Рішення № 78047916, 13.11.2018, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.11.2018 Справа №914/1258/18

За первісним позовом: Приватного підприємства «Зорепад-Люкс», м. Львів,

До відповідача: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,

про: зобов’язання укласти договір оренди на новий термін,

за зустрічним позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,

до відповідача: Приватного підприємства «Зорепад-Люкс», м. Львів,

про: зобов’язання повернути об’єкт оренди шляхом виселення.

Суддя Козак І.Б.

при секретарі Гелеш Г.М.

Представники:

Від позивача (відповідача за зустрічним позовом): ОСОБА_1 – представник (довіреність №1 від 10.07.2018р.), ОСОБА_2 – директор,

Від відповідача (позивача за зустрічним позовом): ОСОБА_3 – представник (довіреність №2302-вих-1764 від 12.03.2018р.).

На розгляд господарського суду Львівської області Приватним підприємством «Зорепад-Люкс» подано позов до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про зобов’язання укласти договір оренди на новий термін.

Ухвалою суду від 18.07.2018р. залишено позов без руху для усунення недоліків позивачем. Ухвалою суду від 26.07.2018 р. відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, розгляд справи призначено на 13.08.2018 р. Ухвалою суду від 13.08.2018 р. прийнято до спільного розгляду зустрічну позовну заяву Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Приватного підприємства «Зорепад-Люкс» про зобов’язання повернути об’єкт оренди шляхом виселення. Рух справи відображено у відповідних ухвалах суду. Ухвалою суду від 20.09.2018р. закрито підготовче провадження, розгляд справи по суті призначено на 23.10.2018р .у судовому засіданні оголошувалася перерва до 13.11.2018р.

У судовому засіданні 13.11.2018 р. представник позивача за первісним позовом заявлені позовні вимоги підтримав у повному обсязі. Первісні позовні вимоги обґрунтовуються тим, що Управлінням безпідставно відмовлено ПП «Зорепад-Люкс» у продовженні строку дії договору незважаючи на переважне право орендаря (первісного позивача у справі) на таке укладення договору оренди після закінчення строку дії договору. Відтак, просить зобов’язати Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради укласти з ПП «Зорепад-люкс» договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), а саме: нежитлового приміщення загальною площею 23 м2, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл.Ринок, 35, з індексами приміщень 2-1, 2-2, 2-3, відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 19.07.1996р., інвентарний номер 862 для складу, терміном на 5 років в порядку та на умовах Типового договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що вказаний у додатку №6 до Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, з визначенням орендної плати згідно Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затверджених ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007р. №897 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова» впродовж одного місяця з дня набрання рішенням законної сили. Проти зустрічного позову заперечив.

У судовому засіданні 13.11.2018р. представник відповідача за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) з’явився, проти первісного позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позов (вх.№30095/18 від 13.08.2018р.). Зокрема, зазначив, що договірні відносини між сторонами спору припинені у зв’язку із закінченням строку дії договору оренди приміщення №Г-9664-15 від 25.06.2015р., що також визнається і орендарем (первісним позивачем). Переважне право позивача на укладення договору оренди Управлінням не порушено, оскільки таке право орендар може реалізувати під час проведення нового конкурсу на оренду спірного приміщення, проте такий конкурс не оголошувався. Додатково звернув увагу на повноваження УКВ ДЕР ЛМР у сфері орендних правовідносин. Так, Управління реалізовує свої повноваження орендодавця майна комунальної власності Територіальної громади м.Львова тільки за наявності ухвали Львівської міської ради або рішення Комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова і не наділене самостійно приймати рішення про передачу в оренду об’єктів комунальної власності.

Зустрічні позовні вимоги підтримав повністю, просив зобов’язати Приватне підприємство «Зорепад-Люкс» повернути об’єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 23кв.м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл.Ринок, 35. Зустрічні позовні вимоги обґрунтовуються тим, що відповідач за зустрічним позовом (ПП «Зорепад-Люкс») безпідставно ухиляється від звільнення орендованого приміщення після закінчення строку дії договору оренди.

У відповіді на відзив (вх.№30515/18 від 16.08.2018р.) представник ПП «Зорепад-Люкс» зазначив, що Управлінням ставиться під сумнів пряме і переважне право орендаря на укладення договору оренди приміщення. ПП «Зорепад-Люкс» зверталося з відповідною заявою до Управління про продовження строку дії договору. Управління зобов’язане продовжити термін дії договору на новий строк в силу вимог п.5.2.15.1-5.2.15.3 Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, затверджене ухвалою ЛМР від 07.06.2007р. №879.

У відзиві на зустрічну позовну заяву (вх.№32246/18 від 31.08.2018р.) заперечив проти зустрічного позову повністю, зазначивши, що безпідставна відмова Управління від укладення договору призвела до передчасного та необгрунтованого позову про виселення з приміщення.

У додаткових поясненнях на відзив (вх.№34223/18 від 17.09.2018р.) зазначив таке. Щодо заборгованості, заперечив щодо іі існування, оскільки Управлінням не доведено її існування. Акт звірки зі сторони орендодавця підписано ОСОБА_3, у повноваженнях на підписання якого первісний позивач має сумніви. Крім того, орендодавець не заявляв позовної вимоги про стягнення заборгованості. Щодо проведення конкурсу на оренду приміщення, звернув увагу суду на те, що поняття «укладення договору» та «переукладення договору на новий термін» є різними поняттями і мають різну правову природу, різні умови щодо отримання приміщення у користування. До того ж, орендар орендує спірний об’єкт з кінця 90-х років і жодного разу конкурс на переукладення договору не проводився. Додатково звернув увагу суду на факт звернення ПП «Зорепад-Люкс» до УКВ ДЕР ЛМР з відповідною заявою та пакетом документів на приватизацію орендованого приміщення, укладено Попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам’ятку культурної спадщини №51/16 з Управління історичного середовища ЛМР, цей документ погоджено Міністерством культури України. Відповідно до п.5.2.26, п. 5.2.26.1 Положення про порядок приватизації (відчуження) комунального майна територіальної громади м. Львова на 2016-2019роки, затвердж. Ухвалою ЛМР №34 від 23.08.2016р., орендар не зобов’язаний звертатися щодо продовження договору оренди на новий строк перед закінченням терміну дії договору до часу підписання акта прийому-передачі при приватизації об’єкта. При цьому, первісний позивач зазначив, що станом на дату прийняття рішення акт прийому-передачі не підписано, заява орендаря перебуває на розгляді у відповідача.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, повно, всебічно і об’єктивно з’ясувавши усі обставини справи в їх сукупності, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, судом встановлено таке.

25.06.2015р. між Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Приватним підприємством «Зорепад-Люкс» укладено договір оренди нерухомого майна №Г-9664-15, відповідно до умов якого орендодавець (зустрічний позивач) передає, а орендар (первісний позивач, зустрічний відповідач) приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП «Старий Львів». Об’єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл.Ринок,35, загальною площею 23,0 м2, у тому числі: з індексами приміщень 2-1, 2-2, 2-3 відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 19.07.1996р., інвентарний номер 862. Цільове призначення об’єкта оренди – склад (п.2.1 договору).

Термін договору оренди сторони погодили у п.4.1 договору -2 роки 364 дні з 25 червня 2015 р. до 24 червня 2018р.

Відповідно до п.4.5 договору орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку дії договору оренди нерухомого майна через скерування на адресу управління комунальної власності ДЕР заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (п.4.7 договору).

22.12.12016р. між ПП «Зорепад-Люкс» та Управлінням історичного середовища ЛМР укладено Попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору на пам’ятку культурної спадщини №51/16.

Первісним позивачем подано первісному відповідачу заяву про приватизацію приміщення шляхом викупу, що підтверджується копією документа №2-19642/АП-Л-2302, зареєстрованому у ЦНАП 28.07.2017р.

05.04.2018р. орендарем (первісним позивачем) подано до УКВ ДЕР ЛМР заяву про продовження договору оренди.

Листом №2302-4226 від 22.06.2018р. УКВ ДЕР ЛМР повідомив ПП «Зорепад-Люкс» про те, що на засіданні комісії з підготовки пропозиції для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова, яке відбулося 06.06.2018р., вирішено відмовити в продовженні договору оренди №Г-9664-15 від 25.06.2015р. Тому орендодавець (УКВ) просив вивільнити орендоване приміщення у найкоротші терміни та повернути його балансоутримувачу ЛМП «Старий Львів» за актом приймання-передачі.

Листом №2302-вих-4462 від 11.07.2018р. УКВ ДЕР повідомило ПП «Зорепад-Люкс» про припинення договірних відносин у зв’язку із закінченням терміну дії договору оренди».

Станом на дату прийняття рішення договір оренди між сторонами спору не укладено, орендоване приміщення не повернуто.

При прийнятті рішення суд виходив з наступного.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Розглядаючи даний спір суди обох інстанцій вірно установили, що за своєю правовою природою укладений між сторонами договір є договором найму (оренди).

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

За приписами статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір оренди є консенсуальним, тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі, оплатним, двостороннім та строковим.

Згідно зі статтею 763 названого Кодексу договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні приписи містяться у частині 2 статті 291 Господарського кодексу України.

Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця упродовж одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Аналогічна норма міститься в частині 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди упродовж одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм можна зробити висновок, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення можуть бути висловлені ним, як до закінчення терміну дії договору оренди, так і упродовж одного місяця після закінчення цього строку.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і упродовж місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється (п.4.1. Постанови Пленуму ВГСУ України № 12 від 29.05.2013 № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" ).

Як убачається з матеріалів даної справи, договір №Г-9664-15 від 25.06.2015р. припинив свою дію у зв’язку із закінченням терміну його дії 25.06.2018р. Ця дата визнається двома сторонами спору. Відтак, з 25.06.2018р. договірні відносини між сторонами припинилися.

Орендодавець (УКВ ДЕР ЛМР) відповідно до вимог ч.2 ст.17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" повідомив орендаря про припинення договірних відносин у місячний строк після закінчення дії договору (лист від 11.07.2018р., а.с.51).

Відповідно до частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з частиною 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

З огляду на припинення дії договору оренди у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, відсутні правові підстави для продовження користування відповідачем нерухомим майном. Відтак, у відповідача ПП «Зорепад-Люкс» виник обов’язок повернути орендоване приміщення у зв’язку із закінченням терміну дії договору.

Щодо переважного права первісного позивача на укладення договору на новий строк, суд зазначає таке.

Суд не погоджується з твердженням відповідача, що у зв’язку із зверненням в управління комунальної власності ДЕР ЛМР із заявою та долученим пакетом документів про продовження дії договору оренди майна і не одержання ним відповіді свідчить про наявність переважного права перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, з врахуванням наступного.

У відповідності до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Із системного аналізу ч.2 та ч.3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» випливає, що договір припиняє свою дію, якщо орендодавець протягом місяця повідомив орендаря про його припинення та переважне право на укладення на новий термін не виникає, коли орендоване майно необхідне для власних потреб орендодавця. В такому разі орендодавець повинен письмово повідомити орендаря не пізніше як за три місяця до закінчення терміну дії договору. З матеріалів справи не вбачається, що орендодавець має намір використовувати майно для власних потреб.

При реалізації зазначеного переважного права орендаря укладатиметься новий договір оренди комунального майна, при цьому попередній договір оренди повинен закінчити термін дії, шляхом відмови однієї із сторін у продовженні терміну дії договору у спосіб вчинення заяви, як і вчинено Управлінням у даній справі. (Аналогічні висновки викладені у постанові ВСУ у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.02.2018 року у справі № 914/433/16).

Спеціальна норма Закону України «Про оренду державного та комунального майна» регламентує, що орендар має переважне право на укладення договору оренди, однак не визначає процедуру реалізації такого переважного права. При цьому, процедура реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди передбачена статтею 777 Цивільного кодексу України, у якому встановлені загальні положення про оренду та який врегульовує відносини оренди комунального майна, у частині, що не врегульована спеціальним законодавством.

Так, згідно із ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Таким чином, Закон України «Про оренду державного та комунального майна», Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України передбачають так званий інститут переважного права, по суті колишнього орендаря перед іншими суб’єктами, на укладення нового договору оренди на нових умовах, об’єктом оренди якого буде попередньо орендоване майно за домовленістю сторін.

Як вбачається із матеріалів справи, орендар скористався переважним правом про повідомлення орендодавця на укладення договору на новий строк, направивши орендодавцю пакет документів, що підтверджується заявою від 05.04.2018р. Однак орендодавець, листом від 22.06.2018 №2302-вих-4226 повідомив про рішення комісії щодо відмови у продовженні договору оренди. Тобто, такої домовленості сторонами не досягнуто, а тому в силу ч.1 ст.777 ЦК України переважне право орендаря на укладення договору на новий строк припинилося.

Крім того, листом - повідомленням № 2302-вих-4462 від 11.07.2018 Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради у строк, встановлений п.4.7 договору (місячний строк після закінчення строку дії договору) повідомило орендаря про припинення договірних відносин у зв’язку із закінченням терміну дії договору оренди, що підтверджує недосягнення згоди між сторонами на укладення договору на новий строк.

Аргументи первісного позивача щодо того, що ПП «Зорепад-Лююкс» зверталося до УКВ ДЕР ЛМР зі заявою про приватизацію орендованого приміщення, а тому і не повинен звертатися щодо продовження договору оренди на новий строк перед закінченням терміну дії договору до часу підписання акта прийому-передачі при приватизації об’єкта не приймається судом до уваги з таких підстав. Так, ЛМР прийнято ухвалу «Про затвердження Положення про порядок приватизації (відчуження) комунального майна територіальної громади м. Львова на 2017-2020 роки» (оприлюднено 17.04.2017р.), якою визначено порядок і умови проведення приватизації об’єктів комунального майна. Відповідно до цього Положення жодною із сторін не подано суду доказів вчинення дій щодо приватизації спірного нежитлового приміщення (рішення про проведення конкурсу/аукціону щодо продажу приміщення, рішення про включення приміщення в перелік об’єктів, які підлягають приватизації в поточному році, проведення оцінки об’єкта приватизації, договору купівлі-продажу приміщення).

Укладення ПП «Зорепад-люкс» попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам’ятку культурної спадщини (її частину) стосовно об’єкта купівлі-продажу не приймається судом до уваги. Відповідно до ч.1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Як убачається зі змісту поданого первісним позивачем ОСОБА_4 договору (а.с.97) набувач (первісний позивач у справі) зобов’язується у 30-денний термін з моменту набуття права власності на пам’ятку (нежитлові приміщення) укласти охоронний договір. Доказів набуття права власності на об’єкт нерухомості не подано орендарем, тому ця обставина не є аргументом на користь орендаря.

Твердження УКВ ДЕР ЛМР щодо існування заборгованості орендаря перед орендодавцем не беруться судом до уваги, оскільки не стосуються предмета спору у даній справі.

Враховуючи наведене вище, у задоволенні первісних позовних вимог суд відмовляє повністю, зустрічні позовні вимоги є правомірними та підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно положень ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об’єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв’язок доказів у їх сукупності.

На підставі п.1 ч.4 ст. 129 ГПК України судові витрати у справі за первісним позовом залишаються за первісним позивачем. Судові витрати за зустрічним позовом покладаються на відповідача за зустрічним позовом (позивача за первісним позовом).

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 219, 220, 221, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У первісному позові відмовити повністю.

2. Судові витрати за первісним позовом залишити за Приватним підприємством «Зорепад-Люкс»

3. Зустрічний позов задоволити повністю.

4. Зобов’язати Приватне підприємство «Зорепад-Люкс» (адреса:79049, АДРЕСА_1, код ЄДРПОУ 25228655) повернути об’єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 23кв.м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл.Ринок, 35. Стягувач: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. галицька, 15, код ЄДРПОУ 25558625).

5. Стягнути з Приватного підприємства «Зорепад-Люкс» (адреса:79049, АДРЕСА_1, код ЄДРПОУ 25228655) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. галицька, 15, код ЄДРПОУ 25558625) 1762,00 грн. судового збору за подання зустрічного позову.

6. Відповідно до ч. 1 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

7. Апеляційну скаргу на рішення суду можна подати в порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом України.

8. Інформацію у справі, яка розглядається, можна отримати за такою веб-адресою: http://lv.arbitr.gov.ua.

Повний текст рішення складено та підписано 22.11.2018р.

Суддя Козак І.Б.