Рішення № 84038561, 27.08.2019, Господарський суд Київської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" серпня 2019 р. м. Київ Справа № 911/1264/19

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Роял Кейтерінг» (08324, Київська обл., Бориспільський р-н, с. Гора, вул. Науки, буд. 1; код ЄДРПОУ 33283936)

до відповідача Державного підприємства «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації Національної академії аграрних наук України (08324, Київська обл., Бориспільський р-н, с. Гора, вул. Науки, буд. 1; код ЄДРПОУ 01038460)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача - Національної академії аграрних наук України (01010, м. Київ, вул. Суворова, 9; код ЄДРПОУ 00024360)

про визнання права власності на нерухоме майно

Суддя Наріжний С.Ю.

За участю секретаря Ющенко А.В.

За участю представників учасників у справі:

від ТОВ «Роял Кейтерінг»: адвокат Пелюк С.С.;

від ДП «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації НААН України: адвокат Верба С.В.;

від Національної академії аграрних наук України: адвокат Столяр О.П.

ВСТАНОВИВ:

до господарського суду Київської області звернулось ТОВ «Роял Кейтерінг» з позовною заявою від 13.05.2019 б/№ до ДП «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації Національної академії аграрних наук України про визнання права власності на нерухоме майно.

В обґрунтування позовних вимог Позивач вказує на те, що в результаті зроблених Позивачем невід`ємних поліпшень орендованого майна утворилась нова річ та враховуючи розмір понесених Позивачем витрат питома частка Позивача в майні становить 62%.

Таким чином Позивач просить суд визнати право спільної часткової власності ТОВ «Роял Кейтерінг» та ДП «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації Національної академії аграрних наук України на нерухоме майно Фабрику-кухню, загальною площею 1102,5 кв.м., реєстраційний номер 24024540, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 обл АДРЕСА_2 Бориспільський р-н, с. Гора, вул. Науки, буд. 1г, із визначенням часток: ТОВ «Роял Кейтерінг» - 62/100; ДП «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації Національної академії аграрних наук України - 38/100.

Ухвалою господарського суду Київської області від 31.05.2019 відкрито провадження у справі № 911/1264/19 за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 25.06.2019; встановлено процесуальні строки сторонам для подання відзиву, відповіді на відзив та заперечень.

Ухвалою суду від 11.06.2019 залучено Національну академію аграрних наук України до участі у даній справі в якості Третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача.

24.06.2019 до суду надійшов відзив Відповідача від 21.06.2019 б/№ (вх. № 12385/19) на позовну заяву.

Ухвалою суду від 25.06.2019 підготовче засідання відкладено на 30.07.2019.

02.07.2019 до суду надійшли письмові пояснення Третьої особи від 26.06.2019 № 14-56 (вх. № 12934/19) по суті позову.

Ухвалою суду від 30.07.2019 закрито підготовче провадження у справі; призначено справу до розгляду по суті у судовому засіданні 06.08.2019.

Ухвалою суду від 06.08.2019 розгляд справи відкладено на 27.08.2019.

27.08.2019 до суду надійшли письмові пояснення Позивача від 27.08.2019 б/№ (вх. № 16224/19) по суті справи.

27.08.2019 в судове засідання з`явились представники Позивача, Відповідача та Третьої особи.

Представник Позивача позовні вимоги підтримав і просив суд задовольнити позов повністю.

Представники Відповідача та Третьої особи проти позову заперечили з підстав, викладених у відзиві Відповідача на позов та письмових поясненнях Третьої особи і просили суд відмовити у задоволенні позову повністю.

Згідно ст. 219 ГПК України, після судових дебатів суд виходить до нарадчої кімнати (спеціально обладнаного для ухвалення судових рішень приміщення) для ухвалення рішення, оголосивши орієнтовний час його оголошення.

У судовому засіданні 27.08.2019, відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України, судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Детально розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників у справі, з`ясувавши фактичні обставини, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дослідивши подані докази, суд

ВСТАНОВИВ:

01.03.2005 року між ТОВ «Роял Кейтерінг» (орендар, Позивач у справі) та Центральною науково-дослідною лабораторією з якості води та ґрунтів Інституту гідротехніки і меліорації Української академії аграрних наук (після перейменування - ДП «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації НААН України) (орендодавець, Відповідач у справі), за погодженням з Українською академією аграрних наук (після перейменування - Національна академія аграрних наук України) (Третя особа у справі) укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого та іншого) майна, що належить до державної власності.

Договір оренди від 01.03.2005 неодноразово пролонгувався на підставі п. 10.6. договору та діяв до моменту укладення нового договору оренди від 01.04.2013.

Об`єктом оренди було нежитлове приміщення малої лабораторії, загальною площею 343,8 кв.м., в тому числі підвал площею 105,2 кв.м., розміщене за адресою: Київська АДРЕСА_3 Бориспільський район, с. Гора АДРЕСА_4 . АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 (надалі - Майно).

Об`єкт оренди було передано Відповідачем Позивачу в оренду згідно Акту здачі-приймання орендованого приміщення від 01.03.2005.

Вартість Майна згідно з актом експертної оцінки становила - 112890,00 грн (п. 1.1. Договору оренди від 01.03.2005).

Майно передано в оренду з метою виробництва харчових продуктів. Позивач використовував Майно для розміщення цеху по виробництву хлібобулочних та борошняних виробів.

01.04.2013 у зв`язку з необхідністю підвищення орендної плати за оренду Майна між Позивачем та Відповідачем, за погодженням з Третьою особою, щодо Майна було укладено новий Договір оренди № 7, в подальшому внесено зміни згідно додаткової угоди № 7/2 від 03.06.2018.

Вартість Майна збільшилась та згідно зі звітом про незалежну оцінку становила 784090,00 грн (п. 1.1. Договору оренди від 01.04.2013).

Строк оренди - до 03.05.2021 (п. 10.1. Договору оренди від 01.04.2013 в ред. Додаткової угоди № 7/2 від 03.06.2018.

Протягом всього часу дії Договору оренди від 01.03.2005 та Договору оренди від 01.04.2013 (з урахуванням додаткових угод), Позивач належним чином виконував умови, в тому числі вчасно та в належному обсязі сплачував орендну плату, що підтверджується відповідними банківськими виписками.

Рішенням виконавчого комітету Гірської сільської ради Бориспільського району Київської області № 6 від 31.01.2007 всім об`єктам нерухомості, що перебували за адресою: АДРЕСА_6 , присвоєно окремі поштові номери; Майну присвоєно адресу: АДРЕСА_6 .

Таким чином Позивач, як орендар, належним чином та на законних підставах користувався Майном з 2005 року і продовжує ним фактично користуватись, що Відповідачем та Третьою особою не заперечується.

01.03.2005 між Позивачем та Відповідачем складено Акт обстеження стану Майна, в якому сторонами встановлено, що Майно перебуває в незадовільному технічному стані, за якого конструктивні елементи будівлі та приміщення мають пошкодження і потребують негайних ремонтно-відновлювальних робіт.

Згідно п. 6.2. Договору оренди від 01.03.2005, орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого Майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Пунктом 6.2. Договору оренди від 01.04.2013 визначено, що орендар має право за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого Майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Відповідні положення договорів оренди щодо права орендаря здійснювати поліпшення орендованого майна кореспондуються з нормами ст. 778 ЦК України та ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Зокрема, згідно ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Частиною 1 статті 778 ЦК України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Отже відповідно до умов п. 6.2. договорів оренди від 01.03.2005 та від 01.04.2013, а також наведених норм ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і ч. 1 ст. 778 ЦК України, Позивач за згодою Відповідача мав право здійснювати поліпшення Майна.

Відповідно до матеріалів справи, з метою недопущення знищення Майна Позивачем за власний рахунок було здійснено необхідні будівельні роботи і роботи по реконструкції майна і прилеглої території: протягом березня 2005 - березня 2007 на суму 230705,28 грн та протягом березня 2007 - березня 2011 на суму 74479,86 грн, які Відповідачем були прийняті без зауважень та Відповідачем не заперечуються.

Зроблені Позивачем поліпшення призвели до значного покращення Майна, зокрема збільшили його площу з 343,8 кв.м. до 369,9 кв.м., що також підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 17.07.2008, виданим Відповідачу.

В подальшому між Позивачем та Відповідачем було досягнуто згоди на проведення Позивачем значної реконструкції Майна з надбудовою другого поверху та добудовою допоміжних приміщень для створення фабрики-кухні.

Зокрема Відповідач листом від 30.03.2011 № 13 надав згоду Позивачу за власний рахунок здійснити реконструкцію та переобладнання орендованого Майна, а саме: добудова допоміжних приміщень за периметром орендованого майна; надбудова другого поверху над частиною орендованого майна; для реконструкції цеху під фабрику-кухню та обслуговування дозволено користуватись земельною ділянкою площею 0,208 га; надано згоду на встановлення паркану вздовж периметру наданої в оренду будівлі.

З метою здійснення необхідних підготовчих дій та технічних процедур для здійснення реконструкції Майна у 2012 році Позивачем було замовлено проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж цеху по виробництву хлібобулочних та борошняних виробів ІІ категорії складності. За результатами обстеження складено звіт № 23/12, відповідно до якого встановлено відповідність Майна вимогам надійності і безпечності експлуатації та можливість проведення реконструкції цеху з прибудовою та надбудовою під фабрику-кухню.

В подальшому Позивач звернувся до Відповідача з листом від 08.04.2013 № 32 про надання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень загальною кошторисною вартістю 2312943,00 грн та складено опис передбачуваних невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень та підвалу малої лабораторії для розміщення фабрики-кухні, а саме: заміна покрівлі; встановлення металопластикових вікон; заміна систем водопостачання та каналізації, монтаж протипожежного водогону; заміна в електрогосподарстві; заміна системи опалення на індивідуальне; заміна внутрішньої штукатурки на кахельну плитку; заміна дверей всіх приміщень; заміна системи вентиляції та установка системи кондиціонування; проведення ремонту підлоги і стін в підвальних приміщеннях; заміна дерев`яної підлоги на підлогу з кахельним покриттям; встановлення сандвіч-панелей на фасад приміщення.

Згідно листа Національної академії аграрних наук України від 27.02.2014 № 10.2-17/101, адресованого Відповідачу, про результат розгляду звернення щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень приміщень будівлі малої лабораторії, що обліковується на балансі Відповідача і використовується на правах оренди Позивачем, вказано, що Академія не заперечує проти здійснення невід`ємних поліпшень на суму 2312943 грн приміщень будівлі малої лабораторії за адресою: вул. Науки, 1, с. Гора АДРЕСА_7 Бориспільський АДРЕСА_8 н, Київська обл.; невід`ємні поліпшення вказаної будівлі здійснити відповідно до встановленого порядку, визначеного чинним законодавством.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідно до вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», постанов КМУ «Про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів» від 13.04.2011 № 461, «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 № 466, Позивачем було подано Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 17.04.2013 № КС083131070393, а після завершення будівельних робіт - Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 11.06.2013 № КС143131620222.

Таким чином, фабрика-кухня прийнята в експлуатацію та є завершеним об`єктом будівництва. За результатами будівництва Комунальне підприємство Бориспільської районної ради Бориспільське районне Бюро технічної інвентаризації провело інвентаризацію та видало технічний паспорт на фабрику-кухню від 22.04.2013.

В подальшому за замовленням Позивача судовим експертом Шкребтієм В.Г. (свідоцтво № 1648 від 23.08.2013) було проведено будівельно-технічне та оціночно-будівельне дослідження Майна та зроблених Позивачем поліпшень.

Відповідно до Висновку експерта від 15.12.2018 № 12-2018/1 надано відповіді на поставлені Позивачем запитання, зокрема:

1) вказано які комплекси будівельно-монтажних робіт були виконані на об`єкті оренди (в рамках капітального ремонту та технічного переоснащення, а також в рамках реконструкції) та встановлено, що загальна вартість будівельно-монтажних робіт, виконаних на замовлення Позивача на об`єкті оренди складала б: 6078389 грн;

2) встановлено, що результати робіт з реконструкції малої лабораторії під фабрику-кухню відповідають вимогам ДБН В.2.2-25:2009;

3) встановлено, що за період оренди будівля малої лабораторії зазнала наступних змін: конструктивні елементи будівлі малої лабораторії (підлога, стіни та стеля) стали складовою частиною будівлі підприємства з виробництва харчових продуктів, як наслідок було змінено функціональне призначення об`єкту оренди; орендовані приміщення технологічно пов`язані з новоутвореними приміщеннями прибудов та функціонують у складі єдиного виробничого комплексу, загальною площею в 3,2 рази більшою ніж загальна площа орендованих приміщень (1102,5 кв.м./343,8 кв.м.); з технічної точки зору станом на момент дослідження об`єкт оренди - будівля малої лабораторії, втратив всі свої первісні ознаки та не може існувати як окремий об`єкт нерухомості. У зв`язку з наведеним вище експертом зроблено висновок, що роботи, виконані на замовлення Позивача на об`єкті оренди - будівля малої лабораторії за адресою: АДРЕСА_1 с АДРЕСА_5 1-Г, є невід`ємними поліпшеннями вказаного нерухомого майна, які з технічної точки зору призвели до створення нової речі, у вигляді будівлі виробничого комплексу по виготовленню продуктів харчування;

4) встановлено, що згідно проведених розрахунків питома вага частки орендаря ТОВ «Роял Кейтерінг» в будівлі фабрики-кухні з спеціально відокремленою групою приміщень і обладнанням для виготовлення бортового харчування за адресою: АДРЕСА_1 н, АДРЕСА_9 . АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 . АДРЕСА_5 , на момент проведення дослідження відповідає вартості витрат ТОВ «Роял Кейтерінг» на поліпшення орендованого майна та складає 62%.

Таким чином Позивач зазначає, що вказаними вище обставинами та доказами підтверджується факт здійснення Позивачем дообладнання Майна, його реконструкцію та модифікацію, що призвело до якісного збільшення Майна та його модернізацію, внаслідок чого на базі малої лабораторії утворилося нове майно - фабрика-кухня.

У зв`язку з наведеним вище Позивач зазначає, що на підставі ч. 4 ст. 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» він став співвласником вказаного майна.

При цьому Позивач посилається на ч. 2 ст. 331 ЦК України, п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», постанову КМУ від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і вказує, що наведеними нормативними актами не встановлено процедури реєстрації права власності на частку у майні, що виникло за результатами зроблених наймачем (орендарем) поліпшень орендованого майна.

Тобто, як зазначає Позивач, фактично ставши співвласником майна на підставі закону та маючи право власності на частку у майні, Позивач не може отримати його визнання інакше як за рішенням суду. При цьому відомості про Відповідача продовжують значитись в державному реєстрі як про єдиного власника Майна, замість якого вже існує нова річ - фабрика-кухня, а співвласником якої є Позивач.

Заперечуючи проти позиву Відповідач у відзиві зазначає, що: 1) Позивач не звертався до Відповідача з жодними листами чи вимогами щодо вирішення питання про визнання його співвласником орендованого майна, отже жодні права Позивача не порушені; 2) Позивачем та Відповідачем не було дотримано встановленого Наказом ФДМ України № 1523 від 03.10.2006 Порядку надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна; 3) висновок експерта щодо вартості майна не може братися до уваги, оскільки в даному випадку правовідносини між сторонами не стосуються купівлі-продажу; 4) в даному випадку відсутні підстави вважати здійснені поліпшення створенням нової речі, оскільки здійснення перепланування і реконструкції внутрішніх приміщень в ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі не створює нову річ, а лише поліпшує її; 5) добудована Позивачем частина майна не є самостійною річчю, а є приналежністю (складовою частиною) головної речі (в даному випадку малої лабораторії), отже не може бути окремим об`єктом права власності відповідно до норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Крім цього, Третя особа у письмових поясненнях по суті спору заперечує проти позовних вимог і зазначає, що: 1) ст. 331 ЦК України, якою регулюється порядок набуття права власності на новостворене майно, не передбачає можливості виникнення такого права за рішенням суду; 2) висновок експерта про те, що здійснення невід`ємних поліпшень призвели до створення нової речі є необґрунтованим та не є належним доказом, оскільки згідно ст. 98 ГПК України предметом висновку експерта не можуть бути питання права; 3) в даному випадку Позивач, як орендар нерухомого майна відповідно до ч. 3 ст. 778 ЦК України має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю; 4) НААН України, як органом управління державним майном, не погоджувалась реконструкція майна; 5) Відповідач не мав права передавати земельну ділянку площею 0,208 га у користування Позивачу; 6) будівництво фабрики-кухні площею 1102,5 кв.м. було здійснено всупереч вимог законодавства, отже є самочинним будівництвом.

Суд зазначає, що згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 778 ЦК України врегульовано порядок здійснення орендарем поліпшень орендованого майна, головною передумовою вчинення яких є наявність відповідної згоди орендодавця.

При цьому частиною 4 вказаної статті передбачено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічні приписи містяться в частині 4 статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Отже, чинним законодавством передбачено механізм набуття орендарем права спільної часткової власності на нову річ, яка створена ним внаслідок поліпшення об`єкта оренди, тобто у цьому випадку об`єкт оренди перетворюється на нову поліпшену річ за наявності безумовної згоди орендодавця саме на поліпшення, що призведуть до створення нової речі. При цьому поліпшення майна у розумінні вказаних правових норм передбачає не просто здійснення відновлення належного стану об`єкта (як при ремонті), а наявність витрат у зв`язку з модернізацією, модифікацією, дообладнанням цього об`єкта, що зумовлює збільшення майбутніх вигод, які отримуються від використання такого майна.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 908/401/16.

Зокрема вказаною постановою скасовано рішення місцевого суду та постанову апеляційного суду у справі, якими відмовлено у задоволенні позову, та направлено справу на новий розгляд до суду першої інстанції, оскільки вирішення такого спору по суті є неможливим без установлення статусу спірного майна за наслідками проведення позивачем будівельних робіт: створення нової речі внаслідок поліпшення об`єкта оренди чи самочинне будівництво нового об`єкта поруч з орендованим.

Таким чином, враховуючи характер спірних правовідносин, норми ч. 4 ст. 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також наведену правову позицію Верховного Суду у подібних правовідносинах, суд зазначає, що для правильного вирішення даного спору по суті необхідно встановити обставини щодо дотримання порядку отримання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, а також установити статус спірного майна.

Як встановлено судом, позов заявлений Позивачем саме на підставі ч. 4 ст. 778 ЦК України, який стверджує про створення ним нової речі внаслідок здійснених за згодою Відповідача поліпшень та просить визнати за ним право власності на 62/100 частини новоствореного майна.

Так, Цивільним кодексом України передбачено засади захисту права власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ч. 1 ст. 316 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відносно доводів Відповідача про те, що Позивач не звертався до Відповідача з жодними листами чи вимогами щодо вирішення питання про визнання його співвласником орендованого майна, і, як наслідок, відсутності порушеного права Позивача суд зазначає, що частина 4 статті 778 ЦК України, якою Позивач обґрунтовує позовні вимоги, передбачає виникнення права власності на підставі закону (за умови наявності згоди наймодавця на здійснення поліпшень); вказана норма ЦК України не вимагає від орендаря направлення орендодавцю будь-яких листів, запитів, повідомлень для виникнення права власності, або дотримання певної досудової процедури врегулювання спору. Таким чином вказані доводи Відповідача відхиляються судом як необґрунтовані.

Відносно доводів Відповідача про те, що Позивачем та Відповідачем не було дотримано встановленого Наказом ФДМ України № 1523 від 03.10.2006 (був чинний на момент виникнення спірних правовідносин) Порядку надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (надалі - Порядок) суд зазначає наступне.

Відповідач вказує, що згідно ч. 2, 3 Порядку, процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення.

Для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву та такий пакет документів: опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності); довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Судом встановлено, що до позовної заяви Позивачем додано опис від 02.04.2013 передбачуваних поліпшень по реконструкції цеху по виробництву хлібобулочних та борошняних виробів під фабрику-кухню та базі нежитлового приміщення малої лабораторії, звіт № 23/12 про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж цеху по виробництву хлібобулочних та борошняних виробів ІІ категорії складності, що підтверджує вжиття Позивачем дій, спрямованих на отримання погодження на здійснення невід`ємних поліпшень.

При цьому, отримання згоди Відповідача та Третьої особи є фінальним етапом процедури погодження (п. 2 Порядку), що свідчить про те, що на момент надання такої згоди у Відповідача був повний перелік документів для прийняття відповідного рішення.

Отже враховуючи, що прийняття власником відповідного рішення та надання погодження є останнім етапом у процедурі, яка затверджена Порядком, то посилання Відповідача на відсутність пакету документів, необхідного для отримання згоди, за наявності відповідного листа-погодження є в будь-якому випадку безпредметним.

Аналогічних висновків дійшов також Вищий господарський суд України в постанові від 15.03.2012 у справі № 07/931.

Таким чином судом відхиляються доводи Відповідача, викладені у відзиві, про недотримання Позивачем та Відповідачем процедури отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень.

Відносно доводів Відповідача про те, що висновок експерта щодо вартості майна не може братися до уваги, оскільки в даному випадку правовідносини між сторонами не стосуються купівлі-продажу, а також щодо доводів Третьої особи про те, що Висновок не є належним доказом, оскільки згідно ст. 98 ГПК України предметом висновку експерта не можуть бути питання права, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Статтею 98 ГПК України передбачено, що висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством.

Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права.

Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

При цьому встановлення обставин щодо створення нової речі передбачає дослідження та встановлення фактичного (а не юридичного/правового) існування нового об`єкту в порівнянні з тим, що існував раніше. Тобто мається на увазі не правовий статус нової речі, а об`єктивний факт її матеріального існування, зіставлення її конкретних параметрів, технічних характеристик з характеристиками попереднього об`єкту. Вказане питання не є питанням права і потребує спеціальних будівельно-технічних знань.

Крім цього, як вже зазначено вище, для правильного вирішення даного спору по суті необхідно встановити статус спірного майна. Частиною 4 статті 778 ЦК України передбачено, що частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Враховуючи викладене вище суд зазначає, що висновок судового експерта від 17.12.2018 № 12-2018/1 є належним та допустимим засобом доказування для встановлення статусу відповідного майна та встановлення питомої ваги частки орендаря у вказаному об`єкті.

Відносно доводів Відповідача про те, що в даному випадку відсутні підстави вважати здійснені поліпшення створенням нової речі, оскільки здійснення перепланування і реконструкції внутрішніх приміщень в ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі не створює нову річ, а лише поліпшує її, суд зазначає наступне.

Предметом дослідження судового експерта (висновок від 17.12.2018 № 12-2018/1) серед іншого було вирішення питання: які будівельно-монтажні роботи були виконані орендарем на об`єкті; чи є виконані роботи поліпшенням нерухомого майна та чи створена за результатами такого поліпшення нова річ.

Зокрема зазначено, що в рамках капітального ремонту та технічного переоснащення на об`єкті оренди було виконано наступні роботи: капітальний ремонт стелі по всій площі приміщень орендованої будівлі; заміна основи та покриття підлоги та стін по всій площі приміщень орендованої будівлі; фасадні роботи орендованої будівлі; роботи по укріпленню фундаментів орендованої будівлі; капітальний ремонт теплотраси; монтаж повітряно-водяних теплообмінників; монтаж систем вентиляції та кондиціонування; монтаж обладнання по роботі пожежної сигналізації; влаштування щебеневого покриття прилеглої території; огорожа прилеглої території орендованої будівлі.

Крім цього, в рамках реконструкції на об`єкті оренди було виконано наступні роботи: влаштування прибудов до 1-поверхової частини у північному, південному та східному напрямку, прибудови 2-поверхової частини зі сходами С2 та сходовою кліткою СК2 із західної сторони, прибудови 1-поверхового об`єму для розміщення холодильних камер, допоміжних приміщень теплогенераторної з північної сторони орендованої будівлі; демонтаж існуючої конструкції даху 1-поверхової частини та улаштування нового; благоустрій території в частині організації заїздів, під`їздів до будівлі, автостоянки, пішохідних доріжок, майданчику з тіньовим навісом для відпочинку персоналу, влаштуванні майданчику для розміщення сміттєзбірних контейнерів та озеленення території; влаштування водомірного вузла системи водопостачання; організація системи зовнішнього пожежогасіння; демонтаж існуючої теплотраси, що не функціонує; реконструкція мереж зв`язку з метою забезпечення нормативних відстаней від фундаментів будівлі не менше 0,6 м, до каналізації 0,5 м.

Як вже зазначено, за наслідком проведення дослідження судовим експертом встановлено, що будівля малої лабораторії зазнала наступних змін: конструктивні елементи будівлі малої лабораторії (підлога, стіни та стеля) стали складовою частиною будівлі підприємства з виробництва харчових продуктів, як наслідок було змінено функціональне призначення об`єкту оренди; орендовані приміщення технологічно пов`язані з новоутвореними приміщеннями прибудов та функціонують у складі єдиного виробничого комплексу, загальною площею в 3,2 рази більшою ніж загальна площа орендованих приміщень (1102,5 кв.м./343,8 кв.м.); з технічної точки зору станом на момент дослідження об`єкт оренди - будівля малої лабораторії, втратив всі свої первісні ознаки та не може існувати як окремий об`єкт нерухомості.

У зв`язку з наведеним вище експертом зроблено висновок, що роботи, виконані на замовлення Позивача на об`єкті оренди - будівля малої лабораторії за адресою: АДРЕСА_1 с АДРЕСА_10 1-Г, є невід`ємними поліпшеннями вказаного нерухомого майна, які з технічної точки зору призвели до створення нової речі, у вигляді будівлі виробничого комплексу по виготовленню продуктів харчування.

Представниками Відповідача та Третьої особи в судовому засіданні не заперечується факт того, що на даний час спірний об`єкт нерухомості має загальну площу 1102,5 кв.м., зокрема внаслідок здійснення Позивачем невід`ємних поліпшень орендованого Майна.

Таким чином вказаним висновком судового експерта від 17.12.2018 № 12-2018/1 спростовуються твердження Відповідача про те, що здійснення Позивачем невід`ємних поліпшень не призвели до створення нової речі.

Доводи Відповідача про те, що добудована Позивачем частина майна не є самостійною річчю, а є приналежністю (складовою частиною) головної речі (малої лабораторії), також спростовуються висновками судового експерта, оскільки згідно Висновку за наслідком проведених Позивачем робіт конструктивні елементи первісного Майна (малої лабораторії) стали складовою частиною будівлі підприємства з виробництва харчових продуктів; орендовані приміщення технологічно пов`язані з новоутвореними приміщеннями прибудов та функціонують у складі єдиного виробничого комплексу загальною площею в 3,2 рази більшою ніж загальна площа первісно орендованого Майна. Отже Позивачем не здійснювалось окреме будівництво, а здійснено поліпшення Майна з використанням його конструктивних елементів.

Щодо посилань Третьої особи на норми ст. 331 ЦК України, яка не передбачає можливості виникнення права власності на новостворене майно за судовим рішенням, суд зазначає, що в даному випадку спірні правовідносини регулюються спеціальними нормами ч. 4 ст. 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими прямо передбачено підстави виникнення права власності - здійснення орендарем за погодження орендодавцем невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Статтею 392 ЦК України визначено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Суд зазначає, що у даному випадку право власності виникає не на підставі судового рішення, а на підставі прямих норм ЦК України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Судове рішення про таке визнання не породжує право власності, а лише підтверджує наявне у Позивача право, набуте раніше на законних підставах.

Щодо посилання Третьої особи на положення ч. 3 ст. 778 ЦК України відносно того, що Позивач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю суд зазначає, що вказана норма стосується здійснення орендарем невід`ємних поліпшень майна без створення нової речі, тоді як в даному випадку, як вже зазначено вище, правовідносини регулюються ч. 4 ст. 778 ЦК України, оскільки внаслідок невід`ємних поліпшень створена нова річ.

Щодо доводів Третьої особи про те, що НААН України, як органом управління державним майном, не погоджувалась реконструкція майна; безпідставність передачі земельної ділянки площею 0,208 га у користування Позивачу; самочинність будівництва фабрики-кухні площею 1102,5 кв.м. всупереч вимог законодавства, суд зазначає наступне.

Статтями 778 ЦК України та 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендар здійснює невід`ємні поліпшення орендованого майна лише за згодою орендодавця.

Як вже вказано вище, Відповідач листом від 30.03.2011 № 13 надав згоду Позивачу за власний рахунок здійснити реконструкцію та переобладнання орендованого Майна, а саме: добудова допоміжних приміщень за периметром орендованого майна; надбудова другого поверху над частиною орендованого майна; для реконструкції цеху під фабрику-кухню та обслуговування дозволено користуватись земельною ділянкою площею 0,208 га; надано згоду на встановлення паркану вздовж периметру наданої в оренду будівлі.

В подальшому Позивач звернувся до Відповідача з листом від 08.04.2013 № 32 про надання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень загальною кошторисною вартістю 2312943,00 грн та складено опис передбачуваних невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень та підвалу малої лабораторії для розміщення фабрики-кухні.

Згідно листа Національної академії аграрних наук України від 27.02.2014 № 10.2-17/101, адресованого Відповідачу, Академія не заперечує проти здійснення невід`ємних поліпшень на суму 2312943 грн приміщень будівлі малої лабораторії за адресою: вул. Науки, 1, с. Гора, Бориспільський р АДРЕСА_12 н, Київська обл.; невід`ємні поліпшення вказаної будівлі здійснити відповідно до встановленого порядку, визначеного чинним законодавством.

Отже, проаналізувавши вказані вище листи-погодження Відповідача від 30.03.2011 № 13 та Третьої особи від 27.02.2014 № 10.2-17/101 в сукупності з іншими доказами суд дійшов висновку, що Позивачем дотримано умови ст. 778 ЦК України та ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Щодо обставин користування Позивачем земельною ділянкою судом встановлено, що земельна ділянка загальною площею 9,52 га перебуває в постійному користуванні Відповідача на підставі Державного акту серії КВ від 25.01.1995.

Земельна ділянка виділена під розміщення виробничої та житлової бази (в т.ч. нежитлового приміщення (малої лабораторії), яке є предметом оренди).

Згідно ч. 1 ст. 796 ЦК України, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Таким чином право Позивача користуватися земельною ділянкою, на якій розміщено об`єкт оренди, виникає в силу закону та не потребує будь-якого окремого дозволу.

При цьому, як вже зазначено, при наданні Відповідачем згоди Позивачу на реконструкцію цеху під фабрику-кухню та обслуговування орендодавцем дозволено користуватись земельною ділянкою площею 0,208 га.

Згідно ч. 1 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Судом встановлено, що Позивачем не було вчинено жодних дій, які б не відповідали функціональному призначенню земельної ділянки, а тільки здійснено поліпшення вже існуючого об`єкту оренди (нежитлового приміщення) з використанням його конструктивних елементів.

Також, як вже зазначено вище, Позивачем було подано Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 17.04.2013 № КС083131070393, а після завершення будівельних робіт - Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 11.06.2013 № КС143131620222. Таким чином, фабрика-кухня прийнята в експлуатацію та є завершеним об`єктом будівництва.

За результатами будівництва Комунальне підприємство Бориспільської районної ради Бориспільське районне Бюро технічної інвентаризації провело інвентаризацію та видало технічний паспорт на фабрику-кухню від 22.04.2013.

Таким чином, за наслідком аналізу вказаних вище доказів в їх сукупності судом не встановлено ознак самочинного будівництва.

Враховуючи зазначене доводи Третьої особи про непогодження реконструкції майна, безпідставність передачі земельної ділянки у користування Позивачу та самочинність будівництва всупереч вимог законодавства спростовуються матеріалами справи, отже відхиляються судом як необґрунтовані.

Крім цього суд зазначає, що представники Відповідача та Третьої особи в судовому засіданні послались на положення п. 10.7., 10.8. Договору оренди 2013 року і зазначили про те, що всі невід`ємні поліпшення є власністю орендодавця і не підлягають відшкодуванню Позивачу.

Зокрема, згідно п. 10.7., 10.8. Договору, у разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого Майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід`ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого Майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, не підлягає компенсації.

Вказані доводи Відповідача та Третьої особи відхиляються судом, оскільки наведені положення Договору регулюють питання розмежування права власності орендодавця та орендаря на поліпшення у разі припинення або розірвання Договору. Однак у даному випадку спірні правовідносини стосуються здійснення Позивачем невід`ємних поліпшень, які мають наслідком створення нової речі. Питання щодо припинення або розірвання Договору не є предметом спору.

Таким чином у даному випадку підлягають застосуванню норми ч. 4 ст. 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а не положення п. 10.7., 10.8. Договору.

Підсумовуючи все викладене вище судом встановлено наступне:

- Позивач з 2005 року є законним орендарем нежитлового приміщення малої лабораторії за адресою: Київська область АДРЕСА_7 Бориспільський район АДРЕСА_7 с. Гора, вул. Науки, буд. 1 АДРЕСА_13 ;

- Позивачем відповідно до умов ст. 778 ЦК України та ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» отримано згоду Відповідача та Третьої особи на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна;

- Позивачем з дотриманням вимог будівельного законодавства було здійснено невід`ємні поліпшення майна (реконструкцію), внаслідок чого первісний об`єкт - будівля малої лабораторії площею 343,8 кв.м. перетворився в новий об`єкт - Фабрику-кухню, загальною площею 1102,5 кв.м.;

- наслідком здійснення Позивачем невід`ємних поліпшень стало створення нової речі (Фабрика-кухня, загальною площею 1102,5 кв.м.), питома вага частки орендаря в новоствореному майні складає 62/100%.

Отже, відповідно до положень ч. 4 ст. 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у Позивача виникло право власності на новостворену річ у частині здійснених Позивачем витрат на поліпшення.

Суд зазначає, що у разі, якщо особа, яка вважає себе власником майна, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку із наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб, то відповідно до ст. 392 ЦК України права такої особи підлягають захисту шляхом пред`явлення позову про визнання права власності на належне цій особі майно.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 07.11.2012 у справі № 6-107цс12.

Суд також зазначає, що ЄСПЛ неодноразово наголошував, що засіб захисту, що вимагається ст. 13 Конвенції, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення ЄСПЛ у справі Афанасьєв проти України від 05.04.2005 (заява № 38722/02)).

Отже визнання права власності за Позивачем на підставі прямої норми цивільного законодавства забезпечить ефективний захист права Позивача.

Згідно ч. 1 ст. 73, ч. 1 ст. 74 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтями 76, 77, 79 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Враховуючи все викладене вище суд дійшов висновку, що позовні вимоги Позивача про визнання права власності на підставі ч. 4 ст. 778 ЦК України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є обґрунтованими, документально підтвердженими, отже підлягають задоволенню повністю.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, судові витрати у вигляді судового збору в сумі 91175,84 грн покладаються на Відповідача в повному обсязі та підлягають стягненню з Відповідача на користь Позивача.

Керуючись ст. 129, 233, 238, 240, 241, 256, п. 17.5. розділу ХІ ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати право спільної часткової власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Роял Кейтерінг» (код ЄДРПОУ 33283936) та Державного підприємства «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації Національної академії аграрних наук України (код ЄДРПОУ 01038460) на нерухоме майно Фабрику-кухню, загальною площею 1102,5 кв.м., реєстраційний номер 24024540, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 область, Бориспільський район, с. АДРЕСА_10 , вул. Науки, буд. 1 г, із визначенням часток:

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Роял Кейтерінг» (код ЄДРПОУ 33283936) - 62/100 (шістдесят два відсотки зі ста);

- Державне підприємство «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації Національної академії аграрних наук України (код ЄДРПОУ 01038460) - 38/100 (тридцять вісім відсотків зі ста).

3. Стягнути з Державного підприємства «Центральна лабораторія якості води та ґрунтів» Інституту водних проблем і меліорації Національної академії аграрних наук України (08324, Київська обл., Бориспільський р-н, с. Гора, вул. Науки, буд. 1; код ЄДРПОУ 01038460) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Роял Кейтерінг» (08324, Київська обл., Бориспільський р-н, с. Гора, вул. Науки, буд. 1; код ЄДРПОУ 33283936) 91175 (дев`яносто одну тисячу сто сімдесят п`ять) грн 84 коп. судового збору.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

5. Копію рішення надіслати сторонам.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду через господарський суд Київської області протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Повний текст рішення виготовлено і підписано 05.09.2019.

Суддя С.Ю. Наріжний