Рішення № 83550144, 07.08.2019, Білоцерківський міськрайонний суд Київської області

Справа № 357/11230/18

2/357/693/19

Категорія 22

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 серпня 2019 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області у складі:

головуючого судді – Кошель Б. І. ,

при секретарі – Тодосієнко О. А.,

за участі:

представника позивача – Танцюри ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 6 міста Біла Церква за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_2 , Державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова Вячеслава Анатолійовича, Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» про визнання недійсним правочину щодо дострокового розірвання договору оренди, визнання недійсним договору оренди, скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з вказаним позовом, мотивуючи тим, що відповідач ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,0951 га з кадастровим номером НОМЕР_1 , яка розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області. 06.08.2014 року ОСОБА_2 уклав з ТОВ Агрофірма "Матюші" договір оренди землі № б/н, за яким передав в оренду позивачу свою земельну ділянку строком на 10 років. 07.02.2015 року було проведено державну реєстрацію зазначеного права оренди за індексним номером 19173853. 14.02.2018 року позивач отримав від ОСОБА_2 повідомлення про розірвання Договору оренди з позивачем в односторонньому порядку. Повідомлення про розірвання було мотивоване тим, що ТОВ Агрофірма "Матюші" не виконало належним чином зобов`язання щодо сплати ОСОБА_3 орендної плати за 2016, 2017 роки, у зв`язку з чим орендодавець розриває Договір оренди з позивачем в односторонньому порядку на підставі пункту 33 цього договору. Однак, позивач зазначає, що підстав для розірвання даного Договору оренди в односторонньому порядку у орендодавця не було, оскільки ТОВ Агрофірма "Матюші" належним чином сплатило відповідачу орендну плату за 2016, 2017 роки. В березні 2018 року позивачу стало відомо, що 17.02.2018 року на підставі вказаного Повідомлення про розірвання державний реєстратор Міхачов В.А. прийняв рішення про державну реєстрацію припинення права оренди ТОВ Агрофірма "Матюші" на Земельну ділянку з індексним номером 39732525. Крім того, позивачу стало відомо, що 19.02.2018 року ОСОБА_2 уклав з ТОВ "Шамраївський цукровий завод", договір оренди, за яким передав останньому в оренду земельну ділянку, та 05.03.2018 року було проведено державну реєстрацію права оренди на цю земельну ділянку за індексним номером 40006032. Позивач вважає такі дії відповідачів незаконними, та просить суд : визнати недійсним вчинений ОСОБА_2 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди № б/н від 06.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірма "Матюші", оформлений повідомленням ОСОБА_2 від 14.02.2018 року; скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства "Реєстрація нерухомості та бізнесу" Міхачова В.А. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39732725 від 17.02.2018 13:36:48; визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ТДВ "Шамраївський цукровий завод" щодо земельної ділянки з кадастровим номером площею 2,0951 га з кадастровим номером НОМЕР_1 ; скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 40006032 від 05.03.2018 17:20:24 та стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати.

Представник відповідача ТДВ «Шамраївський цукровий завод» - Кузьменко Є.А. надав відзив на позовну заяву, в якому проти задоволення позову заперечував та зазначив, що ОСОБА_2 належить на праві власності земельна ділянка площею 2,0951 га.,яка розташована на території Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області кадастровий номер НОМЕР_1 . Відповідно до інформації, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_4 , шляхом направлення позивачу повідомлення від 14.02.2018 року про розірвання договору оренди, припинив договірні відносини із позивачем. 17.02.2018 року реєстратором Міхачовим ОСОБА_5 було внесено запис До Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про припинення іншого речового права, а саме права оренди земельної ділянки із позивачем. 19.02.2018 року між ОСОБА_4 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» було укладено договір оренди землі та 15.03.2018 року реєстратором Міхачовим В.А ОСОБА_6 було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права – право оренди земельної ділянки за ТДВ «Шамраївський цукровий завод». Тобто на момент державної реєстрації права оренди земельної ділянки за товариством були відсутні інші речові права щодо оренди зазначеної земельної ділянки. Посилаючись на зазначені обставини, відповідач вважає, що відсутні підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_4 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод», а тому в задоволенні позову просить відмовити в повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_7 надав відзив на позовну заяву, в якому проти задоволення позову заперечував та зазначив, що ОСОБА_4 є власником та розпорядником земельної ділянки площею 2,0951 га.,яка розташована на території Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області кадастровий номер НОМЕР_1 . 06.08.2014 року ОСОБА_2 уклав з ТОВ Агрофірма "Матюші" договір оренди землі № б/н, за яким передав в оренду позивачу свою земельну ділянку строком на 10 років. Згідно п.6 Договору оренди землі від 06.08.2014 року орендна плата нараховується та видається орендарем в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1913,84 грн. Також, даний пункт містить додаткові умови, які стосуються орендної плати /оранка, культивація, обмолот на присадибних ділянках орендодавця, допомога на лікування, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, матеріальна допомога в разі смерті/. Однак позивач не сплачував в повному обсязі орендну плату та не виконував інші зобов`язання, які передбачені договором, а саме: жодного разу не було здійснено на присадибній ділянці ОСОБА_2 оранки, культивації та обмолот, автомобіль для того, щоб ОСОБА_2 відвідав районну лікарню також позивачем не надавався. Представник зазначає, що направлення повідомлення про розірвання договору оренди землі відповідає умовам договору, а саме: п. 33 договору передбачено, що розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором. Крім того, на момент державної реєстрації права оренди земельної ділянки за ТДВ «Шамраївський цукровий завод» були відсутні інші речові права щодо оренди зазначеної земельної ділянки, тому в задоволенні позову просить відмовити в повному обсязі.

Представник позивача в судовому засіданні підтримала позовні вимоги повністю.

Представник відповідачів ОСОБА_2 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» -Кузьменко Є.А., державний реєстратор Київської обласної філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачов В.А. в судове засідання не з`явилися, про день час та місце розгляду справи повідомлені належно, письмових пояснень, заяв чи будь-яких клопотань відповідачі суду не направили та відповідно до положень ч.3 ст. 130 ЦПК України вважається, що відповідачі повідомлені належно про розгляд справи.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Так, судом встановлено, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,0951 га з кадастровим номером НОМЕР_1 , що розташована в межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області. (а.с.20).

В судовому засіданні встановлено, що 06.08.2014 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, орендодавець надав ТОВ Агрофірма «Матюші» в оренду земельну ділянку площею 2,0951 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , яка розташована в межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району (а.с.10-11).

Згідно п. 5 зазначеного Договору оренди землі, строк дії цього договору - 10 років. Після закінчення строку договору орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Якщо орендодавець не збирається укладати новий договір оренди з орендарем або продовжувати дію цього договору, він зобов`язаний за 6 місяців до закінчення строку дії даного договору повідомити про це орендаря в письмовій формі, а також за свій рахунок відновити межі земельної ділянки в натурі.

Згідно п.6 Договору оренди землі від 06.08.2014 року орендна плата нараховується та видається орендарем в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки у грошовій, натуральній та відробітковій формах за добровільним рішенням власника земельної ділянки, що становить 1913,84 грн. Також, даний пункт містить додаткові умови, які стосуються орендної плати /оранка, культивація, обмолот на присадибних ділянках орендодавця, допомога на лікування, надання автомобіля для доставки хворого до лікувального закладу, матеріальна допомога в разі смерті/.

Відповідно до п. 32 Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

Відповідно до п. 33 Договору, розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором.

Встановлено, що 07.02.2015 року державним реєстратором Бурімською Н.І. Реєстраційної служби Білоцеківського МРУЮ Київської області було проведено державну реєстрацію вказаного договору оренди землі, за індексним номером 19173853.

Судом встановлено, що з дня укладення договору оренди землі від 06.08.2014 року по 2017 рік, включно, позивач користувався земельною ділянкою. Вказані обставини сторонами не заперечуються та на підтвердження належного виконання договірних зобов`язань, представником позивача надано належно засвідчені копії відомостей на виплату орендної плати за 2016 – 2017 роки, з яких на думку останнього вбачається, що ОСОБА_2 отримав орендну плату: згідно з відомістю на продаж крупи гречаної в рахунок оренди за 2016 рік ОСОБА_2 10 кг крупи гречаної загальною вартістю 200,00 грн.; згідно з відомістю на продаж зерна в рахунок оренди за 2016 рік на видачу 700 кг пшениці загальною вартістю 2 240,00 грн.; згідно з відомістю на продаж кукурудзи загальною вартістю 1 760,00 грн.; згідно із відомістю на продаж цукру в рахунок оренди за 2016 рік на видачу 50 кг цукру загальною вартістю 600,00 грн.; згідно із відомістю на продаж продуктів в рахунок оренди за 2016 рік на видачу 10 л олії загальною вартістю 160,00 грн.; згідно із відомістю №31 за серпень 2017 року на виплат грошей в рахунок орендної плати у розмірі 14 000 грн.

Вирішуючи питання про наявність чи відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ Агрофірма «Матюші», суд враховую наступне.

Рішення суду, як найважливіший акт правосуддя, покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права. У зв`язку з цим суди повинні неухильно додержувати вимог про законність і обґрунтованість рішення у цивільній справі (ч. 2 Постанови пленуму ВСУ від 18.12.2009 N 14 «Про судове рішення у цивільній справі»).

За змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Проніна проти України" ) і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

ОСОБА_2 мав передбачене п.33 Договору оренди від 06.08.2014 року право розірвати його у зв`язку з неналежним здійсненням орендної плати ТОВ Агрофірма «Матюші», що останній і зробив надіславши відповідне повідомлення про розірвання Договору оренди від 06.08.2014 року орендарю ТОВ Агрофірма «Матюші».

На підтвердження належного виконання договірних зобов`язань, представником позивача надано належно засвідчені копії відомостей на виплату орендної плати. Вказані відомості надані на підтвердження того, що власник земельної ділянки отримав орендну плату за Договором оренди від 06.08.2014 року: за 2016 рік та 2017 роки.

В силу приписів ст.79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Надані представником позивача відомості на підтвердження отримання ОСОБА_2 орендної плати не можна вважати достовірним доказами з наступних міркувань.

Виплата орендної плати орендодавцям є господарською операцією, тому така операція повинна проводитись у відповідності до спеціального закону, яким є Закон України від 16.07.1999 N996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».

У ст. 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» визначено терміни, зокрема:

«первинний документ - документ, який містить відомості про господарську операцію та підтверджує її здійснення;

господарська операція - дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов`язань, власному капіталі підприємства».

Разом з тим, відповідно до п. 2 ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», первинні та зведені облікові документи можуть бути

складені у паперовій або в електронній формі та повинні мати такі обов`язкові реквізити: назву документа (форми); дату складання; назву підприємства, від імені якого складено документ; зміст та обсяг господарської операції, одиницю виміру господарської операції; посади осіб, відповідальних за здійснення господарської операції і правильність її оформлення; особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції. Первинні документи, складені в електронній формі, застосовуються у бухгалтерському обліку за умови дотримання вимог законодавства про електронні документи та електронний документообіг.

Неістотні недоліки в документах, що містять відомості про господарську операцію, не є підставою для невизнання господарської операції, за умови, що такі недоліки не перешкоджають можливості ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції, та містять відомості про дату складання документа, назву підприємства, від імені якого складено документ, зміст та обсяг господарської операції тощо.

З огляду на викладене, слід дійти висновку, що саме правильно складений первинний документ є доказом здійснення господарської операції та інформація з нього має бути систематизована на рахунках бухгалтерського обліку.

Порядок створення, прийняття і відображення у бухгалтерському обліку, а також зберігання первинних документів, облікових регістрів, бухгалтерської звітності підприємствами, їх об`єднаннями та госпрозрахунковими організаціями встановлює Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затверджене наказом Міністерства фінансів України N88 від 24.05.1995 (із змінами та доповненнями), надалі Положення №88.

Положенням №88 передбачено, що залежно від характеру операції та технології обробки даних до первинних документів можуть бути включені додаткові реквізити: ідентифікаційний код підприємства, установи з Державного реєстру; номер документа; підстава для здійснення операцій; дані про документ, що засвідчує особу-одержувача тощо.

Надані позивачем документи, вказаним вимогам не відповідають, інформацію щодо предмету доказування вони не містять, оскільки не підтверджують здійснення ТОВ Агрофірма «Матюші» господарської операції із виплати орендної плати ОСОБА_2

Документи, надані ТОВ Агрофірма «Матюші» не містять обов`язкових реквізитів первинного документу, в них відсутні дати проведення виплат, а як наслідок неможливо встановити що виплата була здійснена в строки, передбачені договором оренди.

В той же час, можливість застосування відомості на виплату грошей передбачено Положенням № 637 (її типову форму наведено в додатку 1 до Положення). Відомість, разом з касовими ордерами, розрахунковими документами, квитанціями програмно-технічних комплексів самообслуговування, є касовим документом ( п. 1.2 Положення № 637).

Відомість, як і видаткові касові ордери, застосовують для видачі готівки з каси ( п. 3.4 Положення № 637).

При цьому відомість, як правило, оформляють щоразу, коли потрібно здійснити ту чи іншу виплату одразу декільком працівникам або навіть особам, які не перебувають з підприємством у трудових відносинах.

Мінагрополітики було розроблено Методичні рекомендації про бухгалтерський облік операцій з розрахунків з власниками земельних та майнових паїв.

Методичні рекомендації про бухгалтерський облік розрахунків з власниками земельних та майнових паїв сільськогосподарських підприємств (далі - Методичні рекомендації) розроблено у відповідності з Цивільним кодексом України (1540-06 ), Земельним кодексом України ( 2768-14 ), Законом України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" (996-14 ), Планом рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов`язань і господарських операцій підприємств і організацій, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 30.11.99 N 291 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 21.12.99 за N 892/4185)

Методичні рекомендації застосовуються при відображенні в обліку операцій, в тому числі, розрахунків щодо нарахування та виплати орендної плати за орендоване майно та землю.

Додатком номер 1 до пункту 31 Методичних рекомендацій про бухгалтерський облік розрахунків з власниками земельних та майнових паїв сільськогосподарських підприємств, передбачено наступну форму обліку нарахованої та виплаченої орендної плати орендодавця земельних ділянок.

В запропонованій формі обліку чітко визначено:

1.Номер по порядку;

2.Ідентифікаційний код;

3.Прізвище, ім`я по батькові;

4.Заборгованість на _____ - за орендодавцем, за підприємством;

5.Розрахунок орендної плати – вартість земельного паю, плата за земельний пай, вартість майнового паю, плата за майновий пай, всього орендна плата;

6.Утримано прибутковий податок;

7.Належить до видачі;

8.Отримано – грошима, натуроплатою, у відробітковій формі;

9.Заборгованість на кінець року - за орендодавцем, за підприємством.

Відомості ТОВ Агрофірма «Матюші», які були надані до позовної заяви, не відповідають відомостям, які застосовуються при відображенні в обліку операцій, в тому числі, розрахунків щодо нарахування та виплати орендної плати за орендоване майно та землю відповідно до методичних рекомендацій.

Верховний Суд у Постанові від 13.02.2019 року у справі №335/8855/15-ц висловив правову позицію щодо бухгалтерських документів, як належного доказу у відповідності до постанови правління Національного банку України «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» від 15 грудня 2004 року № 637 « судами правильно не взято до уваги, оскільки зазначений бухгалтерський документ не містить всіх обов`язкових реквізитів, передбачених положенням, зокрема,податкового коду підприємства, кореспондуючого рахунку бухгалтерського обліку, що використовується при проведенні даної операції, суми, яка вноситься до каси підприємства (проставляється цифрами)»

Надані відомості складені з порушенням вимог Положення № 637, адже не містять обов`язкових реквізитів первинного документу.

„Нарахування орендної плати може бути підтверджено лише первинною обліковою бухгалтерською документацією ”.

Саме така правова позиція викладена у Постанові ВС/КЦС від 27.06.2018 року справа №614/805/16-ц, Постанові ВС/КЦС від 16.01.2019 року справа №477/2011/17-ц.

Деякі із наданих представником позивача документів містять підписи поряд з якими зазначено ОСОБА_2 , хоча підписи зроблені від його імені відрізняються один від одного, що викликає сумніви в їх виконанні однією і тією ж особою. Жоден наданий позивачем документ не містить посилань на договір оренди землі, який був укладений між ОСОБА_2 та ТОВ Агрофірма «Матюші».

За таких обставин, надані стороною позивача документи не дають можливості встановити належне виконання ТОВ Агрофірма «Матюші» обов`язку із виплати орендної плати ОСОБА_2 .

Будь-яких інших доказів на підтвердження належного виконання договірних зобов`язань перед орендодавцем ТОВ Агрофірма «Матюші» суду не надало.

Суд враховує, що крім обов`язку із сплати грошових коштів, ТОВ Агрофірма «Матюші», в якості оплати за орендовану у ОСОБА_2 земельну ділянку, взяла на себе низку інших обов`язків таких як: оранка, культивація та обмолот на присадибних ділянках 0,30 га., які за умовами договору мали проводитись і проводитись безкоштовно, надання автомобіль для доставки хворого до лікувального закладу, надання допомоги на лікування, при наявності документа та заяви, в розмірі 200 (двісті) гривень, в разі смерті Орендодавця допомога на поховання в розмірі 500 (п`ятсот) гривень або продукти на дану суму на підставі заяви особи, що займається похованням - п. 6 Договору.

Проте, зазначені умови позивачем не дотримувались взагалі, а представник позивача вказувала, що вимоги додаткових умов виконуються лише за зверненням орендодавця. При цьому, посилання представника позивача на відсутність звернень відповідача до позивача та неповідомлення ним про необхідність проведення оранки та культивації не можуть бути підставами для невиконання позивачем умов договору, зокрема і з тих підстав, що такі звернення не передбачені умовами договору, в той час, як відповідач за договором взяв такі зобов`язання на себе.

Разом з тим, зазначені умови є складовими орендної плати.

Як вже зазначалось, у пункті 6 Договору оренди від 06.08.2014 року сторони погодили складові орендної плати.

ТОВ Агрофірма «Матюші» за весь строк дії договору оренди жодного разу не здійснювала оранку, культивацію та обмолот на присадибних ділянках 0,30 га., які за умовами договору мали проводитись для ОСОБА_2 безкоштовно. Дані обставини сторонами не заперечуються.

Доказів того, що ТОВ Агрофірма «Матюші» здійснювало дії щодо належного виконання спірного договору оренди у вказаній частині, але Орендодавець відмовився приймати належне його виконання, позивач суду не надав.

При цьому, суд відхиляє доводи представника позивача, яка стверджувала що відповідні послуги були б надані ОСОБА_2 за його письмовою заявою.

Крім того, виконання п. 6 Договору оренди від 06.08.2014 року в частині оранки, культивації та обмолоту залежало виключно від відповідного волевиявлення ТОВ Агрофірма «Матюші». Для вчинення відповідних дій з боку ТОВ Агрофірма «Матюші» від ОСОБА_2 жодних дій Договір оренди не вимагає. Орендодавець не був зобов`язаний звертатись до ТОВ Агрофірма «Матюші» з відповідною усною чи письмовою заявою, чи в будь-який інший спосіб. Письмова заява вимагалась лише в тому разі, коли в Орендаря наступав обов`язок надати допомогу на лікування при наявності документа, в розмірі 200 (двісті) гривень, та в разі смерті Орендодавця допомоги на поховання в розмірі 500 (п`ятсот) гривень або продукти на дану суму на підставі заяви особи, що займається похованням.

Отже, в даному випадку має місце систематична не сплата орендної плати згідно умов договору, не у повному обсязі, визначеному договором, тобто неналежне виконання умов договору, що є підставою для розірвання такого договору. Вказані правові висновки висловлені Верховним Судом у постанові від 06 березня 2019 року, справа № 183/262/17.

Пунктом 33 Договору оренди від 06.08.2014 року сторони передбачили розірвання договору оренди в односторонньому порядку за умови несплати в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором.

Взявши на себе обов`язок із належної оплати за орендовану земельну ділянку ТОВ Агрофірма «Матюші» належним чином орендні платежі не здійснювала. Доказів зворотного позивач суду не надав.

У Договорі оренди від 06.08.2014 року сторони не передбачили в який саме спосіб повинен бути розірваний договір оренди за умови несплати в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором, слід визнати, що направлення орендодавцем орендарю відповідного повідомлення Договором не заборонялось, а тому є належним способом розірвання такого договору.

Згідно з частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Одностороння відмова від договору здійснюється без звернення до суду, отже в силу самого факту такої відмови договір вважається розірваний.

Саме такого правового висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 21.02.2018 року справа № 420/557/16-ц, провадження № 61-2042 св 18.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У зв`язку з систематичним порушенням умов Договору та згідно з положенням п. 33 Договору, ОСОБА_2 направив позивачу повідомлення про розірвання договору в односторонньому порядку, яке мотивоване тим, що відповідно до умов Договору орендар зобов`язався сплачувати (видавати) йому орендну плату за користування відповідною земельною ділянкою у строк до 31 грудня кожного поточного року, у розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки відповідної землі; безкоштовно здійснювати оранку, культивацію та обмолот на присадибних ділянках орендодавця, надавати автомобіль для доставки хворого до лікувального закладу, допомогу на лікування та ін. Однак, станом на дату направлення зазначеного повідомлення, відповідні зобов`язання орендаря за 2016-2017 роки належним чином виконані не були. Зазначене повідомлення отримано позивачем 14.02.2018 року, що вбачається із позовної заяви.

Позивач зазначає, що у березні 2018 року йому стало відомо з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що 19.02.2018 року ОСОБА_2 уклав з Товариством з додатковою відповідальністю "Шамраївський цукровий завод" договір оренди № б/н, за яким передав останньому в оренду свою земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1 , площею 2,0951 га, та державний реєстратор Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачов В.А. 05.03.2018 прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди за вказаним договором.

Так, на вимогу суду, відповідачами надано копію Договору оренди землі №б/н від 19.02.2018 р. укладений між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем Товариством з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» .

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору, передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Таким чином, неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічний висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, висловленою у постановах: від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

З урахуванням вказаного, вирішуючи спір, суд встановив що ТОВ Агрофірма «Матюші» істотно порушило умови спірного договору, а саме систематично не сплачувало частину орендної плати.

За змістом ст.ст. 17 Закону України «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 125 Земельного Кодексу України (в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин) право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Згідно ч. 2 ст. 126 Земельного Кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Аналогічні правові висновки викладені Верховним Судом України у справі за № 6-643цс16 від 13.06.2016 року.

Частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952-ІV) передбачено, що під час державної реєстрації державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;

відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

У відповідності до ч.1 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:

1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;

2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав;

3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв;

4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;

5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);

6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав;

7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;

8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Відповідно до ч.1 ст.22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

17.02.2018 року державним реєстратором Міхачовим В.А. перевірено подані документи на відповідність вимогам закону, обставини які б давали підстави для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав реєстратором не встановлено та прийнято рішення про державну реєстрацію припинення іншого речового права – права оренди : індексний номер: 39732725.

Відповідно до статті 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Таким чином, суд вважає, що ОСОБА_2 розірвав договір оренди земельної ділянки з підстав передбачених зазначеним договором, і правомірність дій орендодавця державним реєстратором визнано правомірно.

Відповідно до статті 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

В силу приписів ч.1 ст.627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Враховуючи викладене, станом на 19.02.2018 року ОСОБА_2 не був обтяжений договірними відносинами з позивачем, мав всі правомочності власника щодо зазначеної земельної ділянки, тому не мав жодних перешкод реалізувати своє волевиявлення на укладення договору оренди земельної ділянки з ТДВ „Шамраївський цукровий завод”.

Згідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст.4 ЦПК України та ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

В даному випадку, позивач не є стороною договору оренди від 19.02.2018 року, але разом з тим позивач, вважає свої права порушеними, тому має право на оспорювання цього договору. Такий правовий висновок було зроблено Верховним Судом України в постанові від 23.11.2016 року у справі № 6-2540цс16.

Позивач ТОВ Агрофірма «Матюші» скористалося своїм правом на судовий захист, однак не довело належними та допустимими доказами заявлені позовні вимоги.

Факт правомірності одностороннього розірвання договору ОСОБА_2 з ТОВ Агрофірма «Матюші» підтверджується зібраними у справі доказами, тому вимогам про визнання такого правочину недійсним задоволенню не підлягає.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства "Реєстрація нерухомості та бізнесу" Міхачова В.А. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39732725 було прийнято 17.02.2018, а рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію права оренди на цю земельну ділянку за індексним номером 40006032 було прийнято 05.03.2018 року, тобто після припинення дії Договору оренди від 06.08.2014 року.

Отже, станом на 05.03.2018 року ОСОБА_2 не був обтяжений договірними відносинами з позивачем, тому державним реєстратором Міхачовим В.А. правомірно внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права оренди за №40006032. При цьому будь-які суперечності на дату державної реєстрації не існували.

А тому, суд дійшов висновку, що державна реєстрація права оренди на цю земельну ділянку за індексним номером 40006032 від 05.03.2018 була здійснена відповідно до норм чинного законодавства.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За змістом вказаних норм, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, і саме вони є підставою для звернення особи за захистом із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Проаналізувавши всі надані докази, виходячи з аналізу наведених вище правових норм, враховуючи положення частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» та умови п. 33 Договору оренди землі від 06.08.2014, які прямо передбачають можливість розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку, а також систематичну несплату орендної плати орендарем, суд вважає, що підстави для визнання недійсним вчинений ОСОБА_2 односторонній правочин щодо розірвання в односторонньому порядку Договору оренди № б/н від 06.08.2014 року, укладеного між ОСОБА_2 і ТОВ Агрофірма "Матюші", оформлений повідомленням ОСОБА_2 від 14.02.2018 року відсутні.

Враховуючи наведене, оскільки суд дійшов висновку, що порушення законодавства державним реєстратором не вбачається, тому і позовні вимоги в частині скасування рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства "Реєстрація нерухомості та бізнесу" Міхачова В.А. про державну реєстрацію припинення іншого речового права - права оренди: індексний номер: 39732725 від 17.02.2018 13:36:48 та визнання недійсним договору оренди землі №б/н від 19.02.2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ТДВ "Шамраївський цукровий завод" щодо земельної ділянки з кадастровим номером площею 2,0951 га з кадастровим номером НОМЕР_1 ; скасувати рішення державного реєстратора Київської обласної філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Міхачова В.А. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер: 40006032 від 05.03.2018 17:20:24 не підлягають до задоволення.

Відповідно до ст.141 ЦПК України суд залишає понесені судові витрати за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись ст. 41 Конституції України, ст.ст. 4, 11, 13-16, 203- 205, 215-216, 638, 792 ЦК України, ст.ст. 124-126 Земельного кодексу України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 4, 12, 13, 81, 137, 158, 263-265, 273, 354 ЦПК України, суд –

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається до Київського апеляційного суду через Білоцерківський міськрайонний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Повний текст рішення складено 09.08.2019 року.

СуддяБ. І. Кошель