Рішення № 80786655, 12.03.2019, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2019 року м. Черкаси справа № 925/1131/18

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Кучеренко О.І. із секретарем судового засідання Юхименко О.В. за участю ОСОБА_1, особисто, представників сторін: від Уманської міської ради - Гришак А.М., за довіреністю, від Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради - Коломієць Н.В., за посадою, розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Уманської міської ради, Відділу комунального майна Уманської міської ради, Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради про визнання права,

ВСТАНОВИВ:

фізична особа-підприємець ОСОБА_1 пред'явив позов до Уманської міської ради, Відділу комунального майна Уманської міської ради, Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради про визнання права власності на 37% спільної часткової власності на нерухоме майно, яке знаходиться за адресою: Черкаська область, місто Умань, вулиця Коломенська, 3а. В обґрунтування позову позивач зазначив, що на підставі укладеного з Відділом комунального майна Уманської міської ради договору № 23/2011 від 29.12.2011 йому передано в оренду майно міської комунальної власності загальною площею 1152,91 м кв, а саме: сцена з підвалом, підсобні приміщення та відкрита танцювальна площадка. Під час дії договору оренди, з дозволу відповідача позивачем було здійснено капітальний ремонт орендованого майна, тобто відбулися невід'ємні поліпшення майна, що фактично призвело до створення нової речі із зміною статусу приміщення, а саме перетворення аварійного нежитлового приміщення у зареєстровану у державному реєстрі будівлю. Враховуючи, що вартість об'єкту оренди збільшилась в результаті зроблених поліпшень, то позивач вважає, що в нього виникло право власності на частину орендованого майна, яка відповідає його витратам на поліпшення, зокрема співвідношення частки орендаря у ринковій вартості нежитлової будівлі з поліпшенням до частки орендодавця (Уманської міської ради) складає 37% до 63%. Посилаючись на ст.ст. 331, 773, 778 Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» позивач просить визнати за ним 37% спільної часткової власності на нерухоме майно.

22.11.2018 через канцелярію суду від третього відповідача Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради надійшов відзив на позовну заяву, у якому третій відповідач проти позову заперечив, вважає, що твердження позивача про те, що ним у процесі проведення поліпшень, у тому числі реконструкції, була створена нова річ не відповідає дійсності. Проведення перепланування і реконструкції внутрішніх приміщень у ході капітального ремонту в межах капітальної будівлі не створює нову річ, а лише її поліпшує. Експертиза, на яку посилається позивач не може бути покладена в основу при прийнятті рішення по справі, оскільки для визначення часток у вартості об'єкта досліджень експерт не визначав поточну ринкову вартість комунального нерухомого майна, виходячи із наявного на дату оцінки технічного стану об'єкта, враховуючи наслідки пожежі, яка сталася 07.08.2015 на об'єкті дослідження. Висновок експерта має ознаки упередженості, оскільки при визначенні часток у вартості об'єкта не врахована його ринкова вартість на дату проведення експертизи, але при цьому вартість здійснених позивачем поліпшень орендованого майна експертом була проігнорована на час проведення експертизи та безпідставно збільшена на 227086 грн 70 коп.

26.11.2018 через канцелярію суду від першого відповідача Уманської міської ради надійшов відзив на позовну заяву, у якому перший відповідач просив у позові відмовити, оскільки вимоги позивача є необґрунтованими., мотивуючи це тим, що у результаті проведення ремонту основні властивості орендованих приміщень не змінюються, а тому унеможливлюється висновок про створення орендарем нової речі. Положення щодо новоствореної речі не застосовуються до правовідносин оренди державного та комунального майна, оскільки сама лише обставина збільшення вартості орендованого майна не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі. Те, що позивачем не створено нову річ у процесі здійснення ремонтних робіт в орендованому майні підтверджується також тим, що при розгляді господарським судом Черкаської області справи № 925/958/16 за позовом ФОП ОСОБА_1 до відділу комунального майна Уманської міської ради про визнання права власності на виконання ухвали суду у справі № 925/958/16 було складено висновок експерта від 05.12.2017 №43/23-17 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, відповідно до якої експертом зроблені висновки, що були проведені саме невід'ємні поліпшення (капітальний ремонт) та які були проведені ремонтні роботи (їх вид та склад) та, що при здійсненні ремонтних робіт будь-що, нове не будувалось, а ремонтувались існуючі будівлі, що були орендовані позивачем. Висновок експерта чітко вказав, що капітальний ремонт суттєво змінив орендоване майно тільки відносно його вартості, а будь-яка нова річ не була створена в результаті ремонту. Жодного висновку про те, що в результаті поліпшення фактично було створено нову річ чи об'єкт оренди змінив свої геометричні розміри чи площу у висновку експерта не міститься. Посилання ж позивача на статтю 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є безпідставними, оскільки ця стаття передбачає, що створена орендарем нова річ за згодою орендодавця стає власністю орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди. Однак в договорі чітко прописано, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення власністю орендодавця. Вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації. За таких обставин позивач у позові слід відмовити.

27.11.2018 та 28.12.2018 через канцелярію суду, Уманською міською радою подано письмові доповнення до відзиву та заперечення, у яких рада послалась на практику Верховного Суду та Верховного Суду України (постанова від 04.07.2018 у справі №335/640/15-ц та постанова від 06.07.2016 у справі №6-1213цс16, відповідно) у яких викладена правова позиція щодо новоствореного об'єкта нерухомості, а саме, новоствореним об'єктом нерухомості вважається виключно об'єкт створений без прив'язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, не є новоствореним об'єктом нерухомого майна вже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами. На дату укладення договору оренди , об'єкт мав свою вартість, у встановленому законом прядку, а тому говорити про створення нової речі немає підстав. Твердження позивача про те, що об'єкт був у аварійному стані не підтверджується ніякими доказами Об'єкт у 2011 році та у 2018 роках має одні і ті ж геометричні параметри та капітальні споруди, нічого нового позивач не добудував, функціональне призначення об'єкта також не змінювалось.

10.12.2018 через канцелярію суду, позивачем подано відповідь на відзиви відповідачів, у яких позивач вказав, що він не тільки провів реконструкцію (поліпшення) об'єкта нерухомості, завдяки яким значного зросла його вартість, а також його корисність порівняно зі станом у якому воно було до передачі майна, але і провів реєстрацію об'єкту нерухомості та земельної ділянки в органах державної реєстрації, як нового об'єкту, новоствореної речі. На думку позивача умовами договору передбачено компенсацію невід'ємних поліпшень у разі припинення або розірвання договору, чого на момент позову немає, також цей пункт договору не є регулятором відносин у сфері отримання права спільної власності та не може обмежувати права наймача передбачені п.4 ст. 778 та ст. 332 ЦК України, та умовами договору оренди встановлено, що взаємовідносини сторін регулюються чинним законодавством. У висновку експерта не йде мова про створення нової речі адже це встановлюється безпосередньо у судовому засіданні і не може бути вирішено експертом. Посилання першого відповідача на постанову ВСУ від 04.07.2018 у справі №335/640/15-ц є безпідставними оскільки у згаданій постанові іде мова про інші правовідносини, які не мають ніякого відношення до даного спору.

Другий відповідач, у визначений судом строк, відзиву на позов не надав. Ухвали суду від 02.11.18, 28.11.18, 04.01.2019, 06.02.2019 були направлені другому відповідачу за адресою, зазначеною позивачем у позовній заяві та отримані уповноваженим представником, про що свідчать наявні у справі корінці поштових повідомлень про вручення поштового відправлення. Згідно з положеннями частини 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. Відповідно до частини 9 статті 165 цього Кодексу у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами. Отже, з огляду на зазначені положення закону та відсутність зобов'язання суду про обов'язкову участь відповідача у судовому засіданні, суд вважає, що неявка відповідача не перешкоджає розгляду справи.

У судовому засіданні 12.03.2019 оголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, першого та третього відповідачів та дослідивши докази, судом встановлено, що 29 грудня 2011 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Відділом комунального майна Уманської міської ради в особі начальника відділу Коломієць Ніни Василівни, яка діє на підставі Положення, затвердженого рішенням Уманської міської ради від 21.12.2006 №3-11/5 було укладено договір оренди майна комунальної власності №23/2011 (надалі - договір). За умовами цього договору позивач отримав в оренду комунальне майно (танцювальний майданчик площею 1152,91 кв.м, у тому числі: сцена з підвалом, підсобні приміщення, що знаходяться за адресою м.Умань, вул.Коломенська. Майно знаходиться на балансі Відділу культури Уманської міської ради, його вартість, яка визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 30.11.2011 становить 290182,00 грн.

Відповідно до пункту 2.2. договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається Уманська міська рада, а орендар користується ним протягом строку оренди. Орендар має право здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, тільки з письмової дозволу Орендодавця, МБК та виконавчого комітету Уманської міської ради, при цьому у орендаря виникає право на відшкодування здійснених поліпшень (пункти 2.4, 5.2 договору).

Відповідно до пункту 8.1 договору договір укладено на 2 роки 360 днів і діє з 29.12.2011 до 23.12.2014 включно. Відповідно до пунктів 8.5, 8.6 договору у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснених орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення власністю орендодавця. Взаємовідносини сторін, неурегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України. Вартість не від'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця та балансоутримувача, підлягає компенсації.

За актом приймання-передачі 01.02.2012 танцювальний майданчик був переданий орендарю. У зазначеному акті сторони підтвердили, що технічна характеристика орендованого танцювального майданчика складається: фундаменти - стрічкові бутобетонні; стіни - наземної частини з керамічної плитки, у підвалі із збірних стінових блоків. При обстеженні місцями виявлено ерозію цегляної кладки від атмосферного вплив, що потребує ремонту. Перекриття - над підвальною частиною - монолітне залізобетонне, над наземними приміщеннями - збірні залізобетонні плити та місцями монолітне залізобетонне перекриття. Віконні блоки - відсутні. Дверні блоки - дерев'яні та металеві. Дерев'яні потребують капітального ремонту. Дах і покрівля - покрівля наземних приміщень - існує цементна стяжка, покрівля потребує повного відновлення, покрівля сцени - покрівельна сталь по дощатій обрешітці, покрівельна сталь місцями відсутня, проржавіла та не виконує своїх функцій, потребує капітального ремонту. Підлога танцмайданчику - мозаїчний бетон, наземних та підвальних приміщень - бетонна, сцени - дощата, більшою частиною зруйнована, потребує ремонту. Опорядження - зруйноване, потрібен капітальний ремонт. Електропостачання - зруйноване, непридатне до експлуатації. Електрощитова повністю розкомплектована, потрібен відновлювальний ремонт. Водопостачання та водовідведення - відсутнє.

Уманська міська рада своїм рішенням від 14.06.2012 №192 (п. 1), розглянувши клопотання орендаря, дозволила фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 провести в установленому чинним законодавством України порядку, поліпшення, в тому числі реконструкцію, майна міської комунальної власності танцювального майданчику згідно договору від 29.12.2011 №23/2011, за рахунок власних коштів. А рішенням Уманської міської ради №3.24-36/6 від 30.05.2013 було надано дозвіл відділу культури і туризму Уманської міської ради на розроблення проекту землеустрою щодо створення нового землекористування за адресою вул.Коломенська для обслуговування танцювального майданчику.

З метою проведення ремонтних робіт на об'єкту оренди позивачем у Приватного підприємства «ТехБудЕксперт» була замовлена кошторисна документація за робочим проектом «Капітальний ремонт танцювального майданчика по вул.Коломенській, 3А у м.Умань. Згідно з експертним звітом, який виготовлений філією Державного підприємства «Укрдержбуд експертиза» у Черкаській області заявлена кошторисна вартість, капітального ремонту, яка передбачена кошторисною документацією у поточних цінах на 31.07.2014 склала225,295 тис. грн., у тому числі: будівельні роботи - 180,698 тис. грн, інші витрати - 44,597 тис. грн. За результатами розгляду кошторисної документації і зняття зауважень встановлено, що зазначена документація враховує обсяги робіт, передбачені дефектним актом, складена відповідно до вимог ДСТУ БД.1.-1:2013. Загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах станом на 20.08.2014 складає 195,960 тис. грн., у тому числі: будівельні роботи - 156,141 тис. грн., інші витрати - 39,819 тис. грн.

У квітні 2013 року позивачем був замовлений технічний паспорт на громадський будинок - танцювальний майданчик по вулиці Коломенська, 3А. Роботи з виготовлення технічного паспорту на об'єкт оренди та землевпорядна документація на земельну ділянку, на якій розміщений об'єкт оренди були замовлені та оплачені позивачем, що не заперечувалося представниками відповідачів у судовому засіданні.

Для здійснення робіт по капітальному ремонту танцювального майданчика 14.08.2014 позивачем був укладений договір з Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія УБС-ХХІ». Ремонтні роботи виконані підрядником, про що свідчать довідки форми №КБ-3 від 18.09.2014 та №КБ-2 від 18.09.2014 про вартість виконаних за вересень 2014 року робіт про вартість виконаних підрядних робіт за вересень 2014 року на суму 195,7644 тис.грн без ПДВ. Так, згідно кошторису на будівельні роботи №2-1-1 від 03.09. 2014 та акту прийому-передачі виконаних робіт підрядником від 18.09.2014 в орендованому приміщені встановлено: нову покрівлю, двері, вікна, грати, проведені всі електоромонтажні роботи, замінено перекриття та поли, виконані інші роботи (а.с.44-54). Декларацією Державної архітектурно - будівельної інспекції України від 11.08.2014 встановлено, що об'єкт готовий до експлуатації (а.с.39-43). За виконані роботи підприємець ОСОБА_1, повністю розрахувався з підрядником. Вказані факти підтверджені також висновком незалежного аудитора №2 від 22.09.2014 (а.с.28-31) та Висновками про вартість об'єкта оцінки об'єкта оренди - танцювального майданчика, згідно з якими станом на 30.11.2011 вартість об'єкта оренди складала 290182,00 грн, а станом на 31.12.2014 вартість об'єкта оренди становила 485916,00 грн (а.с.32-33).

У подальшому до договору оренди сторонами вносились зміни та доповнення: договір №1 від 18.04.2013, договір №2 від 23.12. 2013, договір №3 від 23.01.2015, договір №4 від 05.11.2015. За умовами цих договорів сторони продовжували строк дії договору (останній строк до 18.12.2018), вносили зміни до визначення загальної площі орендованого майна та визначили вартість об'єкта оренди станом на 31.12.2014 у розмірі 485916,00 грн, яка встановлена Звітом про проведення належної оцінки від 20.01.2015.

Судом також встановлено, що в процесі розгляду господарським судом Черкаської області справи №925/958/16 (рішення місцевого суду від 04.04.2018 скасоване Постановою КАГС від 25.06.2018, якою у позові відмовлено) за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Відділу комунального майна Уманської міської ради про визнання права власності за фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 права власності на 33,2% у спільної часткової власності на нерухоме майно - Танцювальний майданчик, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 було проведено судову експертизу. Згідно висновку експерта від 06.12.2017 №78/23-17 (з врахуванням того, що 07.08.2015 відбулася пожежа на об'єкті дослідження), є документально підтвердженим те, що позивачем за час дії договору оренди від 29.12.2011 №23/2011 у період липень-вересень 2014 року було здійснено капітальний ремонт приміщень танцювального майданчику у відповідності до кошторисної документації, яка була схвалена філією ДП «Укрдербудекспертиза». Позивачем здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна, а саме виконані основні будівельні роботи з капітального його ремонту, погоджені орендодавцем, а саме: Покрівля: покрівля навісу з повною заміною покрівлі з листової сталі та лат; покрівля наземних приміщень при головному вході з улаштуванням цементної стяжки; покрівля навісу із заміною покрівлі з хвилястих азбоцементних листів; улаштування покрівлі навісу з прорезиненого брезенту; фарбування олійними сумішами металевих поверхонь покрівель; фарбування олійними сумішами сталевих труб навісу. Перекриття над підвальною частиною сцени: розбирання монолітних перекриттів; розбирання лаг з дощок і брусків, дощатих покриттів підлог; влаштування дерев'яної опалубки,- виготовлення арматурних каркасів, укладення бетонної суміші; улаштування покриттів підлоги з плиток керамічних. Двері: установлення дверних блоків та монтаж ґрат. Підлоги: улаштування бетонної стяжки в підвалі та службових приміщеннях; забивання вибоїв у мозаїчних підлогах танцювального майданчику. Зовнішнє оздоблення: фарбування вапняними сумішами простих фасадів по цеглі; фарбування олійними сумішами раніше пофарбованих металевих поверхонь та стійок огорожі, ґрат та огорож пропускного входу на площадку; фарбування олійними сумішами вікон. Опорядження внутрішнє: фарбування вапняними сумішами сцени, бар'єрних перегородок біля центрального входу; ремонт штукатурки фасадів; вапняне фарбування фасадів; ремонт штукатурки внутрішніх стін та їх вапняне фарбування. Електромонтажні роботи: монтаж увідно-розподільчих пристроїв; установка щитків освітлення; прокладання проводів при схованій проводці в борознах; установлення вимикачів, розеток, світильників. Вартість здійснених позивачем поліпшень орендованого майна танцювального майданчику, який розташований за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Коломенська, 3а, на час проведення експертизи становить з врахуванням індексу змін вартості будівельних робіт встановлених Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господареві України становить без ПДВ - 352 375,92 грн. (163137 грн х 2,16), ПДВ - 70475,00 грн, всього з ПДВ - 422851,10 грн.

Предметом спору у даній справі є визнання за позивачем права власності на частину (37%) нерухомого майна - Танцювального майданчику. Судом встановлено, що вказане майно є комунальною власністю Уманської територіальної громади. Територіальна громада, згідно з положеннями статті 1 Закону України «Про місцеве самоврядування» це жителі, об'єднані постійним проживанням у межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративно-територіальними одиницями, або добровільне об'єднання жителів кількох сіл, що мають єдиний адміністративний центр. У статті 10 цього Закону визначено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Згідно з пунктом 5 статті 16 цього Закону від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Також згідно з положеннями статті 327 ЦК України встановлено, що у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування. Отже, з врахуванням наведених норм Уманська міська рада, як орган місцевого самоврядування відповідної територіальної громади, представляє інтереси цієї громади та здійснює від її імені відповідні повноваження, у тому числі і повноваження у відносинах права комунальної власності.

Як вбачається з матеріалів позову позивач, звертаючись з вимогою про визнання свого права власності на частку у комунальному майні у якості відповідачів визначив: Уманську міську раду, Відділ комунального майна Уманської міської ради та Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради. Відповідно до статті 11 ЗУ «Про місцеве самоврядування» виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи. Виконавчі органи сільських, селищних, міських, районних у містах рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади. Згідно з Положенням про відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради, який затверджений рішенням Уманської міської ради 02.06.2017 №5.2-31/7 (а.с. 92-96), цей Відділ є виконавчим органом Уманської міської ради та підпорядковується виконавчому комітету Уманської міської ради. Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської згідно з Положенням є правонаступником прав та обов'язків Відділу комунального майна Уманської міської ради та відділу з питань земельних відносин Уманської міської ради, який також відноситься до виконавчих органів міської ради та діє у межах визначених радою повноважень. Отже, зважаючи не те, що згідно вимог законодавства права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради, зокрема, Уманська міська рада, ні Відділ комунального майна Уманської міської ради, ні Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради не мають повноважень у вказаних правовідносинах, відповідно не можуть бути відповідачами за вимогами позивача про визнання права власності на частину комунального майна, тому у вимогах до відповідачів: Відділу комунального майна Уманської міської ради та Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради суд відмовляє через їх необґрунтованість.

Судом встановлено, що на підставі укладеного договору оренди позивач набув права користування - оренди нерухомого майна, яке належить до комунальної власності. Правовідносини з оренди майна урегульовані ЦК України, Господарським Кодексом України, іншими Законами. Загальні положення про найм (оренду) викладені у § 1 Глави 58 ЦК України. Зокрема, у статтях 759, 760 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом. Оскільки майно, яке є предметом спору є відноситься до комунального майно, предметом регулювання цих правовідносин є Закон України «Про орендну державного та комунального майна» (далі - Закон), який регулює майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває, у тому числі, у комунальній власності. Згідно з статтею 5 Закону орендодавцями майна, яке перебуває у комунальній власності є органи місцевого самоврядування.

Серед обов'язків орендаря, визначених цим Законом, передбачені обов'язки з ремонту об'єкта оренди, які регулюються статтею 8-1 Закону, у якій зазначено, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. У статті 23 Закону визначено, що передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди. Аналогічні положення містяться у статті 778 ЦК України, за якою наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Право здійснювати капітальний ремонт реконструкцію, технічне переоснащення орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, за погодженням з орендодавцем передбачене також у пунктами 2.4 та 5.2 договору.

Судом встановлено, що спірне орендоване майно при передачі його в оренду було в занедбаному стані, що підтверджується актом прийому-передачі майна від 01.02.2011, не було зареєстровано у встановленому законом порядку та не використовувалося власником за призначенням. Згідно з рішенням Уманської міської ради орендар отримав дозвіл на реконструкцію орендованого майна. У ході проведення капітального ремонту орендованого майна позивач не тільки збільшив його вартість, але і провів такі невід'ємні поліпшення, які дали можливість визначити цей об'єкт оренди як об'єкт цивільних відносин, здійснивши дії з відведення земельної ділянки, на якій знаходиться цей об'єкт нерухомості, виготовив технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна, вчинив дії з присвоєння номеру цього об'єкту (3А по вулиці Коломенській), що дало можливість провести державну реєстрацію цього об'єкта нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Обсяг виконаних будівельних робіт відповідає погодженому орендодавцем кошторису та складає 195764,40 грн. Початкова вартість орендованого майна на момент укладення договору на 30.11.2011 складала 290182,00 грн без ПДВ. В результаті проведених поліпшень позивачем, вартість орендованого майна станом на 31.12.2014 становила 485916,00 грн, тобто збільшилась на суму вартості цих поліпшень у розмірі 195764,40 грн.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Правом власності, згідно з вимогами частини першої статті 316 ЦК України, є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Згідно з нормами статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У статті 331 ЦК України визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага (стаття 177 ЦК України). Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки (стаття 179 ЦК). До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (стаття 181 ЦК України).

Як вбачається з матеріалів справи, згідно з Декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, яка 11.08.2014 зареєстрована Архітектурно-будівельною інспекцією України, проведено капітальний ремонт приміщень танцювального майданчика за адресою, Черкаська область м.Умань, вул.Коломенська, 3А, та визначено, що вказаний об'єкт є закінчений будівництвом та готовий до експлуатації. Отже, зважаючи на встановлені судом обставини справи, суд прийшов до висновку, що внаслідок проведення капітального ремонту об'єкта оренди, позивачем був створений новий об'єкт, який набув ознак об'єкта цивільних відносин та стосовно якого у визначеному законодавством порядку було здійснено державну реєстрацію прав на нього. Суд критично оцінює посилання представника першого відповідача на судову практику стосовно визначення понять нової речі при розгляді справ Верховним Судом, оскільки правові висновки з цих питань були зроблені касаційним судом у правовідносинах, які не відносились до відносин із найму (а визначали такі поняття у відносинах з кредитних правочинів та правочинів із забезпечення виконання цих зобов'язань).

Разом з тим, за змістом положень статей 331, 332 ЦК право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. У статтях 23 Закону «Про оренду державного та комунального майна» та 778 ЦК України зазначено, що в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди. Тобто, урегулювання відносин, які пов'язані з реалізацією орендарем права на визнання права власності на частину новоствореного майна, регулюються цими нормами, якщо інше не встановлено договором. У договорі оренди, який укладений між позивачем та міською радою визначено, що вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця та балансоутримувача, підлягає компенсації. А також визначено кому належить право власності у разі припинення або розірвання договору, у разі проведення поліпшення орендованого майна, здійснених орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення власністю орендодавця.

Отже, за умовами договору передбачено лише компенсацію вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна комунальної власності, здійснених позивачем та не передбачають набуття у власність комунального майна його орендарем. Юридичні особи та фізичні особи - підприємці мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. З огляду на встановлені судом фактичні обставини, суд прийшов до висновку, що права позивача та охоронювані законом інтереси не були порушені, тому відмовляє у задоволенні позовних вимог позивача.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір покладається, зокрема, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки суд відмовив у задоволення позовних вимог позивача, сплачений ним за подання позову до суду судовий збір йому не відшкодовується.

Керуючись статтями 130, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, у разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після прийняття судом апеляційної інстанції судового рішення. Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене та підписане 27.03.2019

Суддя О.І.Кучеренко