Рішення № 93140111, 27.11.2020, Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

Справа № 484/5561/19

Провадження № 2/484/384/20 р.

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18.11.2020 року Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого – судді Панькова Д.А.

секретаря судового засідання – Панчук О.М.

за участю позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача Ремського Є.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Первомайську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства «Кумари» про розірвання договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, -

В С Т А Н О В И В :

09.12.2019 року позивачка звернулася до суду із позовом про розірвання договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 01.10.2010 року між її батьком ОСОБА_3 та відповідачем було укладено договори оренди землі, яка належала йому на праві приватної власності. Даний договір було зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Кумарівській сільській раді 09.12.2010 року за реєстровим № 041048300130.

Відповідно до вищевказаного договору оренди землі (п. 2 Договору) її батько передав відповідачу в оренду земельну ділянку розміром 4,95 га кадастровий № 4825483800:01:000:0394, яка розташована на території Кумарівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області строком на 49 років, тобто до 09.12.2059 року.

Відповідно до п. 8 вищевказаного договору, орендна плата вноситься Орендарем в грошовій формі та становить 1632 грн. відповідно. Відповідно до ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Водночас, згідно із змінами, внесеними Указом Президента України від 19 серпня 2008 року N 725/2008 до Указу Президента України від 2 лютого 2002 року N 92/2002 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)", плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) має становити не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

На цей орієнтир вказують фахівці Держкомземресурсів у листі від 28.10.2008 р. № 14- 17-6/12343 і податківці (листи ДПАУ від 24.10.2008 р. № 10443/6/17-0716 і від 27.04.2011 р. № 8043/6/15-0716, а також БЗ 103.02).

Станом на 01.10.2010 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 54400 грн. Тому й орендна плата (3% від нормативно грошової оцінки) складала на момент укладання 1632 грн. Така нормативно-грошова оцінка була з 2010 по 2011 роки. Проте поступово вона почата збільшуватися.

Так, з 2012 року по 2014 рік вона складала 91512,61 грн. Таким чином орендна плата за ці роки складала 2745,38 грн. на рік (91512,61грн) х 3%.

В 2015 році нормативно-грошова оцінка складала 114304,95 грн. Таким чином орендна плата за ці роки складала 3429,15 грн. на рік (114304,95 грн.) х 3%.

З 2016 по 2017 рік 137154,52 грн. Таким чином орендна плата за ці роки складала 4114,64 грн. на рік (137154.52 грн. х 3%).

З 2018 по 2019 рік складала 78106,22 грн. Таким чином орендна плата за ці роки складала 2343,19 грн. на рік (78106,22 грн. х 3%).

Згідно з п. 8 п. 30 зазначених договорів відповідач щорічно та своєчасно зобов`язаний був сплачувати їй орендну плату до 31 грудня кожного року оренди.

17.04.2015 року, після смерті батька, позивачка стала власницею його земельної ділянки розміром 4,95 га кадастровий № 4825483800:01:000:0394, яка розташована на території Кумарівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, підтвердженням чого є відповідне рішення суду.

16.06.2015 року вона надсилала відповідачеві листа в якому просила, в зв`язку з отриманням у власність вищевказаної земельної ділянки, сплачувати їй орендну плату у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки та переукласти з нею договір оренди земельної ділянки та за можливості розірвати його.

Проте, відповідач надав відповідь вих.№ 165 від 02.07.2015 року в якій повідомив її про те, що він відмовляє у її проханнях. Також надав копію видаткового касового ордеру від 04.10.2010 року про отримання батьком позивачки 16000 грн. наперед.

Ця оплата, з урахуванням збільшення нормативно-грошової оцінки за відповідні роки, закінчилася у 2015 році, і з цього часу відповідач не здійснював ОСОБА_1 відповідну оплату за договори, починаючи з 2016 року по 2019 рік чим не виконав вимоги п. п. 8, 30 договору відповідно.

Таким чином заборгованість орендної плати за 2016 - 2019 роки складає 11844,95 грн.

Згідно із статтею 526 Цивільного кодексу України: «зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться»

Відповідно до п. 37 даного договору підставою розірвання договору є рішення суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачені договором.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договору оренди землі може були достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених умовами договору.

У п.«д» ч. 1 ст.141 ЗК визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематичне внесення орендної плати.

Відповідно до ч.І ст.782 ЦК наймодавець має право відмовитися від договору найм вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом грі місяців поспіль.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачене систематичне (два і більше випадки) невнесення орендної плати, встановленої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч.2 ст. 651 ЦК.

Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що: «договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору».

Порушення відповідачем свого встановленого законом обов`язку щодо сплати орендної плати за договором є істотним порушенням договору, адже наслідком такої бездіяльності буде різке зниження матеріального становища позивача.

Стаття 611 ЦК передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких, за п.6 ч. 1 ст. 3 ЦК, належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Тому, оскільки відповідач систематично не сплачував позивачці орендну плату за 2015-2019 роки, тому вважає на підставі вищевикладеного, що договір оренди повинен бути розірваний.

Частина друга статті 158 Земельного кодексу України встановлює, що: «виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб».

11.03.2020 р. на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечував проти задоволення позову, вважаючи позовні вимоги надуманими, безпідставними та необґрунтованими, посилався на наступне.

01.10.2010 року між ОСОБА_3 , як орендодавцем, та ПСП «Кумари» як орендарем, було укладено договір оренди належної ОСОБА_3 земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 4.95 га, яка розташована на території Кумарівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області (надалі Договір). Договір зареєстровано у встановленому на той час діючим законодавством порядку у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Кумарівській сільській раді 09.12.2010 року за реєстровим номером 041048300130.

Відповідно до п 7 Договору розділу «Строк дії договору» Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років.

Пунктом 8 Договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щорічний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму 1632 грн., або в натуральній формі – зерно: пшениця 750 кг., ячмінь 750 кг., кукурудза 200 кг., соняшник 150 кг., обробіток присадибної ділянки – 02.5 га., 1 причеп солом`яної січки, ритуальні послуги -300 грн. (в разі смерті орендодавця). Якщо протягом року Сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватись в грошовій формі на суму зазначену в п. 8 цього договору.

Пунктом 9 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється без урахування індексів інфляції.

Зміни в Договір, в тому числі стосовно розміру орендної плати, не вносились.

Крім того, виплата орендної плати за майбутній період Договором не заборонена, тобто, сторони не обмежені в праві як просити наперед орендну плату так і виплачувати її за майбутні періоди.

04.10.2010 року орендар звернувся до орендодавця за виплатою орендної плати за майбутні періоди та отримав через касу підприємства 16000 (шістнадцять тисяч гривень), про що свідчить видатковий касовий ордер № 300 від 04.10.2010 року та розписка, якою орендодавець підтвердив факт отримання коштів наперед. Також даною розпискою орендодавець підтвердив відсутність претензій до орендаря та відсутність намірів претендувати на збільшення орендної плати в разі змін в законодавстві. Такі дії не суперечать ні умовам Договору ні нормам діючого законодавства в сфері земельних відносин.

Таким чином, виплативши орендну плату за майбутні періоди орендар виконав та виконує взяті на себе за Договором обов`язки, а саме в частині виплати орендної плати. Враховуючи отриману орендодавцем суму коштів в рахунок виплати орендної плати заборгованість по орендній платі за 2011-2019 роки відсутня. Починаючи з 2020 року підприємство буде проводити розрахунки по орендній платі з врахуванням сплаченої орендної плати за майбутні періоди.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер, спадкоємцем належної йому земельної ділянки є позивач – ОСОБА_1 , на підставі рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 17.04.2015 року по справі № 484/1336/15.

В червні 2015 року Позивач зверталась до підприємства з листом про перерахунок розміру орендної плати, а саме в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тобто, фактично пропонувала внести зміни в діючий Договір стосовно розміру орендної плати.

На даний лист орендодавцем було направлено відповідь про те, що відповідно до п. 39 Договору – Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Також було повідомлено про факт отримання орендної плати спадкодавцем по Договору за майбутні періоди.

Після отримання даної відповіді позивач, як новий власник земельної ділянки, претензій до орендодавця не мав, оскільки прийняв умови Договору, жодного разу за виплатою орендної плати не звертався.

Приймаючи до уваги обумовлений сторонами розмір орендної плати – 1632 гривні, орендодавець – ОСОБА_3 , отримав орендну плату за період з 2011 по 2019 роки в повному обсязі (1632*9 = 14688 грн.). Тому, оскільки відсутня заборгованість орендаря по виплаті орендної плати то, відповідно, відсутня несплата орендної плати як підстава розірвання договору.

Не зважаючи на такі обставини, позивач посилається як на фактичну підставу для розірвання договору – заборгованість по виплаті орендної плати. Але розраховує розмір орендної плати не з обумовленого Договором – 1632 грн., а з 3% від нормативної грошової оцінки, що фактично не передбачено Договором, а саме п .8. Тому позиція позивача в цій частині є не обгрунтовною.

При укладенні Договору сторони погодили всі істотні умови, в тому числі розмір та порядок виплати орендної плати. Договором не передбачено виплати орендної плати в розмірі саме 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Такі зміни позивач пропонувала в 2015 році внести в Договір, але їй було відмовлено, в зв`язку з чим сторони керуються укладеним в 2010 році Договором.

Позивач, в свою чергу, помилково вважає, що в односторонньому порядку зміни в Договір внесені і орендна плата повинна розраховуватись саме з 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Такі обставини на переконання представника відповідача в сукупності надають підстав просити суд відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, оскільки, заборгованості по виплаті орендної плати не існує.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримала у повному обсязі, просила його задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено п.1 ч. 1 ст.11 ЦК України.

За змістом ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в поряду, передбачених ЗК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 16 Закону «Про оренду землі» оренда земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

З матеріалів справи вбачається, та, судом встановлено, що згідно 01.10.2010 року між ОСОБА_3 та Приватним сільськогосподарським підприємством «Кумари» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,95 га, яка належала йому на праві приватної власності строком на 49 років. Даний договір було зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Кумарівській сільській раді 09.12.2010 року за реєстровим № 041048300130

За умовами договору оренди землі відповідач зобов`язувався сплачувати ОСОБА_3 орендну плату в розмірі 1632 грн. щорічно, у строк не пізніше 1 грудня.

04.10.2010 року ОСОБА_3 отримав від ПСП «Кумари» 16000 грн., про що свідчить наданий сторонами видатковий касовий ордер. У ордері зазначено, що гроші видані за земельний пай.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер.

Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 17.04.2015 року право на земельну ділянку розміром 4,95 га кадастровий № 4825483800:01:000:0394 було визнано за донькою ОСОБА_3 ОСОБА_1 в порядку спадкування за законом.

Положеннями ст.ст. 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» передбачені права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендодавець зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди законодавству.

Відповідно до положень статті 22 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

На спростування тверджень позивача про несплату орендної плати, відповідачем надано видатковий касовий ордер, з якого вбачається, що орендар ОСОБА_3 04.10.2010 року отримав наперед 16000 грн. орендної плати обумовленої спірним договором.

Суд вважає, що сплата орендарем орендної плати наперед не суперечить ні умовам договору оренди, який не містить з цього приводу заборони, ні актам цивільного законодавства ст.ст. 531,762 ЦК, ст. 93 ЗК, ст. 21 Закону України «Про оренду землі».

Подальше збільшення нормативної грошової оцінки землі, на якому наполягає позивач, на може бути підставою для перерахунку розміру орендної плати за минулий час, так як орендна плата булла сплачена ще у 2010 році виходячи із зазначеної у договорі оренди нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 54400 грн., 3% від якої складає 1632 грн.

За таких обставин, суд приходить до переконання про відсутність заборгованості по орендній платі за договором оренди від 01.10.2010 року, яка б давала підстави для розірвання договору оренди спадкоємицею орендодавця.

Відповідно до ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Встановивши, що відповідачем сплачено спадкодавцю позивача у рахунок орендної плати за договором оренди землі 16000 грн., суд приходить до висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди у відповідності до статей 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі».

За такого, суд приходить до переконання про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Оскільки, судом відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі, то у відповідності до ст. 141 ЦПК України не підлягає задоволенню і вимога про стягнення з відповідача на користь позивача понесених ним судових витрат.

Керуючись ст.ст. 2, 10-13, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ :

У задоволенні позову ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , ІНПП - НОМЕР_1 ) до Приватного сільськогосподарського підприємства «Кумари» (місцезнаходження: вул. Молодіжна, 3, с. Кумари, Первомайського району Миколаївської області, код ЄДРПОУ 31929335) про розірвання договору оренди землі від 01.10.2010 року, зобов`язання повернути земельну ділянку площею 4,95 га, кадастровий № 4825483800:01:000:0394 та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати в сумі 11844,95 грн. - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні скарги подаються учасниками справи через Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області.

Дата складання повного тексту рішення - 27.11.2020 року.

С У Д Д Я: