Ухвала суду № 78346295, 28.11.2018, Господарський суд Київської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

У Х В А Л А

"28" листопада 2018 р. Справа № 911/4706/15

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Аларіт", Київська область, Броварський район, с. Літки

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Атрекс", Київська область, Броварський район, с. Літки

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Публічного акціонерного товариства "Акціонерний Банк "Укргазбанк",

м. Київ

про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно

Суддя Лопатін А.В.

в межах провадження у справі № 911/4706/15 про банкрутство ТОВ "Атрекс"

за участю представників згідно з протоколом судового засідання.

Обставини справи:

У провадженні господарського суду Київської області перебуває справа № 911/4706/15 за заявою боржника - Товариства з обмеженою відповідальністю "Атрекс" про банкрутство, у порядку статті 95 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", провадження в якій порушено ухвалою суду від 10.11.2015 р.

Постановою господарського суду Київської області від 18.11.2015 р. визнано банкрутом ТОВ "АТРЕКС" та відкрито його ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута призначено Шкабрія Михайла Петровича, зобов'язано ліквідатора банкрута протягом двох тижнів по закінченню встановленого частиною третьою ст. 95 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" строку подати на затвердження до суду реєстр вимог кредиторів банкрута, а за результатами роботи ліквідатора звіт та ліквідаційний баланс.

25.04.2018 р. через канцелярію суду ТОВ "Аларіт" подано позовну заяву, в якій останнє просить суд: розірвати договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М. та зареєстровано в реєстрі за номером 357, укладеним між ТОВ "Аларіт" та ТОВ "Атрекс"; скасувати Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ "Атрекс" на нерухоме майно, а саме: б/л будинки відпочинку дерев'яні (кількість 15: №№ 20-24, 28-34, 39-40, 49); будинки відпочинку дерев'яні в стадії реконструкції (кількість 17: №№ 6, 7, 14-16, 26, 27, 36-38, 41, 46-48, 51, 57, 64), що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Літки, вул. Чоповського, 28, шляхом скасування розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об'єкт нерухомого майна № 865944232212, згідно рішення Падучак-Коваль Любові Любомирівни, державного нотаріуса Броварської районної державної нотаріальної контори, Броварського районного нотаріального округу Київської області, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 28563852 від 02.03.2016 р.

В реквізитах вказаної позовної заяви зазначено, що позивач звернувся з позовом до суду в межах провадження у справі № 911/4706/15 про банкрутство ТОВ "Атрекс".

Ухвалою господарського суду Київської області від 02.05.2018 р. позовну заяву, подану ТОВ "Аларіт" про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно залишено без руху, запропоновано ТОВ "Аларіт" в строк до десяти днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху усунути недоліки позовної заяви від 24.04.2018 р. шляхом надання суду документів, які підтверджують сплату судового збору в передбаченому Законом України "Про судовий збір" порядку та розмірі.

21.05.2018 р. через канцелярію господарського суду Київської області представником позивача подано докази усунення недоліків у кредиторській заяві.

Ухвалою господарського суду Київської області від 29.05.2018 р. прийнято позовну заяву ТОВ "Аларіт" про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно в межах провадження у справі № 911/4706/15 про банкрутство ТОВ "Атрекс"; призначено позовну заяву у підготовчому засіданні на 27.06.2018 р.; зобов'язано позивача та відповідача подати відповідні документи.

20.06.2018 р. через канцелярію господарського суду Київської області представником ТОВ "Аларіт" подано клопотання про долучення документів до матеріалів справи.

22.06.2018 р. на адресу господарського суду Київської області від ПАТ "АБ "Укргазбанк" надійшла заява про вступ у справу у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

23.06.2018 р. через канцелярію господарського суду Київської області представником ПАТ "АБ "Укргазбанк" подано клопотання про долучення документів до матеріалів справи.

26.06.2018 р. через канцелярію господарського суду Київської області ліквідатором ТОВ "Атрекс" подано заяву про застосування строку позовної давності та відзив на позовну заяву.

Ухвалою господарського суду від 27.06.2018 р. заяву ПАТ "АБ "Укргазбанк" про залучення до участі у справі в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача задоволено, залучено ПАТ "АБ "Укргазбанк" до участі у справі 911/4706/15 за заявою ТОВ "Аларіт" до ТОВ "Атрекс" про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно, у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, продовжено строк підготовчого провадження, розгляд заяви про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно у підготовчому засіданні відкладено на 05.09.2018 р.

20.07.2018 р. через канцелярію господарського суду Київської області представником ТОВ "Аларіт" подано заяву про забезпечення позову.

Ухвалою господарського суду Київської області від 20.07.2018 р. розгляд заяви ТОВ "Аларіт" про забезпечення позову призначено на 08.08.2018 р., встановлено строк для подання учасниками справи заперечень, аргументів, пояснень та міркувань щодо предмету розгляду в судовому засіданні, що відбудеться 08.08.2018 р. - до 03.08.2018 р., зобов'язано заявника подати до суду письмові пояснення щодо правових підстав вимоги останнього про накладення арешту на майно ТОВ "Атрекс", щодо якого відкрито ліквідаційну процедуру.

06.08.2018 р. через канцелярію господарського суду Київської області представником ТОВ "Аларіт" подано письмові пояснення щодо накладення арешту на майно ТОВ "Атрекс".

07.08.2018 р. через канцелярію господарського суду Київської області ліквідатором ТОВ "Атрекс" подано пояснення на заяву про забезпечення позову.

Крім того, 07.08.2018 р. на адресу господарського суду Київської області від ОСОБА_4 надійшов лист.

Ухвалою господарського суду Київської області від 08.08.2018 р. заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Аларіт" про вжиття заходів забезпечення позову задоволено частково; вжито заходи забезпечення позову, а саме: заборонено ліквідатору ТОВ "Атрекс" вчиняти будь-які дії (проведення аукціону, підписання протоколу про результати проведення аукціону, укладення та підписання договорів купівлі продажу, дарування, міни тощо) спрямовані на відчуження майна, а саме: нерухоме майно - комплекс, загальною площею 2 225,3 кв.м., що розташований за адресою: Київська область, Броварський район, с. Літки, вул. Чоповського, буд. 28, до складу якого входить: б/л будинки відпочинку дерев'яні (кількість 15: №№ 20-24, 28-34, 39-40,49); б/л прохідна цегляна 11,8 кв.м; б/л вбиральня цегляна; б/л склад металевий; б/л будинки відпочинку дерев'яні в стадії реконструкції (кількість - 22: №№ 6,7,14-38,41,43,46-48,51,52,57,59-61,64, реєстраційний номер нерухомого майна в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно-865944232212; в іншій частині заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Аларіт" про вжиття заходів забезпечення позову залишено без задоволення.

01.08.2018 р. на адресу господарського суду Київської області від ОСОБА_5 надійшла апеляційна скарга на ухвалу господарського суду Київської області від 18.07.2018 р. у справі № 911/4706/15.

Ухвалою господарського суду Київської області від 08.08.2018 р. провадження у справі № 911/4706/15 за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Аларіт" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Атрекс" про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно зупинено до повернення її матеріалів до господарського суду Київської області з апеляційної судової інстанції.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.09.2018 р. апеляційну скаргу ОСОБА_5 на ухвалу господарського суду Київської області від 18.07.2018 р. у справі № 911/4706/15 залишено без задоволення, ухвалу господарського суду Київської області від 18.07.2018 р. у справі № 911/4706/15 залишено без змін.

04.10.2018 р. матеріали справи повернено до господарського суду Київської області.

Ухвалою від 11.10.2018 р. судом поновлено провадження у справі № 911/4706/15, розгляд заяви про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно у підготовчому засіданні призначено на 07.11.2018 р.

07.11.2018 р. представником ТОВ "Аларіт" до канцелярії господарського суду Київської області подано заперечення на заяву про застосування строків позовної давності.

Ухвалою господарського суду Київської області від 07.11.2018 р. закрито підготовче провадження, призначено заяву про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна розгляду та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно до розгляду по суті в судовому засіданні на 21.11.2018 р.

21.11.2018 р. суд на місці постановив ухвалу про перерву в судовому засіданні до 28.11.2018 р.

28.11.2018 р. через канцелярію суду ТОВ "Аларіт" подано клопотання про відкладення розгляду даної справи, у зв'язку з неможливістю забезпечення явки уповноваженого представника заявника.

В судове засідання з'явились уповноважені представники відповідача та третьої особи, водночас ТОВ "Аларіт" не забезпечено явку уповноваженого представника останнього, проте подано клопотання про відкладення розгляду даної справи.

Відповідно до приписів частини першої статті 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Частиною другою вказаної статті ГПК України встановлено, що суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав: неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання; перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними; виникнення технічних проблем, що унеможливлюють участь особи у судовому засіданні в режимі відеоконференції, крім випадків, коли відповідно до цього Кодексу судове засідання може відбутися без участі такої особи; необхідність витребування нових доказів, у випадку коли учасник справи обґрунтував неможливість заявлення відповідного клопотання в межах підготовчого провадження.

Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки; неявки представника в судове засідання, якщо в судове засідання з'явилася особа, яку він представляє, або інший її представник; неявки в судове засідання учасника справи, якщо з'явився його представник, крім випадків, коли суд визнав явку учасника справи обов'язковою (частина третя статті 202 ГПК України).

У клопотанні про відкладення розгляду даної справи заявник зазначає про неможливість з'явлення його уповноваженого представника, проте не вказує на причини, які зумовили дані обставини та не надає доказів на підтвердження поважності причин неявки.

З огляду на вищенаведене, проаналізувавши процесуальне законодавство, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для відкладення розгляду даної справи, у зв'язку з чим відповідне клопотання заявника залишається без задоволення, як необґрунтоване.

Розглянувши позовну заяву ТОВ "Аларіт" про розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна та скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно, заслухавши присутніх представників відповідача та третьої особи, суд

встановив:

11.02.2011 р. між ТОВ «Аларіт» (продавець; заявник) та ТОВ «Атрекс» (покупець; відповідач) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого продавець передає у власність в порядку та на умовах визначених в цьому договорі, а покупець приймає в порядку та на умовах визначених у цьому договорі нерухоме майно - комплекс, що знаходиться за адресою: Київська область, Броварський район, скло Літки, вул. Чоповського, буд. 28 (в подальшому за текстом «нерухоме майно) (п. 1.1. договору).

До складу комплексу входить:

1. б/л будинки відпочинку дерев'яні (кількість 15: №№20-24, 28-34, 39-40, 49);

2. б/л прохідна цегляна 11,8 кв.м.;

3. б/л вбиральня цегляна;

4. б/л склад металевий;

5. б/л будинки відпочинку дерев'яні в стадії реконструкції (кількість - 22: №№ 6, 7, 14-16, 26, 27, 36-38, 41, 43, 46-48, 51, 52, 57, 59-61, 64);

Комплекс розташований на земельних ділянках села Літки, Київська область, Броварський район, по вул. Чоповського, загальною площею 1,7258 га, кадастрові номери ділянок: 3221284801:01:055:0015; 3221284801:01:055:0016, 3221284801:01:055:0017, 3221284801:01:055:0018, 3221284801:01:055:0019, 3221284801:01:055:0020, 3221284801:01:055:0021 (п. 1.2. договору).

Згідно п. 1.7. договору договірна ціна нерухомого майна становить 25326800,00 грн.

Пунктом 2.1. договору сторони передбачили, що цей продаж вчинено за суму 25326800,00 грн., які покупець зобов'язаний перерахувати на розрахунковий рахунок продавця протягом п'яти робочих днів.

Право власності на нерухоме майно покупець набуває з моменту його державної реєстрації та повної оплати за нерухоме майно по цьому договору (п. 6.2. договору).

Відповідно до п. 6.4. договору цей договір набирає чинності з моменту його підписання та нотаріального посвідчення і діє впродовж часу достатнього для реального та належного виконання цього договору сторонами.

Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Кударенко В.М. та зареєстровано в реєстрі за № 357.

25.04.2018 р. ТОВ «Аларіт» звернулось з позовною заявою до суду, в якій посилаючись на те, що покупцем (відповідач) не виконано істотної умови договору, а саме: не здійснено оплату придбаного нерухомого майна, просить розірвати договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М., зареєстрованого в реєстрі за № 357, укладеного між ТОВ «Аларіт» та ТОВ «Атрекс» та скасувати Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ТОВ «Атрекс», а саме: б/л будинки відпочинку дерев'яні (кількість 15: №№20-24, 28-34, 39-40, 49); б/л будинки відпочинку дерев'яні в стадії реконструкції (кількість - 17: №№ 6, 7, 14-16, 26, 27, 36-38, 41, 46-48, 51, 57, 64), що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Літки, вул. Чоповського, 28.

Вказана позовна заява подана з посиланням на приписи статті 651 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження».

Третьою особою - ПАТ "Акціонерний Банк "Укргазбанк" 22.06.2018 р. подано заяву про застосування строків позовної давності, в якій третя особа зазначає, що остання не погоджується з твердженнями ТОВ «Аларіт» відносно нездійснення оплати відповідачем придбаного за договором купівлі-продажу майна, а також того, що заявнику стало відомо лише в січні 2018 р. про прийняття рішення щодо державної реєстрації права власності на майно, що є предметом договору купівлі-продажу, який просить розірвати заявник. На переконання третьої особи, заявник намагається довести, що при поданні даної позовної заяви ним не порушено строку позовної давності. Виходячи з наведеного, посилаючись на приписи ст.ст. 256, 257, 261 ЦК України, ПАТ "Акціонерний Банк "Укргазбанк" просить суд визнати строк позовної давності за спірними вимогами таким що сплив, застосувати наслідки спливу позовної давності, відмовити повністю в задоволенні позовних вимог ТОВ «Аларіт».

Крім того, ПАТ "Акціонерний Банк "Укргазбанк" 22.06.2018 р. подано письмові пояснення щодо даного спору, в яких третя особа вказує на те, що постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.09.2014 р. у справі № 910/5826/14 за заявою АБ «Укргазбанк» до ТОВ «Атрекс» про банкрутство, зокрема встановлено, що 11.02.2011 р. між банком та ТОВ «Атрекс» укладено кредитний договір № 5/2011, за умовами якого банк відкрив ТОВ «Атрекс» невідновлювальну кредитну лінію з загальним лімітом 20000000,00 грн. на строк з 11.02.2011 р. по 31.01.2014 р. Також, як зазначає банк, судом встановлено, що кредит забезпечується, окрім іншого, іпотекою комплексу, який належить позичальнику на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого 11.02.2011 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М., зареєстрованого в реєстрі за № 357 та знаходиться за адресою: Київська область, броварський район, с. Літки, вул. Чоповського, 28 та іпотекою земельної ділянки площею 0,2478 га, земельної ділянки площею 0,2462 га, земельної ділянки площею 0,2479 га, земельної ділянки площею 0,2473 га, земельної ділянки площею 0,2495 га, земельної ділянки площею 0,2464 га, земельної ділянки площею 0,2407 га, які стануть власністю позичальника в майбутньому без оформлення заставної. В забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором сторонами було укладено договір іпотеки без оформлення заставної від 11.02.2011 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М. та зареєстрований в реєстрі за № 385, як вже зазначалось. Тобто, на думку банку, зазначеною постановою від 16.09.2014 р. Київського апеляційного господарського суду та яке має преюдиційне значення, встановлено правомірність та дійсність кредитного договору та договору іпотеки. За умовами договору іпотеки, іпотекодавець (ТОВ «Атрекс») передав іпотекодержателю (банку) в іпотеку нерухоме майно та земельну ділянку загальною заставною вартістю 28206100,00 грн. згідно п. 2.1.1. - 2.1.8 договору іпотеки, який належить позичальнику на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 11.02.2011 р. Крім того, банк зазначає, що договір купівлі-продажу, кредитний договір та договір іпотеки вчинялися в один день та майже одночасно, так як кредитні кошти надавалися ТОВ «Атрекс» для придбання нерухомого майна (п. 1.2. кредитного договору), тобто предмету договору купівлі-продажу. Враховуючи вказані обставини, банк також зазначає, що відповідно до приписів ст. 334 ЦК України (в редакції чинній на дату укладення правочину, який просить розірвати заявник) право власності на майно за набувачем виникає з моменту посвідчення договору, отже у ТОВ «Атрекс» 11.02.2011 р. після посвідчення договору купівлі-продажу приватним нотаріусом, а також після внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів за № 357, виникло право власності на предмет договору - нерухоме майно.

26.06.2018 р. відповідачем подано заяву про застосування строку позовної давності та відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «Аларіт», у зв'язку зі спливом такого строку.

Окрім наведеного, 26.06.2018 р. відповідачем подано відзив на позовну заяву ТОВ «Аларіт», в якому відповідач зазначає, що договір купівлі-продажу не передбачає розрахунків одночасно з укладанням такого договору, а у випадку невиконання відповідачем зобов'язань щодо розрахунку за договором, позивач повинен був дізнатись про порушене право на шостий робочий день після укладення договору, тобто 21.02.2011 р. Щодо тверджень заявника про нездійснення оплати придбаного майна, відповідач зазначає, що на підтвердження отримання коштів за договором купівлі-продажу від 11.02.2011 р. ТОВ «Аларіт» було видано довідку про отримання грошових коштів та відсутність претензій зі сторони продавця. Таким чином, на думку відповідача, заявником не надано доказів істотного порушення з боку відповідача умов договору купівлі-продажу від 11.02.2011 р.

07.11.2018 р. заявником подано до суду заперечення на заяву про застосування строків позовної давності, в яких ТОВ «Аларіт» вказує на те, що відповідач не оплативши товар, не реєстрував право власності на майно аж до 25.02.2016 р., а виконував умови п. 6.2. договору, в якому передбачено, що право власності настає лише після повної оплати за договором. В 2016 р. ТОВ «Атрекс» звернулось до державного нотаріуса з заявою про державну реєстрацію права власності за оспорюваним договором. 25.02.2016 р. вищевказаним нотаріусом було зареєстровано право власності на нерухоме майно за відповідачем. Таким чином, як вказує заявник, його права були порушені відповідачем 25.02.2016 р., про що стало відомо лише 12.01.2018 р., у зв'язку з чим, на переконання заявника, останнім не було пропущено строку позовної давності.

Проаналізувавши аргументи, пояснення та заперечення сторін, чинне станом на сьогодні та станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 11.02.2011 р., який просить розірвати заявник, законодавство, дослідивши подані сторонами докази, повно та всебічно встановивши всі обставини даної справи, суд зазначає таке:

Частиною третьою та частиною четвертою статті 334 ЦК України (в редакції чинній станом на дату укладення договору купівлі-продажу від 11.02.2011 р.) право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Так, договір купівлі-продажу нерухомого майна від 11.02.2011 р., укладений між ТОВ «Аларіт» (продавець) та ТОВ «Атрекс» (покупець) та посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Кударенко В.М. та зареєстровано в реєстрі за № 357.

Разом з тим, умовами вказаного договору, а саме: п. 6.2. договору сторони передбачили, що право власності на нерухоме майно покупець набуває з моменту його державної реєстрації та повної оплати за нерухоме майно по цьому договору.

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 188 Господарського кодексу України та статті 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Таким чином, вищевказаними нормами встановлено, що договір, умови якого сторони визначають на свій розсуд, є обов'язковим для виконання, одностороння зміна умов договору, укладеного між сторонами не допускається.

Отже, визначивши умовами договору, що покупець набуває право власності на майно, що є предметом такого договору, тільки після, в тому числі повної оплати його вартості, вчинення дій спрямованих на реєстрацію права власності покупцем за відсутності виконання передумов таких дій, а саме повної оплати ціни договору є неправомірним.

Пунктом 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення прав та обов'язків, є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. Ціна товару - це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.

Згідно з частиною першою статті 692 Цивільного кодексу України покупець зобов'язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару.

При цьому якщо покупець не виконує свого обов'язку щодо оплати переданого йому товару в установлений договором купівлі-продажу строк, то продавець набуває право вимоги такої оплати (частина третя статті 692 Цивільного кодексу України), або розірвання договору з підстав, передбачених статтею 651 Цивільного кодексу України.

Частиною першою статті 188 Господарського кодексу України та статті 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Приписами ст. 611 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, в т.ч. розірвання договору.

За загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Відповідно до частини другої ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

За загальними положеннями ГПК України обов'язок суду під час ухвалення рішення - вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

З аналізу норм статей 638, 655-657, 689, 691, 692 Цивільного кодексу України вбачається, що ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу, а обов'язок з оплати товару є основним обов'язком покупця. Отже, порушення покупцем обов'язку щодо повної оплати фактично переданого нерухомого майна є істотним порушенням договору. Аналогічний правовий висновок підтверджено і постановою Верховного Суду України від 13.09.2017 у справі № 923/682/16.

При цьому слід зазначити, що за приписами статті 12 Цивільного кодексу України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд та відповідно нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом, отже, враховуючи, що позивач вибирає спосіб захисту свого права на власний розсуд, не є порушенням звернення до суду з позовною заявою саме про розірвання договору з підстав, передбачених статтею 651 Цивільного кодексу України, при цьому не звертаючись раніше з вимогами до покупця щодо здійснення сплати ціни договору, у відповідності до вимог статті 692 Цивільного кодексу України).

Як вбачається з матеріалів справи, на підтвердження здійснення оплати ціни договору купівлі-продажу нерухомого майна від 11.02.2011 р. відповідачем та третьою особою було надано копію засвідченої нотаріально копії довідки ТОВ "Аларіт" № 12 від 28.02.2011 р., в якій вказано, що ТОВ "Аларіт" підтверджує отримання від "Атрекс" грошових коштів у сумі 25326800,00 грн. за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 11.02.2011 р., посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 357.

Разом з тим, судом встановлено, що завірена особою копія з засвідченої нотаріально копії довідки ТОВ "Аларіт" № 12 від 28.02.2011 р. не є належним доказом, в розумінні приписів статті 91 ГПК України, у справі. Крім того, ані відповідачем, ані третьою особою, які посилаються на такий документ, як на доказ не надано оригінал довідки ТОВ "Аларіт" № 12 від 28.02.2011 р. для огляду в судовому засіданні.

Водночас, слід також зазначити наступне:

Частиною другою та частиною третьою статті 1087 ЦК України встановлено, що розрахунки між юридичними особами, а також розрахунки за участю фізичних осіб, пов'язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, провадяться в безготівковій формі. Розрахунки між цими особами можуть провадитися також готівкою, якщо інше не встановлено законом. Граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб - підприємців відповідно до цієї статті встановлюються Національним банком України.

Відповідно до п. 6 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 р. № 148 (чинного станом на сьогодні) суб'єкти господарювання мають право здійснювати розрахунки готівкою протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами: 1) між собою - у розмірі до 10000 (десяти тисяч) гривень уключно; 2) з фізичними особами - у розмірі до 50000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно. Платежі понад установлені граничні суми проводяться через банки або небанківські фінансові установи, які в установленому законодавством порядку отримали ліцензію на переказ коштів у національній валюті без відкриття рахунку, шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення коштів до банку чи небанківської фінансової установи для подальшого їх переказу на поточні рахунки в банку. Кількість суб'єктів господарювання та фізичних осіб, з якими здійснюються готівкові розрахунки, протягом дня не обмежується.

Постановою Правління Національного банку України від 09.02.2005 р. № 32 (чинною станом на дату укладення договору купівлі-продажу, який просить розірвати заявник) встановлено граничну суму готівкового розрахунку одного підприємства (підприємця) з іншим підприємством (підприємцем) протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами відповідно до пункту 2.3 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 15.12.2004 N 637 ( z0040-05 ) і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 13.01.2005 за N 40/10320 (далі - Положення), у розмірі 10000 (десять тисяч) гривень.

Таким чином, сплата ціни договору у розмірі 25326800,00 грн. могла бути здійснена лише у безготівковій формі, отже в даному випадку доказами здійснення такої сплати є документи, видані банком або іншими фінансовими установами, в яких відкрито відповідні рахунки.

Окрім наведеного, надаючи пояснення в судових засіданнях, представником третьої особи неодноразово було заявлено, що ПАТ "Акціонерний Банк "Укргазбанк" на виконання кредитного договору від 11.02.2011 р. № 5/2011 було видано ТОВ "Атрекс" кредитні кошти в сумі 20000000,00 грн. готівкою для придбання ТОВ "Атрекс" за договором купівлі-продажу від 11.02.2011 р. нерухомого майна.

Разом з тим, на неодноразові вимоги суду відносно надання пояснень щодо наявності звичайної практики ПАТ "Акціонерний Банк "Укргазбанк" видачі кредитних коштів особам - позичальникам, саме готівкою, тим більше в сумі 20000000,00 грн., банком не надано ані пояснень, ані доказів наявності таких обставин в інших випадках.

Частиною першою статті 77 ГПК України встановлено, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Проте, у порушення вищевказаної статті процесуального законодавства відповідачем не доведено належними доказами, в даному випадку, здійснення розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 11.02.2011 р. між ТОВ "Аларіт" та ТОВ "Атрекс", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М. та зареєстрований в реєстрі за номером 357, тобто виконання істотної умови вказаного договору.

Невиконання вказаного договору відповідачем (покупцем) в частині не здійснення розрахунків за придбане майно в сумі 25326800,00 грн. є істотним порушенням договору, що призвело до завдання шкоди продавцю (заявнику), оскільки дані обставини позбавили останнього на те, на що він розраховував під час укладення договору, а саме: отримання оплати відчуженого майна в сумі 25326800,00 грн. та використання таких коштів на власний розсуд.

Що стосується вимоги заявника про скасування Державної реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Атрекс», а саме: б/л будинки відпочинку дерев'яні (кількість 15: №№20-24, 28-34, 39-40, 49); б/л будинки відпочинку дерев'яні в стадії реконструкції (кількість - 17: №№ 6, 7, 14-16, 26, 27, 36-38, 41, 46-48, 51, 57, 64), що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Літки, вул. Чоповського, 28.

Відповідно до частини другої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Згідно висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 11.09.2018 р. у справі № 909/968/16: «рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним Цивільним кодексом України право власності виникає з моменту його реєстрації.».

Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 22.08.2018 р. у справі № 925/1265/16: «відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, право або інтерес позивача, який вважає себе постійним користувачем земельної ділянки, може бути порушено внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про наявність права власності (користування) іншої особи. При цьому рішення суб'єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб'єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (користування) (частина друга статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".».

З аналізу вищевказаного, суд дійшов висновку, що скасування державної реєстрації права власності віднесено до повноважень саме державного реєстратора, такі дії державний реєстратор зобов'язаний вчинити, в тому числі, у разі скасування судом запису або рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності.

Як вже зазначалось, третьою особою та відповідачем подано заяви про застосування строків позовної давності та, відповідно, відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ "Аларіт".

В обґрунтування зазначених заяв, відповідач та третя особа вказують на те, що встановлений ст. 257 ЦК України загальний строк позовної давності в три роки в межах якого заявник міг звернутись з вимогою про захист свого права відносно розірвання вказаного договору сплив 21.02.2014 р., оскільки згідно умов такого договору здійснення розрахунків за ним мало відбутися до 18.02.2011 р. (включно), отже перебіг позовної давності, на думку відповідача та третьої особи, почався 21.02.2011 р.

Статтею 256 ЦК України встановлено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).

Відповідно до приписів частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Згідно з приписами частини четвертої статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Судом встановлено, що 11.02.2011 р. між ТОВ «Аларіт» (продавець; заявник) та ТОВ «Атрекс» (покупець; відповідач) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого сторони передбачили, що продаж вчинено за суму 25326800,00 грн., які покупець зобов'язаний перерахувати на розрахунковий рахунок продавця протягом п'яти робочих днів (п. 2.1. договору). Отже, останній день виконання в цій частині умов договору - 18.02.2011 р.

Разом з тим, умовами вказаного договору, сторони також передбачили, що право власності на нерухоме майно покупець набуває з моменту його державної реєстрації та повної оплати за нерухоме майно по цьому договору (п. 6.2. договору).

Відповідно до приписів частини першої статті 697 ЦК України договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.

За таких обставин, в даному випадку, враховуючи, що визначивши умовами договору, що покупець набуває право власності на майно, що є предметом такого договору, тільки після, в тому числі повної оплати його вартості, вчинення дій спрямованих на реєстрацію права власності покупцем за відсутності виконання передумов таких дій, а саме повної оплати ціни договору є неправомірним, датою порушення прав заявника (продавця) є саме дата реєстрації прав власності за покупцем на майно, вартість якого не була оплачена.

Таким чином, враховуючи, що реєстрація права власності на майно, яке є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна від 11.02.2011 р. здійснена 25.02.2016 р., перебіг позовної давності у межах якого заявник може звернутися до суду з вимогою про захист свого права починається саме з 25.02.2016 р.

З огляду на вищенаведені обставини встановлені судом, суд дійшов висновку про необґрунтованість заяв відповідача та третьої особи про застосування строку позовної давності, оскільки такий строк заявником пропущено не було.

Виходячи з вищевказаного, за результатами повного та всебічного з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, аналізу поданих доказів та всіх аргументів учасників справи, суд дійшов висновку, що позовна заява ТОВ "Аларіт" підлягає задоволенню частково, а саме, в частині розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 11.02.2011 р. між ТОВ "Аларіт" та ТОВ "Атрекс", в іншій частині вимоги заявника залишаються без задоволення.

Керуючись ст. ст. 234 Господарського процесуального кодексу України та Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", суд

ухвалив:

1. Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Аларіт" від 24.04.2018 р. (вх. № 874/18, 25.04.2018 р.) про розірвання договору та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно задовольнити частково.

2. Розірвати договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 11.02.2011 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Аларіт" (код ЄДРПОУ 33370300) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Атрекс" (код ЄДРПОУ 30310626), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кударенко В.М. та зареєстрований в реєстрі за номером 357.

3. В іншій частині позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Аларіт" від 24.04.2018 р. (вх. № 874/18, 25.04.2018 р.) про розірвання договору та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно залишити без задоволення.

Копії ухвали направити учасникам справи.

Ухвала набирає законної сили відповідно до ст.235 ГПК України та може бути оскаржена до суду апеляційної інстанції за правилами, встановленими статтями 254-257 ГПК України.

Дата підписання 06.12.2018 р.

Суддя А.В. Лопатін