Рішення № 95270741, 03.03.2021, Господарський суд Рівненської області

Господарський суд Рівненської області

вул. Набережна, 26-А, м. Рівне, 33013

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" березня 2021 р. м. Рівне Справа № 918/1065/20

Господарський суд Рівненської області у складі судді Андрійчук О, при секретарі судового засідання Рижому Б., розглянувши за правилами загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Трейд Систем"

до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях,

третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Регіональний офіс водних ресурсів у Рівненській області,

про визнання незаконними дій Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях щодо відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна,

за участю представників учасників:

від позивача:не з`явився,

від відповідача: не з`явився,

від третьої особи: не з`явився,

УСТАНОВИВ:

У листопаді 2020 року Товариства з обмеженою відповідальністю "Трейд Систем" звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про визнання протиправним (незаконним) та скасування відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, оформленого у формі листа.

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача, пояснень третьої особи.

Згідно із позовною заявою, 25.09.2018 між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди державного майна № 1634-2018 (зі змінами та доповненнями від 10.09.2019), предметом якого є нерухоме майно: одноповерхова будівля площею 202,0 кв.м, навіс площею 49,7 кв.м, асфальтований майданчик площею 2 648,3 кв.м, що розташована за адресою: м. Рівне, вул. Курчатова, 60, та перебуває на балансі Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області. Позивач листом від 17.02.2020 звернувся до відповідача з проханням надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна. Листом від 17.03.2020 відповідач надав згоду на здійснення невід`ємних поліпшень. Заразом листом від 21.08.2020 відповідач відкликав вказану згоду без будь-якої аргументації. Позивач уважає, що відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна є незаконним, а тому підлягає визнанню протиправним (незаконним) та скасуванню.

У матеріально-правове обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на ст. 16 ЦК України, ст. 1, 2, 4, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

01.12.2020 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній у задоволенні позовних вимог просить відмовити з огляду на те, що 03.11.2020 Фонд державного майна України направив на адресу відповідача лист, в якому зазначив про необхідність приведення рішень у відповідність до Закону та відмовити у задоволенні клопотання позивача про надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень. За таких обставин, ураховуючи, що позивач отримав в оренду майно без проведення аукціону або конкурсу, отже, не мав права на отримання відповідної згоди, у зв`язку з чим відповідач відкликав згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

11.12.2020 позивач надав відповідь на відзив, у якій зазначив, що лист Фонду державного майна України, на підставі якого відповідач відкликав надану ним згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, датований 03.11.2020, тоді як лист відповідача з відкликанням відповідної згоди датований 21.08.2020, тобто з різницею у понад два місяці. Окрім того, позивач зазначає, що процедури відкликання, відміни, скасування згоди чи рішення про надання згоди чинне законодавство не передбачає, а тому дії відповідача суперечать ст. 19 Конституції України. Також станом на дату надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень відповідач повинен був знати про зміни, що були внесені до Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема до ст. 21. Отже, позивач уважає, що згода, надана у формі листа від 17.03.2020, є правомірною, а її відкликання порушує права позивача, визначені чинним законодавством, тощо.

21.12.2020 від відповідача надійшли додаткові пояснення, згідно з якими останній посилається на лист Фонду державного майна України від 03.11.2020, як на позицію щодо застосування законодавства у частині реалізації державної політики у сфері оренди державного майна. Також вказує, що відкликання згоди відбулося на підставі усних роз`яснень Фондом державного майна України змін, що відбулися у законодавстві про оренду державного майна.

Процесуальні рішення, заяви і клопотання учасників, результати їх розгляду.

Ухвалою суду від 13.11.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначено на 07.12.2020.

Ухвалою суду від 20.11.2020 до участі у справі в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено Регіональний офіс водних ресурсів у Рівненській області.

Ухвалою суду від 07.12.2020 підготовче засідання відкладено на 21.12.2020.

21.12.2020 через відділ канцелярії суду від представника позивача надійшла заява про зміну предмета позову, в якій останній просить суд визнати незаконними дії Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях щодо відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: одноповерхової будівлі (автогараж, майстерня, побутова кімната), навісу та асфальтованого майданчику, загальною площею 2900,0 кв.м, що розташовані за адресою: м. Рівне, вул. Курчатова, 60, згідно з листом від 21.08.2020 №11-02.2-2558.

Ухвалою суду від 21.12.2020 прийнято заяву про зміну предмета позову, підготовче засідання відкладено на 11.01.2021.

Ухвалою суду від 11.01.2021 закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті на 25.01.2021.

Ухвалою суду від 25.01.2021 в судовому засіданні оголошено перерву до 08.02.2021, запропоновано сторонами надати суду у строк до 05.02.2021 докази на підтвердження продовження договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018.

Ухвалою суду від 08.02.2021 в судовому засіданні оголошено перерву до 22.02.2021, запропоновано сторонами надати суду у строк до 22.02.2021 докази на підтвердження продовження договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018.

Ухвалою суду від 22.02.2021 в судовому засіданні оголошено перерву до 03.03.2021, повторно запропоновано сторонами та третій особі - Регіональному офісу водних ресурсів у Рівненській області надати суду у строк до 01.03.2021 докази на підтвердження продовження договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018.

03.03.2021 від позивача надійшли документи на виконання вимог ухвал суду.

Дослідивши матеріали справи у їх сукупності та взаємозв`язку, оцінивши надані докази, суд установив таке.

Фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин.

25.09.2018 між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди державного майна № 1634-2018 (зі змінами, внесеними 10.09.2019), за п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно: одноповерхову будівлю площею 202,0 кв.м, навіс площею 49,7 кв.м, асфальтований майданчик площею 2 648,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Рівне, вул. Курчатова, 60, та перебуває на балансі Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області. Вартість майна визначена згідно з висновком про вартість від 31.05.2018 і становить за незалежною оцінкою 666 826,00 грн без ПДВ.

Згідно з п. 1.2., 1.3., 2.1. договору майно передається в оренду з метою зберігання, ремонту та обслуговування бурового обладнання (інше використання майна). Стан майна на момент укладення договору визначається в акті прийому-передачі. Орендар вступає у строкове платне користування майном у строк, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами договору та акта прийому-передачі.

25.09.2018 між сторонами підписаний акт прийому-передачі нерухомого майна, відповідно до якого технічний стан майна задовільний. Характеристика технічного стану майна на момент передачі в оренду зазначена в звіті про незалежну оцінку.

За п. 2.2. договору (з урахуванням змін, внесених договором від 10.09.2019) передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до п. 4.2.-4.4. договору поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю держави. Відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до п. 5.4., 5.7., 6.2. цього договору. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріли згідно із Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

До обов`язків орендаря, визначених, зокрема п. 5.7. договору, відноситься своєчасне, за погодження з балансоутримувачем, здійснення за власний рахунок капітального, поточного та інших видів ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проєктно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.

У свою чергу, до обов`язків орендодавця належить здійснювати контроль за поліпшеннями, у разі здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна (п. 7.4. договору).

За п. 6.2. договору орендар має право за згодою орендодавця та балансоутримувача проводити заміну, реконструкцію, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Пунктом 10.7. договору (з урахуванням змін, внесених договором від 10.09.2019) поліпшення майна, зроблені орендарем за згодою орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, органом приватизації не компенсуються, крім випадків приватизації об`єкта відповідно до чинного законодавства України. Поліпшення майна, зроблені орендарем без згоди, є власністю держави та їх вартість компенсації не підлягає.

Позивач листом від 17.02.2020 звернувся до відповідача з проханням надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна у порядку, затвердженому наказом ФДМ України від 25.05.2018 № 686 "Про затвердження порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна", до якого долучив опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; проектно-кошторисну документацію; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Відповідач своїм листом № 11-02-0931 від 17.03.2020 надав згоду на здійснення невід`ємних поліпшень (капітальний ремонт: заміну покрівлі, існуючих віконних та дверних блоків, ремонт опорядження) орендованого майна.

Позивач 23.06.2020 звернувся до відповідача з проханням продовжити строк оренди державного майна та внести відповідні зміни до договору оренди, про що свідчить лист № 02-20, який відповідач отримав 23.06.2020.

Відповідач своїм листом № 11-02.2-2558 від 21.08.2020 на підставі ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відкликав згоду на здійснення невід`ємних поліпшень, надану листом № 11-02-0931 від 17.03.2020.

03.11.2020 Фонд державного майна України листом № 10-46-22250 повідомив відповідача, що надання ним згоди, зокрема позивачу, на здійснення невід`ємних поліпшень вчинено всупереч вимогам ч. 6 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки договір оренди укладався без проведення конкурсу, у зв`язку з чим вказав на необхідність вжиття заходів задля приведення рішень щодо надання погодження на здійснення невід`ємних поліпшень відповідно до вимог Закону, а саме: скасувати рішення Комісії з розгляду питань про надання згоди орендарю на здійснення від`ємних поліпшень орендованого державного майна; прийняти наказ про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення від`ємних поліпшень орендованого державного майна з підстав, передбачених ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"; про прийняте рішення повідомити орендаря.

28.12.2020 позивач повторно звернувся до відповідача з проханням продовжити строк оренди державного майна та внести відповідні зміни до договору оренди, про що свідчить лист № 03-20, який відповідач отримав 30.06.2020.

01.03.2021 позивачем та відповідачем складено та підписано акт про відмову Регіональним офісом водних ресурсів у Рівненській області (балансоутримувач) від підписання договору про внесення змін до договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції).

01.03.2021 наказом відповідача № 134 "Про визнання договору про внесення змін до договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції) укладеним", визнано укладеним договір про внесення змін до договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції).

З урахуванням викладеного судом установлено, що між сторонами виникли спірні правовідносини, пов`язані із порядком здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, регулювання яких здійснюється Законом України "Про оренду державного та комунального майна", ЦК України, ГК України тощо.

Норми права, що підлягають до застосування, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів, наведених сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України, ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Право позивача на здійснення невід`ємних поліпшень може бути реалізоване лише в межах договору оренди державного майна.

Судом установлено, що п. 10.1., 10.4. договору передбачено, що цей договір укладено строком на два роки, що діє з 25.09.2018 до 25.09.2020. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід`ємною частиною договору при обов`язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди.

Також п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 передбачено, договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз. 5 ч. 2 ст. 18 цього Закону, або 01.07.2020. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Зважаючи на викладене, до правовідносин сторін, пов`язаних із продовженням договору оренди, застосовуються приписи Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019.

У свою чергу, порядок продовження договору оренди врегульований ст. 18 вказаного Закону, згідно з п. 1-7 якої продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті (ч. 1). Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які, зокрема, укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше (ч. 2). Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди (ч. 3). Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого ч. 2 цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем (ч. 4). Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених ч. 4 цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря (ч. 5). Будь-яке рішення, передбачене ч. 4 цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про: наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки; факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов`язкових за договором платежів; результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об`єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису. Порядком передачі майна в оренду можуть бути встановлені додаткові вимоги до довідки балансоутримувача та порядку її подання (ч. 6). Договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду (ч. 7).

Отже, продовження договору оренди здійснюється на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, за результатами розгляду якої орендодавець приймає рішення про продовження договору оренди державного майна або про відмову у такому продовженні.

Продовження договорів оренди врегульоване також постановою КМ України від 03.06.2020 № 483 "Деякі питання оренди державного та комунального майна", за п. 134-136, 139-141 продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках. Орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості. Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі. Орендар додає до заяви документи, передбачені п. 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна. Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Після отримання заяви і документів від орендаря орендодавець протягом десяти робочих днів отримує у балансоутримувача довідку, в якій зазначається інформація, передбачена ч. 6 ст. 18 Закону, а також інформація про суму орендної плати, яка підлягає сплаті орендарем за місяць оренди, який передує даті складення довідки балансоутримувача. Орендодавець не отримує довідку, передбачену п. 139 цього Порядку, у випадках, коли вона була надана балансоутримувачем орендарю і була подана орендарем орендодавцю разом із заявою про продовження договору оренди. Рішення про продовження договору оренди без проведення аукціону або про відмову у продовженні договору оренди приймається відповідно до ч. 4, 5 ст. 18 Закону. У межах строків, установлених ч. 5 ст.18 Закону, орендодавець може переглянути додаткові умови передачі майна в оренду згідно з п. 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, передбачених п. 138 цього Порядку.

Судом із фактичних обставин справи установлено, що позивач двічі звертався до відповідача із заявами про продовження договору оренди (23.06.2020 та 28.12.2020), за результатами розгляду яких останнім видано наказом № 134 від 01.03.2021 про визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції), а також між сторонами підписано договір про внесення змін до договору оренди державного майна № 1634-2018 від 25.09.2018, за яким строк дії договору оренди продовжено до 24.08.2023.

Щодо порядку здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, то суд уважає за необхідне зазначити таке.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (ч. 2 ст. ст. 759 ЦК України).

У силу вимог ст. 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній станом на дату укладення договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна.

Статтею 18-1 Закону України Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній станом на дату укладення договору) поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Приписами ст. 776 ЦК України передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

За ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно з ч. 3, 4 ст. 23 Закону України Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній станом на дату укладення договору) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Невід`ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем за час оренди заходи (перепланування, капітальний ремонт, реставрація), спрямовані на покращення стану орендованого майна, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості (п. 2 Постанови КМ України від 10.12.2003 № 1891 "Про затвердження Методики оцінки майна"). Сюди, зокрема, відносять роботи, виконані орендарем за власний рахунок відповідно до рекомендованого переліку, а це: ремонт фасаду орендованого приміщення, всі види будівельно-монтажних та ремонтних робіт, які необхідно виконати з метою відновлення міцності та стійкості основних несучих конструктивних елементів орендованих приміщень: підсилення стін, фундаментів, перекриття будівлі, повна заміна окремих конструктивних елементів орендованих приміщень, які зазнали руйнування внаслідок тривалої експлуатації: заміна вікон, дверей, підлоги, системи опалення, водопостачання, каналізації, енергозабезпечення, зовнішніх мереж тощо.

Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Судом із фактичних обставин справи установлено, що позивач звернувся до відповідача з проханням надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна 17.02.2020 у порядку, затвердженому наказом ФДМ України від 25.05.2018 № 686 "Про затвердження порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна", який розроблено з метою визначення процедури надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна.

За п. 2 Порядку процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: 1) подання заяви і пакета документів орендарем; 2) розгляд заяви і документації орендаря; 3) прийняття відповідного рішення.

Відповідно до п. 3, 4, 7-10 Порядку для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи: 1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; 2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; 3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності); 4) довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; 5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; 6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень. Інформація про доцільність здійснення невід`ємних поліпшень надається на підставі наданих орендарем документів: 1) у разі оренди цілісного майнового комплексу, будівлі або споруди - органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном (за його наявності); 2) у разі оренди приміщень, частин будівель і споруд - органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном, або за його дорученням чи за його відсутності - балансоутримувачем. Згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна. У листі вказується на необхідність першочергового використання амортизаційних відрахувань на орендоване майно для здійснення поліпшень, які збільшують вартість орендованого державного майна. Після отримання згоди орендар складає графік виконання робіт і подає його орендодавцю. Після здійснення дозволених орендарю невід`ємних поліпшень орендар надає орендодавцю інформацію про завершення виконання робіт з поданням копій підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт. Орендодавець зобов`язаний протягом 5 робочих днів після отримання інформації про здійснені поліпшення внести до бази даних інформаційно-пошукової підсистеми Фонду державного майна України "Етап - Оренда" інформацію про зміст поліпшень, витрати на поліпшення та джерело їх фінансування.

Як зазначалося, позивачем до прохання про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень долучені такі документи: опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; проектно-кошторисну документацію; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень, що узгоджується з вимогами вказаного Порядку.

У свою чергу, відповідач, розглянувши прохання позивача, своїм листом від 17.03.2020 надав згоду на здійснення невід`ємних поліпшень.

Заразом 01.02.2020 набрав чинності новий Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019.

Відповідно до п. 1, 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020. Визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Отже, правовідносини сторін, які виникли до набрання чинності вказаним Законом, та продовжили існувати після введення його, підпадають під правове регулювання останнього.

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності. Принцип, закріплений у ст. 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному. Звичайною є практика, коли наступний у часі акт містить пряме застереження щодо повного або часткового скасування попереднього. Загальновизнаним є й те, що з прийняттям нового акта, якщо інше не передбачено самим цим актом, автоматично скасовується однопредметний акт, який діяв у часі раніше. Тобто незворотність дії законів та інших нормативно-правових актів у часі полягає в тому, що дія законів та інших нормативно-правових актів поширюється на ті відносини, які виникли після набуття ними чинності, і не поширюється на правовідносини, які виникли і закінчилися до набуття такої чинності.

Зважаючи на викладене, до спірних правовідносин підлягають застосування норми Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019. При цьому вказаний Закон у відношенні до наказу ФДМ України від 25.05.2018 № 686 "Про затвердження порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна", на який позивач посилається у позовній заяві, має вищу юридичну силу (як за видом нормативно-правового акту, так і за часом його прийняття).

У свою чергу, ч. 5-7 ст. 21 Закону України Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) передбачено, що балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту. Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є: отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п`ятою цієї статті. Рішення, що приймаються за результатами розгляду клопотання орендаря про здійснення поліпшень, ремонту майна, переданого в оренду, оприлюднюються протягом п`яти робочих днів з дня прийняття такого рішення згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Окрім того, ч. 4 ст. 21 Закону України Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) передбачено, що орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

Судом установлено, що позивач отримав в оренду майно без проведення конкурсу або аукціону, тобто на день звернення до відповідача із клопотанням про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень не мав прав на задоволення такого клопотання. Також позивачем не підтверджено необхідності здійснення таких поліпшень висновком будівельної експертизи (у акті прийому-передачі нерухомого майна від 25.09.2018 зазначено, що технічний стан майна задовільний), того, що розмір його витрат становитиме не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, а також не отримано згоди балансоутримувача на здійснення невід`ємних поліпшень.

Законодавство, що підлягало застосуванню у спірних правовідносинах, є загальнодоступним та обов`язковим для обох сторін спору, однак жодна із них, вирішуючи питання щодо здійснення невід`ємних поліпшень, його не застосувала.

Заразом предметом заявлених позовних вимог у цій справі є визнання незаконними дій Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях щодо відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна.

Судом установлено, що відповідач листом № 11-02.2-2558 від 21.08.2020 на підставі ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відкликав згоду на здійснення невід`ємних поліпшень, надану листом № 11-02-0931 від 17.03.2020.

У той же час відповідача, який відноситься до виконавчої гілки влади та належить до єдиної системи державних органів приватизації, відповідно до чинного законодавства не наділено правом на вчинення такої дії, як відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна.

Згідно із нормами Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права (ч. 1 ст. 8); органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ч. 2 ст. 19). У цих нормах Основного Закону України втілено загальновідому формулу обмеження дискреційних повноважень органів державної влади (дозволено лише те, що прямо передбачено законом).

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

З огляду на викладене суд уважає за необхідне звернути увагу на практику ЄСПЛ, зокрема за якою Суд підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення у справах «Беєлер проти Італії», «Онер`їлдіз проти Туреччини», «Megadat.com S.r.l. проти Молдови» і «Москаль проти Польщі»). Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок (рішення у справах «Лелас проти Хорватії» і «Тошкуце та інші проти Румунії») і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (рішення у справах «Онер`їлдіз проти Туреччини» та «Беєлер проти Італії»). Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі «Москаль проти Польщі»). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки»). Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (рішення у справі «Лелас проти Хорватії»). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення у справах «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», «Ґаші проти Хорватії», «Трґо проти Хорватії»).

Процедури органів державної влади та місцевого самоврядування повинні бути прозорі та зрозумілі. В іншому випадку рішення органів влади не може вважатися правомірним (постанова Касаційного господарського суду від 14.01.2020 у справі № 910/15058/18).

Судом установлено, що відповідач, відкликаючи надану ним згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна через більше ніж півроку після її надання, діяв усупереч наданих йому повноважень, таке відкликання відбулося без належного обґрунтування та з порушенням принципу "належного урядування", а тому позову підлягає задоволенню.

Щодо інших аргументів, на які посилалися учасники справи та яким не була дана оцінка, то Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Отже, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справах "Проніна проти України", «Серявін та інші проти України», "Ruiz Torija v. Spain" тощо).

Висновки суду за результатами вирішення спору.

За результатами з`ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні і з наданням оцінки всім аргументам учасників справи у їх сукупності та взаємозв`язку, як це передбачено вимогами ст. 75-79, 86 ГПК України, суд дійшов висновку про порушення законних прав та інтересів позивача, а отже, про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Розподіл судових витрат.

Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи (ч. 1 ст. 124 ГПК України).

У позовній заяві позивачем зазначено попередній розрахунок судових витрат, що складаються із судового збору в розмірі 2 102,00 грн.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Зважаючи, що у задоволенні позову відмовлено, відтак судовий збір в розмірі 2 102,00 грн покладається на відповідача.

Керуючись ст. 73, 74, 76-79, 86, 91, 123, 129, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Трейд Систем" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про визнання незаконними дій Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях щодо відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна задовольнити.

Визнати незаконними дії Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях щодо відкликання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: одноповерхової будівлі (автогараж, майстерня, побутова кімната), навісу та асфальтованого майданчику, що розташовані за адресою: м. Рівне, вул. Курчатова, 60, згідно з листом від 21.08.2020 № 11-02.2-2558.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (33028, м. Рівне, вул. 16 Липня, 77, ідентифікаційний код 42956062) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Трейд Систем" (33018, м. Рівне, вул. Курчатова, 60, ідентифікаційний код 41215242) 2 102,00 грн судового збору.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю "Трейд Систем" (33018, м. Рівне, вул. Курчатова, 60, ідентифікаційний код 41215242).

Відповідач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (33028, м. Рівне, вул. 16 Липня, 77, ідентифікаційний код 42956062).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).

Інформацію по справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.

Повне судове рішення складене та підписане 03.03.2021.

Суддя О. Андрійчук