Рішення № 79124157, 20.12.2018, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м. Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

20.12.2018Справа № 910/9233/18За позовом:

1) Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації (02094, м. Київ,бульвар Праці, 1/1, код ЄДРПОУ 37203257)

2) Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (02002, вул. Челябінська, буд. 9-г, м. Київ, код ЄДРПОУ 39606435)

До Товариства з обмеженою відповідальністю «Спадщина-капітал» (39600, м. Київ, вул. Алма-Атинська,52 кв.2)

Про дострокове розірвання договору оренди і виселення орендаря

Суддя Бондаренко Г. П.

Секретар судового засідання Бабаджанян М. Б.

За участю представників сторін:

від позивача - 1: Майданік В.Ю. (за довіреністю від 27.06.2018 № 5929/26/2/103);

від позивача -2: Майданік В.Ю. (за довіреністю від 02.01.2018 б/н);

від відповідача: Бреденко О.І.(за довіреністю від 21.04.2018 б/н);

Щербань М.В. (за довіреністю від 21.04.2018).

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Дніпровська районна у місті Києві державна адміністрація (далі -позивач-1) та Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (далі - позивач-2), звернулися із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спадщина-капітал» (далі-відповідач) про дострокове розірвання договору оренди та виселення орендаря.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказав на те, що відповідачем в порушення вимог ч.ч. 1, 2 ст. 773 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», використовується орендоване приміщення не за цільовим призначенням, визначеним договором оренди, а тому просить розірвати договір оренди нежитлових приміщень № 190/415 від 30.09.2003 року та виселити відповідача з нежитлового приміщення площею 450,6 квадратні метри за адресою: вул. Марганецька, 22 у місті Києві.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.07.2018 у справі № 910/9233/18 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, ухвалено розглядати дану справу у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 14.08.2018.

В судовому засіданні 14.08.2018 року відповідачем у справі було подано відзив на позовну заяву, відповідно до якого останній зазначив про необґрунтованість позовних вимог, складення актів перевірок об'єкта в одноособовому порядку позивачем-2, неможливість проведення вказаного обстеження за відсутності відповідача та посилання перевірки в актах на об'єкт, розташований по вул. Серафимовича,3а, який не перебуває в оренді у відповідача, а тому відповідач вважає, що позовні вимоги не підтверджені належними доказами у справі та не підлягають задоволенню.

В підготовчому засіданні 14.08.2018 року оголошено перерву в судовому засіданні до 18.09.2018 року для надання можливості сторонам у справі подати всі заяви по суті справи, зокрема і відповідь на відзив.

22.08.2018 через канцелярію Господарського суду м. Києва від позивача - 1 та позивача - 2 надійшла відповідь на відзив, в якому останні заперечили доводи відповідача щодо складення актів перевірки не уповноваженою особою, за відсутності представників відповідача та неможливістю обстеження приміщення. Зокрема, доводи позивачів аргументовані відсутністю нормативного регулювання форми акту перевірки об'єкта оренди.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 18.09.2018 оголошено перерву в підготовчому засіданні у справі до 09.10.2018 та за клопотанням представника позивачів витребувано у ТОВ «Спадщина-капітал» оригінал договору оренди № 190/415 від 30.09.2018 та акт приймання-передачі приміщення до даного договору.

09.10.2018 до Господарського суду м. Києва відповідачем в судовому засіданні подано клопотання про залучення до участі у справі Київської міської ради як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору. Крім того, відповідачем подано заяву про застосування строку позовної давності при вирішенні вказаного спору, оскільки позивачами порушено граничний строк звернення до суду за захистом їх порушеного права, визначеного ст. 257 Цивільного кодексу України.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 09.10.2018 у задоволенні клопотання про залучення третьої відмовлено, закрито підготовче провадження та призначено справу №910/9233/18 до судового розгляду по суті на 13.11.2018.

Ухвалою - повідомленням від 05.11.2018 суд повідомив сторін, що розгляд справи призначений на 13.11.2018 не відбудеться та що розгляд справи відбудеться 27.11.2018.

У розгляді справи № 910/9233/18 по суті Господарським судом м Києва у відповідності до ст. 216 ГПК України 27.11.2018, 04.12.2018 та 11.12.2018 було оголошено перерви в судовому засіданні по суті на 04.12.2018, 11.12.2018 та 20.12.2018 відповідно.

В судове засідання 20.12.2018 сторони прибули. Представник позивачів в судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі, відповідач проти задоволення позовних вимог заперечив, а також просив суд застосувати до вимог про розірвання договору оренди строки позовної давності.

Заслухавши вступні слова сторін, з'ясувавши обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, та дослідивши наявні у справі докази, якими вони обґрунтовуються, суд

ВСТАНОВИВ:

Матеріалами справи підтверджено, що рішенням Київської міської ради №208/1642 від 27.12.2001 об'єкти житлового і нежитлового фонду, окремо стоячі нежитлові будівлі були віднесені до комунальної власності територіальної громади м. Києва, до яких, згідно переліку, віднесено приміщення по вул. Марганецькій, 22.

30.09.2003 року між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва, як орендодавцем за умовами договору, та відповідачем, як орендарем, було укладено договір оренди № 190/415 на нежитлове приміщення по вул. Марганецька, 22 в м. Києві площею 450,6 м.кв (далі за текстом - договір, договір оренди).

Вказане приміщення передано в користування відповідачу згідно акту приймання -передачі нежилого приміщення, що міститься в додатках до договору та який складений 01.10.2003 року. При цьому, у вказаному акті від 01.10.2003 вказано, що в оренду передається приміщення Серафімовича, 3-а площею 592,55 квадратних метри у місті Києві, проте в інших додатках до договору та в самому тексті договору йдеться саме про приміщення йдеться про нежитлове приміщення по вул. Марганецька, 22 площею 450, 6 метри квадратні у місті Києві.

При розгляді даної справи судом було враховано, що в акті приймання - передачі нежилого приміщення від 01.10.2003 (додаток № 1 до договору) зазначена інша адреса та площа орендованого приміщення ніж в договорі, додаткових угодах до нього та в інших додатках до договору. З огляду на ті обставини, що у всіх інших документах зазначена адреса орендованого приміщення: вул. Марганецька, буд. 22 та площа 440, 60 кв. м., суд дійшов висновку про помилкове зазначення в згаданому акті іншої адреси та площі.

Судом в процесі судового розгляду встановлено, що у позивачів даний договір оренди в оригіналі відсутній, проте відповідачем подано даний договір в оригіналі, і сторонами факт укладення даного договору не заперечується, як власне і факт передачі нежитлових приміщень в оренду відповідачеві сторонами не заперечується саме щодо нежитлового приміщення по вул. Марганецька, 22 у місті Києві.

У відповідності до п.1.1 договору оренди, приміщення передається для розміщення цеху по виробництву олії. Пунктом 1.3 договору було визначено, що приміщення, що орендується, повинно використовуватися тільки за прямим призначенням, обумовленим в договорі. У відповідності до п. 1.4 договору орендар повинен у разі зміни виду діяльності, які впливають на використання орендованого приміщення письмово повідомити про це орендодавця в термін 10-банківських днів для проведення перерахунку орендної плати та внесення відповідних змін до договору.

Згідно з п.2.1 договору, орендар не має права без письмового дозволу Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації переобладнувати орендоване приміщення (будинок) для своїх потреб, зводити на території нові будови, прибудови, надбудови тощо.

17.01.2006 між орендодавцем (Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва) та орендарем (Товариством з обмеженою відповідальністю "Спадщина-капітал") була укладена додаткова угода до договору, в якій сторони виклали договір в новій редакції.

Так, згідно з п. 1.1. договору (в редакції викладеній в додатковій угоді від 17.01.2006) орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежиле приміщення (будівлю) за адресою: м. Київ, вул. Марганецька, буд. 22 для розміщення цеху по виробництву олії.

В п. 4.1. договору (в редакції викладеній в додатковій угоді від 17.01.2006) сторони визначили, що орендар не має права без письмового погодження орендодавця та відповідного розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації переобладнувати об'єкт оренди для своїх потреб, заводити на прилеглій до об'єкту території нові будови, прибудови, надбудови, тощо.

Роботи на об'єкті оренди, передбачені п. 4.1., виконуються тільки на підставі проектно- кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт отриманого в установленому порядку. Орендар має право виступати замовником на виконання проектно-кошторисної документації за письмовим дозволом орендодавця (п. 4.1.1. договору).

Орендар зобов'язаний, згідно з п. 4.5. договору (в редакції викладеній в додатковій угоді від 17.01.2006), забезпечувати безперешкодний доступ до об'єкту оренди представника (ів) орендодавця та його структурного підрозділу для необхідного огляду та перевірки дотримання орендарем умов договору у робочі дні тижня протягом світлих годин дня, узгодивши з орендарем дату та час перевірки.

Крім того, п.6.2 договору (в редакції викладеній в додатковій угоді від 17.01.2006) визначено, що об'єкт оренди повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п.1.1 цього договору. Зміна цільового призначення здійснюється тільки з попереднього дозволу орендодавця.

Згідно з п. 6.7. договору (в редакції викладеній в додатковій угоді від 17.01.2006) вартість поліпшення, виконаних орендарем за час оренди, які не можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди орендованому приміщенню і здійснені за рахунок власних коштів, враховуються у випадку приватизації останнього, за умови погодження кошторисної документації з орендодавцем.

Пунктом 7.6 договору визначено, що договір може бути розірвано в установленому порядку орендодавцем при його невиконанні орендарем.

Рішенням Київської міської ради № 183/4995 від 28.10.2011 та розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради №1112 від 10.12.2010 об'єкти комунальної власності закріплено на праві господарського відання за районними у місті Києві державними адміністраціями з правом направлення пропозицій по наданню нерухомого майна в оренду і контролю за надходженням до бюджету відрахувань від орендної плати

У відповідності до рішення Київської міської ради №34/6250 від 22.09.2011 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва» орендодавцями майна, переданого в управління, визначено районні у місті Києві адміністрації.

На підставі рішення Київської міської ради № 270/270 від 09.10.2014 створено Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва». Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація розпорядженням № 61 закріпила за позивачем-2 на праві господарського відання об'єкти житлового та нежитлового фонду переданого в управління виконавчим органом Київської міської ради та визначила його балансоутримувачем.

13.11.2015 між Дніпровською районною у м. Києві державною адміністрацією, ТОВ «Спадщина -капітал» та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» укладено додаткову угоду до договору оренди №190/415 від 30.09.2003, згідно якого обов'язки орендаря за договором бере на себе Дніпровська районна у місті Києві адміністрація та стає стороною у договорі та визначено балансоутримувачем - на рахунок якого орендар перераховує оренду плату - Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва».

В п. 2 наведеної угоди сторони також узгодили, що відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 17.08.2015 по справі № 910/6772/15-г договір поновлено до 21.12.2015.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.08.2015 задоволено позов ТОВ «Спадщина-капітал» до Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва та Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації та визнано договір оренди приміщення №190\415 від 30.09.2015 укладений з Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва поновленим до 21.12.2015.

В рішенні Господарського суду міста Києва від 26.07.2018 по справі № 910/4975/18 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Спадщина - Капітал» до Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації про визнання договору продовженим встановлено, що договір оренди нежилого приміщення № 190/415 від 30.09.2003 фактично є поновленим з 21.12.2015 на той же строк, тобто до 21.12.2018, а отже вимоги про поновлення вже фактично поновленого договору задоволенню не підлягають. Вказане рішення набрало законної сили.

У відповідності до актів обстеження приміщення від 15.10.2015, 21.12.2016, 27.11.2017, 13.02.2018, 26.04.2018, складених представником позивача-2 Левенець Ю.О. приміщення площею 441,3 кв. м. (площа приміщення інша, ніж передбачено договором оренди № 190/415 зі змінами та доповненнями), що перебуває згідно договору оренди № 190/415 в користуванні відповідача, використовується для розміщення офісу та як складське приміщення.

Позивач - 1 звертався до відповідача із листом від 10.04.2018 вих. № 3022/9/1/103 «Про розірвання договору оренди № 190/145 від 30.09.2003», в якому повідомляв відповідачу про одностороннє розірвання договору та вимагав повернення орендованого приміщення.

Із матеріалів справи також вбачається, що 30.12.2005 Розпорядженням № 1766 Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації п.1 було зобов'язано Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва доповнити VI розділ договору оренди «особливі умови» пунктом 6.7, виклавши його у такій редакції «Вартість поліпшень, виконаних орендарем за час оренди, які не можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди орендованому приміщенню і здійсненні за рахунок власних коштів, враховуються у випадку приватизації останнього, за умови погодження кошторисної документації з орендодавцем». Зазначене розпорядження було прийнято за результатами розгляду звернення Товариства з обмеженою відповідальністю «Спадщина - Капітал» щодо внесення доповнень до договору оренди на підставі узгодженої з орендодавцем кошторисної документації на проведення ремонтних робіт.

24.11.2008 було складено дефектний акт на ремонт орендованого приміщення під офіс, який було затверджено Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва.

25.11.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Артфорт-3» та відповідачем укладено договір будівельного підряду №2, предметом якого було виконання робіт з ремонту орендованого приміщення за адресою: вул. Марганецька, 22 в м. Києві.

Також, 25.11.2008 Товариством з обмеженою відповідальністю «Артфорт-3» складено локальний кошторисний розрахунок вартості ремонту приміщення на вул. Марганецька, буд. 22 під офіс. при цьому, до цього договору та кошторису було складено дефе4тний акт, який було затверджено 24.11.2008 року комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району за підписом та печаткою підприємства.

Виконання робіт з переобладнання вказаного приміщення під офіс підтверджується актом приймання - передачі виконаних робіт, копія якого наявна в матеріалах справи.

Крім того, 25.11.2008 Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельник 35» був складений зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва - ремонт приміщення під офіс по вул. Марганецька, буд. 22 у сумі 183 544 тис. грн, який затверджений Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва.

Із наявного в матеріалах справи копії листа Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 16.10.2012 вих. № 5-11/27-5675/4 вбачається, що нежиле приміщення на вул. Марганецька, буд. 22 використовується за таким цільовим призначенням як - розробка наукових журналів та виготовлення, продаж мікродобрива.

В травні 2014 року Комунальне підприємство «Керуюча дирекція Дніпровського району м. Києва» надало відповідачу лист доручення на замовлення незалежної експертної оцінки нежилого приміщення по вул. Марганецька, буд. 22 від 06.05.2014 вих. № 103/462430, що підтверджується копією відповідного листа.

В розділі 4 звіту про оцінку вартості майна нерухомого майна - нежилого приміщення загальною площею 441, 30 кв. м, розташованого за адресою м. Київ, вул. Марганецька, буд. 22 та знаходиться на балансі Комунального підприємства «Керуюча дирекція Дніпровського району м. Києва», складеного на підставі листа - доручення від 06.05.2014 вих. № 103/462430, вказано, що нежитлове приміщення, що оцінюється, на дату оцінки - 30.04.2014 використовується у якості складу.

Предметом позову у даній справі є вимоги позивачів до відповідача про дострокове розірвання договірних відносин за договором оренди № 190/415 і виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 450, 6 кв. м на першому поверсі житлового будинку за адресою вул. Марганецькак, буд. 22 м. Київ та передати приміщення позивачу - 2 через порушення відповідачем вимог договору оренди щодо цільового використання приміщення - цех по виробництву олії.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд приходить до висновку, що вимоги позивача-1 та позивача -2 не підлягають за наступних підстав.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив що спір між сторонами виник з орендних правовідносин, які регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та відповідними статтями Цивільного кодексу України (далі за тексом - ЦК України) та Господарського кодексу України (далі за текстом - ГК України).

Внаслідок укладення договору між його сторонами, згідно ст. 11 ЦК України, виникли цивільні права та обов'язки. Оскільки між сторонами по справі склалися господарські правовідносини, то до них слід застосовувати положення ГК України як спеціального акту законодавства, що регулює правовідносини у господарській сфері.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Згідно з ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно вимог ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до положень ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Отже, дані норми встановлюють умови одностороннього розірвання договору оренди на вимогу наймодавця (орендодавця)

Орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія спеціального закону, а саме Закону України "Про оренду державного та комунального майна».

У відповідності до вимог ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Частиною 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» внормовано, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 також визначено, що порушення умов договору оренди та суборенди є підставою для розірвання договору оренди або суборенди в установленому законодавством порядку (пункт 14.3).

Також в договорі його сторонами було визначено, що договір може бути розірвано в установленому порядку орендодавцем при його невиконанні орендарем.

Отже, з огляду на встановлені судом обставини справи чинне законодавство та договір надають право позивачу - 1 виступати орендодавцем нерухомого майна площею 440,60 кв. м розташованого за адресою: м. Київ, вул. Марганецька, буд. 22 та вимагати розірвання договору оренди у випадку його невиконання відповідачем.

Заявляючи позовні вимоги щодо розірвання договору позивачі посилаються на те, що відповідачем порушені умови договору, а саме - об'єкт оренди використовується не за цільовим призначенням, оскільки об'єкт оренди використовується відповідачем як офіс і склад, а не як цех по виробництву олії. Правовими підставами позовних вимог позивачами визначені норми ст. 18, 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 773, 783 ЦК України та ст. 188, 291 ГК України та положення договору.

Як вбачається з умов договору, в ньому відсутні положення щодо обов'язкового використання орендарем орендованого майна саме за виробничим профілем підприємства, майно якого передано в оренду. Однак, в п. 6.2. (в редакції викладеній в додатковій угоді від 17.01.2006) договору, як встановлено судом, визначено, що об'єкт оренди повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п.1.1 цього договору - для розміщення цеху по виробництву олії. Враховуючи, що в договорі не визначені зобов'язання відповідача щодо використання майна саме за виробничим профілем підприємства, майно якого передано в оренду, та що об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» та розташоване на першому поверсі житлового будинку суд дійшов висновку, що до правовідносин сторін не застосовуються положення ч. 1 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Водночас, як слідує із положень ст. 773 ЦК України якщо договір майнового найму містить умови про способи користування орендованим майном, орендар зобов'язаний дотримуватися таких умов.

На підтвердження обставин використання відповідачем орендованого приміщення позивачі надали суду копії актів обстеження приміщення від 15.10.2015, 21.12.2016, 27.11.2017, 13.02.2018, 26.04.2018, складених представником позивача-2 Левенець Ю.О. (інженером відділу по роботі з орендарями КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва») приміщення площею 441, 3 кв. м., що перебуває згідно договору оренди № 190/415 в користуванні відповідача, згідно яких відповідне приміщення використовується для розміщення офісу та як складське приміщення.

Відповідно до п. 14.1. Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 орендодавці та підприємства-балансоутримувачі здійснюють контроль за використанням майна, переданого в оренду, та документальний контроль своєчасності надходження орендної плати до бюджету. Контроль здійснюється шляхом документальної або фактичної перевірки умов виконання договору оренди та використання орендованого майна.

З огляду на наведені норми п. 14.1. зазначеного положення позивач - 2 наділений повноваженнями щодо здійснення контролю за використанням майна, переданого в оренду шляхом фактичної перевірки умов використання орендованого майна.

Умовами договору та нормами законодавства не встановлено форми здійснення такого контролю. Однак, за умовами п. 4.5. договору (в редакції викладеній в додатковій угоді від 17.01.2006), орендар зобов'язаний забезпечувати безперешкодний доступ до об'єкту оренди представника (ів) орендодавця та його структурного підрозділу для необхідного огляду та перевірки дотримання орендарем умов договору у робочі дні тижня протягом світлих годин дня, узгодивши з орендарем дату та час перевірки. Отже, за умовами договору дата здійснення перевірки дотримання орендарем умов договору має попередньо узгоджуватися з орендарем, а позивачами доказів узгодження дат проведення відповідних перевірок із відповідачем не надано.

Суд вважає, що орендодавець має право на здійснення і інших видів контролю за використанням майна, переданого в оренду, що є також і обов`язком особи, уповноваженої на виконання функцій власника майна, зокрема, і шляхом складання односторонніх актів. Разом з тим, акти обстеження приміщення від 15.10.2015, 21.12.2016, 27.11.2017, 13.02.2018, 26.04.2018, складені Левенець Ю. О. (доказів, із яких би вбачалося, що в період з 15.10.2015 по 26.04.2018 включно Левенець Ю.О. перебував в трудових відносинах з позивачем-2 суду не надано), оцінюються судом в якості належних та допустимих доказів тільки у сукупності з іншими доказами у справі, і суд погоджується з твердженням відповідача, що вони містять певну невідповідність пункту 4.5 договору оренди щодо погодження проведення таких обстежень використання приміщення з орендарем та у відповідності з умовами договору.

Разом з тим, такі дефекти складання акту обстежень, у сукупності з іншими доказами у справі, не спростовують того факт, що відповідач не використовує приміщення як цех по виробництву олії, і дані приміщення використовуються під офіс та склад.

Зокрема, із інших доказів наявних у справі (договір на проведення ремонту, кошторис, дефектний акт, лист Дніпровської районної державної адміністрації, зазначені судом вище) вбачається, що орендоване за договором приміщення в 2008 році було відремонтоване під офіс, та вже в 2014 році використовувалося, в тому числі, як склад.

Враховуючи наведене суд дійшов висновку про доведеність матеріалами справи тих обставин, що орендоване майно за договором використовується під офіс та склад. На підставі зазначених доказів, суд прийшов до висновку, що орендодавцеві з 2008 року, а також і в 2014 році було відомо, що передане в оренду відповідачеві нежитлове приміщення використовується під офіс та склад.

Крім того, із наявних в справі доказів, досліджених в судовому засіданні, судом також було встановлено, що проведення робіт по ремонту приміщення під офіс, а відтак і по зміні цільового призначення приміщення в 2008 році було здійснене за погодженням Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації, яке на той момент виступало орендодавцем за договором. Отже, починаючи з 2008 року, після здійснення комплексу ремонтно-будівельних робіт, проведених за погодженням орендодавцем за договором, об'єкт оренди використовувався для розміщення офісних приміщень.

За умовами договору: орендар не має права без письмового погодження орендодавця та відповідного розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації переобладнувати об'єкт оренди для своїх потреб (п.4.1); роботи на об'єкті оренди, передбачені п. 4.1., виконуються тільки на підставі проектно - кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку (п. 4.1.1); зміна цільового призначення здійснюється тільки з попереднього дозволу орендодавця (п. 6.2.).

Судом встановлено, що договір в новій редакції був викладений його сторонами на підставі Розпорядженням № 1766 від 30.12.2005 Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації, яким було зобов'язано Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва доповнити VI розділ договору оренди «особливі умови» пунктом 6.7, виклавши його у такій редакції «Вартість поліпшень, виконаних орендарем за час оренди, які не можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди орендованому приміщенню і здійсненні за рахунок власних коштів, враховуються у випадку приватизації останнього, за умови погодження кошторисної документації з орендодавцем», а отже Дніпровській районній у місті Києві державній адміністрації було достеменно відомо про те, що орендодавець збирається здійснювати поліпшення орендованого майна та його переобладнання та мету такого ремонту.

У відповідності до листа Державного комітету України з будівництва та архітектури та Державного комітету України з питань житлово - комунального господарства від 24.02.2005 № 7/8-134, № 4/3-260 «Щодо складу проектно-кошторисної документації на капітальний та поточний ремонт житла, об'єктів соціальної сфери, комунального призначення та благоустрою, затвердження проектно-кошторисної документації і визначення вартості ремонтів на всіх стадіях їх здійснення» проектно-кошторисна документація на ремонт житла, об'єктів соціальної сфери і комунального призначення розробляється згідно з "Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий" ВСН 55-87(р), на ремонт об'єктів благоустрою - згідно з Порядком проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 23.09.2003 N 154, зареєстрованим в Мін'юсті України 12.02.2004 за N 189/8788. На початку розробки проектно-кошторисної документації з ремонту проводиться технічне обстеження і визначається фізичний та моральний знос об'єктів.

Виходячи з технічної та технологічної складності капітальних та поточних ремонтів об'єктів житла, соціальної сфери, комунального призначення та благоустрою, за узгодженням сторін склад і зміст розділів проектно-кошторисної документації може зменшуватись. При цьому в обов'язковому порядку розробляються документи, за якими визначаються фізичні обсяги робіт (дефектний акт із зазначенням умов виконання робіт) та кошторисна документація.

Дефектний акт складений на ремонт приміщення під офіс орендованого за договором був погоджений орендодавцем за договором, також після погодження кошторисів на виконання робіт з будівельною організацією, 25.11.2008 був затверджений орендодавцем зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва на ремонт приміщення під офіс.

При цьому, процедурно (форма погодження та порядок) зміни цільового призначення використання орендарем об'єкту оренди та отримання попереднього дозволу на це орендодавцем в договорі його сторонами визначено не було.

Враховуючи наведені обставини, суд дійшов висновку, що орендодавцем за договором був наданий відповідачу дозвіл на зміну цільового призначення використання об'єкту оренди за договором в листопаді 2008 року, що виключає застосування до відповідача відповідальності за нецільове використання об'єкту оренди. Крім того, суд зазначає, що саме з цього моменту, 2008 року орендодавцеві могло та мало бути відомо про зміну цільового використання нежитлового приміщення під офіс та склад, що також додатково підтверджується листом Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації від 16.10.2012 року за № 5-11/28-5678/4, зі змісту якого вбачається, що орендодавцеві вже на 2012 рік було відомо, що приміщення по вул. Марганецькій, 22 використовується не як цех по виробництву олії, а отже у разі, якщо орендодавець вважав, що це є порушенням умов орендарем договору оренди щодо цільового використання, міг звернутися з вимогою про розірвання договору оренди з 2008 року. Проте, доказів вчинення таких дій орендодавцями як 2008 році, так і в 202 році позивачами суду не надано.

Вищенаведене спростовує доводи позивачів щодо порушення відповідачем у справі договірних зобов'язань за укладеним договором оренди приміщення в частині використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням без відома орендодавця.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідач надав суду докази, які спростовують заявлені позовні вимоги, та свідчать про надання орендодавцем в 2008 році дозволу відповідачу на зміну цільового призначення об'єкта оренди, та відповідно про відсутність з боку відповідача порушень договору у відповідній частині. За вказаних обставин в даному випадку відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

При цьому, суд не бере до уваги заперечення позивача щодо відсутності погодження на зміну цільового використання об'єкту оренди, оскільки чинне законодавства та норми договору не містять уніфікованих вимог до форми такого погодження та порядку його надання.

Крім того, при розгляді Господарським судом м. Києва справи № 910/6772/15-г за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Спадщина-капітал» до Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва та Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації про визнання договору оренди №190/ 145 поновленим, заперечень у відповідачів у відповідній справі щодо нецільового використання об'єкта оренди всупереч умовам договору не було.

Суд також відхиляє доводи відповідача щодо необхідності оцінки у даній справі істотності порушення договору у відповідності до положень ст. 651 ЦК України, з тих підстав, що вказана стаття носить загальних характер, і ст. 783 ЦК України визначені спеціальні умови розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, при цьому позивачами не зазначена відповідна норма в правове обґрунтування позовних вимог.

Що стосується заяви відповідача про застосування у справі наслідків пропуску позовної давності, то відповідно п. 11 постанови Пленуму Верховного суду України № 14 від 18.12.2009 встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього. Тобто, відмова у позові з підстав пропущення строку позовної давності можлива лише у випадку, якщо судом буде встановлено наявність підстав для задоволення позову.

Разом з тим, суд погоджується з твердженням відповідача про те, що орендодавець знав про переобладнання приміщення відповідачем під офіс з 2008 року, і саме з цього моменту, у позивачів, якщо б вони не погоджувались зі зміною такого цільового призначення приміщення, виникло право на звернення за захистом порушеного права.

Оскільки, позовні вимоги позивача суд вважає не доведеними, що є самостійною підставою для відмови в позові, суд відмовляє у позові саме з підстав того, що суд дійшов висновку про те, що заявлені позивачем вимоги, є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача - 2.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 13, 73-77, 86, 129, 182, 183, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Дніпровської районної у місті Києві районної ради державної адміністрації (02094, м. Київ,бульвар Праці, 1/1; ідентифікаційний код 37203257) та Комунального підприємства «Керуюча компанія з управлінням житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (02002, м. Київ, вул. Челябінська, буд.9-г, ідентифікаційний код 39606435) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спадщина-капітал» (39600, м. Київ, вул. Алма-Атинська,52 кв.2; ідентифікаційний код 31608938) відмовити повністю.

2. Покласти судові витрати на Комунальне підприємство «Керуюча компанія з управлінням житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (02002, м. Київ, вул. Челябінська, буд.9-г, ідентифікаційний код 39606435).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене 11.01.2019.

Суддя Г.П. Бондаренко