Рішення № 78544925, 12.12.2018, Доброславський районний суд Одеської області (до 25.04.2025 - Комінтернівський районний суд Одеської області)

Справа № 504/2388/16-ц

провадження № 2/504/259/18

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.12.2018смт.Доброслав

Комінтернівський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Доброва П.В.,

при секретарі – Данько Т.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Доброслав цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Комінтернівського об’єднання громадського харчування ОСОБА_2 РСС про визнання розірвання договору оренди недійсним та зобов’язання виконати зобов’язання за договором,-

В С Т А Н О В И В:

В липні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до Комінтернівського районного суду з позовом до Комінтернівського об’єднання громадського харчування ОСОБА_2 РСС про визнання розірвання договору оренди недійсним та зобов’язання виконати зобов’язання за договором.

11.07.2017року ОСОБА_1 подав до суду заяву про залишення без розгляду позовних вимог в частині зобов’язання відповідача виконати зобов’язання за договором.

17.07.2017року ОСОБА_1 подав до суду заяву про додаткові позовні вимоги, просив суд угоду про розірвання договору оренди визнати нікчемною (недійсною).

Ухвалою суду від 12.12.2018 р. позовні вимоги в частині зобов’язання відповідача виконати зобов’язання за договором було залишенно без розгляду.

Позов було обґрунтовано тим, що 11.04.2006року між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) було укладено ОСОБА_3 оренди кафе-бару «Лад» за адресою: вул. Київська, 83, смт. Комінтернівське Одеської області, строком на 5 років. ОСОБА_3 оренди було нотаріально посвідчено. Приміщення було прийнято відповідачем. В ОСОБА_4 прийому-передачі від 25.12.2005року було зазначено, що приміщення потребує термінового ремонту даху, фасаду та газифікації. Позивач вважає ці роботи такими, що відносяться до капітального ремонту, який є обов’язком власника-відповідача, проте відповідач капітальний ремонт не провів. Позивач звертався до відповідача з метою погодження проведення вказаних робіт орендарем (позивачем), з відшкодуванням йому здійснених витрат, проте йому було відмовлено. 11.04.2011року позивач та відповідач підписали Додаткову угоду № 1 до Договору оренди від 11.04.2006р. про розірвання договірних відносин з 12.04.2011р. Ця Додаткова угода нотаріально посвідчена не була, тому позивач вважає її нікчемною. З урахуванням наданих заяв про зміну позовних вимог, позивач просить суд визнати розірвання договору оренди, укладеного 11.04.2006року, нікчемним (недійсним).

Представник відповідача ОСОБА_2 об’єднання громадського харчування проти задоволення позову заперечував за тих підстав, що термін дії Договору оренди від 11.04.2006року закінчився 11.04.2011року. Про своє небажання продовжувати дію Договору на новий термін відповідач попередив позивача 02.03.2011року та 10.03.2011року. 11.04.2011року між сторонами було підписано Додаткову угоду № 1 до Договору оренди про розірвання договірних відносин з 12.04.2011року, яка не була нотаріально посвідчена, проте підтверджувала згоду позивача на припинення дії Договору у зв’язку із закінченням терміну його дії. 12.04.2011року між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) було укладено новий ОСОБА_3 оренди кафе-бару «Лад» за адресою: вул. Київська, 83, смт. Комінтернівське Одеської області, строком на 2 роки, згідно з п.10.3 якого всі раніше укладені договори оренди між сторонами вважаються розірваними. Наведення в ОСОБА_4 прийому-передачі від 25.12.2005року інформації, що приміщення потребує термінового ремонту даху, фасаду та газифікації не означало, що проведення цих робіт було обов’язком відповідача. Цим позивача було повідомлено про особливі властивості та недоліки об’єкта оренди. Акт було підписано сторонами до укладення Договору оренди від 11.04.2006року, проте позивач не відмовився від укладення Договору оренди, будь-яких претензій не висловив, тому відповідач вважає, що приміщення було передано позивачу в належному стані.

Відповідач подав до суду заяву про сплив строків позовної давності для заявленя позовних вимог, вважаючи, що про невідповідність оскарженої Додаткової угоди № 1 від 11.04.2011року до Договору оренди від 11.04.2006року (тобто про порушення свого права) позивачу було відомо з дня її підписання, тобто строк позовної давності сплинув 12.04.2014року.

Вислухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, а також витребувані документи, розглядаючи спір у межах заявлених вимог, суд вважає, що позов ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню за наступних підстав.

На підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 23.12.2005року ОСОБА_2 об’єднання громадського харчування є власником нерухомого майна – будівлі кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83. Право власності на нерухоме майно зареєстровано ОСОБА_2 РБТІ 02.02.2006р. (номер витягу 9737094 від 02.02.2006р., реєстраційний номер 13737653).

11.04.2006року між ОСОБА_2 об’єднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та ОСОБА_1 (орендар, позивач) було укладено ОСОБА_3 оренди об’єкту нерухомості – кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83. ОСОБА_3 було посвідчено 11.04.2006року ОСОБА_5, державним нотаріусом ОСОБА_2 державної нотаріальної контори Одеської області, реєстровий № 1133.

Згідно з п.1.6 Договору, стан Об’єкту оренди на момент передачі в оренду – задовільний.

У відповідності до п.5.3 Договору, Орендодавець зобов’язаний повідомити Орендаря про особливі властивості та недоліки Об’єкту оренди, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна Орендаря або інших осіб, або призвести до пошкодження самого об’єкта під час користування ним.

Відповідно до п.6.2 Договору, Орендар своєчасно здійснює поточний ремонт Об’єкту оренди за свій рахунок.

Пунктом 6.3 Договору передбачено, що Орендар має право, за узгодженням з Орендодавцем, здійснювати капітальний ремонт за свій рахунок, а також прибудову, реконструкцію, перепланування та поліпшення Об’єкту оренди.

Відповідно до п.8.1 Договору, він діє протягом 5-ти років з моменту підписання ОСОБА_4 прийому-передачі Об’єкту в оренду, а в частині обов’язків по розрахунках у разі невиконання або неналежного виконання ОСОБА_4 своїх обов’язків за Договором – до повного проведення розрахунків та відшкодування збитків.

Об’єкт було передано в оренду згідно ОСОБА_4 прийому-передачі від 25.12.2005року, підписаному ОСОБА_4. В ОСОБА_4 було зазначено, що приміщення потребує термінового ремонту даху, фасаду та газифікації. Основні засоби, які передаються в оренду, знаходяться у належному технічному стані.

Листами від 20.01.2009року та від 23.02.2009року позивач звертався до відповідача з проханням погодити проведення робіт з ремонту даху, фасаду та газифікації.

Листами від 30.08.2010року та від 11.02.2011року відповідач повідомив позивача про не задоволення його звернень.

Судом критично оцінюються наявні у справі ОСОБА_4 обстеження приміщення кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, складені в період з 2006рік по 2011рік депутатами ОСОБА_2 селищної ради, оскільки вони підтверджують обставини, зафіксовані в ОСОБА_4 прийому-передачі від 25.12.2005року, проте не являються належними доказами наявності вини відповідача у не проведенні ремонтних робіт та/або проведення ремонтних робіт позивачем.

11.04.2011року між ОСОБА_2 об’єднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та ОСОБА_1 (орендар, позивач) в простій письмовій формі було укладено Додаткову угоду до Договору оренди об’єкту нерухомості від 11.04.2006року, згідно якої сторони дійшли згоди про розірвання Договору з 12.04.2011року.

11.04.2011року сторони підписали ОСОБА_4 приймання-передачі об’єкта нерухомості з оренди, згідно з яким у зв’язку із розірванням відносин з 12.04.2011року орендар ОСОБА_1 передав, а орендодавець ОСОБА_6 прийняла з орендного користування приміщення кафе «Лад».

12.04.2011року між сторонами було укладено новий договір оренди об’єкта нерухомості № 11 (кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83), який припинив свою дію 12.04.2013року.

Згідно з п.10.3 Договору, з моменту укладення цього Договору всі раніше укладені договори оренди між ОСОБА_4 вважаються розірваними.

Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 22.10.2014року у справі №504/3362/13-ц за позовом Комінтернівського об’єднанням громадського харчування до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні та розпорядженні нерухомим майном шляхом зобов’язання повернути займане приміщення, стягнення втраченої вигоди, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Комінтернівського об’єднанням громадського харчування про позбавлення права на користування та розпорядження майном, визнання договору оренди від 12.04.2011р. недійсним, позовні вимоги Комінтернівського об’єднання громадського харчування було задоволено частково. судом вирішено усунути Комінтернівському об’єднанню громадського харчування перешкоди у користуванні та розпорядженні будівлею кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83 та зобов’язати фізичну особу ОСОБА_1 звільнити приміщення кафе «Лад». В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 про позбавлення права відповідача на користування та розпорядження майном, визнання договору оренди від 12.04.2011р. недійсним - відмовлено.

Вирішуючи справу, суд виходить з наступного правового обґрунтування.

Згідно ст.256, 257 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

У відповідності до ч.1,3 ст.261 ЦК України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Перебіг позовної давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання.

Згідно з ч.2,3 ст.264 ЦК України, позовна давність переривається у разі пред'явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

Статтею 267 ЦК України передбачено, що заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. 3. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. 4. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. 5. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Відповідно до ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини», Європейська Конвенція «Про захист прав людини і основоположних свобод» (далі - Конвенція) і практика Європейського Суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) є джерелом права.

Частиною 1 ст.6 Конвенції передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом.

Таким чином, ч. 1 статті 6 гарантує кожному право на звернення до суду з позовом щодо його прав та обов'язків цивільного характеру. Отже, він втілює в собі «право на суд», яке, згідно з практикою Суду, включає в себе не тільки право ініціювати провадження, але й право розраховувати на «розгляд» спору судом (див., наприклад, рішення у справі «Кутіч проти Хорватії» (Kutic v. Croatia), заява № 48778/99, п. 25, ЕСПЛ 2002-ІІ).

У справі Delcourt v. Belgium Європейський Суд з прав людини зазначив, що «у демократичному суспільстві у світлі розуміння Конвенції, право на справедливий суд посідає настільки значне місце, що обмежувальне тлумачення статті 6 не відповідало б меті та призначенню цього положення».

Водночас у справі Bellet v. France Суд зазначив, що «стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права».

Відтак, правило про пропуск строку звернення до суду не має абсолютного характеру і не повинно застосовуватися автоматично, тобто навіть у разі пропуску строку звернення до суду без відповідних додаткових обґрунтувань суд не може його застосувати.

Право на суд не є абсолютним і може підлягати легітимним обмеженням. У випадку, коли доступ особи до суду обмежується або законом, або фактично таке обмеження не суперечить пунктові 1 статті 6 Конвенції, якщо воно не завдає шкоди самій суті права і переслідує легітимну мету за умови забезпечення розумної пропорційності між використовуваними засобами та метою, яка має бути досягнута (див. рішення у справі «Ашинґдейн проти Сполученого Королівства» (Ashingdane v. the United Kingdom) від 28 травня 1985 року, п. 57, Series A, № 93).

У рішенні по справі «Іліан проти Туреччини» ЄСПЛ зазначив, що правило встановлення обмежень доступу до суду у зв'язку з пропуском строку звернення повинно застосовуватися з певною гнучкістю і без надзвичайного формалізму, воно не застосовується автоматично і не має абсолютного характеру; перевіряючи його виконання слід звертати увагу на обставини справи.

Враховуючи, що між позивачем та відповідачем наявний спір щодо користування будівлею кафе «Лад», який тривалий строк перебуває у судових провадженнях, суд вважає неможливим обмежити позивачу доступ до суду у зв'язку з пропуском строку позовної давності та вважає його пропущеним з поважних причин.

Спірні правовідносини сторін регулюються наступними нормами матеріального права.

Згідно ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст.763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

У відповідності до ст.795 ЦК України, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Таким чином, укладений 11.04.2006р. між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 оренди об’єкту нерухомості – кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, припинився з 12.04.2011року (дата підписання сторонами ОСОБА_4 приймання-передачі об’єкта нерухомості з оренди).

Статтею 777 ЦК України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Позивач та відповідач досягли домовленості та уклали 12.04.2011року новий договір оренди об’єкта нерухомості № 11 (кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83), в якому додатково зафіксували припинення всіх раніше укладених договорів оренди між ОСОБА_4 з моменту його укладення.

Отже, судом встановлено, що укладений 11.04.2006року між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 оренди об’єкту нерухомості – кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, припинився з 12.04.2011р.

Щодо вимог позивача про визнання розірвання договору оренди, укладеного 11.04.2006року, нікчемним (недійсним), суд зважає на наступне.

У відповідності до ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до ч.1 ст.209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Згідно ст.654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Отже, Додаткова угода від 11.04.2011року до Договору оренди об’єкту нерухомості від 11.04.2006року, згідно якої сторони дійшли згоди про розірвання Договору з 12.04.2011року між ОСОБА_2 об’єднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та ОСОБА_1 (орендар, позивач) мала бути нотаріально посвідчена.

У відповідності до ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Згідно з п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до статей 215 та 216 ЦК України, суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому.

За таких обставин, укладена сторонами Додаткова угода від 11.04.2011року до Договору оренди об’єкту нерухомості від 11.04.2006року, згідно якої сторони дійшли згоди про розірвання Договору з 12.04.2011року між ОСОБА_2 об’єднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та ОСОБА_1 (орендар, позивач) є нікчемною, оскільки не було дотримано вимог щодо її нотаріального посвідчення.

Проте визначення судом нікчемності Додаткової угоди від 11.04.2011року не впливає на встановлений судом факт, що укладений 11.04.2006року між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 оренди об’єкту нерухомості – кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, являється припиненим з 12.04.2011року зі сплином строку договору.

Керуючись ст.ст.2, 4, 5, 12, 13, 19, 27, 30, 76, 81, 141, 258, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, ст.6 Європейської Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод», ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини», ст.256, 257, 261, 264, 267, 203, 209, 215, 220, 654, 759, 763, 795 ЦК України, суд,-

В и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Комінтернівського об’єднання громадського харчування ОСОБА_2 РСС про визнання розірвання договору оренди нікчемним (недійсним) – задовольнити частково.

Встановити нікчемність Додаткової угоди від 11.04.2011року до Договору оренди об’єкту нерухомості від 11.04.2006року між ОСОБА_2 об’єднанням громадського харчування та ОСОБА_1

У задоволенні інших позовних вимог – відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Апеляційного суду Одеської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя П.В. Добров