Рішення № 9551652, 02.04.2010, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 32/10302.04.10 За позовом Закритого акціонерного товариства «Київмашпостачзбут»

до Київської міської ради

про припинення правовідношень за договорами оренди

Суддя Хрипун О.О.

Представники сторін:

Від Позивача Мартинюк А.П. предст.

Від Відповідача Телицька В.А. предст.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Закрите акціонерне товариство «Київмашпостачзбут»звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та просить припинити правовідношення за договорами оренди, укладеними 06.02.2003 між сторонами, за якими Відповідач передав Позивачу у довгострокову оренду земельні ділянки, які розташовані у місті Києві.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що згідно з Договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 03.02.2009, 23.07.2008, 22.05.2008, 29.07.2008 від Позивача до Товариства з обмеженою відповідальністю «Іпотекаторгстандарт», ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 перейшли права власності на нерухомі обєкти, які розташовані на земельних ділянках, що були передані Київською міською радою в платне, строкове користування Позивачу за спірними Договорами оренди земельних ділянок. При цьому, Позивач звертався до Відповідача з повідомленням про перехід права власності на обєкти, під експлуатацію яких було укладено договори оренди земельних ділянок, до інших осіб, у звязку з чим правова підстава Закритому акціонерному товариству «Київмашпостачзбут»виступати стороною у орендних правовідносинах між власником земельної ділянки та власником обєкту, що на ній розташований, відпала.

Відповідач проти позову заперечував з мотивів його необґрунтованості та зазначав, що розірвання договорів оренди земельної ділянки без укладення цих же договорів з новим власником обєктів нерухомого майна є неможливим, оскільки суттєво порушує права Київської міської ради як орендодавця. Порушення прав Відповідач вбачає в тому, що розірвання договору оренди достроково матиме, як наслідок, спричинення збитків для орендодавця (Київської міської ради) у вигляді ненадходження запланованих коштів до дохідної частини міського бюджету. Відповідач вважає, що недоотримання запланованих надходжень у вигляді орендної плати за землю є ні чим іншим, як збитками, а тому, доцільним є застосування норм законодавства про відшкодування збитків, понесених орендодавцем.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Згідно з частиною 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Частина 1 статті 116 Земельного кодексу України передбачає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Судом встановлено, що на підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 08.12.1997 № 1977 06.02.2003 між Позивачем та Відповідачем укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого Відповідач передав, а Позивач прийняв в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Скляренка, 1-а в Оболонському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:78:122:0012), розміром 0,5351 га для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-виробничих будівель (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 78-6-00081 у книзі записів державної реєстрації договорів).

На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 30.10.1997 № 1745 06.02.2003 між Позивачем та Відповідачем укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого Відповідач передав, а Позивач прийняв в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Качалова, 6 в Соломянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:253:0004), розміром 0,8286 га для експлуатації та обслуговування складських будівель і споруд (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 72-6-00082 у книзі записів державної реєстрації договорів).

На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 24.06.1998 № 1312 06.02.2003 між Позивачем та Відповідачем укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого Відповідач передав, а Позивач прийняв в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Малинська, 1 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:383:0011), розміром 2,9451 га для експлуатації та обслуговування виробничих будівель і споруд (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 13.05.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00061 у книзі записів державної реєстрації договорів).

На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 30.10.1997 № 1744 06.02.2003 між Позивачем та Відповідачем укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого Відповідач передав, а Позивач прийняв в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Екскаваторна, 26 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:166:0004), розміром 0,7003 га для експлуатації та обслуговування виробничої бази (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00053 у книзі записів державної реєстрації договорів).

Як зазначає Позивач та підтверджується матеріалами справи, нерухоме майно, що знаходилось на земельних ділянках, які були передані Відповідачем Закритому акціонерному товариству «Київмашпостачзбут»згідно з зазначеними договорами в довгострокову оренду, було відчужене Позивачем Товариству з обмеженою відповідальністю «Іпотекаторгстандарт»за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 03.02.2009 (нежилі будівлі та споруди, розташовані у м. Києві по вул. Скляренка, 1-а), ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23.07.2008 (нежилі будівлі та споруди, розташовані у м. Києві по вул. Екскаваторній, 26), згідно з договором купівлі-продажу нерухомого майна від 22.05.2008 Позивач продав ОСОБА_6 нежилі будівлі та споруди, розташовані у м. Києві по вул. Качалова, 6, а відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 29.07.2008 Позивачем відчужено ОСОБА_7 нежилі будівлі та споруди в м. Києві по вул. Малинській, 1.

Згідно з п. 9 зазначених договорів купівлі-продажу право власності на придбане нерухоме майно виникає з моменту реєстрації договорів.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Також, стаття 657 ЦК України визначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням (п. 6 Постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів»).

Так, Позивачем до матеріалів справи долучено витяги з Державного реєстру правочинів, з яких вбачається, що зазначені договори купівлі-продажу нерухомого майна належним чином зареєстровані у відповідному реєстрі, а до набувачів майна за цими договорами перейшло право власності на відчужене за ними майно.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»).

Регламент розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 456/1867 передбачає, що для оформлення права користування земельною ділянкою новому власнику обєкта нерухомості необхідно звернутися з клопотанням до Київради з земельних питань.

Позивач, в свою чергу, у звязку з викладеними обставинами звернувся до Відповідача листами №№ 76, 77, 78, 79 з вимогою щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок, розташованих по вул. Скляренка, 1-а в Оболонському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:78:122:0012), розміром 0,5351 га; вул. Качалова, 6 в Соломянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:253:0004), розміром 0,8286 га; вул. Малинська, 1 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:383:0011), розміром 2,9451 га; вул. Екскаваторна, 26 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:166:0004), розміром 0,7003 га.

Зазначені листи отримані Відповідачем 16.10.2009, однак а ні відповіді, а ні відповідного реагування з боку Київської міської ради не послідувало.

Пунктом 3 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Так, земельні ділянки, що є предметами договорів оренди, укладених між сторонами 06.02.2003, відповідають умовам п. 1 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, а саме - на них розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності як фізичних осіб (ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7.), так і юридичної особи (ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю «Іпотекаторгстандарт»).

Таким чином суд вважає, що Відповідач, маючи в розпорядженні інформацію з відповідними доказами того, що перехід права власності на обєкти, які розташовані на земельних ділянках, від орендаря (Позивача) до інших осіб відбувся, відмовляється від розірвання договору оренди земельної ділянки всупереч нормам чинного законодавства.

При цьому, суд враховує, що Вищим господарським судом України у Рекомендаціях від 02.02.2010 № 04-06/15 «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства»зазначено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі»на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України «Про оренду землі», мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди (п. 3.4.8 Рекомендацій).

Враховуючи той факт, що Позивачем, як стороною договорів оренди тривалий час не використовуються земельні ділянки за цільовим призначенням, Відповідач, як власник обєктів оренди, та особа, на яку покладено обовязок збереження майна територіальної громади, зобовязаний здійснювати контроль за цільовим використанням обєктів оренди та вчиняти дії, прямо передбачені законом та умовами укладених договорів, а саме - розірвати договори оренди на підставі невикористання орендарем (Позивачем) земельних ділянок за їх цільовим призначенням у звязку з фактичною заміною сторони зобов'язання.

Сторони спору не заперечують, що повідомлення про перехід права власності на обєкти, під які було здійснено виділення Позивачу земельних ділянок з цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування комплексу будівель і споруд та подальшим укладенням Договорів оренди земельних ділянок, до інших осіб, здійснено, у зв'язку з чим правова підстава Закритому акціонерному товариству «Київмашпостачзбут»виступати стороною у орендних правовідносинах між власником земельних ділянок та власником обєктів, що на них розташовані, відсутня.

Крім того, суд враховує наступне. У Листі від 01.01.2010 «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами»Вищий господарський суд України зазначив, що право користування (в т. ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно з вимогами земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене. А правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

У зазначеному листі Вищий господарський суд України зазначив, що реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в нормах цивільного та земельного законодавства (ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України) йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на обєкт нерухомості на підставі договору відчуження.

Однак, як встановлено в ході розгляду спору, обєкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, які є предметом спірних договорів оренди, перешли у власність до третіх осіб на підставі договорів купівлі-продажу, які належним чином посвідчені та зареєстровані, а тому існують всі підстави для застосування норм ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України з відповідними правовими наслідками.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Позиція Київської міської ради щодо можливості розірвання договорів оренди з настанням факту вчинення новими власниками обєктів нерухомості дій по укладенню нових договорів оренди порушує права Позивача, покладає на останнього обовязок щодо сплати орендних платежів та дає суду підстави вважати, що відсутня згода Київської міської ради розірвати спірні договори оренди земельних ділянок, а при відсутності такої згоди такі договори оренди земельних ділянок, підлягають розірванню, а правовідношення за ними припиненню.

Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частина 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно з ч. 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Враховуюче викладене, суд доходить до висновку про обґрунтованість заявлених Позивачем вимог та відповідність їх чинному законодавству, у звязку з чим, позов підлягає задоволенню.

Державне мито, судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на Відповідача.

Керуючись ст. ст. 32-34, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Припинити правовідношення за Договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між Закритим акціонерним товариством «Київмашпостачзбут»(04070, м. Київ, вул. Сагайдачного, 23/4, код 01882137) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, б. 36, код 22883141), за яким Київська міська рада передала, а Закрите акціонерне товариство «Київмашпостачзбут»прийняло у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Скляренка, 1-а в Оболонському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:78:122:0012), розміром 0,5351 га для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-виробничих будівель, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 78-6-00081 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Припинити правовідношення за Договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між Закритим акціонерним товариством «Київмашпостачзбут»(04070, м. Київ, вул. Сагайдачного, 23/4, код 01882137) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, б. 36, код 22883141), за яким Київська міська рада передала, а Закрите акціонерне товариство «Київмашпостачзбут»прийняло у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Качалова, 6 в Соломянському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:253:0004), розміром 0,8286 га для експлуатації та обслуговування складських будівель і споруд, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 72-6-00082 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Припинити правовідношення за Договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між Закритим акціонерним товариством «Київмашпостачзбут»(04070, м. Київ, вул. Сагайдачного, 23/4, код 01882137) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, б. 36, код 22883141), за яким Київська міська рада передала, а Закрите акціонерне товариство «Київмашпостачзбут»прийняло у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Малинська, 1 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:383:0011), розміром 2,9451 га для експлуатації та обслуговування виробничих будівель і споруд, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 13.05.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00061 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Припинити правовідношення за Договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між Закритим акціонерним товариством «Київмашпостачзбут»(04070, м. Київ, вул. Сагайдачного, 23/4, код 01882137) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, б. 36, код 22883141), за яким Київська міська рада передала, а Закрите акціонерне товариство «Київмашпостачзбут»прийняло у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої вул. Екскаваторна, 26 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:166:0004), розміром 0,7003 га для експлуатації та обслуговування виробничої бази, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00053 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, б. 36, код 22883141) на користь Закритого акціонерного товариства «Київмашпостачзбут»(04070, м. Київ, вул. Сагайдачного, 23/4, код 01882137) 340,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання та може бути оскаржене у порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя О.О.Хрипун

Дата підписання рішення: 19.04.2010