Рішення № 7840652, 08.02.2010, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

08.02.10р.Справа № 8/220-09(10/11-09(31/128-08) За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія "Дом" (м.Дніпропетровськ)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українсько-американське підприємства з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" (м.Дніпропетровськ)

Треті особи, які не заявляють самостійні вимоги на предмет спору, на стороні позивача:

1) Акціонерний комерційний інноваційний банк "Укрсиббанк" (м. Харків)

2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Аптека № 194" (м. Дніпропетровськ)

про визнання недійсним договору та стягнення грошової суми

Суддя Дубінін І.Ю.

Представники:

Від позивача: Непорада А.Г. - нач.юр.відділу (дов. № 1/80 від 21.01.08р.)

від відповідача: Буряк І.О. - представник (дов. б/№ від 12.10.09р.)

від третьої особи-1: не з'явився

від третьої особи-2: не з'явився

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія "Дом" (далі-позивач) звернулася до господарського суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" (далі-відповідач) про визнання недійсним договору оренди (найму) приміщень № 09/07 від 10.09.07 р., укладеного між сторонами, а також просить провести двосторонню реституцію за вказаним договором оренди та стягнути з відповідача на користь позивача відшкодування в сумі 461416,46 грн.

Постановою Вищого господарського суду України від 30.06.09 р. попередні рішення по справі були скасовані, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Дніпропетровської області.

Ухвалою господарського суду від 27.07.09 р. справу було прийнято до розгляду суддею Дубініним І.Ю., справі присвоєно № 8/220-09(10/11-09/31/128-08).

Ухвалою господарського суду від 03.08.09 р. провадження у справі було зупинене.

Ухвалою господарського суду від 13.10.09 р. провадження у справі було поновлене.

Під час нового розгляду справи позивач уточнив свої позовні вимоги і просить суд:

- визнати недійсним договір оренди (найму) приміщень № 09/07 від 10.09.07 р., укладений між сторонами;

- провести двосторонню реституцію за недійсним договором оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.07 р., стягнувши з відповідача на користь позивача відшкодування в сумі 461954,03 грн.

Уточнені позовні вимоги мотивовано наступним:

Позивач посилався на невідповідність наведеного договору найму вимогам глави 58 ЦК України, за якою об’єкт оренди (приміщення) в період дії договорів оренди, які були укладені задовго до укладення оспорюваного договору, не може бути об’єктом оренди за іншим договором оренди, який укладений пізніше, оскільки такі дії унеможливлюють реалізацію права на користування цим об’єктом та призводять до недійсності укладеного договору оренди (найму) приміщень № 09/07 від 10 вересня 2007 р. на підставі приписів ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Як вбачається з інвентаризаційної справи № 29663 від 06.09.07 р. та планів підвалу та першого поверху будинку літ. А-5, до складу приміщення V входять приміщення, які мають позиції 1?21 площею 247,7 кв.м.; до складу приміщення II входять приміщення поз. 2?6 площею 81,1 кв.м.; до складу приміщення III входять приміщення поз. 1?5 площею 116,7 кв.м., загальною площею –445,5 кв.м.

В пункті 1.1. договору оренди наведений інший перелік майна, яке ніколи не належало позивачу, що позбавляє його права передавати неналежне йому майно в найм іншій особі без достатніх на те правових підстав.

Крім того, опис належного позивачу об’єкта нерухомого майна наведений у витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 17678768 від 09 лютого 2008 р., який містить чіткий перелік нежитлових приміщень та допоміжних споруд, який суттєво відрізняється від предмету спірного договору найму.

Стаття 761 ЦК України передбачає, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Оскільки в договорі оренди наведено нерухоме майно, яке не належить позивачу на праві власності, він не мав права його передавати відповідачу на підставі оспорюваного правочину.

З договору оренди вбачається, що він містить перелік майна, який суттєво відрізняється від об’єкту нерухомого майна, який належить позивачу та зареєстрований за ним у державному реєстрі прав власності, що зумовлює невідповідність предмету цього оспорюваного правочину вимогам ст. 284 ГК України щодо необхідності наведення в договорі оренди всіх істотних умов, які необхідні для договору даного виду.

Наведені порушення параграфу 5 глави 30 ГК України призвели також до невідповідності договору найму вимогам ч. 1 ст. 760 ЦК України, яка передбачає, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Спірний договір оренди не містить визначення предмету цього правочину, яким у розумінні цієї норми матеріального права має бути неспоживана річ, яка визначена індивідуальними ознаками, що й надавало б можливість відрізнити наведені в договорі приміщення від інших нежитлових приміщень, які належать позивачу та можуть бути предметом договору найму в розумінні ст. 760 ЦК України.

Позивач вважає недійсним договір оренди, як такий, що не відповідає вимогам ст. 284 ГК України та ст.ст. 760, 761 ЦК України.

Крім того, наведення в п. 1.2. спірного договору оренди оцінки об’єкта оренди за його залишковою вартістю не відповідає вимогам ч. 2 ст. 284 ГК України та призводить до невірного визначення орендної плати за цей об’єкт нерухомості, який за п. 3.2. договору оренди складає всього 427,30 грн. на місяць.

На момент укладення спірного договору також діяв договір оренди нежилих приміщень №91 від 10.07.02 р., який був укладений між позивачем та орендарем –АКІБ «Укрсиббанк», за яким останній одержав в оренду певне нерухоме майно, яке є також предметом спірного договору оренди.

Строк дії договору оренди № 91 від 10.07.02 р. був встановлений на період з 15 серпня 2002 р. до 31 серпня 2008 р.

Крім того, на дату укладення спірного договору оренди також діяв інший договір оренди №123 від 01 січня 2007 р., який був укладений між позивачем орендарем –ТОВ «Аптека №194», за яким останнє одержало в оренду певне нерухоме майно, яке є також предметом спірного договору оренди.

Строк дії договору оренди № 123 від 01.01.07 р. був встановлений на період з 01 січня 2007 р. до 31 грудня 2007 р.

За таких обставин спірний договір оренди № 09/07 від 10.09.07 р. не відповідає вимогам закону.

Стаття 216 ЦК України передбачає, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Таким чином, правові наслідки недійсності спірного договору оренди наступають у вигляді відшкодування відповідачем вартості отриманого користування нерухомим майном, яке визначене позивачем, виходячи з вартості оплатного користування саме тим нерухомим майном, яке було предметом цього недійсного договору, та було встановлено раніше укладеним договором оренди № 91 від 10 липня 2002 р., з урахуванням змін до цього договору, які були внесені до нього додатковою угодою б/№ від 15 серпня 2005 р., а тому було визначено, виходячи з ціни оплатного користування одним квадратним метром орендованої площі, яка становить - 6726,60 грн. (ціна оплатного користування) / 74,0 кв.м. (розмір орендованої площі) –90,90 грн.

Отже - з відповідача на користь позивача підлягає стягненню вартість оплатного користування нерухомим майном, яке було предметом спірного договору оренди, за період такого користування, виходячи з такого розрахунку 90,90 грн. х 427,3 кв.м. х 12 місяців = 466098,84 гривень, за вирахуванням фактично сплаченої орендної плати в сумі –4 144,81 грн., що складає - 461954,03 грн.

Відповідач уточнений позов визнав повністю, але просить суд не застосовувати наслідки недійсності правочину, посилаючись на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи 10.09.2007 р. між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди (найму) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р., за яким позивач передає, а відповідач приймає у тимчасове користування нежитлові приміщення аптеки та банку загальною площею 427,3 кв.м., які розташовані в м. Дніпропетровську по пр. Гагаріна,82.

Так як, цей договір оренди (найму) приміщень був укладений в період дії договору оренди нежилих приміщень №91 від 10.07.2002 р. та договору оренди (найму) приміщень №123 від 01.01.2007 р., які були укладені позивачем з третіми особами, на думку відповідача такі обставини справи змушують погодитися з приписами пункту 1.4. оглядового листа Вищого арбітражного суду України від 20 квітня 2001 р. №01-8/481 «Про деякі питання практики вирішення спорів про визнання угод недійсними (за матеріалами судової колегії Вищого арбітражного суду України по перегляду рішень, ухвал, постанов)», де зазначено про те, що об'єкт оренди у період дії відповідного договору не може бути об'єктом оренди за іншим договором, укладеним пізніше, оскільки це унеможливлює реалізацію права на користування цим об'єктом і не відповідає вимогам глави 25 Цивільного кодексу.

Зважаючи на те, що відповідач не був обізнаний з обставинами справи щодо укладення договорів оренди в період дії інших договорів оренди (найму) приміщень відповідач визнає позов, але просить суд не застосувати наслідки недійсності правочину, які полягають в стягненні з відповідача на користь позивача різниці між фактично сплаченою орендною платою за період оплатного користування об'єктом оренди та платою, яка була розрахована на момент її відшкодування. Невідповідність ціни оплатного користування нерухомим майном, яка відповідно до договору оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р., (п. 3.2. Договору) складала одну гривню за один квадратний метр орендованих приміщень, відповідач пояснює його наміром набуття у власність вказаної аптеки та приміщень банку.

В подальшому від представників відповідача Дидюка О.В. (дов. від 26.06.09 р.) та Синявської О.О. (дов. від 15.06.09 р.) були надані ряд пояснень та клопотань.

Довіреності названих представників підписані директором відповідача Стеблянко О.Л.

Разом з тим, представником відповідача Буряком І.О. (дов. від 12.10.09 р.) надано суду докази скасування довіреностей, виданих відповідачем своїм представникам до 18.09.09 р. за підписом колишнього директора Стеблянко О.Л. (т. 3; а.с. 35 –38).

Вказані довіреності були скасовані діючим директором відповідача Криволапом І.В., повноваження якого підтверджуються: витягом з Державного реєстру, довідкою, свідоцтвом та наказом відповідача (т. 3; а.с. 30-34)

За таких обставин господарський суд не приймає до уваги документи, подані неповноважними представниками відповідача - Дидюком О.В. (дов. від 26.06.09 р.) та Синявською О.О. (дов. від 15.06.09 р.)

Третя особа-1 повідомила суду наступне:

Висновки Вищого господарського суду України, викладені у постанові від 30.06.09 р. по справі не відповідають чинному законодавству України та рішенням Вищого господарського суду України по аналогічним справам.

Відповідно до ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Згідно ч. 3 ст. 207 ЦК України, виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Відповідно до постанови Вищого господарського суду України від 31.01.06 р. по справі №46/113-05, двостороння реституція за договором оренди не застосовується. Зобов'язання за договором оренди відповідно до ч. 3 ст. 207 ЦК України визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Предметом спірного договору оренди є оренда нерухомого майна: у житловому будинку літ.А-5 на 1-му поверсі нежитлового приміщення У поз. 1-19; у підвалі нежитлові приміщення II поз.2,3; нежитлові приміщення III поз. 1-6, загальною площею 427,3 кв.м.; 3-х ганків, 2-ох приямків, вітрини, які розташовані за адресою: м. Дніпропетровськ, пр.Гагаріна, 82.

Приміщення передано орендарю відповідно до акту № 1 прийому-передачі нерухомого майна від 10.09.07 р.

Додатковою угодою №1 до договору № 09/07 від 10.09.07 р., укладеною 08.08.08 р., сторони дійшли згоди достроково розірвати вказаний договір з 08.08.08 р., розрахунки стороні провести станом на 08.08.08 р.

З огляду на вищевикладене, позивач передав нерухоме майно відповідачу, а останній користувався нерухомим майном та сплачував орендну плату. Обидві сторони своїми діями підтвердили прийняття спірної угоди до виконання, та належно виконували її умови до моменту дострокового розірвання.

Згідно п. 9.2. Роз'яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними»від 12.03.99 р. № 02-5/111, наступне схвалення юридичною особою угоди, укладеної від її імені представником, який не мав належних повноважень, робить її дійсною з моменту укладення. Доказами такого схвалення можуть бути відповідне письмове звернення до другої сторони угоди чи до її представника (лист, телеграма, телетайпограма тощо) або вчинення дій, які свідчать про схвалення угоди (прийняття її виконання, здійснення платежу другій стороні і т.п.). У такому випадку вимога про визнання угоди недійсною з мотивів відсутності належних повноважень представника на укладення угоди задоволенню не підлягає.

Станом на поточну дату, ні відповідач, ні треті особи не оспорюють правочин, укладений 10.09.07 р. між сторонами про оренду нерухомого майна, кожна із сторін належним чином виконала обов'язки за договором, оплачувала оренду плату за користування майном.

Отже, правові підстави для відшкодування в сумі - 461 416,46 грн., вартості користування приміщеннями за період з 10.09.07 р. по 10.09.08 р. за вирахуванням фактично сплаченої відповідачем орендної плати відсутні.

Крім того, третя особа1 надіслала клопотання про розгляд справи за відсутністю свого представника, за наявними у справі матеріалами.

Господарський суд вважає за можливе задовольнити вказане клопотання третьої особи1.

Третя особа-2 відзив на позов не надала.

Ухвалою голови господарського суду від 30.11.09 р. строк вирішення спору по справі був продовжений по 08.01.10 р. включно.

Ухвалами господарського суду від 25.12.09 р. та від 20.01.10 р. строк вирішення спору по справі був продовжений за клопотанням сторін відповідно по 20.01.10 р. та по 08.02.10 р. включно.

В судове засідання 08.02.10 р. 3-тя особа2 не з'явилась, причин свого нез'явлення суду не повідомила.

Господарський суд вважає за можливе розглянути справу за відсутністю вказаної особи, оскільки остання була належним чином повідомлена про час і місце розгляду справи, що підтверджується направленням ухвал суду на юридичну адресу 3-тьої особи2, вказану у витягу є Єдиного державного реєстру юридичних осіб від 04.11.09 р. (т. 3; а.с. 50-51).

Розглянувши матеріали справи, заслухавши наявних представників, господарський суд, -

В С Т А Н О В И В:

Відповідно до Реєстраційного посвідчення на об’єкти нерухомого майна, які належать юридичним особам від 30.10.2001 р., складеного Дніпропетровським бюро технічної інвентаризації - у житловому будинку літ А-5 на 1-му поверсі приміщення V, у підвалі приміщення II, III –аптека, які розташовані за адресою : м. Дніпропетровськ, пр. Гагаріна, 82 –зареєстровано за ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" на праві колективної власності.

10.07.2002 р. між ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" (Орендодавець) та Акціонерним комерційним інноваційним банком "Укрсиббанк" (Орендар) укладений Договір оренди нежилих приміщень № 91, за яким Орендар одержав у володіння та тимчасове користування частину нерухомого майна, яка складалася із : нежитлового приміщення V поз. 11-5-17, 19 та частини нежитлового приміщення V поз. 2, загальною площею 74 кв. м., що знаходяться в житловому будинку літ. А-5 за адресою : м. Дніпропетровськ, пр. Гагаріна, 82.

Відповідно до Акту № 91 від 15.08.2002 р., орендоване приміщення було передане Орендодавцем Орендарю.

Додатковою угодою № б/н від 24.11.2003 р. до Договору оренди нежилих приміщень № 91 від 10.07.2002 р. строк дії цієї угоди був встановлений з 15.08.2002 р. до 31.08.2008 р.

01.01.2007 р. між ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптека №194" (Орендар) укладений Договір оренди (найму) приміщень № 123, за яким Орендар одержав у володіння та тимчасове користування іншу частину вказаного нерухомого майна, яке складалося із: нежитлових приміщень, загальною площею - 268 кв. м., що знаходяться в житловому будинку літ. А-5 за адресою : м.Дніпропетровськ, пр. Гагаріна, 82.

Строк оренди, відповідно до п. 1.3 договору, встановлювався з 01.01.2007р. до 15.04.2007р.

Відповідно до Акту № 1 від 01.01.2007 р., орендоване приміщення було передане Орендодавцем Орендарю.

Додатковою угодою № 2 від 01.07.2007 р. до Договору оренди нежилих приміщень № 123 від 01.01.2007 р. строк дії цієї угоди був встановлений до 31.12.2007 р.

10.09.2007 р. між ТОВ Ріелтерською компанією "Дом" (Орендодавець) та ТОВ "Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" (Орендар) укладений Договір оренди (найму) приміщень № 09/07, за яким Орендарю мало надаватися у тимчасове користування нерухоме майно –індивідуально-визначене нерухоме майно, а саме: у житловому будинку літ А-5 на 1-му поверсі нежитлового приміщення V поз. 1-19; у підвалі нежитлові приміщення II поз. 2,3; нежитлові приміщення III поз. 1-6, загальною площею 427,3 кв. м.; 3-ганків, 2-ох приямків, вітрини, які розташовані за адресою : м. Дніпропетровськ, пр. Гагаріна, 82.

Відповідно до п. 2.2. Договору оренди, Орендодавець попередив Орендаря про те, що прихованих недоліків об’єкту оренди не має та свідчить, що до цього часу згадане нерухоме майно нікому іншому не відчужене, не заставлене, в спору та під забороною не перебуває, прав щодо нього у третіх осіб як в межах, так і поза межами України немає, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не передане.

Відповідно до Акту № 1 прийому-передачі нерухомого майна (найму) від 10.09.2007р., підписаного сторонами –індивідуально-визначене нерухоме майно, а саме: у житловому будинку літ А-5 на 1-му поверсі нежитлового приміщення V поз. 1-19; у підвалі нежитлові приміщення II поз. 2,3; нежитлові приміщення III поз. 1-6, загальною площею 427,3 кв. м.; 3-ганків, 2-ох приямків, вітрини, які розташовані за адресою : м. Дніпропетровськ, пр. Гагаріна, 82 - орендоване приміщення було передане Орендодавцем Орендарю.

Згідно п. 2.7. Договору оренди (найму) приміщень № 09/07, Орендар має право передавати у піднайм (суборенду) чи інше користування орендовані приміщення без письмової згоди на такі дії Орендодавця.

Скориставшись своїм правом, наданим умовами Договору оренди (найму) приміщень № 09/07, ТОВ "Українсько-Американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал Інвестментс Груп" надало орендоване нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м.Дніпропетровськ, проспект Гагаріна, 82 у піднайм (суборенду): Договір суборенди від 01.10.2007 р., укладений з АКІБ "УкрСиббанк" (Суборендатор); Договір суборенди № 8/г82-07 від 01.10.2007 р., укладений з Приватним підприємцем Середа Н.М. (Суборендатор); Договір суборенди від 05.10.2007 р. № 6/г82-07, укладений з ЗАТ "Аптеки Запоріжжя" (Суборендатор).

Додатковою угодою № 1 до Договору № 09/07 від 10.09.2007 р., укладеною 08.08.2008р. між ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" (орендодавець) та ТОВ "Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал інвестментс груп" (Орендар), сторони погодили достроково розірвати Договір № 09/07 від 10.09.2007 р. з 08.08.2008 р. Розрахунки сторін за договором провести за станом на 08.08.2008 р. включно.

Згідно Акту повернення нерухомого майна до договору № 09/07 від 10.09.2007 р. № 1, складеного 08.08.2008 р., ТОВ "Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал Інвестментс Груп" повернуло ТОВ Ріелтерській компанії "Дом", орендоване нерухоме майно - в житловому будинку літ. А-5, на першому поверсі, нежитлові приміщення V, поз. 1-9, у підвалі нежитлові приміщення II поз. 2,3; нежитлові приміщення III поз. 1-6; загальною площею - 427,3 кв. м., 3-х ґанків, 2-ох приямків, вітрини, що знаходяться за адресою: м. Дніпропетровськ, проспект Гагаріна, буд. 82.

Вищезазначеним Актом повернення нерухомого майна № 1 від 08.08.2008 р., сторони підтвердили, що недоліків чи дефектів, які б перешкоджали використанню нерухомого майна за призначенням на момент його огляду Орендодавцем не виявлено, будь-яких претензій щодо якісних характеристик приміщень у Орендодавця немає, отже сторони погодилися, що об'єкт оренди повертається йому в належному стані.

Предметом позову, який надійшов до суду 18.11.2008 р., є визнання недійсним Договору оренди (найму) приміщень № 09/07 від 10.09.2007 р. укладеного між ТОВ Ріелтерською компанією "Дом" та ТОВ "Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал Інвестментс Груп", дія якого припинена з 08.08.2008р., у зв’язку із його розірванням за згодою сторін, відповідно до Додаткової угоди № 1 до Договору № 09/07 від 10.09.2007 р. укладеної 08.08.2008 р., а орендоване майно повернуте Орендодавцеві 08.08.2008 р., відповідно до Акту повернення нерухомого майна № 1.

Як вбачається із інвентаризаційної справи №29663 від 06.09.2007 р. та планів підвалу та першого поверху будинку літ. А-5, до складу приміщення V входять приміщення, які мають позиції 1:21, площею –247,7 кв.м., до складу приміщення II входять приміщення поз. 2:6, площею –81,1 кв.м., до складу приміщення III входять приміщення поз. 1:5, площею –116,7 кв.м., загальною площею –445,5 кв.м.

В пункті 1.1. Договору оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р., наведений інший перелік майна, яке не належало позивачу, що позбавляє його права передавати неналежне йому майно в найм іншій особі без достатніх на те правових підстав.

Крім того, опис приналежного позивачу об’єкту нерухомого майна наведений в витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно №17678768 від 09.02.2008 р., який містить чіткий перелік нежитлових приміщень та допоміжних споруд, який суттєво відрізняється від предмету спірного договору найму.

Стаття 761 ЦК України передбачає, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

          Так як, в договорі оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р. наведене нерухоме майно, яке не належить позивачу на праві власності, він не мав права його передавати відповідачу на підставі оспорюваного правочину, який підлягає визнанню недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України як такий, що не відповідає вимогам ст. 761 ЦК України.

          Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК України, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Із договору оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р. вбачається, що він містить перелік майна, який суттєво відрізняється від об’єкту нерухомого майна, який належить позивачу та зареєстрований за ним у державному реєстрі прав власності, що зумовлює невідповідність предмету цього оспорюваного правочину вимогам ст. 284 ГК України щодо необхідності наведення в договорі оренди всіх істотних умов, які необхідні для договору даного виду.

          Наведені порушення параграфу 5 глави 30 ГК України призвели також до невідповідності договору найму вимогам ч. 1 ст. 760 ЦК України, яка передбачає, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Спірний договір оренди (найму) не містить визначення предмету цього правочину, яким у розумінні цієї норми матеріального права має бути неспоживана річ, яка визначена індивідуальними ознаками, що й надавало б можливість відрізнити наведені в договорі приміщення від інших нежитлових приміщень, які належать позивача та можуть бути предметом договору найму (оренди) в розумінні ст. 760 ЦК України.

Крім того, за приписами ч. 2 ст. 284 ГК України оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.

Відповідно до п. 2.3. Наказу Міністерства промислової політики України «Щодо забезпечення обліку основних засобів та інших необоротних активів» від 11.09.2003 р. №381 відновлювальна вартість - це сума витрат на відтворення точно такого ж об'єкта - об'єкта, аналогічного за функціями, з тих же матеріалів, за таким самим архітектурним проектом.

Наведення в п. 1.2. цього Договору оренди (найму) оцінки об’єкту оренди за його залишковою вартістю не відповідає вимогам ч. 2 ст. 284 ГК України та призводить до невірного визначення орендної плати за цей об’єкт нерухомості, який за пунктом 3.2. Договору оренди складає всього –427,30 гривень в місяць, що суперечить меті цього договору найму та виду основної господарської діяльності позивача.

Також, 10.09.2007 р. між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р., умовами якого було передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове користування об’єкт нерухомого майна, а саме: – в житловому будинку літ. А-5 на I поверсі нежитлові приміщення V поз. 1:19, у підвалі нежитлові приміщення II поз. 2,3, нежитлові приміщення III поз. 1:6, загальною площею –427,3 кв.м., які знаходяться за адресою: місто Дніпропетровськ, пр. Гагаріна, 82.

Необхідно зазначити, що на момент укладення цього договору найму діяв договір оренди нежилих приміщень №91 від 10.07.2002 р., який був укладений між орендодавцем –ТОВ Ріелтерською компанією "Дом" та орендарем – акціонерним комерційним інноваційним банком " Укрсиббанк", та за яким ця третя особа одержала у тимчасове користування нерухоме майно, яке складалося із: – нежитлового приміщення V поз. 11:17, 19 площею –67,6 кв.м. та частини нежитлового приміщення V поз. 2, площею –6,4 кв.м., загальною площею –74,0 кв.м., що знаходиться в житловому будинку літ.А-5 за адресою: місто Дніпропетровськ, пр. Гагаріна,82.

Тобто, позивач задовго до укладення договору оренди №09/07 від 10.09.2007 р., передав вказаній третій особі певне нерухоме майно, яке є предметом цього спірного договору оренди, що підтверджується відповідним актом про передачу в оренду приміщення за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Гагаріна,82 від 15.08.2002 р., який долучений до матеріалів цієї справи.

Строк дії договору оренди нежилих приміщень №91 від 10.07.2002 р. був встановлений на період з 15.08.2002 р. до 31.08.2008 р. про, що свідчить додаткова угода №б/н від 24.11.2003 р. до договору оренди нежилих приміщень №91 від 10 липня 2002 р.

Також, необхідно вказати, що на дату укладення договору оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р. діяв інший договір оренди (найму) приміщень №123 від 01.01.2007 р., який був укладений між орендодавцем –ТОВ Ріелтерська компанія "Дом" та орендарем – товариством з обмеженою відповідальністю "Аптека №194", за яким позивач передав цій третій особі нерухоме майно, яке складалося із: – нежитлових приміщень першого поверху V поз. 1:10, площею –151,7 кв.м., приміщень підвалу II поз. 1:5, площею –116,7 кв.м., загальною площею –268,4 кв.м. що знаходяться в житловому будинку літ. А-5 за адресою: м.Дніпропетровськ, пр. Гагаріна, буд. 82.

Строк дії договору оренди (найму) приміщень №123 від 01.01.2007 р. був встановлений на період з 01.01.2007 р. до 31.12.2007 р. про, що свідчить додаткова угода №2 від 01.07.2007р. до договору оренди (найму) приміщень №123 від 01 січня 2007 р.

Таким чином, до закінчення дії договору оренди нежилих приміщень №91 від 10.07.2002 р. та договору оренди (найму) приміщень №123 від 01.01.2007 р. позивач уклав з відповідачем договір оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р., який не відповідає вимогам глави 58 Цивільного кодексу України, так як об’єкт оренди (приміщення) в період дії вищенаведених договорів не може бути об’єктом оренди за іншим договором оренди, який укладений пізніше, оскільки такі дії унеможливлюють реалізацію права на користування цим об’єктом та призводять до недійсності укладеного договору оренди на підставі приписів ст. ст. 203, 215 ЦК України, які, зокрема, передбачають, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Ст. 215 ЦК України встановлює, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За таких обставин можливо прийти до висновку про те, що договір оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007 р., не відповідає вимогам закону, так як вказана угода була укладена до закінчення дії інших договорів оренди, укладених раніше, та за якими в користування іншим орендарям був переданий об’єкт нерухомості, який є предметом оспорюваного договору оренди, що унеможливлює реалізацію права на користування цим об’єктом та призводять до недійсності укладеного договору оренди з підстав його невідповідності вимогам глави 58 Цивільного кодексу України, тому він підлягає визнанню недійсним на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України з застосуванням наслідків недійсності цього правочину, які передбачені ст. 216 ЦК України.

Стаття 216 ЦК України передбачає, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Таким чином, правові наслідки недійсності спірного договору оренди (найму), який не міг створити інших наслідків крім тих, які що пов'язані з його недійсністю, наступають у вигляді відшкодування відповідачем вартості отриманого користування нерухомим майном, яке визначене позивачем виходячи з вартості оплатного користування саме тим нерухомим майном, яке було предметом цього недійсного договору, та було встановлено раніше укладеним Договором оренди нежилих приміщень №91 від 10.07.2002 р. з урахуванням змін до цього Договору, які були внесені до нього Додатковою угодою №б/н від 15.08.2005 р., й тому було визначено виходячи з ціни оплатного користування одним квадратним метром орендованої площі, яка становить - (6726,60 грн. (ціна оплатного користування) : 74,0 кв.м. (розмір орендованої площі) –90,90 грн.

Враховуючи вищевикладене, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню вартість оплатного користування нерухомим майном, яке було предметом спірного договору оренди, за період такого користування, виходячи з такого розрахунку (90,90 грн. х 427,3 кв.м.) х 12 місяців = 466098,84 грн. за вирахуванням фактично сплаченої орендної плати в сумі –4 144,81 грн. Тобто, для приведення сторін в початковий стан за недійсним договором оренди, коли одержане полягає в користуванні нерухомим майном, з обох сторін має бути присуджено стягнення грошових сум, з проведенням заліку взаємних вимог та стягненням з відповідача на користь позивача різниці між фактично сплаченою орендною платою за період оплатного користування об’єктом оренди та платою, яка була розрахована на момент її відшкодування і складає - (466098,84 грн. –4 144,81 грн.) –461954,03 грн.

Викладене є підставою для задоволення позову у повному обсязі. Судові витрати слід покласти на відповідача.

Керуючись ст.ст. 203, 215, 216, 760, 761 Цивільного кодексу України, ст.ст. 284 Господарського кодексу України, ст.ст. 44, 49, 82 - 85 ГПК України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити у повному обсязі.

Визнати недійсним договір оренди (найму) приміщень №09/07 від 10.09.2007р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія "Дом" (код ЄДРПОУ 24248615) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал Інвестментс Груп" (код ЄДРПОУ 33971829).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Українсько-американське підприємство з іноземними інвестиціями "Кепітал Інвестментс Груп" (54001, м. Миколаїв, вул. Інженерна, 2/5; код ЄДРПОУ 33971829) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Ріелтерська компанія "Дом" (52005, Дніпропетровська область, Дніпропетровський район, смт. Ювілейне, вул. Фрунзе, 12/92; код ЄДРПОУ 24248615) –461 954 грн. 03 коп. відшкодування по сплаченій орендній платі, 4 704 грн. 54 коп. витрат по сплаті державного мита, 118 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, видавши наказ.

СуддяІ.Ю. Дубінін