Рішення № 80786734, 14.03.2019, Господарський суд Тернопільської області

Дата ухвалення
14.03.2019
Номер справи
921/403/17-г/6
Номер документу
80786734
Форма судочинства
Господарське
Державний герб України

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_________________________________

46001, м.Тернопіль, вул.Кн.Острозького, 14а, тел.:НОМЕР_1, e-mail: inbox@te.arbitr.gov.ua

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

14 березня 2019 року м.Тернопіль Справа №921/403/17-г/6 Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Андрусик Н.О.

при секретарі судового засіданні ОСОБА_1

розглянув справу

за позовом: товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд», м.Тернопіль

до відповідача-1: Житлово-будівельного кооперативу «Файне місто 2», м.Хмельницький

відповідача-2: товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет», м.Тернопіль

відповідача-3: приватного нотаріуса Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2, с.Щасливе Бориспільського району Київської області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів - Тернопільської міської ради, м.Тернопіль

про скасування рішення про державну реєстрацію та зобов'язання усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою,

за участю представників:

позивача: ОСОБА_3, адвокат, ордер серії ТР №036310 від 11.12.2018;

відповідача-1: не з'явився;

відповідача-2: ОСОБА_4, адвокат, ордер серії ТР №053140 від 23.11.2018;

третьої особи: ОСОБА_5, заступник начальника управління правового забезпечення - начальник відділу претензійно-правової роботи та представництва інтересів в судових інстанціях міськради, довіреність №2790/01 від 19.12.2017.

В порядку ст.ст.8, 222 Господарського процесуального кодексу України судом здійснювалося повне фіксування судового процесу технічними засобами. Для оригіналу звукозапису надано CD-R диск за серійним №N101VF27D8185140A1.

Позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» у червні 2017 року звернувся до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Житлово-будівельного кооперативу «Файне місто 2» та товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет», про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28059968 від 03.02.2016, прийнятого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області про реєстрацію за ЖБК «Файне місто 2» права власності на незавершене будівництво, що знаходиться на земельній ділянці за кадастровим номером 6110100000:11:003:0039, за адресою: вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі та про зобов'язання ЖБК «Файне місто 2» та ТОВ «Комунсервіс-Серет» усунути перешкоди позивачу в користуванні земельною ділянкою шляхом її звільнення від залишків будівельних матеріалів, які на ній знаходяться.

Позов мотивовано порушенням державним реєстратором вимог закону при здійсненні державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, оскільки ним безпідставно прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва за наведеною вище адресою за ЖБК «Файне місто 2», адже Кооперативом не було надано необхідних документів відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127 (у редакції чинній на час виникнення спірних відносин), що є підставою для реєстрації права власності. Разом з цим, позивач зазначив, що як на момент звернення з позовом до суду, так і на день розгляду спору він є власником розміщеного на вказаній земельній ділянці майна та її орендарем, а вчинений державним реєстратором запис про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, порушує його право власності та право землекористування.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 04.10.2017 (суддя Шумський І.П.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 19.12.2017, позовні вимоги задоволено частково: скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28059968 від 03.02.2016, прийняте Приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2, про реєстрацію права власності за Житлово-будівельним кооперативом «Файне місто 2» на незавершене будівництво, розташоване по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі; зобов’язано Житлово-будівельний кооператив «Файне місто 2» усунути перешкоди товариству з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» в користуванні земельною ділянкою шляхом її звільнення від 15-ти паль, розташованих на ній в частині позову про зобов'язання товариство з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі шляхом звільнення земельної ділянки від залишків будівельних матеріалів - відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.06.2018 судові рішення у справі №921/403/17-г/6 скасовано з передачею справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Скасовуючи судові рішення Верховним Судом зазначено, що суди не надали належної правової оцінки тій обставині, що державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та на підставі документів, необхідних для вчинення відповідних дій; судами належним чином не встановлено і в рішенні не зазначено, відсутність яких саме документів, визначених нормами законодавства, не давало підстав державному реєстратору вчиняти необхідні реєстраційні дії, а, відтак, не навели обґрунтування, яким актам цивільного законодавства суперечить прийняте державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав, що є підставою для визнання його незаконним і скасування; судами не надано належної правової оцінки договору генерального підряду від 16.10.2015, укладеного між ЖБК «Файне місто 2», ТОВ «Комунсервіс- Серет» і ТОВ «Золота середина», який є чинним і у встановленому законом порядку недійсним не визнано, відповідно до якого кооператив як замовник будівництва до здачі об'єкта в експлуатацію є власником результату усіх будівельних робіт; поза увагою суду залишилася та обставина, що відповідно до рішення Тернопільської міської ради від 03.03.2016 № 7/6/3 ТОВ «Комунсервісбуд» рекомендовано вирішити питання щодо укладення інвестиційного договору з дольовиками ЖБК «Файне місто 2» з приводу завершення будівництва в об'ємі до двох секцій житлового будинку по вул.Микулинецькій, 116 та заборонено надання дозвільних документів позивачу до моменту укладення інвестиційної угоди з дольовиками ЖБК «Файне місто 2» відповідно до пункту 2 цього рішення; судами не надано відповідної правової оцінки обставинам та доводам ЖБК «Файне місто 2» про відсутність порушеного права ТОВ «Комунсервісбуд», на захист якого спрямовано позов про скасування державної реєстрації за відповідачем права власності на об’єкт незавершеного будівництва, за якими позивач як юридична особа створено 11.02.2016 і будь-який правовий акт прийнятий до цієї дати, у тому числі рішення реєстратора від 03.02.2016, не може порушувати прав позивача.

Згідно Протоколу автоматизованого розподілу справи між суддями від 15.11.2018 справу №921/403/17-г/6 передано на новий розгляд судді Андрусик Н.О.

15.12.2017 набув чинності Закон України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» №2147-УІІІ від 03.10.2017, котрим Господарський процесуальний кодекс України викладено в новій редакції. У зв’язку з цим провадження у даній справі здійснюється згідно приписів чинної редакції ГПК України, в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою від 20.11.2018 (суддя Андрусик Н.О.) справу прийнято до провадження з призначенням підготовчого засідання на 18.12.2018, котре неодноразово відкладалося, з наведених у відповідних ухвалах підстав, востаннє, на 12.02.2019.

Ухвалою суду від 27.12.2019 (повний текст виготовлено 28.12.2018) заява ЖБК «Файне місто 2» про відвід судді залишена без розгляду з підстав пропуску строку на її подання.

Позивачем в ході підготовчого провадження надано додаткові письмові обґрунтування позовних вимог №11 від 11.12.2018 (вх.№22856 від 13.12.2018), з урахуванням постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.06.2018, а також відповідь на відзив ЖБК «Файне місто 2» №13 від 16.01.2019 (вх.№1065 від 18.01.2019), згідно з якими підтримує заявлені позовні вимоги вказуючи, що станом на момент проведення державної реєстрації 03.02.2016 законним користувачем земельної ділянки за кадастровим №6110100000:11:003:0039 було ТОВ «Комунсервіс-Серет», право оренди у якого виникло згідно договору оренди від 16.04.2015, укладеного на підставі чинного рішення Тернопільської міської ради №7/6/3 від 03.03.2016. Натомість, у ЖБК «Файне місто 2» на момент здійснення державної реєстрації не набуло жодних речових прав на земельну ділянку. Наявність у відповідача-1 зареєстрованого права власності на незавершене будівництво, що знаходиться на земельній ділянці, котра перебуває в оренді позивача, а також знаходження на її території майна третіх осіб, порушує права та інтереси товариства щодо здійснення землекористування. Доказів перебування на земельній ділянці за кадастровим №6110100000:11:003:0039 майна чи об’єктів третіх осіб позивач підтвердив актом обстеження земельної ділянки від 19.05.2017, а в судовому засіданні, згідно пояснень представників, з’ясовано, що земельна ділянка поросла бур’янами і засмічена дрібним сміттям. Наводить інші обґрунтування позову.

Відповідач-1 згідно поданого 26.12.2018 відзиву на позов без номеру від 24.12.2018 (вх.№23688) зазначив, що:

- державна реєстрація не є способом набуття права власності, а виступає лише засобом підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі визначених законом документів;

- законодавство не виключає можливості проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва за особою, яка не має речового права на землю, але має певний договір із володільцем такого права. Вказує, що на земельній ділянці, площею 3,63га по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі були проведені початкові будівельні роботи із будівництва багатоквартирного будинку згідно договору про забудову земельної ділянки від 26.09.2015 і генерального підряду на будівництво від 16.10.2015, у результаті виконання яких IX горизонтальний відстійник каналізаційний (чотири секції) був повністю знищений, що є підставою для державної реєстрації припинення права власності ТОВ «Комунсервіс-Серет» даний об’єкт нерухомого майна. Просив в задоволені позову відмовити.

Відповідач-2 письмового відзиву на позов не надав. Відповідно до частини 2 статті 178 Господарського процесуального кодексу України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи. Водночас, представник товариства в засіданні 14.03.2019 позовні вимоги визнав частково – в частині скасування рішення про державну реєстрацію; в іншій частині позову про зобов’язання відповідача-2 усунути перешкоди ТОВ «Комунсервісбуд» в користуванні земельною ділянкою шляхом звільнення земельної ділянки від залишків будівельних матеріалів, просив суд відмовити, оскільки будівельні матеріали відповідачу-2 не належать і чи такі знаходяться на земельній ділянці товариству не відомо.

Відповідач-3 відзиву на позов чи будь яких інших клопотань, заяв чи доказів по справі не подав, жодного разу в судові засідання не з’явився.

Третя особа згідно поданого 13.12.2018 відзиву на позов без номеру від 12.12.2018 (вх.№22865) та її представник у судовому засіданні пояснив, що позивач користується земельною ділянкою відповідно до рішення Тернопільської міської ради №7/6/3 від 03.03.2016 «Про земельну ділянку за адресою вул.Микулинецька, 116», котрим надано в оренду для обслуговування викупленого IX горизонтального каналізаційного відстійника і його реконструкції та на підставі укладеного договору оренди землі від 28 квітня 2016 року; право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В той же час, реєстрація права власності на незавершене будівництво за ЖБК «Файне місто 2» здійснена на підставі: договору оренди землі від 16 квітня 2015 року; договору про забудову земельної ділянки від 26 вересня 2015 року; декларації про початок виконання будівельних робіт №ТП 083153490570 від 15 грудня 2015 року; договору генерального підряду на будівництво від 16 жовтня 2015 року; технічного паспорта від 19 листопада 2015 року. На даний час договір про забудову земельної ділянки від 26 вересня 2015 року визнаний недійсним в судовому порядку (рішення від 01.11.2018 у справі №921/1204/15-г/6); наказом Відділу Державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради №9 від 13 квітня 2016 року скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт від 15 грудня 2015 року №ТП083153490570, видану ЖБК «Файне місто 2», та вилучено відомості з Єдиного реєстру отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, виданих дозволів на виконання будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про готовність об’єкта до експлуатації та виданих сертифікатів, відмов у реєстрації таких декларацій та у видачі таких дозволів і сертифікатів; Містобудівні умови та обмеження №523 від 28.05.2015 скасовані рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської ради від 10.11.2015. Наведене в сукупності свідчить, що ЖБК «Файне місто 2» не має жодних прав на земельну ділянку, ані на її забудову, тому позовні вимоги Рада підтримує. Щодо наявності будівельних матеріалів на земельній ділянці пояснив, що про такі міській раді не відомо.

Ухвалою суду від 12.02.2019 закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 05.03.2019, в якому, з урахуванням усного клопотання представника третьої особи, оголошувалася перерва до 14.03.2019.

В судових засіданнях присутні представники позивача, відповідача-2 та третьої особи підтримали наведені ними доводи та міркування.

Відповідач-2 у судове засідання не з’явився, хоча про дату, час та місце його проведення був повідомлений належним чином, про що свідчить повідомлення 13-го відділення поштового зв’язку м.Хмельницького про вручення 07.03.2019 ухвали від 05.03.2019.

Відповідач-3 в жодне з судових засідань не з’явився, будь яких клопотань в порядку господарського процесуального законодавства не заявив. Про дату, час та місце проведення засідання був повідомлений у відповідності до правил ст.242 ГПК України шляхом направлення відповідних ухвал суду за адресою (вул.Лесі Українки, 20А, с.Щасливе Бориспільського району Київської області, 08325), вказаною у Єдиному реєстрі нотаріусів (https://ern.minjust.gov.ua/pages/notary.aspx?search=name). Утім відділенням поштового зв’язку така кореспонденція повернута суду без вручення адресату із зазначенням причин «за закінченням терміну зберігання».

Згідно з ст.42 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами, виявляти взаємну повагу до суду та до інших учасників судового процесу, сприяти своєчасному, всебічному, повному та об'єктивному встановленню всіх обставин справи. Неявка належним чином повідомлених учасників справи у судове засідання не є перешкодою для розгляду справи у відповідності до п.4 ч.3 ст.202 ГПК України, а тому, враховуючи достатність часу, наданого для підготовки до судового засідання та надання можливості сторонам в рівній мірі представити документи, які мають значення для вирішення спору, зважаючи на належне повідомлення відповідачів-1, 3 про розгляд справи, застосовуючи принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, що закріплені в п.4 ч.3 ст.129 Конституції України, ст.42 та ст.46 ГПК України, суд вважає за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази в сукупності, заслухавши пояснення присутніх учасників справи, господарський суд встановив наступне.

16.04.2015 між Тернопільською міською радою як Орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» як Орендарем (відповідачем-2 у справі) укладено договір оренди землі, відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі рішення Тернопільської міської ради від 23.11.2012 №6/26/120 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення для житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м.Тернополі за адресою вул.Микулинецька, 116.

Відповідно до п.п.2, 3, 4, договору в оренду передана земельна ділянка за кадастровим №6110100000:11:003:0039, загальною площею 3,6300га, в тому числі – землі змішаного використання; на земельній ділянці знаходиться об’єкт нерухомого майна – ІХ горизонтальний відстійник каналізаційний (чотири секції), інженерні комунікації - ЛЕП; земельна ділянка передається в оренду з об’єктом зазначеним в п.3 договору.

У п.8 договору сторони обумовили, що його укладено терміном на десять років.

Земельна ділянка передана в оренду для обслуговування викупленого ІХ горизонтального каналізаційного відстійника і його реконструкції та будівництва групи житлових будинків (п.15 договору).

З приводу укладення 16.04.2015 договору оренди землі, в книзі записів засвідчення факту реєстрації вчинено запис 22.04.2015 за №5393.

Відповідно до ОСОБА_5 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 38149229 від 27.05.2015 за товариством з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» зареєстровано право оренди земельної ділянки, площею 3,63га (кадастровий номер 6110100000:11:003:0039), що знаходиться за адресою: вул.Микулинецька, 116, м.Тернопіль, з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, для обслуговування викупленого ІХ горизонтального каналізаційного відстійника і його реконструкції та будівництва групи житлових будинків, про що державним реєстратором Реєстраційної служби Тернопільського МУЮ Тернопільської області ОСОБА_6 зроблено запис в Реєстрі за номером 9815814 від 26.05.2015.

26.09.2015 між товариством з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» та Житлово-будівельним кооперативом «Файне місто 2» укладено договір про забудову земельної ділянки для здійснення будівництва об’єкту за рахунок фінансування членів кооперативу із метою отримання у власність об’єкта будівництва членами кооперативу та підприємством у тих обсягах квадратних метрів, що визначені у даному договорі (п.2.1 договору).

У п.1 правочину зазначено, що об’єктом – є багатоквартирні житлові будинки з вбудовано-прибудованими приміщеннями, які планується збудувати посекційно відповідно до розробленої та затвердженої в установленому законодавством порядку проектно-кошторисної документації на земельній ділянці; земельна ділянка – земельна ділянка комунальної власності, реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна 645262561101, площею 3,63 га, адреса: вул. Микулинецька, 116, м. Тернопіль, кадастровий номер 6110100000:11:003:0039, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, договір оренди № 5393 від 22.04.2015, укладений між ТОВ «Комунсервіс-Серет» і Тернопільською міською радою терміном до 23.11.2022; номер запису про речове право у ДРРПНМ 9815814; будівельний майданчик – територія, а саме земельна ділянка в м. Тернопіль розташована в районі вул. Микулинецька, 116, площею 3,63га, призначена для будівництва об’єкту.

15.12.2015 Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Тернопільській області за № ТП 083153490570 зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт «Будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з вбудованими громадськими приміщеннями: позиція І (І черга) – будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями», за адресою вул.Микулинецька, 116, м.Тернопіль, замовником якого виступав Житлово-будівельний кооператив «Файне місто 2» (вул.Володимирська, 109, м.Хмельницький, ідентифікаційний код 39503139).

Зі змісту Декларації випливає, що земельна ділянка використовується для будівництва на підставі договору оренди землі №5393 від 16.04.2015, номер запису 9815814 від 26.05.2015 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; договору про забудову земельної ділянки від 26.09.2015, кадастровий номер 6110100000:11:003:0039. Загальна площа будівлі відповідно до проектної документації становить 5299,59кв.м.

Разом з тим, з приводу правомірності укладення правочину щодо забудови Господарським судом Тернопільської області розглядалася справа №921/1204/15-г/6 за первісним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» до Житлово-будівельного кооперативу «Файне місто 2», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Тернопільської міської ради, третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - товариства з обмеженою відповідальністю «Золота середина», про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки від 26 вересня 2015 року та за зустрічним позовом Житлово-будівельного кооперативу «Файне місто 2» до товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет», про стягнення штрафу в сумі 1000000грн.

Щодо первісного позову, то за результатами нового розгляду рішенням господарського суду від 01.11.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.03.2019, визнано недійсним договір забудови земельної ділянки без номера від 26.09.2015, укладений між ТОВ «Комунсервіс-Серет» та ЖБК «Файне місто 2».

Даним судовим рішенням від 01.11.2018 встановлено наступні обставини:

1) на момент укладення договору про забудову та до 06.06.2016 правомірним користувачем земельної ділянки, площею 3,63га (кадастровий номер 6110100000:11:003:0039), що знаходиться за адресою: по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі, було товариство з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет»;

2) умови договору від 26.09.2015 про забудову земельної ділянки не передбачали права товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» на передачу вказаної земельної ділянки третім особам;

3) умови пунктів 2.1, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.3 та інші умови договору, які обумовлюють спосіб фінансування будівництва, передачу функцій замовника будівництва та виготовлення для цього документації, розподіл результатів діяльності, а також додаток №3, який є невід'ємною частиною правочину, не відповідають вимогам Законів України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про інвестиційну діяльність», «Про кооперацію»;

4) договір оренди землі від 16.04.2015, згідно якого ТОВ «Комунсервіс-Серет» отримано у строкове (до 23.11.2022) платне орендне користування земельну ділянку, площею 3,6300га, що знаходиться по вул.Микулинецька, 116, у м.Тернополі, кадастровий номер 6110100000:11:003:0039, для обслуговування каналізаційного відстійника і його реконструкції, а також для будівництва групи житлових об'єктів, не передбачав права орендаря на передачу земельної ділянки в користування третім особам; дана земельна ділянка не передавалася ЖБК «Файне місто 2» за ОСОБА_7 приймання-передачі;

5) право на забудову земельної ділянки по вул.Микулинецька, 116 у м.Тернополі належить виключно землекористувачу - ТОВ «Комунсервіс-Серет», а не ЖБК «Файне місто 2».

Враховуючи, що рішення господарського суду від 01.11.2018 №921/1204/15-г/6 набрало законної сили, встановлені у ньому обставини, відповідно до ч.4 ст.75 ГПК України, не потребують повторного доказування.

Також, встановлено, що наказом Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради №9 від 13.04.2016 скасовано зареєстровану ЖБК «Файне місто 2» 15.12.2015 як замовником будівництва в Управлінні Держархбудінспекції у Тернопільській області Декларацію про початок виконання будівельних робіт №ТП083153490570. Даний наказ в судовому порядку ЖБК «Файне місто 2» не оскаржувався.

Передані житлово-будівельному кооперативу «Файне місто 2» за ОСОБА_7 прийому-передачі від 26.09.2015 містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №523 від 28.05.2015 скасовані рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради №1060 від 10.11.2015, №134 від 16.12.2015. Законність рішення виконкому підтверджено постановою Тернопільського міськрайонного суду від 21.12.2015 у справі №607/18235/15-а, що набрала законної сили;

6) орендарем земельної ділянки по вул.Микулинецька, 116 у м.Тернополі є ТОВ «Комунсервісбуд» згідно договору оренди, укладеного на підставі рішення Тернопільської міської ради №7/6/3 від 03.03.2016, терміном на 5 років; державну реєстрацію права орендного користування земельною ділянкою за ТОВ «Комунсервісбуд» здійснено 06.06.2016.

В матеріалах справи міститься копія трьохстороннього договору генерального підряду на будівництво, укладеного 16.10.2015 між Житлово-будівельним кооперативом «Файне місто 2» (замовником-1), товариством з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» (замовником-2) та товариством з обмеженою відповідальністю «Золота середина» (генеральним підрядником), згідно п.п.1.1, 1.2 якого визначено:

- Об’єкт забудови – «Будівництво групи багатоквартирних житлових будинків з вбудованими громадськими приміщеннями: позиція І (І черга) – будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими громадськими приміщеннями» на будівельному майданчику, а також інженерно-технічні споруди, безпосередньо пов’язані із наведеним об’єктом, в тому числі водопровідна і каналізаційна мережі, система опалення та вентиляції, система енергопостачання та газопостачання, та телефонна мережа. Щодо будівництва, то 15.10.2015 зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт ТП 083153490570 за ТОВ «Комунсервіс-Серет», котра скасована наказом Управлінням Держархбудінспекції у Тернопільській області №14-Д від 19.11.2015;

- будівельний майданчик – земельну ділянку, площею 3,63га за кадастровим номером 6110100000:11:003:0039, що розташована у м.Тернополі по вул. Микулинецька, 116, яка відведена у встановленому порядку для такого будівництва та забудовується на підставі договору про забудову земельної ділянки без номеру від 26.09.2015, укладеного між ЖБК «Файне місто 2» та ТОВ «Комунсервіс-Серет». Даний договір є чинним, про що свідчить рішення Господарського суду Хмельницької області від 26.04.2016 у справі №921/98/16-г/17 про відмову у позові ТОВ «Комунсервіс-Серет» до ТОВ «Золота середина» та ЖБК «Файне місто 2», про визнання недійсним договору генерального підряду на будівництво від 16.10.2015.

Позатим, згідно з Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо суб’єкта №54443777 від 02.03.2016 (а.с.63-64, том-1), №110578796 від 15.01.2018 (а.с.135-137, 226-228, том-2) за Житлово-будівельним кооперативом «Файне місто 2» 03.02.2016 зареєстровано право приватної власності на об’єкт незавершеного будівництва багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями 2015 року побудови з готовністю 3%, за реєстраційним номером 839623261101, розташованого за адресою: вул.Микулинецька, 116, м.Тернопіль, яке знаходиться на земельній ділянці за кадастровим номером 6110100000:11:003:0039 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Водночас, даний об’єкт незавершеного будівництва відповідно до договору позики без номеру від 28.03.2016 та іпотечного договору №2628 від 31.03.2016, передано в іпотеку ОСОБА_8 (державну реєстрацію іпотеки вчинено 31.03.2016).

Державну реєстрацію права власності ЖБК «Файне місто 2» на незавершене будівництво 03.02.2016 проведено державним реєстратором - приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2, про що 03.02.2016 в реєстрі зроблено запис про право власності за номером 13104716. В якості підстав для виникнення права власності державним реєстратором зазначено:

- договір оренди землі, серія та номер: б/н, виданий 16.04.2015, видавник: Тернопільська міська рада;

- Декларацію про початок виконання будівельних робіт, серія та номер: ТП 083153490570, видану 15.12.2015, видавник: Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Тернопільській області;

- договір про забудову земельної ділянки, серія та номер: б/н, виданий 26.09.2015, видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет»;

- договір генерального підряду на будівництво, серія та номер: б/н, виданий 16.10.2015, видавник: генеральний підрядник: Товариство з обмеженою відповідальністю «Золота середина»;

- Технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 19.11.2015, видавник: товариство з обмеженою відповідальністю «Технічна інвентаризація нерухомості Тернопільської області». А підставою для внесення запису про право власності слугувало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28059968 від 03.02.2016 приватного нотаріуса Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2.

Встановлено, що даний запис про реєстрацію був предметом судового розгляду у Тернопільському окружному адміністративному суді у справі №819/247/16 за позовом ТОВ «Комунсервіс-Серет» до приватного нотаріуса Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ЖБК «Файне місто 2», про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Постановою окружного адміністративного суду від 30.03.2016 в задоволенні позову відмовлено. Ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 31.05.2017 скасовано постанову Тернопільського окружного адміністративного суду від 30.03.2016 у справі №819/247/16, а провадження у справі закрито, у зв’язку з тим, що даний спір не підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства. Апеляційним адміністративним судом зазначено, що спір у справі №819/247/16 не є публічно-правовим та не належить до юрисдикції адміністративних судів, а аналіз обставин справи дає підстави вважати, що спірними реєстраційним діям передує невирішений спір між суб’єктами господарювання про право цивільне, зокрема, про право на конкретну земельну ділянку, та корпоративний спір між колишніми учасниками господарського товариства, в межах яких можуть бути вирішені й питання, пов’язані з реєстрацією права власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Крім того, 17.02.2016 між товариством з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд», як Покупцем (позивач у справі) та товариством з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» як Продавцем (відповідач-2 у справі) укладено договір купівлі-продажу ІХ горизонтального відстійника каналізаційного (чотири секції), розташованого по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі. Даний договір посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Тернопільської області ОСОБА_9 та зареєстровано в Реєстрі за №456.

У п.7 договору від 17.02.2016 зазначено, що право власності у покупця на ІХ горизонтальний відстійник каналізаційний (чотири секції) виникає з моменту державної реєстрації права власності у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

ТОВ «Комунсервісбуд», набувши у власність за договором від 17.02.2016 нерухомість, звернулося до Тернопільської міської ради із заявою від 19.02.2016 (реєстраційний номер 36398) про надання в оренду земельної ділянки, площею 3,63га, для обслуговування придбаного об’єкта нерухомого майна.

В то й же час, 02.03.2016 ЖБК «Файне місто 2» подано до Тернопільської міської ради заяву про включення до порядку денного шостої сесії сьомого скликання Тернопільської міської ради питання про надання у користування ТОВ «Комунсервісбуд» лише частини земельної ділянки, площею 0,63га, яка перебуває у комунальній власності за адресою: вул. Микулинецька, 116 у м. Тернопіль, кадастровий номер 6110100000:11:003:0039, а іншу частину земельної ділянки (в розмірі 3,00га) просив передати у користування ЖБК «Файне місто 2» для продовження будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з вбудованими громадськими приміщеннями в рамках укладеного між ЖБК «Файне місто 2» та ТОВ «Комунсервіс-Серет» договору забудови земельної ділянки від 26.09.2015 та встановленого факту реєстрації права власності на незавершене будівництво за ЖБК «Файне місто 2».

Рішенням Тернопільської міської ради від 03.03.2016 №7/6/3 «Про земельну ділянку за адресою вул.Микулинецька, 116» товариству з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» надано в орендне користування знаходиться за адресою: вул.Микулинецька, 116 у м.Тернополі, для обслуговування викупленого ІХ горизонтального каналізаційного відстійника і його реконструкції та будівництва групи житлових будинків. Даним рішенням також заборонено Тернопільській міській раді надавати дозвільні документи ТОВ «Комунсервісбуд» до моменту укладення інвестиційної угоди з дольовиками ЖБК «Файне місто 2» та припинено товариству з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» право користування вказаною земельною ділянкою згідно договору оренди землі від 16.04.2015, про що в книзі засвідчення факту реєстрації вчинено запис 22.04.2015 за №5393 («розірвати за взаємною згодою сторін»).

28.04.2016, на підставі рішення №7/6/3 від 03.03.2016 між Тернопільською міською радою як Орендодавцем та ТОВ «Комунсервісбуд» як Орендарем (позивачем у справі), укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого за ОСОБА_7 прийому-передачі Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду земельну ділянку, площею 3,63га, кадастровий номер 6110100000:11:003:0039, що розташована за адресою: вул.Микулинецька, 116, м.Тернопіль, для обслуговування викупленого ІХ горизонтального каналізаційного відстійника (знаходиться на земельній ділянці) та його реконструкції, також для будівництва групи житлових будинків земельну ділянку (п.п.3, 6, 15, 20 договору від 28.04.2016). 06.06.2016 в книзі записів засвідчення факту реєстрації договору вчинено запис за №5757.

З аналізу судових рішень слід дійти висновку, що станом на час вирішення спору позивач є законним орендарем вказаної ділянки.

Представником відповідача-2 в судовому засіданні 28.09.2017 надано пояснення, з яких слідує, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ «Комунсервіс-Серет» та Тернопільською міською радою від 16.04.2015 припинив свою дію ще до закінчення строку оренди, у зв'язку з відчуженням нерухомого майна та укладенням нового договору з покупцем нерухомого майна, що оформлено, зокрема рішенням Тернопільської міської ради від 03.03.2016 №7/6/3, яким припинено право користування земельною ділянкою, площею 3,63га, кадастровий №6110100000:11:003:0039 товариству з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» у зв’язку з розірванням договору оренди землі від 16.04.2015. Вищезазначене рішення оскаржувалося в судовому порядку до Господарського суду Тернопільської області.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 12.03.2018 (набрало законної сили 12.04.2018) у справі №921/430/16-г/4 відмовлено у задоволенні позову ЖБК «Файне місто 2» до Тернопільської міської ради, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: ТОВ «Комунсервіс-Серет» та ТОВ «Комунсервісбуд», про визнання незаконним та скасування п.1 рішення Тернопільської міської ради №7/6/3 від 03.03.2016, з підстав недоведеності незаконності рішення органу місцевого самоврядування та наявності обставин і підстав, за яких оспорюване рішення порушує права і законні інтереси ЖБК ФАЙНЕ МІСТО 2».

Дане рішення переглядалося за нововиявленими обставинами та ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 16.08.2018 відмовлено у задоволенні заяви Житлово-будівельного кооперативу «ФАЙНЕ МІСТО 2» без номеру та дати (вх.№326 від 06.07.2018) про перегляд за нововиявленими обставинами рішення Господарського суду Тернопільської області від 12.03.2018 у справі №921/430/16-г/4, з підстав недоведеності Кооперативом наявності у нього прав на користування земельною ділянкою, права власності на об’єкт житлової нерухомості, відповідно й відсутності факту порушення рішенням Тернопільської міської ради №7/6/3 від 03.03.2016 прав Кооперативу. На даний час триває апеляційне провадження по перегляду ухвали суду від 16.08.2018 (апеляційне провадження зупинено до набрання законної сили рішенням Господарського суду Тернопільської області від 01 листопада 2018 року у справі №921/1204/15-г/6 (постанова від 13.12.2018)).

Правомірність правочину купівлі-продажу від 17.02.2016 також досліджувалося в судовому порядку у справі №921/429/16-г/4.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 03.11.2016, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 27.04.2017 та постановою Вищого господарського суду України від 28.08.2017, у справі №921/429/16-г/4 відмовлено в задоволенні позову ЖБК «Файне місто 2» до ТОВ «Комунсервіс-Серет» та ТОВ «Комунсервісбуд», про визнання недійсним договору купівлі-продажу IX горизонтального відстійника каналізаційного (чотири секції), що розташований у м.Тернополі по вул.Микулинецька, 116, укладеного від 17.02.2016. Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 16.08.2018, залишеною без змін постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18.02.2019, відмовлено у задоволенні заяви ЖБК «Файне місто 2» про перегляд за нововиявленими обставинами судового від 03.11.2016 у справі №921/429/16-г/4, а рішення від 03.11.2016 залишено в силі. Отже, на даний час позивач є законним власником об’єкта нерухомого майна - відстійника, що знаходиться на земельній ділянці по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі.

Встановлено, що ЖБК «Файне місто 2» зверталося до Господарського суду Тернопільської області за вирішенням корпоративного спору до ТОВ «Комунсервіс-Серет», предметом якого було визнання недійсними рішень загальних зборів від 05.11.2015, оформлених протоколом №5 (яким зокрема, обрано директором товариства з 06.11.2015 ОСОБА_10М.), вказуючи на порушення товариством Закону України «Про господарські товариства» та прийняття такого рішення за відсутності кворуму (справа №921/379/16-г/14).

Рішенням від 15.09.2016, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 06.12.2016, у даній справі в задоволенні позову відмовлено, вказавши, що прийняття загальними зборами товариства оспорюваних рішень не може порушувати будь-які права позивача по виконанню укладеного правочину (договору про забудову земельної ділянки від 26.09.2015).

Щодо земельного спору, то як зазначалося вище, у справі №921/1204/15-г/6 рішенням 01.11.2018 господарським судом визнано недійсним договір забудови земельної ділянки без номера від 26.09.2015.

На обґрунтування вимог щодо усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою, позивачем долучено ОСОБА_7 обстеження земельної ділянки без номеру від 19.05.2017, складений комісією у складі директора ТОВ «Комунсервісбуд» - ОСОБА_7, директора ТОВ «Тернопільське бюро технічної інвентаризації» - ОСОБА_11 та адвоката ОСОБА_4 За результатами проведеного обстеження (у зв’язку з необхідністю визначення наявності або відсутності забудови, споруд та інших об’єктів) на земельній ділянці, площею 3,63га, кадастровий номер 6110100000:11:003:0039, за адресою: вул.Микулинецька, 116, м.Тернопіль, встановлено, що: «на території знаходиться ІV рядний горизонтальний каналізаційний відстійник, дві тимчасові споруди господарського призначення та шість будівельних свай в горизонтальному положенні не вмонтованих в ґрунтову поверхню; будь-яких інших будівельних об’єктів на земельній ділянці не виявлено». В підтвердження цього, позивачем також додано фотографії проведеного обстеження вказаної земельної ділянки.

В матеріалах справи наявна копія Технічного паспорта на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок (вул.Микулинецька, 116, м.Тернопіль), виготовленого товариством з обмеженою відповідальністю «Технічна інвентаризація нерухомості Тернопільської області» 19.11.2015 на замовлення Житлово-будівельного кооперативу «Файне місто 2», з якого слідує, що об'єктом незавершеного будівництва були 15 паль, забитих в землю; їх перебування на земельній ділянці позивача на даний час жодними документальними доказами не підтверджено, а представником позивача в судовому засіданні повідомлено про їх відсутність; інше майно, яке б належало відповідачу-1 чи іншим особам на земельній ділянці, якою користується позивач, відсутнє.

Набуття товариством з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» у власність ІХ горизонтального відстійника каналізаційного (чотири секції) по вул.Микулинецька, 116, м.Тернопіль, а також перехід до позивача права оренди на земельну ділянку за вказаною адресою, визначено підставою позову про скасування рішення щодо державної реєстрації права власності (за відповідачем-1) на незавершене будівництво на цій ділянці та зобов’язання ЖБК «Файне місто 2» та ТОВ «Комунсервіс-Серет» усунути перешкоди в користуванні.

Справа перебуває на новому розгляді, оскільки постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.06.2018 судові рішення у справі №921/403/17-г/6 скасовано.

Висновки суду касаційної інстанції, у зв’язку з якими скасовано судові рішення, є обов’язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи (ч.5 ст.310 ГПК України).

Оцінивши зібрані докази та дослідивши норми чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, з огляду на таке.

Згідно ст.20 Господарського кодексу України держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів. Кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Відповідно до ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною третьою ст.331 ЦК України визначено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

У Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» зазначено, що планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку (ч.2 ст.8 Закону).

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації (ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

У ч.5 ст.26 вказаного Закону визначено, що проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів; 6) реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

За приписами ст.34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо суб'єктів будівництва, що належать до І-ІІІ категорій складності.

Згідно з ч.1 ст.181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. В порядку ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Частиною 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент здійснення державної реєстрації) визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

За нормами ч.2 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон), Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Порядок), затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127, визначено підстави та процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Пунктом 2 частини 1 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державним реєстратором може виступати нотаріус. А частина 3 цієї ж статті визначає, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах.

За змістом ч.5 ст.3 Закону України, державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя, крім державної реєстрації права власності та інших речових прав, що проводиться нотаріусами незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.

Відповідно до статті 4 цього Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав підлягають: 1) право власності; 2) речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки; іпотека; право довірчої власності; інші речові права відповідно до закону; 3) право власності на об'єкт незавершеного будівництва; 4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

У п.1 ч.1 ст.27 цього Закону передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб'єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком (п.6 Порядку).

Відповідно до п.12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями.

За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації (п.18 Порядку).

У п.64 Порядку (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення приватним нотаріусом) вказано, що для державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об'єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва.

Отже, у вищезазначеній редакції Порядку також передбачено подання документу, що посвідчує речове право на земельну ділянку.

Оскільки від відповідача-3 жодних документів на виконання вимог ухвал суду не надходило, то суд оцінює докази, наявні у матеріалах справи.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта (індексний номер інформаційної довідки: 54443777, сформованої станом на 02.03.2016), пояснень представника позивача, в якості підстав для виникнення права власності приватним нотаріусом, який виконував функції державного реєстратора (відповідачем-3 у справі), вказано: договір оренди землі від 16.04.2015; Декларація про початок виконання будівельних робіт №ТП 083153490570 від 15.12.2015; договір про забудову земельної ділянки від 26.09.2015; договір генерального підряду на будівництво від 16.10.2015; Технічний паспорт від 19.11.2015.

На думку суду, зазначений перелік документів не відповідає переліку, встановленому Порядком, адже в даному випадку відповідачем-1 не було надано документу, що посвідчує речове право ЖБК на земельну ділянку під таким об'єктом і такий правовстановлюючий документ не вказаний реєстратором (нотаріусом) серед підстав виникнення права власності.

Тобто приватний нотаріус Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2 при прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №28059968 від 03.02.2016, на підставі якого здійснено запис про реєстрацію за Кооперативом права власності на об’єкт незавершеного будівництва, діяв всупереч п. 64 Порядку.

На дату здійснення державної реєстрації (03.02.2016) належним користувачем земельної ділянки за кадастровим номером 6110100000:11:003:0039 по вул. Микулинецька, 116 в м.Тернополі було ТОВ «Комунсервіс-Серет», у якого право оренди на вказану земельну ділянку виникло на підставі договору оренди від 16.04.2015, тобто ЖБК не мало жодних речових прав на земельну ділянку за вказаною адресою та на її забудову.

Як зазначалося вище, вказані обставини встановлені рішеннями господарських судів у справі №921/1204/15-г/6, №921/429/16-г/4, які набрали законної сили, за участю тих же сторін та в силу 75 ГПК України не потребують повторного доказування.

Цими судовими рішеннями визнано недійсним договір про забудову земельної ділянки б/н від 26.09.2015 та підтверджено законність укладення договору купівлі-продажу майна позивачем у справі від 17.02.2016.

В ухвалі від 16.08.2018, прийнятій за результатами перегляду рішення суду від 03.11.2016 за нововиявленими обставинами та на скасування якої судом апеляційної інстанції зсилався представник відповідача-1 у своєму відзиві від 24.12.2018 (вх. № 23688 від 26.12.2018) як на підставу відсутності факту порушення прав позивача як власника об’єкту нерухомого майна судом зазначено, що при прийнятті рішення 03.11.2016 у справі №921/429/16-г/4 судом встановлено обставини, за сукупністю яких зроблено висновок про не доведеність порушення прав та (або) інтересів Кооперативу внаслідок укладення спірного договору купівлі-продажу від 17.02.2016, та, серед іншого, взято до уваги обставину визнання недійсним договору про забудову земельної ділянки від 26.09.2015 у справі №921/1204/15-г/6.

За умовами договору від 26.09.2015 у ЖБК «Файне місто 2» виникло зобов’язання по здійсненню будівництва багатоквартирних житлових будинків.

Тобто, ЖБК «Файне місто 2» не набув права користування земельною ділянкою, площею 3,63га в розумінні Закону України «Про оренду землі», оскільки не є Орендарем земельної ділянки. Зміна власника об’єкту нерухомості внаслідок укладення договору купівлі-продажу 17.02.2016 жодним чином не порушує прав Кооперативу на забудову земельної ділянки, оскільки право користування землею за договором про забудову земельної ділянки Кооперативу не надано.

Відповідно, правочин від 26.09.2015, який серед іншого став підставою для вчинення оскаржуваної реєстраційної дії, є таким, що не створює жодних юридичних наслідків з моменту його укладення.

Подана Кооперативом приватному нотаріусу Декларація про початок виконання будівельних робіт від 15.12.2015 за №ТП 083153490570, хоч і була чинною на момент прийняття оскаржуваного рішення, втім в подальшому була скасована наказом Відділу ДБК Тернопільської міської ради №9 від 13.04.2016 і цей наказ не оскаржувався, отже є чинним.

Наведене вище дає підстави дійти висновку, що державна реєстрація за Житлово-будівельним кооперативом «Файне місто 2» права власності на об’єкт незавершеного будівництва проведена за відсутності для цього усіх передбачених законом підстав та документів.

Що стосується чинності генерального договору підряду від 16.10.2015, укладеного між відповідачем-1, відповідачем-2 та ТОВ «Золота середина», то як вбачається з умов договору такий регулює відносини сторін щодо виконання будівельно-монтажних робіт, порядку їх прийняття, оплати, тощо, і не може свідчити про підставність чи правомірність прийняття відповідачем-3 рішення, що оскаржується у даній справі. Більше того, даний договір не є в переліку необхідних документів п.64 Порядку, за наявності якого вчиняються реєстраційні дії щодо права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Даний договір є похідним документом.

Щодо рішення Тернопільської міської ради № №7/6/3 від 03.03.2016, відповідно до якого позивачу рекомендовано вирішити питання щодо укладення інвестиційного договору з дольовиками ЖБК «Файне місто 2» з приводу завершення будівництва в об'ємі до двох секцій житлового будинку по вул.Микулинецькій, 116 та заборонено надання дозвільних документів Товариству до моменту укладення інвестиційної угоди з дольовиками ЖБК «Файне місто 2» слід зазначити, що на момент вирішення спору, відповідно до пояснень учасників справи, інвестиційної угоди укладено не було. Між тим, питання з дольовиками ЖБК «Файне місто 2» повністю врегульовано шляхом укладення з відповідними фізичними особами (всього 31 особа) договорів дольової участі в будівництві квартир з іншими будівельними підприємствами міста (6 будівельних компаній). Суд враховує, що відповідачі у справі на дані обставини не посилалися і не заперечували позов із зазначених мотивів.

Суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси (ст.21 ЦК України).

На час пред'явлення позову та на момент прийняття рішення ТОВ «Комунсервісбуд» є законним користувачем земельної ділянки та об’єкту нерухомості, який на ній знаходиться.

Відповідно до ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб'єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Згідно з Рішенням Конституційного суду України від 01.12.2004 №18-рп/2004 у справі №1-10/2004, охоронюваний законом інтерес треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об’єктивного і прямо не опосередкований у суб’єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об’єктом судового захисту та інших засобів правової охорони для задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності та іншим загально-правовим засадам.

Факт реєстрації права власності на незавершене будівництво на земельній ділянці по вул.Микулинецькій, 116 у м.Тернопіль за кадастровим номером 6110100000:11:003:0039 обмежує права та інтереси позивача як належного землекористувача у використанні земельної ділянки у розмірі, визначеному у договорі оренди землі від 28.04.2016.

Позивач як орендар земельної ділянки, має право на захист свого права та інтересу шляхом подання позову про скасування державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, який розташований на даній земельній ділянці, і реєстрація якого вчинена незаконно.

Відтак, позовна вимога ТОВ «Комунсервісбуд» про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 28059968 від 03.02.2016, прийнятого Приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2, про реєстрацію права власності за Житлово-будівельним кооперативом «Файне місто 2» на незавершене будівництво, розташоване на земельній ділянці кадастровий номер 6110100000:11:003:0039, по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі, є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Частиною 2 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав, яка за змістом п.17 Порядку, реалізовується шляхом невідкладної реєстрації такого рішення у базі даних заяв уповноваженою особою суб'єкта державної реєстрації прав, нотаріусом або його помічником.

З приводу посилань відповідача-1 про те, що оскаржуване рішення реєстратора не може порушувати прав позивача, оскільки прийнято до моменту реєстрації позивача як юридичної особи, то такі суд вважає необґрунтованими, оскільки оскаржуване рішення реєстратора вплинуло на права позивача після його створення, внаслідок набуття права власності на нерухоме майно (17.02.2016 року), що знаходиться на спірній земельній ділянці, а також внаслідок набуття права оренди на цю земельну ділянку 06.06.2016 року, що є комунальною власністю міста. Тому в будь якому випадку незаконне рішення реєстратора щодо реєстрації прав третіх осіб без належних підстав порушує набуті права позивача.

Розглядаючи вимогу про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом зобов’язання відповідача-1 та відповідача-2 звільнити земельну ділянку від залишків будівельних матеріалів, що знаходяться на ній, судом враховано таке.

Відповідно до ст.116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Статтями 125, 126 цього Кодексу визначено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Встановлено, що позивач, набувши у власність об’єкт нерухомого майна (ІХ горизонтальний відстійник), належно оформив право користування земельною ділянкою за кадастровим номером 6110100000:11:003:0039, що розташована по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі (договір оренди від 28.04.2016).

За змістом ст.25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Відповідно до пунктів «а», «ґ» частини першої, частини другої статті 95 Земельного кодексу України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право, зокрема самостійно господарювати на землі, споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Позивач стверджує, що на орендованій земельній ділянці знаходиться майно, яке належить Житлово-будівельному кооперативу «Файне місто 2» (п'ятнадцять паль згідно з матеріалами Технічного паспорта) та товариству з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» (залишки будівельних матеріалів), в підтвердження чого надано ОСОБА_7 від 19.05.2017, тому просив в судовому порядку захистити його право користування землею шляхом зобов’язання відповідачів усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою.

Відповідно до ст.3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ч.2 ст. 152 ЗК України).

У розумінні приписів наведеної норми позивачем негаторного позову може бути власник або титульний володілець, у якого перебуває річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю.

Предметом негаторного позову є вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном тим чи іншим способом.

Підставою негаторного позову є посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей.

Характерною ознакою такого позову є протиправне чинення третьою особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або користування належним йому майном.

Згідно із частинами 2-3 статті 13, статті 74 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

За нормами статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Досліджуючи докази, подані на обґрунтування позовних вимог в цій частині позову, суд констатує, що даний комісійний акт та фотокопії стану земельної ділянки складені у травні 2017.

На даний час згідно пояснень сторін встановлено, що земельна ділянка заросла бур’янами, наявність паль на земельній ділянці, з огляду на засмічення не виявлено.

Також відповідач-1 у справі повідомив, що Товариство не чинить перешкод позивачу у користуванні земельною ділянкою за адресою по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі, оскільки немає прав на неї.

Представник Тернопільської міської ради в засіданні повідомив, що йому не відомо про наявність на земельній ділянці будівельних матеріалів. Додаткових доказів, які б свідчили про встановлення огорожі, будівельних кранів чи матеріалів, в тому числі паль зі сторони відповідача-2 позивачем також не надано, а судом не встановлено.

Таким чином суд вважає, що позивачем у справі на момент розгляду спору не доведено належними, достовірними, допустимими доказами факту протиправного здійснення перешкод позивачеві у реалізації його законного права безперешкодного користування земельною ділянкою, що виключає можливість задоволення позову в цій частині вимог.

Враховуючи вищевикладене, в процесі повного і всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову.

Судові витрати, в силу ст.129 ГПК України, у вигляді сплаченого судового збору покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених вимог у справі, в тому числі й сплачений судовий збір за подання апеляційної та касаційної скарг.

В судовому засіданні 14.03.2019 відповідно до ст.240 ГПК України, оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду.

Керуючись ст.ст. ст.ст.4, 7, 11, 12, 13, 20, 42, 46, 50, 73-79, 91, 123, 129, 221, 222, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 28059968 від 03.02.2016, прийняте приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2, про реєстрацію права власності за Житлово-будівельним кооперативом «Файне місто 2» (вул.Володимирська, 109, м.Хмельницький, ідентифікаційний код 39503139) на незавершене будівництво (реєстраційний номер об’єкта 839623261101), що знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер 6110100000:11:003:0039 по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі.

3. В задоволенні позову про зобов'язання Житлово-будівельного кооперативу «Файне місто 2» (м.Хмельницький, вул.Володимирська, 109, ідентифікаційний код 39503139) та товариство з обмеженою відповідальністю «Комунсервіс-Серет» (м.Тернопіль, вул.Вербицького, 6/107, ідентифікаційний код 37519550) усунути перешкоди товариству з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» (проспект Степана Бандери, 33, м.Тернопіль, ідентифікаційний код 40271950) в користуванні земельною ділянкою за кадастровим номером 6110100000:11:003:0039 по вул.Микулинецька, 116 в м.Тернополі шляхом звільнення земельної ділянки від залишків будівельних матеріалів - відмовити.

4. Стягнути з приватного нотаріуса Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2, який діє на підставі Свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю №7452 від 29.05.2009 (вул.Л.Українки, 20А, с.Щасливе, Бориспільського району Київської області) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» (проспект Степана Бандери, 33, м.Тернопіль, ідентифікаційний код 40271950) – 1600 (одну тисячу шістсот)грн 00коп. в повернення сплаченого судового збору.

5. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Комунсервісбуд» (проспект Степана Бандери, 33, ідентифікаційний код 40271950) на користь Житлово-будівельного кооперативу «Файне місто 2» (вул.Володимирська, 109, м.Хмельницький, ідентифікаційний код 39503139) – 3200 (три тисячі двісті)грн 00коп. в повернення сплаченого судового збору за подання касаційної скарги.

Видати накази після набрання рішенням суду законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку, встановленому ст.241 ГПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено на підписано 29.03.2019.

Суддя Н.О. Андрусик

Попередній документ : 80786508
Наступний документ : 80856331