Рішення № 85169710, 17.10.2019, Олександрівський районний суд міста Запоріжжя (до 25.04.2025 - Жовтневий районний суд м. Запоріжжя)

Справа № 331/652/18

Провадження № 2/331/48/2019

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 жовтня 2019 року м. Запоріжжя

Жовтневий районний суд м. Запоріжжя у складі:

головуючого - судді Жукової О.Є.

за участю секретаря - Качан К.К.

представника позивача - ОСОБА_8

позивача- ОСОБА_1

розглянувши в загальному позовному провадженні справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «ДТЕК ДНІПРОЕНЕРГО» про стягнення витрат на ремонт і перепланування орендованої квартири ,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просив стягнути з відповідача на його користь кошти витрачені на ремонт і перепланування квартири АДРЕСА_1 у розмірі 1 287 001,00 гривень, судові витрати.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 24.02.2003 року між ним та ВАТ «Дніпроенерго» був укладений безоплатний Договір піднайму житлового приміщення, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_2 . загальною площею 93,52 кв.м, жилою площею 49,2 кв.м, на строк 10 років .13.03.2003 року він та його сім`я зі згоди наймодавця були зареєстровані за адресою: АДРЕСА_2 .

При укладені Договору квартира не була пристосована для проживання, у зв`язку з чим він звернувся до власника з заявою надати згоду на перепланування квартири і її отримав. При переплануванні квартири ним були зроблені ремонтні роботи по поліпшенню квартири (капітальний ремонт).

Після перепланування загальна і житлова площа квартири збільшились і складають відповідно 97,2 кв.м і 58,1 кв.м . На будівельні матеріали, роботу і послуги ним було витрачено особисті кошти.

Оскільки він працював на підприємстві більше 20 років, зробив капітальний ремонт квартири і суттєво поліпшив її стан і вартість, правління у 2011 році вирішило передати йому цю квартиру у власність через міську раду. А саме звернулось до міськради з клопотанням про прийняття квартири до комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, яка в подальшому надасть цю квартиру безоплатно йому , як особі, що не має житла у м. Запоріжжі .

Відповідно до Рішення Запорізької міської ради № 33 від 18.02.2011 р. дана згода на прийняття до комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя кв. АДРЕСА_1 загальною площею 97,2 кв.м. житловою площею 58,1 кв.м від ВАТ «Дніпроенерго».

Однак в подальшому з`явився новий власник підприємства, яке було реорганізовано в ПАТ «ДТЕК Дніпроенерго». На теперішній час квартира йому так і не передана, а новий власник додатковими угодами № 1-4 від 22.02.2013 р., 22.02.2014 р., 22.02.2015 р. продовжував дію основного договору оренди квартири на рік.

Наразі строк договору закінчився , а його пропозиція власнику урахувати понесені ним витрати на поліпшення житла та надати йому можливість викупити орендовану квартиру, залишені без задоволення, у зв`язку з чим вимушений звернутися до суду за захистом порушеного права.

Ухвалою судді Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 24 січня 2018 року по справі відкрите провадження, визначено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

13.04.2018 року позивач надав суду уточнену позовну заяву, в якій з підстав викладених у первісному позові та посилаючись на поважні причини пропуску ним строку звернення до суду , просив поновити йому строк позовної давності на пред`явлення позову, стягнути на його користь з відповідача кошти витрачені на ремонт і перепланування квартири АДРЕСА_1 у розмірі 1 287 001,00 гривень, судові витрати.

05.06.2018 року відповідач надав відзив на позов, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, пославшись на необґрунтованість позовних вимог та їх недоведеність, з огляду на те, що в договорі найму визначено, що квартира була передана в найм ОСОБА_1 в задовільному стані придатному для проживання, крім того, умовами договору передбачено, що на наймодавця покладено лише обов`язок щодо здійснення капітального ремонту житла, потреба в здійсненні якого була відсутня. Також, відповідачем була надана заява про застосування наслідків пропуску позивачем строку позовної давності.

Ухвалою суду від 05 червня 2018 року по справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу та провадження по справі було зупинено.

Ухвалою суду від 23 листопада 2018 року поновлено провадження по справі.

У вступному слові позивач та його представник уточнений позов підтримали, наполягали на його задоволенні.

Представник відповідача у вступному слові просив в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі з підстав викладених у відзиві. Однак в судове засідання призначене на 17.10.2019 року представник відповідача, належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, у зв`язку з чим справу розглянуто у його відсутність , що відповідає положенням ч.3 ст. 223 ЦПК України.

Суд, вислухавши вступне слово учасників справи, вислухавши показання свідків ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ,дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, приходить до наступних висновків.

Так судом встановлені наступні фактичні обставини та відповідні ним правовідносини.

З матеріалів справи вбачається, що 24 лютого 2003 року між ВАТ «Дніпроенерго» та ОСОБА_1 було укладено договір піднайму житлового приміщення № 372-ДПО/27.

За умовами п.1 договору наймодавець передає, а наймач приймає в тимчасове користування на умовах піднайму житлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .

В пункті 1.4 договору визначено , що стан житла на момент передачі в піднайом є придатним для проживання, стан задовільний. А у відповідності до положень п.1.5 договору, недоліків наймане приміщення не має.

Пунктом 4.1 договору передбачено, що строк найму складає 10 років з моменту прийняття приміщення за актом прийомки.

Зазначеним договором визначено права та обов`язки сторін, зокрема зазначено, що наймач зобов`язаний здійснювати за власні кошти поточний ремонт найманого приміщення та утримувати його у стані, придатному для проживання, не проводити без письмової згоди наймача перебудову та перепланування найманого приміщення (п. 5.2 договору).

У відповідності до положень ст. 277 ЦК УРСР 1963 року користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення, який укладається між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім`я якого видано ордер. Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, укладається наймачем з власником будинку. Договір найму жилого приміщення укладається, змінюється і розривається на умовах і в порядку, які визначаються законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Положеннями ст. 264 ЦК УРСР 1963 року визначено, що наймодавець зобов`язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в найом майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

Невиконання цього обов`язку наймодавцем дає наймачеві право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи викликається невідкладною необхідністю, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок найомної плати; або розірвати договір (стаття 270 цього Кодексу) і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

В разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором. Зроблені наймачем без дозволу наймодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем.

Вартість поліпшень, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає (стаття 272 ЦК УРСР 1963 року ).

Відповідно до п. 2 ч. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України , положення цього кодексу повинні застосовуватись до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності .

З огляду на те, що у строк дії договору укладеного між ВАТ «Дніпроенерго» та ОСОБА_1 продовжувався після набрання чинності ЦК України, крім того, додатковими угодами до договору від 22 лютого 2013 року, 22 лютого 2014 року, 22 лютого 2015 року, 22 лютого 2016 року, строк найму приміщення було продовжено по 23.08.2016 року включно, до правовідносин, що склалися між сторонами підлягають застосування норми ЦК України .

Так, за загальним правилом, закріпленим у ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. У цьому випадку наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо ж наймач зробив поліпшення без згоди наймодавця і їх не можна відокремити без шкоди для речі, то він не має права на відшкодування їх вартості.

Аналогічні правила закріплені і в спеціальних законодавчих актах, які регулюють окремі різновиди договору найму . Так в ч. 5 ст. 778 ЦК України, зазначено, що вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Враховуючи вищенаведені норми цивільного законодавства, а також враховуючи п. 7.3 договору ,піднайму житлового приміщення, у відповідності до якого всі зміни та доповнення до вказаного договору укладаються у письмовій формі при підписанні обома сторонами , суд вважає, що дозвіл на внесення поліпшень у майно повинен бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору піднайму житлового приміщення.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 звернувся до голови правління ВАТ «Дніпроенерго» Попова С.А. із заявою про надання дозволу на перепланування квартири за адресою: АДРЕСА_3 , що підтверджується заявою, завіреною ПАТ «ДТЕК «Дніпроенерго» без дати .

Зазначена заява містить резолюцію з проханням розглянути заяву та підготувати узгодження у відповідності до договору.

Однак, будь-які додаткові угоди до договору піднайму житлового приміщення № 372-ДПО/27 укладено не було.

22.09.2005 року за № 3039/в Головним управлінням архітектури та містобудування Запорізької міської ради на адресу Директора по кадрам і соціальним питанням ВАТ «Дніпроенерго» було розглянуто представлені документи на перепланування квартири АДРЕСА_1 , та встановлено , що перебудова виконана з метою поліпшення житлово-побутових умов, а саме: розширено житлову кімнату (5) до 20,5 м2 за рахунок частини коридору (1); розширено житлову кімнату (6) до 15,9 м2 за рахунок лоджії; розширено кімнату (8) до 18,3 м2 за рахунок коридору (1); розширено приміщення кухні за рахунок лоджії. Житлова площа квартири після перепланування складає 58,1 м2, загальна-97,2 м2.

На підставі наданих документів було узгоджено перепланування квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до Листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003р. N9 7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточних ремонтів», капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України 17.05.2005 N76 та зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за N 927/11207 до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Перепланування - це зміна конфігурацій приміщення: демонтаж і перенесення стін, розширення і додавання віконних і дверних прорізів. Несучі конструкції переносяться, нові приміщення відповідно з такими проектами додаватися не можуть. В цілому, перепланування носить локальний характер, може бути частиною реконструкції. В процесі перепланування зберігається фундамент, який може посилюватися, площа споруди зберігається, але можуть бути об`єднані кімнати.

Таким чином, перепланування квартири передбачає зміну розташування внутрішніх конструкцій квартири, має на меті покращення (зміну) внутрішньої побудови приміщення.

Під час судового розгляду справи , судом було проведено судову будівельну експертизу. Відповідно до висновку експерта від 22.11.2018 року № 2435 проведеним дослідженням наданої технічної документації - технічних паспортів на квартиру виготовлених станом на 02 вересня 2002 року та станом на 03 березня 2005 року, встановлено, що в квартирі АДРЕСА_1 , виконано наступне перепланування: демонтовано всі не несучі перегородки, демонтовано підвіконну частину стіни на кухні та у кімнаті 6 з демонтажем вікон та балконних дверей, влаштовано нові перегородки, проведено перепланування внутрішніх приміщень квартири в наслідок чого загальна площа квартири збільшилась з 93,52м2 до 97,2м2 за рахунок приєднання до кімнати 6 та кухні площі балконів, а також влаштування кабінету 7 замість балкону, влаштовано ванну кімнату з кутовою ванною, душовою кабіною та рукомийником, влаштовано туалет з унітазом типу "компакт" та рукомийником. Проведеним візуальним оглядом квартири встановлено, що на момент проведення дослідження у квартирі АДРЕСА_1 , виконано наступні будівельні роботи: усі стіни, перегородки та стеля квартири обшиті гипсокартонними листами на металевому каркасі, на стінах шпалери, на стелі - шпалери та фарбування, підлога - у кімнатах - ламінат,

у частині кухні, ванній кімнаті, частині кімнати 6 (раніше балкон) та у кабінеті 7 -

влаштовано підлогу типа "тепла підлога" з покриттям керамічною плиткою, встановлено

металопластикові вікна з двійним склопакетом, пластиковими підвіконниками та металевими зливами, у ванній кімнаті та санвузлі встановлено вентиляцію, у ванній кімнаті встановлено електричну сушарку ("полотенцесушитель") та електричний бойлер на 100 л у квартирі встановлено три кондиціонера, встановлені металеві прибори опалення, двірні отвори заповнені дверима (МДФ), проведено електричну розводку з встановленням розеток, вимикачів та приборів освітлення.

Проведеним дослідженням встановлено, що вартість ремонтно-будівельних робіт по

переплануванню та поліпшенню квартири

АДРЕСА_1 , які проводились господарським способом, станом на момент проведення

дослідження становить 347 877,57 грн., у тому числі: будівельні матеріали - 265255,50 грн.

Проведеним дослідженням встановлено, що ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 на теперішній час з урахуванням зроблених у квартирі перепланувань та поліпшень в порівняні з ринковою вартістю квартири без врахування зроблених перепланувань та поліпшень, збільшилась на 518295,00 грн.

Обставини щодо проведення в найманому приміщенні ОСОБА_1 ремонтних робіт щодо поліпшення житла, також підтверджені в судовому засіданні показаннями свідків ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ..

Разом з тим, суд не приймає в якості належного доказу по справі висновок ТОВ «БРОК СЕРВІС ПЛЮС» від 15.12.2017 року «Про незалежну оцінку визначення вартості ремонтних робіт по покращенню квартири , розташованої за адресою: АДРЕСА_2 », у відповідності до якого ринкова вартість ремонтних робіт по поліпшенню трикімнатної квартири АДРЕСА_1 складає 1 287 001,00 гривень , з тих підстав, що він здійснений суб`єктом оціночної діяльності, який не є експертом, та про кримінальну відповідальність за ст. ст. 384,385 КК України не попереджений.

Відповідно до статті 76 Цивільного процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 81 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Досліджені в судовому засіданні докази , дають суду підстави дійти до висновку, що з огляду на положення пункту 1.4 договору , наявний в матеріалах акт приймання-передачі житлового приміщення, за змістом якого доробка в квартирі не потрібна, об`єкт відповідає технічним умовам, суд вважає, що види та обсяги робіт, які виконані в квартирі АДРЕСА_1 можна класифікувати як поточний ремонт, при якому були здійсненні заходи спрямовані на поліпшення внутрішньої побудови приміщення.

Крім того, в ході розгляду справи, ОСОБА_1 не було надано належних та допустимих доказів того, ним було витрачено 1 287 001,00 гривень на перепланування квартири, оскільки в матеріалах справи відсутні будь-які первинні фінансові документи на підтвердження вказаних витрат, а показання свідків , про те, що перепланування та ремонт здійснювалися позивачем за вланий кошт, не можуть бути відповідно до положень частини 2 ст. 78 ЦПК України допустимими доказами на підтвердження понесених витрат.

Крім того, суд звертає увагу, що матеріали справи не містять доказів того, що у відповідності до положень п.7.3 договору № 372-ДПО/27 , ч. 5 ст. 778 ЦК України до договору піднайму, укладеному між сторонами вносилися зміни щодо узгодження поліпшення квартири, переданої в піднайом.

З огляду на вищевикладене суд приходить до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Щодо заяви відповідача про застосування позовної давності, суд зазначає наступне.

За змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

З огляду на те, що судом не встановлено порушення прав позивача ОСОБА_1 , в задоволенні позову слід відмовити з підстав його необґрунтованості.

Керуючись 3,4,11-13, 19, 263, 265,279 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «ДТЕК ДНІПРОЕНЕРГО» про стягнення витрат на ремонт і перепланування орендованої квартири відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом тридцяти днів з дня його проголошення .

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається учасниками справи до або через відповідні суди за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повний текст судового рішення складений 24 жовтня 2019 року.

Суддя:

17.10.2019