Рішення № 9494769, 29.03.2010, Господарський суд Запорізької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.03.10 Справа № 8/45/10

Суддя

за позовом 1. Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 214

2. Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7” (69065, м. Запоріжжя, пр. Явірний, 8а)

до відповідача Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_2 (69091, АДРЕСА_1)

про розірвання договору оренди № 209/7 від 12.06.2002 р., виселення відповідача з нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 в м. Запоріжжя

суддя І.А. Попова

Представники сторін:

Від позивача-1 Кравченко М.В., дов. від 27.01.2010 р.

Від позивача-2 Кіпа О.В., дов. від 22.12.2009 р.

Відповідача ОСОБА_5, дов. від 22.02.2010 р.

ОСОБА_2

Заявлено позовні вимоги про розірвання договору оренди № 209/7 від 12.06.2002 р., виселення відповідача з нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 в м. Запоріжжя.

В засіданні 04.03.2010 р. оголошувалась перерва, вступну та резолютивну частину рішення оголошено в судовому засіданні 29.03.2010 р.

Позивач підтримує вимоги з підстав, викладених у позові, відповідно до ст.ст.1,2,12,54-57 ГПК України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна". В обґрунтування вимог зазначає, що позивачами Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради та Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7” та відповідачем Суб'єктом підприємницької діяльності фізичною особою ОСОБА_2 укладено договір оренди № 209/7 від 12.06.2002 р. нежитлового приміщення по АДРЕСА_2. Строк дії договору до 01.06.2007 р. Згідно Рішення Запорізької міської ради двадцять четвертого скликання п'ятої сесії №12 від 30.10.2002р. замінено Орендодавця з КП "ВРЕЖО №7" на Управління житлового господарства. Відповідно до умов п.5 вищевказаного договору Орендар має певні обов'язки, які він постійно порушує. Відповідно п.5.4 Орендар зобов'язаний виконувати перепланування або реконструкцію орендованого приміщення тільки з письмової згоди Орендодавця, Головного управління архітектури і містобудування та відповідних організацій, володіючих інженерними конструкціями в даному районі. Однак, в порушення вказаних умов Договору Відповідач зробив перепланування в орендованому приміщенні, а саме: в кімнаті №3 перенесені двері; в кімнаті №2 встановлені додаткові перегородки; в кімнаті №8 відділена додаткова площа під приміщення для торгівлі непродовольчими товарами; в кімнаті 42 знесена перегородка та суміщена з виділеною додатковою площею в кімнаті №8; в кімнаті 30 знесена перегородка; в кімнатах № 18,19 знесені перегородки. По вказаному факту комісією КП «ВРЕЖО №7»був складений акт від 30.06.2009р. та направлено попередження про усунення порушень. Згідно додаткової угоди до Договору від 28.12.2006р. Відповідачу надано в оренду нежитлове приміщення загальною площею 728 кв.м., з них під приміщення громадського харчування - 666,97кв.м.; під магазин непродовольчих товарів - 61,25кв.м. (кімната №42 та кімната №2). Однак, в зв'язку з тим, що в кімнаті №8 відділена додаткова площа під приміщення для торгівлі непродовольчими товарами, то Відповідач використовує площу 20,2кв.м. орендованого приміщення не за призначенням, чим порушує п.5.1 Договору, а саме: Орендар зобов'язаний використовувати орендоване приміщення виключно за його призначенням, визначеним умовами Договору. По факту неналежного використання орендованого приміщення 14.01.2010р. комісією КП «ВРЕЖО №7»був складений акт. Відповідно п.1 Додаткової угоди до Договору від 20.02.2009р. були внесені зміни в п.3.2 Договору оренди нежитлового приміщення №209/7 від 12.06.2002р. та встановлено, що орендна плата перераховується Орендарем самостійно до місцевого бюджету м. Запоріжжя не пізніше 10 числа наступного місяця. Відповідно п.5.2. Договору Орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату. Але Відповідач не добросовісно виконує свої договірні зобов'язання. Орендна плата вноситься ним не у встановлений строк, про що свідчить розрахунок, який додається до матеріалів справи. Згідно п.5.13 Договору, Орендар зобов'язаний застрахувати орендоване приміщення в порядку визначеному чинним законодавством України. Тобто, нежитлове приміщення загальною площею 728 кв.м, яке було передано Відповідачу в оренду повинно бути застраховане в повному обсязі. Однак, відповідно Договору № 07/3-3238 страхування орендованого майна від 15.10.2009р., копія якого була передана Відповідачем в КП «ВРЕЖО №7», об'єктом страхування є майно площею 410кв.м. (їдальня), яке передано в оренду згідно Договору оренди нежитлового приміщення №209/7 від 12.06.2002р. Таким чином, Відповідачем порушені умови п.5.13 Договору. Також ним порушені і умови п.5.14 Договору про утворення страхового форду.

Відповідач позовні вимоги не визнав. В обґрунтування заперечень вказує: відповідно до позовної заяви комісією КП «ВРЕЖО № 7» 30.06.2009р. було складено акт по факту здійснення перепланування та направлено попередження про усунення порушень. Відповідно до пункту 2.3. Договору оренди «Передача приміщення здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про експертну оцінку нежитлового приміщення для визначення розміру орендної плати, складеному згідно з відповідною Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України та даними з технічного паспорту нежитлового приміщення, виготовленого бюро технічної інвентаризації». Приймання-передача орендованого приміщення здійснювалась без використання технічного паспорту, виготовленого бюро технічної інвентаризації, а з використання ситуаційного плану (викопіювання з інвентарної справи), складеного начальником ЖЕУ № 4, яке входить в структуру КП «ВРЕЖО № 7», та погодженого начальником Планово-економічного відділу. Не погоджуючись з висновками акту, Відповідач виклав свої зауваження, суть яких полягає в тому, що досліджене нежитлове приміщення відповідає за плануванням стану, в якому орендоване приміщення було отримане на підставі Договору оренди. Зміни стосуються лише технічних характеристик виконання перегородок в приміщенні, які, відповідно до умов пункту 5.3. Договору оренди та на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 20.01.2003 року № 19/7 були «підсилені»внаслідок проведення капітального ремонту. Внаслідок проведення капітального ремонту Відповідачем не було погіршено стан орендованого приміщення або завдано будь-яких пошкоджень. Навпаки, зношені деталі конструкції були приведені в придатний для використання стан. Відповідний капітальний ремонт було здійснено за рахунок Відповідача ще в 2003 році. З моменту завершення ремонту та по дату направлення Позивачем в адресу Відповідача попередження від 28.07.2009 № 990/05, претензій, зауважень чи суперечностей результати ремонту у Позивача не викликали. Оскільки внаслідок здійснення капітального ремонту не здійснювалася реконструкція, перенесення, знесення чи зведення нових стін або статичних перегородок, твердження Позивачів про факт здійснення Відповідачем перепланування нежитлового приміщення, вчинення пошкодження або погіршення його стану не відповідає дійсності. У зв'язку з укладанням 28.12.2006р. Додаткових угод, суть яких полягає в збільшені площ та збільшення обсягу призначення використання орендованого приміщення, Відповідач звернувся до 22 лютого 2007 року до Головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради з проханням надати висновок стосовно можливості функціонування магазину непродовольчих товарів. Відповідно висновку від 02.03.2007 № 1617 «...обстеживши ситуацію з виїздом на місце спільно з співробітниками КП «Градопроект»та провівши аналіз відповідності вказаних приміщень вимогам діючих норм до даної категорії об'єктів, керуючись розпорядженням міського голови від 09.02.2006 № 14бр «Про функціонування об'єктів торгівлі та сфери послуг», вважає можливим функціонування магазину непродовольчих товарів по вул.. Щасливій, 5 до 01.06.2007 (на термін дії договору оренди від 12.06.2002 № 209/7)». За наслідками обстеження орендованого нежитлового приміщення невідповідності фактичного розміщення магазину непродовольчих товарів умовам Договору оренди встановлено не було Відповідно до пункту 5.2 Договору оренди, Орендар (Відповідач) зобов'язується «Своєчасно і в повному обсязі вносити «Орендодавцю»(Позивачу) орендну плату». Відповідно до пункту 3.2. Договору оренди орендна плата перераховується щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця. На протязі 2009 року Відповідач припускав затримку розрахунку по орендній платі, але на строк не більше п'яти банківських днів; затримка була епізодичною (не систематичною) та такою, що була пов'язана з затримкою банківських установ при виконанні доручень на перерахування грошових коштів. Зазначена затримка не є значною, та, що є істотною обставиною, викликана була в період впливу на економіку України світової фінансової кризи, наявність якої визнана постановою Верховної Ради України від 29.10.2008 № 620-VІ. 01 березня 2010 року Відповідач уклав Договір № 07/3-334 страхування орендованого майна з акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія», предметом якого є страхування «майнових інтересів Страхувальника (Відповідача) що не суперечать законодавству України, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а саме: нежитловим приміщенням 778 м2 (їдальня), яке передається йому на підставі договору оренди від 12.червня.2002р. та знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул.. Щаслива, 5...». Таким чином, на цей час Відповідачем виправлена помилка, допущена при укладанні договору № 3238 страхування орендованого майна, в частини загальної площі, що визначена об'єктом страхування.

Страховий фонд - це створений підприємцем фонд, призначений для погашення зобов'язань, в разі виникнення фінансової неспроможності. Відповідач є фізичною особою - підприємцем. Відповідно до чинного законодавства, складання балансу, звітності про фінансові результати, про рух грошових коштів та інших додатків до балансу, для підприємця не передбачено, отже відповідне документальне підтвердження створення страхового фонду Відповідачем Позивачеві не надавалося. В той же час, за весь час чинності Договору оренди, Відповідач акумулював відповідні кошти, які виконують функцію страхового фонду. Таким чином, твердження Позивача про невиконання Відповідачем умови пункту 5.14. Договору оренди є таким, що не відповідає дійсності, є безпідставним та необґрунтованим, не доводиться доказами.

Заслухавши представників, дослідивши матеріали, суд встановив, що на підставі рішення міськвиконкому від 27.05.2002 № 154/1 КП “ВРЕЖО № 7” передало в оренду СПД ОСОБА_2 нежитлове приміщення загальною площею 645, 42 кв.м. в АДРЕСА_2, про що сторонами укладено договір № 209/7 від 02.06.2002 р. До договору неодноразово вносилися зміни шляхом укладання додаткових угод. Додатковою угодою від 28.12.2006 р. змінено розмір площі, що орендується до 728, 22 кв.м. При цьому визначено, що 666, 97 кв.м. використовуються під підприємство громадського харчування, 61, 25 кв.м. під магазин непродовольчих товарів, оскільки у розрахунку орендної плати за приміщення різного функціонального призначення застосовуються відповідні орендні ставки (згідно рішення Запорізької міської ради № 31 від 28.04.2007 р.). Зокрема, за додатковою угодою від 11.06.2007 р. до договору оренди при визначенні орендної плати за користування приміщенням під торгівлю непродовольчими товарами застосовується орендна ставки у розмірі 30%, за користування приміщенням під підприємство громадського харчування 20%.

Як свідчать вивчені матеріали, комісією у складі представників КП “ВРЕЖО № 7” встановлено, про що складено відповідний акт, що в результаті здійсненої субєктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 реконструкції орендованого приміщення ним збільшена понад встановлену договором площа торгового залу магазину непродовольчих товарів. Зміни до договору оренди в частині збільшення орендної плати сторонами не внесено. В обґрунтування заперечень СПД ОСОБА_2 вказує, що рішенням виконкому Запорізької міської ради № 19/7 від 20.01.2003 р. йому дозволено здійснити капітальний ремонт приміщення, також зазначає, що в договорі оренди початково невірно були вказані розміри приміщень різного функціонального призначення.

Доводи відповідача суд знаходить хибними. По-перше, до договору оренди додавалось викопіювання із інвентарної справи та здійснювалась експертна оцінка приміщення. По-друге, пунктом 2 рішення № 19/7 зобовязано відповідача виготовити проектно-кошторисну документацію та узгодити проведення капітального ремонту приміщення у встановленому порядку. Доказів виготовлення відповідної документації та прийняття обєкта в експлуатацію після капітального ремонту СПД ОСОБА_2 не надав суду. За умовами п. 5.4 договору орендар зобовязався виконувати перепланіровку або реконструкцію орендованого приміщення (влаштування додаткових виходів, віконних пройомів та інш.) тільки з письмової згоди Орендодавця, головного управління архітектури і містобудування та відповідних організацій, володіючих інженерними комунікаціями в даному районі. Таким чином, доводи позивача про порушення відповідачем зобовязань в цій частині суд знаходить обґрунтованими.

Відповідно до ст. 18 та ст. 19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендар зобовязаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно ст. 26 Закону України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Додана позивачем довідка свідчить про порушення СПД ОСОБА_2 термінів та порядку сплати орендних платежів, що не заперечує і відповідач, пояснюючи це тимчасовими фінансовими труднощами.

Інші доводи позивачів щодо порушення орендарем умов договору не впливають істотно на спірні взаємовідносини сторін.

За встановлених обставин, суд знаходить позовні вимоги про дострокове розірвання договору оренди № 209/7 від 12.06.2002 р. обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Оскільки відповідно до ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” правовим наслідком розірвання договору оренди є повернення обєкту оренди, вимоги про виселення СПД ОСОБА_2 підлягають задоволенню.

Судові витрати відносяться на відповідача.

На підставі викладеного, Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, керуючись ст.ст. 49, 75, 82-84 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Розірвати договір оренди № 209/7, укладений 12.06.2002 р. Комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7” та Суб'єктом підприємницької діяльності фізичною особою ОСОБА_2.

Звільнити на користь Управління житлового господарства Запорізької міської ради нежитлове приміщення площею 728 кв.м. по АДРЕСА_2 в м. Запоріжжя від майна та обладнання, належного СПД ОСОБА_2 Видати наказ в разі добровільного невиконання.

Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_2 (69091, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7” (69065, м. Запоріжжя, пр. Явірний, 8а, ЄДРПОУ 05478717) 321 грн. судових витрат. Видати наказ.

Суддя І.А. Попова

Рішення оформлено та підписано 14.04.2010 р.