Рішення № 84570494, 16.09.2019, Господарський суд Миколаївської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

=====

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2019 року Справа № 915/548/19

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області,

головуючий суддя Коваль С.М.,

за участі секретаря судового засідання Сьянової О.С.

представники сторін у судове засідання не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

справу № 915/548/19

за позовом громадської організації "Миколаївська обласна організація Товариства сприяння оборони України",

вул. Шевченка, 71, м. Миколаїв, 54001;

до фізичної особи- підприємця Валенкова Василя Євгеновича,

АДРЕСА_1 ;

про розірвання договору оренди нежитлової будівлі від 22.029.2011 за № 1265, звільнити та повернути майно, -

В С Т А Н О В И В:

Громадською організацією "Миколаївська обласна організація Товариства сприяння оборони України" (далі- Громадська організація) пред`явлено позов до фізичної особи- підприємця Валенкова Василя Євгеновича (далі-підприємець Валенкова), з такими вимогами:

"1. Розірвати Договір оренди нежитлової будівлі від 22.09.2011 року, укладений між Миколаївською обласною організацією Товариства сприяння обороні України та Фізичною особою підприємцем Валенков Василь Євгенович та посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Міхняєвою А. А. та зареєстрований в реєстрі за № 1265;

2. Зобов`язати фізичну особу-підприємця Валенков Василь Євгенович звільнити та повернути Громадській організації "Миколаївська обласна організація Товариства сприяння обороні України" об`єкт оренди - нежитлові приміщення № 1-3, 1-4, 1-5, 1-9, 1-Ю, 1-11, 1-12, 1-13, 1-14, 1-15, 1-16, 1-17 загальною площею 128,9кв.м.розташовані в літ. А, нежитлові приміщення 5-1, загальною площею 135,8кв.м. розташовані в літ. Е, що складає 19/100 часток, які розташовані за адресою АДРЕСА_2), шляхом підписання акту приймання-передавання.

3. Стягнути з відповідачів на користь позивача сплачений судовий збір за подачу позову.".

Такі позовні вимоги обґрунтовано тим, що підприємець Валенков неналежно виконує умови договору в частині використання майна та збереження, що є не припустимим для власника майна - позивача, зокрема істотні порушення умов договору оренди, а саме зміни розмірів орендованих приміщень без отримання письмової згоди власника, порушення протипожежних та санітарних норм, ігнорування вимог власника майна щодо усунення виявлених порушень договору оренди, ігнорування вимоги повернення майна, що обумовило не тільки поступове знищення майна визначене технічною документацією але й прав власника майна, а саме:

- відповідачем порушено права позивача у вигляді: недотримання правил та норм протипожежної безпеки, чим порушено п.п. 4.3., 6.3. договору оренди, ст. 5 Кодексу цивільного захисту та Правила пожежної безпеки України (вимоги щодо обладнання та укомплектування приміщень);

- змінено технічні характеристики предмету оренди у вигляді перебудов/добудов/переобладнання, враховуючи ненадання згод на визначені дії позивачем, чим порушено в т.ч. п.п. 4.3.,6.3 договору оренди, ст. 193 ГК України, ст. 525, 526,651 ЦК України;

- неусунення виявлених порушень умов договору оренди, що істотно впливає на власність позивача і несе загрозу знищення або зменшення вартості предмету оренди, ігнорування відповідальності, чим порушено в т.ч. п.п. 4.3., 5.6, 6.3. Договору оренди ст. 193 ПС України, ст. 525, 526, 651 ЦК України.

- порушення умов договору та неповернення орендованого майна за вимогою позивача в позасудовий спосіб, що призвело до порушення права власника орендованого майна чим порушено в т.ч. п.2.6., 6.3. Договору оренди , ст.ст. 193 ГК України, ст. 525, 526, 629 ЦК України.

За такими вимогами ухвалою суду від 15.04.2019 відкрито провадження уданій справі за правилами загального позовного провадження.

24.06.2019 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній підтвердив факт укладання 22.09.2011 договору оренди нежитлових приміщень № 1265, проте у задоволенні позовних вимог просить відмовити повністю посилаючись на те, що нежитлові приміщення, які були переобладнані та відремонтовані ним в межах дії договору оренди нежитлових приміщень від 01.12.2005 року № 44, який був укладений на оренду тих самих приміщень до укладання договору № 1265 від 22.09.2011, на підставі письмової згоди позивача на проведення ремонтних робіт та будь-яких поліпшень.

05.07.2019 від позивача до суду надійшла відповідь на відзив в якій останній зазначає, що відповідач у відзиві наводить обставини, що не відповідають дійсності.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до такого.

22.09.2011 між Миколаївською обласною організацією Товариства сприяння оборони України, як орендодавцем, та фізичною особою - підприємцем Валенковим Василем Євгеновичем , як орендарем) укладено договір оренди нежитлової будівлі № 1265 , за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду - строкове платне користування нежитлові приміщення № 1-3, 1-4, 1-5, 1-9, 1-10, 1-11, 1-12, 1-13, 1-14, 1-15, 1-16, 1-17, загальною площею 128,9 кв. м. розташовані в літ. А, нежитлові приміщення 5-1, загальною площею 135,8 кв. м. розташовані в літ. Е,що складає 19/100 (дев`ятнадцять сотих) часток, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 , у стані, що дозволяє повноцінне його використання, згідно з умовами цього договору. Нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці площею 0,2665 га, яка належить орендодавцю на підставі Державного акту на право постійного користування землею, виданого Миколаївською міською радою народних депутатів 01.04.1994.

В цілому об`єкт складається з: літ.А - адміністративна будівля; камінь, загальною площею 163,2 кв.м., літ. Б - учбовий корпус, камінь, загальною площею 79,9 кв.м; літ. В - учбовий корпус, цегла, загальною площею 162,4 кв.м; літ Г - учбовий корпус, цегла, загальною площею 330,5 кв.м; літ. Е - гаражні бокси, цегла, загальною площею 338,2 кв.м; літ. Ж - учбовий корпус, кмінь, загальною площею 269,7 кв.м; літ Д - котельня, цегла, літ И - навіс, без обшивки; літ. У - сарай, камінь; 2-8 - огорожі, І - вимощення, згідно витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно загальною вартістю: 1377527,00 грн. Вартість орендованих нежитлових приміщень складає 261730 грн. згідно витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Орендодавець передає приміщення в оренду для використання його в господарській діяльності з метою: в автомобільних боксах - авто мийки, решта площі - для розміщення офісних та господарських приміщень (розділ 1 договору).

Згідно п.п. 2.1, 2.2 договору право орендаря на користування та володіння орендованим майном настає після підписання сторонами акту. Передача об`єкта оренди орендарю не припиняє права власності орендодавця на це майно.

Договір оренди укладено терміном на 10 років, до 22.09.2021 (включно) та вступає в силу з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації (п. 7.1 договору).

Цей договір 22.09.2011 посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Міхняєвою А.А. із внесенням відповідного запису до Державного реєстр правочинів за №1265.

22.09.2011 Громадська організація передала, а підприємець Валенков прийняв в оренду об`єкт оренди, зазначений у п. 1.1 договору оренди, про що свідчить акт приймання-передачі (а.с. 12).

За твердженням позивача в жовтні 2018 року, сторонами проводився сумісний огляд (представники Орендодавця та Орендар) орендованого майна, за результатом якого були встановлені порушення правил пожежної безпеки, порушення правил електричної енергії; відсутній дозвіл позивача на проведення робіт, а також приміщення перебуває у незадовільному стані та потребує відновлювальних ремонтних робіт.

На підтвердження зазначеного позивачем суду надано акт перевірки орендованого майна від 10.09.2018.

30.10.2018 позивач звернувся до підприємця Валенкова з листом №1/265 (а.с. 14), в якому зазначив виявленні порушення та вимагав: надати пояснення із додаванням доказів щодо законного передання в суборенду третім особам орендованого майна; відновити орендоване майно у стан аналогічний на час отримання в оренду; усунення виявлених порушень згідно вимог договору оренди нежитлової будівлі; у разі невиконання вищевказаних вимог, у визначений строк, позивач ініціює дострокове припинення дії договору оренди нежитлової будівлі; у разі невиконання вимог - підготувати та передати орендоване майно у стані аналогічному під час прийняття в оренду в строк до 16.12.2018; у разі невиконання вимог - погодити точний час та місце укладання договору про розірвання договору оренди нежитлової будівлі; у разі невиконання вимог - у визначений строк буде вирішуватись питання про відновлення порушених прав, як власника майна в судовий спосіб, в тому числі в частині дострокового розірвання договору оренди нежитлової будівлі.

Даний лист отримано відповідачем особисто, про що свідчить результати відстеження За даними поштового зв`язку даний лист був отриманий Орендарем 06.11.2018 року і до теперішнього часу жодних листів або пояснень у відповідь не надходило.

Листом від 19.12.2018 № 1/307, який підприємець Валенков не отримано з причини: "невдала спроба вручення відправнику" (а.с.17-18), позивач звернувся до відповідача із наступними вимогами: протягом 10 календарних днів, з дати отримання даного листа, погодити дату, час та місце укладення і посвідчення договору про розірвання договору оренди нежитлової будівлі; повернути орендоване майно протягом 13 календарних днів з дати отримання даного листа; протягом 5 календарних днів, із дати отримання даного листа, надати інформацію про дані приладів обліку комунальних та інших послуг, а у разі наявності встановлених орендарем агрегатів, приладів тощо, пропозиції щодо можливості їх придбання та подальшого переоформлення; враховувати, що у разі подальшого ігнорування існуючих спірних питань за умовами договору оренди нежитлової будівлі орендодавець має намір звертатись до судових органів щодо відновлення порушених прав.

22.02.2019 позивачем направлено підприємцю Валенкову лист №1/35 із вимогою повернення орендованого майна не пізніше 28.02.2019. За даними поштивого зв`язку відправлення 02.03.2019 вручено відповідачу особисто (а.с. 20).

Отже, сторони не дійшли згоди щодо розірвання договору оренди.

Позивач посилається на те, що станом на сьогоднішній день орендоване майно не повернуто та використовується на розсуд орендаря, продовжуючи порушувати умови використання та збереження майна.

Положеннями ст.ст. 525, 526, 629 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися відповідно до умов договору та вимог ЦК України. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Розділом 7 договору сторони визначили умови розірвання та припинення чинності договору. Договір може бути розірваний за ініціативою однієї із сторін, за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством. Зокрема, коли одна із сторін систематично не виконує взятих на себе за цим договором зобов`язань (п.п. 7.3, 7.4, 7.6 договору).

Відповідно до чинного законодавства України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 188 ГК України, ст. ст. 651, 652 ЦК України). Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 783 ЦК України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно п.4.3 договору Відповідач зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. У разі проведення поліпшень, які не можливо відокремити від об`єкта без завдання йому шкоди, орендар зобов`язаний письмово погодити з орендодавцем проведення зазначених поліпшень.

Як випливає з матеріалів справи відповідач на підставі договору оренди договір оренди нежитлової будівлі від 22.09.2011 за №1265, звернувся листом від 22.09.2011 року за дозволом на проведення будівельних робіт та поліпшення орендованого майна, до голови громадської організації "Миколаївська обласна організація Товариства сприяння оборони України", яким 23.09.2011 погоджено виконання зазначених поліпшень.

У свою чергу, обґрунтовуючи порушення підприємцем Валенковим умов договору, Громадська організація як на доказ посилається на акт перевірки орендованого майна від 10.09.2018 та додані до нього фотознімки (а.с. 127-130, 141-153).

Натомість, даний акт складений представниками Громадської організації без повідомлення та участі відповідача. У даному акті вказано про недотримання правил та норм протипожежної безпеки; змінено технічні характеристики предмету оренди у вигляді перебудов/добудов/переобладнання, а також використання більшості приміщень третіми особами.

При цьому, даний акт не містить відомостей саме про перепланування (перебудов/добудов/переобладнання), в чому саме воно полягало, наскільки суттєвим було це перепланування (перебудов/добудов/переобладнання), чому таке перепланування можна вважати реконструкцією або поліпшенням, які вимагають дозволу або погодження позивача, чому вчинені перепланування (перебудов/добудов/переобладнання) погрожують збереженню орендованого майна або його пошкодженню і псуванню. Не зазначено які саме треті особи та на якій підставі знаходяться в орендованому приміщенні, а також який період їх знаходження.

До того ж, слід зазначити, що позивачем не доведено, що фотознімки були здійснені саме в період перевірки орендованого майна комісією.

За таких обставин, акт перевірки орендованого майна від 10.09.2018 та додані до нього фотознімки, не доводить істотного порушення підприємцем Валенковим умов договору щодо недотримання правил та норм протипожежної безпеки; змінено технічні характеристики предмету оренди у вигляді перебудов/добудов/переобладнання, а також використання більшості приміщень третіми особами, оскільки вказаний акт складався за відсутності представників відповідача, яке не було повідомлене про заплановане обстеження.

Інших доказів на підтвердження, підприємцем Валенковим недотримання правил та норм протипожежної безпеки; змінено технічні характеристики предмету оренди у вигляді перепланування (перебудов/добудов/переобладнання) та використання більшості приміщень третіми особами Громадською організацією не надано.

Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

З урахуванням викладеного, суд визнає, що позивачем не доведено обставин, на які він посилається як на підстави вимог у позовній заяві, а тому в задоволенні позову належить відмовити повністю.

Решта доводів та заперечень сторін судом до уваги не береться, оскільки не спростовує наведених вище висновків.

Вирішуючи питання про судові витрати у справі, суд виходить з того, що ст. 129 ГПК України передбачено покладення на позивача судового збору в разі відмови в задоволені позову.

Керуючись ст.ст. 232, 233, 236-238 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1.У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Південно-Західного апеляційного господарського суду через Господарський суд Миколаївської області протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Оформлене відповідно до статті 238 цього Кодексу, рішення підписано 26.09.2019.

Суддя С.М. Коваль.