Рішення № 86530042, 11.12.2019, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"11" грудня 2019 р.м. Одеса Справа № 916/1250/19

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Д.О.,

секретар судового засідання Голоденко І.О.

розглянувши у порядку загального позовного провадження справу за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” (проспект Григорівського Десанту, буд. 28, кв. 48, м. Южне, Одеська обл., 65481);

до відповідача: Южненської міської ради Одеської області (проспект Григорівського Десанту, буд. 18, м. Южне, Одеська обл., 65481)

про розірвання договору оренди земельної ділянки

за участю представників учасників справи:

від позивача: 1) Мартинюк В.П.; 2) Єгоров О.О.;

від відповідача: 1) Денов Г.В.; 2) Оришака С.М.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Южний електротехнічний завод» звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Южненської міської ради Одеської області про розірвання договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеного між сторонами.

Позиції учасників справи

У позовній заяві (а.с. 4-8, т. 1) підставою даного позову позивач визначив обставину порушення відповідачем умов спірного договору в частині передачі земельної ділянки (кадастровий номер: 5111700000:02:006:0034) із недоліками (обмеженнями), що не були передбачені договором і які перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.

У відзиві на позов (а.с. 51-55, т. 1) відповідач проти задоволення позову позивача заперечив, мотивуючи тим, що відповідачем не будо допущено жодних порушень, які б не дозволяли позивачеві реалізувати проект будівництва. Так, в Державний земельний кадастр вносився висновок управління архітектури та містобудування Южненської міської ради від 2005 року, який був складений під час формування земельної ділянки на попереднього орендаря. Вказані позивачем інженерні мережі було збудовано у 2011 році та згідно з діючим під час проведення земельних торгів детального плану територій мікрорайону 1.2. не підпадали під площу забудови будинку, який планувалось збудувати відповідно до містобудівної документації, й мають необхідний відступ від місця розташування проектованого будинку відповідно до вимог ДБН 360-92. Мережі зливової каналізації планувалось підключити до мереж будинку. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру України від 27.05.2019 земельна ділянка, кадастровий номер: 5111700000:02:006:0034, не містить ніяких обтяжень. Накладання існуючих інженерних мереж на площу забудови багатоквартирного житлового будинку виникло після затвердження відповідачем 02.11.2017 змін до детального плану території мікрорайону 1.2. м. Южне Одеської області за ініціативою позивача. Вартість робіт з перекладки інженерних мереж відповідач компенсував би відповідно до вимог ст. 21 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності».

У відповіді на відзив (а.с. 98-104, т. 1) позивач зазначив, що відповідач визнає, що на момент проведення земельного аукціону на земельній ділянці був розміщений лінійний інфраструктурний об`єкт, а саме дощова та ливнева каналізації, які є обтяженням та обмеженням згідно з Класифікатором обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок. За діючим на момент проведення торгів детальним планом території мікрорайону 1.2. вже існуючі інженерні мережі перетинали три секції запроектованого 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку. Укладаючи спірний договір позивач не розраховував отримати земельну ділянку з обтяженням у вигляді інженерних мереж та за власний кошт здійснювати їх перекладення. Орендована земельна ділянка у своєму складі містить заплановані внутрішньо-квартальні проїзди (автомобільні дороги), які за визначенням п/п а) п. 4 ст. 83 ЗК України відносяться до земель загального користування. Вказані обмеження забороняють здійснювати будівництво на земельних ділянках, відведених під будівництво доріг, проїздів та зобов`язують забудовників дотримуватись вимог державних будівельних норм щодо дотримання відстаней від краю проїзної частини до фасадних стін будівель. Отже, орендар з загальної площі земельної ділянки 1,5746 га може використати лише 0,8512 га, про що його не було повідомлено до укладення спірного договору.

У запереченні на відповідь на відзив (а.с. 146-154, т. 1) відповідач пояснив, що при підготовці лоту на аукціон не можливо зареєструвати містобудівні умови та обмеження земельної ділянки, оскільки вони реєструються лише у разі наявності документів на користування земельної ділянки у забудовника. Згідно з містобудівною документацією наявні мережі побутової та зливової каналізації, які проходять через земельну ділянку, передбачено демонтувати, а підключення будівлі Южненського міського центру зайнятості до мереж побутової та зливової каналізації здійснити, в тому числі, через мережі, які заплановано для обслуговування багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом. Частина меж квартальних проїздів перенесено за межі, іншу частину проїздів перенести неможливо. Позивач дізнався про наявність інженерних мереж на орендованій земельній ділянці під час підписання акту отримання земельної ділянки, тобто 09.06.2017. Позивач не довів, що фактичний стан земельної ділянки перешкоджає будівництву проекту «Будівництво багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом». У разі надання позивачем обґрунтованих розрахунків щодо витрат на демонтаж перенесення інженерних мереж, відповідач згоден на відрахування з орендної плати певної суми на усунення таких недоліків. Якщо єдиним власником багатофункціонального торговельно-розважального комплексу буде позивач, відповідач не заперечує за його заявою здійснити поділ земельної ділянки для виключення земель, які не підлягають передачі у приватну власність. Позивач помилково вважає, що внутрішньо-квартальні проїзди є автомобільними дорогами.

Процесуальні дії у справі

Ухвалою суду від 08.05.2019 провадження у справі було відкрито, ухвалено справу розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 03.06.2019.

03.06.2019 позивач подав до суду заяву про забезпечення позову (а.с. 79-80, т. 1), у задоволенні якої судом було відмовлено ухвалою суду від 03.06.2019.

У судовому засіданні 03.06.2019 суд протокольно ухвалив оголосити перерву до 10.06.2019.

10.06.2019 відповідач подав до суду клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи (а.с. 120-121, т. 1), у задоволенні якого судом протокольно було відмовлено з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

10.06.2019, 14.06.2019 відповідач та управління подали до суду клопотання про залучення до участі у справі як третьої особи без самостійних вимог на предмет спору Управління архітектури та містобудування відповідача (а.с. 136-137, 169-170, 171-172, т. 1), у задоволенні яких судом протокольно було відмовлено з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

У судовому засіданні 10.06.2019 суд протокольно ухвалив оголосити перерву до 14.06.2019.

14.06.2019 відповідач подав до суду клопотання про витребування доказів (а.с. 184-185, т. 1), яке було задоволено судом ухвалою суду від 14.06.2019.

У судовому засіданні 14.06.2019 суд протокольно ухвалив відкласти підготовче засідання на 24.06.2019.

24.06.2019 позивач подав до суду клопотання про призначення експертизи (а.с. 3-4, т. 2) та витребувані ухвалою суду від 14.06.2019 докази (а.с. 7-16, т. 2).

У судовому засіданні 24.06.2019 суд протокольно ухвалив оголосити перерву до 27.06.2019.

27.06.2019 позивач подав до суду клопотання про залучення доказів (а.с. 22, т. 2), яке протокольно було задоволене судом з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

27.06.2019 позивач подав до суду клопотання (уточнене) про призначення експертизи (а.с.103-104, т. 2), а відповідач заперечення щодо призначення експертизи (а.с. 105-107, т. 2).

27.06.2019 відповідач подав до суду клопотання про витребування доказів (а.с. 111-112, т. 2), у задоволенні якого судом протокольно було відмовлено з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

Ухвалою суду від 27.06.2019, залишеною без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.09.2019, у справі була призначена експертиза.

Ухвалою суду від 21.10.2019 провадження у справі було поновлено, підготовче засідання призначене на 30.10.2019.

30.10.2019 позивач подав до суду заяву про забезпечення позову (а.с. 2-4, т. 4), у задоволенні якої судом було відмовлено ухвалою суду від 01.11.2019.

31.10.2019 відповідач подав до суду клопотання про приєднання доказів (а.с. 97-102, т. 3), яке протокольно було задоволене судом з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

31.10.2019 відповідач подав до суду клопотання про виклик в засідання суду експерта (а.с. 117-119, т. 3).

У судовому засіданні 30.10.2019 суд протокольно ухвалив продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів та оголосити перерву до 05.11.2019.

05.11.2019 відповідач подав до суду клопотання про витребування доказів (а.с. 16-17, т. 4), у задоволенні якого судом протокольно було відмовлено з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

05.11.2019 відповідач подав до суду клопотання про приєднання до матеріалів справи (а.с. 22-23, т. 4), яке протокольно було задоволено судом з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

05.11.2019 відповідач подав до суду перелік питань експерту (а.с. 29-32, т. 4), які протокольно були залучені судом до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 05.11.2019 за клопотанням відповідача судовий експерт Гончар Н.В. була викликана у підготовче засідання 11.11.2019.

У судовому засіданні 05.11.2019 суд протокольно ухвалив оголосити перерву до 11.11.2019.

11.11.2019 відповідач подав до суду клопотання про приєднання до матеріалів справи (а.с. 43-44, т. 4), яке протокольно було задоволено судом з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

11.11.2019 відповідач подав до суду клопотання про призначення повторної комісійної експертизи (а.с. 48-50, т. 4), у задоволенні якого судом протокольно було відмовлено з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

У судовому засіданні 11.11.2019 суд протокольно ухвалив закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті на 26.11.2019.

18.11.2019 відповідач подав до суду заяву про відвід судді (а.с. 62-66, т. 4).

Ухвалою суду у складі судді Бездолі Д.О. від 19.11.2019 заявлений відповідачем відвід судді був визнаний необґрунтований, провадження у справі зупинено до вирішення питання про відвід судді.

Ухвалою суду у складі судді Літвінова С.В. від 20.11.2019 заяву відповідача про відвід судді було залишено без задоволення.

Ухвалою суду від 26.11.2019 провадження у справі було поновлено.

26.11.2019 відповідач подав до суду клопотання про витребування доказів (а.с. 82-84, т. 4), у задоволенні якого судом протокольно було відмовлено з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

26.11.2019 відповідач подав до суду клопотання про приєднання доказів (а.с. 89-90, т. 4), яке протокольно було задоволено судом з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

26.11.2019 відповідач подав до суду клопотання про приєднання до матеріалів справи (а.с. 112-113, т. 4), яке протокольно було задоволено судом з мотивів, які згідно з ч. 10 ст. 240 ГПК України були оголошені в судовому засіданні.

У судовому засіданні 26.11.2019 суд протокольно ухвалив оголосити перерву до 02.12.2019, до 11.12.2019.

У судовому засіданні 11.12.2019 суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення суду.

Обставини справи

За результатами земельних торгів між сторонами був укладений спірний договір від 09.06.2017 (а.с. 13-15, т. 1), за яким відповідач зобов`язався надати, а позивач прийняти в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська обл., ІІ мікрорайон.

Характеристика цієї земельної ділянки була визначена сторонами у розділах «Об`єкт оренди», пункти 2-7 договору, та «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки», пункти 24-25 договору, а саме:

- в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, загальною площею 1,5746 га, у томі числі: ріллі - га; багаторічних насаджень - га; сіножатей - га; пасовищ - га; інші – 1,5746 га;

- на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: - , а також інші об`єкти інфораструктури - ;

- земельна ділянка передається в оренду разом з: - ;

- земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: - ;

- інші особливості оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: - ;

- відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не зареєстровані.

Мета використання та цільове призначення цієї земельної ділянки була визначена сторонами у розділі «Умови використання земельної ділянки», пункти 16-17 договору, а саме:

- земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6Б);

- цільове призначення земельної ділянки: згідно з ч. 1 ст. 19 ЗК України – землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до п.п. 27, 28 договору, крім іншого, відповідач узяв на себе зобов`язання передати позивачу земельну ділянку у належному стані та визначених межах згідно з цим договором, якому кореспондується право позивача використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети, обумовленої у договорі, з правом переважного придбання у власність цієї земельної ділянки згідно з законом та переважного права за інших рівних умов на поновлення договору оренди.

Згідно з п. 39 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а також після державної реєстрації права оренди.

За актом (а.с. 22, т. 1) відповідач передав, а позивач прийняв в оренду земельну ділянку, яка є об`єктом спірного договору, речове право орендаря зареєстроване 20.06.2017, що підтверджується витягом з реєстру (а.с. 24, т. 1). Згідно з витягом з Державного земельного кадастру станом на 27.05.2019 (а.с. 63, т. 1) щодо цієї земельної ділянки не зареєстровані відомості про обмеження у використанні.

Розглянувши лист позивача від 13.06.2017, з метою будівництва житлових будинків та готелю на території мікрорайону перспективної забудови, відповідач прийняв рішення від 06.07.2017 № 669-VII «Про надання дозволу управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради на розробку проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області» (а.с. 29, т. 1), яким надав управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради дозвіл на розробку проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області за рахунок позивача. Пунктом 2 цього рішення вказаному Управлінню приписано при підготовці проекту внесення змін дотримуватись певних вимог, зокрема, перенести міжквартальні шляхом загального сполучення на межі сформованих земельних ділянок.

Згідно з завданням на розробку проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області (а.с. 30-31, т. 1), погодженим ТОВ «Архікон» та затвердженим зазначеним управлінням відповідача, до особливих вимог до забудови належить перенесення міжквартальних проїздів на межі сформованих земельних ділянок, прилеглих до ділянок позивача.

Після проведення робіт з коригування детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області відповідач прийняв рішення від 02.11.2017 № 770-VII «Про затвердження проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 м. Южного Одеської області» (а.с. 32, т. 1), яким затвердив проект внесення до детального плану території мікрорайону 1.2 м. Южного Одеської області.

27.11.2017 Управлінням архітектури та містобудування відповідача були затверджені містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва (а.с. 37, т. 1): нове будівництво за адресою: м. Южне Одеської області, мікрорайон 1.2, замовник – позивач; максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки: 60%, мінімально допустимі відстані від об`єкта, що проектується, до червоних ліній: 60 м від червоних ліній вул. Т.Г. Шевченка; планувальні обмеження: - ; охоронні зони: відповідно до вимог ДБН 360-92.

27.11.2017 між сторонами був укладений договір (а.с. 56-57, т. 1), предметом якого є пайовий внесок позивача на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Южного при здійсненні об`єкта містобудування: перша черга будівництва багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом за адресою: м. Южне Одеської області, ІІ мікрорайон.

Відповідно до п. 3.3. цього договору відповідач зобов`язався прийняти у комунальну власність інженерні мережі та/або об`єкти інженерної інфраструктури, збудовані позивачем відповідно до проектної документації та технічних умов, наданих комунальними підприємствами м. Южне, поза межами земельної ділянки, відведеної позивачеві під забудову, і відшкодувати позивачу вартість їх будівництва за рахунок зменшення пайової участі.

Згідно з п. 4 розрахунку величини пайової участі (а.с. 58-59, т. 1) витрати на виділення або придбання земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж, споруд та транспортних комунікації згідно з наданою позивачем документацією становить – гривень.

Між сторонами існує спір щодо відповідності об`єкта оренди: земельної ділянки, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, - умовам спірного договору та наявності/відсутності у позивача перешкод у використанні даної земельної ділянки за призначенням згідно з умовами договору для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

На підтвердження своїх вимог та заперечень сторонами були подані суду плани території, схеми, проектну документацію щодо об`єкта будівництва, експертний звіт щодо розгляду проектної документації, технічні умови, інформацію управління архітектури та містобудування відповідача.

Для з`ясування обставин, що мають значення для справи та які потребують наявності спеціальних знань у сфері іншій, ніж право, судом була призначена експертиза, за результатами якої був отриманий висновок судового експерта від 10.10.2019 № 85 судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи (а.с. 74-87, т. 3).

Згідно з цим висновком експертом були надані відповіді на поставлені судом питання та повідомлено на виявлені в ході проведення судової експертизи факти, які мають значення для справи і з приводу яких йому не були поставлені питання, а саме:

1. На земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон розташовані та запроектовані наступні об`єкти інфраструктури та споруди:

Об`єкти інфраструктури та споруди, які були розташовані на земельній ділянці на момент укладання договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017р., які визначені в проектній документації, що наявна в матеріалах справи (т. 1 стор. 34, 108; т. 2 стор. 25) (схеми 1,2,6 дослідницької частини): інженерні комунікації дощової та фекальної каналізації з проміжними колодязями, які на момент укладання договору проходять під трьома секціями запроектованого 9-ти поверхового 8-ми секційного житлового будинку; вулиці (дороги) загального користування, які проходять по периметру земельної ділянки та проїзди до житлових будинків, які проходять в центрі земельної ділянки.

Фактично розташовані, які визначені під час проведення обстеження: огорожа; ворота; тимчасова під`їзна дорога; інженерні мережі фекальної та дощової каналізації з проміжними бетонними колодязями.

Об`єкти інфраструктури запроектовані, які вказані в проекті внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2: частина доріг (вулиць) загального користування, які розташовані по периметру земельної ділянки та на які запроектований виїзд із суміжних земельних ділянок (т. 1 стор. 33).

2. Фактичний стан земельної ділянки, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, не відповідає умовам розділу 2 «Об`єкт оренди» договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеному між Южненською міською радою Одеської області та ТОВ «Южний електротехнічний завод», а саме:

« 3. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: —, а також інші об`єкти інфраструктури: —.»

На земельній ділянці фактично розташовані об`єкти нерухомого майна: споруди: інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, проміжні бетонні колодязі даних інженерних мереж та запроектовані частини доріг.

« 6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: —».

- На земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування. Даний факт перешкоджає ефективному використанню земельної ділянки в зв`язку з накладанням обмежень на будівництво, а саме:

площа земельної ділянки, яка знаходиться під дорогою (вулицею) загального користування, не може використовуватись для будівництва та обслуговування житлового будинку;

необхідність дотримання вимоги п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: «відстань від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення» зменшує площу забудови земельної ділянки.

- Розміщення інженерних мереж дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку, перешкоджає будівництву житлових будинків та ефективному використанню земельної ділянки відповідно до її функціонального призначення, а саме:

згідно додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: «відстань від самопливної каналізації (побутової і дощової) до фундаментів будинків і споруд повинна складати не менше 3 м»;

згідно п. 15.5. «Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України»: «Не дозволяється складання матеріалів і предметів, накопичування сміття ближче ніж за 5 м від осі водопровідних і каналізаційних мереж і пристроїв та в межах охоронних санітарних зон; самовільне спорудження над водопровідними і каналізаційними мережами та пристроями будь-яких будівель та предметів благоустрою; здійснювати роботи на мережах централізованого питного водопостачання та водовідведення, відкривати ляди колодязів, спускатися в них, регулювати засувки без присутності представників виробника».

3. Наявні на земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеської області, II мікрорайон, об`єкти інфраструктури та споруди перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням згідно з договором оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеного між Южненською міською радою Одеської області та ТОВ «Южний електротехнічний завод, а саме:

Розміщення інженерних мереж дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку, перешкоджає будівництву житлових будинків у тому числі:

- 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку №6Б, що був запроектований детальним планом території на момент укладення договору оренди земельної ділянки (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під трьома секціями 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку з проміжними колодязями, які підняті над поверхнею землі на висоту 1,315 - 0,945 м.);

- двох секцій житлового комплексу, що складається з п`яти окремих будинків (секцій), що запроектований змінами до Детального плану території на момент дії договору оренди земельної ділянки (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під двома із п`яти запроектованих житлових будинків з проміжними колодязями, які підняті над поверхнею землі на висоту 1,315 - 0,945 м.).

Згідно додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: відстань від самопливної каналізації (побутової і дощової) до фундаментів будинків і споруд повинна складати не менше 3 м.

Згідно п. 15.5. «Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України»: «Не дозволяється складання матеріалів і предметів, накопичування сміття ближче ніж за 5 м від осі водопровідних і каналізаційних мереж і пристроїв та в межах охоронних санітарних зон; самовільне спорудження над водопровідними і каналізаційними мережами та пристроями будь-яких будівель та предметів благоустрою; здійснювати роботи на мережах централізованого питного водопостачання та водовідведення, відкривати ляди колодязів, спускатися в них, регулювати засувки без присутності представників виробника».

Площа земельної ділянки в межах проходження інженерних комунікацій та в межах необхідних відстаней від них не може використовуватись для будівництва житлових будинків, що перешкоджає ефективному використанню даної земельної ділянки.

На земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування. Даний факт перешкоджає ефективному використанню земельної ділянки в зв`язку з накладанням обмежень на будівництво в місці проходження вулиць (доріг) та з врахуванням вимог п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»: «відстань від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно- рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення».

4. Будівельні об`єкти, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, II мікрорайон», накладаються на об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на земельній ділянці, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, а саме:

- секції 1,2 накладаються на інженерні мережі дощової та фекальної каналізації;

- секції 1; 2; 5 накладаються на протипожежні відстані: «від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення» згідно вимог п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».

5. Об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон (інженерні мережі фекальної та дощової каналізації та частина вулиць (доріг)), перешкоджають будівництву об`єктів, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгівельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованого за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, в зв`язку з накладанням будівельних об`єктів на об`єкти інфраструктури та споруди, та на їх необхідно нормовані відстані відступу (протипожежні та санітарно-технічні).

Крім цього, у розділі «Дослідження» висновку судовим експертом були вказані примітки наступного змісту:

- дороги (вулиці), які прокладені по периметру земельної ділянки, із частковим заходом на дану земельну ділянку не є проїздами до житлових будинків згідно з проектом внесення змін до детального плану територій мікрорайону 1.2 (т. 1 стор. 33), а є вулицями (дорогами) загального користування для руху транспортних засобів та людей, в тому числі із сусідніх земельних ділянок;

- під час обстеження встановлено: інженерні комунікації дощової каналізації не переключені на фекальну каналізацію. Дощова каналізація, яка проходить по земельній ділянці, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, функціонує; фекальна каналізація, яка проходить по земельній ділянці, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, функціонує. Вихід з каналізаційного колодязя в комунікації фекальної каналізації, які проходять по земельній ділянці, що обстежується, не закритий. Під час проведення обстеження встановлена наявність існування на земельній ділянці двох систем каналізації – дощової та фекальної з бетонними колодязями. Дані системи не демонтовані і не заглушені. Дощова та фекальна каналізації перетинають наскрізь земельну ділянку та виходять за її межі (існують колодязі дощової та фекальної каналізації та трубопроводи в них);

- по периметру земельної ділянки проходять дороги (вулиці) загального користування, з частковим нашаруванням на дану земельну ділянку, від яких необхідно відступити для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення згідно вимог п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».

Після отримання висновку судового експерта відповідач додатково надав суду плани та схеми, а також інформацію управління архітектури та містобудування відповідача, пояснення заслуженого архітектора України В.І.Міроненка, ТОВ «Архікон», які не є висновками експерта або спеціаліста в розумінні ГПК України.

Законодавство, застосоване судом до спірних правовідносин

Відповідно до ст.ст. 38, 39 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування. Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Згідно з п. а) ч. 4 ст. 83 ЗК України до земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать: землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо).

Статтею 1 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» визначені терміни, які вживаються в цьому законі, зокрема: детальний план території - містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території; лінії регулювання забудови - визначені в містобудівній документації межі розташування будинків і споруд відносно червоних ліній, меж окремих земельних ділянок, природних меж та інших територій; містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією; проектна документація - затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об`ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об`єктів будівництва; червоні лінії - визначені в містобудівній документації щодо пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території забудови та території іншого призначення.

Згідно з ч. 4 с т. 19 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» детальний план території визначає: 1) принципи планувально-просторової організації забудови; 2) червоні лінії та лінії регулювання забудови; 3) функціональне призначення, режим та параметри забудови однієї чи декількох земельних ділянок, розподіл територій згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами; 4) містобудівні умови та обмеження (у разі відсутності плану зонування території) або уточнення містобудівних умов та обмежень згідно із планом зонування території; 5) потребу в підприємствах і закладах обслуговування населення, місце їх розташування; 6) доцільність, обсяги, послідовність реконструкції забудови; 7) черговість та обсяги інженерної підготовки території; 8) систему інженерних мереж; 9) порядок організації транспортного і пішохідного руху; 10) порядок комплексного благоустрою та озеленення, потребу у формуванні екомережі; 11) межі прибережних захисних смуг і пляжних зон водних об`єктів (у разі відсутності плану зонування території).

Відповідно до ч. 1 ст. 25, ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» режим забудови територій, визначених для містобудівних потреб, встановлюється у генеральних планах населених пунктів, планах зонування та детальних планах територій. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Згідно з ч. 5 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» містобудівні умови та обмеження містять: 1) назву об`єкта будівництва, що повинна відображати вид будівництва та місце розташування об`єкта; 2) інформацію про замовника; 3) відповідність на дату надання містобудівних умов та обмежень цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні; 4) гранично допустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах; 5) максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки; 6) максимально допустиму щільність населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці (кварталу, мікрорайону); 7) мінімально допустимі відстані від об`єкта, що проектується, до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд; 8) планувальні обмеження (охоронні зони пам`яток культурної спадщини, межі історичних ареалів, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару, в межах яких діє спеціальний режим їх використання, охоронні зони об`єктів природно-заповідного фонду, прибережні захисні смуги, зони санітарної охорони); 9) охоронні зони об`єктів транспорту, зв`язку, інженерних комунікацій, відстані від об`єкта, що проектується, до існуючих інженерних мереж. Перелік зазначених умов є вичерпним.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта оренди.

Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 36 Закону України «Про оренду землі» орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати: зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків; відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця; дострокового розірвання договору. Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов`язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.

Згідно з ст. 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. Якщо експерт під час підготовки висновку встановить обставини, що мають значення для справи, з приводу яких йому не були поставлені питання, він має право включити до висновку свої міркування про ці обставини.

Позиція суду

Як встановлено судом за спірним договором позивач отримав від відповідача в строкове платне користування земельну ділянку, на якій, згідно з договором, відсутні об`єкти нерухомого майна та інфраструктури, а сама земельна ділянка не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Як встановлено судом земельна ділянка за спірним договором передавалась позивачеві для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6Б).

Під час розгляду справи відповідачем визнавалась обставина знаходження на земельній ділянці дощової та фекальної каналізації, а також запроектованих частин проїздів, які не були винесені на межі цієї земельної ділянки.

Водночас, як встановлено судом фактичний стан цієї земельної ділянки не відповідає умовам розділу 2 «Об`єкт оренди» спірного договору, наявні на земельній ділянці об`єкти інфраструктури та споруди перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням згідно з спірним договором, будівельні об`єкти, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, II мікрорайон», накладаються на об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на цій земельній ділянці, об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені та запроектовані на вказаній земельній ділянці, перешкоджають будівництву об`єктів, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгівельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом», у зв`язку з накладанням будівельних об`єктів на об`єкти інфраструктури та споруди, та на їх необхідно нормовані відстані відступу (протипожежні та санітарно-технічні).

Господарський суд вважає, що відповідачем не доведено іншого, а подані ним інформація управління архітектури та містобудування відповідача, пояснення заслуженого архітектора України В.І.Міроненка, ТОВ «Архікон» не є висновками експерта або спеціаліста в розумінні ГПК України і не спростовують висновки судового експерта, який згідно з законом є саме тією особою, що володіє спеціальними знаннями, необхідними для з`ясування відповідних обставин справи. При цьому доводи відповідача щодо невірного застосування судовим експертом чинного ДБН до об`єкту, який знаходиться на стадії до проведення виконання будівельних робіт, судом оцінюються критично, оскільки об`єкт будівництва має відповідати правилам та стандартам, які є чинними на момент його зведення. Тим більш, що застосування того чи іншого ДБН не впливає на обставину знаходження на земельній ділянці не передбачених спірним договором інженерних комунікацій дощової та фекальної каналізації з проміжними колодязями, земель загального користування населеного пункту, та обставину накладення на них об`єкту будівництва, передбаченого проектом.

За встановлених обставин, суд вважає, що відповідачем у спірних відносинах порушені вимоги ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» і саме він повинен нести відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені спірним договором і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.

У даному позові позивач обрав передбачений ч. 3 ст. 36 Закону України «Про оренду землі» спосіб захисту – дострокове розірвання договору, а тому, враховуючи встановлення судом обставини наявності підстав для цього, позов позивача належить задовольнити.

Розподіл судових витрат.

У відповідності до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Згідно з ч.1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Отже, приймаючи до уваги задоволення в повному обсязі позовних вимог позивача, судовий збір в сумі 1921,00 грн слід покласти на відповідача в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5111700000:02:006:0034) від 09.06.2017 року, укладений між Южненською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод”.

3. Стягнути з Южненської міської ради Одеської області (проспект Григорівського Десанту, буд. 18, м. Южне, Одеська обл., 65481, код ЄДРПОУ 21018103) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” (проспект Григорівського Десанту, буд. 28, кв. 48, м. Южне, Одеська обл., 65481, код ЄДРПОУ 35502152) судовий збір в сумі 1921 /одну тисячу дев`ятсот двадцять одну/ грн. 00 коп.

Видати наказ після набрання рішенням суду законної сили.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 21 грудня 2019 р.

Суддя Д.О. Бездоля