Рішення № 79396884, 15.01.2019, Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 12/90/17-9/116/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.01.2019 Справа № 908/1399/17

м.Запоріжжя

За позовом: Запорізької міської ради, код ЄДРПОУ 04053915 (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб”, код ЄДРПОУ 31757311 (юридична адреса: 69001, АДРЕСА_1, фактична адреса: 69035, м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, 31)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Комунальне підприємство “Паркування”, код ЄДРПОУ 32153610 (69032, м.Запоріжжя, вул. Південне шосе, буд. 2а)

про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006

Суддя Боєва О.С.

при секретарі судового засідання Бичківській О.О.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність № 01/03-20/02758 від 04.10.2018;

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність б/н від 22.10.2018;

від третьої особи: ОСОБА_3, директор, посвідчення № 195 від 21.06.2018;

СУТЬ СПОРУ:

Рішенням господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 у справі №908/1399/17 позовні вимоги Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб” задоволено частково. Розірвано договір оренди нерухомого майна від 08.09.2006 року нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщень 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, укладений між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб”. У задоволенні позовних вимог Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб” про усунення перешкод Запорізькій міській раді в користуванні нежитловими приміщеннями, а саме: в літ. А-2 приміщеннями 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщенням 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, шляхом виселення з них Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб”, відмовлено.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 17.04.2018 рішення господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 у справі № 908/1399/17 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 29.08.2018 рішення господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 17.04.2018 у справі № 908/1399/17 скасовано в частині задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006, укладеного між територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради та ТОВ “Будмонтажснаб”. Справу в цій частині передано на новий розгляд до господарського суду Запорізької області.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.09.2018, справу № 908/1399/17 визначено до розгляду судді Боєвій О.С.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 20.09.2018 справу №908/1399/17 прийнято до провадження, присвоєний номер провадження 12/90/17-9/116/18, вирішено розглядати справу в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 11.10.2018. Ухвалою суду від 11.10.2018 строк підготовчого провадження продовжено на п'ятнадцять днів – до 04.12.2018 включно, підготовче засідання відкладено на 29.11.2018. Ухвалою суду від 29.11.2018 строк підготовчого провадження продовжено на п'ятнадцять днів – до 19.12.2018 включно, підготовче засідання відкладено на 17.12.2018. Ухвалою суду від 17.12.2018 підготовче засідання відкладено на 19.12.2018.

Ухвалою суду від 19.12.2018 закрито підготовче провадження у справі №908/1399/17, призначено справу до судового розгляду по суті, судове засідання призначено на 11.01.2019. В судовому засіданні 11.01.2019 оголошено перерву до 15.01.2019.

15.01.2019 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позивач підтримав позовні вимоги про розірвання договору оренди з підстав, викладених у позові, які мотивовано неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань за договором в частині своєчасного внесення орендної плати за користування приміщеннями протягом трьох місяців підряд у період з січня 2017 року по травень 2017 року, що підтверджується довідкою КП “Паркування” № 123 від 20.06.2017 року. Систематичне неналежне виконання відповідачем умов договору щодо внесення орендної плати за користування комунальним майном у обумовлених розмірі і строки, має наслідком позбавлення позивача того, на що він розраховував при укладенні договору. Таке порушення є істотним та є підставою для розірвання договору за рішенням суду. На теперішній час орендар продовжує використовувати орендоване майно. У зв’язку з цим, позивач на підставі ст.ст. 10, 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.ст. 526, 530, 629, 651,782 ЦК України, ст.ст. 188, 216, 291 ГК України просить позов задовольнити.

Відповідач надав відзив (т. 2 а.с. 155-157), з урахуванням обставин, викладених в постанові Верхового Суду від 29.08.2018, в якому, зокрема, зазначив, що в п.3.3 договору оренди, за змістом якого орендна плата перераховується щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним, не визначено який саме місяць є звітним, а отже договір не містить посилання на конкретну дату, коли орендар повинен був здійснювати оплату. З урахуванням абз. 2 частини 1 ст. 530 ЦК України, підставою для здійснення оплати було не настання конкретної дати, а настання обставин – виставлення рахунку, який є єдиним належним документом, згідно з яким орендар повинен здійснювати оплату. Отже, строк зобов’язання з оплати і виникає з моменту отримання орендарем рахунку. Однак, орендар не отримував від орендодавця рахунки у період, за який, на його думку, виникло прострочення зобов’язання. Більш того, наявне порушення умов договору щодо виставлення рахунків з боку орендодавця, тому прострочення з боку орендаря не виникло, що узгоджується з приписами ст. 613 ЦК України. Позивачем не надано належних доказів на підтвердження заявлених вимог. В матеріалах справи наявні лише складені у довільній формі довідки КП «Паркування» про наявність заборгованості, проте, не надано розрахунку заборгованості, акту звірки, які б підтвердили наявність самої заборгованості. Згідно з п. 3.1 договору орендна плата складає 9814,10 грн. без ПДВ, на рік, отже щомісячна плата становить 817,84 грн. без ПДВ. Враховуючи індекс інфляції, загальна вартість оренди повинна була становити не більше 900 грн. ТОВ «Будмонтажснаб» кожного місяця, починаючи з 2010 року сплачувало більшу суму, ніж належало. Так, за період з вересня 2010 року по лютий 2016 відповідач сплатив 135383,95 грн. Якщо припустити, що орендна плата з урахуванням індексу інфляції повинна була становити 1000 грн., то за 42 місяці орендна плата повинна була дорівнювати близько 42000 грн. Таким чином, приблизна сума переплати становить 93385,95 грн., що є більшим ніж заборгованість орендної плати понад три місяці підряд. Враховуючи наведене, орендодавець не був позбавлений можливості отримати те, на що розраховував, оскільки орендар постійно здійснював оплату орендної плати у більшому розмірі, ніж була встановлена у договорі, за рахунок чого заборгованість, про яку вказує позивач, вже була погашена. Відповідно до п. 3.6 договору орендодавець повинен був здійснити залік надмірно сплачених коштів в рахунок наступних платежів. Відповідач також зазначив, що зміни до договору щодо збільшення розміру орендної плати не вносилось, жодних належних додаткових угод до договору укладено не було. Додаткова угода № 1 від 15.05.2007 не була посвідчена нотаріально, тому з огляду на приписи ч. 1 ст. 654 ЦК України не може прийматись до уваги. Крім того, згідно з квитанцією № 3216805 від 30.08.2017, яка міститься в матеріалах справи, підтверджується сплата необхідної суми орендної плати, не зважаючи на фактичну відсутність заборгованості, яка була здійснена з метою врегулювання конфлікту. За таких обставин, відсутні підстави для задоволення позову про розірвання договору, тому відповідач просить суд у позові відмовити.

Третя особа – КП «Паркування», надало письмові пояснення (том 2 а.с. 147) та заперечення на відзив відповідача (т. 2 а.с.167-169) в яких зазначено, що оскільки згідно з умовами договору перерахування орендної плати повинно здійснюватись орендарем щомісячно, то звітнім природно є минулий місяць. Чинним законодавством також визначено такий термін: «Звітний місяць – відрізок часу з першого до останнього числа календарного місяця, за даними якого здійснюються розрахунки». За період дії договору з 2016 року, КП «Паркування», як одержувач орендної плати, регулярно щомісяця виставляло відповідачу рахунки на оплату орендної плати. Ніяких заяв від відповідача про відсутність рахунків за цей період і неможливість оплати у зв’язку із цим, не надходило. Договір не містить обов’язків орендодавця надсилати рахунки орендарю, пунктами ж 5.2.,5.5 договору на орендаря покладений обов’язок своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату та надавати орендарю інформацію про перерахування орендної плати (копії документів про оплату). Відсутність рахунків не завадило відповідачу здійснити оплату за квитанцією від 30.08.2017 на суму 5941,44 грн. Згідно з положеннями з ч.ч.1, 2 ст. 3 , ст. 8, ч. 1 ст.9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» фінансова, податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку, метою якого є надання користувачам для прийняття рішень повної, правдивої та неупередженої інформації про фінансовий стан та результати діяльності підприємства та відповідальність за організацію якого несе уповноважений орган або власник. Підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи. Тому, довідки, видані третьою особою у справі на підставі бухгалтерського обліку підприємства, є наладженим і достатнім доказом результатів господарських результатів по договору. Для складання актів звірки необхідна участь обох сторін, але при ухиленні відповідача від їх оформлення, отримання актів звірки неможливе. На підтвердження розрахунку заборгованості третьою особою надано таблицю розрахунку орендної плати (т. 2 а.с.194-204) по договору оренди з урахуванням індексу інфляції та з відображенням фактичної оплати за період з 08.09.2006 по 30.06.2017 між КП «Паркування» та ТОВ «Будмонтажснаб», згідно з яким заборгованість відповідача на 30.06.2017 становить 35180,66 грн. з ПДВ. Наведений відповідачем розрахунок, згідно з яким останній вважає, що у нього була загальна переплата орендної плати за договором, є помилковим та не узгоджується з умовами п.п. 3.3, 3.2 договору. З вересня 2006 по липень 2017 загальний індекс інфляції склав 427,08 %, що майже в чотири рази перевищує розрахунки відповідача, які є необґрунтованими. Крім того, згідно з п. 5.13 договору орендар зобов’язаний додатково до орендної плати вносити плату на компенсацію комунальних, експлуатаційних витрат та витрат на утримання прилеглої території. У багатьох платіжних документах, на які посилається відповідач, міститься призначення платежу, що стосуються інших платежів (послуг), які повинен був сплачувати відповідач, і останній помилково включає дану оплату в суму нібито сплаченої орендної плати. Додатковою угодою № 1 від 15.05.2007 було узгоджено зміну розміру орендної плати за договором, яка була підписана в простій письмовій формі і практично виконувалась сторонами усі ці роки. Відповідно до п.2.2 договору витрати на здійснення нотаріального посвідчення покладаються на орендаря, проте відповідач цього не здійснив. Але навіть виходячи із початкової ставки орендної плати, за відповідачем рахується велика заборгованість з орендної плати згідно наданого розрахунку. Здійснення відповідачем оплати орендної плати за квитанцією № 3216805 від 30.08.2017 не спростовує факт неналежного виконання з боку орендаря з внесення орендної плати у строки, визначені договором. Загальна заборгованість відповідача по договору значно перевищує суму оплати згідно з цією квитанцією, яка була здійснена в процесі розгляду справи. Наведене підтверджує порушення відповідачем (орендарем) умов договору, що є підставою для його розірвання згідно з п. 10.4 договору.

Запорізькою міською радою (позивачем) також надано відповідь на відзив (т. 2 а.с. 184-189), зміст якої є аналогічним змісту, викладеному у запереченні третьої особи.

17.12.2018 від відповідача до суду надійшла заява про застосування строків позовної давності, згідно з якою, з посиланням на ст. 257 ЦК України, відповідач просив суд розглядати позовні вимоги в межах загального трирічного строку позовної давності, а саме: з дати надходження позовної заяви до суду (17.07.2017) і до 17.07.2014. Дану заяву залишено судом без розгляду, що викладено в ухвалі суду від 19.12.2018.

Також, в судовому засіданні 15.01.2019 відповідачем надано письмове пояснення, яке судом прийнято, оскільки є за своїм змістом поясненням з приводу письмових доказів, поданим в порядку ч. 4 ст. 210 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників справи, суд

ВСТАНОВИВ:

08.09.2006 між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради (орендодавець, позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб" (орендар, відповідач у справі) був укладений договір оренди нерухомого майна.

За змістом п.п. 1.1-1.3 договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, а саме: в літ. А-2 приміщення 22, 23 загальною площею 47,5 кв.м, в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв.м, розташовані за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Волгоградська, 31, які знаходяться на балансі КП "Паркування" (третьої особи у справі), вартість яких визначена у звіті про оцінку і становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) 62672 гривень (далі – нерухоме майно). Нерухоме майно використовується орендарем на правах оренди під офіс та склад. Нерухоме майно належить територіальній громаді міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САА №912209, виданого Виконавчим комітетом Запорізької міської ради 17.04.2003.

Згідно з п. 3.1 договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, та рішення Запорізької міської ради від 28.01.2004 № 46, і складає 9814,10 грн. без ПДВ на рік згідно з розрахунком (Додаток 1,2 до договору). Відповідно до розрахунку, визначеного в Додатках №№ 1,2 до договору, орендна плата станом на 01.09.2006 склала: офіс – 596,47 грн. без ПДВ, склад – 228,73 без ПДВ. Далі застосовується індекс інфляції за даними Мінстату України відповідно до постанови КМУ та рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради.

В пунктах 3.2, 3.3 договору сторони визначили, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується орендарем згідно рахунків на розрахунковий рахунок КП "Паркування" №26006046930001, МФО 313849 код ЄДРПОУ 32153610 щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним. За перший місяць оренди майна орендна плата становить: 825,20 грн. без ПДВ (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції).

Відповідно до п.п. 2.1., 2.2, 2.3 договору Орендар вступає у користування нежитловим приміщенням не раніше дати підписання сторонами цього Договору, його нотаріального посвідчення та прийняття майна, яке оформлюється відповідним ОСОБА_1 приймання-передачі. Витрати на здійснення нотаріального посвідчення договору покладаються на Орендаря. Передача об’єкта оренди здійснюється у день нотаріального посвідчення Договору. Передача нежитлового приміщення в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається Територіальна громада в особі Запорізької міської ради. Орендар користується ним протягом строку оренди.

Згідно з п. 10.1 договору цей договір укладено строком на 7 (сім) років. Моментом обчислення строку договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за актом приймання-передачі.

Вказаний договір був підписаний з боку орендодавця – директором КП «Паркування». Договір оренди 08.09.2006 посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за номером №2477. Згідно з підписаним сторонами (третьою особою та відповідачем) ОСОБА_1 прийому-передачі від 08.09.2006 орендодавець передав, а орендар прийняв обумовлені договором нежитлові приміщення.

Пунктом 10.6 договору встановлено, що у разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Доказів припинення договору у встановленому порядку суду не надано, отже договір є продовженим до 08.09.2020 року та на даний час - діючим. Сторони щодо факту продовження дії договору не заперечили.

За змістом п. 3.4 договору оренди встановлено, що орендна плата підлягає обов’язковому перерахунку на вимогу однієї із сторін у випадку затвердженні нових ставок орендної плати за використання нерухомого майна комунальної власності міста Запоріжжя з урахуванням передбаченого цим договором цільового використання об’єкта оренди. Обов’язок з підготовки проекту додаткової угоди щодо внесення відповідних змін за ініціативою орендодавця покладається на одержувача орендної плати орендодавця.

Відповідно до п. 10.3 зміни та доповнення до цього договору можуть мати місце за погодженням сторін, оформлюють у письмовій формі і становлять невід’ємну частину цього Договору. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів з моменту надходження письмової пропозиції.

В матеріалах справи міститься копія Додаткової угоди № 1 від 15.05.2007 до вищевказаного договору оренди, за умовами якої сторони домовились, що: додаток № 1 та додаток № 2 до договору вважати такими, що втратили чинність; орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, та рішенням Запорізької міської ради від 28.04.2007 № 31, і складає 12947,70 грн. без ПДВ на рік згідно з розрахунком (Додаток 3, 4 до договору). Дана додаткова угода з додатками підписана сторонами в простій письмовій формі.

Згідно з п. 10.4 договору договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути дострокового розірвано за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Одностороння відмова від договору оренди не допускається, за винятком випадку невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців підряд.

В липні 2017 року Запорізька міська рада звернулася до господарського суду Запорізької області з позовною заявою із вимогою про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 та виселення відповідача з орендованих приміщень, посилаючись на те, що відповідач не вносив орендну плату за користування приміщеннями протягом трьох місяців підряд, а саме: в період з січня 2017 по травень 2017 року, що підтверджується довідкою КП “Паркування” № 123 від 20.06.2017 року (том 1 а.с.30).

Рішенням господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 у справі №908/1399/17 позовні вимоги Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб” задоволено частково. Розірвано договір оренди нерухомого майна від 08.09.2006 року. У задоволенні позовних вимог Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб” про усунення перешкод Запорізькій міській раді в користуванні нежитловими приміщеннями, шляхом виселення з них Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб”, відмовлено.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 17.04.2018 рішення господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 у справі № 908/1399/17 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 29.08.2018 рішення господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 17.04.2018 у справі № 908/1399/17 скасовано в частині задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006. Справу в цій частині передано на новий розгляд до господарського суду Запорізької області.

Статтею 316 Господарського процесуального кодексу України встановлено: вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов’язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Скасовуючи рішення господарського суду Запорізької області та постанову Донецького апеляційного господарського суду у справі № 908/1399/14, Верховний Суд у постанові від 29.08.2018, зокрема, зазначив, що ані суд першої інстанції, ані суд апеляційної інстанції не перевірили належним чином наявність або відсутність у відповідача перед позивачем заборгованості з орендної плати, оскільки такий розрахунок не був поданий ні позивачем на підтвердження своїх вимог, ні відповідачем, який таку заборгованість заперечує. Суди не перевіривши тверджень відповідача про те, що у нього наявна переплата з орендної плати за попередній період, прийняли рішення без належного дослідження усіх матеріалів справи та без належного правового обґрунтування відхилення заперечень відповідача про відсутність у нього заборгованості перед позивачем. При цьому, Верховний Суд вказав, що ні суд першої інстанції, ні суд апеляційної інстанції, встановивши факт довгострокових правовідносин між сторонами, враховуючи заперечення відповідача проти позову стосовно наявності у нього перед позивачем заборгованості за договором оренди, не були позбавлені права витребувати у сторін усі необхідні документи за період існування між сторонами у справі правовідносин на підставі договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 (розрахунок орендної плати з урахуванням коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, банківські виписки, рахунки на сплату тощо), для правильного вирішення спору і з’ясування дійсних обставин справи; і в цьому випадку мова не йде про перекладення на суд обов’язку тягаря доказування, який покладений на сторін у справі, а виконання процесуального обов’язку суду щодо витребування документів у разі недостатності поданих сторонами доказів.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Правовідносини сторін, які стосуються оренди нерухомого майна комунальної власності, регулюються нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також Цивільного та Господарського кодексів України.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Стаття 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

За приписом частини другої статті 651 ЦК України, якою врегульовано загальні умови для розірвання договору, передбачено розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Статтею 782 ЦК України, передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Передбачене зазначеною нормою право наймодавця на відмову від договору найму є його правом, а не обов’язком, та не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору оренди у разі несплати наймачем (орендарем) платежів у разі істотного порушення, у зв’язку з цим, умов договору.

Відповідно до ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Аналогічні умови щодо дострокового розірвання договору викладено у пунктах 8.1, 10.4 договору. Так, в п. 8.1 визначено, що орендодавець, зокрема, має право вимагати розірвання договору у разі невиконання умов договору, в тому числі невнесення Орендарем плати за користування приміщенням протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч. 3 ст. 18, ч.ч. 1, 3 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

В пунктах 5.2, 5.3 договору встановлено обов’язок Орендаря своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. В обов’язковому порядку надавати Орендодавцю не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, інформацію про перерахування орендної плати (копії документів про сплату орендної плати).

В пункті 5.13 договору оренди встановлено обов’язок Орендаря укласти договір з Орендодавцем на компенсацію комунальних, експлуатаційних втрат, витрат на спільне утримання прилеглої території та елементів благоустрою, своєчасно вносити платню за ці послуги.

Згідно з п. 3.6 наднормативна сума орендної плати, що надійшла Орендодавцю, підлягає в установленому порядку поверненню Орендареві за його завою або заліку в рахунок наступних платежів.

Вирішуючи спір в частині вимог про розірвання договору суд враховує наступне.

Із змісту ст.ст.15,16 ЦК України, ст.20 ГК України слідує, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб та в порядку, що встановлений договором або законом.

Згідно зі ст.ст. 13, 14, 526 ЦК України цивільні права і обов’язки здійснюються та виконуються у межах, наданих договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, не допускається зловживання правами. Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 129 Конституції України відносить до основних засад судочинства змагальність сторін, яка проявляється в тому, що кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. За загальним правилом обов'язок (тягар) доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини.

Згідно з приписами ст.ст. 74, 76 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі для своїх вимог та заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Слід зазначити, що Додаткова угода №1 від 15.05.2007 до договору оренди з додатками (т.1 а.с.27-29), якою вносилися зміни до договору оренди в частині розміру орендної плати підписана в простій письмовій формі, що суперечить ч. 1 ст. 654 ЦК України, тому відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України є нікчемною (неукладеною) та не породжує правових наслідків, оскільки на відміну від договору оренди ця угода не посвідчена нотаріально. Доказів визнання цієї угоди дійсною в судовому порядку на підставі ч. 2 с т. 220 ЦК України суду не надано.

При цьому, позивач зазначив, що при визначенні суми боргу з орендних платежів вказана додаткова угода не застосовувалась, розрахунок здійснювався на підставі тих умов, що містяться в договорі.

Таким чином, при визначенні розміру орендної плати слід керуватися умовами п.п.3.1-3.3 договору оренди. В Додатках №№ 1,2 до договору було визначено, що орендна плата станом на 01.09.2006 склала: офіс – 596,47 грн. без ПДВ, склад – 228,73 без ПДВ. Далі застосовується індекс інфляції за даними Мінстату України відповідно до постанови КМУ та рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради. За змістом п. 3.2 орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

За змістом п. 3.3 договору орендна плата перераховується орендарем згідно рахунків на розрахунковий рахунок Комунального підприємства «Паркування» щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним. За перший місяць оренди майна орендна плата становить: 825,20 грн. без ПДВ (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції).

На виконання вказівок, що містяться у постанові касаційної інстанції, враховуючи, що в разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв’язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців, позивачу необхідно довести, власне, факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців), під час нового розгляду справи, для правильного вирішення спору і з’ясування дійсних обставин справи, судом (ухвали від 20.09.2018, від 29.11.2018) запропоновано учасникам справи надати документальне обґрунтування (докази) своїх вимог та заперечень з урахуванням обставин, викладених у постанові Верховного Суду від 29.08.2018, в тому числі: надати документи за період існування між сторонами у справі правовідносин на підставі договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 (розрахунок орендної плати з урахуванням коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, банківські виписки, платіжні доручення, рахунки на сплату тощо).

При цьому, суд зазначає, що вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати в межах даної справи позивачем не заявлялися, предметом даного спору є розірвання договору у зв’язку таким істотним порушенням орендарем умов договору як невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд (як заявлено в позові станом на час звернення до суду – у загальний період з січня 2017 по травень 2017 року), незалежно від її розміру, тому в даному випадку суттєвим для правильного вирішення спору є з’ясування факту наявності або відсутності такого порушення з боку відповідача.

Разом з тим, суд враховує заперечення відповідача, в тому числі, викладені у відзиві, наданому під час нового розгляду справи. Відповідач, по-перше, посилається на відсутність прострочення з його боку внесення орендної плати у заявлений період, вказуючи на те, що ним не отримувалися відповідні рахунки на сплату у зв’язку з чим він був позбавлений самостійно визначити розмір орендної плати, що підлягала перерахуванню. Сторонами не підписувалися акти звірки щодо орендної плати. По-друге, відповідач вказує про наявність переплати орендної плати у зв’язку з внесенням ним у попередніх місяцях більших сум, що належали до сплати, розмір яких є значно більшими, ніж заборгованість, про яку вказує позивач, і ці кошти підлягали до зарахування в рахунок наступних платежів. На підтвердження наявної переплати відповідач надав копії платіжних доручень (т. 1 а.с.182-240).

Позивач та третя особа, зокрема, пояснили, що усі орендні платежі, які надходили від відповідача було враховано, переплата, про яку зазначає відповідач, відсутня. Частина перерахованих коштів стосувалася компенсації комунальних, експлуатаційних витрат, витрат на утримання прилеглої території згідно з п.5.13 договору оренди, а також інших правовідносин сторін.

В матеріалах справи міститься копія довідки № 123 від 20.06.2017 (т.1 а.с. 30) КП “Паркування”, що була додана до позову, в якій зазначено, що за період з січня 2017 року по травень 2017 року по договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 року нежитлових приміщень, укладеному Запорізькою міською радою та ТОВ “Будмонтажснаб”, оплата орендної плати на рахунок КП “Паркування” не надходила.

У відповіді (запереченні) на відзив третя особа, зокрема, зазначила, що заборгованість відповідача на 30.06.2017 становить 34127,39 грн., на підтвердження зазначеного до заперечення, поданого суду 08.11.2018, додано розрахунок заборгованості, викладений у порівняльній таблиці розрахунку орендної плати (т. 2 а.с.172-183) по договору оренди з урахуванням індексу інфляції та з відображенням фактичної оплати за період з 01.09.2006 по 30.06.2017, згідно з яким заборгованість відповідача на 30.06.2017 становить 34127,39 грн. з ПДВ.

19.11.2018 від третьої особи надійшла заява, відповідно до змісту якої при оформленні заперечень від 08.11.2018 була допущена технічна помилка при роздруківці порівняльної таблиці розрахунку (замість належного документа був роздрукований і підписаний чорновий варіант, який не містить всієї інформації), у зв’язку з цим, третя особа надала іншу таблицю розрахунку та оплати орендної плати (т. 2 а.с.194-204), яка прийнята судом в якості доказу.

Згідно з даною порівняльною таблицею за період з 08.09.2006 (з дати укладення договору) по 30.06.2017, ТОВ «Будмонтажснаб» нараховано орендну плату в загальній сумі 279527,77 грн. з ПДВ, з яких фактично оплачено 244347,11 грн., заборгованість з орендної плати на 30.06.2017 складає 35180,66 грн. з ПДВ.

Щомісячний розмір орендної плати визначався згідно з умовами договору з урахуванням коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Крім того, згідно наведеного розрахунку КП «Паркування», у вказаний період здійснювались нарахування по оплаті компенсації комунальних послуг, а також за договорами з послуг за зберігання ТМЦ та зберігання транспортного засобу, які, згідно з наведеними у таблиці даними, також оплачувалися відповідачем. При цьому, з наведеного у таблиці розрахунку слідує, що останнє надходження від орендаря грошових коштів в рахунок саме орендної плати відбулось у грудні 2016 року – «доплата згідно акту взаємних розрахунків від 01.11.2016», після чого оплата оренди відповідачем не вносилась, у січні та лютому 2017 надійшли кошти з компенсації комунальних послуг та сплати за електроенергію. Відображення надходжень інших платежів, в подальшому і до 30.06.2017 в таблиці відсутні. Крім того, КП «Паркування» також надано в матеріали справи копії платіжних доручень щодо сплати орендних платежів (т. 3 а.с. 193-198) та копії довідок (виписок по рахункам) банківських установ, в яких у третьої особи відкриті рахунки, про надходження коштів від ТОВ «Будмонтажснаб» за період з 01.08.2006 по 31.12.2017 (т. 3 а.с.199-203), дані з яких було також враховано при здійсненні вказаного розрахунку.

Відповідачем надано в матеріали справи копії платіжних доручень (т.1 а.с.182-240), призначенням платежів у яких, крім сплати за оренду згідно рахунків та актів взаємних розрахунків, в тому числі є: компенсація комунальних витрат, за спожиту електроенергію, зберігання авто, оплата згідно рахунків (частково - без конкретизації за що саме, частково – за послуги), а також посилання на інші договори, зокрема договір № 5 від 01.03.2011.

Суд, докладно дослідивши наданий третьою особою розрахунок, наведений у порівняльній таблиці та надані платіжні доручення (їх копії), встановив, що усі оплати, здісненні за цими дорученнями, відображено та враховано в якості фактичних оплат згідно з їх призначенням. Після врахування усіх цих оплат, заборгованість з орендної плати станом на 30.06.2017 згідно з розрахунком, склала 35180,66 грн. з ПДВ.

Зазначення відповідача про те, що оскільки розрахунок надано третьою особою, а не позивачем, тому він не є належним доказом в обґрунтування позовних вимог, відхилено судом як необґрунтоване, оскільки нерухоме майно за договором від 08.09.2006 знаходиться на балансі КП «Паркування» і саме на його рахунок здійснюється перерахування орендної плати за договором. До того ж, договір з боку орендодавця було підписано директором КП «Паркування».

Відповідач інших доказів оплати, крім вищевказаних платіжних документів, що стосуються конкретного спірного періоду заборгованості, які б свідчили про наявність переплати орендної плати не надав. Свій контррозрахунок щодо наявності переплати станом на час подання позову, для його повіряння з розрахунком третьої особи, суду також не надав.

Викладені у відзиві обставини щодо наявної переплати засновані на припущеннях, приблизних вихідних даних та є тільки власними міркуваннями відповідача, які не ґрунтуються на конкретних доказах, тому не можуть вважатися належним розрахунком в обґрунтування підстав, на які він посилається.

Суд зазначає, що третя особа вказала, що за період дії договору з 2006 року КП «Паркування», як одержувач орендної плати, регулярно щомісяця виставляло відповідачу рахунки на оплату орендної плати, які направлялися на його адресу, проте не отримувались останнім та поверталися відправнику за закінченням терміну зберігання, разом з тим доказів зазначеного в матеріали справи надано не було. В матеріали справи надано копії рахунків-фактур, що виставлялися протягом дії договору, та акти здачі-прийняття робіт (т. 3 а.с.26-192), на які, в тому числі, є посилання і в наданому третьою особою розрахунку, наведеному у таблиці.

Враховуючи умови договору оренди, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, та рішення Запорізької міської ради від 28.01.2004 № 46, і складає 9814,10 грн. без ПДВ на рік згідно з розрахунком (Додаток 1,2 до договору). Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць та повинна вноситися орендарем щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним.

Суд вважає безпідставним посилання відповідача на те, що у договорі не визначено який саме місяць є звітним, а отже він не містить посилання на конкретну дату, коли орендар повинен був здійснювати оплату, оскільки згідно з умовами договору перерахування орендної плати повинно здійснюватись орендарем щомісячно, тому звітнім є місяць за даними якого здійснюються розрахунки.

Доводи відповідача про те, що йому не надавалися (не виставлялися) рахунки для проведення оплати, у зв’язку із чим він був позбавлений можливості їх оплатити, також не заслуговують на увагу, оскільки вказане не звільняє відповідача, як орендаря, від обов’язку виконувати умови договору оренди в частині сплати орендної плати в обумовлені договором строки. При цьому, суд погоджується з доводами позивача та третьої особи про те, що умовами договору не передбачено обов’язку орендодавця або балансоутримувача направляти орендарю рахунки для оплати чи акти звірки. В пункті 3.3 договору дійсно вказано, що орендна плата перераховується згідно рахунків, однак, в договорі не визначено порядку та строку їх вручення/направлення орендарю, в тому числі відсутній обов’язок орендодавця щодо їх виставлення, тому твердження відповідача про наявність прострочення кредитора є безпідставним. З цих же підстав, судом не надається оцінка описам вкладення (копії яких містяться в матеріалах справи) щодо направлення рахунків відповідачу.

Вирішуючи спір, суд також враховує, що відповідач не був позбавлений можливості самостійно звернутися до КП «Паркування» з приводу отримання рахунків у разі неможливості самостійного визначення розміру суми орендного платежу, що підлягав до оплати за конкретний місяць оренди, а також з приводу проведення звірки зі складанням відповідних актів, не чекаючи при цьому претензій з боку орендодавця щодо наявної заборгованості. Відповідних доказів звернення суду не надано. До того ж, неможливість самостійного визначення такого розміру за відсутності рахунку, не може бути підставою для невнесення орендної плати взагалі протягом декількох місяців підряд (відсутні навіть часткові оплати за спірний період на підставі розміру попередніх внесених платежів).

Згідно з п.п. 5.2.,5.3 договору на орендаря покладений обов’язок своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату та надавати орендарю інформацію про перерахування орендної плати (копії документів про сплату).

Таким чином, суд розцінює дії орендаря щодо ухилення від сплати орендної плати, на вказаній підставі, як недобросовісну поведінку та неналежне виконання договірних зобов’язань.

Доказів належного виконання зобов’язання щодо внесення орендної оплати за користування нежитловими приміщеннями за період з січня 2017 по травень 2017 року відповідачем суду не надано, наявність переплати, яка б підлягала зарахуванню до наступних платежів, про що зазначав відповідач, не знайшло свого підтвердження.

Разом з тим, слід зазначити, що відповідачем, після звернення позивача з позовом до суду, під час розгляду даної справи господарським Запорізької області надано копію квитанції №3216805 від 30.08.2018 (т. 1 а.с.102) про перерахування на рахунок третьої особи суми 5941,44 грн. орендної плати за договором від 08.09.2006.

В ході нового розгляду справи, відповідач також надав в матеріали справи копії платіжних доручень № 335 від 20.12.2018 та № 388 від 14.01.2019 про перерахування на рахунок КП «Паркування» орендної плати згідно з договором оренди нерухомого майна від 08.09.2006 на суму 34127,39 грн. та 1053,27 грн. відповідно, що в загальному розмірі становить 35180,66 грн., тобто повну суму заборгованості з орендної плати станом на 30.06.2017 згідно з наданим третьою особою розрахунком.

Порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці підряд) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.

В даному випадку підставою для розірвання договору є факт систематичного триваючого порушення орендарем договору щодо сплати орендної плати за користування нерухомим майном комунальної власності, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст.ст. 526, 629 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Отже, той факт, що під час розгляду справи відповідачем повністю сплачено заборгованість з орендної плати, наявної на 30.06.2017, не є підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки в даному випадку суттєве значення має сам факт несплати орендної плати протягом трьох місяців підряд (і більше), який мав місце на день звернення позивача з позовом до суду, що, в свою чергу, є істотним порушенням договору оренди державного (комунального) майна та відповідно ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. 651 ЦК України, п. 8.1, п. 10.4 договору оренди підставою для його дострокового розірвання в судовому порядку.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору, сплаченого при зверненні до суду за вимогою про розірвання договору, покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб” про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 року задовольнити.

Розірвати договір оренди нерухомого майна від 08.09.2006 року нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщень 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, укладений між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб”.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Будмонтажснаб” (69001, м.Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31; код ЄДРПОУ 31757311) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, проспект Соборний, буд. 206; код ЄДРПОУ 04053915; отримувач: виконавчий комітет Запорізької міської ради) суму 1600 (одна тисяча шістсот) грн. 00 коп. витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено та підписано 25.01.2019.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги та може бути оскаржено впродовж двадцяти днів з дня складання повного судового рішення, у порядку встановленому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя О.С. Боєва