –у 10-денний строк з моменту отримання даного листа прийнято майно з орендного користування.

Листами від 16.11.09 р. № 271, від 27.11.09 р. № 27/11/2009/03 відповідач повідомив третю особу про свій намір скористатися своїм першочерговим правом на продовження договору оренди від 19.05.06 р. № 3141 на новий строк.

Відповідно до довідки відповідача від 16.03.2010 р. № 47 останнім за період 2002 р. витрачено на ремонт лабораторного корпусу за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 13 в сумі 298170,00 грн.

Згідно зі статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно зі статтею 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Стаття 193 Господарського кодексу України встановлює, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Проте, як зазначає позивач, відповідач до даного часу площею 135,40 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13 не повернув.

Наведена обставина відповідачем також не спростована.

В силу вимог ст.ст. 33, 34 ГПК України, кожна із сторін повинна довести належними та допустимими доказами ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.

Обгрунтовуючи свої заперечення, відповідач посилається, зокрема на ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якою передбачене переважне право, за інших рівних умов, на продовження дії договору, за умови належного виконання своїх обов’язків за договором; неотримання ним за три місяці до закінчення договору передбаченого ст. 17 вищезазначеного Закону повідомлення про бажання позивача використовувати орендоване майно для власних потреб. Відповідач зазначає, що неодноразово повідомляв третю особу про свій намір скористатися першочерговим правом на продовження строку дії договору оренди від 19.05.06 р. № 3141, проте третя особа повідомляла про небажання продовжувати строк дії договору оренди. Водночас, позивач вважає продовженими орендні відносини між сторонами з огляду на те, що позивач продовжує виставляти відповідачу рахунки на оплату за користування приміщенням, відповідно до яких відповідач здійснює оплату. Вказані платежі, на думку відповідача, не є платою за фактичною користування, оскільки фактичне користування майном не передбачає сплату авансового платежу, який нараховується позивачем.

Суд вважає твердження відповідача необґрунтованими, виходячи з наступного.

Чинне законодавство України, що регулює орендні відносини, розрізняє інститут продовження договору на той же строк та на таких самих умовах (автоматична пролонгація договору), передбаченого ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін, та інститут переважного права добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, що, як правило, здійснюється шляхом переукладення договору.

Зазначеним вище листом 13.03.09 р. № 30-04/2902 третя особа повідомила відповідача, що договір оренди від 19.05.06 р. № 3141 продовженим бути не може; продовжити користуватись раніше орендованим майном можливо лише за умови визначення відповідача переможцем конкурсу на отримання права оренди та підписання відповідачем нового договору оренди на умовах, визначених цим конкурсом.

Вищенаведені обставини та наявність заперечень орендодавця за договором щодо його подальшої автоматичної пролонгації свідчать, що договір від 19.05.06 р. № 3141 припинив свою дію.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»(у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору) після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Суд визнає посилання відповідача на припис статті 17 зазначеного Закону про переважне право орендаря, який належним чином виконував свої зобов'язання за договором, на продовження дії договору оренди неправомірними, оскільки спір щодо спонукання продовжити дію договору та визнання за відповідачем переважного права може бути предметом окремого судового розгляду.

Суд також відзначає, що виставлення рахунків на оплату за користування приміщенням не можна розцінювати як згоду позивача на продовження договору, оскільки відповідач зобов’язаний сплачувати кошти за фактичне користування майном. Здійснення таких платежів не є підставою для продовження договору, термін дії якого закінчився.

Щодо посилання відповідача на неотримання ним за три місяці до закінчення договору передбаченого ст. 17 вищезазначеного Закону повідомлення про бажання позивача використовувати орендоване майно для власних потреб, суд вважає за необхідне зазначити, що обов’язок власника (а не позивача - балансоутримувача спірного майна) письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору виник з дати набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо захисту прав власників»від 19.02.09 р. № 1022-VI –19.03.2010 р., тобто після закінчення строку договору оренди від 19.05.06 р.

Беручи до уваги наведене, зважаючи на те, що договір від 19.05.06 р. № 3141 не був автоматично пролонгований сторонами після закінчення його строку –19.02.09 р., а також враховуючи, що спір щодо спонукання продовжити дію договору може бути предметом окремого судового розгляду, і у матеріалах справи відсутні докази укладення іншого договору, об`єктом якого є нерухоме майно загальною площею 135,40 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13, суд вважає, що на даний час у відповідача відсутні правові підстави користуватися вказаним приміщенням.

За таких обставин суд визнає заявлені позовні вимоги обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.

Враховуючи наведене, керуючись ст. ст. 82-85 ГПК України, Господарський суд міста Києва, ?

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Ніса" (03186, м. Київ, бул. Чоколівський, 13, ідентифікаційний код 25270048) звільнити (виселити даного орендаря в примусовому порядку) та повернути Інституту проблем національної безпеки України (03186, м. Київ, бул. Чоколівський, 13, ідентифікаційний код 20077163) державне нерухоме майно загальною площею 135,40 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 13 за актом приймання-передачі (повернення). Видати наказ.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Ніса" (03186, м. Київ, бул. Чоколівський, 13, ідентифікаційний код 25270048) з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, на користь Інституту проблем національної безпеки України (03186, м. Київ, бул. Чоколівський, 13, ідентифікаційний код 20077163) 85 (вісімдесят п’ять) грн. 00 коп. державного мита та 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.

Дане рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття і може бути оскаржене в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

СуддяПригунова А.Б.