Рішення № 81142064, 26.03.2019, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

26.03.2019Справа № 910/5997/18

За позовом Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест"

до товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс буд"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Орган самоорганізації населення Комітету мікрорайону "Рада житлового масиву Виноградар"

про зобов'язання вчинити дії

Головуючий суддя Шкурдова Л.М.

Судді Балац С.В.

Трофименко Т.Ю.

Представники сторін:

від позивача - Чабарай М.А., за дов.

від відповідача - не з'явився

від третьої особи - не з'явився

вільний слухач - ОСОБА_4 (паспорт НОМЕР_1)

вільний слухач - ОСОБА_5(паспорт НОМЕР_2)

вільний слухач - ОСОБА_6 (паспорт НОМЕР_3)

вільний слухач - ОСОБА_7 (паспорт НОМЕР_4)

вільний слухач - ОСОБА_8 (паспорт НОМЕР_5)

вільний слухач - ОСОБА_9 (паспорт НОМЕР_6)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за позовом Комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" до товариства з обмеженою відповідальністю "Алекс буд" за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Орган самоорганізації населення Комітету мікрорайону "Рада житлового масиву Виноградар" про зобов'язання відповідача передати до Фонду Фінансування Будівництва (виду А) в управління комунальному підприємству "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) об'єкти інвестування в складі об'єкту будівництва загальною кількістю 53 одиниці загальною площею 7 800,80 кв.м. «Житлового будинку з вбудованими та прибудованими приміщеннями та автопаркінгом по проспекту Правди, 80-82 у Подільскому районі м.Києва» майнові права на які належать товариству з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд» для подальшого залучення коштів та направлення їх на фінансування будівництва будинку з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, розташованого на земельній ділянці за адресою: м.Київ, проспект Правди, 80-82 та закріплення об'єктів інвестування за довірителями.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за домовленістю сторін Договору №05 від 18.05.2006 року та за згодою довірителів була здійснена заміна Управителя ФФБ, а саме ТОВ «Інвест Таун» був замінений на нового управителя - позивача, згідно Договору про організацію спорудження об'єкта будівництва з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, розташованого на земельній ділянці за адресою: м.Київ, проспект Правди, 80-82 №69/А-22 від 02.03.2010 року. За умовами даного договору відповідач зобов'язався організувати та завершити будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82 у Подільському районі м.Києва своєчасно ввести його в експлуатацію та передати об'єкт інвестування. Відповідач зобов'язався організувати спорудження об'єкту будівництва у відповідності до проектно-кошторисної документації та висновку Київдержекспертизи у встановлені строки та належної якості. Позивач зазначає, що відповідачем в обумовлений Договором та Додатковою угодою №64 від 28.02.2017 строк не було завершено будівництво будинку. В зв'язку із заміною управителя ФФБ з ТОВ «Інвест Таун» на позивача, останній зазначає, що він набув усі права та обов'язки управителя фонду фінансування будівництва. Згідно Актів №02-03110 від 02.03.2010 та №01/10-п від 02.03.2010, складеними позивачем та відповідачем, позивачу були передані в управління 111 об'єктів інвестування. Позивач зазначає, відповідачем, за відсутності згоди позивача, було внесено зміни в проектну документацію, було збільшено площу забудови та кількість об'єктів інвестування. Позивач стверджує, що йому були передані не всі об'єкти інвестування та у відповідності до Протоколу спільної наради від 11.01.2017 відповідач зобов'язався передати позивачу об'єкти інвестування до ФФБ. Також позивач зазначає, що у відповідності до п.1.1., 1.3.Договору відступлення майнових прав №69/А-В-22-В від 04.03.2010 позивач взяв на себе зобов'язання в разі порушення відповідачем умов Договору №69/А-22 виконувати функції забудовника за вищезазначеним договором; у разі порушення відповідачем умов Договору №69/А-22 набуває чинності безвідклична довіреність на право делегування функцій забудовника третім особам. Позивач зазначає, що відповідачем у визначений Договором №69/А-22 від 02.03.2010 та Додатковою угодою №64 від 28.02.2017 до Договору від 02.03.2010 строк об'єкт будівництва не завершено, в експлуатацію не введено. За таких підстав, позивач звернувся з даним позовом про зобов'язання відповідача передати в управління позивача та ФФБ об'єктів інвестування, які на даний час є в наявності у відповідача, з метою завершення будівництва об'єкту.

За результатами проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу № 910/5997/18 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Шкурдова Л.М., судді Балац С.В., Трофименко Т.Ю.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.01.2019 колегією суддів у складі: головуючий суддя - Шкурдова Л.М., судді Балац С.В., Трофименко Т.Ю. прийнято справу №910/5997/18 до свого провадження, призначено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

10.12.2018 третьою особою подані пояснення по справі, в яких остання просила відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що у відповідності до ст.23 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві та операціях з нерухомістю» за рішенням суду, що набрало законної сили, прийнятим за зверненням довірителів ФФБ або відповідного органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя, у зв'язку з порушенням управителем законодавства про фінансові послуги ФФБ може передаватися в управління іншій фінансовій установі. Третьою особою зазначено, що рішенням Господарського суду м.Києва від 28.11.2012 у справі №5011-32/14662-2012 дозвіл на виконання будівельних робіт від 07.05.2008 було скасовано та будівельні роботи здійснювались протиправно за відсутності дозволу на виконання будівельних робіт; у ТОВ «Алекс Буд» було відсутнє право користування земельною ділянкою. Третя особа зазначає про відсутність відповідного рішення суду про заміну управителя ФФБ.

Відповідач в клопотанні від 25.03.2019 повідомив про відсутність додаткових квадратних метрів в об'єкті будівництва, в зв'язку з чим їх передача є неможливою.

12.02.2019 ОСОБА_5 в якості представника третьої особи подано пояснення, в яких заявлено про залучення до участі у справі в процесуальному статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ТОВ «Інвест Таун», як управителя ФФБ.

Відповідно до п.11 Конституції України з 01.01.2019 представництво у судах першої інстанції здійснюється виключно прокурорами або адвокатами, що також визначено у ч.1 ст.58 ГПК України (за виключенням малозначних справ).

З огляду на те, що дана справа не відноситься до категорії малозначних справ, доказів того, що ОСОБА_5 є адвокатом матеріали справи не містять, а відтак суд приходить до висновку, що вона не може здійснювати представництво інтересів третьої особи в суді, а відтак подане 12.02.2019 до суду клопотання про залучення до участі у справі в процесуальному статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ТОВ «Інвест Таун» залишається судом без розгляду.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.02.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

22.03.2019 третьою особою подане клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження, посилаючись на те, що підготовче провадження було закрито за відсутності представника 3-ої особи. В даному клопотанні третя особа просила перенести розгляд даної справи.

Відповідно до ст.185 ГПК України за результатами підготовчого засідання суд, зокрема, постановляє ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті. За змістом ст.183 ГПК України наявність письмової згоди всіх учасників справи є необхідним у разі здійснення розгляду справи по суті у той самий день.

Оскільки ухвалою Господарського суду міста Києва від 12.02.2019 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 26.03.2019, суд зазначає, що наявність згоди всіх учасників справи не є підставою для закриття підготовчого провадження, оскільки розгляд справи по суті здійснюється не у той самий день. За таких підстав клопотання третьої особи про повернення до стадії підготовчого провадження задоволенню не підлягає. Підстави для повернення до стадії підготовчого провадження судом заявником не обґрунтовані, при цьому останній мав достатньо часу для подання до суду клопотань та заяв під час розгляду судом даної справи, в матеріалах справи наявні докази на підтвердження повідомлення третьої особи про дату та час розгляду справи, крім того в судовому засіданні була присутня ОСОБА_5 - член Органу самоорганізації населення Комітету мікрорайону "Рада житлового масиву Виноградар".

26.03.2019 через канцелярію суду третьою особою подане клопотання про зупинення провадження у даній справі до розгляду Подільським районним судом міста Києва справи №761/17110/18 про визнання недійсним договору про заміну управителя ФФБ від 25.02.2010.

Судом залишено вказане клопотання без розгляду, з огляду на те, що суд вирішує заяви та клопотання учасників справи на стадії підготовчого провадження, 26.03.2019 судом здійснюється розгляд даної справи по суті на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів.

25.03.2019 ОСОБА_11 подано клопотання про залучення його в процесуальному статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, мотивоване тим, що ним із ТОВ «Алекс Буд» укладено Інвестиційний договір №80-82/37 від 14.12.2005 щодо об'єкта будівництва - житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82 у Подільському районі м.Києва, в зв'язку з чим зазначає, що рішення у даній справі може вплинути на його права та обов'язки.

Судом залишено вказане клопотання без розгляду, з огляду на те, що суд вирішує заяви та клопотання учасників справи на стадії підготовчого провадження, 26.03.2019 судом здійснюється розгляд даної справи по суті на підставі зібраних у підготовчому провадженні матеріалів, інтереси вкладників в даному процесі представлено Комунальним підприємством "Фінансова компанія "Житло-інвест".

Відповідачем подано клопотання про розгляд справи за відсутності його представника.

У судовому засіданні 26.03.2019 року було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд м. Києва, -

ВСТАНОВИВ:

02.03.2010 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвест Таун», Товариством з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд» та Комунальним підприємством «Фінансова компанія «Житло-Інвест» укладено Договір про внесення змін до договору №05 від 18.05.2006 про організацію спорудження об'єкта будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82, яким цей договір було викладено у новій редакції як Договір № 69/А-22 про організацію спорудження об'єкта будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82 у Подільському районі м.Києва був викладений в іншій редакції.

За домовленістю сторін Договору №05 від 18.05.2006 року була здійснена заміна Управителя ФФБ, а саме ТОВ «Інвест Таун» був замінений на нового управителя - позивача, згідно Договору від 02.03.2010 року.

Відповідно до п.1.1. Договору від 02.03.2010 фінансова компанія (позивач) замовляє забудовнику (відповідачу), а забудовник зобов'язується організувати спорудження та завершити будівництво об'єкта з використанням отриманих фінансовою компанією в управління коштів, своєчасно ввести його в експлуатацію та передати об'єкт інвестування у власність Довірителям ФФБ в порядку та на умовах, визначених Правилами ФФБ та цим Договором. Забудовник організовує спорудження об'єкту будівництва у відповідності до проектно-кошторисної документації та висновку Київдержекспертизи у встановлені строки та належної якості.

Згідно з п.1.2. Договору від 02.03.2010 фінансова компанія (позивач) зобов'язався здійснити фінансування будівництва за рахунок коштів довірителів, залучених на підставі договорів про участь у ФФБ, та відповідно до Правил фонду фінансування будівництва (виду А) житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82 у Подільському районі м.Києва.

Відповідно до п.1.3. Договору від 02.03.2010 об'єктом будівництва за цим Договором є житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82 у Подільському районі м.Києва, в якому визначаються об'єкти інвестування (квартири, вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, машиномісця) на земельній ділянці, відведеній для будівництва житлового будинку відповідно до рішення Київської міської ради від 10.07.2003 №638/798 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею».

Згідно з п.1.5. Договору від 02.03.2010 перелік об'єктів інвестування, який забудовник передає фінансовій компанії для залучення коштів довірителів наводиться у Додатку №2 до цього договору.

Відповідно до п.1.9. Договору від 02.03.2010 вартість об'єкту будівництва за цим Договором складається з вартості об'єктів інвестування, включених до попереднього обсягу замовлення та на момент укладення Договору складає 76 706 208,03 грн, з яких 38 459 188,00 грн вартість нереалізованих об'єктів інвестування (квартир - 36 875 188,00 грн, машиномісць - 1 584 000,00 грн) та 38 247 020,03 грн - вартість об'єктів інвестування, реалізованих на час укладення цього Договору.

За змістом п.1.10. Договору від 02.03.2010 сторони підтверджують, що на час укладення цього Договору на спорудження об'єкта будівництва спрямовано суму коштів у розмірі 36 275 353,21 грн.

Спеціальним законодавчим актом, що регулює відносини, що виникли між сторонами і встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Відповідно до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фондом фінансування будівництва є кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ. Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом. Установник управління майном (далі - установник) - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель.

Відповідно до частин першої та другої статті 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном. Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач є фінансовою установою, що підтверджується свідоцтвом виданим Нацкомфінпослуг серія та номер свідоцтва: ФК №2 від 04.03.2004 і здійснює ліцензійну діяльність із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю на підставі Ліцензії серії AB№614866 виданої Нацкомфінпослуг.

Як встановлено судом, за домовленістю сторін Договору №05 від 18.05.2006 року була здійснена заміна Управителя ФФБ, а саме ТОВ «Інвест Таун» був замінений на нового управителя - позивача, згідно Договору від 02.03.2010 року.

02.03.2010 Комунальним підприємством "Фінансова компанія "Житло-інвест" видано наказ «Про прийняття в управління фонду фінансування будівництва та затвердження нової редакції Правил ФФБ (житлового будинку №80-82 проспекті Правди у Подільському р-ні м.Києва, у відповідності до якого, зокрема, прийнято в управління ФФБ житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди №80-82 у Подільському р-ні м.Києва.

Таким чином до позивача перейшли усі права та обов'язки управителя фонду фінансування будівництва, якими раніше було наділено ТОВ «Інвест Таун».

При цьому, суд відхиляє доводи третьої особи про відсутність доказів того, що позивач є управителем Фонду фінансування будівництва будинку за адресою: м.Київ, проспект Правди, 80-82, оскільки Договір про заміну управителя ФФБ від 25.02.2010 відсутній, з огляду на те, що в матеріалах справи наявний підписаний Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвест Таун», Товариством з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд» та Комунальним підприємством «Фінансова компанія «Житло-Інвест» Договір про внесення змін до договору №05 від 18.05.2006 про організацію спорудження об'єкта будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82 (№ 69/А-22 від 02.03.2010), згідно з яким здійснено заміну управителя ФФБ на позивача, який сторонами не заперечується. Вказаний договір на час розгляду судом даної справи є чинним, в судовому порядку його недійсним визнано не було. Одночасно з цим, позивачем та відповідачем до вказаного Договору укладено Додаткову угоду №64 від 28.02.2017, а також між позивачем та відповідачем складені акти про передачу об'єктів інвестування позивачу, як управителю ФФБ. Крім, того матеріалами справи підтверджується, що довірителями надано первісному управителю ТОВ «Інвест Таун» та відповідачу письмові згоди на заміну управителя на позивача, що підтверджується доданими до матеріалів справи заявами довірителів.

Відповідно до ч.1 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

У ч.8 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зазначено, що відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об'єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.

Відповідно до ч.2 ст.9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» договір між забудовником та управителем ФФБ має обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ.

Згідно з ч.9 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Відповідно до п.1.6. Договору від 02.03.2010 сторонами був запланований строк введення об'єкта будівництва в експлуатацію - грудень 2010 року.

В подальшому за результатами проведення спільної наради представниками позивача та відповідача 11.01.2017 (Протокол спільної наради від 11.01.2017), 28.02.2017 між сторонами укладено Додаткову угоду №64 від 28.02.2017 до Договору від 02.03.2010, якою був встановлений строк введення об'єкта будівництва в експлуатацію - 30 липня 2017.

Матеріали справи не містять доказів того, що об'єкт будівництва був введений в експлуатацію.

Таким чином, на час розгляду справи судом об'єкт будівництва не збудовано та в експлуатацію введений не був, що свідчить про порушення відповідачем вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та умов Договору щодо своєчасного здійснення будівництва об'єкту та введення його в експлуатацію.

Відповідно до ч.2 ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в договорі має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» за кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають: договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами; договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем.

В разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за отриманням забудовником умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до змін технічних характеристик об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об'єктів будівництва та/або об'єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев'яносто днів.

Відповідно до п. 3.2. Договору №69/А-22 від 02.03.2010 одночасно з укладанням іпотечного договору забудовник та Фінансова компанія укладають договір відступлення майнових прав на об'єкт будівництва з відкладальними умовами.

Відповідно до п.3.3.Договору №69/А-22 від 02.03.2010 сторони укладають договір доручення з відкладальними умовами, який набуває чинності в разі порушення забудовником умов цього Договору; при цьому Забудовник надає безвідкличну довіреність Фінансовій компанії (Позивачу) на право делегування функцій Забудовника третім особам.

Відповідно до п. 3.4. Договору №69/А-22 від 02.03.2010 у разі виявлення Фінансовою компанією однієї з обумовлених цим договором ризикових ситуацій у процесі будівництва об'єкта фінансова компанія має право вжити всіх передбачених законом заходів щодо виконання забудовником своїх зобов'язань або відповідно до закону звернути стягнення на предмет іпотеки з наступним отриманням від забудовника майнових прав на об'єкт будівництва та делегуванням прав на виконання функцій Забудовника іншій особі.

На виконання наведених вище пунктів Договору, 04.03.2010 між сторонами були укладені Договір відступлення майнових прав № 69/А-В-22-В та Договір доручення № 69/А- Д-22-Д.

Відповідно до п. 1.3. Договору відступлення майнових прав № 69/А-В-22-В в разі виникнення ризику невиконання первісним кредитором своїх зобов'язань перед новим кредитором, визначених основним договором, Первісний кредитор (відповідач) зобов'язаний відступити Новому кредитору (позивачу) заставлені майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, та земельну ділянку, на якій розташований об'єкт будівництва (предмет іпотеки), а саме: житловий будинок з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на проспекті Правди, 80-82 у Подільському районі міста Києва, в якому визначаються об'єкти інвестування.

Відповідно до п. 1.1. Договору доручення №69/А-Д-22-Д довіритель (відповідач) доручає, а Повірений (позивач) бере на себе зобов'язання в разі порушення Довірителем умов Договору №69/А-22 (Основний договір), виконувати функції забудовника за вищезазначеним договором про організацію спорудження об'єкта будівництва.

Відповідно до п.1.3.Договору доручення № 69/А-Д-22-Д у разі порушення Довірителем умов основного договору (№69/А-22 від 02.03.2010) набуває чинності безвідклична довіреність, надана довірителем, на право делегування повіреним функцій забудовника третім особам.

Таким чином, як вбачається з матеріалів справи відповідачем не виконано умови договору щодо своєчасного завершення будівництва об'єкту та введення його в експлуатацію, що спричинило наявність ризикової ситуації щодо не завершення будівництва будинку, будівництво якого мало б бути завершено ще у грудні 2010 року, в зв'язку з чим враховуючи вищевикладені положення умов Договору та Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» позивач набув права здійснювати функції забудовника.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність об'єктів інвестування. Для досягнення цієї мети фінансова компанія створює ФФБ та здійснює управління залученими від довірителів коштами у межах своїх повноважень, визначених Правилами ФФБ і договорами про участь у ФФБ, та фінансує спорудження об'єкта будівництва і об'єктів інвестування в його складі на підставі відповідного договору з забудовником.

Відповідно до договору про організацію спорудження об'єкта будівництва забудовник передає Фінансовій компанії перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі довірителям на умовах Правил ФФБ. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані Фінансовій компанії, - без письмової згоди Фінансової компанії, а після переходу прав на об'єкти інвестування від Фінансової компанії до Довірителів - без письмової згоди Довірителів. (п.4.6, 4.7. Правил ФФБ). Забудовник не може також укладати інвестиційні договори з довірителями, оскільки, як уже зазначено вище, відповідно до ст.4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» для здійснення діяльності із залучення інвестицій необхідна наявність ознак фінансової установи, визначених законом, чого відповідач не має. За одним об'єктом будівництва може бути лише один управитель ФФБ (ст.9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Відповідно до ч.8 ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» протягом періоду будівництва управитель ФФБ відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, майнові права на які передані установникам ФФБ на умовах Правил цього фонду та договорів про участь у ФФБ.

У відповідності до п.2.1.2. Договору від 02.03.2010 забудовник зобов'язаний надати фінансовій компанії за актом приймання-передачі перелік об'єктів інвестування (квартир, вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, машиномісць) в складі об'єкта будівництва та майнові права на них для подальшої передачі їх довірителям на умовах Правил ФФБ.

В зв'язку із заміною управителя ФФБ з ТОВ «Інвест Таун» на КП "Фінансова компанія "Житло-інвест" (позивач), позивачу як новому Управителю ФФБ, згідно Акту № 01/10-П прийому передачі від 02.03.2010 року, який є Додатком № 1 до Договору від 02.03.2010 року були передані в управління об'єкти інвестування та майнові права на них у складі об'єкта будівництва у кількості 51 об'єкту, загальною площею 3962,79 кв.м., з якої 3 764,6 кв.м. - квартири (№№ 23, 34, 36, 41, 45, 68, 71, 80, 87, 89, 93, 94, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 103, 106, 110, 113, 114, 117, 118, 120, 122, 124, 127, 131, 133, 134, 138, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146).

Актом №02-03110 прийому передачі від 02.03.2010 року, який є Додатком №2 до Договору від 02.03.2010 року були передані 60 об'єктів інвестування загальною площею 4258,99 кв.м., серед яких 52 квартири загальною площею 3 938,89 кв.м., які були закріплені за довірителями та реалізовані ТОВ «Інвест Таун» (№№ 2, 6 10, 13, 15, 18, 19, 20, 21, 31, 33, 44, 52, 58, 59, 61, 64, 65, 66, 69, 70, 72, 78, 79, 82, 83, 84, 85, 86, 90, 91, 92, 102, 104, 105, 107, 111, 115, 116, 119, 121, 123, 125, 126, 128, 129, 130, 132, 136, 137, 139).

Вказані Акти підписані уповноваженими представниками відповідача та позивача, а також скріплені їх печатками.

Як вбачається з матеріалів справи, проект будівництва об'єкта, який був погоджений

листом-погодженням Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 05.11.2004 № 07-10408, а також Зведеним комплексним висновком Центральної служби ДП «Укрінвестекспертиза» від 15.07.2004 №136 передбачав наступні показники: площа забудови - 1194 кв.м.; будівельний об'єм будинку - 62 862,70 куб.м., кількість квартир: 147.

Відповідно до п.2.1.11 Договору від 02.03.2010 в разі виникнення необхідності під час будівництва об'єкту щодо внесення змін та/або доповнень до проектно-кошторисної документації чи інших документів, які передані на підставі цього Договору фінансовій компанії, необхідно попередньо отримати письмову згоду фінансової компанії на внесення таких змін та доповнень (крім випадків коригування робочої документації згідно з технічними вимогами, які не зачіпають інтересів довірителів), а також надати фінансовій компанії копії відповідних документів після внесення змін для подальшого повідомлення фінансовою компанією довірителів.

Як свідчать матеріали справи, в липні 2016 року відповідачем в ТОВ «УКРЕКСПЕРТИЗА В БУДІВНИЦТВІ» був замовлений новий експертний звіт щодо розгляду проектної документації по проекту «Житловий будинок з вбудованими та прибудованими приміщеннями та автопаркінгом по проспекту Правди, 80-82 у Подільському районі м.Києва (коригування проекту)» від 22.07.2016 №0671-4299-16/УЕБ згідно якого площа забудови склала 4266,0 кв.м.; будівельний об'єм будинку - 73 088,20 куб.м.; кількість квартир - 152.

Матеріали справи не містять доказів того, що відповідачем на виконання вимог п. 2.1.11 Договору від 02.03.2010 було отримано письмову згоду на внесення змін до проектної документації, позивач стверджує, що письмова згода на внесення змін до проектної документації фінансовою компанією не надавалась.

З урахуванням коригування проектно-будівельної документації об'єкт будівництва було змінено шляхом збільшення його площі та об'єму, в зв'язку з чим площа забудови збільшилась на 3071,9 кв.м.; будівельний об'єм будинку збільшився на 10225,5 куб. м.

Як вбачається зі схеми розташування та розподілу квартир житлового будинку з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по проспекту Правди 80-82 в Подільському р-ні м.Києва частина квартир, яка була передбачена згідно проектної документації, не була передана в управління позивачу, а саме: квартира №1 загальною площею 71,79 кв.м.; квартира №4 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №5 загальною площею 101,95 кв.м.; квартира №7 заг.площею 73,34 кв.м.; квартира №8 загальною площею 71,79 кв. м.; квартира №9 загальною площею 53,54 кв.м.; квартира №11 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №12 загальною площею 101,95 кв. м.; квартира №14 загальною площею 73,34 кв.м.; квартира №16 загальною площею 53,54 кв.м.; квартира №17 загальною площею 101,95 кв.м.; квартира №22 загальною площею 71,79 кв.м.; квартира №24 загальною площею 101,95 кв. м.; квартира №25 загальною площею 106,34 кв. м.; квартира №26 загальною площею 101,95 кв.м.; квартира №27 загальною площею 53,53 кв. м.; квартира №28 загальною площею 73,34 кв.м.; квартира №29 загальною площею 71,79 кв. м.; квартира №30 загальною площею 53,54 кв.м.; квартира №32 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №35 загальною площею 73,34 кв.м.; квартира №37 загальною площею 53,54 кв. м.; квартира №38 загальною площею 101,95 кв. м.; квартира №39 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №40 загальною площею 101,95 кв.м.; квартира №42 загальною площею 73,34 кв. м.; квартира №43 загальною площею 71,79 кв. м.; квартира №46 загальною площею 106,34 кв. м.; квартира №47 загальною площею 101,95 кв. м.; квартира №48 загальною площею 53,54 кв. м.; квартира №49 загальною площею 73,34 кв. м.; квартира № 50 загальною площею 72,29 кв. м.; квартира №51 загальною площею 53,54 кв. м.; квартира №53 загальною площею 106, 34 кв. м.; квартира №55 загальною площею 53,53 кв. м.; квартира №56 загальною площею 73,84 кв. м.; квартира №60 загальною площею 106, 34 кв. м.; квартира №62 загальною площею 53,53 кв. м.; квартира №63 загальною площею 73,84 кв. м.; квартира №67 загальною площею 106, 34 кв, м.; квартира №73 загальною площею 102,4 кв. м.; квартира №74 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №75 загальною площею 102,4 кв. м.; квартира №76 загальною площею 53,53 кв.м.; квартира №77 загальною площею 73,84 кв.м.; квартира №81 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №88 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №95 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №108 загальною площею 102,4 кв.м.; квартира №109 загальною площею 106,34 кв.м.; квартира №112 загальною площею 73,84 кв.м.; квартира №135 загальною площею 53,54 кв.м.; квартира №147 загальною площею 143,73 кв.м.

Таким чином у відповідача додатково залишились об'єкти інвестування в об'єкті, які він не передав позивачу всупереч нормам Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Договору №69/А-22 від 02.03.2010.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.01.2017 представниками позивача та відповідача проведено спільну нараду, оформлену протоколом спільної наради від 11.01.2017. За результатом проведення спільної наради були прийняті рішення, зокрема, відповідач зобов'язався передати до ФК об'єкти інвестування до ФФБ згідно наданого в подальшому переліку.

Таким чином, відповідач відповідно до Протоколу спільної наради взяв на себе зобов'язання щодо передачі позивачу об'єктів інвестування.

Листом №112/022-23 від 18.01.2017 позивач звертався до відповідача щодо необхідності виконання прийнятих на спільній нараді рішень щодо передачі до ФК об'єкти інвестування до ФФБ.

Відповідно ст.526 ЦК України та ч.1 ст.193 ГК України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 74 ГПК України на сторони покладено обов'язок доказування обставин, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ч. 2 ст. 74 ГПК України у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції» Україна повністю визнає на своїй території дію приписів Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо визнання обов'язковою і без укладення спеціальної угоди юрисдикцію Суду в усіх питаннях, що стосуються її тлумачення і застосування.

Водночас ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен має право на справедливий розгляд його справи.

Право на справедливий судовий розгляд, що гарантується Статтею 6 § 1, має здійснюватися відповідно до норм закону, що передбачають наявність у сторін судового розгляду ефективного судового захисту з метою захисту їх цивільних прав (Рішення Європейського суду з прав людини у справі Белеш та інші проти Чеської Республіки).

Суд завжди займав визначне місце, забезпечуючи право на справедливий суд (Рішення Європейського суду з прав людини у справах Ейрі проти Ірландії та Станєв проти Болгарії. Ця гарантія є «одним з основних принципів будь-якого демократичного суспільства, відповідно до Конвенції» (Рішення Європейського суду з прав людини у справі Претто та інші проти Італії).

Оскільки матеріалами справи підтверджується той факт, що відповідачем були передані позивачу не всі об'єкти інвестування, приймаючи до уваги, що відповідачем не виконано обумовлені договором зобов'язання щодо здійснення добудови та введення в експлуатацію будинку, який мав бути введений в експлуатацію ще у грудні 2010 року, та на час вирішення справи судом у 2018 році є недобудованим, з врахуванням того, що у відповідності до умов Договору позивач набув права здійснювати функції забудовника та відповідач зобов'язався згідно Протоколу спільної наради від 11.01.2017 передати позивачу об'єкти інвестування, суд приходить до висновку про можливість задоволення позовних вимог про зобов'язання відповідача передати позивачу об'єкти інвестування (квартири) для управління з метою здійснення фінансування будівництва та завершення будівництва будинку.

Суд також вважає, що застосований спосіб захисту є ефективним, оскільки реально зможе надати можливість позивачу здійснити покладені на нього інвесторами функції із завершення об'єкта будівництва.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст.74, 76-80, 129, 231, 236 - 240 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд» (04080, м.Київ, вул.Турівська, 31, офіс 1, код ЄДРПОУ 32383481) передати до Фонду Фінансування Будівництва (виду А) в управління комунальному підприємству "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (010601, м.Київ, вул. Володимирська, буд.42, код ЄДРПОУ 32855406) об'єкти інвестування в складі об'єкту будівництва загальною кількістю 53 одиниці загальною площею 7 800,80 кв.м. «Житлового будинку з вбудованими та прибудованими приміщеннями та автопаркінгом по проспекту Правди, 80-82 у Подільскому районі м. Києва», а саме:

- квартира №1 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 71,79 кв.м., що на 3 поверсі;

- квартира №4 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв.м., що на 3 поверсі;

- квартира №5 житловою площею 56,8 кв.м., загальною площею 101,95 кв.м., що на 3 поверсі;

- квартира №7 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 73,34 кв. м., що на 3 поверсі;

- квартира №8 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 71,79 кв. м., що на 4 поверсі;

- квартира №9 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,54 кв. м., що на 4 поверсі;

- квартира №11 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв.м., що на 4 поверсі;

- квартира №12 житловою площею 56,8 кв.м., загальною площею 101,95 кв. м., що на 4 поверсі;

- квартира №14 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 73,34 кв. м., що на 4 поверсі;

- квартира №16 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,54 кв.м., що на 5 поверсі;

- квартира №17 житловою площею 56, 8 кв.м., загальною площею 101,95 кв. м., що на 5 поверсі;

- квартира №22 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 71,79 кв.м., що на 6 поверсі;

- квартира №24 житловою площею 56,8 кв.м., загальною площею 101,95 кв. м., що на 6 поверсі;

- квартира №25 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв. м., що на 6 поверсі;

- квартира №26 житловою площею 56,8 кв.м., загальною площею 101,95 кв. м., що на 6 поверсі;

- квартира №27 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,53 кв. м., що на 6 поверсі;

- квартира №28 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 73,34 кв. м., що на 6 поверсі;

- квартира №29 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 71,79 кв. м., що на 7 поверсі;

- квартира №30 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,54 кв. м., що на 7 поверсі;

- квартира №32 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв.м., що на 7 поверсі;

- квартира №35 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 73,34 кв. м., що на 7 поверсі;

- квартира №37 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,54 кв. м., що на 8 поверсі;

- квартира №38 житловою площею 56,8 кв.м., загальною площею 101,95 кв. м., що на 8 поверсі;

- квартира №39 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв.м., що на 8 поверсі;

- квартира №40 житловою площею 56,8 кв.м., загальною площею 101,95 кв.м., що на 8 поверсі;

- квартира №42 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 73,34 кв. м., що на 8 поверсі;

- квартира №43 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 71,79 кв. м., що на 9 поверсі;

- квартира №46 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв. м., що на 9 поверсі;

- квартира №47 житловою площею 56,8 кв.м., загальною площею 101,95 кв. м., що на 9 поверсі;

- квартира №48 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,54 кв. м., що на 9 поверсі;

- квартира №49 житловою площею 38,5 кв.м., загальною площею 73,34 кв. м., що на 9 поверсі;

- квартира № 50 житловою площею 39,0 кв.м., загальною площею 72,29 кв. м., що на 10 поверсі;

- квартира №51 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,54 кв. м., що на 10 поверсі;

- квартира №53 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106, 34 кв. м., що на 10 поверсі;

- квартира №55 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,53 кв. м., що на 10 поверсі;

- квартира №56 житловою площею 39,0 кв.м., загальною площею 73,84 кв. м,, що на 10 поверсі;

- квартира №60 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106, 34 кв. м., що на 11 поверсі;

- квартира №62 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,53 кв. м., що на 11 поверсі;

- квартира №63 житловою площею 39,0 кв.м., загальною площею 73,84 кв. м., що на 11 поверсі;

- квартира №67 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106, 34 кв, м., що на 12 поверсі;

- квартира №73 житловою площею 57,25 кв.м., загальною площею 102,4 кв. м., що на 13 поверсі;

- квартира №74 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв. м., що на 13 поверсі;

- квартира №75 житловою площею 57,25 кв.м., загальною площею 102,4 кв. м., що на 13 поверсі;

- квартира №76 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,53 кв. м., що на 13 поверсі;

- квартира №77 житловою площею 39,0 кв.м., загальною площею 73,84 кв. м., що на 13 поверсі;

- квартира №81 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв. м., що на 14 поверсі;

- квартира №88 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв. м., що на 15 поверсі;

- квартира №95 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв. м., що на 16 поверсі;

- квартира №108 житловою площею 57,25 кв.м., загальною площею 102,4 кв. м., що на 18 поверсі;

- квартира №109 житловою площею 55,3 кв.м., загальною площею 106,34 кв. м., що на 18 поверсі;

- квартира №112 житловою площею 39,0 кв.м., загальною площею 73,84 кв. м., що на 13 поверсі;

- квартира №135 житловою площею 19,5 кв.м., загальною площею 53,54 кв. м., що на 22 поверсі;

- квартира №147 житловою площею 90,4 кв.м., загальною площею 143,73 кв. м., що на 23 та 24 поверхах, майнові права на які належать товариству з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд» (04080, м.Київ, вул.Турівська, 31, офіс 1, код ЄДРПОУ 32383481), для подальшого залучення коштів та направлення їх на фінансування будівництва будинку з прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, розташованого на земельній ділянці за адресою: м. Київ, проспект Правди, 80-82 та закріплення об'єктів інвестування за довірителями.

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Алекс Буд» (04080, м.Київ, вул.Турівська, 31, офіс 1, код ЄДРПОУ 32383481) на користь комунального підприємства "Фінансова компанія "Житло-інвест" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (010601, м.Київ, вул. Володимирська, буд.42, код ЄДРПОУ 32855406) 1762 (тисячу сімсот шістдесят дві) грн. 00 коп - витрати по сплаті судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили через 20 днів з моменту виготовлення повного тексту рішення в разі не оскарження його в установленому порядку. Рішення може бути оскаржене в 20-денний строк до суду апеляційної інстанції.

Головуючий суддя Шкурдова Л.М.

Судді

Балац С.В.

Трофименко Т.Ю.

Дата складення тексту рішення: 11.04.19