Рішення № 77609620, 05.11.2018, Хаджибейський районний суд міста Одеси (до 25.04.2025 - Малиновський районний суд м. Одеси)

Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

22 жовтня 2018 року

м. Одеса

Справа № 521/11325/17

Провадження № 2/521/152/18

Малиновський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого - судді Гуревського В.К.

за секретаря - Ардаковська А.О.,

Учасники справи:

Позивач – ОСОБА_1

Представник – ОСОБА_2

Відповідач – ОСОБА_3

Представник – ОСОБА_4

Третя особа - Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу

ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3, третя особа: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання договорів купівлі-продажу недійсними,-

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із вимогою до ОСОБА_3, третя особа: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, а саме: серія та номер 299, виданий 07.04.2016 року про відчуження 1/10 частини домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, буд. 68; серія та номер 288, виданий 06.04.2016 року про відчуження 9/10 частини домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, буд. 68, посилаючись в обґрунтування своїх вимог на такі обставини.

ОСОБА_6 є власником будинку за номером 68 по вулиці Парковій у м. Одесі відповідно до Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 13 вересня 1995 року, що було зареєстровано в органах технічної інвентаризації 23 жовтня 1995 року.

Згідно рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2008 року за ОСОБА_7 було визнано право власності на житловий будинок з прибудовою, сараї та вбиральню. Також, рішенням суду було визначено порядок користування земельною ділянкою площею 660,0 кв. м. та виділено позивачу в користування земельну ділянку площею 333,0 кв. м. відповідно до угоди про порядок користування земельними ділянками. Відповідне право власності позивача на даний будинок було зареєстровано 03 березня 2009 року КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості». Таким чином, позивач був власником спірного будинку більше двадцяти років, де проживав разом з родиною та продовжує проживати станом на дату подачі даного позову.

Позивачу нещодавно випадково стало відомо про існування договорів купівлі-продажу належного йому майна - будинку № 68 по вул. Парковій у м. Одесі та споруд, що відносяться до даного будинку. Під час розмови з відповідачем ОСОБА_7 дізнався про те, що нібито він вже не є власником спірного будинку, а новим власником є саме відповідач - ОСОБА_3 Також, відповідач пригрозив позивачеві, що може виселити останнього з будинку. Вирішивши перевірити відповідну інформацію, ОСОБА_7 звернувся за юридичною допомогою.

Відповідно до інформації, що наявна у Інформаційній довідці Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав на нерухоме майно відносно домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, 68, 06 квітня 2016 року та 07 квітня 2016 року, нібито, було укладено два договори купівлі-продажу нерухомості між ОСОБА_8 та ОСОБА_3.

Позивач повністю не погоджується із наявною в реєстрі інформацією та акцентує увагу на тому, що жодних договорів купівлі-продажу між ним та ОСОБА_3 укладено не було. Позивач продовжує проживати у власному будинку, самостійно веде господарство.

Таким чином, договори купівлі-продажу, у випадку їх існування, повинні бути визнані судом недійсними, оскільки жодного правочину, правова природа якого полягала б у відчуженні будь-яким способом належного ОСОБА_7 майна, позивачем не було здійснено.

Також, позивачеві належав весь будинок, при цьому земельна ділянка, на якій він розташований не мала кадастрового номеру. Визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Як відомо із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сторонами нібито

було здійснено укладення двох договорів - відносно 1/10 частки будинку та 9/10 його часток.

При цьому продаж частки будинку не вимагає істотною умовою кадастровий номер на

земельну ділянку, на якій його розташовано. Таким чином, здійснивши самочинне розділення

об'єкту на частки у спільній частковій власності, якої не існувало, стороною було приховано

продаж цілого будинку із переходом права власності на земельну ділянку, на якій він

знаходиться. При цьому, так як договір, який приховано, суперечить законодавству України, а саме вищевказаному положенню ст. 377 ЦКУ, він має вважатися недійсним. Так, правочин, який суперечить нормам ЦК України та інших актів цивільного законодавства, може бути визнаний судом недійсним.

Позивач ОСОБА_1 надав до суду письмові пояснення до позову, в яких зазначив, що між позивачем та відповідачем до моменту укладання цих договорів, було досягнуто усної домовленості про укладання договору довічного утримання, за яким спірний будинок перейшов би у власність відповідача, який в свою чергу зобов'язувався забезпечувати позивача доглядом і утриманням довічно. Проте, між сторонами 06 та 07 квітня 2016 року було укладено саме договір купівлі-продажу, а тому цей договір було вчинено внаслідок помилки про юридичні наслідки договору, оскільки в силу похилого віку та за станом здоров'я позивач потребував стороннього догляду, є вади здоров'я, тому, укладаючи оспорюваний договір купівлі-продажу, мав на меті укладення договору довічного утримання. Дані обставини підтверджуються тим, що на момент укладення цих договорів, позивачу виповнилось 75 років, а тому є особою похилого віку, яка потребує догляду. Далі, під час укладення вищезазначених договорів, нотаріус не роз'яснив позивачу юридичні наслідки вказаного правочину, а вся процедура підписання кожного з договорів зайняла не більше 5-й хвилин. А позивачем самостійно не було здійснено ознайомлення з текстами договорів, так як у зв'язку з похилим віком має вади з зором, не розуміє змісту юридичних текстів і, що найголовніше, під час походу до нотаріуса, абсолютно довіряв другій стороні договору (відповідачу), так як вона є йому рідною сестрою. А тому, з боку відповідача мав місце обман. Потім, позивач продовжував проживати в спірному будинку, після укладення договорів більше ніж півтора року, нічого не підозрюючи, та продовжував сплачувати всі комунальні послуги за вказану квартиру. А тому існує відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваними договорами продавцем покупцю. Також слід зазначити, що позивач не отримував жодних коштів за договорами купівлі-продажу спірного майна, не підозрював про наявність в нього права вимоги цих коштів та навіть не має уяви про розмір цих коштів. Також потрібно взяти до уваги, що спірний будинок за адресою: м, Одеса, вул. Паркова, 68 є єдиним житлом позивача.

Відповідач ОСОБА_3 позов не визнала, просила у задоволенні позову відмовити, надала до суду заперечення на позов де зазначила, що ОСОБА_3, 06 квітня 2016 року придбала у ОСОБА_6 9/10 часток житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, буд. 68. 07 квітня 2016 року між нами було укладено договір купівлі-продажу 1/10 частки житлового будинку. Договори купівлі-продажу між ним та позивачем були посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 Право власності на частки житлового будинку було належним чином зареєстровано, про що свідчать Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №№ 91987686 та 57171678 відповідно.

З її боку, обов'язки покупця були виконані у повному обсязі грошові кошти за придбання житлового будинку були отримані ОСОБА_7 до підписання договору, що підтверджується текстом угод. П. 2 Договору від 06.04.2016 року та Договору від 07.04.2016 року зазначено, що грошові кошти отримані ОСОБА_7 готівкою і Покупець не має будь-яких претензій фінансового характеру щодо розрахунку. Таким чином, сторони уклали двосторонні договори у розумінні ч. 1, ч. 3 ст. 626 ЦК України. Вказане свідчить про нікчемність «мотиву» звернення до суду, на який посилається представник позивача - необізнаність з фактом укладення договорів. В обґрунтування позовних вимог представник позивача посилається на належність ОСОБА_7 житлового будинку за адресою вул. Паркова, 68 та непорушність права власності, що регламентовано ст. 41 Конституції України. Однак, необхідно зазначити, що позивач самостійно розпорядився належним йому майном у спосіб, що передбачений діючим законодавством України. Наявні у матеріалах справи письмові докази свідчать про те, що ОСОБА_7 особисто звернувся до приватного нотаріуса з питання відчуження належного йому майна, самостійно прибув до робочого приміщення нотаріуса, надав правовстановлюючі документи на будинок, технічний паспорт, документи, що встановлюють особу, - паспорт, картку платника податку. ОСОБА_7 передав своє право на будинок за відплатним договором, розрахунок за будинок отримав у повному обсязі. Окрім договорів, ОСОБА_7 у присутності нотаріуса особисто підписав заяви про відсутність укладеного шлюбу на час відчуження часток майна, про склад відчужуваного домоволодіння та відсутність самовільних споруд, про отримання першого у 2016 році доходу від продажу майна. Згідно заяви від 07.04.2016 року ОСОБА_7 підтвердив, що ним, як податковим агентом, особисто нарахована сума доходу, що підлягає оподаткуванню та сплачена сума податку за ставкою 5% від суми доходу згідно банківської квитанції. Таким чином, посилання представника позивача на позбавлення ОСОБА_7 права власності є неспроможними та спростовуються матеріалами справи.

В обґрунтування правової позиції, представник позивача посилається на ст. ст. 15, 16, 215 ЦК України та наголошує на тому, що висновок про незаконність укладення договорів він зможе зробити лише після отримання копій договорів купівлі-продажу. Необхідно зазначити, що правовий аналіз нотаріально посвідчених копій нотаріальних справ, наданих приватним нотаріусом ОСОБА_5 на виконання ухвали суду, дозволяють говорити про повну відповідність договорів купівлі-продажу законові та правильність процедури їх укладення.

Так, під час укладення оскаржуваних договорів, нотаріусом було встановлено особи сторін та їх дієздатність. Належність ОСОБА_7 відчужуваного майна було перевірено на підставі наданих правовстановлюючих документів, а також довідки КП «БТІ» Одеської міської ради. Наявність зареєстрованих у будинку осіб була перевірена на підставі довідки органу самоорганізації населення «Сахарний». Вартість часток житлового будинку була вирахувана суб’єктом оціночної діяльності, що підтверджується звітом про експертну оцінку, з наданням засвідченої копії сертифіката ФДМУ. Відповідні витяги з державних реєстрів підтверджують відсутність арештів, заборон та обмежень щодо нерухомого майна на час укладення договорів. П. 9 Договорів ОСОБА_7 та ОСОБА_3 підтвердили, що значення і умови правочинів, їх правові наслідки розуміють, підтверджують дійсність намірів при укладенні правочинів, а також що вони не носять характеру мнимого, удаваного і зловмисного.

Відповідно до довідки Управління Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області №П-36/0-68/6-16, згідно наявних в Управлінні книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі та других примірників державних актів станом на 31.12.2012 року відсутня інформація щодо реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, 68, за ОСОБА_7, про що нотаріус повідомив Покупця (п.4 Договорів). Таким чином, всупереч твердженням представника позивача, земельна ділянка, право власності на яку не оформлено, не могла бути предметом купівлі-продажу і, відповідно, нотаріального посвідчення, а тому підстави правового застосування ст. 377 ЦК України відсутні. Вказане спростовує посилання представника на «правові погрішності» укладених договорів купівлі-продажу, а також ознаки «прихованості».Однак, правовий аналіз оскаржуваних договорів дозволяє говорити про те, що зміст правочинів не суперечить вимогам Цивільного кодексу, іншим актам цивільного законодавства; і продавець і Покупець мали необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину було вільним та відповідало їх внутрішній волі; правочини було вчинено у формі, встановленій законом та були спрямовані на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Таким чином, під час укладення договорів купівлі-продажу були дотримані всі вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, що свідчить про відсутність підстав недійсності, передбачених ст. 215 ЦК України.

ОСОБА_1 надав до суду відповідь на відзив, в якому зазначив, що 25 липня 2017 року, ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси, було зобов'язано приватного нотаріуса ОСОБА_5, надати належним чином завірену копію нотаріальної справи що стосується укладенню спірних договорів.

31 серпня 2017 року, за №592/01-16 Приватним нотаріусом було передано до суду матеріали вищевказаної справи, з відповідним переліком документів що в них містяться.

По-перше: Не може не викликати подиву - загальна сума продажу домоволодіння – весь будинок по вул. Парковій, 68 в м. Одесі було продано усього за 193650,0 грн. що на момент продажу (квітень 2016 р.), складало усього 7645,0 доларів США. Враховуючи лише чисту площу будинку, яка складає 31,1 кв. м. (без надвірних споруд та земельної ділянки хоча і не приватизованої але огородженої), це всього лише по 245,0 доларів США за кв. м. Навіть не було враховане те, що будинок було майже повністю переобладнано у 2007 році, а у 2008 році його було введено в експлуатацію відповідним рішенням суду. Тут слід зазначити, що таких цін по місту Одесі не існувало взагалі. Тобто, ціна, за яку начебто ОСОБА_7 продав своє домоволодіння, не відповідала реальній ринковій вартості майна на вторинному ринку і звісно що сам ОСОБА_7 не міг би укласти таку угоду на таких вкрай не вигідних для себе умовах.

По-друге: З переліку документів що містяться в нотаріальній справі вбачається, що нотаріальні матеріали не містять оціночного висновку про вартість об'єкту що відчужувався. Замість оцінки в матеріалах справи містяться лише два примірника - «Резюме», про вартість 9/10 та 1/10 частини домоволодіння. Відразу слід відмітити, що такого документу як «Резюме» чинне законодавство не передбачає. Зокрема в ч. 5 ст. 3 Закону «Про оцінку майна та оціночну діяльність» чітко вказано, що «У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна». Звіт повинен відповідати вимогам ст. 12 Вищевказаного закону, яка зокрема передбачає наявність у суб'єкта оціночної діяльності договору на проведення вказаної оцінки. Ані копій Звіту про оціночну діяльність, а ні угод на його проведення в матеріалах нотаріальної справи не має. В свою чергу, стаття 13 Закону України «Про оцінку та оціночну діяльність» передбачає Рецензування оцінки майна, яке може бути здійснено або на вимогу сторін, або на вимогу суду; (що розглядає справу). Одразу слід зазначити, що передати оцінку на рецензування саме стороною позивача є неможливим, тому, що самої оцінки, (як зазначено вище), в матеріалах нотаріальної справи немає.

Крім того, призначити та провести оцінку домоволодіння є неможливим у зв'язку із тим, що відповідачка в осені 2017 року, після звернення позивача до суду, позбавила його права проживати в будинку, змінивши замки в оселі. Звернення до ФОП ОСОБА_9, з вимогою надати копію проведених нею звітів з оцінки домоволодіння та надати примірники договорів із замовником - залишились без належного реагування. Враховуючи те, що відверто занижена оцінка майна - свідчить про те, що ОСОБА_10 не могло бути укладено угоду на відчуження своєї оселі за такою вкрай низькою та невигідною ціною, що опосередковано свідчить про те, що позивач взагалі не хотів укладати договір купівлі-продажу, а став жертвою обману. Тобто доказування невідповідності ціни майна її реальної, ринкової вартості входить до частини предмету доказування про небажання Позивача укладати саме договір купівлі-продажу, якій не міг бути укладений на вкрай невигідних умовах. Крім того, слід відмітити що в так званому «Резюме», замовником оцінки начебто був безпосередньо ОСОБА_7, що не відповідає дійсності так як на засіданні що відбулось 18.12.2017 року, представник відповідача визнала факт того, що ОСОБА_7 не замовляв жодного документу, всі документи для правочину замовлялись та отримувались відповідачкою, що також опосередковано може свідчити про обман, що відбувся в подальшому.

06 квітня 2016 року та 07 квітня 2016 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 було помилково укладено два договори купівлі-продажу нерухомості: - Серія та номер 288, виданий 06.04.2016 року про відчуження 9/10 частини домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, буд. 68; - Серія та номер 299, виданий 07.04.2016 року про відчуження 1/10) частини домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, буд. 68. Як було зазначено вище, всі необхідні документи для, (для правочину); збирались не Позивачем (ОСОБА_7Л.), а відповідачкою за виданою ОСОБА_7 – довіреністю. В свою чергу, ОСОБА_7 не заперечує проти того що саме ним надавалась довіреність, але він стверджує що за завірянням його родички - ОСОБА_3 (Відповідачки), вона надавалась для збору документів для укладання договору довічного утримання, а ні як не для договорів купівлі-продажу. Він би ні коли не погодився продати житло так як незважаючи на його реєстрацію за іншою адресою - домоволодіння по вул. Парковій 68 у м. Одесі це його єдине житло. За його словами, будучі людиною похилого віку (ІНФОРМАЦІЯ_1 - 78 років), та маючи численні вади здоров'я він хотів бути впевнений в якоїсь допомозі у старості. Позивачка приходиться його сестрою тому будь яких підстав для недовіри до неї у Позивача не було. Їй вдалося запевнити свого брата у тому, що уклавши договір довічного утримання він завжди зможе розраховувати на підтримку родичів, мінімальне грошове забезпечення та проживання в квартирі до смерті. У свої 77 років позивач звісно погодився із такою пропозицію, але зазначив що не може нікуди ходити. В свою чергу відповідачка запевнила його в тому, що всі необхідні документи вона збере самостійно, за свій рахунок а йому (брату), лише необхідно буде кілька разів відвідати нотаріуса, куди, доречи його привезе та відвезе саме відповідачка. Маючи абсолютну довіру до своєї сестри, позивач підписав всі необхідні документи не читаючи їх, сподіваючись лише на те, що дійсно з ним буде укладено договір довічного утримання, але помилився та у свої 77 років залишений безпорадним та без даху над головою.

Що стосується вад здоров'я то слід зазначити, що після того, як позивача було фактично залишено без засобів існування та оселі, його донька ОСОБА_11 дізнавшись про обман з боку тітки, надала батьку притулок та провела певний медичний огляд. В разі медичного дослідження було встановлено що у ОСОБА_7 є серйозні вади зору та слуху, а саме: - Відповідно до медичного висновку від 17.01.2018 року, має катаракту на обох очах. Катаракта - це помутніння кришталику ока в разі чого поступово втрачається зір до повного осліплення. При цьому - катаракта розвивається повільно, що дає змогу допустити те, що на час укладання спірних договорів - 07.04.2016 року, Позивач міг вже не бачити належним чином. Навіть до повної втрати зору, у зв'язку із помутнінням кришталику, хвора людина може розпізнавати світло але не може фокусуватись на чомусь (вид крізь мутне скло). Враховуючи такий діагноз не дуже зрозуміло яким чином позивач начебто самостійно міг ознайомитися із текстами спірних правочинів складених мілким шрифтом. Не могли бути спірні договори прочитані Позивачу в голос Нотаріусом тому, що в спірних договорах про це відсутня будь яка відмітка, що є необхідною умовою передбаченою п. 6 глави 6, Наказу МЮУ №226/5 від 22.02.2012 року, яким був введений вдію «Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України». Позивач ОСОБА_7, на ряду із вадами зору мав вади слуху, що підтверджується висновком лікаря сурдолога - ОСОБА_12 від 18.01.2018 року за яким позивач на ліве вухо - повністю глухий. Слух на праве вухо складає не більше 20%.

Відповідно до п. 1, Гл. 4 «Порядку вчинення нотаріальних дій», Дієздатність громадянина, що звернувся за вчиненням нотаріальної дії, перевіряється нотаріусом на підставі наданих документів, передбачених статтею 43 Закону, що підтверджують його вік, а також на підставі_переконаності нотаріуса в результаті проведеної розмови та роз’яснення наслідків вчинення нотаріальн6ої дії у здатності цієї особи усвідомлювати значення цієї нотаріальної дії, її наслідків та змісту роз’яснень нотаріуса, а також відповідності волі і волевиявлення особи щодо вчинення нотаріальної дії. З урахуванням віку Позивача, (77 років - на момент укладення спірних договорів), його слухати та сліпати - не зовсім зрозуміло яким чином відбувалась ця співбесіда, та що саме було роз'яснено, на що саме Позивач (начебто), погодився? Зокрема, відповідно до того ж порядку; у разі наявності сумнівів щодо обсягу цивільної дієздатності фізичної особи, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, нотаріус зобов'язаний звернутися до органу опіки та піклування за місцем проживання відповідної особи. З урахуванням віку та вкрай утрудненого спілкування - нотаріус міг би запитати довідку про те, що особа не страждає на психічний розлад, який може вплинути на її здатність усвідомлювати свої дії та (або) керувати ними. Нічого з вище переліченого зроблено не було. Нотаріус не звернула уваги а ні на вади зору та слуху а ні на вік особи яка чомусь у свої 77 років, раптово вирішила позбавитись своєї оселі. Окремим опосередкованим доказом фіктивності (удаваності), правочину є також факт того, що позивач (тобто продавець), не отримував від відповідача (покупця) грошей.

Вказане підтверджується наступним. Так, цілком зрозумілим є те, що відчуження домоволодіння окремими частинами було обумовлено відсутністю у позивача права власності на земельну ділянку. Але з урахуванням того, що договори посвідчувались в один день і договір на продаж 9/10 частини вартістю у 174285,0 грн. було посвідчено першим ніж договір у 1/10 вартістю 19350,0 грн., зрозумілим є те, що всі гроші повинні були бути передані позивачу одночасно. В свою чергу, у відповідності до вимог абз. 3 ст. 1 Постанови НБУ від 06.06.2013 року № 210 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» у разі здійснення операції/що перевищує суму в 50,000 гривень, перерахування грошей здійснюються за безготівковим рахунком. Про здійснення такого переказу зазвичай свідчить відповідна довідка з банківської установи. У представлених нотаріусом матеріалах нотаріальної справи - довідка з банківської установи відсутня. Представником відповідача у судовому засіданні 18.12.2017 року, було зазначено що позивач (77 літній ОСОБА_7Л), начебто отримав всю суму грошей до нотаріального підписання договорів купівлі-продажу. Але, представник чомусь не зазначив - коли це відбулось, де це відбулось, хто був при цьому присутній, і головне - чим саме, (тобто яким документом), підтверджується передача грошей, (яка нібито відбулась).

Належним підтвердженням виконання зобов'язання Покупця перед Продавцем, що стосується передачі певної суми грошей), буде будь яке матеріальне підтвердження цього факту, (чек, розписка, або банківська виписка про перерахування грошей). Зокрема, ч. 1 ст. 510 ЦК України передбачає що сторонами у зобов'язанні є «боржник» та «кредитор» і належним підтвердженням виконання зобов'язання буде відповідна розписка з цього приводу (ст. 545 ЦПК України), або відповідна банківська квитанція видача якої передбачена Інструкцією про ведення касових операцій банками в Україні, затвердженої постановою Правління НБУ від 01.07.2011 року №174. Представник відповідача, заперечуючи на вказаний довід позивача, про відсутність будь-якого - належного підтвердження передачі грошей, як опосередкованого доказу удаваності договору купівлі - продажу, зазначив що належним підтвердженням начебто отриманих грошей Позивачем є вказівка в тексті самого договору купівлі - продажу про те, що начебто гроші (глухим та сліпим, 77-річним позивачем), були отримані у повній суми і до укладення ним договорів купівлі-продажу. В свою чергу, враховуючи те, що предметом оскарження є саме текст спірних договорів купівлі-продажу, які як стверджує позивач, ним прочитані не були у зв'язку із наявними у нього вадами здоров'я та повною довірою до сестри, яка запевнила його що це договір довічного утримання), посилатись на текст спірних договорів, як на підтвердження передачі грошей - є відверто не коректним. Іншого підтвердження передачі грошей просто не існує.

Так, за своєю природою - договір довічного утримання передбачає не лише пожиттєве дбання, (забезпечення харчами ліками та матеріальною допомогою), позивача але і збереження за ним права проживання його в оселі, яку він відчужив саме на таких умовах. Природа договору купівлі-продажу не передбачає а ні обов'язку Покупця дбати про Продавця а ні такого наслідку як збереження його місця мешкання до його смерті. Таким чином, не маючи інформації щодо юридичної обізнаності відповідача та його істинних намірів, представник позивача, поки не може стверджувати про наявність умислу відповідача на обман позивача, (ст. 230 ЦК України), але враховуючи всі вище перелічені факти в їх сукупності, у нього як представника позивача є всі підстави стверджувати про наявність помилки позивача, (при укладанні спірного правочину), яка була допущена ним щодо природи правочину, обов'язків сторін та інших правових наслідків.

Третя особа: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 надала до суду заяву від 27 вересня 2017 року за №623/01-16, в якій зазначила, що нею 06 квітня 2016 року був посвідчений договір купівлі-продажу за реєстровим №288 за участю ОСОБА_7 та ОСОБА_3 Під час вчинення правочину нею як нотаріусом були установлені волевиявлення осіб, які звернулися за вчиненням вищевказаного правочину, а саме ОСОБА_6 та ОСОБА_3, були встановлені дійсні наміри кожного з них до вчинення правочину, в тому числі було встановлено волевиявлення ОСОБА_7 продати ОСОБА_3 саме 9/10 (дев'ять/десятих часток) домоволодіння під №68 (шістдесят вісім) по вулиці Парковій в місті Одеса, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину.

Крім того, нею були установлені дійсні наміри кожного учасника правочину та однакове розуміння сторонами значення умов правочину, його правові наслідки для кожної із сторін. Про це свідчать роз'яснені нею у вказаному правочині статі законодавства та підписи ОСОБА_7 та ОСОБА_3 на договорі купівлі-продажу, а також на додаткових заявах, які необхідні для вчинення такого правочину. Наступного дня 07.04.2016 року до неї звернулися ті ж самі особи за посвідченням договору купівлі-продажу, згідно якого ОСОБА_7 продав ОСОБА_3 1/10 (одну/десяту частку) домоволодіння під №68 (шістдесят вісім) по вулиці Парковій в місті Одеса, під час чого нею було встановлено також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину та дійсні наміри кожного учасника правочину та однакове розуміння сторонами значення умов правочину, його правові наслідки для кожної із сторін. Про це свідчать роз'яснені нею у вказаному правочині статті законодавства та підписи ОСОБА_7 та ОСОБА_3 на договору купівлі-продажу, а також на додаткових заявах, які необхідні для вчинення такого правочину. Крім того, згідно ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу Україна, при продажі частки будинку не є істотною умовою кадастровий номер та розмір земельної ділянки, на якій вона розташована. Більш того, ОСОБА_7 не був власником земельної ділянки, на якій розташовано домоволодіння, цій земельній ділянці не був присвоєний кадастровий номер, відсутність в договорах купівлі-продажу часток вказаного домоволодіння кадастрового номера земельної ділянки не впливає на права чи інтереси продавця (справа ВСУ №6-194цс14 від 17.12.2014 року).

Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 вважає, що не має підстав вважати вищевказані договори недійсними, оскільки нею як нотаріусом були перевірені усі вимоги ст. 203 Цивільного кодексу України, їй були надані усі необхідні документи, достатні для вчинення правочинів; нею були з’ясовані дійсні наміри сторін по вищевказаним договорам; змісти договорів не суперечили діючим нормативним актам України; особи, які були учасниками вищевказаних правочинів мали необхідний обсяг цивільної дієздатності; крім того відповідно Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, мною була перевірена відсутність заборон відчуження, арештів майна та податкових застав. Згідно закону України «Про нотаріат», нотаріус є публічною особою, якій державою надано повноваження щодо посвідчення прав та фактів, які мають юридичне значення, та вчинення інших нотаріальних дій з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчиняючи нотаріальні дії, нотаріус діє неупереджено, він не може діяти в інтересах жодної із осіб - учасника нотаріальної дії. Нотаріус не стає учасником цивільних правовідносин між цими особами, а отже, не може порушувати цивільні права, які є змістом цих відносин. Відповідно п. 26 постанови пленуму ВСУ №9 від 06.11.2009 р.; «Нотаріуси, що посвідчували правочини, залучаються до участі у справі як треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, якщо позивач обґрунтовує недійсність правочину посиланням на неправомірні дії нотаріуса». Таким чином нотаріус просила виключити її зі складу третіх осіб, оскільки позовна заява не містить обґрунтовані посилання на неправомірні дії нотаріуса, та розглядати справу без її участі, оскільки, вона, як нотаріус не знаходиться в правових стосунках ані з позивачем, ані з відповідачем, спір між якими вирішується, нотаріус, не є особою, права та обов’язки якої стосується спір сторін, оскільки відсутня юридична заінтересованість нотаріуса у результаті вирішення справи судом і реалізації ухваленого з ній рішення.

В судовому засіданні, яке відбулося 08 жовтня 2018 року при допиті позивача в якості свідка у зв’язку з погіршенням самопочуття позивача судом була оголошена перерва в допиті позивача як свідка. В судове засідання на 22 жовтня 2018 року позивач та його представник не з’явилися, про причини неявки не повідомили, суд вирішив розглядати справу за їх відсутністю.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши сторін, допитавши свідків, суд вважає, що у задоволенні позову необхідно відмовити. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених сторонами письмових доказів.

Відповідно до Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 13 вересня 1995 року, що було зареєстровано в органах технічної інвентаризації 23 жовтня 1995 року, ОСОБА_6 належить будинок за номером 68 по вулиці Парковій у м. Одесі.

Згідно рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 17 листопада 2008 року за ОСОБА_6 було визнано право власності на житловий будинок з прибудовою, сараї та вбиральню.

Також, рішенням суду було визначено порядок користування земельною ділянкою площею 660,0 кв. м. та виділено позивачу в користування земельну ділянку площею 333,0 кв. м. відповідно до угоди про порядок користування земельними ділянками.

Відповідне право власності ОСОБА_6 на даний будинок було зареєстровано 03 березня 2009 року КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості».

До укладання договорів ОСОБА_7 видав на ім’я ОСОБА_3 18 червня 2015 року довіреність, за якою уповноважив відповідача представляти його інтереси з питань отримання належних йому право встановлювальних документів та/або їх дублікатів на його ім’я стосовно спірного будинку без права подальшого розпорядження та відчуження зазначеного майна.

06 квітня 2016 року ОСОБА_3 купила, а ОСОБА_6 продав 9/10 часток житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, буд. 68.

07 квітня 2016 року ОСОБА_3 купила, а ОСОБА_6 продав 1/10 частку житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, буд. 68.

Договори купівлі-продажу між сторонами були посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5

Відповідно до інформації, що наявна у Інформаційній довідці Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав на нерухоме майно відносно домоволодіння за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, 68, 06 квітня 2016 року та 07 квітня 2016 року, було укладено два договори купівлі-продажу нерухомості між ОСОБА_8 та ОСОБА_3.

Право власності на частки житлового будинку було належним чином зареєстровано, про що свідчать Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №№ 91987686 та 57171678 відповідно.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з ч. 1 ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона(продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні(покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

З її боку, обов'язки покупця були виконані у повному обсязі грошові кошти за придбання житлового будинку були отримані ОСОБА_7 до підписання договору, що підтверджується текстом угод.

П. 2 Договору від 06.04.2016 року та Договору від 07.04.2016 року зазначено, що грошові кошти отримані ОСОБА_7 готівкою і Покупець не має будь-яких претензій фінансового характеру щодо розрахунку.

Таким чином, сторони уклали двосторонні договори у розумінні ч. 1, ч. 3 ст. 626 ЦК України.

Вказане свідчить про нікчемність «мотиву» звернення до суду, на який посилається представник позивача - необізнаність з фактом укладення договорів.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача посилається на належність ОСОБА_7 житлового будинку за адресою вул. Паркова, 68 та непорушність права власності, що регламентовано ст. 41 Конституції України.

Однак, необхідно зазначити, що позивач самостійно розпорядився належним йому майном у спосіб, що передбачений діючим законодавством України.

Наявні у матеріалах справи письмові докази свідчать про те, що ОСОБА_7 особисто звернувся до приватного нотаріуса з питання відчуження належного йому майна, самостійно прибув до робочого приміщення нотаріуса, надав правовстановлюючі документи на будинок, технічний паспорт, документи, що встановлюють особу, - паспорт, картку платника податку.

ОСОБА_7 передав своє право на будинок за відплатним договором, розрахунок за будинок отримав у повному обсязі.

ОСОБА_7 у присутності нотаріуса особисто підписав заяви про відсутність укладеного шлюбу на час відчуження часток майна, про склад відчужуваного домоволодіння та відсутність самовільних споруд, про отримання першого у 2016 році доходу від продажу майна.

Згідно заяви від 07.04.2016 року ОСОБА_7 підтвердив, що ним, як податковим агентом, особисто нарахована сума доходу, що підлягає оподаткуванню та сплачена сума податку за ставкою 5% від суми доходу згідно банківської квитанції.

Таким чином, посилання представника позивача на позбавлення ОСОБА_7 права власності є неспроможними та спростовуються матеріалами справи.

Правовий аналіз нотаріально посвідчених копій нотаріальних справ, наданих приватним нотаріусом ОСОБА_5 на виконання ухвали суду, дозволяють зробити висновок про повну відповідність договорів купівлі-продажу законові та правильність процедури їх укладення.

Так, під час укладення оскаржуваних договорів, нотаріусом було встановлено особи сторін та їх дієздатність.

Належність ОСОБА_7 відчужуваного майна було перевірено на підставі наданих правовстановлюючих документів, а також довідки КП «БТІ» Одеської міської ради.

Наявність зареєстрованих у будинку осіб була перевірена на підставі довідки органу самоорганізації населення «Сахарний».

Вартість часток житлового будинку була вирахувана суб’єктом оціночної діяльності, що підтверджується звітом про експертну оцінку, з наданням засвідченої копії сертифіката ФДМУ.

Відповідні витяги з державних реєстрів підтверджують відсутність арештів, заборон та обмежень щодо нерухомого майна на час укладення договорів.

П. 9 Договорів ОСОБА_7 та ОСОБА_3 підтвердили, що значення і умови правочинів, їх правові наслідки розуміють, підтверджують дійсність намірів при укладенні правочинів, а також що вони не носять характеру мнимого, удаваного і зловмисного.

Відповідно до довідки Управління Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області №П-36/0-68/6-16, згідно наявних в Управлінні книг реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі та других примірників державних актів станом на 31.12.2012 року відсутня інформація щодо реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Паркова, 68, за ОСОБА_7, про що нотаріус повідомив Покупця (п. 4 Договорів).

Земельна ділянка, право власності на яку не оформлено, не могла бути предметом купівлі-продажу і, відповідно, нотаріального посвідчення, а тому підстави правового застосування ст. 377 ЦК України відсутні.

Вказане спростовує посилання представника на «правові погрішності» укладених договорів купівлі-продажу, а також ознаки «прихованості».

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Правовий аналіз оскаржуваних договорів дає можливість зробити висновок про те, що зміст правочинів не суперечить вимогам Цивільного кодексу, іншим актам цивільного законодавства; і продавець і Покупець мали необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину було вільним та відповідало їх внутрішній волі; правочини було вчинено у формі, встановленій законом та були спрямовані на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Таким чином, під час укладення договорів купівлі-продажу були дотримані всі вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, що свідчить про відсутність підстав недійсності, передбачених ст. 215 ЦК України.

Представником позивача вказувалося на те, що на момент укладення оспорюваних договорів позивач, враховуючи вік та юридичну необізнаність, помилився при укладенні договору. Крім того. ОСОБА_7 не замовляв жодного документу, всі документи для правочину замовлялись та отримувались відповідачкою, що також опосередковано може свідчити про обман, що відбувся в подальшому.

Згідно п. 19 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідно до статей 229 - 233 ЦК правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним.

Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов'язань, які виникли з правочину, і не пов'язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину.

Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

За п. 20 цієї Постанови правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.

Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1.ч 2 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до медичного висновку від 17.01.2018 року позивач має катаракту на обох очах. Твердження представника позивача про те, що катаракта розвивається повільно, що дає змогу допустити те, що на час укладання спірних договорів 07.04.2016 року, позивач міг вже не бачити належним чином, є припущенням, оскільки медичних документів щодо стану здоров’я позивача на час укладення договорів купівлі-продажу до суду не надано, клопотань про призначення медичної експертизи до суду не подавалося.

За висновком лікаря сурдолога - ОСОБА_12 від 18.01.2018 року за яким позивач на ліве вухо - повністю глухий. Слух на праве вухо складає не більше 20%. При цьому доказів такого стану позивача на час укладення договорів купівлі-продажу до суду не надано.

Згідно наданих документів, позивач був власником квартири АДРЕСА_1, яку вже після укладання 06 квітня 2016 року та 07 квітня 2016 року договорів купівля-продажу частин житлового будинку в м. Одесі по вул. Парковій, буд. 68, 22 червня 2016 року подарував своїй дочці ОСОБА_11.

У судовому засіданні були допитані свідки ОСОБА_13, ОСОБА_14, які підтвердили факт того, що ніяких заперечень з боку позивача щодо розпорядження своїм майном саме шляхом його продажу за оспорюваними договорами ніколи не було. Позивач за домовленістю з відповідачем продовжує проживати в будинку.

Був допитаний за його згодою позивач ОСОБА_1, який підтвердив, що мав на меті укласти саме договір довічного утримання, а не купівлі-продажу, коштів не отримував, був позбавлений права власності на будинок та права проживання в ньому. Після заявлення позивачем про те, що в судовому засіданні його самопочуття погіршилося (заболіло серце) судом була оголошена перерва в допиті позивача як свідка, оскільки йому були поставлені питання лише його представником, представник відповідача, відповідач та суд були унеможливлені поставити свідкові питання. В наступне судове засідання позивач не з’явився.

Дочка позивача ОСОБА_11 була заявлена стороною позивача як свідок, в судове засідання з’явилася, але після погіршення самопочуття позивача та оголошення перерви в наступне судове засідання не з’явилася.

Відповідно до довідки ОСН «Сахарний» від 26 вересня 2018 року позивач ОСОБА_7 тимчасово проживає зі згоди власника ОСОБА_3 в м. Одесі по вул. Парковій, буд. 68 з 19 вересня 2018 року по теперішній час.

Враховуючи вищезазначене, суд вважає за необхідне у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3, третя особа: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, про визнання договорів купівлі-продажу недійснимивідмовити.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов'язання в натурі.

Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст. 354 ЦПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. В разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Керуючись ст. ст. 11, 12, 15, 16, 203, 215, 229, 627, 628, 638, 655 Цивільного кодексу України, ст. ст. ст. ст. 13, 81, 95, 109, 263, 265, 272, 354 Цивільного процесуального кодексу України, СУД –

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 (останнє відоме місце реєстрації: м. Одеса, вул. М'ясоєдовська, 7, к. 6, реєстр. № НОМЕР_1) до ОСОБА_3(м. Одеса, вул. Паркова, 68-А, реєстр. № НОМЕР_2), третя особа: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 (м. Одеса, вул. Єврейська, 28), про визнання договорів купівлі-продажу недійсними– відмовити.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання до Апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Рішення суду у повному обсязі складено 05 листопада 2018 року.

СУДДЯ: Гуревський В.К.