Рішення № 86529373, 19.12.2019, Господарський суд Донецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

61022, м. Харків, пр. Науки, 5, тел.: (057) 702-07-99, E-mail: inbox@dn.arbitr.gov.ua

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

19.12.2019 Справа № 905/1353/19

Господарський суд Донецької області в складі головуючого судді Чернової О.В., при секретарі судового засідання Шакуровій І.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом: Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради, м. Маріуполь Донецької області

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “СП Конкріт Строй”, м.Маріуполь Донецької області

про розірвання договору на довгострокову оренду нежитлового приміщення від 30.03.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Апалько М.Ю., зареєстрованого в реєстрі за №1640, –

Представники сторін:

від позивача: Зінов`єв І.Г., довіреність №26.6.5/12250 від 02.08.2019р.

від відповідача: Краснопивцев О.К., договір №190821/1 від 21.08.2019р.

Відповідно до ч.3 ст.177 ГПК України – 02.10.2019р. строк підготовчого провадження продовжено на 30 днів до 10.11.2019 року.

У судовому засіданні 03.12.2019р. оголошено перерву до 19.12.2019 року.

Департамент по роботі з активами Маріупольської міської ради, м. Маріуполь Донецької області до Товариства з обмеженою відповідальністю “СП Конкріт Строй”, м. Маріуполь Донецької області про розірвання договору на довгострокову оренду нежитлового приміщення від 30.03.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Апалько М.Ю., зареєстрованого в реєстрі за №1640.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем істотних умов договору, що полягають у передачі орендованого майна в суборенду третім особам без згоди Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради.

Нормативно свої вимоги позивач обґрунтовує ст.ст. 2, 26, 32 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 107, 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 42, 46, 162 Господарського процесуального кодексу України.

З дотриманням приписів ст.6 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду, для розгляду справи №905/1353/19 визначено суддю Чернову О.В.

Ухвалою господарського суду Донецької області від 24.07.2019р. позовну заяву Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради, м. Маріуполь Донецької області залишено без руху.

Ухвалою судді господарського суду Донецької області від 12.08.2019р. позов прийнято до розгляду за правилами загального позовного провадження та відкрито провадження у справі №905/1353/19.

09 вересня 2019 року через канцелярію господарського суду Донецької області від відповідача надійшов відзив б/н від 02.09.2019р., в якому останній заперечив проти позовних вимог, зазначивши про здійснення капітального ремонту за власний рахунок у розмірі 2 554 919,00 грн. та належне виконання ним зобов`язань зі сплати орендної плати за договором. Також, відповідачем зазначено про наявність згоди орендодавця на передачу об`єкту оренди в суборенду, при цьому умовами договорів суборенди передбачена автоматична пролонгація дії останніх, отже підстави для розірвання спірного договору відсутні, оскільки жодних його істотних умов не порушено.

Разом з цим, 09.09.2019р. від відповідача надійшло клопотання б/н від 02.09.2019р. про призначення експертизи, в якому останній пропонує поставити на вирішення експерту наступні питання: 1) яка сума приросту вартості орендованого майна, а саме: частина підземного переходу, розташованого за адресою пр. Леніна, буд.71-А у місті Маріуполі в результаті здійснених ТОВ “СП Конкріт Строй” поліпшень, проведення якої відповідач просить доручити атестованому судовому експерту Новікову Володимиру Станіславовичу (м. Маріуполь, пр. Нахімова, 116-а).

11.09.2019 року на адресу господарського суду Донецької області від позивача надійшла відповідь №6379/2019 від 09.09.2019р. на відзив, в якій останній зазначив про внесення змін до договорів суборенди без узгодження з орендодавцем, що є порушенням умов спірного договору, крім того, відповідачем передано в суборенду 447,9 кв.м. об`єкту оренди, що є більш ніж допустима норма у розмірі 10% від загальної площі об`єкту.

01 жовтня 2019 року від відповідача надійшли заперечення б/н від 26.09.2019р. на той факт, що заперечення позивача, викладені у відповіді на відзив, в яких відповідач вказав, 23.01.2018р. позивач погодив укладені договори суборенди з третіми особами, в якому надав згоду на продовження їх дії з конкретними суборендарями без обмеження певним терміном чи строком дії, разом з цим, звернення відповідача до позивача 15.01.2019р. здійснено у зв`язку зі зміною суборендарів, а не внаслідок втрати чинності попередньої згоди позивача. Крім того, відповідачем зазначено про неможливість застосування до правовідносин, що виникають з договору оренди, рішення Маріупольської міської ради «Про затвердження положення про порядок обліку, передачі в оренду майна, яке належить до комунальної власності» від 26.09.2018р. в силу положень ч.4 ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до яких умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

22.10.2019 року від позивача надійшли додаткові пояснення №7562/2019 від 18.10.2019р., в яких зазначено про хибність посилань відповідача, зазначених у своїх запереченнях на позов.

Ухвалою господарського суду Донецької області від 22.10.2019р. у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю “СП Конкріт Строй”, м. Маріуполь Донецької області б/н від 02.09.2019р. про призначення експертизи у справі №905/1353/19 відмовлено з підстав необґрунтованості клопотання відповідача.

У підготовчому судовому засіданні 13.11.2019р. судом закрито підготовче провадження та призначено справу №905/1353/19 до розгляду по суті на 03.12.2019р.

Представник позивача у судовому засіданні 19.12.2019р. підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні проти позовних вимог заперечив з підстав, викладених у відзиві.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи та оцінивши надані суду сторонами докази в порядку ст. 210 Господарського процесуального кодексу України, суд, –

ВСТАНОВИВ:

30 березня 2007 року між Управлінням міського майна Маріупольської міської ради (далі – Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «СП Конкріт Строй» (далі – Орендар) укладено договір на довгострокову оренду нежитлового приміщення (далі – Договір), згідно з п.1.1. (в редакції додаткового договору від 27.04.2012р.) якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину підземного переходу, загальною площею 465,4 кв.м. з Літ. А/п, перехрестя, розташованого за адресою: місто Маріуполь, проспект Леніна, 71а (сімдесят один «а»), на земельній ділянці, яка знаходиться у розпорядженні міської ради, а саме: прим. №1(один), кімн.№1,24 прим.№2 (два), кімн.№1; прим. №3 (три), кімн.№1,2,3; прим. №4 (чотири), кімн.№1,2; прим.№5 (п`ять), кімн.№1; прим.№6 (шість), кімн.№1; прим.№7 (сім), кімн.№1; прим.№8 (вісім), гімн.№1; прим.№9 (дев`ять), кімн.№1; прим.№10(десять), кімн.№1; прим.№11 (одинадцять), кімн.№1; прим.№12 (дванадцять), кімн.№1; прим.№13 (тринадцять), кімн.№1; прим.№14 (чотирнадцять), кімн.№1; прим.№15 (п`ятнадцять), кімн.№1; прим.№16(шістнадцять), кімн.№1; прим.№17 (сімнадцять), кімн.№1; прим.№18 (вісімнадцять), кімн.№1; прим.№19 (дев`ятнадцять), кімн.№1; прим.№20 (двадцять), кімн.№1; прим.№21 (двадцять один), кімн.№1; прим.№23 (двадцять два), кімн.№1; прим.№24 (двадцять чотири), кімн.№1; прим.№25 (двадцять п`ять), кімн.№1; прим.№26 (двадцять шість), кімн.№1,2,3 для використання за призначенням та облаштування в ньому магазинів загального профілю, дозвілля, реклами та громадського харчування.

Підземний перехід дійсно належить територіальній громаді м. Маріуполя згідно свідоцтва на право власності САС №183357, виданого Маріупольською міською радою 26.03.2012р. та зареєстрованого у реєстрі прав власності на нерухоме майно згідно витягу про державну реєстрацію прав від 26.03.2012р., виданого маріупольським БТІ за реєстраційним №966958 та витягу із реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Маріупольським БТІ від 26.03.2012р.за №36605432 під реєстраційним №96658 (номер запису:215 в книзі:2).

Відповідно до п.2.1. Договору вступ Орендаря у тимчасове платне володіння та користування частиною підземного переходу наступає на підставі договору з моменту підписання сторонами акту прийому передачі вказаного об`єкта.

Підпунктом «г» п.4.1. Договору визначено, що Орендодавець має право здійснювати контроль за використанням майна, переданого в оренду, в порядку, передбаченому ст.32 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

За приписами пп. «а» п.4.3. Договору Орендар має право за згодою Орендодавця здавати майно в суборенду і передавати свої права та обов`язки за цим договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не порушує інших положень цього договору.

Орендодавець зобов`язаний не передавати повноваження Орендаря з договору третім особам. Передавати частину орендованої площі у суборенду тільки з письмової згоди Орендодавця. При цьому строк договору суборенди не може перевищувати строку цього договору. Плата за суборенду майна, яку отримує Орендар, не повинна перевищувати орендної плати Орендаря (пп. «ж» п.4.4. Договору).

Розділом 5 Договору (в редакції додаткового договору від 04.05.2017р.) визначені умови щодо платежів та розрахунків згідно договору.

Пунктом 8.6. Договору встановлено, що договір може бути розірваний за ініціативою однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадку невиконання істотних умов Договору та з інших підстав, які передбачені законодавчими актами України.

Відповідно до п.8.1. цей Договору набирає сили з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації і діє до « 28» березня 2012 року.

Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (п.11.2. Договору).

Зазначений договір підписаний сторонами та посвідчено приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області Апалько М.Ю., який зареєстровано в реєстрі за №1640.

02 червня 2010 року між сторонами складено Акт виконаних робіт капітального ремонту та реконструкції підземного переходу м. Маріуполя, пр. Леніна 71а, згідно якого встановлено, що Орендарем шляхом залучення підрядних організацій виконано та здійснено оплату робіт «Капітальний ремонт та реконструкція підземного переходу загальною площею 2 128,3 кв.м.» згідно п.4.4. договору оренди від 30.03.2007р., зареєстрованого в реєстрі №1640 на суму 2 554 919,00 грн. (а.с.62 том ІІ).

27.04.2012 року за актом приймання – передачі Орендодавець передав, а Відповідач прийняв нежитлове приміщення, загальною площею 15,7 кв.м. розташоване: підземний перехід по пр. Леніна, 71-А (а.с.33 том І).

30.10.2014 року між сторонами укладено додатковий договір яким викладено п.1.1. договору від 30.03.2007р. в наступній редакції: «Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування частину підземного переходу, розташованого за адресою: місто Маріуполь, проспект Леніна, 71а (сімдесят один «а»), на земельній ділянці, яка знаходиться у власності Маріупольської міської ради, а саме: приміщ.№1 (кімн.1), приміщ.№3 (кімн.1,2,3), приіщ.№4 (кімн.1,2), приміщ.№5 (кімн.1), приміщ.№6 (кімн.1), приміщ.№7 (кімн.1), приміщ.№8 (кімн.1), приміщ.№9 (кімн.1), приміщ.№10 (кімн.1), приміщ.№11 (кімн.1), приміщ.№12 (кімн.1), приміщ.№13 (кімн.1), приміщ.№14 (кімн.1), приміщ.№15 (кімн.1), приміщ.№16 (кімн.1), приміщ.№17 (кімн.1), приміщ.№18 (кімн.1), приміщ.№19 (кімн.1), приміщ.№20 (кімн.1), приміщ.№21 (кімн.1), приміщ.№23 (кімн.1), приміщ.№24 (кімн.1), приміщ.№25 (кімн.1), приміщ.№26 (кімн.1,2,3) із літ. А\п загальною площею 465,4 кв.м., що становить 29/100 часток.

04 травня 2017 року між Орендодавцем та Орендарем укладено додатковий договір до договору на довгострокову оренду нежитлового приміщення від 30.03.2007р., згідно якого на підставі заяви Орендаря від 06.02.2017р. вхідний №571-2808-361, Сторони встановили, що згідно ст.631 ЦК України умови цього договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладання. Договір на користування частиною підземного переходу, розташованого за адресою: Донецька область, місто Маріуполь, проспект Миру, 71-А (сімдесят один «А»), загальною площею 465,4 кв.м., згідно технічного паспорту БТІ, для використання за призначенням та облаштуванням в ньому магазинів загального профілю, дозвілля та громадського харчування, набирає сили з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації та діє до « 27» квітня 2027 року (а.с.35 том І).

01.01.2018 року між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Дмитрашик Р.В. (Суборендар) укладено договір суборенди №09/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №11 загальною площею 21.4 кв.м (а.с.73-77 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Кирович К.В. (Суборендар) укладено договір суборенди №8/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №10 загальною площею 28.9 кв.м (а.с.84-88 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Гороховцев В.І. (Суборендар) укладено договір суборенди №01/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №1 загальною площею 10.9 кв.м (а.с.93-97 том 1).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ПП "Фортуна-Табак" (Суборендар) укладено договір суборенди №02/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №2 загальною площею 12.10 кв. м (а.с.102-106 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Федоров А.О. (Суборендар) укладено договір суборенди №05/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №7 загальною площею 12.9 кв.м (а.с.111-113 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Федоров А.О. (Суборендар) укладено договір суборенди №06/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №8 загальною площею 22,1 кв.м. (а.с.117-121 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Полупай Е.А. (Суборендар) укладено договір суборенди №13/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №24 загальною площею 19.9 кв.м. (а.с.127-131 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Афоніна О.Ю. (Суборендар) укладено договір суборенди №10/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №12 загальною площею 21.7 кв.м. (а.с.136-140 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Скоба О. М. (Суборендар) укладено договір суборенди №21/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №15 загальною площею 22.4 кв.м. (а.с.145-149 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Узденова Я.В. (Суборендар) укладено договір суборенди №16/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №18 загальною площею 20.9 кв.м. (а.с.154-158 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем та ФОП Мартинова С.М. (Суборендар) укладено договір суборенди №14/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №19 загальною площею 19.1 кв.м. (а.с.163-167 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Калініна ІО.В. (Суборендар) укладено договір суборенди №17/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №16 загальною площею 12.6 кв.м. (а.с.172-176 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Юрченко Н.Ш. (Суборендар) укладено договір суборенди №15/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №17 загальною площею 20.6 кв.м. (а.с.181-185 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Резник Є. А. (Суборендар) укладено договір суборенди №18/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення № 20 загальною площею 21.9 кв.м. (а.с.190-194 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Гринчук І. Г. (Суборендар) укладено договір суборенди №03/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №5 загальною площею 22.2 кв.м. (а.с.199-203 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Коваленко І.В. (Суборендар) укладено договір суборенди №24/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №26 загальною площею 20.9 кв.м. (а.с.208-212 том І).

01.01.2018р.між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Іщенко І.М. (Суборендар) укладено договір суборенди №20/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №23 загальною площею 25.5 кв.м. (а.с.217-220 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОІІ Филииенко Є.ІО. (Суборендар) укладено договір суборенди №19/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №21 загальною площею 22.6 кв.м (а.с.226-230 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Подобна І.В. (Суборендар) укладено договір суборенди №04/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення № 6 загальною площею 14.8 кв.м. (а.с.234-238 том І).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Завадько І.В. (Суборендар) укладено договір суборенди №07/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №9 загальною площею 13.0 кв.м. (а.с.1-5 том ІІ).

01.01.2018р. між Відповідачем (Суборендодавець) та ФОП Шлик В.П. (Суборендар) укладено договір суборенди №22/18 щодо частини нежитлового приміщення, що знаходиться на території підземного переходу за адресою: 87500, м. Маріуполь, пр. Леніна, 71а, а саме приміщення №25 загальною площею 13.0 кв.м. (а.с.11-15 том ІІ).

Відповідно до п. 8.1. ці Договори суборенди набирають чинності з моменту їх підписання та діють до 31.12.2018р.

Умовами п.8.4. Договорів суборенди визначено, що якщо у разі закінчення строку договору Сторони не висловлять наміру припинити його дію, вважається, що договір розірвано. Суборендар, при наявності наміру укласти договір на новий строк, зобов`язаний надати письмову згоду від Департаменту міського майна м. Маріуполя на продовження договору суборенди приміщення.

Зазначені Договори Суборенди підписані сторонами у встановленому законодавством порядку.

Актами прийому-передачі приміщень за договорами суборенди від 01.01.2018р. Суборендодавець передав, а Суборендарі прийняли об`єкти суборенди.

03 січня 2018р. між Суборендодавцем та Суборендарями укладено додаткові угоди №5 до договорів суборенди від 01.01.2018р., згідно яких сторони дійшли згоди викласти п.8.4. договір в наступній редакції: «У разі закінчення строку Договору Сторони у письмовій формі не висловили намір припинити його дію, договір автоматично продовжується на той самий строк та на тих самих умовах».

12.01.2018р. відповідач звернувся до позивача з проханням надати дозвіл на продовження Договорів суборенди нежитлових приміщень, розташованих в підземному переході за адресою: м. Маріуполь, пр. Миру, 71а, а саме: а саме: прим.№12 – 21,7 кв.м., прим.№25 – 14 кв.м., прим.№1 – 10,9 кв.м., прим.№5 – 22,2 кв.м., прим.№11 – 21,4 кв.м., прим.№9 – 13 кв.м., прим.№12 – 21,5 кв.м., прим.№23 – 25,5 кв.м., прим.№16 – 12,6 кв.м., прим.№10 – 28,9 квм., прим.№16 – 20,9 кв.м., прим.№14 – 13 кв.м., прим.№19 – 19,1 кв.м., прим.№6 – 14,8 кв.м., прим.№24 – 19,9 кв.м., прим.№20 – 21,9 кв.м., прим.№15 – 22,4 кв.м., прим.№18 – 20,9 кв.м., прим.№7 – 12,9 кв.м., прим.№8 – 22,1 кв.м., прим.№21 – 22,6 кв.м., прим.№2 – 12,1 кв.м., прим.№25 – 13 кв.м., прим.№17 – 20,6 кв.м. (а.с.204 том ІІ).

23.01.2018 року листом №36.9.-749-36.1 позивач не заперечив проти подовження суборенди на нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Маріуполь, пр. Миру, 71а (підземний перехід), орендовані на підставі договору оренди від 30.03.2017р., а саме: прим.№12 – 21,7 кв.м., прим.№25 – 14 кв.м., прим.№1 – 10,9 кв.м., прим.№5 – 22,2 кв.м., прим.№11 – 21,4 кв.м., прим.№9 – 13 кв.м., прим.№12 – 21,5 кв.м., прим.№23 – 25,5 кв.м., прим.№16 – 12,6 кв.м., прим.№10 – 28,9 квм., прим.№16 – 20,9 кв.м., прим.№14 – 13 кв.м., прим.№19 – 19,1 кв.м., прим.№6 – 14,8 кв.м., прим.№24 – 19,9 кв.м., прим.№20 – 21,9 кв.м., прим.№15 – 22,4 кв.м., прим.№18 – 20,9 кв.м., прим.№7 – 12,9 кв.м., прим.№8 – 22,1 кв.м., прим.№21 – 22,6 кв.м., прим.№2 – 12,1 кв.м., прим.№25 – 13 кв.м., прим.№17 – 20,6 кв.м. (а.с.96 том ІІ).

15 січня 2019 року відповідач звернувся до позивача з проханням продовжити договори суборенди нежитлових приміщень, розташованих в підземному переході за адресою: м. Маріуполь, пр. Миру, 71а (а.с.66 том І).

Листом №36.9-1103-26.1 від 19.03.2019р. позивач відмовив у наданні дозволу на передачу в суборенду 447,9 кв.м. об`єкту оренди у зв`язку з перевищенням 10% від загальної площі орендованого майна згідно п.3.16 «Положення про порядок обліку, передачі в оренду майна, яке належить до міської комунальної власності», затвердженого рішенням Маріупольської міської ради від 26.09.2018р. №7/35-3119, яке набрало чинності 03.10.2018р.

17.05.2019р. та 20.05.2019р. представниками позивача здійснено виїзне обстеження об`єкту оренди за адресою: м. Маріуполь, пр. Миру, 71а, за результатами якого складено акти, в яких зазначено про використання суборендарями приміщень №12, №25, №1, №5, №11, №9, №12, №23, №16, №10, №16, №14, №19, №6, №24, №20, №15, №18, №7, №8, №21, №2, №25, №17 на підставі договорів суборенди від 01.01.2018р. та додаткових угод №5 від 03.01.2018р. без погодження з Департаментом по роботі з активами Маріупольської міської ради, що є порушенням п.3.16 рішення Маріупольської міської ради «Про затвердження положення про порядок обліку, передачі в оренду майна, яке належить до комунальної власності» від 26.09.2018р.

27.05.2019 року позивач листом №36-29980-26.1 звернувся до відповідача з вимогою усунути встановлені порушення, щодо передачі орендованого приміщення в суборенду шляхом звільнення приміщень від суборендарів (68 том І).

13.06.2019 року позивачем повторно здійснено виїзне обстеження, за результатами якого встановлено продовження використання зазначених вище приміщень без погодження з позивачем, про що складено відповідні акти, від підпису яки суборендарі відмовились.

Посилаючись на передачі відповідачем орендованого майна в суборенду третім особам без згоди Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради, позивач звернувся до суду з розглядуваним позовом.

Виходячи з принципу повного, всебічного та об`єктивного розгляду всіх обставин справи, суд вважає вимоги Позивача такими, що не підлягають задоволенню, з огляду на наступне:

Як вбачається із матеріалів справи, сутність розглядуваного позову полягає у припиненні шляхом розірвання договору оренди у зв`язку з невиконанням відповідачем його істотних умов та поверненні орендованого майна.

Зважаючи на статус сторін та характер правовідносин, останні, згідно ст.ст.1-3 Господарського кодексу України регламентуються насамперед його положеннями та іншими актами господарського законодавства, зокрема - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та Цивільним кодексом України, а також - умовами договору оренди від 30.03.2007р.

Згідно ст.ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають зокрема з договорів. Аналогічні положення встановлені і в ст.ст. 173-175 Господарського кодексу України.

Відповідно до ч.1,2, 6 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Згідно з ч.1,2 ст.773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно норм ст.ст. 626, 628, 629 ЦК України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

При цьому, ч.1 ст.638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч.2 ст.638 ЦК України).

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язань - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно з ч.1,2 ст.773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Положеннями ст.284 Господарського кодексу України визначені істотні умови договору оренди.

Так, істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ч.1 ст.284 ГК України).

Разом з цим, ч.1 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Проаналізувавши договір від 30.03.2007р., суд дійшов висновку, що сторонами при його укладенні погоджено всі істотні умови, які визначались законодавством для даного виду договорів та необхідні для його дійсності.

Тобто, в контексті зазначених норм укладений між позивачем та відповідачем договір оренди на довгострокову оренду нежитлового приміщення від 30.03.2007р., посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Апалько М.Ю., зареєстрований в реєстрі за №1640 є належною підставою для виникнення у останніх зобов`язань, визначених його умовами.

Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, позивач, в обґрунтування вимог до відповідача про розірвання договору оренди від 30.03.2007р., посилається на порушення відповідачем його істотних умов, які полягають у передачі орендованого майна в суборенду третім особам без згоди Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради.

Відповідно до положень ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Положеннями ст.783 Цивільного кодексу України визначено перелік підстав за яких наймодавець має право вимагати розірвання договору найму.

Частиною 2 ст.651 Цивільного кодексу, якою врегульовано загальні підстави зміни та розірвання договорів і яка, відповідно, застосовується в комплексі з положеннями спеціальних норм законодавства, що регулюють відповідні види договірних правовідносин таких як - ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.783 Цивільного кодексу України, передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом.

При цьому, положення вказаних статей не ототожнюють факт істотності порушення лише з самим фактом порушення умови договору, яка в силу вимог закону належить до істотних умов договору.

Водночас, ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України тлумачить зміст поняття істотного порушення договору, відповідно до якої, істотним є таке порушення стороною договору, коли в наслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відтак, позивач, звертаючись до суду, повинен довести факт істотності тих порушень договору відповідачем, на які позивач посилається, як на підставу своїх вимог про розірвання договору та, відповідно, факт завдання цими порушеннями такої шкоди, яка позбавила його того, на що він розраховував при укладенні договору.

Статтею 774 Цивільного кодексу України передбачено, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Зазначені норми закону не передбачають обов`язковість розірвання договору оренди, в разі порушення орендарем зобов`язань за договором, а надають можливість їх застосування в залежності від конкретних обставин справи.

При цьому, підставою для розірвання договору може бути належним чином доведений факт укладення договору піднайму (суборенди) за відсутності згоди наймодавця (орендодавця).

Аналогічна позиція закріплена у постанові Верховного Суду від 23.05.2018р. у справі №915/742/17.

Статтею 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди.

При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди. Плата за суборенду цього майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря за майно, що передається в суборенду. Різниця між нарахованою платою за суборенду і тією її частиною, яку отримує орендар, спрямовується до державного або місцевого бюджету. Контроль за визначенням розміру плати за суборенду та спрямуванням її (в частині, що перевищує суму орендної плати за майно, яке передається в суборенду) до відповідного бюджету покладається на орендодавців, зазначених у статті 5 цього Закону. Порядок використання плати за суборенду майна визначається: Кабінетом Міністрів України - для об`єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об`єктів, що перебувають у комунальній власності. До договору суборенди застосовуються положення про договір оренди.

За змістом ч.ч. 1-4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна.

Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Так, пп.«а» п.4.3. спірного договору, сторони встановили про відповідача за згодою Орендодавця здавати майно в суборенду і передавати свої права та обов`язки за цим договором щодо цих цінностей іншій особі, при цьому пп.«ж» п.4.4. цього договору визначено обов`язок відповідача передавати частину орендованої площі у суборенду тільки з письмової згоди позивача.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.01.2018р. між відповідачем та третіми особами укладено договори суборенди №09/18 щодо приміщення №11 загальною площею 21.4 кв.м.,

№8/18 щодо приміщення №10 загальною площею 28.9 кв.м.; №01/18 щодо приміщення №1 загальною площею 10.9 кв.м.; №02/18 щодо приміщення №2 загальною площею 12.10 кв.м.; №05/18 щодо приміщення №7 загальною площею 12.9 кв.м., №06/18 щодо приміщення №8 загальною площею 22,1 кв.м.; №13/18 щодо приміщення №24 загальною площею 19.9 кв.м.; №10/18 щодо приміщення №12 загальною площею 21.7 кв.м.; №21/18 щодо приміщення №15 загальною площею 22.4 кв.м.; №16/18 щодо приміщення №18 загальною площею 20.9 кв.м.; №14/18 щодо приміщення №19 загальною площею 19.1 кв.м.; №17/18 щодо приміщення №16 загальною площею 12.6 кв.м.; №15/18 щодо приміщення №17 загальною площею 20.6 кв.м.; №18/18 щодо приміщення № 20 загальною площею 21.9 кв.м.; №03/18 щодо приміщення №5 загальною площею 22.2 кв.м.; №24/18 щодо приміщення №26 загальною площею 20.9 кв.м.; №20/18 щодо приміщення №23 загальною площею 25.5 кв.м.; №19/18 щодо приміщення №21 загальною площею 22.6 кв.м.; №04/18 щодо приміщення №6 загальною площею 14.8 кв.м.; №07/18 щодо приміщення №9 загальною площею 13.0 кв.м.; №22/18 щодо приміщення №25 загальною площею 13.0 кв.м., згода на укладання яких надана позивачем, що підтверджується листом №36.9.-749-36.1 від 23.01.2018р., належним чином засвідчена копія якого наявна в матеріалах справи (а.с.96 том ІІ).

Отже, як встановлено судом, при укладанні зазначених договорів суборенди, відповідачем дотримані положення ст.774 Цивільного кодексу України, а також умови пп.«ж» п.4.4. договору оренди щодо отримання згоди орендодавця на передачу майна в суборенду, що свою чергу, спростовує твердження позивача про відсутність такої згоди, як на підставою своїх позовних вимог.

Судом встановлено і позивачем не заперечується той факт, що інші договори суборенди, ніж перелічені вище, згода на укладання яких надана позивачем, не укладались.

Судом також враховується, що відповідач належним чином виконує зобов`язання за спірним договором, зокрема, щодо здійснення капітального ремонту та реконструкції об`єкту оренди та внесення орендної плати, що підтверджується належними доказами, наявними в матеріалах справи, що також не заперечується позивачем.

Тобто, зазначені позивачем обставини не свідчать про те, що останній, як сторона договору, значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, оскільки основною метою оренди для орендодавця є отримання прибутку від орендованого майна у вигляді орендної плати.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренду нежитлового приміщення від 30.03.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Апалько М.Ю., зареєстрованого в реєстрі за №1640, з огляду на що позовні вимоги Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради, м. Маріуполь Донецької області задоволенню не підлягають.

Посилання позивача на укладання відповідачем з третіми особами додаткових угод №5 від 03.01.2018р., якими внесено зміни у п.8.4. договорів суборенди, не є підставою для розірвання договору оренди від 30.03.2007р., оскільки застосування ч.2 ст.783 Цивільного кодексу України можливе за умови передання річчі без дозволу наймодавця, а не за фактом внесення змін до договорів суборенди, на укладання яких наявна згода орендодавця.

Крім того, продовження строку дії договорів суборенди не порушує умов договору оренди від 30.03.2007р. в частині строку їх укладання (пп."ж" п.4.4. договору), оскільки останній не перевищує строку дії основного договору.

Разом з цим, твердження позивача про порушення відповідачем положень п.3.16. Положення про порядок обліку, передачі в оренду майна, яке належить до комунальної власності, затвердженого рішенням Маріупольської міської ради від 26.09.2018р. №7/15-3119, судом не приймаються до уваги, оскільки в силу положень ч.4 ст.10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до яких умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря, зазначений пункт не розповсюджується на відносини, що виникли за договором оренди від 30.03.2007р.

Судові витрати у відповідності до вимог п.2 ч.4 ст.129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на Позивача.

Керуючись ст.ст. 7, 13, 42, 86, 123, 129, 210, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог – відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено у Східний апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення через Господарський суд Донецької області в порядку, передбаченому розділом ІV ГПК України.

Суддя О.В. Чернова

У судовому засіданні 19.12.2019р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Повний текст рішення складено та підписано 23.12.2019 року.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/